Czym jest zastaw z mocy prawa? Zastaw nieruchomości

Zastępca Kierownika Departamentu Obsługi Prawnej Działalności Kredytowej i Inwestycyjnej Alfa Banku

Podstawy powstania prawa zastawu, część 1

Kaucja z mocy prawa. 1

Zastaw na mocy umowy. jedenaście

Warunki dotyczące przedmiotu zabezpieczenia. 14

Warunki wyceny zabezpieczenia. 17

Warunki dotyczące istoty, wielkości i terminu wykonania zobowiązania głównego. 22

Zgodnie z ust. 3 art. 334 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zastaw powstaje na mocy umowy; Prawo powstaje na podstawie prawa także z chwilą zaistnienia określonych w nim okoliczności, jeżeli ustawa określa, jaką własność i zapewnienie wykonania jakiego obowiązku uznaje się za ustawę. Do zastawu powstałego na podstawie prawa stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczące zastawu powstałego na podstawie umowy, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Kaucja z mocy prawa

Stosunkowo niewiele jest przypadków, w których prawo uznaje majątek za zastaw w celu zapewnienia należytego wykonania odpowiadającego mu podstawowego zobowiązania. Takie przypadki są określone w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, ustawie Federacji Rosyjskiej „O zastawie”, ustawie federalnej „O hipotece (zastawie na nieruchomości)”, ustawie federalnej „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i inne nieruchomości…”, Ustawa Federalna „O prywatyzacji majątku państwowego i komunalnego”, Kodeks żeglugi handlowej Federacji Rosyjskiej, a mianowicie:

o ile umowa kupna-sprzedaży nie stanowi inaczej, od momentu przekazania towaru kupującemu do chwili zapłaty, towar sprzedany na kredyt uznaje się za zastawiony przez sprzedającego w celu zapewnienia, że ​​kupujący wywiąże się ze swojego obowiązku zapłaty za towar (klauzula 5 art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Ponieważ na podstawie klauzuli 3 art. 489 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, postanowienia ust. 5 art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, wówczas, o ile umowa kupna-sprzedaży nie stanowi inaczej, od momentu przekazania towaru kupującemu i do momentu zapłaty, uznaje się towar sprzedany na kredyt z warunkiem płatności w ratach jako zastaw sprzedającego w celu zapewnienia wypełnienia przez kupującego jego obowiązku zapłaty za towar.

Również klauzula 6 art. 35 ustawy federalnej „O prywatyzacji mienia państwowego i komunalnego” stanowi, że od momentu przekazania nabywcy mienia państwowego lub komunalnego zakupionego w ratach w kolejności prywatyzacji i do momentu pełnej zapłaty określona nieruchomość jest uznany za zastawiony w celu zapewnienia wykonania przez kupującego jego obowiązku zapłaty za nabytą własność państwową lub komunalną;

przekazując w zamian za czynsz działkę gruntową lub inną nieruchomość, nabywca czynszu, jako zabezpieczenie zobowiązań płatnika czynszu, nabywa prawo zastawu na tej nieruchomości (art. 587 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska); o ile prawo federalne lub umowa nie stanowi inaczej, działkę nabytą ze środków kredytowych banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną na nabycie tej działki uważa się za zastawioną od chwili rejestracji państwowej własności pożyczkobiorcy tej działki. Jeżeli odpowiednia działka jest dzierżawiona, z mocy prawa powstaje hipoteka na prawo do dzierżawy, chyba że prawo federalne lub umowa najmu stanowią inaczej (art. 64 ust. 1 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”, zwanej dalej zwana Ustawą o hipotece); o ile prawo federalne lub umowa nie stanowi inaczej, działka, na której przy wykorzystaniu środków kredytowych banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną nabyto, zbudowano lub jest w trakcie budowy budynek lub konstrukcja budowy lub prawo dzierżawy takiej działki uważa się za zastaw od chwili państwowej rejestracji własności nabytego, wybudowanego lub będącego w budowie budynku lub budowli albo od chwili otrzymania powiadomienia przez organ dokonujący państwowej rejestracji praw hipoteki i zastawnika o zawarciu umowy pożyczki (umowa pożyczki pod warunkiem przeznaczenia) wraz z załącznikiem określonej umowy (art. 64 ust. 2 ustawy o hipotece); o ile prawo federalne lub umowa nie stanowi inaczej, dom lub mieszkanie mieszkalne nabyte lub zbudowane w całości lub w części przy wykorzystaniu środków kredytowych banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną na zakup lub budowę dom mieszkalny lub mieszkanie uważa się za zastawione od chwili państwowej rejestracji własności domu mieszkalnego lub mieszkania kredytobiorcy (art. 77 prawa hipotecznego); Aby zapewnić wypełnienie obowiązków dewelopera wynikających z umowy, od momentu państwowej rejestracji umowy uważa się, że uczestnicy wspólnej budowy posiadają działkę pod budowę (utworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innego nieruchomość, na którą będą składały się wspólne obiekty budowlane, stanowiące zabezpieczenie, będące własnością dewelopera na prawie własności lub prawie dzierżawy określonej działki oraz budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości budowanej (tworzonej) na tej działki (ust 1 łyżka. 13 ustawy federalnej „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości…”); z chwilą państwowej rejestracji własności dewelopera do niedokończonego obiektu budowlanego, taki niedokończony obiekt budowlany uważa się za zastawiony na rzecz uczestników wspólnego budowy od chwili państwowej rejestracji własności dewelopera do takiego obiektu (klauzula 2 art. 13 ust. Ustawa federalna „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości…”); po państwowej rejestracji własności dewelopera lokali mieszkalnych i (lub) niemieszkalnych wchodzących w skład budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości, której budowa (tworzenie) została przeprowadzona przy zaangażowaniu środków uczestników wspólnej budowy , lokale te uważa się za zastawione uczestnikom wspólnej budowy od momentu państwowej rejestracji własności dewelopera do takich lokali (klauzula 3, art. 13 ustawy federalnej „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości… ”); przy zastawie praw (roszczeniach), jeżeli dłużnik zastawcy wypełni swoje zobowiązanie, zanim zastawca wypełni obowiązek zabezpieczony zastawem, przedmiotem zastawu staje się wszystko otrzymane przez zastawcę (art. 58 ust. 1 rosyjskiej ustawy Federacja „Na Zastawie”); zastaw morski na wymaganiach armatora określonych w art. 367 Kodeksu żeglugi handlowej Federacji Rosyjskiej.

W przypadku zastawu powstałego z mocy prawa nie jest wymagana umowa między zastawcą a zastawnikiem, podstawą powstania prawa zastawu jest samo prawo oraz okoliczności, którymi prawo wiąże strony stosunku zastawu.

W takim przypadku strony mogą w drodze porozumienia wyłączyć występowanie zastawu powstałego z mocy prawa w przypadkach, gdy prawo przewiduje takie uprawnienie. Zgodnie z paragrafem 4 art. 421 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadkach, gdy warunek umowy jest przewidziany w normie, która jest stosowana, o ile umowa stron nie stanowi inaczej (norma rozporządzająca), strony mogą za zgodą , wyłączyć jego stosowanie albo ustanowić warunek inny niż w nim przewidziany. Strony umowy kupna i sprzedaży towarów na kredyt, w tym z warunkiem płatności w ratach (norma rozporządzająca z klauzuli 4 art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a także strony kredytu umowa lub ukierunkowana pożyczka na zakup działki, budynku, może wyłączyć zastaw w ich stosunkach (budynkach, konstrukcjach), budynku mieszkalnym, mieszkaniu lub na ich budowie (normy rozporządzające art. 64.1, 64.2, 77 federalnej ustawy o hipotekach Prawo W takim przypadku strony mogą bezpośrednio zastrzec, że sprzedający (wierzyciel, pożyczkodawca) ma prawo zastawu na danej nieruchomości) nie ma zastosowania.

Strony mogą w każdej chwili przekształcić zastaw utworzony z mocy prawa w zastaw umowny poprzez zawarcie odpowiedniej umowy zastawnej. W takim przypadku z chwilą zawarcia umowy zastawu uważa się, że zastaw wynika z umowy.

Ciekawostką jest to, że zastaw na nieruchomości powstały z mocy prawa (prawo do dzierżawy nieruchomości wymagającej rejestracji państwowej, z wyjątkiem przedsiębiorstw jako zespołów nieruchomości) może zostać poświadczony przez wydanie przez hipotekę odpowiedniego hipoteka (klauzula 1, art. 13 ustawy federalnej „O hipotece” (hipoteka na nieruchomości)”). W takim przypadku zastawu nie uważa się za powstały na podstawie umowy (ponieważ w tym przypadku nie ma umowy), lecz w dalszym ciągu uważa się za zastaw, który powstał z mocy prawa.

Jeżeli zastaw powstaje z mocy prawa w odniesieniu do nieruchomości, jego rejestracja państwowa przeprowadzana jest w systemie Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nim. Zgodnie z ogólnymi wymogami ust. 1 art. 131 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i norma specjalna z ust. 2 art. 20 federalnej ustawy o hipotekach hipoteki podlegają z mocy prawa rejestracji państwowej.

W tym sensie organowi rejestrującemu nie jest szczególnie trudno zidentyfikować hipotekę, która powstała z mocy prawa podczas państwowej rejestracji umów o udział we wspólnej budowie budynku mieszkalnego lub innej nieruchomości. Równocześnie z państwową rejestracją umowy organ rejestrowy dokonuje rejestracji obciążenia na działce będącej własnością dewelopera, na której prowadzona jest budowa, lub prawa do dzierżawy takiej działki hipoteką na rzecz uczestnika budowy. Podczas państwowej rejestracji praw własności dewelopera do niedokończonego projektu budowlanego lub do lokali w gotowym (ukończonym projekcie budowlanym) nieruchomości organ rejestrujący odnotowuje również fakt, że są one obciążone hipoteką na rzecz osób zarejestrowanych w Zjednoczonym Państwie Rejestr Uczestników Budowy. Szczególne trudności nie powinny pojawić się podczas państwowej rejestracji zastawu na mocy klauzuli 1 art. 587 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na rzecz nabywcy renty.

Inaczej jest w przypadku zastawów wynikających z art. 64 § 1, 64 § 2, 77 prawa hipotecznego, gdy obciążona nieruchomość została nabyta lub wybudowana za pożyczone środki. Organ rejestrowy nie zawsze może na podstawie dokumentów przedstawionych podczas państwowej rejestracji powstania (przeniesienia na zastawcę) prawa własności nieruchomości ustalić określone okoliczności, z którymi wiąże się powstanie prawa zastawu. Jeżeli organ rejestrowy nie stwierdził z mocy prawa podstaw do państwowej rejestracji hipoteki, wierzyciel hipoteczny ma prawo żądać takiej rejestracji, składając wniosek do organu rejestrującego.

Ten rodzaj sytuacji prawnej znajduje odzwierciedlenie w praktyce arbitrażowej (klauzula 9 Przeglądu praktyki rozpatrywania przez sądy arbitrażowe sporów związanych z umową kredytu hipotecznego, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej).

