Що таке запорука через закон. Запорука нерухомості

Заступник начальника управління правового забезпечення кредитної та інвестиційної діяльності "Альфа-банку"

Підстави виникнення права застави, ч.1

Запорука в силу закону. 1

Запорука з договору. 11

Умови щодо предмета застави. 14

Умови оцінки предмета застави. 17

Умови про істоту, розмір та термін виконання основного зобов'язання. 22

Відповідно до п. 3 ст. 334 Цивільного кодексу РФ, застава виникає в силу договору; закон виникає також виходячи з закону у разі настання зазначених у ньому обставин, якщо у законі передбачено, яке майно й у забезпечення виконання якого зобов'язання визнається які у законі. Правила ДК РФ про заставу, що виникає в силу договору, відповідно застосовується до застави, що виникає на підставі закону, якщо законом встановлено інше.

Застава в силу закону

Випадків, коли закон визнає майно таким, що перебуває у заставі, у забезпечення належного виконання відповідного основного зобов'язання, відносно небагато. Такі випадки встановлені в ДК РФ, законі РФ «Про заставу», Федеральному законі «Про іпотеку (заставу нерухомості)», Федеральному законі «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості…», Федеральному законі «Про приватизацію державного та муніципального майна », Кодексі торгового мореплавання РФ, а саме:

    якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі товару покупцю та до його оплати товар, проданий у кредит, визнається таким, що перебуває в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку з оплати товару (п. 5 ст. 488 ЦК України).

Оскільки на підставі п. 3 ст. 489 ГК РФ до договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочку платежу застосовні положення п. 5 ст. 488 ДК РФ, то, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі товару покупцю та до його оплати товар, проданий у кредит з умовою про розстрочку платежу, визнається таким, що перебуває в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку з оплати товару .

Також п. 6 ст. 35 Федерального закону «Про приватизацію державного та муніципального майна» передбачає, що з моменту передачі покупцю придбаного на виплат у порядку приватизації державного або муніципального майна і до моменту його повної оплати зазначене майно визнається таким, що перебуває в заставі для забезпечення виконання покупцем його обов'язку по оплаті придбаного державного чи муніципального майна;

    при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна покупець ренти на забезпечення зобов'язання платника ренти набуває права застави на це майно (п. 1 ст. 587 ЦК України); якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, земельна ділянка, придбана з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається запорукою з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цей земельна ділянка. Якщо відповідна земельна ділянка взята в оренду, виникає іпотека в силу закону на право оренди, якщо інше не встановлено федеральним законом або договором оренди (ст. 64.1 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)", далі - закону про іпотеку); якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, земельна ділянка, на якій з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою, придбано, збудовано або будується будинок або споруду, або право оренди такої земельної ділянки вважається таким, що знаходиться у заставі з моменту державної реєстрації права власності на придбані, побудовані або споруджені будівлі або споруди або з моменту отримання органом, який здійснює державну реєстрацію прав, повідомлення заставника та заставоутримувача про укладення кредитного договору (договору позики з умовою про цільове використання) з додатком зазначеного договору ( ст. 64.2 закону про іпотеку); якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані або побудовані повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються такими, що знаходяться в заставі з державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок чи квартиру (ст. 77 закону про іпотеку); на забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором з моменту державної реєстрації договору в учасників пайового будівництва вважаються такими, що перебувають у заставі, наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, у складі яких будуть об'єкти пайового будівництва, земельна ділянка, що належить забудовнику на праві власності, або право оренди на вказану земельну ділянку та багатоквартирний будинок, що будуються (створюються) на цій земельній ділянці та (або) інший об'єкт нерухомості (п. 1 ст. 13 Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості…»); при державній реєстрації права власності забудовника на об'єкт незавершеного будівництва такий об'єкт незавершеного будівництва вважається таким, що перебуває в заставі в учасників пайового будівництва з моменту державної реєстрації права власності забудовника на такий об'єкт (п. 2 ст. 13 Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості…»); при державній реєстрації права власності забудовника на житлові та (або) нежитлові приміщення, що входять до складу багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, будівництво (створення) яких здійснювалось із залученням коштів учасників пайового будівництва, зазначені приміщення вважаються такими, що перебувають у заставі в учасників пайового будівництва з моменту державної реєстрації права власності забудовника на такі приміщення (п. 3 ст. 13 Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості…»); при заставі прав (вимог) у разі якщо боржник заставника до виконання заставником зобов'язання, забезпеченого заставою, виконає своє зобов'язання, все отримане у своїй заставником стає предметом застави (п. 1 ст. 58 Закону РФ «Про заставу»); морська застава за вимогами до судновласника, зазначених у ст. 367 Кодексу торговельного мореплавання РФ.

Для застави, що виникає в силу закону, будь-якої угоди між заставником і заставоутримувачем не потрібно, основою виникнення права застави є сам закон і ті обставини, з якими закон пов'язує сторони заставним ставленням.

При цьому сторони можуть своєю угодою виключити виникнення застави, що виникає з закону, у тих випадках, коли закон надає таке право. Відповідно до п. 4 ст. 421 ДК РФ, у випадках, коли умова договору передбачено нормою, яка застосовується остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше (диспозитивна норма), сторони можуть своєю угодою виключити її застосування або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній. Виключити заставу у відносинах можуть сторони договору купівлі-продажу товару у кредит, зокрема з умовою про розстрочку платежу (диспозитивная норма п. 4 ст. 488 ДК РФ), і навіть сторони кредитного договору чи цільової позики придбання земельної ділянки, будівлі (будівлі, споруди), житлового будинку, квартири або на їх будівництво (диспозитивні норми ст. 64.1, 64.2, 77 Федерального закону про іпотеку. У цьому випадку сторони можуть прямо передбачити, що на відповідне майно право застави продавця (кредитора, позикодавця) ) не розповсюджується.

Сторони у будь-який час можуть трансформувати заставу, що виникла в силу закону, в договірну заставу, уклавши відповідний договір про заставу. У цьому випадку з моменту укладення договору про заставу застава вважається такою, що виникла з договору.

Цікавою особливістю є те, що застава нерухомого майна, що виникла в силу закону (права оренди нерухомого майна, що вимагає державної реєстрації, за винятком підприємств як майнових комплексів) може бути посвідчений шляхом видачі заставником відповідної заставної (п. 1 ст. 13 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)»). У цьому випадку застава не вважається такою, що виникла з договору (оскільки договору у разі немає), а продовжує вважатися заставою, що виникла з закону.

При заставі, що виникає в силу закону щодо нерухомого майна, здійснюється його державна реєстрація у системі Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод із ним. Відповідно до загальних вимог п. 1 ст. 131 ГК РФ та спеціальній нормі п. 2 ст. 20 Федерального закону про іпотеку, іпотека з закону підлягає державної реєстрації речових.

У цьому сенсі реєструючому органу не становить особливих труднощів виявляти іпотеку, що виникла з закону, за державної реєстрації речових договорів участі у пайовому будівництві багатоквартирного будинку чи іншого об'єкта нерухомості. Одночасно з державною реєстрацією договору реєструючий орган реєструє обтяження щодо земельної ділянки, що належить забудовнику, на якому здійснюється будівництво, або права оренди такої ділянки, іпотекою на користь учасника будівництва. При державній реєстрації права власності забудовника на об'єкт незавершеного будівництва або приміщення в готовому (закінченому будівництвом) об'єкті нерухомості реєструючий орган також фіксує факт обтяження їх іпотекою на користь зареєстрованих у Єдиному державному реєстрі учасників будівництва. Особливих труднощів має виникати і за державної реєстрації речових застави з п. 1 ст. 587 ЦК України на користь покупця ренти.

