Qu'est-ce qu'un gage ayant force de loi ? Gage immobilier

Chef adjoint du Département de soutien juridique des activités de crédit et d'investissement d'Alfa Bank

Motifs de l'émergence du droit de gage, partie 1

Libération sous caution par la force de la loi. 1

Gage en vertu d'un contrat. onze

Conditions en matière de garantie. 14

Conditions sur la valorisation du collatéral. 17

Conditions sur l'essence, la taille et le délai d'exécution de l'obligation principale. 22

Selon le paragraphe 3 de l'art. 334 du Code civil de la Fédération de Russie, un gage naît en vertu d'un accord ; la loi naît également sur la base de la loi lors de la survenance des circonstances qui y sont spécifiées, si la loi précise quels biens et pour assurer l'exécution de quelle obligation sont reconnus comme étant par la loi. Les règles du Code civil de la Fédération de Russie relatives au gage né en vertu d'un accord sont appliquées en conséquence au gage né sur la base de la loi, sauf disposition contraire de la loi.

Libération sous caution par la force de la loi

Il existe relativement peu de cas où la loi reconnaît un bien comme un gage pour assurer la bonne exécution de l'obligation primaire correspondante. De tels cas sont établis dans le Code civil de la Fédération de Russie, la loi de la Fédération de Russie « sur le gage », la loi fédérale « sur l'hypothèque (gage immobilier) », la loi fédérale « sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements. et autres biens immobiliers... », la loi fédérale « Sur la privatisation des biens de l'État et des municipalités », le Code de la marine marchande de la Fédération de Russie, à savoir :

sauf disposition contraire du contrat d'achat et de vente, à partir du moment où les marchandises sont transférées à l'acheteur et jusqu'au paiement, les marchandises vendues à crédit sont reconnues comme étant mises en gage par le vendeur pour garantir que l'acheteur remplisse son obligation de payer les marchandises (clause 5 de l'article 488 du Code civil de la Fédération de Russie).

Puisque, sur la base de l'article 3 de l'art. 489 du Code civil de la Fédération de Russie, les dispositions de la clause 5 de l'art. 488 du Code civil de la Fédération de Russie, alors, sauf disposition contraire du contrat d'achat et de vente, à partir du moment du transfert des marchandises à l'acheteur et jusqu'au paiement, les marchandises vendues à crédit avec la condition de paiement échelonné sont reconnues comme étant engagé par le vendeur à assurer l'exécution par l'acheteur de son obligation de payer les marchandises.

Également l'article 6 de l'art. 35 de la loi fédérale « sur la privatisation des biens de l'État et des municipalités » prévoit qu'à partir du moment du transfert à l'acheteur de la propriété de l'État ou de la municipalité achetée en plusieurs versements dans l'ordre de privatisation et jusqu'au moment du paiement intégral, la propriété spécifiée est reconnu comme étant engagé pour assurer le respect par l'acheteur de son obligation de payer le bien de l'État ou le bien communal acquis ;

lors de la cession d'un terrain ou d'un autre bien immobilier en paiement d'un loyer, l'acheteur du loyer, en garantie de l'obligation du payeur du loyer, acquiert le droit de gage sur ce bien (clause 1 de l'article 587 du Code civil de La fédération Russe); sauf disposition contraire d'une loi fédérale ou d'un accord, un terrain acquis grâce aux fonds de crédit d'une banque ou autre organisme de crédit ou aux fonds d'un prêt ciblé accordé par une autre personne morale pour l'acquisition de ce terrain est considéré comme nanti à partir du moment où d'enregistrement par l'État de la propriété de l'emprunteur sur ce terrain. Si le terrain correspondant est loué, une hypothèque naît de plein droit pour le droit au bail, sauf disposition contraire de la loi fédérale ou du contrat de location (article 64.1 de la loi fédérale « sur l'hypothèque (gage immobilier) », ci-après dénommée loi sur les hypothèques); sauf disposition contraire d'une loi fédérale ou d'un accord, un terrain sur lequel, grâce aux fonds de crédit d'une banque ou d'un autre organisme de crédit ou aux fonds d'un prêt ciblé accordé par une autre personne morale, un bâtiment ou une structure a été acquis, construit ou est en cours la construction, ou le droit de louer un tel terrain, est considéré comme un gage à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété d'un bâtiment ou d'une structure acquis, construit ou en construction ou à partir du moment où l'organisme procédant à l'enregistrement par l'État des droits reçoit une notification du débiteur hypothécaire et du créancier gagiste sur la conclusion d'un contrat de prêt (contrat de prêt avec condition d'utilisation prévue) avec en pièce jointe le contrat spécifié ( Article 64.2 de la loi hypothécaire); sauf disposition contraire de la loi fédérale ou d'un accord, une maison ou un appartement d'habitation acquis ou construit en tout ou en partie grâce aux fonds de crédit d'une banque ou d'un autre organisme de crédit ou aux fonds d'un prêt ciblé accordé par une autre personne morale pour l'achat ou la construction de une maison ou un appartement d'habitation est considéré comme étant en gage à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété de l'emprunteur sur une maison ou un appartement d'habitation (article 77 de la loi hypothécaire) ; Pour assurer le respect des obligations du promoteur au titre du contrat, dès l'enregistrement public du contrat, les participants à la construction partagée sont considérés comme disposant d'un terrain prévu pour la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) autre l'immobilier, qui comprendra des objets de construction partagés, en garantie, détenus par le promoteur sur le droit de propriété, ou le droit de louer un terrain spécifié et un immeuble d'appartements et (ou) un autre objet immobilier en cours de construction (créé) sur ce terrain (clause 1 cuillère à soupe. 13 de la loi fédérale « Sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers… »); lors de l'enregistrement par l'État de la propriété du promoteur sur un objet de construction inachevé, un tel objet de construction inachevé est considéré comme nanti des participants à la construction partagée à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété du promoteur sur un tel objet (clause 2, article 13 du Loi fédérale « sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers... ») ; lors de l'enregistrement par l'État de la propriété du promoteur de locaux résidentiels et (ou) non résidentiels inclus dans un immeuble d'appartements et (ou) d'autres biens immobiliers, dont la construction (création) a été réalisée avec la participation de fonds des participants à la construction partagée , ces locaux sont considérés comme gagés en faveur des participants construction partagée à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété du promoteur sur ces locaux (clause 3, article 13 de la loi fédérale « Sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers… »); lors du nantissement de droits (créances), si le débiteur du constituant du gage remplit son obligation avant que le constituant du gage ne remplisse l'obligation garantie par le gage, tout ce qu'il a reçu par le constituant du gage devient l'objet du gage (clause 1 de l'article 58 de la loi de la Fédération de Russie Fédération « En engagement » ); privilège maritime sur les exigences pour l'armateur spécifiées à l'art. 367 du Code de la marine marchande de la Fédération de Russie.

Pour un gage né de force de loi, aucun accord entre le constituant du gage et le créancier gagiste n'est requis ; la base de l'émergence du droit de gage est la loi elle-même et les circonstances avec lesquelles la loi lie les parties à une relation de gage.

Dans ce cas, les parties peuvent, d'un commun accord, exclure la survenance d'un gage né de force de loi dans les cas où la loi prévoit un tel droit. Selon le paragraphe 4 de l'art. 421 du Code civil de la Fédération de Russie, dans les cas où la condition du contrat est prévue par une norme qui est appliquée dans la mesure où l'accord des parties n'en dispose pas autrement (norme dispositif), les parties peuvent, par leur accord , exclure son application ou établir une condition différente de celle qui y est prévue. Les parties à un contrat d'achat et de vente de marchandises à crédit, y compris avec la condition de paiement échelonné (norme dispositif de la clause 4 de l'article 488 du Code civil de la Fédération de Russie), ainsi que les parties à un crédit un accord ou un prêt ciblé pour l'achat d'un terrain, d'un immeuble, peut exclure le gage dans leurs relations (bâtiments, structures), d'un immeuble d'habitation, d'un appartement ou pour leur construction (normes dispositives des articles 64.1, 64.2, 77 de la Loi fédérale sur les hypothèques Loi Dans ce cas, les parties peuvent stipuler directement que le vendeur (créancier, prêteur) a un droit de gage sur le bien concerné ) ne s'applique pas.

Les parties peuvent à tout moment transformer un gage créé par la force de la loi en un gage contractuel en concluant un contrat de gage approprié. Dans ce cas, dès la conclusion du contrat de gage, le gage est considéré comme issu du contrat.

Une caractéristique intéressante est qu'un nantissement de biens immobiliers né de la force de la loi (le droit de louer des biens immobiliers qui nécessitent un enregistrement par l'État, à l'exception des entreprises en tant qu'ensembles immobiliers) peut être certifié par la délivrance par le débiteur hypothécaire du hypothèque (clause 1, article 13 de la loi fédérale « sur les hypothèques » (hypothèque immobilière) »). Dans ce cas, le gage n'est pas considéré comme issu du contrat (puisqu'il n'y a pas de contrat dans ce cas), mais continue d'être considéré comme un gage né de force de loi.

Lorsqu'un gage naît de force de loi concernant un bien immobilier, son enregistrement public est effectué dans le système du Registre national unifié des droits sur l'immobilier et des transactions avec celui-ci. Conformément aux exigences générales du paragraphe 1 de l'art. 131 du Code civil de la Fédération de Russie et la norme spéciale du paragraphe 2 de l'art. 20 de la loi fédérale sur les hypothèques, les hypothèques sont soumises à l'enregistrement de l'État par force de loi.

En ce sens, il n'est pas particulièrement difficile pour l'autorité d'enregistrement d'identifier une hypothèque née de force de loi lors de l'enregistrement public des accords de participation à la construction partagée d'un immeuble à appartements ou d'autres biens immobiliers. Simultanément à l'enregistrement public du contrat, l'autorité d'enregistrement enregistre la charge relative au terrain appartenant au promoteur sur lequel la construction est en cours, ou le droit de louer un tel terrain par hypothèque en faveur du participant à la construction. Lors de l'enregistrement par l'État des droits de propriété du promoteur sur un projet de construction inachevé ou sur des locaux dans un projet immobilier terminé (construction achevée), l'autorité d'enregistrement enregistre également le fait qu'ils sont grevés d'une hypothèque en faveur de ceux enregistrés dans l'État unifié. Registre des participants à la construction. Aucune difficulté particulière ne devrait survenir lors de l'enregistrement public du gage en vertu de la clause 1 de l'art. 587 du Code civil de la Fédération de Russie en faveur de l'acheteur de rente.

Il en va autrement lorsqu’il s’agit de gages découlant de l’art. 64.1, 64.2, 77 de la loi hypothécaire, lorsque le bien grevé a été acheté ou construit avec des fonds empruntés. L'autorité chargée de l'enregistrement ne peut pas toujours, sur la base des documents présentés lors de l'enregistrement public de l'émergence (transfert au constituant du gage) du droit de propriété d'un bien immobilier, établir les circonstances précisées auxquelles l'émergence du droit de gage est associée. Si l'autorité d'enregistrement n'a trouvé aucun motif d'enregistrement public de l'hypothèque par la force de la loi, le créancier hypothécaire a le droit d'exiger un tel enregistrement en soumettant une demande à l'autorité d'enregistrement.