Sąd arbitrażowy uznał uchylanie się organu rejestrowego od przyjęcia dokumentów do wpisu hipoteki prawnej za niezgodne z prawem. Zgodnie z przepisami ust. 2 art. 20 ustawy o hipotece hipoteka z mocy prawa podlega rejestracji państwowej, której dokonuje organ rejestrujący bez składania odrębnego wniosku i bez płacenia za rejestrację państwową. Ponieważ z naruszeniem ust. 2 ust. 2 art. 20 organ rejestrowy nie dokonał z mocy prawa państwowej rejestracji hipoteki w chwili rejestracji własności spółki akcyjnej nabytego lokalu niemieszkalnego, bank jako posiadacz hipoteki z mocy prawa miał prawo do wystąpienia do organu rejestrującego o rejestrację państwową.

Trudności w identyfikacji powstającego prawa zastawu możliwe są także przy rejestracji przeniesienia własności nieruchomości nabytej na podstawie umowy kupna-sprzedaży na kredyt (w tym z warunkiem płatności w ratach). Na przykład organowi rejestracyjnemu czasami trudno jest określić szczegółowe warunki transakcji płatniczej, dowiedzieć się, czy nieruchomość została opłacona w momencie państwowej rejestracji przeniesienia własności, czy nie. Z tego punktu widzenia zaleca się stronom dokładniejsze wskazanie w umowie kupna-sprzedaży zawartego przez siebie prawa zastawu warunków, jakie wiążą się z jego wystąpieniem.

Należy zauważyć, że zastaw powstający z mocy prawa (art. 488 ust. 5, art. 489 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) w związku z towarami sprzedawanymi na podstawie umowy kupna-sprzedaży na kredyt (w tym z warunek płatności ratalnej), ma niezwykle kontrowersyjną praktykę.

Umowa kupna-sprzedaży jest tak powszechnie stosowana w obrocie cywilnym, że czasami pojawiają się wątpliwości, czy taki zastaw „działa” we wszystkich przypadkach. Przecież przedmiotem zakupu i sprzedaży mogą być różne rzeczy i na mocy klauzuli 4 art. 454 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej – a prawa majątkowe. Jeżeli rzecz nie jest indywidualnie określona, ​​strony umowy kupna-sprzedaży mogą ograniczyć się do wskazania ogólnych cech przedmiotu sprzedaży, nie identyfikując go w sposób pozwalający na odróżnienie go od innych rzeczy będących własnością kupujący. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku właściwości, które można określić jedynie na podstawie określonej miary (waga, objętość itp.). Ustalenie, o jakim majątku mówimy (który nadal znajduje się w posiadaniu kupującego, użytkował lub przekazał innej osobie) może być niezwykle trudne, a czasem niemożliwe. W takich przypadkach można odmówić zajęcia nieruchomości, którą sprzedawca uważa za przeniesiony na kupującego i powołuje się na jego zastaw, ze względu na brak oznaczeń identyfikujących przedmiot sprzedaży. Ponadto na mocy art. 223 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej strony umowy kupna-sprzedaży mogą uzgodnić przeniesienie własności towaru nie w momencie przeniesienia towaru, ale w innym momencie po przeniesieniu towaru ( na przykład w momencie płatności). W tym przypadku również nie powstaje prawo zastawu. Jednak najważniejszą rolę w powstaniu prawa zastawu odgrywa wola stron, mająca na celu ustanowienie stosunków kredytowych zgodnie z warunkami umowy kupna-sprzedaży. W rezultacie arbitraż obejmujący roszczenia sprzedawcy oparte na ustawowych zastawach ma charakter wysoce indywidualny i zależy całkowicie od konkretnych okoliczności sprawy.

Przykład:

W postanowieniu Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 01.01.2001 r. w sprawie nr A/2007 w sprawie windykacji należności z tytułu umowy sprzedaży i zakupu sprzętu do przetwórstwa rybnego oraz przejęcia sprzedanego sprzętu skład orzekający poparł akty sądowe niższych instancji w sprawie windykacji długów z tytułu zapłaty za sprzęt i odmowy wymierzenia mu kary. Jak wynika z materiałów sprawy, na mocy umowy kupna-sprzedaży sprzedający przenosi na kupującego własność sprzętu używanego i nienadającego się do użytku według wykazu załączonego do umowy, a kupujący odbiera wskazany sprzęt i zobowiązuje się zapłacić odpowiednią cenę dla tego. Zgodnie z warunkami umowy przeniesienie sprzętu przez sprzedającego i odbiór sprzętu przez kupującego do chwili zawarcia umowy faktycznie nastąpiło, strony ustaliły, że umowa ma moc aktu przeniesienia własności. Warunki umowy przewidują także, że zobowiązanie pieniężne kupującego podlega uregulowaniu w odpowiedniej wysokości przelewem bankowym na rachunek bankowy sprzedającego w terminie trzech dni od dnia podpisania umowy. Na podstawie niniejszych warunków transakcji sądy nie uznały, że sprzedającemu przysługuje prawo zastawu, na które się powołuje. Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej /08 nie doszło do naruszenia przez sądy prawa materialnego, w związku z czym odmówiono przekazania materiałów sprawy Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z Uchwałą Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 01.01.2001 r. w sprawie nr F03-A73/06-1/4956, sąd po ustaleniu okoliczności związanych z zapłatą przez kupującego mniej niż 50% wartości kosztu nieruchomości, wskazując na istotne naruszenie przez kupującego warunków umowy kupna-sprzedaży, doszedł do wniosku, że istnieją podstawy zgodnie z art. 450 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do zaspokojenia żądań powoda wypowiedzenie umowy. Jednocześnie sąd zastosował przepisy ust. 5 art. do kontrowersyjnych stosunków prawnych. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym w przypadku przekazania towaru kupującemu przed dokonaniem płatności, sprzedany towar uznaje się za zastawiony na rzecz sprzedającego w celu zapewnienia, że ​​kupujący wywiąże się ze swojego obowiązku zapłaty za towar. Sąd wskazał również, że zgodnie z przepisami ustawy federalnej „O niewypłacalności (upadłości)” na etapie wszczęcia postępowania upadłościowego wobec powoda, realizacja transakcji niezwiązanych ze spłatą zobowiązań dłużnika wobec wierzycieli upadłościowych nie jest zapewnione. Zgodnie z postanowieniem Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej /07 nie stwierdzono podstaw do rozpoznania sprawy w drodze kontroli nadzorczej, zapadłe akty sądowe pozostały niezmienione.

Być może bardziej kontrowersyjne w praktyce jest zastaw ustanowiony w ust. 1 art. 58 Ustawa Federacji Rosyjskiej „O zastawie”. Mówimy o sytuacji, gdy prawo (roszczenie) na dłużnika przechodzi w ramach zabezpieczenia, które on, dłużnik, realizuje w okresie ważności zabezpieczenia. Prawo stanowi, że przedmiotem zastawu staje się wszystko, co otrzyma zastawca. Tym samym pierwotny zastaw prawa (wierzytelności) na rzecz dłużnika, wynikający z umowy zastawu, przekształca się z mocy prawa w zastaw na majątku otrzymanym przez zastawcę na mocy tego prawa (roszczenie).

Skutki tej normy prawnej kwestionuje przede wszystkim fakt, że ustawa Federacji Rosyjskiej „O zastawie” została przyjęta przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a zatem, ze względu na wymogi art. 4 ustawy federalnej z dnia 01.01.2001 r. „W sprawie wejścia w życie pierwszej części Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej” musi obowiązywać w części, która z nią nie jest sprzeczna. Sam Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, regulując zastaw na prawach majątkowych, nie przewidywał podobnej normy prawnej, lecz utrzymał instytucję zastawu na majątku, który zastawca nabędzie w przyszłości (art. 340 ust. 6 art. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej). Z tych względów pozytywne stosowanie przepisów ust. 1 art. 58 ustawy Federacji Rosyjskiej „O zastawie” praktycznie nie występuje w praktyce sądowej i arbitrażowej i jest całkowicie nieobecny w aktach Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej.

Należy zaznaczyć, że zastaw na nieruchomości, którą zastawca nabędzie w przyszłości oraz prawo zastawu na nieruchomości otrzymane z tytułu zastawionego prawa (roszczenie) różnią się istotnie. Przede wszystkim szersze zastosowanie ma zastaw na nieruchomości, którą hipoteka nabędzie w przyszłości. Na przykład przedmiotem zastawu w rozumieniu klauzuli 6 art. 340 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej może stać się rzeczą wyprodukowaną nie tylko przez wykonawcę na zlecenie klienta (mortgagor), ale także przez samego zastawcę. O ile powstanie prawa zastawu na podstawie art. 58 ustawy Federacji Rosyjskiej „O zastawie” na wyprodukowany przedmiot może powstać tylko w transakcji kontraktowej, gdy przedmiotem pierwotnego zastawu były prawa roszczeń klienta wobec wykonawcy. A jeżeli zastaw na rzeczy przyszłej nie powstaje aż do chwili jej nabycia, to przy zastawie praw (roszczeniach) zastaw rozciąga się na zastawione prawo (roszczenie), a zatem przed jego wykonaniem przez dłużnika zastawcy, można go przejąć w zwykły sposób w formie zastawu.

Stanowisko prawne jest takie, że ust. 1 art. 58 ustawy Federacji Rosyjskiej „O zastawie” jest sprzeczny z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, naszym zdaniem nie jest w pełni uzasadniony. W istocie sprowadza się to do tego, że przepisy prawa zawierające przypadki wystąpienia zastawu, już z uwagi na sam fakt ich uchwalenia przed Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, powinny zostać uznane za nieważne. Jednocześnie wniosek ten nie wynika z treści art. 4 ustawy federalnej z dnia 01.01.2001 r. „W sprawie wejścia w życie pierwszej części Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”, ani z jego znaczenia.

Sam Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej przewiduje możliwość zastawu powstałego z mocy prawa. Zgodnie z art. 334 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zastaw powstaje z mocy prawa, gdy zaistnieją w nim okoliczności, jeżeli prawo określa, jaką własność i w celu zapewnienia wykonania jakiego zobowiązania uznaje się za zastaw. Z ust. 1 art. 58 ustawy Federacji Rosyjskiej „O zastawie” obejmuje wszystkie te warunki wymagane przez Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Zatem prawo zastawu na zastawionym prawie (roszczenie) otrzymanym przez zastawcę, ustanowione w ust. 1 art. 58 ustawy Federacji Rosyjskiej „O zastawie” należy uznać za aktualny.

Stosowanie takiego zabezpieczenia ponownie komplikuje problem identyfikacji przedmiotu zabezpieczenia i właściwości jego wykonalności. W większości przypadków zastawca przenosi na zastawnika prawa wierzytelności pieniężnej na zabezpieczenie, a ponieważ pieniądze będące środkiem płatniczym nie mogą być przedmiotem zabezpieczenia, środki wpłacone przez dłużnika hipoteki nie są odbierane jako zabezpieczenie . Zgodnie z ust. 2 art. 58 ustawy Federacji Rosyjskiej „O zastawie”, otrzymując od dłużnika kwoty pieniężne w celu wypełnienia zobowiązania, zastawca jest zobowiązany, na żądanie zastawnika, przekazać odpowiednie kwoty w celu wypełnienia zobowiązania zabezpieczonego przez zastawu, chyba że umowa zastawu stanowi inaczej. Zastosowanie ust. 1 art. 58 ustawy Federacji Rosyjskiej „O zastawie” staje się istotny, jeżeli początkowo zastawiono prawo (roszczenie) dłużnika do otrzymania towaru lub wyników wykonanej pracy. A ponieważ praktyka sądowa i arbitrażowa dotycząca takich zabezpieczeń nie znalazła pozytywnego zastosowania, zabezpieczenie to należy stosować ze szczególną ostrożnością w przypadkach, gdy jego użycie nie wiąże się ze znacznym ryzykiem prawnym dla wierzyciela hipotecznego.