Інша річ, коли йдеться про застави, що виникають у силу ст. 64.1, 64.2, 77 закону про іпотеку, коли обтяжуваний об'єкт нерухомості придбано або зведено на позикові кошти. Реєструючий орган не завжди може на основі поданих при державній реєстрації виникнення (переходу до заставника) права власності на нерухоме майно документів встановити зазначені обставини, з якими пов'язане право застави. У разі якщо реєструючий орган не виявив підстав для державної реєстрації іпотеки в силу закону, заставоутримувач має право вимагати такої реєстрації, звернувшись зі своєю заявою до реєструючого органу.

Подібного роду правова ситуація знайшла відображення в арбітражній практиці (п. 9 Огляду практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних із договором про іпотеку, інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ).

Арбітражний суд визнав ухилення органу, що реєструє, від прийому документів на реєстрацію законної іпотеки неправомірними. Відповідно до правил п.2 ст. 20 закону про іпотеку іпотека в силу закону підлягає державній реєстрації, що здійснюється реєструючим органом без подання окремої заяви та без сплати державної реєстрації. Оскільки порушуючи абзац другий п. 2 ст. 20 реєструючий орган не здійснив державної реєстрації іпотеки в силу закону в момент реєстрації права власності акціонерного товариства на придбане нежитлове приміщення, банк як заставоутримувач з іпотеки в силу закону мав право звернутися до реєструючого органу із заявою про державну реєстрацію.

Проблеми у виявленні виниклого права застави можливі і за реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, придбане за договором купівлі-продажу кредит (зокрема з умовою про розстрочку платежу). Наприклад, реєструючому органу іноді складно визначити конкретні умови угоди про оплату, з'ясувати, чи сплачено нерухоме майно на момент державної реєстрації переходу права власності, чи ні. З цього погляду сторонам рекомендується більш точно вказувати в укладеному ними договорі купівлі-продажу на право застави, на ті умови, які пов'язані з його виникненням.

При цьому слід зазначити, що застава, що виникає в силу закону (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ЦК України) щодо товару, проданого за договором купівлі-продажу в кредит (у тому числі з умовою про розстрочення платежу ), має вкрай суперечливу практику.

Договір купівлі-продажу настільки широко застосовується у цивільному обороті, що часом виникають сумніви, чи у всіх випадках така застава «працює». Адже предметом купівлі-продажу можуть бути різні речі, а в силу п. 4 ст. 454 ГК РФ - та майнові права. Якщо річ не є індивідуально визначеною, то сторони договору купівлі-продажу можуть обмежитися вказівкою родових ознак предмета купівлі-продажу, не ідентифікуючи його таким чином, щоб його можна було відмежувати від інших речей, що перебувають у покупця. Особливо це стосується майна, яке може визначатися лише будь-яким заходом (вагою, обсягом тощо). Встановити, про яке саме майно йдеться (яке досі знаходиться у покупця, або яке він використовував, або передав іншій особі), буває вкрай складно, а іноді й неможливо. У цих випадках у зверненні стягнення на майно, яке продавець вважає передавшим покупцю та посилається на його заставу, може бути відмовлено через відсутність ідентифікуючих предмет купівлі-продажу ознак. З іншого боку, з ст. 223 ДК РФ сторони договору купівлі-продажу можуть домовитися про перехід права власності на товар не в момент передачі товару, а в будь-який інший момент після передачі товару (наприклад, у момент оплати). І тут право застави також немає. Але найважливіше значення у виникненні права застави набуває сама воля сторін, спрямовану встановлення умовами договору купівлі-продажу кредитних відносин. Через війну, арбітражні суперечки у зв'язку з вимогами продавця, засновані на заставі з закону, мають вкрай індивідуальний характері й повністю залежить від конкретних обставин справи.

Приклад:

У постанові Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 01.01.2001 у справі № А/2007 про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу обладнання для рибопереробки та звернення стягнення на продане обладнання судова колегія підтримала судові акти, що відбулися за судові акти та про відмову у зверненні на нього стягнення. Як випливало з матеріалів справи, за договором купівлі-продажу продавець передає у власність покупцю вживане обладнання, що прийшло в непридатність згідно з переліком, що додається до договору, а покупець приймає зазначене обладнання і зобов'язується сплатити за нього відповідну ціну. За умовами договору передачу обладнання продавцем та прийняття обладнання покупцем на момент укладення договору фактично здійснено, сторонами передбачено, що договір має чинність передавального акта. Умовами договору також передбачено, що грошове зобов'язання покупця підлягає сплаті у відповідній сумі безготівково шляхом перерахування на розрахунковий рахунок продавця протягом трьох днів після підписання договору. Виходячи з даних умов угоди, суди не вбачали виникнення у продавця права застави, на яку він посилається. Відповідно до визначення Вищого Арбітражного Судна РФ /08 порушень норм матеріального права судами недопущено, передачі матеріалів справи до Президії ВАС РФ відмовлено.

Відповідно до Постанови Федерального арбітражного суду Далекосхідного округу від 01.01.2001 у справі № Ф03-А73/06-1/4956 суд, встановивши обставини, пов'язані з оплатою покупцем менше 50% вартості нерухомого майна, що свідчить про суттєве порушення покупцем умов договору купівлі продажу, дійшов висновку про наявність підстав відповідно до статті 450 ДК РФ задоволення вимог позивача про розірвання договору. При цьому суд застосував до спірних правовідносин положення п. 5 ст. 488 ГК РФ, відповідно до якого при передачі товару покупцю до його оплати, проданий товар визнається таким, що перебуває в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку з оплати товару. Також судом зазначено, що відповідно до положень Федерального закону «Про неспроможність (банкрутство)» на стадії відкриття конкурсного провадження щодо позивача не передбачено виконання угод, не пов'язаних із погашенням зобов'язань боржника, перед конкурсними кредиторами. За визначенням Вищого Арбітражного Судна РФ /07 підстав для перегляду справи в порядку нагляду не встановлено, судові акти, що відбулися, залишилися без змін.

Мабуть, більш спірним на практиці є застава, встановлена ​​п. 1 ст. 58 Законом РФ «Про заставу». Йдеться ситуації, як у заставу передається право (вимогу) до боржника, що у період дії застави їм, боржником, исполняется. Закон свідчить, що це отримане у своїй заставником стає предметом застави. Таким чином, первісна застава права (вимоги) до боржника, що виникла з договору про заставу, трансформується у заставу (вже в силу закону) щодо отриманого заставником за цим правом (вимогою) майна.

Дія цієї правової норми оскаржується насамперед тим, що закон РФ «Про заставу» був прийнятий до набрання чинності Цивільним кодексом РФ, а тому в силу вимог ст. 4 Федерального закону від 01.01.2001 «Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» має діяти у частині, що йому не суперечить. Сам Цивільний кодекс РФ при регулюванні застави майнових прав не передбачив аналогічної правової норми, проте зберіг інститут застави майна, яке заставник придбає в майбутньому (п. 6 ст. 340 ЦК України). З цих причин позитивне застосування положень п. 1 ст. 58 закону РФ «Про заставу» мало зустрічається у судової та арбітражної практиці, а актах Президії Вищої Арбітражного Судна РФ – взагалі відсутня.