Ce type de situation juridique se reflète dans la pratique de l'arbitrage (article 9 de l'Examen de la pratique d'examen par les tribunaux arbitraux des litiges liés à un contrat hypothécaire, lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie).

Le tribunal arbitral a reconnu comme illégale le refus de l'autorité d'enregistrement d'accepter les documents d'enregistrement d'une hypothèque légale. Conformément aux règles du paragraphe 2 de l'art. 20 de la loi sur les hypothèques, une hypothèque est de plein droit soumise à l'enregistrement de l'État, qui est effectué par l'autorité d'enregistrement sans présenter de demande distincte et sans payer pour l'enregistrement de l'État. Puisque, en violation du deuxième alinéa du paragraphe 2 de l'art. 20 l'autorité d'enregistrement n'a pas procédé à l'enregistrement public de l'hypothèque par force de loi au moment de l'enregistrement de la propriété de la société par actions sur les locaux non résidentiels acquis, la banque, en tant que titulaire de l'hypothèque, avait par force de loi le droit de demander à l'autorité d'enregistrement l'enregistrement par l'État.

Des difficultés d'identification du droit de gage naissant sont également possibles lors de l'enregistrement du transfert de propriété d'un bien immobilier acquis dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente à crédit (y compris avec la condition de paiement échelonné). Par exemple, il est parfois difficile pour l'autorité d'enregistrement de déterminer les conditions spécifiques d'une opération de paiement et de savoir si le bien immobilier a été payé ou non au moment de l'enregistrement public du transfert de propriété. De ce point de vue, il est recommandé aux parties d'indiquer plus précisément dans le contrat d'achat et de vente du droit de gage qu'elles concluent, les conditions qui sont liées à sa survenance.

Il convient de noter qu'un gage né de force de loi (clause 5 de l'article 488, clause 3 de l'article 489 du Code civil de la Fédération de Russie) concernant des marchandises vendues dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente à crédit (y compris avec le condition de paiement échelonné ), a une pratique extrêmement controversée.

Le contrat d'achat et de vente est si largement utilisé dans les transactions civiles que des doutes surgissent parfois quant à savoir si un tel gage « fonctionne » dans tous les cas. Après tout, l'objet de l'achat et de la vente peut être une variété de choses, et en vertu de l'article 4 de l'art. 454 du Code civil de la Fédération de Russie – et les droits de propriété. Si la chose n'est pas définie individuellement, les parties au contrat d'achat et de vente peuvent se limiter à indiquer les caractéristiques génériques de l'objet d'achat et de vente, sans l'identifier de telle manière qu'il puisse être distingué des autres choses appartenant à l'acheteur. Cela est particulièrement vrai pour les biens qui ne peuvent être déterminés que par une certaine mesure (poids, volume, etc.). Il peut être extrêmement difficile, et parfois impossible, d’établir de quel type de bien il s’agit (qui est toujours en possession de l’acheteur, ou qu’il a utilisé ou transféré à une autre personne). Dans ces cas, la saisie du bien, que le vendeur considère avoir cédé à l'acheteur et fait référence à son gage, pourra être refusée en raison de l'absence de signes identifiant l'objet de la vente. De plus, en vertu de l'art. 223 du Code civil de la Fédération de Russie, les parties à un contrat d'achat et de vente peuvent convenir du transfert de propriété des marchandises non pas au moment du transfert des marchandises, mais à un autre moment après le transfert des marchandises ( par exemple, au moment du paiement). Dans ce cas, le droit de gage ne naît pas non plus. Mais le rôle le plus important dans l'émergence du droit de gage est la volonté des parties, visant à établir des relations de crédit aux termes du contrat d'achat et de vente. En conséquence, les arbitrages impliquant des réclamations du vendeur fondées sur des privilèges légaux se font essentiellement au cas par cas et dépendent entièrement des circonstances spécifiques de l'affaire.

Exemple:

Dans l'arrêt du Tribunal fédéral d'arbitrage du District du Nord-Ouest du 01/01/2001 dans l'affaire n° A/2007 sur le recouvrement de créances dans le cadre d'un contrat de vente et d'achat d'équipement de transformation du poisson et la saisie d'équipement vendu , le collège judiciaire a soutenu les actes judiciaires des juridictions inférieures sur le recouvrement de créances pour le paiement de l'équipement et le refus de porter plainte contre lui. Comme il ressort des pièces du dossier, aux termes du contrat d'achat et de vente, le vendeur transfère à l'acheteur la propriété du matériel usagé et inutilisable selon la liste jointe au contrat, et l'acheteur accepte le matériel spécifié et s'engage à payer le prix approprié. pour ça. Aux termes du contrat, le transfert du matériel par le vendeur et l'acceptation du matériel par l'acheteur au moment de la conclusion du contrat ont été effectivement exécutés ; les parties ont stipulé que le contrat a la valeur d'un acte de cession. Les termes du contrat stipulent également que l'obligation monétaire de l'acheteur est soumise au paiement du montant approprié par virement bancaire par virement sur le compte bancaire du vendeur dans les trois jours suivant la signature du contrat. Sur la base de ces termes de la transaction, les tribunaux n'ont pas considéré que le vendeur disposait du droit de gage auquel il fait référence. Selon l'arrêt de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie /08, il n'y a eu aucune violation du droit matériel par les tribunaux et le transfert des pièces du dossier au Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a été refusé.

Conformément à la résolution du Tribunal fédéral d'arbitrage du district d'Extrême-Orient du 01.01.2001 dans l'affaire n° F03-A73/06-1/4956, le tribunal, après avoir établi les circonstances liées au paiement par l'acheteur de moins de 50 % du le coût de l'immobilier, indiquant une violation significative par l'acheteur des termes du contrat d'achat - vente, est arrivé à la conclusion qu'il existait des motifs, conformément à l'article 450 du Code civil de la Fédération de Russie, de satisfaire les demandes du demandeur pour résiliation du contrat. Dans le même temps, le tribunal a appliqué les dispositions du paragraphe 5 de l'article aux relations juridiques controversées. 488 du Code civil de la Fédération de Russie, selon lequel, lorsque les marchandises sont transférées à l'acheteur avant paiement, les marchandises vendues sont reconnues comme étant gagées en faveur du vendeur pour garantir que l'acheteur remplisse son obligation de payer les marchandises. Le tribunal a également indiqué que, conformément aux dispositions de la loi fédérale « sur l'insolvabilité (faillite) », au stade de l'ouverture d'une procédure de faillite contre le demandeur, l'exécution d'opérations non liées au remboursement des obligations du débiteur envers les créanciers de la faillite n’est pas fourni. Selon la décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie /07, aucun motif de révision de l'affaire par voie de contrôle n'a été établi ; les actes judiciaires qui ont eu lieu sont restés inchangés.

Le gage établi par le paragraphe 1 de l'art. 58 Loi de la Fédération de Russie « sur le gage ». Nous parlons d'une situation dans laquelle un droit (créance) au débiteur est transféré en garantie, qui est rempli par lui, le débiteur, pendant la durée de validité de la garantie. La loi stipule que tout ce qui est reçu par le créancier fait l'objet d'un gage. Ainsi, le nantissement initial du droit (créance) envers le débiteur, issu du contrat de gage, se transforme en gage (de force de loi) par rapport aux biens reçus par le constituant au titre de ce droit (créance).

L'effet de cette norme juridique est contesté principalement par le fait que la loi de la Fédération de Russie « sur le gage » a été adoptée avant l'entrée en vigueur du Code civil de la Fédération de Russie et, par conséquent, en raison des exigences de l'art. 4 de la loi fédérale du 01.01.2001 « Sur l'entrée en vigueur de la première partie du Code civil de la Fédération de Russie » doit être valable dans la partie qui ne la contredit pas. Le Code civil de la Fédération de Russie lui-même, lorsqu'il réglemente le nantissement des droits de propriété, ne prévoyait pas de norme juridique similaire, mais conservait l'institution du nantissement des biens que le constituant du gage acquerrait à l'avenir (clause 6 de l'article 340 du Code civil de la Fédération de Russie). Pour ces raisons, l'application positive des dispositions du paragraphe 1 de l'art. 58 de la loi de la Fédération de Russie « sur le gage » est pratiquement introuvable dans la pratique judiciaire et arbitrale et est totalement absent des actes du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie.

Il convient de noter que le nantissement des biens que le constituant du gage acquerra à l'avenir et le droit de gage sur les biens reçus en vertu du droit gagé (créance) présentent des différences significatives. Tout d'abord, le nantissement des biens que le débiteur hypothécaire acquerra à l'avenir a une application plus large. Par exemple, l'objet d'un gage au sens de l'article 6 de l'art. 340 du Code civil de la Fédération de Russie peut devenir une chose fabriquée non seulement par l'entrepreneur sur instruction du client (débiteur hypothécaire), mais également par le créancier gagiste lui-même. Alors que l'émergence du droit de gage en vertu de l'art. 58 de la loi de la Fédération de Russie « sur le gage » pour un article fabriqué ne peut naître que dans le cadre d'une transaction contractuelle lorsque les droits de réclamation du client contre l'entrepreneur faisaient l'objet du gage initial. Et, si le nantissement d'une chose future ne naît qu'au moment de son acquisition, lors du nantissement des droits (créances), le gage s'étend au droit gagé (créance), et donc, avant son exécution par le débiteur du constituant du gage, il peut être saisi de la manière habituelle pour un gage.

La situation juridique est que le paragraphe 1 de l'art. 58 de la loi de la Fédération de Russie « sur le gage » contredit le Code civil de la Fédération de Russie, à notre avis, n'est pas entièrement justifiée. En fait, cela se résume au fait que les dispositions de la loi contenant des cas de naissance d'un gage, du fait même de leur adoption avant le Code civil de la Fédération de Russie, devraient être déclarées invalides. En même temps, cette conclusion ne découle pas du contenu de l'art. 4 de la loi fédérale du 01.01.2001 « Sur l'entrée en vigueur de la première partie du Code civil de la Fédération de Russie », ni de sa signification.

Le Code civil de la Fédération de Russie lui-même prévoit la possibilité d'un gage ayant force de loi. Selon le paragraphe 3 de l'article 334 du Code civil de la Fédération de Russie, un gage naît de force de loi lorsque des circonstances se présentent, si la loi précise quels biens et pour assurer l'exécution de quelle obligation sont reconnus comme étant gagés. Du paragraphe 1 de l'art. 58 de la loi de la Fédération de Russie « sur le gage » comprend toutes ces conditions requises par le Code civil de la Fédération de Russie. Par conséquent, le droit de gage sur le droit gagé (créance) reçu par le constituant du gage, établi au paragraphe 1 de l'art. 58 de la loi de la Fédération de Russie « sur le gage » doit être considéré comme valide.