Hipotekę morską należy odróżnić od hipoteki morskiej (hipoteka na statku morskim). Jeżeli zastawiając statek morski w hipotece mówimy o zastawie rejestrowym, głównie za zgodą stron w celu zapewnienia wykonania zobowiązań cywilnych, to zastaw morski jest specyficzną instytucją międzynarodowego prawa morskiego implementowaną w rosyjskim systemie prawnym.

Federacja Rosyjska przystąpiła do Międzynarodowej konwencji o zastawach morskich i hipotekach z 1993 r. (Ustawa federalna z dnia 01.01.2001 r.). W oparciu o postanowienia tej konwencji zasady dotyczące zastawów morskich znalazły odzwierciedlenie w Kodeksie żeglugi handlowej Federacji Rosyjskiej. Artykuł 367 tego kodeksu stanowi, że zastaw morski na statku jest zabezpieczony wymagania stawiane armatorowi w związku z:

Termin wykonania zobowiązania głównego wyznaczany przez odpowiednią datę kalendarzową określoną przez dłużnika i wierzyciela w zawartej przez nich transakcji albo przez upływ wskazanego przez nich okresu, liczonego w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach, albo poprzez wskazanie zdarzenia co musi nieuchronnie nastąpić (art. 190 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Może się zdarzyć, że w transakcji zawierającej warunki głównego roszczenia pieniężnego nie będą ujęte terminy ich spełnienia przez dłużnika. Zgodnie z ust. 2 art. 314 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku gdy obowiązek nie przewiduje terminu jego wykonania i nie zawiera warunków pozwalających na ustalenie tego terminu, należy go spełnić w rozsądnym terminie od chwili powstania obowiązku. Zobowiązanie niewykonane w rozsądnym terminie, a także zobowiązanie, którego termin wykonania wyznacza moment żądania, dłużnik obowiązany jest spełnić w terminie siedmiu dni od dnia zgłoszenia przez wierzyciela żądania jego wykonania, chyba że obowiązek spełnienia świadczenia w innym terminie wynika z przepisów prawa, innych aktów prawnych, warunków zobowiązania, zwyczajów handlowych lub istoty zobowiązania.

Tym samym brak w transakcji zawartej pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem warunków dotyczących terminu zaspokojenia głównego roszczenia pieniężnego sam w sobie nie wskazuje na konieczność jego określenia w umowie zastawnej; w tym przypadku termin spełnienia głównego roszczenia pieniężnego obowiązek reguluje klauzula 2 art. 314 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. W celu zabezpieczenia interesów zastawcy osoby trzeciej niebędącej dłużnikiem z tytułu głównego roszczenia pieniężnego (zobowiązania głównego) zaleca się, aby umowa zastawu wskazywała okres obowiązywania umowy zastawnej lub inny okres ograniczający termin zastawu prawo zastawnika do zajęcia zastawionej nieruchomości. Jeżeli termin wykonania zobowiązania głównego wyznacza moment żądania, wówczas konieczne wydaje się wskazanie okresu obowiązywania umowy zastawu.

Jeżeli transakcja między dłużnikiem a wierzycielem zostaje zawarta pod warunkiem (art. 157 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a ma to istotne znaczenie przy ustalaniu wielkości i (lub) terminu spełnienia głównego zobowiązania pieniężnego, wówczas te należy wskazać warunki.

Jeżeli zabezpieczenie zabezpiecza kilka podstawowych wierzytelności pieniężnych, wówczas opisowi podlega każda z tych wierzytelności.

Opisowi podlegają zarówno istniejące, jak i ewentualne przyszłe roszczenia pieniężne wobec dłużnika, które w drodze porozumienia stron umowy zastawnej zaliczane są do głównych wierzytelności pieniężnych zabezpieczonych zastawem.

Zabezpieczając główne zobowiązanie pieniężne podlegające realizacji w ratach jako zabezpieczenie, strony umowy zabezpieczenia muszą wskazać termin (częstotliwość) odpowiednich płatności oraz ich wysokość lub warunki umożliwiające ich ustalenie.

Dla przykładu istotne staje się dla banków zapewnienie zabezpieczeń transakcji kredytowych, w których oprócz obowiązku spłaty samego kredytu, przewidziany jest także obowiązek zapłaty przez kredytobiorcę odsetek naliczonych od kwoty kredytu. Odsetki za skorzystanie z kredytu odnoszą się do głównych wymagań pieniężnych, których warunki płatności podlegają odzwierciedleniu w umowie zastawu. Odsetki stanowią opłatę za świadczenie przez bank usługi kredytowej, nadają transakcji kredytowej charakter kompensacyjny, ze swej natury stanowią cenę umowy kredytowej. Znalazło to potwierdzenie w praktyce sądowej. Zgodnie z paragrafem 15 wspólnej uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej i Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej /14 „W sprawie praktyki stosowania przepisów Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczących odsetek dla korzystanie ze środków cudzych”, rozpatrując spory związane z wykonaniem umowy kredytu, a także wykonaniem przez kredytobiorcę zobowiązań do spłaty kredytu bankowego, należy wziąć pod uwagę, że odsetki płacone przez kredytobiorcę od kredytu kwotę w wysokości i w sposób określony w ust. 1 art. 809 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, stanowią opłatę za korzystanie ze środków i podlegają zapłacie przez dłużnika zgodnie z przepisami dotyczącymi głównego długu pieniężnego.

Odsetki za skorzystanie z kredytu wymagają opisu w umowie zabezpieczenia także dlatego, że są doliczane do kwoty kredytu i uznawane są za nierozerwalnie powiązane aż do momentu, w którym naliczone odsetki za upływający okres korzystania z kredytu nie staną się obowiązkiem ich zapłaty oraz nie będą więc miały znamiona samodzielnego roszczenia pieniężnego. Z reguły rejestrując zabezpieczenie mamy na myśli odsetki za wykorzystanie kredytu jako przyszłe wymaganie. Będąc zatem w związku prawnym z treścią pożyczki, podlegają one odzwierciedleniu w umowie zastawu i wchodzą w skład wierzytelności zabezpieczonych zastawem. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie reguluje szczegółowo warunków odsetek od wykorzystania pożyczki w zabezpieczeniach stosunków prawnych. Jednocześnie znajdują one odzwierciedlenie w ustawie federalnej „O hipotece (zastawie na nieruchomości)” w odniesieniu do szczególnego rodzaju zabezpieczenia - hipoteki. W ust. 1 art. 3 tej ustawy federalnej stanowi, że hipoteka ustanowiona w celu zabezpieczenia wykonania umowy kredytu lub umowy pożyczki pod warunkiem zapłaty odsetek zapewnia również wypłatę wierzycielowi (pożyczkodawcy) odsetek należnych mu za korzystanie z pożyczki (pożyczone środki ).

Przykład:

W postanowieniu Federalnego Sądu Arbitrażowego Obwodu Wołgi z dnia 01.01.2001/07 rozpatrzył w postępowaniu kasacyjnym materiały sprawy dotyczące roszczenia o uznanie umowy kredytu hipotecznego za transakcję niezawartą. Zgodnie z umową kredytu, której wypełnienie zobowiązań zostało zabezpieczone umową kredytu hipotecznego, kredytobiorca zobowiązuje się nie tylko do spłaty kwoty kredytu, ale także do płacenia miesięcznych odsetek za korzystanie z tego kredytu. Termin (częstotliwość) spłaty odsetek regulują odpowiednie klauzule umowy kredytowej. Informacja ta nie została jednak zawarta w umowie kredytu hipotecznego zawartej z hipoteką trzecią. Na tej podstawie sąd kasacyjny potwierdził legalność i ważność aktu sądowego sądu apelacyjnego uznającego umowę kredytu hipotecznego za niezawartą.

Odmawiając poddania się kontroli materiałów sprawy skład sędziowski Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wskazał, że na mocy klauzuli 1 art. 9 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” umowa kredytu hipotecznego musi wskazywać przedmiot hipoteki, jego wycenę, istotę, wielkość i termin wykonania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką.

Zgodnie z ust. 5 tego artykułu, jeżeli zobowiązanie zabezpieczone hipoteką podlega egzekucji w częściach, umowa kredytu hipotecznego musi wskazywać warunki (częstotliwość) odpowiednich płatności oraz ich wysokość lub warunki pozwalające na ustalenie tych kwot.

Zgodnie z ust. 1 art. 3 tej ustawy hipoteka zapewnia zapłatę na rzecz wierzyciela hipotecznego kwoty głównej długu wynikającego z umowy kredytu lub innego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką w całości lub w części przewidzianej umową kredytu hipotecznego. Hipoteka ustanowiona w celu zabezpieczenia wykonania umowy kredytu lub umowy pożyczki pod warunkiem zapłaty odsetek zapewnia także zapłatę wierzycielowi (kredytodawcy) odsetek należnych mu z tytułu korzystania z kredytu (pożyczonych środków). Umowa pożyczki stanowi, że pożyczkobiorca zobowiązuje się nie tylko do spłaty kwoty pożyczki, ale także do płacenia miesięcznych odsetek za korzystanie z tej pożyczki. Termin (częstotliwość) płatności odsetek jest regulowany w umowie kredytowej. Uznając umowę kredytu hipotecznego za niezawartą, sądy wyszły z założenia, że ​​w umowie tej nie wskazano terminu płatności odsetek z tytułu umowy kredytu, czyli nie uzgodniono warunku dotyczącego terminu wykonania głównego zobowiązania. Nie doszło do naruszenia jednolitości w stosowaniu i interpretacji norm prawnych przez sądy (orzeczenie Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej /08).

W innej sprawie arbitrażowej rozpatrywanej przez Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej (uchwała /02) umowa kredytu hipotecznego nie została uznana za całość i nie została zawarta ze względu na brak klauzuli w umowie dotyczącej wysokości odsetek stawka za wykorzystanie kredytu.

Otwarta spółka akcyjna „Bank „Zenit” złożyła pozew do Moskiewskiego Sądu Arbitrażowego przeciwko zamkniętej spółce akcyjnej „Andronik” o przejęcie nieruchomości - budynku będącego przedmiotem zabezpieczenia na podstawie umowy kredytu hipotecznego z dnia 01.01. .2001 N 3s-5212.

Kredytobiorca, otwarta spółka akcyjna Commercial Bank Infobank oraz najemca spornego budynku, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Commercial Bank Union-Trade, brali udział w sprawie jako osoby trzecie.

Decyzją z dnia 1 stycznia 2001 roku roszczenia zostały oddalone. Sąd uznał umowę o kredyt hipoteczny za niezawartą, gdyż brakuje w niej trybu i innych niezbędnych warunków ustalenia wysokości zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, a także brak danych na temat ustalenia wysokości zobowiązania w przyszłości. Postanowieniem Sądu Apelacyjnego z dnia 1 stycznia 2001 roku postanowienie pozostawiono bez zmian z tych samych powodów.