Необхідно відзначити, що застава майна, яке заставник придбає в майбутньому, та право застави на отримане за закладеним правом (вимогою) має суттєві відмінності. Насамперед, застава майна, яке заставник придбає у майбутньому, має ширше застосування. Наприклад, предметом застави у сенсі п. 6 ст. 340 ГК РФ може стати річ, виготовлена ​​не тільки підрядником за завданням замовника (заставодавця), але і самим заставником. Тоді як виникнення права застави з ст. 58 Закону РФ «Про заставу» на виготовлену річ може виникнути лише за підрядної угоді, коли права вимоги замовника до підрядника були предметом початкової застави. І, якщо застава майбутньої речі не виникає до моменту факту її придбання, при заставі прав (вимог) застава поширюється на закладене право (вимогу), а тому до виконання боржником заставника на нього можна звернути стягнення у звичайному для застави порядку.

Правова позиція у тому, що п. 1 ст. 58 закону РФ «Про заставу» суперечить Цивільному кодексу РФ, з погляду, не зовсім обгрунтована. Фактично, вона зводиться до того, що норми закону, що містять випадки виникнення застави, в силу самого факту їх прийняття до Цивільного кодексу України повинні бути визнані нечинними. Разом з тим, цей висновок не випливає із змісту ст. 4 Федерального закону від 01.01.2001 «Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації», ні з її змісту.

Сам Цивільний кодекс РФ передбачив можливість виникнення застави з закону. Пунктом 3 статті 334 ГК РФ застава виникає в силу закону при настанні в ньому обставин, якщо в законі передбачено, яке майно та для забезпечення виконання якого зобов'язання визнається таким, що перебуває в заставі. З п. 1 ст. 58 Закону РФ «Про заставу» випливають усі ці умови, які потрібні за ЦК РФ. Тому право застави на отримане заставником за закладеним правом (вимогою), встановлене у п. 1 ст. 58 Закону РФ «Про заставу», слід зарахувати до чинного.

Застосування такої застави знову ж таки ускладнюється проблемою ідентифікації предмета застави та властивістю її реалізованості. Найчастіше заставник передає заставоутримувачу у заставу права грошового вимоги, і оскільки гроші, виступаючи засобом розрахунків, що неспроможні виступати предметом застави, то сплачені боржником заставника грошові кошти у заставу не поступають. Відповідно до п. 2 ст. 58 Закону РФ «Про заставу» при отриманні від свого боржника в рахунок виконання зобов'язання грошових сум заставник зобов'язаний на вимогу заставоутримувача перерахувати відповідні суми в рахунок виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, якщо інше не встановлено договором застави. Застосування п. 1 ст. 58 Закону РФ «Про заставу» стає актуальним у разі, якщо спочатку закладено право (вимогу) до боржника отримання товарів, результатів виконуваних робіт . І оскільки судова та арбітражна практика щодо такої застави не знайшла позитивного застосування, цю заставу необхідно застосовувати з особливою обережністю, у випадках, коли її застосування не тягне для заставоутримувача суттєвих правових ризиків.

Морську заставу необхідно відрізняти від морської іпотеки (іпотеки морського судна). Якщо за іпотеці морського судна йдеться про реєстрованому заставі, переважно, за згодою сторін забезпечення виконання цивільно-правових зобов'язань, то морська застава є специфічним інститутом міжнародного морського права, імплементованого в російську праву систему.

Російська Федерація приєдналася до Міжнародної конвенції про морські застави та іпотеки 1993 р. (Федеральний закон від 01.01.2001). На основі положень цієї конвенції норми про морську заставу були відображені в Кодексі торгового мореплавання Російської Федерації. У статті 367 цього Кодексу встановлено, що морською заставою на судно забезпечуються вимоги до судновласника щодо:

Строк виконання основного зобов'язаннявизначається відповідною календарною датою, визначеною боржником і кредитором у укладеному ними правочині, або зазначеним ними закінченням періоду часу, що обчислюється роками, місяцями, тижнями, днями або годинами, або шляхом вказівки на подію, яка має неминуче наступити (ст. 190 ЦК України) .

Можливі випадки, коли в угоді, що містить умови основної грошової вимоги, не містяться терміни виконання боржником. Відповідно до п. 2 ст. 314 ГК РФ, у випадках, коли зобов'язання не передбачає термін його виконання і не містить умов, що дозволяють визначити цей термін, воно має бути виконане у розумний термін після виникнення зобов'язання. Зобов'язання, не виконане у розумний термін, і зобов'язання, термін виконання якого визначено моментом запитання, боржник зобов'язаний виконати у семиденний термін з дня пред'явлення кредитором вимоги щодо його виконання, якщо обов'язок виконання в інший термін не випливає із закону, інших правових актів, умов зобов'язання, звичаїв ділового обороту чи суті зобов'язання.

Тому відсутність у правочині, укладеному між боржником і кредитором, умов про термін виконання основної грошової вимоги, саме собою не свідчить необхідність його конкретизації у договорі заставу, у разі термін виконання основного зобов'язання регулюється п. 2 ст. 314 ЦК України. З метою дотримання інтересів заставника-третьої особи, що не є боржником за основною грошовою вимогою (основним зобов'язанням), у договорі про заставу рекомендується вказувати термін дії договору про заставу або інший термін, що обмежує за часом право заставоутримувача звернути стягнення на закладене майно. Якщо термін виконання основного зобов'язання визначено моментом запитання, то зазначення терміну дії договору заставі представляється необхідним.

Якщо угода між боржником і кредитором укладено під умовою (ст. 157 ДК РФ) і це має важливе значення щодо розміру та (або) терміну виконання основного грошового зобов'язання, необхідно вказати дані умови.

Якщо заставою забезпечується кілька основних грошових вимог, підлягає опису кожну з таких вимог.

Підлягають опису як існуючі, і можливі майбутні грошові вимоги до боржника, які за угодою між сторонами договору заставу входять у склад основних грошових вимог, забезпечених заставою.

При забезпеченні запорукою основного грошового зобов'язання, що підлягає виконанню частинами, сторонам договору заставу необхідно вказати терміни (періодичність) відповідних платежів та його розміри чи умови, дозволяють їх определить.

Наприклад, для банків набуває важливого забезпечення заставою кредитних угод, у яких крім зобов'язання повернути сам кредит передбачається зобов'язання позичальника сплатити відсотки, що нараховуються на суму кредиту. Відсотки користування кредитомвідносяться до основних грошових вимог, умови про сплату яких підлягають відображенню у договорі про заставу. Відсотки є платою за надання банком послуги з надання кредиту, вони надають кредитній угоді відплатний характер, за своєю природою є ціною кредитного договору. Це підтвердило й у судовій практиці. Відповідно до п. 15 спільної постанови Пленумів Верховного Суду РФ та Вищого Арбітражного Суду РФ /14 «Про практику застосування положень Цивільного кодексу Російської Федерації про відсотки за користування чужими грошовими коштами», при розгляді спорів, пов'язаних з виконанням договору позики, а також із виконанням позичальником обов'язків щодо повернення банківського кредиту , слід враховувати, що відсотки, сплачувані позичальником у сумі позики у вигляді й у порядку, визначених п. 1 ст. 809 ГК РФ, є платою за користування грошима і підлягають сплаті боржником за правилами про основний грошовий борг.