L'utilisation de telles garanties est encore une fois compliquée par le problème de l'identification de l'objet de la garantie et de la propriété de sa réalisabilité. Dans la plupart des cas, le créancier transfère les droits d'une créance monétaire au créancier gagiste en garantie, et comme l'argent, étant un moyen de paiement, ne peut faire l'objet d'une garantie, les fonds versés par le débiteur du débiteur hypothécaire ne sont pas reçus en garantie. . Selon le paragraphe 2 de l'art. 58 de la loi de la Fédération de Russie « sur le gage », lorsqu'il reçoit des sommes d'argent de son débiteur pour remplir une obligation, le créancier gagiste est tenu, à la demande du créancier gagiste, de transférer les sommes correspondantes pour remplir l'obligation garantie par le gage, sauf disposition contraire de l'accord de gage. Application du paragraphe 1 de l'art. 58 de la loi de la Fédération de Russie « sur le gage » devient pertinent si le droit (la créance) du débiteur de recevoir des biens ou des résultats de travaux effectués est initialement mis en gage. Et comme la pratique judiciaire et arbitrale sur de telles garanties n'a pas trouvé d'application positive, ces garanties doivent être utilisées avec une extrême prudence dans les cas où leur utilisation n'entraîne pas de risques juridiques importants pour le créancier hypothécaire.

Une hypothèque maritime doit être distinguée d'une hypothèque maritime (hypothèque sur un navire marin). Si, lors de l'hypothèque d'un navire maritime, nous parlons d'un gage enregistré, principalement par accord des parties pour assurer le respect des obligations civiles, alors le privilège maritime est une institution spécifique du droit maritime international mise en œuvre dans le système juridique russe.

La Fédération de Russie a adhéré à la Convention internationale sur les privilèges et hypothèques maritimes de 1993 (loi fédérale du 01/01/2001). Sur la base des dispositions de cette convention, les règles relatives aux privilèges maritimes ont été reflétées dans le Code de la marine marchande de la Fédération de Russie. L'article 367 de ce code établit qu'un privilège maritime sur un navire est garanti exigences pour l'armateur en ce qui concerne:

Délai pour l'exécution de l'obligation principale déterminé par la date calendaire correspondante déterminée par le débiteur et le créancier dans la transaction qu'ils ont conclue, ou par l'expiration d'un délai indiqué par eux, qui est calculé en années, mois, semaines, jours ou heures, ou en indiquant un événement cela doit inévitablement se produire (article 190 du Code civil de la Fédération de Russie) .

Il peut y avoir des cas où une transaction contenant les termes de la créance monétaire principale ne contient pas les délais pour leur exécution par le débiteur. Selon le paragraphe 2 de l'art. 314 du Code civil de la Fédération de Russie, dans les cas où l'obligation ne prévoit pas de délai pour son exécution et ne contient pas de conditions permettant de déterminer ce délai, elle doit être exécutée dans un délai raisonnable après la naissance de l'obligation. Une obligation qui n'est pas remplie dans un délai raisonnable, ainsi qu'une obligation dont le délai d'exécution est déterminé par le moment de la demande, le débiteur est tenu de s'acquitter dans les sept jours à compter de la date à laquelle le créancier présente une demande d'exécution, à moins que l'obligation d'exécuter à un autre moment ne découle de la loi, d'autres actes juridiques, des termes de l'obligation, des coutumes commerciales ou de l'essence de l'obligation.

Ainsi, l'absence dans la transaction conclue entre le débiteur et le créancier de conditions sur le délai d'exécution de la créance principale n'indique pas en soi la nécessité de le préciser dans le contrat de gage ; dans ce cas, le délai d'exécution de la principale l'obligation est régie par l'article 2 de l'art. 314 Code civil de la Fédération de Russie. Afin de protéger les intérêts d'un tiers gagiste qui n'est pas débiteur au titre de la créance pécuniaire principale (obligation principale), il est recommandé que le contrat de gage indique la durée de validité du contrat de gage ou une autre période limitant le délai du le droit du créancier gagiste de saisir les biens gagés. Si le délai d'exécution de l'obligation principale est déterminé par le moment de la demande, il semble alors nécessaire d'indiquer la durée de validité du contrat de gage.

Si une transaction entre un débiteur et un créancier est conclue sous condition (article 157 du Code civil de la Fédération de Russie) et que cela revêt une importance significative pour déterminer le montant et (ou) le délai d'exécution de l'obligation monétaire principale, alors ces les conditions doivent être indiquées.

Si la garantie garantit plusieurs créances monétaires de base, chacune de ces créances est soumise à une description.

Les créances pécuniaires existantes et futures éventuelles contre le débiteur font l'objet d'une description qui, par accord entre les parties au contrat de gage, est incluse dans les principales créances pécuniaires garanties par le gage.

Lors de la sécurisation d'une obligation monétaire principale faisant l'objet d'une exécution échelonnée en garantie, les parties à l'accord de garantie doivent indiquer le calendrier (fréquence) des paiements concernés et leurs montants ou les conditions permettant de les déterminer.

Par exemple, il devient important pour les banques de fournir des garanties pour les opérations de crédit, dans lesquelles, outre l'obligation de rembourser le prêt lui-même, l'obligation de l'emprunteur de payer les intérêts courus sur le montant du prêt est assurée. Intérêts pour l'utilisation d'un prêt concernent les principales exigences monétaires dont les modalités de paiement sont soumises à réflexion dans le contrat de gage. Les intérêts sont un paiement pour la fourniture d'un service de prêt par la banque ; ils confèrent à l'opération de crédit un caractère compensatoire ; de par leur nature, ils constituent le prix du contrat de prêt. Cela a été confirmé dans la pratique judiciaire. Selon le paragraphe 15 de la résolution commune des plénums de la Cour suprême de la Fédération de Russie et de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie /14 « Sur la pratique d'application des dispositions du Code civil de la Fédération de Russie sur les intérêts pour les utilisation des fonds d'autrui », lors de l'examen des litiges liés à l'exécution d'un contrat de prêt, ainsi qu'à l'exécution par l'emprunteur des obligations de rembourser un prêt bancaire, il convient de tenir compte du fait que les intérêts payés par l'emprunteur sur le prêt montant dans le montant et de la manière spécifiés à l'article 1 de l'art. 809 du Code civil de la Fédération de Russie, constituent un paiement pour l'utilisation de fonds et sont soumis au paiement par le débiteur conformément aux règles relatives à la dette monétaire principale.

Les intérêts pour l'utilisation d'un prêt nécessitent également une description dans l'accord de garantie parce qu'ils sont ajoutés au montant du prêt et sont considérés comme inextricablement liés jusqu'au moment où les intérêts courus pour la période expirée d'utilisation du prêt ne sont pas devenus une obligation de les payer et , ils n’auront donc pas le signe d’une créance monétaire indépendante. En règle générale, lors de l'enregistrement d'une garantie, nous parlons des intérêts pour l'utilisation du prêt comme exigence future. Ainsi, étant en lien juridique avec l'organisme du prêt, ils sont soumis à réflexion dans le contrat de gage et font partie des créances garanties par le gage. Le Code civil de la Fédération de Russie ne réglemente pas spécifiquement les conditions d'intérêt sur l'utilisation d'un prêt dans le cadre de relations juridiques collatérales. Dans le même temps, ils sont reflétés dans la loi fédérale « sur les hypothèques (nantissement de biens immobiliers) » en ce qui concerne un type particulier de garantie : l'hypothèque. Au paragraphe 1 de l'art. 3 de cette loi fédérale établit qu'une hypothèque constituée pour garantir l'exécution d'un contrat de crédit ou d'un contrat de prêt sous condition de paiement d'intérêts assure également le paiement au créancier (prêteur) des intérêts qui lui sont dus pour l'utilisation du prêt (fonds empruntés ).

Exemple:

Dans la décision du Tribunal fédéral d'arbitrage du district de la Volga du 01.01.2001/07, il a examiné, dans le cadre d'une procédure de cassation, les éléments du dossier sur la demande de reconnaissance du contrat hypothécaire comme une transaction non conclue. Conformément au contrat de prêt, dont le respect des obligations était garanti par le contrat hypothécaire, l'emprunteur s'engage non seulement à rembourser le montant du prêt, mais également à payer des intérêts mensuels pour l'utilisation de ce prêt. Le calendrier (fréquence) des paiements d'intérêts est réglementé dans les clauses pertinentes du contrat de prêt. Cependant, cette information ne figurait pas dans le contrat hypothécaire conclu avec le tiers débiteur hypothécaire. Sur cette base, la cour de cassation a confirmé la légalité et la validité de l'acte judiciaire de la cour d'appel reconnaissant le contrat hypothécaire comme non conclu.

Refusant d'examiner les pièces du dossier à titre de supervision, le collège de juges de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie a indiqué qu'en vertu du paragraphe 1 de l'art. 9 de la loi fédérale « sur l'hypothèque (nantissement de biens immobiliers) », le contrat hypothécaire doit indiquer l'objet de l'hypothèque, son évaluation, son essence, sa taille et le délai d'exécution de l'obligation garantie par l'hypothèque.

Selon le paragraphe 5 de cet article, si l'obligation garantie par une hypothèque fait l'objet d'une exécution partielle, le contrat hypothécaire doit indiquer les modalités (fréquence) des versements concernés et leurs montants ou les conditions permettant de déterminer ces montants.

Conformément au paragraphe 1 de l'art. 3 de ladite loi, une hypothèque assure le paiement au créancier hypothécaire du montant principal de la dette au titre d'un contrat de prêt ou d'une autre obligation garantie par une hypothèque en tout ou en partie prévue par le contrat d'hypothèque. Une hypothèque constituée pour garantir l'exécution d'un contrat de crédit ou d'un contrat de prêt sous condition de paiement d'intérêts assure également le paiement au créancier (prêteur) des intérêts qui lui sont dus pour l'utilisation du prêt (fonds empruntés). Le contrat de prêt établit que l'emprunteur s'engage non seulement à rembourser le montant du prêt, mais également à payer des intérêts mensuels pour l'utilisation de ce prêt. Le calendrier (fréquence) des paiements des intérêts est réglementé dans le contrat de prêt. Reconnaissant le contrat hypothécaire comme non conclu, les tribunaux sont partis du fait que cet accord n'indiquait pas le moment du paiement des intérêts au titre du contrat de prêt, c'est-à-dire que la condition relative au délai d'exécution de l'obligation principale n'était pas convenue. Il n'y a eu aucune violation de l'uniformité dans l'application et l'interprétation des normes juridiques par les tribunaux (décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie /08).

Dans une autre affaire d'arbitrage examinée par le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie (résolution /02), le contrat hypothécaire n'a pas été reconnu dans son ensemble non conclu en raison de l'absence de clause dans le contrat sur le montant des intérêts. taux d'utilisation du prêt.

La société par actions ouverte « Banque « Zenit » » a déposé une plainte auprès du tribunal d'arbitrage de Moscou contre la société par actions fermée « Andronik » pour saisir un bien immobilier - un immeuble qui fait l'objet d'une garantie en vertu d'un contrat hypothécaire du 01.01. .2001 N 3s-5212.

L'emprunteur, la société anonyme Commercial Bank Infobank, et le locataire de l'immeuble litigieux, la société à responsabilité limitée Commercial Bank Union-Trade, ont été impliqués en tant que tiers dans l'affaire.