Federalny Sąd Arbitrażowy Okręgu Moskiewskiego uchwałą z dnia 1 stycznia 2001 r. podtrzymał te akty sądowe. Jednocześnie sąd kasacyjny dodatkowo doszedł do wniosku, że przepisy nie przewidują możliwości zabezpieczenia hipoteką zobowiązania, które powstanie w przyszłości.

Powyższe akty sądowe spotkały się z protestem Wiceprezesa Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, który Prezydium uwzględniło z następującego powodu.

Jak wynika z materiałów sprawy, pomiędzy Zenit Bankiem a Infobank Bankiem została zawarta umowa z dnia 1 stycznia 2001 roku N 03-075/2000 o udzielanie kredytów. Transakcja ta ma charakter konsensusowy, gdyż obowiązki pożyczkodawcy w zakresie udzielania pożyczek powstały z chwilą zawarcia umowy. W umowie strony określiły sposób i tryb wykonania zobowiązania, czyli: na podstawie pisemnych oświadczeń pożyczkobiorcy przekazywanych pożyczkodawcy za pośrednictwem systemu SWIFT. Całkowita kwota środków przekazanych pożyczkobiorcy nie może przekroczyć 1 miliona dolarów amerykańskich. Zobowiązania pożyczkodawcy do udzielenia pożyczki wygasają po 12 miesiącach od dnia udzielenia pierwszej pożyczki.

W celu zabezpieczenia umowy kredytowej Zenit Bank zawarł umowę kredytu hipotecznego z dnia 1 stycznia 2001 roku nr 3c-5212. Przedmiotem hipoteki był budynek stanowiący własność hipoteki oraz prawo dzierżawy gruntu znajdującego się pod nim. Transakcja praw do dzierżawy działki została uzgodniona z Moskiewskim Komitetem ds. Ziemi.

Na wniosek kredytobiorcy, przesłany za pośrednictwem systemu SWIFT, Zenit Bank udzielił Infobankowi pożyczki w wysokości 28 mln rubli na okres od 17 kwietnia do 18 kwietnia 2001 r., wraz z odsetkami naliczonymi od kwoty kapitału w wysokości 10% w skali roku oraz kara w wysokości 0,25% w przypadku niespłacenia pożyczki w terminie. Kwota zadłużenia nie została spłacona w terminie.

Stwierdza się fakt udzielenia pożyczki i jej niespłacenia przez pożyczkobiorcę. Od 21 września 2001 roku przeciwko Infobank Bankowi zostało wszczęte postępowanie upadłościowe.

W związku z niespełnieniem przez pożyczkobiorcę zobowiązań do spłaty kwoty głównej, odsetek i kar, wierzyciel wniósł wobec hipoteki niniejsze roszczenie o przejęcie zastawionej nieruchomości w trybie art. 334 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Sądy uznając umowę kredytu hipotecznego za niezawartą nie uwzględniły, co następuje. Na mocy ust. 1 art. 339 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przedmiotem zastawu są istotne warunki umowy zastawnej i jego wycena, istota, wielkość i okres wykonania zobowiązania zabezpieczonego zastawem, a także warunek, według którego jedna ze stron (zastawca lub zastawnik) posiada zastawiony majątek. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia co do choćby jednego z tych warunków lub w umowie brak będzie odpowiedniego warunku, umowa zastawu nie będzie uważana za zawartą.

Umowa kredytu hipotecznego określa zabezpieczenie i podaje jego wycenę. Punkt 4 umowy dotyczy istoty, wielkości i okresu wykonania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką.

Zatem zgodnie z klauzulą ​​4.1.1 hipoteka zapewnia spłatę przez kredytobiorcę kwoty głównej kredytu w wysokości 1 miliona dolarów amerykańskich; ustalono termin spłaty kredytu – 12 miesięcy od dnia udzielenia pierwszej pożyczki; została ustalona wysokość kary za zwłokę w spłacie kredytu. Również hipoteka i wierzyciel hipoteczny pod warunkiem, że hipoteka zapewnia spłatę odsetek od kwoty kredytu według stopy uzgodnionej przez pożyczkodawcę i kredytobiorcę zgodnie z warunkami umowy kredytu oraz rekompensatę za straty spowodowane niespełnieniem lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy kredytowej.

Brak określonego oprocentowania kredytu w umowie o udzielenie kredytu i tym samym w umowie o kredyt hipoteczny nie mógł prowadzić do uznania ostatniej transakcji za całość niezawartą.

Ponieważ sądy nie zbadały w pełni istotnych dla sprawy okoliczności i błędnie zastosowały zasady prawa materialnego, wszystkie te akty sądowe zostały uchylone, a sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania sądowi I instancji.

Stanowisko prawne w powyższej sprawie sformułowane przez Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wydaje się w miarę wyważone i uzasadnione. Odsetki od wykorzystania pożyczki stanowią już niezależne roszczenie pieniężne i w przypadku zajęcia zastawionej nieruchomości można je oddzielić od reszty pożyczki. Co do zasady umowę kredytu hipotecznego można uznać za zabezpieczenie pozostałych roszczeń pieniężnych wierzyciela hipotecznego, bez uwzględnienia odsetek za korzystanie z kredytu. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, uznanie umowy kredytu hipotecznego za niezawartą w całości uznano za niezgodne z prawem.

Przeczytaj w kolejnym numerze:

Warunki kar

Odsetki od wykorzystania funduszy innych osób

Rozbieżności w opisie warunków zobowiązania głównego

Wskazanie, która strona ma zastawiony majątek

Wymogi dotyczące sporządzenia umowy zastawu

Przypadki, w których wymagana jest forma notarialna umowy zastawu

Towar uważa się za sprzedany na kredyt w przypadku, gdy umowa kupna-sprzedaży przewiduje zapłatę za towar po upływie określonego czasu od jego przekazania kupującemu (art. 488 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Klauzula 2 348 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, ust. 3 art. 54 ust. 1 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”

Klauzula 7 ust. 28 ust. 1 ustawy Federacji Rosyjskiej „O zastawie”

Klauzula 2 345 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

Klauzula 6 Przeglądu praktyki rozpatrywania sporów związanych ze stosowaniem przez sądy arbitrażowe norm Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie zastawu, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej

Nazwa transakcji, data zawarcia, numer i inne cechy identyfikujące. Ustawa federalna „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” w art. 9 wymaga także, aby umowa kredytu hipotecznego wskazywała miejsce zawarcia transakcji pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem

Prawie każdy marzy o posiadaniu własnego domu, czy to małego mieszkania, czy własnego domu. We współczesnych realiach gospodarczych zaoszczędzenie nawet kilku metrów kwadratowych może być problematyczne, nie mówiąc już o możliwości zastawienia istniejącego mieszkania pod hipotekę. Z tego powodu obywatele muszą zwrócić się do banków o pożyczkę. Kredyt hipoteczny w rozumieniu prawa to kredyt na budowę lub zakup mieszkania, w którym kredytobiorca zgodnie z umową zastawia nieruchomość jako zabezpieczenie.

Czym jest kredyt hipoteczny w świetle prawa?

Istota koncepcji polega na tym, że kupujący-kredytobiorca przekazuje pożyczkodawcy nieruchomość jako zabezpieczenie wykonania zobowiązań umownych. Jeżeli kupujący doświadczy siły wyższej i nie będzie w stanie spłacić długu, pożyczkobiorca ma pełne prawo sprzedać zastawioną nieruchomość w celu pokrycia długu. Hipotekę ustawową stosuje się wówczas, gdy nie ma konieczności sporządzania odrębnej umowy, ale zachodzą pewne przesłanki określone przez prawo.

Różnica między hipoteką ustawową a umowną

Istnieje inny rodzaj kredytu hipotecznego - na mocy umowy. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że różnica między nimi jest niewielka, ale mają między sobą zasadnicze różnice. Hipoteka prawna różni się od hipoteki umownej tym, że w pierwszej wersji powstaje na podstawie podstawy prawnej, a w drugiej – na podstawie wzajemnej umowy. Z mocy prawa hipoteka zostaje wpisana automatycznie w momencie zarejestrowania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, jednak na mocy umowy - dopiero na zgodny wniosek wierzyciela hipotecznego i pożyczkodawcy.

W uproszczeniu, w przypadku hipoteki umownej, zabezpieczeniem umowy kredytowej jest każda nieruchomość dłużnika. Pojawienie się kredytu hipotecznego na podstawie prawa następuje w momencie przeniesienia zakupionego mieszkania na pożyczkodawcę jako zabezpieczenie i nie ma znaczenia, czy jest ono budowane, czy kupowane na rynku wtórnym. Zasadniczo jest to ukierunkowana pożyczka na zakup domu.

Podstawa prawna

Ponieważ kredytowanie mieszkań jest złożonym systemem wzajemnych rozliczeń między stronami, wszelkie procedury regulują uchwalane w różnym czasie akty prawne. Oprócz ustawy federalnej 102-FZ „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” istnieje znaczna liczba aktów prawnych, które stanowią podstawę pojawienia się działalności hipotecznej, ale wśród głównych warto podkreślić następujące:

• Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej;
• Ustawa federalna „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”;
• Ustawa federalna „O historii kredytowej”;
• Uchwała w sprawie dofinansowania młodych rodzin na zakup mieszkania.

Przypadki, w których zastaw powstaje z mocy prawa

Kiedy powstaje hipoteka prawna, powstają pewne zobowiązania zabezpieczające i majątkowe. Sytuacji, w których mogą zaistnieć tego rodzaju okoliczności, jest bardzo wiele – dotyczy to nabycia mieszkania, osobnego domu, działki i podobnych obiektów wyłącznie za środki pożyczone z banku. To samo dotyczy budowy nieruchomości, jeśli jest prowadzona za pieniądze przyznane przez instytucję kredytową.

Kredyty hipoteczne domów i mieszkań

Zastaw prawny na nieruchomościach dotyczy wyłącznie mieszkań będących własnością osób fizycznych lub prawnych. Jeśli chodzi o budownictwo państwowe i komunalne, nie może ono uczestniczyć w kredycie hipotecznym. Ważne jest, aby zrozumieć, że część mieszkania lub domu mieszkalnego może również służyć jako zabezpieczenie, ale tylko wtedy, gdy jest to izolowane pomieszczenie przeznaczone do zamieszkania.

Sprzedaje na kredyt

Jak już wspomniano, kredyt hipoteczny to pożyczka udzielana obywatelowi na zakup nieruchomości, a tutaj zakupione mieszkanie działa jako bezpośrednie zabezpieczenie, co jest osobno określone w umowie. Wierzyciel nabywa prawo do nieruchomości w ramach spłaty zadłużenia, choć hipoteka ma prawo w niej zamieszkiwać.

Wynajem

Przy zawieraniu umowy najmu hipoteka powstaje z mocy prawa również wtedy, gdy odbiorca czynszu przenosi swój dom na własność innej osoby będącej płatnikiem czynszu (wszystko to formalizuje notariusz). Dla zrozumienia możemy podać przykład: osoba przekazuje swoje mieszkanie obywatelowi, który zobowiązuje się do opieki nad nim i zapewnienia mu wszystkiego, co niezbędne aż do jego śmierci. Prawo własności przechodzi po zawarciu umowy renty, z tym że obciążenie trwa do śmierci dożywotnika, po czym obciążenie należy usunąć.