Відсотки за користування кредитом вимагають опису в договорі про заставу ще й тому, що вони прирощуються до суми кредиту і розглядаються в нерозривному зв'язку до того моменту, поки за нарахованими відсотками за період користування кредиту, що минув, не настало зобов'язання щодо їх сплати і, тим самим, вони не стануть володіти ознакою самостійної грошової вимоги. Як правило, при оформленні застави йдеться про відсотки за користування кредитом як про майбутні вимоги. Тому, перебуваючи у правовому зв'язку з тілом кредиту, вони підлягають відображенню в договорі про заставу та входити до складу забезпечених заставою вимог. У Цивільному кодексі України умови про відсотки за користування кредитом у заставних правовідносинах спеціально не врегульовані. Разом з цим вони знайшли відображення в Федеральному законі «Про іпотеку (заставу нерухомості)» стосовно спеціального виду застави - іпотеки. У п. 1 ст. 3 цього Федерального закону встановлено, що іпотека, встановлена ​​на забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими коштами).

Приклад:

У ухвалі Федерального арбітражного суду Поволзького округу від 01.01.2001 /07 розглянув у касаційному порядку матеріали справи за позовом про визнання договору про іпотеку незаключеною угодою. Відповідно до кредитної угоди, виконання зобов'язань за якою було забезпечено договором про іпотеку, позичальник зобов'язується погасити як суму кредиту, а й сплачувати щомісяця відсотки користування даним кредитом. Строки (періодичність) сплати відсотків урегульовані у відповідних пунктах кредитної угоди. Однак зазначені відомості у договорі про іпотеку, укладеному із заставником-третьою особою, були відсутні. На підставі цього суд касаційної інстанції підтвердив законність та обґрунтованість судового акта апеляційного суду про визнання договору про іпотеку неукладеним.

Відмовляючи у перегляді матеріалів справи порядку нагляду, колегія суддів Вищого Арбітражного Судна РФ вказала, що з п. 1 ст. 9 Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)», у договорі про іпотеку повинні бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір та строк виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою.

Відповідно до п. 5 названої статті, якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, підлягає виконанню частинами, у договорі про іпотеку повинні бути зазначені терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.

Відповідно до п. 1 ст. 3 названого закону, іпотека забезпечує сплату заставоутримувачу основної суми боргу за кредитним договором або іншому зобов'язанню, що забезпечується іпотекою, повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку. Іпотека, встановлена ​​на забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими коштами). Кредитною угодою встановлено, що позичальник зобов'язується погасити як суму кредиту, а й сплачувати щомісяця відсотки користування даним кредитом. Строки (періодичність) сплати відсотків врегульовані у кредитній угоді. Визнаючи договір про іпотеку неукладеним, суди виходили з того, що в цьому договорі немає вказівки на строки сплати відсотків за кредитною угодою, тобто не погоджено умову про термін виконання основного зобов'язання. Порушення однаковості застосування і тлумачення норм права судами недопущено (визначення ВАС РФ /08).

В іншій арбітражній справі, розглянутій Президією Вищого Арбітражного Суду РФ (постанова /02), договір про іпотеку не був визнаний у цілому неукладеним через відсутність до договору умови про розмір процентної ставки за користування кредитом.

Відкрите акціонерне товариство «Банк Зеніт» звернулося до Арбітражного суду Москви з позовом до закритого акціонерного товариства «Андронік» про звернення стягнення на нерухоме майно - будівлю, що є предметом застави за договором про іпотеку від 01.01.2001 N 3.

Як третіх осіб до участі у справі залучено позичальника – відкрите акціонерне товариство «Комерційний банк «Інфобанк» та орендаря спірної будівлі – товариство з обмеженою відповідальністю «Комерційний банк «Юніон – Трейд».

Рішенням від 01.01.2001 у задоволенні позовних вимог відмовлено. Суд визнав договір про іпотеку незаключеним, оскільки в ньому відсутні порядок та інші необхідні умови визначення суми зобов'язання, що забезпечується іпотекою, а також немає даних про визначення суми зобов'язання в майбутньому. Постановою апеляційної інстанції від 01.01.2001 рішення залишено без зміни з тих самих мотивів.

Федеральний арбітражний суд Московського округу ухвалою від 01.01.2001 залишив зазначені судові акти в силі. При цьому суд касаційної інстанції додатково дійшов висновку про те, що законодавством не передбачено можливості забезпечення іпотекою того зобов'язання, яке ще тільки виникне в майбутньому.

На дані судові акти, що відбулися, був принесений протест заступника Голови Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації, який був задоволений Президією з наступних підстав.

Як видно з матеріалів справи, між банком «Зеніт» та банком «Інфобанк» укладено договір від 01.01.2001 N 03-075/2000 про надання кредитів. Зазначена угода є консенсуальною, оскільки зобов'язання кредитора щодо видачі кредитів виникли з укладення договору. У договорі сторони обговорили спосіб та порядок виконання зобов'язання, а саме: на підставі письмових заяв позичальника, які передаються кредитору за системою SWIFT. Загальна сума коштів, що надаються позичальнику, не повинна перевищувати 1 млн доларів США. Зобов'язання кредитора щодо надання кредитів припиняються через 12 місяців з дня надання першого кредиту.

На забезпечення договору про надання кредитів банк «Зеніт» уклав договір про іпотеку від 01.01.2001 N 3с-5212. Предметом іпотеки стала будівля, що належить заставнику на праві власності, та право оренди земельної ділянки під ним. Угода з правами оренди земельної ділянки узгоджена із Московським земельним комітетом.

За заявкою позичальника, переданої за системою SWIFT, банк «Зеніт» надав банку «Інфобанк» кредит у сумі 28 млн. рублів терміном з 17 по 18 квітня 2001 р. з нарахуванням на суму основного боргу відсотків на суму 10% річних та неустойки в розмірі 0,25% при неповерненні кредиту вчасно. До встановленого терміну суму боргу не повернуто.

Факт видачі кредиту та його неповернення позичальником підтверджено. Стосовно банку «Інфобанк» з 21.09.2001 р. порушено справу про банкрутство.

Оскільки зобов'язання щодо оплати основного боргу, відсотків та неустойки не були виконані позичальником, кредитор звернувся із цим позовом до заставника про звернення стягнення на закладене майно відповідно до ст. 334 ЦК України.

Суди, визнаючи договір про іпотеку незаключеним, не врахували такого. З огляду на п. 1 ст. 339 ДК РФ, суттєвими умовами договору про заставу є предмет застави та її оцінка, істота, розмір та термін виконання зобов'язання, що забезпечується заставою, а також умова про те, у якої зі сторін (заставодавця або заставоутримувача) знаходиться закладене майно. Якщо сторонами не досягнуто згоди хоча б за однією з названих умов або відповідна умова в договорі відсутня, договір про заставу не може вважатися укладеним.

У договорі іпотеки визначено предмет застави та надано його оцінку. Розділ 4 договору стосується істоти, розміру та строку виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою.

Так, згідно з пунктом 4.1.1 іпотека забезпечує повернення позичальником основної суми кредиту на суму 1 млн. доларів США; встановлено дату повернення кредиту – через 12 місяців із дати надання першого кредиту; визначено розмір неустойки під час прострочення повернення кредиту. Також заставник та заставоутримувач передбачили, що іпотека забезпечує сплату відсотків на суму кредиту за ставкою, погодженою кредитором та позичальником відповідно до умов кредитного договору, та відшкодування збитків, заподіяних невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань за кредитним договором.

Відсутність конкретної ставки відсотків за користування кредитом у договорі про надання кредитів і, відповідно, у договорі про іпотеку не могло спричинити визнання останньої угоди загалом неукладеної.

Оскільки судами було неповно досліджено обставини, що мають значення для справи, та неправильно застосовано норми матеріального права, всі зазначені судові акти були скасовані, справа направлена ​​на новий розгляд до суду першої інстанції.