Par décision du 1er janvier 2001, les demandes ont été rejetées. Le tribunal a reconnu le contrat hypothécaire comme non conclu, car il manque la procédure et les autres conditions nécessaires pour déterminer le montant de l'obligation garantie par l'hypothèque, et il n'existe aucune donnée sur la détermination du montant de l'obligation dans le futur. Par la décision de la cour d'appel du 1er janvier 2001, la décision est restée inchangée pour les mêmes raisons.

Le Tribunal fédéral d'arbitrage du district de Moscou, par sa résolution du 1er janvier 2001, a confirmé ces actes judiciaires. Dans le même temps, la cour de cassation est en outre parvenue à la conclusion que la législation ne prévoit pas la possibilité de garantir par une hypothèque une obligation qui naîtra à l'avenir.

Ces actes judiciaires ont suscité une protestation de la part du vice-président de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie, à laquelle le Présidium a satisfait pour les motifs suivants.

Comme il ressort des pièces du dossier, un accord du 1er janvier 2001 N 03-075/2000 sur l'octroi de prêts a été conclu entre Zenit Bank et Infobank Bank. Cette transaction est consensuelle, puisque les obligations du prêteur d’émettre des prêts naissent dès la conclusion du contrat. Dans l'accord, les parties ont stipulé le mode et la procédure pour remplir l'obligation, à savoir : sur la base de déclarations écrites de l'emprunteur transmises au prêteur via le système SWIFT. Le montant total des fonds fournis à l'emprunteur ne doit pas dépasser 1 million de dollars américains. Les obligations du prêteur d'accorder des prêts prennent fin 12 mois à compter de la date du premier prêt.

Pour garantir le contrat de prêt, Zenit Bank a conclu un contrat hypothécaire en date du 1er janvier 2001 n° 3c-5212. L'objet de l'hypothèque était un immeuble appartenant au débiteur hypothécaire et le droit de louer le terrain situé en dessous. La transaction avec les droits de location du terrain a été convenue avec le Comité foncier de Moscou.

À la demande de l'emprunteur, transmise via le système SWIFT, Zenit Bank a accordé à Infobank un prêt d'un montant de 28 millions de roubles pour la période du 17 avril au 18 avril 2001, avec intérêts courus sur le montant principal d'un montant de 10 % par an et une pénalité d'un montant de 0,25 % si le prêt n'est pas remboursé à temps. Le montant de la dette n’a pas été remboursé à la date d’échéance.

Le fait de l'émission du prêt et de son non-remboursement par l'emprunteur est confirmé. Depuis le 21 septembre 2001, une procédure de mise en faillite a été ouverte contre Infobank Bank.

Étant donné que les obligations de payer le principal, les intérêts et les pénalités n'ont pas été remplies par l'emprunteur, le créancier a déposé une présente demande contre le débiteur hypothécaire pour saisir les biens gagés conformément à l'art. 334 Code civil de la Fédération de Russie.

Les tribunaux, reconnaissant le contrat hypothécaire comme non conclu, n'ont pas pris en compte les éléments suivants. En vertu du paragraphe 1 de l'art. 339 du Code civil de la Fédération de Russie, les termes essentiels du contrat de gage font l'objet du gage et de son évaluation, l'essence, la taille et la période d'exécution de l'obligation garantie par le gage, ainsi que la condition selon laquelle des parties (le créancier gagiste ou le créancier gagiste) possède les biens gagés. Si les parties ne parviennent pas à un accord sur au moins une de ces conditions ou si la condition correspondante est absente dans le contrat, le contrat de gage ne pourra être considéré comme conclu.

Le contrat hypothécaire définit la garantie et prévoit sa valorisation. La section 4 de l'accord concerne l'essence, la taille et la durée d'exécution de l'obligation garantie par l'hypothèque.

Ainsi, selon la clause 4.1.1, l'hypothèque garantit que l'emprunteur rembourse le montant principal du prêt d'un montant de 1 million de dollars américains ; la date de remboursement du prêt a été fixée - 12 mois à compter de la date du premier prêt ; le montant de la pénalité pour retard de remboursement du prêt a été déterminé. Aussi, le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire à condition que l'hypothèque garantisse le paiement des intérêts sur le montant du prêt à un taux convenu entre le prêteur et l'emprunteur conformément aux termes du contrat de prêt, ainsi que l'indemnisation des pertes causées par l'inexécution. ou une mauvaise exécution des obligations en vertu du contrat de prêt.

L'absence d'un taux d'intérêt spécifique pour l'utilisation d'un prêt dans le contrat d'octroi de prêts et, par conséquent, dans le contrat hypothécaire ne pourrait conduire à la comptabilisation de la dernière transaction dans son ensemble non conclue.

Étant donné que les tribunaux n'ont pas examiné pleinement les circonstances pertinentes de l'affaire et n'ont pas appliqué correctement les règles du droit matériel, tous ces actes judiciaires ont été annulés et l'affaire a été renvoyée pour un nouveau procès devant le tribunal de première instance.

La position juridique formulée par le Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie dans cette affaire semble tout à fait équilibrée et justifiée. Les intérêts sur l'utilisation d'un prêt constituent déjà une créance monétaire indépendante et, en cas de saisie du bien gagé, peuvent être séparés du corps du prêt. En principe, le contrat hypothécaire peut être considéré comme garantissant les créances monétaires restantes du créancier hypothécaire, sans tenir compte des intérêts d'utilisation du prêt. Compte tenu des circonstances de l'affaire, la reconnaissance du contrat hypothécaire comme non conclu dans son ensemble a été considérée comme illégale.

A lire dans le prochain numéro :

Conditions des pénalités

Intérêts sur l'utilisation des fonds d'autrui

Divergences dans la description des termes de l'obligation principale

Une indication de la partie qui possède les biens gagés

Conditions requises pour la rédaction d'un accord de gage

Cas où une forme notariée d'un contrat de gage est requise

Les marchandises sont considérées comme vendues à crédit dans le cas où le contrat d'achat et de vente prévoit le paiement des marchandises après un certain délai après leur transfert à l'acheteur (clause 1 de l'article 488 du Code civil de la Fédération de Russie).

Article 2 art. 348 Code civil de la Fédération de Russie, paragraphe 3 de l'art. 54.1 de la loi fédérale « sur les hypothèques (nantissement de biens immobiliers) »

Article 7 art. 28.1 de la loi de la Fédération de Russie « sur le gage »

Article 2 Art. 345 Code civil de la Fédération de Russie

Article 6 de l'examen de la pratique d'examen des litiges liés à l'application par les tribunaux arbitraux des normes du Code civil de la Fédération de Russie sur le gage, lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie

Nom de la transaction, date de conclusion, numéro et autres éléments d'identification. Loi fédérale « sur l'hypothèque (nantissement de biens immobiliers) » à l'art. 9 exige également que le contrat hypothécaire indique le lieu de conclusion de la transaction entre le créancier et le débiteur

Presque tout le monde rêve d'avoir son propre logement, qu'il s'agisse d'un petit appartement ou de sa propre maison. Dans les réalités économiques modernes, il peut être problématique d'économiser même pour quelques mètres carrés, sans parler de la possibilité d'hypothéquer un logement existant. Pour cette raison, les citoyens doivent se tourner vers les banques pour obtenir un prêt. Selon la loi, une hypothèque est un prêt pour la construction ou l'achat d'un logement, dans lequel l'emprunteur, selon un accord, met en gage le bien en garantie.

Qu'est-ce qu'une hypothèque selon la loi ?

L'essence du concept est que l'acheteur-emprunteur transfère le bien immobilier au prêteur en garantie de l'exécution des obligations contractuelles. Si l'acheteur est confronté à un cas de force majeure et n'est pas en mesure de payer la dette, l'emprunteur a le droit de vendre le bien gagé pour couvrir la dette. Une hypothèque légale est utilisée s'il n'est pas nécessaire de rédiger un accord séparé, mais certains facteurs sont spécifiés par la loi.

La différence entre une hypothèque légale et contractuelle

Il existe un autre type d'hypothèque : en vertu d'un accord. À première vue, il peut sembler que la différence entre eux est minime, mais ils présentent des différences fondamentales entre eux. Une hypothèque par force de loi diffère d'une hypothèque par force contractuelle en ce que dans la première version, elle naît sur la base de fondements juridiques et dans la seconde - sur la base d'un accord mutuel. En vertu de la loi, une hypothèque est enregistrée automatiquement lors de l'enregistrement d'une opération d'achat et de vente immobilière, mais en vertu d'un accord - uniquement sur demande mutuelle du créancier hypothécaire et du prêteur.

En termes simples, pour une hypothèque contractuelle, tout bien immobilier du débiteur sert de garantie en vertu du contrat de prêt. L'émergence d'une hypothèque sur la base de la loi se produit lorsque le logement acheté est transféré au prêteur à titre de garantie, et peu importe qu'il soit construit ou acheté sur le marché secondaire. Il s’agit essentiellement d’un prêt ciblé pour l’achat d’un logement.

Base légale

Le prêt au logement étant un système complexe de règlements mutuels entre les parties, toutes les procédures sont régies par des actes législatifs adoptés à des moments différents. Outre la loi fédérale 102-FZ « sur les hypothèques (gage immobilier) », il existe un nombre considérable d'actes qui sont à la base de l'émergence de l'activité hypothécaire, mais parmi les principaux, il convient de souligner les suivants :

• Code du logement de la Fédération de Russie ;
• Loi fédérale « sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci » ;
• Loi fédérale « sur les antécédents de crédit » ;
• Résolution sur les subventions aux jeunes familles pour l'achat d'un logement.

Cas où un gage naît de force de loi

Lorsqu’une hypothèque légale survient, certaines obligations de garantie et de propriété surviennent. Il existe un grand nombre de situations dans lesquelles ces circonstances peuvent survenir - cela inclut l'acquisition d'un appartement, d'une maison individuelle, d'un terrain et d'objets similaires exclusivement avec l'utilisation de fonds empruntés à la banque. Il en va de même pour la construction immobilière si elle est réalisée avec de l'argent alloué par un établissement de crédit.

Hypothèque de maisons d'habitation et d'appartements

Le privilège légal sur les biens immobiliers s'applique uniquement aux logements appartenant à des personnes physiques ou morales. Quant aux logements étatiques et municipaux, ils ne peuvent pas participer à l'hypothèque. Il est important de comprendre qu'une partie d'un appartement ou d'une maison d'habitation peut également servir de garantie, mais uniquement s'il s'agit d'une pièce isolée destinée à l'habitation.

Vendre à crédit

Comme déjà indiqué, une hypothèque est un prêt accordé à un citoyen pour l'achat d'un bien immobilier, et ici le logement acheté agit comme une garantie directe, qui est indiquée séparément dans le contrat. Le créancier acquiert le droit à l'immobilier tout en remboursant la dette, bien que le débiteur hypothécaire ait le droit d'y vivre.