Zastaw praw majątkowych

Oczywistym przykładem jest zakup mieszkania w budowie na kredyt. Tak naprawdę obiekt nie został jeszcze wybudowany, ale pożyczkobiorca jako udziałowiec ma do niego prawo, gdyż wpłacił zadatek. Resztę pieniędzy pożycza od instytucji kredytowej, ale bank wymaga zabezpieczenia, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Ponieważ jednak przedmiot nie został jeszcze zarejestrowany, nie może pełnić roli gwarancji. Z tego powodu wystawiany jest zastaw na prawach własności, który następnie zostaje zastąpiony wybudowanym mieszkaniem.

Rejestracja hipoteki prawnej

W celu rejestracji możesz skorzystać z usług brokera kredytów hipotecznych lub możesz zrobić wszystko sam. Najpierw musisz skontaktować się z instytucją kredytową, aby wyjaśnić, na co możesz liczyć. Następnie możesz rozpocząć poszukiwania odpowiedniej opcji. Następnie należy zawrzeć przedwstępną umowę ze sprzedawcą i dostarczyć niezbędny pakiet dokumentów do rozpatrzenia przez instytucję kredytową.

Po złożeniu wszystkich dokumentów będziesz musiał poczekać na decyzję, ponieważ wszystkie dokumenty zostaną dokładnie sprawdzone. Jeżeli sytuacja zakończy się pozytywnie, możliwe będzie podpisanie umowy kupna-sprzedaży, która musi wskazywać, że nieruchomość nabywana jest częściowo ze środków kredytowych. Następnie zostanie zarejestrowana hipoteka i własność domu, a sprzedawca będzie mógł otrzymać swoje pieniądze.

Rejestracja hipoteki z mocy prawa

Rejestracja hipoteki prawnej odbywa się bez pobierania opłaty państwowej. Ponadto nie ma konieczności pisania wspólnego oświadczenia. Rejestracja państwowa przyznaje pożyczkobiorcy określone prawa majątkowe, co jest koniecznie zarejestrowane w Rosreestr. Co ważne, rejestracja umowy następuje jednocześnie z rejestracją praw majątkowych. Za datę rejestracji uważa się dzień dokonania wpisu do rejestru praw do nieruchomości płynnych.

Jaka nieruchomość może być przedmiotem hipoteki?

Jeśli spojrzymy na ustawodawstwo, zobaczymy, że nie każda nieruchomość może być przedmiotem hipoteki. Zabrania się np. przekazywania na zabezpieczenie mienia będącego własnością państwa. W przypadku mieszkań, których właścicielami są nieletni, stosuje się specjalne podejście. Oto lista tego, co może być przedmiotem zabezpieczenia:

• grunt;
• budynki, przedsiębiorstwa, obiekty w budowie, mieszkania, domy, domki letniskowe, garaże itp.;
• działki wraz z obiektami;
• prawa dzierżawy (inne prawa) do korzystania z działek, budynków i budowli.

Ograniczenia obciążeń praw

Ponieważ zakup nieruchomości wiąże się z wieloma pułapkami, pożyczkodawcy starają się chronić na wszelkie możliwe sposoby. W tym celu obowiązują ustawowe ograniczenia kredytu hipotecznego, które powstają natychmiast po rejestracji. Obciążenie prawa stanowi gwarancję, że kredytobiorca zapłaci instytucji kredytowej za pożyczone środki i zwróci je w terminie określonym w umowie kredytu hipotecznego z określoną marżą.

Underwriting – ocena wypłacalności kredytobiorcy

Zawsze istnieje możliwość, że kredytobiorca kredytu hipotecznego nie będzie w stanie spłacić kredytu, a przyczyny tego mogą być różne. Aby tego uniknąć, konieczna jest wysokiej jakości kontrola wypłacalności wnioskodawcy. W tym celu przeprowadza się underwriting, czyli najprościej mówiąc, ocenę zdolności obywatela do obsługi wydanego mu kredytu hipotecznego. W ten sposób ustalana jest kwota pożyczki, okres jej spłaty, oprocentowanie i inne istotne kryteria.

Oblicza się go na podstawie relacji wskaźników finansowych. Podstawą jest doświadczenie amerykańskich specjalistów. Metoda ta nazywa się systemem pięciu „C” (od angielskiej litery „C”, od której rozpoczynają się wszystkie pięć elementów ubezpieczenia):

• Charakter – reputacja;
• Pojemność – poziom zawartości finansowej;
• Kapitał – dostępność kapitału własnego (zaliczka);
• Zabezpieczenie – wystarczalność dochodów;
• Warunki – warunki ekonomiczne w momencie udzielenia kredytu.

Obliczanie i analiza wskaźników obsługi kredytów hipotecznych

Jak pokazuje praktyka, klientów ubiegających się o kredyt mieszkaniowy obowiązują mniej rygorystyczne wymagania, nie oznacza to jednak, że nie sprawdza się ich wypłacalności. Poniższa tabela przedstawia główne wskaźniki, według których przeprowadzany jest proces underwritingu:

Współczynnik	Rozszyfrowanie	Opis
	płatność/dochód	stosunek spłat kredytu do dochodów za dany okres
	zobowiązania/dochody	stosunek wydatków kredytobiorcy na zobowiązania hipoteczne do całkowitego dochodu, który jest brany pod uwagę
	pożyczka/zabezpieczenie	stosunek kwoty pożyczki do kosztu wypożyczanego przedmiotu
	wartość kredytu/likwidacji	stosunek kwoty kredytu do minimalnej wartości, za jaką można sprzedać zabezpieczenie

Aby pożyczkodawca mógł podjąć pozytywną decyzję o udzieleniu pożyczki konieczne jest, aby powyższe wartości miały następujące cyfry:

Większość instytucji kredytowych ma swoje własne wskaźniki, więc nie ma dokładnych wartości. W zależności od regionu, średniego wynagrodzenia w regionie i innych okoliczności współczynniki te mogą się zmieniać.

Cechy kredytu hipotecznego

Różne stany mają swoje własne cechy kredytu hipotecznego. W zależności od ram prawnych i ustalonej praktyki kształtuje się prywatny model kredytowania mieszkań. Na przykład w Rosji charakterystycznymi cechami jest wykorzystanie kapitału macierzyńskiego lub hipoteki wojskowej. Poza tym aktualna sytuacja gospodarcza i ryzyko kredytów hipotecznych również narzucają swoją charakterystykę – stawki oferowane przez banki krajowe są niemal 10 razy wyższe niż za granicą.

Model amerykański wykorzystujący środki budżetu państwa

System amerykański zaczął się kształtować ponad sto lat temu. Jego główną ideą jest to, że przy zakupie nieruchomości, a jest to głównie kupno i sprzedaż na rynku wtórnym, brakującą kwotę uzupełnia bank hipoteczny. Następnie odsprzedaje dług agencji hipotecznej, która emituje papiery wartościowe, które następnie sprzedawane są na giełdzie. Płatnością za nie są środki zwrócone przez pożyczkobiorcę.

Europejski model mechanizmu kredytu hipotecznego

W Europie i wielu krajach rozwijających się za podstawę przyjmuje się niemiecki model kredytów mieszkaniowych. Jej istota polega na tym, że klient otwiera rachunek bankowy, na którym dokonuje wpłat do momentu osiągnięcia określonego poziomu. Z reguły jest to około połowa kosztów zakupionego mieszkania. Następnie bank udzieli mu kredytu na brakującą kwotę, przyjmując jako zabezpieczenie zakupioną nieruchomość. Dodatkowo państwo rekompensuje obywatelowi w formie dotacji około 10% kosztów mieszkania.

Warunki kredytu hipotecznego zgodnie z prawem

W różnych instytucjach finansowych warunki udzielania kredytów mieszkaniowych mają zarówno cechy wspólne, jak i pewne różnice. Obowiązkowym warunkiem dla wszystkich pożyczkodawców jest ubezpieczenie nieruchomości, co nie jest sprzeczne z prawem, potwierdzenie dochodów pożyczkobiorcy oraz niezależna ocena nieruchomości. Wszystkie pozostałe parametry mogą się różnić.

Opłata początkowa

W zależności od kwoty, na jaką wyceniono nieruchomość, bank udziela klientowi kredytu. Co do zasady pożyczkobiorca ma obowiązek samodzielnie wpłacić określoną kwotę. Liczba ta zależy wyłącznie od samego pożyczkodawcy, ale generalnie wynosi co najmniej 10% kosztów domu. Czasami bank finansuje 100% kosztów, ale takie programy istnieją w porozumieniu z firmami budowlanymi, które są partnerami pożyczkodawcy.

Oprocentowanie

Jak już wspomniano, oprocentowanie oferowane przez rosyjskie banki pozostawia wiele do życzenia. Zależy to bezpośrednio od poziomu inflacji w kraju i kluczowej stopy Banku Centralnego. Obecnie jego wskaźnik kształtuje się na poziomie 10–12% w skali roku, chociaż niektórzy pożyczkodawcy mogą znaleźć inne wartości. Nie zapominaj jednak, że obniżona stawka może wiązać się z innymi opłatami związanymi z rozpatrzeniem dokumentów lub udzieleniem kredytu hipotecznego.

Obliczanie kwoty płatności

Aby spłacić dług, stosuje się dwa rodzaje obliczeń płatności. Przy metodzie zróżnicowanej korpus pożyczki dzieli się na równe części, a saldo zadłużenia nalicza się odsetkami. Ta metoda spłaty jest korzystna, jeśli klient zaciągnie celową pożyczkę na niewielką kwotę i na krótki okres, ponieważ na początkowym etapie raty kredytu są bardzo wysokie. Wysokość świadczenia rentowego oblicza się według określonego wzoru. W efekcie przez cały okres kredytowania pobierane są jednakowe kwoty.

Wymagania wobec pożyczkobiorcy

Jeśli obywatel planuje skorzystać z kredytu mieszkaniowego, musi spełniać określone parametry. Bank od razu zwraca uwagę na pozytywną historię kredytową, gdyż udzielany kredyt jest duży, a pożyczkodawca jest zainteresowany jego spłatą. Staż pracy w ostatnim miejscu pracy musi wynosić co najmniej 6 miesięcy, a wiek klienta musi wynosić 21–65 lat. Warto od razu wspomnieć, że podane parametry mają wartości średnie, gdyż każdy bank ma prawo przedstawić własne wymagania.

Korzyści podatkowe przy kredycie hipotecznym

Obywatelom, którzy kupują nieruchomości w drodze pożyczki, zgodnie z rosyjskim ustawodawstwem przysługuje ulga podatkowa. W uproszczeniu jest to zwrot części zapłaconego podatku dochodowego. Kwota ma pewne ograniczenia w zależności od ceny zakupionego mieszkania (nie więcej niż 2 miliony rubli). Dziś maksymalna możliwa kwota zwrotu wynosi 260 000 rubli.