Сформульована Президією ВАС РФ правова позиція у зазначеній справі представляється досить виваженою і обгрунтованою. Відсотки за користування кредитом є самостійною грошовою вимогою і при зверненні стягнення на закладене майно можуть бути відокремлені від тіла кредиту. Договором про іпотеку у принципі можна вважати забезпеченими інші фінансові вимоги заставоутримувача, не враховуючи відсотків користування кредитом. З урахуванням обставин справи визнання неукладеним договору про іпотеку загалом було визнано незаконним.

Читайте у наступному випуску:

Умови про неустойки

Відсотки за користування чужими коштами

Розбіжності у описі умов основного зобов'язання

Вказівка ​​на те, у якої зі сторін знаходиться закладене майно

Вимоги до оформлення договору застави

Випадки необхідності нотаріальної форми договору застави

Товар визнається проданим у кредит у разі, коли договором купівлі-продажу передбачено оплату товару через певний час після його передачі покупцю (п. 1 ст. 488 ДКРФ).

П. 2 ст. 348 ЦК України, п. 3 ст. 54.1 Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)»

П. 7 ст. 28.1 закону РФ «Про заставу»

П. 2 ст. 345 ЦК України

П. 6 Огляду практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням арбітражними судами норм Цивільного кодексу Російської Федерації про заставу, інформаційний лист Президії ВАС РФ

Найменування угоди, дата укладання, номер та інші ознаки, що її ідентифікують. Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» у ст. 9 також вимагає, щоб у договорі про іпотеку було зазначено місце укладання угоди між кредитором та боржником

Мати своє житло, будь то маленька квартира або свій будинок, мріє майже кожен. У сучасних економічних реаліях нагромадити навіть на кілька квадратних метрів буває проблематично, не кажучи вже про можливість застави наявного житла. З цієї причини громадянам доводиться звертатися до банків за позикою. Іпотека в силу закону – кредит на будівництво або купівлю житла, за якого позичальник згідно з договором передає об'єкт нерухомості в заставу.

Що таке іпотека через закон

Суть поняття у тому, що покупець-позичальник передає нерухомість кредитору як забезпечення у виконанні договірних зобов'язань. При настанні у покупця форс-мажору та неможливості оплачувати заборгованість, позичальник має повне право реалізувати закладене майно для покриття боргу. Легальна іпотека застосовується, якщо не потрібно складати окремий договір, але існують певні чинники, обумовлені законодавчо.

Відмінність іпотеки в силу закону та договору

Є ще один різновид іпотеки – через договір. На перший погляд може здатися, що різниця в них невелика, але вони мають між собою кардинальні відмінності. Іпотека з закону відрізняється від іпотеки з договору тим, що у першому варіанті вона виникає з законних підстав, тоді як у другому – виходячи з взаємної угоди. Іпотека в силу закону реєструється автоматично при реєстрації угоди купівлі-продажу нерухомості, в силу договору - тільки за взаємною заявою заставоутримувача і кредитора.

Якщо говорити простими словами, то для договірної іпотеки як застава виступає будь-яке нерухоме майно боржника як забезпечення за договором позики. Виникнення іпотеки виходячи з закону відбувається, коли житло передається позикодавцю як забезпечення, причому немає значення, будується воно чи купується на вторинному ринку. Насправді, це цільова позичка на купівлю житла.

Правова база

Оскільки житлове кредитування – це складна система взаєморозрахунків між сторонами, всі процедури регулюються законодавчими актами, прийнятими у час. Крім Федерального закону 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» існує чимало актів, що є підставою виникнення іпотечної діяльності, але серед основних варто виділити такі:

  • Житловий кодекс РФ;
  • Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»;
  • Федеральний закон «Про кредитні історії»;
  • Постанова про субсидування молодих сімей на придбання житла.

Випадки виникнення застави через закон

У разі легальної іпотеки виникають певні заставні і майнові обов'язки. Є велика кількість ситуацій, коли можуть виникати ці обставини – це і придбання квартири, окремого будинку, земельної ділянки та подібних об'єктів виключно із залученням позикових коштів банку. Те саме стосується і будівництва нерухомості, якщо воно виробляється на гроші, виділені кредитною організацією.

Іпотека житлових будинків та квартир

Запорука в силу закону на нерухомість поширюється лише на житло, що належить фізичним чи юридичним особам. Що стосується державного та муніципального житла, то воно не може брати участь в іпотеці. Важливо розуміти, що частина житлової квартири або будинку теж може бути заставою, але тільки якщо це буде ізольоване приміщення, призначене для проживання.

Продаж у кредит

Як вже було зазначено, іпотека – це позичка, яка видається громадянину для купівлі нерухомого майна, причому тут житло, що купується, виступає безпосереднім забезпеченням, що окремо прописується в договорі. Кредитор на час виплат із заборгованості набуває права на нерухомість, хоча заставник житла має право проживати там.

Рента

Під час укладання договору ренти теж виникає іпотека з закону, коли одержувач ренти здійснює передачу свого житла у власність іншій особі, що є платником ренти (усе це оформляється у нотаріуса). Для розуміння можна навести приклад: людина передає свою квартиру громадянину, який зобов'язується доглядати та забезпечувати його всім необхідним до смерті. Право власності переходить після укладання договору ренти, але обтяження діє до самої смерті одержувача, після чого обтяження необхідно зняти.

Запорука майнових прав

Явним прикладом є купівля житла, що будується в кредит. По суті, об'єкт поки що не зведений, проте кредитоодержувач як пайовик має право на нього, оскільки вніс початковий внесок. Решту грошей він займає в кредитної організації, але для отримання іпотеки банк вимагає забезпечення. Однак оскільки об'єкт ще не зареєстрований, він не може бути гарантією. З цієї причини оформляється застава майнових прав, а згодом він замінюється на збудоване житло.

Оформлення законної іпотеки

Для оформлення можна вдатися до послуг іпотечного брокера, а зробити все самостійно. Спочатку потрібно звернутися до кредитної організації, щоб уточнити, на яку суму можна розраховувати. Після цього можна приступати до пошуку відповідного варіанту. Потім потрібно укласти попередню угоду з продавцем та надати необхідний пакет документів на розгляд кредитної організації.

Передавши всі папери, доведеться чекати на рішення, оскільки всі папери ретельно перевірятимуться. За позитивного результату ситуації можна буде підписати договір купівлі-продажу, де обов'язково вказується, що нерухомість купується частково за кредитні кошти. Після цього буде здійснено реєстрацію іпотеки та права власності на житло, а продавець зможе отримати свої гроші.

Реєстрація іпотеки в силу закону

Реєстрація легальної іпотеки провадиться без стягнення державного мита. Крім цього, немає потреби писати спільну заяву. Держреєстрація закріплює за позичальником певні майнові права власності, що обов'язково фіксується в Росреєстрі. Важливим моментом є те, що реєстрація договору відбувається одночасно з реєстрацією права власності. Датою оформлення вважається день, коли було здійснено запис до Реєстру прав на ліквідне нерухоме майно.

Яке майно може бути предметом іпотеки

Якщо звернутися до законодавства, то можна побачити, що не будь-яка власність може бути предметом іпотеки. Заборонено, наприклад, передавати як забезпечення майно, що належить державі. Для житла, де власниками виступають неповнолітні, застосовується особливий підхід. Ось список того, що може стати предметом застави:

  • земельні ділянки;
  • будівлі, підприємства, об'єкти, що будуються, квартири, будинки, котеджі, гаражі і т.д.;
  • земельні ділянки разом із об'єктами;
  • права на оренду (інші права) на користування земельними ділянками, будинками та спорудами.