Louer

Lors de la conclusion d'un contrat de location, une hypothèque naît également de plein droit, lorsque le bénéficiaire du loyer transfère son logement en propriété à une autre personne qui est le payeur du loyer (tout cela est formalisé par un notaire). Pour comprendre, on peut donner un exemple : une personne cède son appartement à un citoyen qui s'engage à prendre soin d'elle et à lui fournir tout le nécessaire jusqu'à son décès. Le droit de propriété passe après la conclusion du contrat de rente, mais la charge reste valable jusqu'au décès du rentier, après quoi la charge doit être supprimée.

Gage de droits de propriété

Un exemple évident est l’achat à crédit de logements en construction. En fait, l'objet n'est pas encore construit, mais l'emprunteur, en tant qu'actionnaire, y a droit, puisqu'il a versé un acompte. Il emprunte le reste de l’argent auprès d’un établissement de crédit, mais la banque exige des garanties pour obtenir un prêt hypothécaire. Cependant, l’objet n’étant pas encore immatriculé, il ne peut servir de garantie. Pour cette raison, un gage de droits de propriété est émis, puis remplacé par le logement construit.

Enregistrement d'une hypothèque légale

Pour l'inscription, vous pouvez recourir aux services d'un courtier hypothécaire ou tout faire vous-même. Tout d'abord, vous devez contacter un établissement de crédit pour préciser sur quel montant vous pouvez compter. Ensuite, vous pouvez commencer à chercher une option appropriée. Ensuite, vous devez conclure un accord préliminaire avec le vendeur et fournir l'ensemble des documents nécessaires pour examen par l'établissement de crédit.

Après avoir soumis tous les documents, vous devrez attendre une décision, car tous les documents seront soigneusement vérifiés. Si l'issue de la situation est positive, il sera possible de signer un contrat d'achat et de vente, qui devra indiquer que la propriété est achetée partiellement avec des fonds à crédit. Après cela, l’hypothèque et la propriété de la maison seront enregistrées et le vendeur pourra recevoir son argent.

Enregistrement d'une hypothèque par force de loi

L'enregistrement d'une hypothèque légale s'effectue sans frais d'État. De plus, il n’est pas nécessaire de rédiger une déclaration commune. L'enregistrement public confère à l'emprunteur certains droits de propriété, qui sont nécessairement enregistrés à Rosreestr. Un point important est que l'enregistrement du contrat a lieu simultanément avec l'enregistrement des droits de propriété. La date d'inscription est le jour où l'inscription a été faite au registre des droits sur les biens immobiliers liquides.

Quel bien peut faire l'objet d'un prêt hypothécaire ?

Si l’on regarde la législation, on constate que tous les biens ne peuvent pas faire l’objet d’une hypothèque. Il est par exemple interdit de transférer des biens appartenant à l'État à titre de garantie. Pour les logements dont les propriétaires sont des mineurs, une approche particulière est appliquée. Voici une liste de ce qui peut faire l’objet d’une garantie :

• atterrir;
• bâtiments, entreprises, objets en construction, appartements, maisons, chalets, garages, etc. ;
• des terrains avec des objets ;
• droits de location (autres droits) pour l'utilisation de terrains, de bâtiments et de structures.

Limitations de la charge des droits

L’achat d’un bien immobilier comportant de nombreux pièges, les prêteurs tentent de se protéger par tous les moyens possibles. À cette fin, les restrictions hypothécaires légales s'appliquent, qui surviennent immédiatement après l'enregistrement. La charge du droit est une garantie que l'emprunteur paiera à l'établissement de crédit les fonds empruntés et les restituera dans le délai fixé par le contrat hypothécaire avec une certaine marge.

Souscription – évaluation de la solvabilité de l’emprunteur

Il est toujours possible que l’emprunteur hypothécaire ne soit pas en mesure de rembourser le prêt, et les raisons peuvent varier. Afin d’éviter cela, un contrôle de qualité de la solvabilité du demandeur est nécessaire. Pour ce faire, une souscription est effectuée, ou en termes simples, une évaluation de la capacité d'un citoyen à assurer le service du prêt hypothécaire qui lui est accordé. De cette manière, le montant du prêt, la durée, le taux d’intérêt et d’autres critères essentiels sont déterminés.

Il est calculé en fonction de la relation des indicateurs financiers. L'expérience des spécialistes américains sert de base. La méthode est appelée le système des cinq « C » (de la lettre anglaise « C », par laquelle commencent les cinq composantes de la souscription) :

• Caractère – réputation ;
• Capacité – niveau de contenu financier ;
• Capital – disponibilité de capitaux propres (acompte) ;
• Garantie – suffisance des revenus ;
• Conditions – conditions économiques au moment du prêt.

Calcul et analyse des ratios de service des prêts hypothécaires

Comme le montre la pratique, les clients sollicitant un prêt au logement sont soumis à des exigences moins strictes, mais cela ne signifie pas que leur solvabilité n'est pas vérifiée. Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs selon lesquels se déroule le processus de souscription :

Coefficient	Décodage	Description
	paiement/revenu	rapport entre les remboursements du prêt et les revenus pour une période déterminée
	passif/revenu	le rapport entre les dépenses de l'emprunteur sur les obligations hypothécaires et le revenu total pris en compte
	prêt/garantie	rapport entre le montant du prêt et le coût de l'objet prêté
	valeur du prêt/de liquidation	le rapport entre le montant du prêt et la valeur minimale pour laquelle la garantie peut être vendue

Pour que le prêteur prenne une décision positive concernant l'octroi d'un prêt, il est nécessaire que les valeurs ci-dessus aient les chiffres suivants :

La plupart des établissements de crédit ont leurs propres indicateurs, il n'y a donc pas de valeurs exactes. Selon la région, le salaire moyen de la région et d'autres circonstances, ces coefficients peuvent fluctuer.

Caractéristiques du prêt hypothécaire

Différents États ont leurs propres caractéristiques en matière de prêt hypothécaire. En fonction du cadre législatif et de la pratique établie, un modèle privé de prêt au logement se forme. En Russie, par exemple, les caractéristiques distinctives sont l'utilisation d'un capital maternité ou d'une hypothèque militaire. En outre, la situation économique actuelle et les risques hypothécaires imposent également leurs propres caractéristiques : les taux proposés par les banques nationales sont près de 10 fois plus élevés qu'à l'étranger.

Modèle américain utilisant les fonds du budget de l'État

Le système américain a commencé sa formation il y a plus de cent ans. Son idée principale est que lors de l’achat d’un bien immobilier, et il s’agit principalement d’achats et de ventes sur le marché secondaire, le montant manquant est fourni par la banque hypothécaire. Il revend ensuite la dette à une agence hypothécaire qui émet des titres qui sont ensuite revendus en bourse. Les paiements correspondants sont des fonds restitués par l'emprunteur.

Modèle européen de mécanisme hypothécaire

En Europe et dans de nombreux pays en développement, le modèle allemand de crédit au logement est adopté comme base. Son essence réside dans le fait que le client ouvre un compte bancaire sur lequel il verse des cotisations jusqu'à ce qu'elles atteignent un certain niveau. En règle générale, cela représente environ la moitié du coût du logement acheté. Après cela, la banque lui accordera un prêt pour le montant manquant, en prenant le bien acheté en garantie. De plus, l'État indemnise le citoyen environ 10 % du coût du logement sous forme de subvention.

Conditions hypothécaires par la loi

Dans diverses institutions financières, les conditions d'octroi des prêts au logement présentent à la fois des caractéristiques communes et quelques différences. Une condition obligatoire pour tous les prêteurs est une assurance du bien qui ne contredit pas la loi, la confirmation des revenus de l’emprunteur et une évaluation indépendante du bien immobilier. Tous les autres paramètres peuvent varier.

Des frais initiaux

En fonction du montant de l'évaluation du bien, la banque accorde un prêt au client. En règle générale, l’emprunteur est tenu de déposer lui-même un certain montant. Ce chiffre dépend uniquement du prêteur lui-même, mais il représente généralement au moins 10 % du coût de la maison. Parfois, la banque finance 100 % du coût, mais de tels programmes existent en accord avec les entreprises de construction partenaires du prêteur.

Taux d'intérêt

Comme nous l’avons déjà indiqué, les taux d’intérêt proposés par les banques russes laissent beaucoup à désirer. Cela dépend directement du niveau d'inflation dans le pays et du taux directeur de la Banque centrale. Actuellement, son indicateur se situe entre 10 et 12 % par an, bien que certains prêteurs puissent trouver d'autres chiffres. N'oubliez cependant pas que le taux réduit peut être associé à d'autres frais liés à l'examen de documents ou à l'émission d'un prêt hypothécaire.

Calcul du montant du paiement

Pour rembourser la dette, deux types de calculs de paiement sont utilisés. Avec la méthode différenciée, le corps du prêt est divisé en parts égales et des intérêts sont facturés sur le solde de la dette. Ce mode de remboursement est avantageux si le client contracte un prêt ciblé d'un petit montant et pour une courte durée, car au début les remboursements du prêt sont très élevés. Le montant du paiement de la rente est calculé à l'aide d'une certaine formule. En conséquence, des montants égaux sont facturés tout au long de la période d’emprunt.

Exigences pour l'emprunteur

Si un citoyen envisage de bénéficier d'un prêt au logement, il doit respecter certains paramètres. La banque prête immédiatement attention à un historique de crédit positif, car le prêt émis est important et le prêteur est intéressé à le rembourser. L’expérience professionnelle sur le dernier lieu de travail doit être d’au moins 6 mois et l’âge du client doit être compris entre 21 et 65 ans. Il convient de mentionner tout de suite que les paramètres donnés ont des valeurs moyennes, car chaque banque a le droit de présenter ses propres exigences.

Avantages fiscaux pour les prêts hypothécaires

Pour les citoyens qui achètent un bien immobilier par le biais d'un prêt, selon la législation russe, une déduction fiscale est prévue. En termes simples, il s’agit d’un remboursement d’une partie de l’impôt sur le revenu payé. Le montant est soumis à certaines restrictions en fonction du prix de l'appartement acheté (pas plus de 2 millions de roubles). Aujourd'hui, le montant maximum de remboursement possible est de 260 000 roubles.

Comment supprimer une hypothèque légalement

Croyant qu'après avoir payé la totalité du montant de la dette avec intérêts au créancier, la charge sera automatiquement supprimée, l'emprunteur se trompe lourdement. Une fois vos paiements effectués, vous devez effectuer vous-même cette procédure. Vous devez contacter le Registre d'État unifié des entreprises pour demander la délivrance d'un nouveau certificat de propriété, mais pour cela, vous devrez fournir un certain ensemble de documents, qui doivent inclure un document indiquant le règlement intégral avec le créancier.

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Données actuelles sur les garanties immobilières

Tout bien immobilier peut être acheté soit à partir de votre propre épargne, soit à partir de fonds empruntés. En cas d'achat immobilier En attirant un prêt auprès d'une banque, cette dernière devient à la fois votre prêteur et le créancier hypothécaire du bien acheté. Il est également possible de fournir des plans de versement par le vendeur lui-même, ce qui n'annule pas non plus le mécanisme décrit.
plus haut.

En réalité, cela signifie ce qui suit : vous devenir propriétaire l'appartement/chalet/terrain souhaité, en tenant compte d'une limitation importante, à savoir encombrer cet objet de garanties.