Jak legalnie usunąć hipotekę

Wierząc, że po spłacie wierzycielowi całej kwoty długu wraz z odsetkami obciążenie zostanie automatycznie usunięte, pożyczkobiorca jest w wielkim błędzie. Po dokonaniu płatności musisz samodzielnie wykonać tę procedurę. Musisz skontaktować się z Jednolitym Państwowym Rejestrem Przedsiębiorstw z prośbą o wydanie nowego świadectwa własności, ale w tym celu będziesz musiał przedstawić określony pakiet dokumentów, który musi zawierać dokument wskazujący pełne rozliczenie z wierzycielem.

Wideo

Znalazłeś błąd w tekście? Wybierz, naciśnij Ctrl + Enter, a my wszystko naprawimy!

Aktualne dane dotyczące zabezpieczeń nieruchomości

Nieruchomość można kupić zarówno za własne oszczędności, jak i za pożyczone środki. W przypadku zakupu nieruchomości Pociągając kredyt z banku, ten ostatni staje się zarówno Twoim pożyczkodawcą, jak i hipoteką zakupionej nieruchomości. Możliwe jest także udostępnienie planów ratalnych przez samego sprzedawcę, co również nie anuluje opisanego mechanizmu
wyższy.

W rzeczywistości oznacza to: Ciebie zostać właścicielemżądane mieszkanie/domek/działkę, z uwzględnieniem dużego ograniczenia, jakim jest obciążenie tego obiektu zabezpieczeniem.

Twoja nieruchomość jest gwarantem wykonania Twoich zobowiązań wobec banku (sprzedającego), czyli w przypadku opóźnienia w miesięcznych płatnościach zgodnie z harmonogramem, faktycznego braku płatności, niewywiązania się z innych zobowiązań wynikających z umowy, bank (sprzedawca) ma prawo sprzedać Twoją nieruchomość w formie uzgodnionej w umowie, aby spłacić Twój dług.

Z prawnego punktu widzenia hipoteka jest z mocy prawa określona w art. 1 ust. 2 ustawy federalnej nr 102-FZ „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” i proceduralnie składa się z następujących elementów: umowa kupna-sprzedaży zostaje zawarta pomiędzy sprzedający i kupujący korzystający ze środków kredytowych, pomiędzy bankiem a kupującym — Umowa pożyczki.

Pierwsza stanowi zapisane na piśmie prawa i obowiązki stron, których kluczem jest opis nieruchomości, jej numer katastralny (lub warunkowy), powierzchnia nieruchomości i, co najważniejsze, procedura płatności.

Zatem już w samym umowa kupna-sprzedaży rejestruje się fakt nabycia nieruchomości ze środków pożyczkowych, rejestruje się samego wierzyciela i nawiązuje się powiązanie z umową pożyczki. Umowa kredytu opisuje warunki udostępnienia środków na zakup nieruchomości (w konkretnym przypadku obowiązkowe jest wskazanie przeznaczenia), okres obowiązywania, kwotę kredytu, harmonogram płatności oraz kary za niedopełnienie warunków.

W naszym przypadku to też jest istotne są warunki, w którym bank ma pełne prawo sprzedać Twoją nieruchomość na aukcji lub w inny uzgodniony sposób, aby spłacić Twój dług.

W praktyce banki nie są zainteresowane podejmowaniem działań w celu sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości, gdyż główną działalnością banków nie jest kupno-sprzedaż nieruchomości, co wiąże się również z pewnymi kosztami dla banku, takimi jak wycena nieruchomości, koszty agencyjne i inne prowizje , koszty podatku od towarów i usług, których nie można zaliczyć ze względu na dochód niepodlegający opodatkowaniu VAT.

Jednak obecność zabezpieczenia kredytu pozwala bank ponosić mniejsze wydatki od rezerwy na dany kredyt, co ostatecznie zwiększa zysk banku. Dla kupującego (kredytobiorcy) zastaw na nieruchomości z mocy prawa jest swego rodzaju ogranicznikiem, gdyż świadomość ryzyka utraty nieruchomości zmusza go do jak najpoważniejszego brania swoich zobowiązań finansowych.

Dodatkowe koszty dla pożyczkobiorcy obejmują: obowiązkowe ubezpieczenie wartości nabywanej nieruchomości i konieczności dokonania oceny w celu ustalenia wartości zabezpieczenia.

W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego na podstawie umowy, gdy nieruchomość jest Twoją własnością, a otrzymany kredyt nie ma jednoznacznego przeznaczenia środków na zakup nieruchomości, strony nie ponoszą kosztów rejestracji obciążenia nieruchomości.

Obciążenie obiektu jest rejestrowany zarówno w umowach zawartych z bankiem i sprzedawcą, jak i w rejestracji w oficjalnym organie przeprowadzającym rejestrację transakcji na rynku nieruchomości - Federalnej Służbie Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii.

Warto to zauważyć rejestracja obciążenia nie wymaga odrębnego złożenia, lecz powstaje w procesie składania dokumentów do rejestracji nabycia i sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że do rejestracji w urzędzie nie jest wymagana obecność banku, wystarczą odpowiednio kupujący i sprzedający lub ich przedstawiciele.

Fakt obciążenia przedmiotu może zostać udokumentowany wyciągiem z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości.

Ten ekstrakt można uzyskać za opłatą składając wniosek w Wielofunkcyjnym Centrum świadczenia usług państwowych i komunalnych najbliżej Ciebie, pod warunkiem, że posiadasz paszport.

Sam fakt obciążenia można bezpłatnie potwierdzić za pośrednictwem usługi „Informacje referencyjne o obiektach nieruchomości online” na stronie internetowej Rosreestr - w tym celu wystarczy znać pełny adres obiektu lub jego numer katastralny (warunkowy) Z reguły informacja ta dostępna jest zarówno w umowie kredytu, jak i umowie kupna-sprzedaży.

Fakt obciążenia zapisane w kolumnie„Prawa i ograniczenia”, gdzie w sekcji ograniczenia znajdzie się informacja o numerze i dacie wpisu obciążenia przedmiotu.

Po całkowitej spłacie zobowiązań wobec banku lub sprzedającego, właściciel nieruchomości musi z mocy prawa przedstawić dokumenty spłaty obciążeń w postaci wpisu hipoteki, co umożliwi później właścicielowi korzystać ze swojej własności w całości, bez względu na wcześniej zawarte umowy ze sprzedawcą i pożyczkodawcą.

Do zastawu na nieruchomości (hipotece) stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej - Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej) dotyczące praw rzeczowych, a w zakresie nieuregulowanym tymi przepisami oraz ustawą federalną 16 lipca 1998 r. Nr 102-FZ „O hipotece (hipoteka na nieruchomości)” (dalej – ustawa o hipotece), przepisy ogólne dotyczące zastawu (art. 334 ust. 4 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Koncepcję umowy zastawnej podaje art. 334 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym „na mocy zastawu wierzyciel zobowiązania zabezpieczonego zastawem (zastawnik) ma prawo, w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez dłużnika tego zobowiązania, do uzyskania zaspokojenia z wartości zastawionej nieruchomości (przedmiotu zastawu) preferencyjnie przed innymi wierzycielami osoby będącej właścicielem zastawionej nieruchomości (hipoteki).

Na mocy zastawu, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, wierzyciel ma prawo, w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez dłużnika zabezpieczonego zobowiązania, do otrzymania zaspokojenia z wartości zastawionej nieruchomości (klauzula 1 art. 334 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Kredyt hipoteczny jako zabezpieczenie zapewnia zaspokojenie wyłącznie kosztem wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do rzeczy nieruchomych (nieruchomości, nieruchomości) zalicza się działki, działki podziemne i wszystko, co jest trwale związane z gruntem, to znaczy przedmioty, których ruch odbywa się bez nieproporcjonalnych szkód do ich przeznaczenia jest niemożliwe, w tym budynków, budowli, obiektów o niedokończonej konstrukcji.

Umowa kredytu hipotecznego to umowa zastawu na nieruchomości. Umowa kredytu hipotecznego zawiera postanowienia dotyczące przedmiotu hipoteki, rynkowej wyceny przedmiotu hipoteki, istoty, wielkości i terminu wykonania zobowiązania (warunków materialnych) zabezpieczonego hipoteką oraz innych warunków (art. 9 ust. 1). Prawa hipotecznego). Brak istotnych warunków w umowie o kredyt hipoteczny powoduje, że taka umowa nie zostaje zawarta (art. 432 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa kredytu hipotecznego jest sporządzona w prostej formie pisemnej i nie wymaga obowiązkowego poświadczenia notarialnego (klauzula 1 art. 10 ustawy o hipotece).

Zastawem może być każdy majątek, w tym rzeczy i prawa majątkowe. Wyjątki określa prawo (klauzula 1 artykułu 336, klauzula 1 artykułu 358.1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zastawiony majątek pozostaje przy zastawcy, chyba że Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi inaczej, inna ustawa lub umowa (art. 338 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Hipotecznym może być sam dłużnik lub osoba trzecia (klauzula 1 art. 335 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Aby zastawić rzecz, konieczne jest, aby zastawca miał do niej prawo własności. Osoba posiadająca inne prawo majątkowe może zastawić rzecz w przypadkach przewidzianych w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej (art. 335 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Mortgagorem prawa może być osoba będąca wierzycielem zobowiązania, z którego wynika zastawione prawo (posiadacz prawa) (art. 358 ust. 1 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zastawnikiem zastawu jest bank lub inna organizacja kredytowa lub inna osoba prawna, która udzieliła pożyczki lub pożyczki celowej na zakup nieruchomości (gruntu lub lokalu mieszkalnego).

Umowa zastawu musi zostać zawarta w prostej formie pisemnej, chyba że ustawa lub umowa stron przewiduje formę notarialną.

Umowa zastawu na zabezpieczenie wykonania zobowiązań wynikających z umowy, która wymaga poświadczenia notarialnego, podlega poświadczeniu notarialnemu.

Niezachowanie formy umowy zastawu pociąga za sobą jej nieważność (klauzula 3 art. 339 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zgodnie z art. 339 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz art. 19 ust. 1 ustawy o hipotece (ze zmianami obowiązującymi w dniu zawarcia umowy) hipoteka podlega rejestracji państwowej w Jednolity Państwowy Rejestr praw do nieruchomości i transakcji z nim (zwany dalej Jednolitym Państwowym Rejestrem Nieruchomości) w sposób ustanowiony ustawą federalną nr 122-FZ z dnia 21 lipca 1997 r. „W sprawie państwowej rejestracji praw z nieruchomościami i transakcjami z nimi” (zwanej dalej „Ustawą rejestrową”).

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o hipotece (ze zmianami obowiązującymi w dniu zawarcia umowy), państwowa rejestracja umowy powodującej ustanowienie hipoteki z mocy prawa stanowi podstawę do wpisu do rejestru Jednolity Rejestr Państwowy występowania hipoteki z mocy prawa.

W przypadku kredytu hipotecznego, z mocy prawa, hipoteka jako obciążenie nieruchomości powstaje z chwilą państwowej rejestracji własności tej nieruchomości, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 11 ust. 2 ustawy o hipotece) .

Uważa się, że prawa hipoteki (prawo zastawu) do nieruchomości przewidziane w ustawie o hipotece i umowie kredytu hipotecznego powstają z chwilą wpisania hipoteki do Jednolitego Rejestru Państwowego, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli zobowiązanie zabezpieczone hipoteką powstało po dokonaniu wpisu hipoteki w Jednolitym Rejestrze Państwowym, prawa hipoteki powstają od chwili powstania tego obowiązku (art. 11 ust. 3 ustawy o hipotece).