Обмеження обтяження права

Оскільки придбання об'єктів нерухомості має багато підводного каміння, кредитори намагаються захистити себе всілякими способами. Для цього застосовуються обмеження іпотеки через закон, які виникають безпосередньо після реєстрації. Обтяження права – це гарантія те, що позикоодержувач розрахується з кредитною організацією по позикових коштах і поверне в встановлений договором іпотеки час із певною маржею.

Андеррайтинг - оцінка платоспроможності позичальника

Завжди існує ймовірність, що позичальник іпотечного кредиту не зможе повернути борг, і причини можуть бути різними. Щоб уникнути цього, необхідна якісна перевірка платоспроможності прохача. Для цього проводиться андеррайтинг, чи простими словами, оцінка можливостей громадянина обслуговувати виданий йому іпотечний кредит. У такий спосіб визначається сума позики, термін її надання, процентна ставка та інші суттєві критерії.

Розраховується вона відповідно до взаємозв'язку фінансових показників. За основу прийнято досвід американських фахівців. Називається метод системою п'яти «сі» (від англійської літери «С», з якої починаються всі п'ять складових андеррайтингу):

  • Character – репутація;
  • Capacity – рівень фінансового заповнення;
  • Capital – наявність власного капіталу (початковий внесок);
  • Collateral – достатність доходу;
  • Conditions – економічні умови на даний момент кредитування.

Розрахунок та аналіз коефіцієнтів з обслуговування іпотечного кредиту

Як свідчить практика, до клієнтів, які звертаються за житловою позикою, висувають менш суворі вимоги, але це не означає, що перевіркою їх платоспроможності не займаються. У таблиці нижче наведено основні показники, згідно з якими здійснюється процес андеррайтингу:

Коефіцієнт

Розшифровка

Опис

платіж/дохід

відношення платежів за кредитом до доходу за зазначений період

зобов'язання/дохід

відношення витрат позичальника за іпотечними зобов'язаннями до загального доходу, що йде в облік

кредит/застава

співвідношення суми позики до вартості об'єкта, що кредитується.

кредит/ліквідаційна вартість

співвідношення суми кредиту до мінімальної вартості, яку можна реалізувати заставне майно

Для того щоб кредитор прийняв позитивне рішення щодо видачі позички, потрібно, щоб вищенаведені значення мали такі цифри:

Більшість кредитних організацій встановлені власні показники, тому немає точних значень. Залежно від регіону, розміру середньої заробітної плати за суб'єктом та іншими обставинами дані коефіцієнти можуть коливатися.

Особливості іпотечного кредитування

У різних країнах свої особливості іпотечного кредиту. Залежно від законодавчої бази та практики, що склалася, формується власна модель житлового кредитування. У Росії її, наприклад, відмінними рисами є використання материнського капіталу чи військова іпотека. Крім цього, економічна ситуація, що складається, і ризики іпотеки теж накладають свої особливості - ставки, пропоновані вітчизняними банками, чи не в 10 разів більше, ніж за кордоном.

Американська модель із залученням коштів державного бюджету

Американська система розпочала своє формування понад сто років тому. Основна ідея її полягає в тому, що при придбанні нерухомості, а це в основному купівля-продаж на вторинному ринку, суму, що бракує, надає іпотечний банк. Він потім перепродує борг іпотечному агентству, яке випускає цінні папери, які згодом реалізуються на фондовому ринку. Виплатами з них є кошти, повернуті позичальником.

Європейська модель іпотечного механізму

У Європі, та й багатьох країнах, прийнята за основу німецька модель житлового кредитування. Суть її полягає в тому, що клієнт відкриває рахунок у банку, куди робить відрахування, поки вони не досягнуть певного рівня. Як правило, це близько половини вартості житла, що купується. Після цього банк надасть йому позику на суму, що бракує, забираючи нерухомість, що купується, в заставу. Додатково держава компенсує громадянинові близько 10% вартості житла у вигляді субсидії.

Умови іпотеки згідно із законом

У різних фінансових установах умови надання житлових позик мають як спільні риси, і деякі відмінності. Обов'язковою умовою для всіх кредиторів є страхування об'єкта нерухомості, що не суперечить законодавству, підтвердження доходу позичальника та незалежна оцінка нерухомого майна. Всі інші параметри можуть змінюватись.

Початковий внесок

Залежно від цього, яку суму було оцінено об'єкт, банк надає клієнту позику. Як правило, від позичальника потрібно самостійно внести певну суму. Цей показник залежить виключно від кредитора, але переважно він становить не менше 10% від вартості житла. Іноді банк фінансує і 100% вартість, але такі програми існують за домовленістю з будівельними компаніями, які є партнерами позичальника.

Процентна ставка

Як було зазначено, відсоткову ставку, запропоновану російськими банками, залишає бажати кращого. Вона безпосередньо залежить від рівня інфляції по країні та ключової ставки Центробанку. Нині її показник склався на рівні 10–12% річних, хоча в деяких позичальників можна зустріти й інші цифри. Однак не слід забувати, що знижена ставка може бути пов'язана з іншими комісіями, пов'язаними з розглядом документів або видачею іпотечного кредиту.

Розрахунок суми платежу

Для виплати боргу застосовують два види розрахунку платежів. При диференційованому методі тіло позики розбивається однакові частини, а відсотки нараховуються залишок заборгованості. Вигідний такий спосіб погашення, якщо клієнт бере цільовий кредит на невелику суму та нетривалий період, оскільки на початковому етапі платежі по позиці дуже високі. Розмір ануїтетного платежу обчислюється за певною формулою. Через війну стягуються рівні суми протягом період запозичення.

Вимоги до позичальника

Якщо громадянин планує скористатися житловою позикою, він має відповідати певним параметрам. Банк відразу звертає увагу на позитивну кредитну історію, оскільки видається позичка велика, а позикодавець зацікавлений у її поверненні. Стаж на останньому місці роботи має бути щонайменше 6 місяців, а вік клієнта – 21–65 років. Відразу варто зазначити, що наведені параметри мають усереднені значення, адже кожен банк має право пред'являти власні вимоги.

Податкові пільги при іпотечному кредитуванні

Для громадян, які набувають об'єктів нерухомості за допомогою кредитування, згідно з російським законодавством передбачено податкове відрахування. Якщо казати простими словами, це повернення частини сплаченого прибуткового податку. Сума має певні обмеження в залежності від ціни купленої квартири (не більше 2 млн. рублів). На сьогодні максимально можлива сума повернення становить 260 000 грн.

Як зняти іпотеку через закон

Вважаючи, що після виплати всієї належної суми боргу з відсотками кредитору обтяження зніметься автоматично, позичальник сильно помиляється. Завершивши платежі, необхідно самостійно здійснити цю процедуру. Потрібно звернутися до ЄДРП із проханням видати нове свідоцтво про право власності, проте для цього потрібно буде надати певний пакет документів, куди обов'язково входить документ, що свідчить про повний розрахунок із кредитором.

Відео

Знайшли у тексті помилку? Виділіть її, натисніть Ctrl+Enter і ми все виправимо!

Актуальні дані про заставу нерухомості

Будь-яка нерухомість може бути куплена як за рахунок власних заощаджень, так і за рахунок залучених коштів. У разі купівлі нерухомостішляхом залучення кредиту в банку, останній стає як Вашим кредитором, так і заставоутримувачем майна, що купується. Можливий варіант надання розстрочки самим продавцем, що також не скасовує механізму, описаного
вище.

Насправді це означає наступне - Ви ставайте власникомбажаної квартири/дачі/земельної ділянки з урахуванням великого обмеження, а саме обтяження даного об'єкта заставою.