Votre bien est garant du respect de vos obligations envers la banque (vendeur), c'est-à-dire en cas de retard dans les mensualités selon l'échéancier, de non-paiement effectif, de non-respect des autres obligations du contrat, de la banque (vendeur) a le droit de vendre votre propriété sous la forme convenue dans l'accord pour rembourser votre dette.

Légalement, une hypothèque est définie par la force de la loi au paragraphe 2 de l'article 1 de la loi fédérale n° 102-FZ « sur l'hypothèque (gage immobilier) » ; sur le plan procédural, elle comprend les éléments suivants : un contrat d'achat et de vente est conclu entre le vendeur et l'acheteur utilisant des fonds de crédit, entre la banque et l'acheteur — accord de prêt.

Le premier stipule enregistré par écrit les droits et obligations des parties dont les clés sont la description du bien, son numéro cadastral (ou conditionnel), la superficie du bien et, surtout, la procédure de paiement.

Ainsi, déjà au tout début contrat d'achat et de vente le fait d'acquérir un bien immobilier avec les fonds du prêt est enregistré, le créancier lui-même est enregistré et un lien est fait avec le contrat de prêt. Le contrat de prêt décrit les conditions de mise à disposition des fonds pour l'achat d'un bien immobilier (l'indication de l'usage prévu est obligatoire dans un cas particulier), la durée, le montant du prêt, l'échéancier de paiement et les pénalités en cas de non-respect des conditions.

Dans notre cas, il est également important sont les conditions, dans lequel la banque a parfaitement le droit de vendre votre propriété aux enchères ou de toute autre manière convenue pour rembourser votre dette.

En pratique, les banques ne sont pas intéressées à prendre des mesures pour vendre votre bien hypothéqué, puisque l'activité principale des banques n'est pas l'achat et la vente de biens immobiliers, ce qui implique également certains coûts pour la banque, comme l'évaluation du bien, les frais d'agence et autres commissions. , des coûts de taxe sur la valeur ajoutée, qui ne peuvent être compensés en raison de revenus non imposables à la TVA.

Cependant, la présence de garanties pour le prêt permet à la banque supporter moins de dépenses sur les réserves pour un prêt donné, ce qui augmente finalement le bénéfice de la banque. Pour l'acheteur (emprunteur), le nantissement d'un bien immobilier en vertu de la loi est une sorte de limiteur, puisque la conscience du risque de perdre un bien immobilier l'oblige à prendre ses obligations financières de la manière la plus sérieuse.

Les frais supplémentaires pour l'emprunteur comprennent : l'assurance obligatoire du bien acquis et la nécessité d’une évaluation pour déterminer la valeur de la garantie.

Contrairement à une hypothèque en vertu d'un contrat, lorsque le bien est votre propriété et que le prêt reçu n'a pas une utilisation claire des fonds pour l'achat d'un bien immobilier, les parties ne supportent pas les frais d'enregistrement de la charge du bien.

Encombrement de l'objet est enregistré à la fois dans les accords conclus avec la banque et le vendeur, et dans l'enregistrement auprès de l'organisme officiel qui procède à l'enregistrement des transactions immobilières - le Service fédéral de l'enregistrement national, du cadastre et de la cartographie.

Il est à noter que enregistrement de la charge ne nécessite pas de soumission séparée, mais est formé lors du processus de soumission des documents d'enregistrement de l'achat et de la vente de biens immobiliers. Autrement dit, pour l'enregistrement auprès de l'autorité, la présence de la banque n'est pas requise, l'acheteur et le vendeur ou leurs représentants, respectivement, suffisent.

Le fait de la charge d'un objet peut être documenté par un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier.

Cet extrait peut être obtenu moyennant des frais en faisant une demande au Centre Multifonctionnel de prestation de services étatiques et communaux le plus proche de chez vous, à condition d'être en possession d'un passeport.

Le fait même de la charge peut être confirmé gratuitement via le service "Informations de référence sur les objets immobiliers en ligne" sur le site Web de Rosreestr - pour ce faire, il suffit de connaître l'adresse complète de l'objet ou son numéro cadastral (conditionnel) , en règle générale, ces informations sont disponibles à la fois dans le contrat de prêt et dans le contrat d'achat et de vente.

Fait de charge enregistré dans la colonne«Droits et restrictions», où dans la section restrictions, il y aura des informations sur le numéro et la date d'enregistrement de la charge de l'objet.

Après remboursement intégral des obligations envers la banque ou le vendeur, le propriétaire du bien doit présenter les documents de remboursement des charges sous la forme d'un relevé hypothécaire de force de loi, qui permettra ensuite au propriétaire utiliser votre propriété intégralement, sans égard aux accords préalablement conclus avec le vendeur et le prêteur.

Les règles du Code civil de la Fédération de Russie (ci-après dénommé le Code civil de la Fédération de Russie) sur les droits réels sont appliquées au nantissement de biens immobiliers (hypothèque) et, dans la mesure où elles ne sont pas réglementées par ces règles et par la loi fédérale. Loi du 16 juillet 1998 n° 102-FZ « Sur l'hypothèque (hypothèque immobilière) » ( ci-après – la loi sur l'hypothèque), dispositions générales sur le gage (clause 4 de l'article 334 du Code civil de la Fédération de Russie).

La notion de contrat de gage est donnée à l'article 334 du Code civil de la Fédération de Russie, selon lequel « en vertu d'un gage, le créancier de l'obligation garantie par le gage (gage) a le droit, en cas de inexécution ou mauvaise exécution par le débiteur de cette obligation, recevoir satisfaction de la valeur du bien gagé (objet du nantissement) de préférence avant les autres créanciers de la personne propriétaire du bien gagé (le débiteur hypothécaire).

En vertu d'un gage, conformément aux normes du Code civil de la Fédération de Russie, le créancier a le droit, en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution par le débiteur de l'obligation garantie, de recevoir satisfaction de la valeur des biens gagés (clause 1 de l'article 334 du Code civil de la Fédération de Russie). Une hypothèque en tant que type de garantie procure une satisfaction aux dépens exclusivement de la valeur du bien immobilier.

Selon le paragraphe 1 de l'article 130 du Code civil de la Fédération de Russie, les biens immobiliers (biens immobiliers, biens immobiliers) comprennent les terrains, les sous-sols et tout ce qui est solidement lié au terrain, c'est-à-dire les objets dont le déplacement sans dommage disproportionné il est impossible d'atteindre leur objectif, y compris les bâtiments, les structures, les objets de construction inachevés.

Un contrat hypothécaire est un accord de nantissement d'un bien immobilier. Le contrat hypothécaire contient des dispositions sur l'objet de l'hypothèque, la valeur marchande de l'objet de l'hypothèque, l'essence, la taille et le délai d'exécution de l'obligation (conditions matérielles) garantie par l'hypothèque et d'autres conditions (clause 1 de l'article 9 de la loi hypothécaire). L'absence de conditions essentielles dans un contrat hypothécaire rend un tel contrat non conclu (article 432 du Code civil de la Fédération de Russie).

Le contrat hypothécaire est rédigé sous forme écrite simple et ne nécessite pas de notarisation obligatoire (clause 1, article 10 de la loi hypothécaire").

N'importe quelle propriété peut être mise en gage, y compris les choses et les droits de propriété. Des exceptions sont établies par la loi (clause 1 de l'article 336, clause 1 de l'article 358.1 du Code civil de la Fédération de Russie).

Les biens gagés restent la propriété du constituant du gage, sauf disposition contraire du Code civil de la Fédération de Russie, d'une autre loi ou d'un accord (clause 1 de l'article 338 du Code civil de la Fédération de Russie).

Le débiteur hypothécaire peut être soit le débiteur lui-même, soit un tiers (clause 1 de l'article 335 du Code civil de la Fédération de Russie). Pour mettre en gage une chose, il faut que le constituant du gage en ait le droit de propriété. Une personne qui possède un autre droit de propriété peut mettre en gage une chose dans les cas prévus par le Code civil de la Fédération de Russie (clause 2 de l'article 335 du Code civil de la Fédération de Russie). Le débiteur hypothécaire du droit peut être une personne qui est créancier de l'obligation dont découle le droit gagé (titulaire du droit) (clause 1 de l'article 358.1 du Code civil de la Fédération de Russie).

Le créancier gagiste du gage est une banque ou un autre organisme de crédit, ou une autre personne morale qui a accordé un prêt ou un prêt ciblé pour l'achat d'un bien immobilier (terrain ou local d'habitation).

Le contrat de gage doit être conclu sous une forme écrite simple, à moins qu'une forme notariée ne soit fixée par la loi ou l'accord des parties.

Un accord de gage visant à garantir l'exécution des obligations en vertu d'un accord, qui doit être notarié, est soumis à une légalisation.

Le non-respect de la forme du contrat de gage entraîne sa nullité (clause 3 de l'article 339 du Code civil de la Fédération de Russie).

Conformément au paragraphe 3 de l'article 339 du Code civil de la Fédération de Russie et au paragraphe 1 de l'article 19 de la loi sur les hypothèques (telle que modifiée en vigueur à la date de conclusion du contrat), une hypothèque est soumise à un enregistrement public en le Registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci (ci-après dénommé le Registre d'État unifié des biens immobiliers) de la manière établie par la loi fédérale n° 122-FZ du 21 juillet 1997 « Sur l'enregistrement des droits par l'État aux biens immobiliers et aux transactions avec ceux-ci » (ci-après dénommée la loi sur l'enregistrement).

Comme le prévoit le paragraphe 1 de l'article 11 de la loi sur les hypothèques (telle que modifiée en vigueur le jour de la conclusion du contrat), l'enregistrement par l'État d'un contrat donnant lieu à une hypothèque par force de loi constitue la base de l'enregistrement dans le Registre d'État unifié de la survenance d'une hypothèque par force de loi.

Dans le cas d'une hypothèque, de plein droit, l'hypothèque en tant que charge grevant un bien naît à compter du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété de ce bien, sauf disposition contraire de l'accord (clause 2 de l'article 11 de la loi sur les hypothèques) .

Les droits du créancier hypothécaire (droit de gage) sur la propriété prévus par la loi sur les hypothèques et le contrat hypothécaire sont considérés comme naissant à partir du moment où l'hypothèque est inscrite au registre d'État unifié, sauf disposition contraire de la loi. Si une obligation garantie par une hypothèque est née après l'inscription de l'hypothèque dans le registre d'État unifié, les droits du créancier hypothécaire naissent à partir du moment où cette obligation naît (clause 3 de l'article 11 de la loi hypothécaire).

Le paragraphe 2 de l'article 20 de la loi sur les hypothèques stipule qu'une hypothèque est soumise à un enregistrement public en vertu de la loi.

L'enregistrement public d'une hypothèque par force de loi est effectué simultanément à l'enregistrement public des droits de propriété de la personne dont les droits sont grevés par l'hypothèque, sauf disposition contraire de la loi fédérale. Les droits du créancier hypothécaire au titre d'une hypothèque peuvent, en vertu de la loi, être certifiés par une hypothèque.