Artykuł 20 ust. 2 ustawy o hipotece stanowi, że hipoteka podlega z mocy prawa rejestracji państwowej.

Państwowa rejestracja hipoteki z mocy prawa odbywa się jednocześnie z państwową rejestracją praw majątkowych osoby, której prawa są obciążone hipoteką, chyba że prawo federalne stanowi inaczej. Prawa hipoteki wynikające z hipoteki mogą z mocy prawa zostać poświadczone hipoteką.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy rejestracyjnej rejestracja państwowa jest jedynym dowodem istnienia zarejestrowanego prawa.

Analiza przytoczonych przepisów prawa pozwala stwierdzić, że każdy zastaw na nieruchomości, niezależnie od podstawy jego powstania, podlega rejestracji państwowej, gdyż rejestracja państwowa jest jedynym dowodem istnienia prawa rejestrowego.

Istnieją dwa rodzaje hipoteki na nieruchomości: hipoteka umowna i hipoteka ustawowa.

Hipoteka z tytułu umowy powstaje z woli stron, na podstawie zawartej między nimi umowy o kredyt hipoteczny.

Hipoteka powstaje z mocy prawa, jeżeli:

– dom mieszkalny lub mieszkanie zakupione w całości lub w części za pożyczkę z banku lub innej organizacji kredytowej są zastawione od momentu państwowej rejestracji hipoteki w Jednolitym Rejestrze Państwowym (art. 77 ust. 1 ustawy o hipotece);

– lokale mieszkalne wybudowane w całości lub w części z oszczędności na utrzymanie mieszkań dla personelu wojskowego, udzielonych w ramach celowej umowy kredytu mieszkaniowego zgodnie z ustawą federalną z dnia 20 sierpnia 2004 r. nr 117-FZ „W sprawie systemu oszczędnościowo-hipotecznego na zabezpieczenie mieszkań dla personel wojskowy” uważa się za znajdujący się w zastawie od chwili państwowej rejestracji własności budynku mieszkalnego (klauzula 4 art. 77 ustawy o hipotece);

– działkę nabytą ze środków kredytowych banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną na zakup tej działki uważa się za zastawioną od momentu państwowej rejestracji własności pożyczkobiorcy tej działki. Jeżeli odpowiednia działka jest dzierżawiona, wówczas z mocy prawa powstaje hipoteka na prawo do dzierżawy, chyba że prawo federalne lub umowa najmu stanowią inaczej (klauzula 1, art. 64 ust. 1 ustawy o hipotece);

– w przypadku wznoszenia budynku lub budowli na działce zastawionej hipoteką hipoteką objęte są te budynki i budowle, chyba że umowa hipoteki stanowi inaczej (art. 65 ustawy o hipotece);

– działkę, na której przy wykorzystaniu środków kredytowych banku lub innej organizacji kredytowej lub środków pochodzących z pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną nabyto, wybudowano lub jest w budowie budynek lub obiekt, prawo dzierżawy takiego gruntu działkę uważa się za zastawioną od momentu państwowej rejestracji praw własności nabytego, wybudowanego lub w budowie budynku lub budowli, chyba że prawo federalne lub umowa stanowi inaczej (art. 64 ust. 2 ustawy o hipotece);

– w przypadku wpisu własności wykończonej nieruchomości, która była wcześniej zarejestrowana i obciążona hipoteką jako przedmiot niezakończonej budowy, hipoteka pozostaje w mocy, a jej przedmiotem jest budynek (konstrukcja) powstały w wyniku zakończenia budowy ( art. 76 ustawy o hipotece);

– przekazując w zamian za czynsz działkę gruntową lub inną nieruchomość, odbiorca czynszu, jako zabezpieczenie zobowiązań płatnika czynszu, nabywa prawo zastawu na tej nieruchomości (art. 587 ust. 1 k.c. Federacji Rosyjskiej);

– hipoteka z mocy prawa powstaje w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt lub na raty (art. 488 i 489 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

– działka stanowiąca własność dewelopera (prawo dzierżawy lub podnajmu) oraz budynek mieszkalny i (lub) inny obiekt nieruchomościowy budowany (tworzony) na tej działce w celu zapewnienia wykonania obowiązków dewelopera (kredyt hipoteczny) zgodnie z umową od momentu państwowej rejestracji umowy uważa się za zastawione przez uczestników wspólnego budownictwa (hipotecznych).

Obecnie termin rejestracji państwowej hipoteki działek, budynków, budowli i lokali niemieszkalnych wynosi 15 dni roboczych, a hipoteki lokali mieszkalnych wynosi 5 dni roboczych.

Od 1 lipca 2014 r. umowa kredytu hipotecznego lub umowa pożyczki zawierająca zobowiązanie zabezpieczone hipoteką nie podlega rejestracji państwowej, jednakże sama hipoteka musi zostać zarejestrowana w sposób przewidziany przez prawo. W przypadku kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe przewidziany jest przyspieszony okres rejestracji – pięć dni roboczych od dnia złożenia niezbędnych dokumentów. Zgodnie z prawem za państwową rejestrację hipoteki nie jest pobierana żadna opłata państwowa.

Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką stanowi własność wspólną, wymagana jest pisemna zgoda wszystkich właścicieli. Zgoda drugiego małżonka musi zostać poświadczona notarialnie (klauzula 1, art. 7 ustawy o hipotece, klauzula 3, art. 35 Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej).

W przypadku zastawu domu mieszkalnego lub mieszkania będącego własnością małoletnich, osób o ograniczonej zdolności do czynności prawnych lub osób niekompetentnych, nad którymi ustanowiono kuratelę lub kuratelę, transakcję należy uzgodnić z organem opiekuńczym (klauzula 5 art. 74 ustawy o kredycie hipotecznym Ustawa, klauzula 2 Artykuł 37 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wraz z wygaśnięciem zobowiązania kredytowego zastaw wygasa. Wypowiedzenie hipoteki należy odnotować w Jednolitym Rejestrze Państwowym (art. 352 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 25 ustawy o hipotece). Co do zasady, do wykupu wpisu hipoteki wystarczy złożenie w organie rejestrowym:

– oświadczenie posiadacza hipoteki;

– albo wspólny wniosek zastawcy i zastawnika;

– lub wniosek hipoteki z jednoczesnym złożeniem listu hipotecznego zawierającego notatkę właściciela hipoteki o spełnieniu w całości zobowiązania zabezpieczonego hipoteką. Znak ten musi zawierać słowa o wypełnieniu zobowiązania i dacie jego spełnienia, a także musi być poświadczony podpisem właściciela hipoteki i poświadczony jego pieczęcią (jeśli jest pieczęć) (art. 25 ust. 2). Prawa hipotecznego).

Umorzenie wpisu do księgi wieczystej powoduje wygaśnięcie hipoteki (§ 3 art. 25 ustawy o hipotece).

Spłata wpisu hipoteki następuje w terminie trzech dni roboczych (§ 1 art. 25 Prawa Hipotecznego).

Za spłatę wpisu do rejestru hipotek nie ma obowiązku zapłaty przez państwo.

Tym samym hipoteka jest tradycyjnie rozumiana jako zastaw na nieruchomości, która pozostaje we władaniu dłużnika, jednak z zakazem prawa do swobodnego rozporządzania tą nieruchomością. Cechami znamionowymi hipoteki jest przedmiot umowy zastawu, którą może być tylko rzecz nieruchoma oraz zachowanie przez hipotekę prawa do posiadania i korzystania z tej rzeczy.

Natalia Szczerbinina,

główny ekspert

Oddział w Omsku

Biuro Rosreestr

w obwodzie omskim,

sekretarz stanu.

1. Koncepcja zabezpieczenia
2. Rodzaje zabezpieczeń
3. Podstawy powstania zastawu (umowa i prawo; przykłady powstania zastawu na podstawie prawa);
4. Przedmiot zabezpieczenia
5. Przypadki, gdy przedmiotem zastawu nie mogą być rzeczy i prawa: 1). nieruchomość nie podlegająca przejęciu; 2). wierzytelności są nierozerwalnie związane z tożsamością wierzyciela; 3). nieruchomości, których zastaw jest ograniczony lub zabroniony przez prawo
6. Warunki umowy zastawu (istotne warunki umowy zastawu; warunki dotyczące trybu sprzedaży zastawionej nieruchomości: postępowanie sądowe lub pozasądowe);
7. Formularz umowy zastawu
8. Rejestracja państwowa i księgowanie zabezpieczeń
9. Plusy i minusy zabezpieczenia
10. Praktyka sądowa i publikacje dotyczące zabezpieczeń na stronie

Innymi słowy, jeżeli dłużnik (zastawca) nie wywiąże się ze swojego zobowiązania, zastawiony przedmiot zostaje sprzedany na aukcji, a otrzymane środki pieniężne przekazywane są wierzycielowi (zastawnikowi). Zastawnik może otrzymać zastawiony przedmiot w naturze w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania jedynie w przypadkach przewidzianych przez prawo.

Kredyt hipoteczny – rodzaj zabezpieczenia, w którym zastawiony majątek przechodzi przez zastawcę w posiadanie zastawnika. Pojęcie „hipoteki” nie występuje w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej.

2. Rodzaje zabezpieczeń

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej przewiduje następujące rodzaje zabezpieczeń:

• zastaw towarów w obrocie (art. 357 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• zastaw rzeczy w lombardzie (art. 358 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• zastaw praw zobowiązań (art. 358.1 - 358.8 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• zastaw praw z umowy rachunku bankowego (art. 358.9 - 358.14 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• zastaw praw uczestników osób prawnych (art. 358.15 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• zastaw papierów wartościowych (art. 358.16, 358.17 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Rodzaje zabezpieczeń wyróżnia się ze względu na:

W miejscu zastawu nieruchomości(Artykuł 338 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

• Zastaw trwały – bez przeniesienia własności. Rodzajem zastawu trwałego jest zastaw na towarach znajdujących się w obrocie (art. 357 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• hipoteka – z przeniesieniem zastawionej nieruchomości. Rodzajem hipoteki jest zastaw w lombardzie (art. 358 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W temacie zabezpieczeń:

• zastaw na majątku;
• zastaw praw.

W zależności od stopnia powiązania nieruchomości obciążonej hipoteką z gruntem:

• zastaw na nieruchomości (hipoteka).

Specjalny rodzaj zabezpieczenia jest kolejnym zastawem (art. 342 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

3. Podstawy powstania zastawu

Podstawy powstania zastawu określa art. 334 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Co do zasady, na tej podstawie powstaje zastaw pomiędzy zastawcą a zastawnikiem porozumienie. Jednocześnie w przypadkach przewidzianych przez prawo zastaw powstaje z chwilą zaistnienia określonych w ustawie okoliczności ( ustawowa kaucja).

Przykłady powstania zastawu na podstawie prawa

W szczególności normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i inne ustawy federalne ustanawiają następujące okoliczności powstania zastawu:

Towar sprzedawany na kredyt stanowi zastaw na rzecz sprzedającego do chwili uregulowania należności.