Ваш об'єкт нерухомості є гарантом виконання Ваших зобов'язань перед банком (продавцем), тобто у разі прострочення щомісячних платежів згідно з графіком, фактичною несплатою, недотриманням інших зобов'язань згідно з договором банк (продавець) має право реалізувати у погодженій у договорі формі Ваше майно для погашення Вашої заборгованості. .

Юридично іпотека в силу закону визначена у пункті 2 статті 1 Федерального закону № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)», процедурно вона полягає в наступному: між продавцем та покупцем укладається договір купівлі-продажу з використанням кредитних коштів між банком та покупцем - кредитний договір.

У першому обговорюються і письмово фіксуютьсяправа та зобов'язання сторін, ключовими з яких є опис об'єкта нерухомості, його кадастровий (або умовний) номер, площа об'єкта та, найважливіше, порядок сплати.

Таким чином, вже в самому договорі купівлі-продажуфіксується факт придбання майна з допомогою кредитних коштів, сам кредитор і робиться зв'язки з кредитним договором. У кредитному договорі описуються умови надання коштів на придбання нерухомості (зазначення цільового використання є обов'язковим у конкретному випадку), термін, сума кредиту, графік платежів та штрафи за недотримання умов.

У нашому кейсі також важливим є умови, за яких банк має повне право продати на торгах чи іншим іншим погодженим способом Ваше майно для погашення Вашої ж заборгованості.

На практиці банки не зацікавлені у вживанні заходів щодо реалізації Вашої закладеної нерухомості, оскільки основною діяльністю банків не є купівля-продаж майна, яка також несе певні витрати для банку, такі як оцінка майна, агентські витрати та інші комісії, витрати з податку на додану вартість , які неможливо зарахувати через неоподатковувані ПДВ доходи

Однак наявність забезпечення під надану позику дозволяє банку нести менші витратиза резервами на цю позику, що зрештою підвищує прибуток банку. Для покупця (позичальника) застава нерухомості з закону є свого роду обмежувачем, оскільки усвідомлення ризику втрати нерухомості змушує ставитися до своїх фінансових зобов'язань найсерйознішим чином.

Серед додаткових витрат для позичальника варто також віднести обов'язкове страхуваннямайна, що купується, і необхідність оцінки для визначення заставної вартості.

На відміну від іпотеки в силу договору, коли об'єкт нерухомості є Вашою власністю і кредит, що отримується, не має чіткого використання коштів під купівлю нерухомості, сторони не несуть витрат за реєстрацію обтяження об'єкта.

Обтяження об'єктуфіксується як у укладених з банком і продавцем договорах, так і в реєстрації в офіційному органі, який здійснює реєстрацію угод з нерухомістю - Федеральній службі державної реєстрації, кадастру та картографії.

Варто звернути увагу, що реєстрація обтяженняне вимагає окремої подачі, а утворюється у процесі подання документів на реєстрацію купівлі-продажу нерухомого майна. Тобто для реєстрації в органі присутність банку не потрібна, достатньо покупця та продавця чи їх представників відповідно.

Документально факт обтяження об'єкта може бути підтверджено випискою з Єдиного державного реєстру нерухомості.

Даний витяг можна отримати платно, зробивши запит у найближчому до Вас багатофункціональному центрі представлення державних та муніципальних послуг за наявності паспорта.

Сам факт обтяження можна підтвердити і безкоштовно через сервіс «Довідкова інформація по об'єктах нерухомості в режимі online» на сайті Росреєстру - для цього достатньо знати повну адресу об'єкта або його кадастровий (умовний) номер, як правило, дана інформація є як у кредитному договорі, так і та договорі купівлі-продажу.

Факт обтяження зафіксований у графі«Права та обмеження», де в розділі обмеження буде інформація про номер та дату запису обтяження об'єкта.

Після повного погашення зобов'язань перед банком або продавцем власнику майна необхідно подати документи на погашення обтяжень у вигляді запису про іпотеку через закон, що надалі дозволить власнику використовувати своє майноу повному обсязі без огляду на раніше укладені договори із продавцем та кредитором.

До застави нерухомого майна (іпотеці) застосовуються правила Цивільного кодексу РФ (далі - ДК РФ) про речові права, а в частині, що не врегульована зазначеними правилами та Федеральним законом від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" ( далі - Закон про іпотеку), загальні положення про заставу (п. 4 ст. 334 ЦК України).

Поняття договору застави наведено у статті 334 ЦК України, згідно з якою "в силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням (заставоутримувач) має право у разі невиконання або неналежного виконання боржником цього зобов'язання отримати задоволення з вартості закладеного майна (предмету застави) переважно перед іншими кредиторами" , якому належить закладене майно (заставодавця)".

З застави відповідно до норм ДК РФ кредитор має право у разі невиконання чи неналежного виконання боржником забезпеченого зобов'язання отримати задоволення з вартості закладеного майна (п. 1 ст. 334 ДК РФ). Іпотека як вид застави забезпечує задоволення рахунок вартості виключно нерухомого майна.

Відповідно до пункту 1 статті 130 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди , об'єкти незавершеного будівництва.

Договір про іпотеку – це договір застави нерухомого майна. Договір про іпотеку містить положення про предмет іпотеки, ринкову оцінку предмета іпотеки, істоту, розмір та термін виконання зобов'язання (істотні умови), що забезпечується іпотекою, інші умови (п. 1 ст. 9 Закону про іпотеку). Відсутність у договорі про іпотеку істотних умов робить такий договір неукладеним (ст. 432 ЦК України).

Договір про іпотеку оформляється у простій письмовій формі та обов'язкового нотаріального посвідчення не вимагає (п. 1 ст. 10 Закону про іпотеку).

У заставу може бути передано будь-яке майно, зокрема речі та майнові права. Винятки встановлюються законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ЦК України).

Закладене майно залишається в заставника, якщо інше не передбачено ЦК України, іншим законом або договором (п. 1 ст. 338 ЦК України).

Заставодавцем може бути як сам боржник, і третя особа (п. 1 ст. 335 ДК РФ). Для застави речі необхідно, щоб заставник мав право власності на неї. Особа, що має інше речове право, може передавати річ у заставу у випадках, передбачених ЦК України (п. 2 ст. 335 ЦК України). Заставодавцем права може бути особа, що є кредитором у зобов'язанні, з якого випливає право, що закладається (правовласник) (п. 1 ст. 358.1 ДК РФ).

Заставоутримувачем із застави є банк чи інша кредитна організація, або інша юридична особа, які надали кредит чи цільову позику на придбання нерухомого майна (земельної ділянки чи житлового приміщення).

Договір застави має бути укладений у простій письмовій формі, якщо законом чи угодою сторін не встановлено нотаріальну форму.

Договір застави на забезпечення виконання зобов'язань за договором, який має бути нотаріально посвідчений, підлягає нотаріальному посвідченню.

Недотримання форми договору застави тягне за собою його недійсність (п. 3 ст. 339 ДК РФ).

Відповідно до пункту 3 статті 339 ДК РФ та пункту 1 статті 19 Закону про іпотеку (у редакції, що діяла на день укладання договору) іпотека підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі – ЄДРП) у порядку , встановленому Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію).

Як встановлено пунктом 1 статті 11 Закону про іпотеку (у редакції, що діяла на день укладання договору), державна реєстрація договору, що тягне за собою виникнення іпотеки в силу закону, є підставою для внесення до ЄДРП запису про виникнення іпотеки в силу закону.