Conformément au paragraphe 1 de l'article 2 de la loi sur l'enregistrement, l'enregistrement public est la seule preuve de l'existence d'un droit enregistré.

Une analyse des règles de droit énoncées permet de conclure que tout nantissement d'un bien immobilier, quel que soit le motif de sa survenance, est soumis à l'enregistrement de l'État, puisque l'enregistrement de l'État est la seule preuve de l'existence d'un droit enregistré.

Il existe deux types d’hypothèque immobilière : l’hypothèque par contrat et l’hypothèque par la loi.

Une hypothèque en vertu d'un contrat naît au gré des parties, sur la base d'un contrat hypothécaire conclu entre elles.

Une hypothèque a force de loi si :

– une maison d'habitation ou un appartement acheté en tout ou en partie grâce à un prêt auprès d'une banque ou d'un autre organisme de crédit est mis en gage à partir du moment de l'enregistrement public de l'hypothèque dans le registre d'État unifié (clause 1 de l'article 77 de la loi hypothécaire) ;

– des locaux d'habitation construits en tout ou en partie grâce à l'épargne pour le logement des militaires accordée dans le cadre d'un contrat de prêt au logement ciblé conformément à la loi fédérale du 20 août 2004 n° 117-FZ « sur le système épargne-hypothèque pour le logement des militaires » le personnel militaire » est considéré comme étant mis en gage à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété d'un immeuble résidentiel (clause 4, article 77 de la loi hypothécaire) ;

– un terrain acquis grâce aux fonds de crédit d'une banque ou d'un autre organisme de crédit, ou aux fonds d'un prêt ciblé accordé par une autre personne morale pour l'acquisition de ce terrain, est considéré comme nanti dès l'enregistrement public de la propriété de l'emprunteur de ce terrain. Si le terrain correspondant est loué, une hypothèque naît de plein droit pour le droit au bail, sauf disposition contraire de la loi fédérale ou du contrat de location (clause 1, article 64.1 de la loi hypothécaire) ;

– lors de la construction d'un immeuble ou d'un ouvrage sur un terrain gagé en vertu d'un contrat hypothécaire, l'hypothèque s'applique à ces bâtiments et ouvrages, sauf disposition contraire du contrat hypothécaire (article 65 de la loi hypothécaire) ;

– un terrain sur lequel, grâce aux fonds de crédit d'une banque ou d'un autre organisme de crédit, ou aux fonds d'un prêt ciblé accordé par une autre personne morale, un bâtiment ou une structure a été acquis, construit ou est en cours de construction, le droit de louer un tel le terrain est considéré comme nanti à partir du moment de l'enregistrement par l'État des droits de propriété sur un bâtiment ou une structure acquis, construit ou en construction, sauf disposition contraire de la loi ou de l'accord fédéral (article 64.2 de la loi hypothécaire) ;

– en cas d'enregistrement de la propriété d'un bien achevé qui a été préalablement enregistré et hypothéqué en tant qu'objet de construction inachevée, l'hypothèque reste en vigueur et son objet est le bâtiment (structure) érigé à la suite de l'achèvement de la construction ( article 76 de la loi hypothécaire );

– lors de la cession d'un terrain ou d'un autre bien immobilier en paiement d'un loyer, le bénéficiaire du loyer, en garantie de l'obligation du payeur du loyer, acquiert le droit de gage sur ce bien (clause 1 de l'article 587 du Code civil de la Fédération de Russie);

– une hypothèque de plein droit naît si un bien immobilier est acheté à crédit ou par versements (articles 488 et 489 du Code civil de la Fédération de Russie) ;

– un terrain appartenant au promoteur (droit de bail ou de sous-location), et un immeuble d'habitation et (ou) autre objet immobilier en cours de construction (créé) sur ce terrain pour assurer le respect des obligations du promoteur (débiteur hypothécaire) en vertu de l'accord à partir du moment de l'enregistrement par l'État de l'accord, sont considérés comme gagés par les participants à la construction partagée (débiteurs hypothécaires).

Aujourd'hui, le délai d'enregistrement par l'État d'une hypothèque sur des terrains, des bâtiments, des structures et des locaux non résidentiels est de 15 jours ouvrables, et une hypothèque sur des locaux résidentiels est de 5 jours ouvrables.

Depuis le 1er juillet 2014, un contrat hypothécaire ou un contrat de prêt contenant une obligation garantie par une hypothèque n'est plus soumis à l'enregistrement public, cependant, l'hypothèque elle-même doit être enregistrée de la manière prescrite par la loi. Pour les prêts hypothécaires résidentiels, une période d'enregistrement accélérée est prévue - cinq jours ouvrables à compter de la date de soumission des documents nécessaires. En vertu de la loi, aucune taxe d'État n'est payée pour l'enregistrement public d'une hypothèque.

Si le bien hypothéqué est une propriété conjointe, le consentement écrit de tous les propriétaires est requis. Le consentement de l'autre conjoint doit être notarié (clause 1, article 7 de la loi hypothécaire, clause 3, article 35 du Code de la famille de la Fédération de Russie).

Lorsqu'une maison d'habitation ou un appartement appartenant à des mineurs, à des personnes ayant une capacité juridique limitée ou à des personnes incapables et sur lesquelles une tutelle ou une curatelle a été établie est mis en gage, l'opération doit être convenue avec l'autorité de tutelle et de curatelle (clause 5 de l'article 74 du Code des hypothèques). Loi, clause 2, article 37 du Code civil de la Fédération de Russie).

Avec la résiliation de l'obligation de prêt, le gage prend fin. La résiliation de l'hypothèque doit être consignée dans le registre d'État unifié (article 352 du Code civil de la Fédération de Russie, article 25 de la loi hypothécaire). En règle générale, pour racheter un dossier hypothécaire, il suffit de présenter à l'autorité d'enregistrement :

– déclaration du créancier hypothécaire ;

– soit une demande conjointe du créancier gagiste et du créancier gagiste ;

– soit une demande du débiteur hypothécaire avec la présentation simultanée d'une note hypothécaire contenant une note du propriétaire de l'hypothèque concernant l'exécution intégrale de l'obligation garantie par l'hypothèque. Cette marque doit comporter des mentions sur l'exécution de l'obligation et la date de son exécution, et doit également être certifiée par la signature du propriétaire de l'hypothèque et certifiée par son sceau (s'il y a un sceau) (clause 2 de l'article 25 de la loi hypothécaire).

Lorsque le certificat d'inscription hypothécaire est racheté, l'hypothèque est annulée (clause 3, article 25 de la loi hypothécaire).

L'inscription hypothécaire est remboursée dans un délai de trois jours ouvrables (clause 1, article 25 de la loi hypothécaire).

Il n’y a aucune obligation de l’État de payer pour le remboursement du dossier d’enregistrement hypothécaire.

Ainsi, une hypothèque est traditionnellement comprise comme un nantissement d'un bien immobilier qui reste en possession du débiteur, mais avec l'interdiction du droit de disposer librement de ce bien. Les caractéristiques qualificatives d'une hypothèque font l'objet du contrat de gage, qui ne peut être qu'une chose immobilière, et de la conservation par le débiteur hypothécaire des droits de propriété et d'usage de cette chose.

Natalia Chtcherbinina,

expert en chef

Département d'Omsk

Bureau de Rosreestr

dans la région d'Omsk,

registraire de l'État.

1. Notion de garantie
2. Types de garanties
3. Motifs de survenance d'un gage (contrat et loi ; exemples de survenance d'un gage sur la base de la loi) ;
4. Objet de la garantie
5. Cas où les biens et droits ne peuvent faire l'objet d'un nantissement : 1). les biens qui ne sont pas sujets à saisie ; 2). les créances sont inextricablement liées à l'identité du créancier ; 3). biens dont le nantissement est limité ou interdit par la loi
6. Conditions du contrat de gage (conditions matérielles du contrat de gage ; conditions de la procédure de vente du bien gagé : procédure judiciaire ou extrajudiciaire) ;
7. Formulaire d'accord de gage
8. Enregistrement par l'État et comptabilisation des garanties
9. Avantages et inconvénients de la garantie
10. Pratique judiciaire et publications sur les garanties sur le site

En d'autres termes, si le débiteur (gage) ne remplit pas son obligation, l'objet gagé est vendu aux enchères et les fonds reçus sont transférés au créancier (gage). Le créancier gagiste ne peut recevoir l'objet gagé en nature en cas de mauvaise exécution de l'obligation que dans les cas prévus par la loi.

Hypothèque - type de garantie, dans lequel les biens gagés sont transférés par le constituant en gage en possession du créancier gagiste. La notion d'« hypothèque » est absente du Code civil de la Fédération de Russie.

2. Types de garanties

Le Code civil de la Fédération de Russie prévoit les types de garanties suivants :

• nantissement de marchandises en circulation (clause 1 de l'article 357 du Code civil de la Fédération de Russie) ;
• nantissement d'objets dans un prêteur sur gages (article 358 du Code civil de la Fédération de Russie);
• gage de droits d'obligation (articles 358.1 à 358.8 du Code civil de la Fédération de Russie);
• nantissement de droits en vertu d'une convention de compte bancaire (articles 358.9 à 358.14 du Code civil de la Fédération de Russie) ;
• nantissement des droits des participants des personnes morales (article 358.15 du Code civil de la Fédération de Russie) ;
• nantissement de titres (articles 358.16, 358.17 du Code civil de la Fédération de Russie).

Les types de garanties se distinguent pour les motifs suivants :

A l'emplacement du bien gagé(Article 338 du Code civil de la Fédération de Russie) :

• gage ferme - sans transfert de propriété. Un type de nantissement ferme est le nantissement des marchandises en circulation (article 357 du Code civil de la Fédération de Russie) ;
• hypothèque - avec transfert de la propriété mise en gage. Un type d'hypothèque est un gage dans un prêteur sur gages (article 358 du Code civil de la Fédération de Russie).

Au sujet des garanties :

• gage de propriété;
• gage de droits.

Selon le degré de rattachement du bien hypothéqué au terrain :

• nantissement de biens immobiliers (hypothèque).

Un type particulier de garantie est un gage ultérieur (article 342 du Code civil de la Fédération de Russie).

3. Motifs de l'émergence d'un gage

Les motifs de la naissance d'un gage sont établis par l'article 334.1 du Code civil de la Fédération de Russie.

En règle générale, un gage entre le créancier gagiste et le créancier gagiste naît sur la base accord. Parallèlement, dans les cas prévus par la loi, le gage naît lors de la survenance de circonstances précisées par la loi ( caution légale).

Exemples d'émergence d'un gage fondé sur la loi

En particulier, les normes du Code civil de la Fédération de Russie et d'autres lois fédérales établissent les circonstances suivantes dans lesquelles un gage naît :

Les marchandises vendues à crédit sont gagées en faveur du vendeur jusqu'au paiement.

Sauf disposition contraire du contrat d'achat et de vente, à partir du moment où les marchandises sont transférées à l'acheteur et jusqu'au paiement, les marchandises vendues à crédit sont reconnues comme étant mises en gage par le vendeur pour garantir que l'acheteur remplisse son obligation de payer les marchandises. (Clause 5 de l'article 488 du Code civil de la Fédération de Russie).