Jeżeli umowa kupna-sprzedaży nie stanowi inaczej, od momentu przekazania towaru kupującemu do chwili dokonania płatności, towar sprzedany na kredyt uznaje się za zastawiony przez sprzedającego w celu zapewnienia, że ​​kupujący wywiąże się ze swojego obowiązku zapłaty za towar (Klauzula 5 art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Towar sprzedawany na kredyt w systemie ratalnym jest zastawiony przez sprzedającego

Zasady określone w art. 488 ust. 2, 4 i 5 niniejszego kodeksu (art. 489 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) mają zastosowanie do umowy sprzedaży towarów na kredyt z warunkiem płatności w ratach .

Prawo zastawu najemcy na nieruchomości przekazanej w celu zapłaty czynszu

Przekazując w zamian za czynsz działkę gruntową lub inną nieruchomość, odbiorca czynszu, jako zabezpieczenie zobowiązań płatnika czynszu, nabywa prawo zastawu na tej nieruchomości (art. 587 ust. 1 Kodeksu cywilnego). Federacja Rosyjska).

Posiadacz świadectwa zastawu ma prawo zastawić towar.

Posiadacz świadectwa zastawnego, inny niż posiadacz kwitu składowego, ma prawo zastawić towar w wysokości kwoty pożyczki udzielonej na podstawie świadectwa zastawu oraz odsetek od niego. Przy zastawie towaru zaznacza się to na paragonie magazynowym (klauzula 3 art. 914 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Działka dewelopera i znajdujące się na niej nieruchomości są zastawione uczestnikom wspólnej budowy

Aby zapewnić wypełnienie obowiązków dewelopera (hipotecznego) wynikających z umowy, od momentu państwowej rejestracji umowy, uczestników wspólnej budowy (hipotecznych) uważa się za zastawionych na budowę (utworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) inny przedmiot nieruchomości, w skład którego wchodzić będą wspólne obiekty budowlane, działka stanowiąca własność dewelopera lub prawo dzierżawy, prawo podnajmu wskazanej działki oraz budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości budowany (tworzony) na tej działce.

Zastaw w trybie określonym w art. Sztuka. 13 - 15 ustawy „O udziale we wspólnej budowie”, w ramach wszystkich umów zawartych na budowę (tworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości na podstawie jednej konstrukcji należy zapewnić następujące obowiązki dewelopera zezwolenie:

• zwrot środków wniesionych przez uczestnika wspólnej budowy w przypadkach przewidzianych w określonej ustawie i (lub) umowie;
• zapłata uczestnikowi wspólnej budowy środków należnych mu w ramach rekompensaty za straty i (lub) jako kara (grzywna, kara) z powodu niespełnienia, opóźnienia w wykonaniu lub innego nienależytego wykonania obowiązku przekazania wspólnego obiektu budowy , i inne należne mu zgodnie z umową i (lub) federalnymi przepisami dotyczącymi funduszy (art. 13–15 ustawy nr 214-FZ „O udziale w budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości na zasadach współwłasności oraz o zmianach w niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej”).

Nabyte w ratach nieruchomości państwowe i komunalne objęte są zastawem do czasu zapłaty.

„Od momentu przekazania kupującemu nieruchomości nabytej w ratach aż do momentu pełnej zapłaty określoną nieruchomość, na mocy niniejszej ustawy federalnej, uznaje się za zastawioną w celu zapewnienia wypełnienia przez kupującego jego obowiązku zapłaty za nabytą własność państwową lub komunalną.

Jeżeli kupujący naruszy terminy i procedurę dokonywania płatności, do zastawionej nieruchomości zostanie zastosowane sądowe przejęcie” (klauzula 6, art. 35 ustawy z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „O prywatyzacji majątku państwowego i komunalnego” (zmieniony w dniu 3 lipca 2016 r.)).

Zastaw gruntów zakupionych ze środków pożyczkowych (hipoteczny)

O ile prawo federalne lub umowa nie stanowi inaczej, działkę nabytą ze środków kredytowych banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną na nabycie tej działki uważa się za zastawioną od chwili rejestracji państwowej własności pożyczkobiorcy do tej działki działka (klauzula 1 artykułu 64.1 „O hipotece (hipoteka na nieruchomości)”.

Zastaw lokali mieszkalnych zakupionych lub wybudowanych ze środków pożyczkowych (hipoteczny)

„Lokale mieszkalne nabyte lub zbudowane w całości lub w części ze środków kredytowych banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną na nabycie lub budowę określonego lokalu mieszkalnego są zastawione od momentu rejestracji państwowej hipoteki w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości” (klauzula 1, art. 77 ustawy z dnia 16 lipca 1998 r. N 102-FZ (ze zmianami z dnia 3 lipca 2016 r.) „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”.

Przepisy prawa zabraniające przejęcia majątku organizacji dłużnika zawarte są na przykład w następujących artykułach prawa federalnego:

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej:

• . Własność organizacji religijnej
• . Specyfika zajęcia majątku zgodnie z wymogami stron umowy depozytowej
• . Rozdzielenie majątku powierzonego w zarządzie trustu
• . Wyłączne prawo do tajnego wynalazku

2). Wymagania są nierozerwalnie związane z tożsamością wierzyciela

• Art. 21. Wstępne zezwolenie organu opiekuńczego i kuratorskiego na wykonywanie praw majątkowych podopiecznego

Co do zasady umowa zastawu musi zostać zawarta w prostej formie pisemnej (art. 160, 161 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), chyba że prawo lub umowa nie przewiduje notarialnej formy umowy zastawu ().

Niezachowanie ustalonych zasad dotyczących formy umowy zastawu pociąga za sobą jej nieważność.

8. Rejestracja państwowa i księgowanie zabezpieczeń

Rejestracja państwowa i księgowość zastawu przeprowadzana jest w celu zapewnienia praw zarówno zastawnika, jak i osób trzecich.

Obowiązkowa rejestracja państwowa umowy zastawu ustalana jest w następujących przypadkach ():

• jeżeli zgodnie z prawem prawa potwierdzające własność nieruchomości określonej osoby podlegają rejestracji państwowej (art. 8 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• jeżeli przedmiotem zastawu są prawa uczestnika (założyciela) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 358.15 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W przypadku innych zastawionych nieruchomości obowiązują inne zasady.

Stosunek zastawu na papierach wartościowych regulują przepisy art. 358.16 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej („Zastaw na papierach wartościowych”).

Informacje o zastawie praw z umowy rachunku bankowego uwzględnia się zgodnie z przepisami art. 358.11 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Rejestr powiadomień o zastawie na ruchomości prowadzony jest w sposób określony w przepisach o notariuszach (patrz rozdział XX.1 „Rejestracja powiadomień o zastawie na ruchomościach” Podstaw ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie notariuszy ).

Zastawnik w stosunkach z osobami trzecimi ma prawo powoływać się na przysługujące mu prawo zastawu dopiero od chwili dokonania wpisu w rejestrze zastawu, z wyjątkiem przypadków, gdy osoba trzecia wiedziała lub powinna była wiedzieć o istnienie zastawu wcześniej. Brak księgi rachunkowej nie ma wpływu na relację zastawcy z zastawnikiem.

Zmiany zawiadomienia o zastawie dopuszczalne są w następujących przypadkach:

• gdy zmienią się informacje o zastawie (zmiany dotyczące rzeczy, wartości rzeczy, terminu wykonania zobowiązania itp.);
• z chwilą ustania powiązania zabezpieczającego. Tryb zmiany zawiadomienia o zastawie lub rozwiązania zastawu regulują bardziej szczegółowo przepisy (art. 103 ust. 6 Podstaw ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej dotyczące notariuszy).

9. Plusy i minusy zabezpieczenia

Zalety i wady zabezpieczenia są następujące.

1. Pewne gwarancje, że w przypadku niewykonania zobowiązań przez dłużnika, wierzyciel otrzyma zaspokojenie z zastawionego majątku.

2. Przedmiotem zastawu może być każdy majątek: ruchomy i nieruchomy, prawa z umowy rachunku bankowego, prawa majątkowe, prawa wyłączne, udziały w kapitale zakładowym, udziały. O wyjątkach pisaliśmy powyżej.

3. Zobowiązania zastawnika są zaspokajane preferencyjnie przed innymi wierzycielami (tj. w pierwszej kolejności zaspokajane są roszczenia zastawnika, a dopiero potem wierzytelności niezabezpieczone zastawem).

4. Zabronione jest rozporządzanie zastawionym majątkiem bez zgody zastawnika, a w przypadku naruszenia tego zakazu zastaw nie wygasa nawet w przypadku przeniesienia majątku na kupującego działającego w dobrej wierze.

5. Przedmiotem zastawu mogą być rzeczy i prawa majątkowe, które zastawca nabędzie w przyszłości. W tym przypadku prawo zastawu powstaje z chwilą nabycia przez zastawnika danej nieruchomości lub prawa.

6. Zastawcą w umowie zastawu może być nie tylko sam dłużnik, ale także osoba trzecia. Oznacza to, że w celu zabezpieczenia zobowiązania dłużnika każda osoba może zastawić swój majątek.

7. Zastaw (czyli zastaw z przeniesieniem rzeczy na zastawnika) daje więcej gwarancji zapewnienia wykonania zobowiązań, gdyż fizycznie zastawiana nieruchomość znajduje się u wierzyciela-zastawnika.

8. Od wartości przedmiotu zastawu pokrywane są wszelkie wydatki wierzyciela - odsetki, kary, straty spowodowane zwłoką w egzekucji, a także wydatki zastawnika niezbędne do utrzymania przedmiotu zastawu i windykacji (art. 337 ust. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).

Wady zabezpieczenia obejmują następujące okoliczności:

1. Jeżeli zastawiona rzecz ruchoma nie zostanie przeniesiona na zastawnika, istnieje możliwość jej przeniesienia przez pozbawionego skrupułów kontrahenta, co może skutkować brakiem możliwości ustalenia jej nowego właściciela i lokalizacji, a w konsekwencji niemożliwością sprzedaży tej ruchomości nieruchomość na aukcji.

2. Procedura przejęcia zastawionej nieruchomości i jej sprzedaży na aukcji przez komorników jest dość pracochłonna i długotrwała, co oczywiście nie prowadzi do szybkiego przywrócenia sytuacji finansowej wierzyciela.

10. Praktyka sądowa i publikacje dotyczące zabezpieczeń terenu

• Mieszkania objęte umową o udział we wspólnym budownictwie nie mogą być zastawione na rzecz banku (klauzula 15 Przeglądu Praktyk..., zatwierdzonego przez Prezydium Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w dniu 4 grudnia 2013 r.)
• Jeżeli umowa pożyczki jest zabezpieczona zarówno zastawem, jak i gwarancją, wówczas wygaśnięcie jednego sposobu zabezpieczenia nie powoduje wygaśnięcia ważności drugiego (klauzula 6 Przeglądu Praktyki Sądowej…, zatwierdzonej przez Prezydium Sądu Najwyższego Sąd Federacji Rosyjskiej w dniu 22 maja 2013 r.)
• Przejęcie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie umowy pożyczki (klauzula 12 Przeglądu Praktyki Sądowej…, zatwierdzona przez Prezydium Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej w dniu 22 maja 2013 r.)
• Sprzeciwy do pozwu AHML o dochodzenie należności z umowy pożyczki, przejęcie zastawionego majątku