Les marchandises vendues à crédit avec un plan de versement sont mises en gage par le vendeur

Les règles prévues aux paragraphes 2, 4 et 5 de l'article 488 du présent code (clause 3 de l'article 489 du Code civil de la Fédération de Russie) s'appliquent à un contrat de vente de marchandises à crédit avec la condition de paiement échelonné. .

Le droit de gage du bénéficiaire du loyer sur les biens immobiliers cédés pour le paiement du loyer

Lors de la cession d'un terrain ou d'un autre bien immobilier en paiement d'un loyer, le bénéficiaire du loyer, en garantie de l'obligation du payeur du loyer, acquiert le droit de gage sur ce bien (clause 1 de l'article 587 du Code civil de La fédération Russe).

Le titulaire du certificat de gage a le droit de mettre les marchandises en gage.

Le titulaire du certificat de gage, autre que le titulaire du récépissé d'entrepôt, a le droit de mettre en gage les marchandises à hauteur du montant du prêt émis au titre du certificat de gage et des intérêts y afférents. Lors de la mise en gage de marchandises, une mention à ce sujet est portée sur le récépissé d'entrepôt (clause 3 de l'article 914 du Code civil de la Fédération de Russie).

Le terrain du promoteur et les biens immobiliers qui s'y trouvent sont gagés en faveur des participants à la construction partagée

Pour assurer le respect des obligations du promoteur (débiteur hypothécaire) en vertu du contrat, à partir du moment de l'enregistrement par l'État du contrat, les participants à la construction partagée (débiteurs hypothécaires) sont considérés comme gagés pour la construction (création) d'un immeuble à appartements. et (ou) un autre objet immobilier, qui comprendra des objets de construction partagés, un terrain appartenant au promoteur, ou le droit de louer, le droit de sous-louer le terrain spécifié et un immeuble d'appartements et (ou) un autre objet immobilier en cours de construction (création) sur ce terrain.

Gage de la manière établie par l'art. Art. 13 à 15 de la loi « sur la participation à la construction partagée », les obligations suivantes du promoteur doivent être assurées dans le cadre de tous les contrats conclus pour la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers sur la base d'une seule construction. permis:

• restitution des fonds apportés par un participant à la construction partagée dans les cas prévus par la loi et (ou) l'accord spécifiés ;
• paiement à un participant à la construction partagée des fonds qui lui sont dus en compensation des pertes et (ou) à titre de pénalité (amende, pénalité) en raison de l'inexécution, du retard dans l'exécution ou de toute autre exécution inappropriée de l'obligation de transférer l'objet de construction partagé , et d'autres qui lui sont dus conformément à l'accord et (ou) aux lois fédérales sur les fonds (articles 13 à 15 de la loi n° 214-FZ « Sur la participation à la construction en participation d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie »).

Les biens de l'État et des municipalités achetés en plusieurs fois sont mis en gage jusqu'au paiement.

« Depuis le transfert à l'acheteur du bien acquis en plusieurs fois et jusqu'au moment du paiement intégral, le bien spécifié, en vertu de la présente loi fédérale, est reconnu comme étant gagé pour assurer l'exécution par l'acheteur de son obligation de payer. la propriété étatique ou municipale acquise.

Si l'acheteur ne respecte pas les délais et la procédure de paiement, la saisie du bien gagé est prononcée en justice" (clause 6, article 35 de la loi du 21 décembre 2001 N 178-FZ "Sur la privatisation des biens de l'État et des communes" (tel que modifié le 3 juillet 2016)).

Nantissement d'un terrain acheté avec les fonds du prêt (hypothèque)

Sauf disposition contraire d'une loi fédérale ou d'un accord, un terrain acquis grâce aux fonds de crédit d'une banque ou autre organisme de crédit ou aux fonds d'un prêt ciblé accordé par une autre personne morale pour l'acquisition de ce terrain est considéré comme nanti à partir du moment où d'enregistrement par l'État de la propriété de l'emprunteur sur ce terrain terrain (clause 1 de l'article 64.1 « Sur l'hypothèque (hypothèque immobilière) ».

Nantissement de locaux d'habitation achetés ou construits avec des fonds d'emprunt (hypothèque)

"Les locaux d'habitation acquis ou construits en tout ou en partie à l'aide de fonds de crédit d'une banque ou d'un autre organisme de crédit ou de fonds provenant d'un prêt ciblé accordé par une autre personne morale pour l'acquisition ou la construction des locaux d'habitation spécifiés sont mis en gage à partir du moment de l'enregistrement par l'État. de l'hypothèque dans le Registre d'État unifié de l'immobilier" (Clause 1, article 77 de la loi du 16 juillet 1998 N 102-FZ (telle que modifiée le 3 juillet 2016) « Sur l'hypothèque (gage immobilier)".

Les règles de droit interdisant la saisie des biens d'une organisation débitrice sont contenues, par exemple, dans les articles suivants des lois fédérales :

Code civil de la Fédération de Russie :

• . Propriété d'une organisation religieuse
• . Particularités de la saisie immobilière selon les exigences des parties au contrat de séquestre
• . Séparation des biens détenus en fiducie
• . Droit exclusif sur une invention secrète

2). Les exigences sont inextricablement liées à l’identité du créancier

• Article 21. Autorisation préalable de l'autorité de tutelle et de curatelle affectant l'exercice des droits de propriété du pupille

En règle générale, un contrat de gage doit être conclu sous forme écrite simple (articles 160, 161 du Code civil de la Fédération de Russie), sauf si la loi ou le contrat ne prévoit pas la forme notariée du contrat de gage ().

Le non-respect des règles établies sur la forme du contrat de gage entraîne sa nullité.

8. Enregistrement par l'État et comptabilisation des garanties

L'enregistrement et la comptabilisation par l'État du gage sont effectués afin de garantir les droits tant du créancier gagiste que des tiers.

L'enregistrement obligatoire par l'État d'un contrat de gage est établi dans les cas suivants ():

• si, conformément à la loi, les droits confirmant la propriété d'un bien à une certaine personne sont soumis à l'enregistrement par l'État (article 8.1 du Code civil de la Fédération de Russie) ;
• si l'objet du gage concerne les droits d'un participant (fondateur) d'une société à responsabilité limitée (article 358.15 du Code civil de la Fédération de Russie).

Pour les autres biens mis en gage, des règles différentes s'appliquent.

La relation de nantissement de titres est régie par les dispositions de l'article 358.16 du Code civil de la Fédération de Russie (« Nantissement de titres »).

Les informations relatives au nantissement des droits au titre d'une convention de compte bancaire sont prises en compte conformément aux règles de l'art. 358.11 Code civil de la Fédération de Russie.

Le registre des notifications de nantissement de biens meubles est tenu de la manière établie par la législation sur les notaires (voir chapitre XX.1 « Enregistrement des notifications de nantissement de biens meubles » des Fondements de la législation de la Fédération de Russie sur les notaires ).

Le créancier gagiste, dans ses relations avec les tiers, n'a le droit de se prévaloir du droit de gage lui appartenant qu'à partir du moment de son inscription sur l'enregistrement du gage, sauf dans les cas où le tiers connaissait ou aurait dû connaître l'existence du gage plus tôt. L'absence de pièce comptable n'affecte pas la relation du créancier gagiste avec le créancier gagiste.

Les modifications de l'avis de gage sont autorisées dans les cas suivants :

• lorsque les informations sur le gage changent (modifications sur l'objet, la valeur de l'objet, le délai d'exécution des obligations, etc.) ;
• à la fin de la relation de garantie. La procédure de modification de l'avis de gage ou de résiliation du gage est régie plus en détail par les dispositions (article 103.6 des principes fondamentaux de la législation de la Fédération de Russie sur les notaires).

9. Avantages et inconvénients des garanties

Les avantages et les inconvénients des garanties sont les suivants.

1. Certaines garanties qu'en cas de manquement du débiteur à ses obligations, le créancier recevra satisfaction sur les biens gagés.

2. L'objet du nantissement peut être tout bien : meuble et immeuble, droits au titre d'une convention de compte bancaire, droits de propriété, droits exclusifs, parts dans le capital social, actions. Nous avons parlé des exceptions ci-dessus.

3. Les obligations du créancier gagiste sont satisfaites de préférence avant les autres créanciers (c'est-à-dire que les créances du créancier gagiste sont satisfaites en premier, et ensuite seulement les créances non garanties par le gage).

4. Il est interdit de disposer d'un bien gagé sans l'autorisation du créancier gagiste, et si cette interdiction est violée, le gage ne prend pas fin même en cas d'aliénation du bien à un acheteur de bonne foi.

5. L'objet du gage peut être des choses et des droits de propriété que le constituant du gage acquerra à l'avenir. Dans ce cas, le droit de gage naît à partir du moment où le créancier gagiste acquiert le bien ou le droit concerné.

6. Le constituant en gage en vertu d'un contrat de gage peut être non seulement le débiteur lui-même, mais également un tiers. Autrement dit, pour garantir l’obligation du débiteur, toute personne peut mettre en gage ses biens.

7. Un gage (c'est-à-dire un gage avec transfert d'un objet au créancier gagiste) offre plus de garanties d'assurer le respect des obligations, puisque le bien physiquement gagé se trouve chez le créancier gagiste.

8. Toutes les dépenses du créancier sont payées sur la valeur de la chose gagée - intérêts, pénalités, pertes causées par le retard d'exécution, ainsi que les dépenses du créancier gagiste nécessaires à l'entretien de la chose gagée et au recouvrement (article 337 du le Code civil de la Fédération de Russie).

Les inconvénients de la garantie comprennent les circonstances suivantes :

1. Si le bien meuble gagé n'est pas transféré au créancier gagiste, il existe une possibilité de son aliénation par une contrepartie peu scrupuleuse, ce qui peut conduire à l'impossibilité d'identifier son nouveau propriétaire et sa localisation et, par conséquent, l'impossibilité de vendre ce bien. propriété aux enchères.

2. La procédure de saisie des biens gagés et de leur vente aux enchères par huissiers de justice est assez laborieuse et longue, ce qui, bien entendu, ne conduit pas au rétablissement rapide de la situation financière du créancier.

10. Pratique judiciaire et publications sur les garanties du site

• Les appartements dans le cadre d'un accord de participation à une construction partagée ne peuvent pas être mis en gage auprès d'une banque (article 15 de la révision des pratiques..., approuvée par le Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie le 4 décembre 2013)
• Si le contrat de prêt est garanti à la fois par un gage et une garantie, la résiliation d'un mode de garantie ne met pas fin à la validité de l'autre (article 6 de la Révision de la pratique judiciaire..., approuvée par le Présidium de la Cour suprême. Tribunal de la Fédération de Russie le 22 mai 2013)
• Saisie de biens immobiliers donnés en garantie dans le cadre d'un contrat de prêt (article 12 de la Révision de la pratique judiciaire..., approuvée par le Présidium de la Cour suprême de la Fédération de Russie le 22 mai 2013)
• Objections à la déclaration de créance d'AHML concernant le recouvrement de créances dans le cadre d'un contrat de prêt, saisie de biens gagés