При іпотеці в силу закону іпотека як обтяження майна виникає з державної реєстрації речових права власності цього майно, якщо інше не визначено договором (пункт 2 статті 11 Закону про іпотеку).

Передбачені Законом про іпотеку та договором про іпотеку права заставоутримувача (право застави) на майно вважаються такими, що виникли з моменту внесення запису про іпотеку в ЄДРП, якщо інше не встановлено законом. Якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, виникло після внесення до ЄДРП запису про іпотеку, права заставоутримувача виникають з моменту виникнення цього зобов'язання (пункт 3 статті 11 Закону про іпотеку).

Пунктом 2 статті 20 Закону про іпотеку передбачено, що іпотека за законом підлягає державній реєстрації.

Державна реєстрація іпотеки з закону здійснюється одночасно з державної реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою, якщо інше встановлено федеральним законом. Права заставоутримувача з іпотеки в силу закону можуть бути засвідчені заставною.

Відповідно до пункту 1 статті 2 Закону про реєстрацію державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.

Аналіз викладених норм права дозволяє зробити висновок у тому, будь-який заставу нерухомого майна, незалежно від його виникнення, підлягає державної реєстрації речових, оскільки державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.

Іпотека нерухомого майна буває двох видів: іпотека в силу договору та іпотека в силу закону.

Іпотека з договору виникає з волі сторін, виходячи з укладеного з-поміж них договору про іпотеку.

Іпотека в силу закону зустрічається у разі, якщо:

- Житловий будинок або квартира, придбані повністю або частково за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації, перебувають у заставі з моменту державної реєстрації іпотеки в ЄДРП (п.1 ст. 77 Закону про іпотеку);

- житлове приміщення, побудоване повністю або частково з використанням накопичень для житлового забезпечення військовослужбовців, наданих за договором цільової житлової позики відповідно до Федерального закону від 20 серпня 2004 р. № 117-ФЗ "Про накопичувально-іпотечну систему житлового забезпечення військовослужбовців", вважається у заставі з моменту державної реєстрації права власності на житловий будинок (п. 4 ст. 77 Закону про іпотеку);

– земельна ділянка, придбана з використанням кредитних коштів банку чи іншої кредитної організації, або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається запорукою з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цю земельну ділянку. Якщо відповідна земельна ділянка взята в оренду, то виникає іпотека в силу закону на право оренди, якщо інше не встановлено федеральним законом або договором оренди (п. 1 ст. 64.1 Закону про іпотеку);

- при будівництві будівлі або споруди на земельній ділянці, закладеній за договором про іпотеку, іпотека поширюється на ці будівлі та споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку (ст. 65 Закону про іпотеку);

– земельну ділянку, на якій з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації, або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою, придбано, збудовано або будується будинок або споруду, право оренди такої земельної ділянки вважається таким, що перебуває в заставі з моменту державної реєстрації права власності на придбані, побудовані чи споруджені будівлю чи споруду, якщо інше передбачено федеральним законом чи договором (ст. 64.2 Закону про іпотеку);

– у разі реєстрації права власності на завершений будівництвом об'єкт нерухомості, який раніше був зареєстрований та переданий в іпотеку як об'єкт незавершеного будівництва, іпотека зберігає чинність, і її предметом є будівля (споруда), зведена внаслідок завершення будівництва (ст. 76 Закону про іпотеку). );

– під час передачі під виплату ренти земельної ділянки чи іншого нерухомого майна одержувач ренти на забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави цього майно (п. 1 ст. 587 ДК РФ);

– іпотека з закону виникає, якщо об'єкт нерухомості придбано у кредит чи розстрочку (ст. 488 і 489 ДК РФ);

– земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності (праві оренди або суборенди), та багатоквартирний будинок, що будується (створюється) на цій земельній ділянці та (або) інший об'єкт нерухомості на забезпечення виконання зобов'язань забудовника (заставника) за договором з моменту державної реєстрації договору вважаються перебувають у заставі в учасників пайового будівництва (заставоутримувачів).

Сьогодні термін державної реєстрації іпотеки земельних ділянок, будівель, споруд, нежитлових приміщень становить 15 робочих днів, а іпотеки житлових приміщень – 5 робочих днів.

З 01.07.2014 договір іпотеки або кредитний договір, що містить забезпечене іпотекою зобов'язання, не підлягає державній реєстрації, проте сама іпотека має бути зареєстрована в установленому законом порядку. Щодо іпотеки житлових приміщень передбачено прискорений термін реєстрації – п'ять робочих днів із дня подання необхідних документів. За державну реєстрацію іпотеки через закон держмито не сплачується.

Якщо майно, що передається в іпотеку, перебуває у спільній власності, буде потрібна письмова згода всіх власників. Згода іншого чоловіка має бути нотаріально посвідчено (п. 1 ст. 7 Закону про іпотеку, п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ).

Коли в заставу передається житловий будинок або квартира, які перебувають у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних або недієздатних осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, угоду необхідно погоджувати з органом опіки та піклування (п. 5 ст. 74 Закону про іпотеку, п. 2 ст. 37 ЦК України).

З припиненням кредитного зобов'язання застава припиняється. Про припинення іпотеки має бути зроблена відмітка в ЄДРП (ст. 352 ЦК України, ст. 25 Закону про іпотеку). За загальним правилом для погашення запису про іпотеку до реєстраційного органу достатньо подати:

- Заява власника заставної;

- або спільну заяву заставника та заставоутримувача;

- або заява заставника з одночасним поданням заставної, що містить відмітку власника заставної про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання у повному обсязі. Ця позначка повинна включати слова про виконання зобов'язання та дату його виконання, а також бути засвідчена підписом власника заставної та засвідчена його печаткою (за наявності друку) (п. 2 ст. 25 Закону про іпотеку).

При погашенні реєстраційного запису про іпотеку заставна анулюється (п. 3 ст. 25 Закону про іпотеку).

Реєстраційний запис про іпотеку погашається протягом трьох робочих днів (п. 1 ст. 25 Закону про іпотеку).

За погашення реєстраційного запису про іпотеку держмито не сплачується.

Таким чином, під іпотекою зазвичай розуміється застава нерухомості, що залишається у володінні боржника, але із забороною права вільного розпорядження цим майном. Кваліфікуючими ознаками іпотеки виступають предмет договору застави, яким може бути лише нерухома річ, та збереження за заставником правочинів володіння та користування цією річчю.

Наталія Щербініна,

головний спеціаліст-експерт

Омського відділу

Управління Росреєстру

по Омській області,

державний реєстратор.

  1. Поняття застави
  2. Види застави
  3. Підстави виникнення застави (договір та закон; приклади виникнення застави на підставі закону);
  4. Предмет застави
  5. Випадки, коли майно та права не можуть бути предметом застави: 1). майно, яким не допускається звернення стягнення; 2). вимоги нерозривно пов'язані з особистістю кредитора; 3). майно, застава якого обмежена чи заборонена законом
  6. Умови договору застави (істотні умови договору застави; умови про порядок реалізації закладеного майна: судовий чи позасудовий порядок);
  7. Форма договору застави
  8. Державна реєстрація та облік застави
  9. Плюси та мінуси застави
  10. Судова практика та публікації про заставу на сайт

Інакше кажучи, у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання закладена річ реалізується з торгів, а отримані кошти передаються кредитору (заставодержателю). Отримати закладену річ у натурі у разі неналежного виконання зобов'язання заставоутримувач може лише у випадках, передбачених законом.

Заклад - вид застави, у якому закладене майно передається заставником у володіння заставоутримувача. Поняття "заклад" відсутня у Цивільному кодексі РФ.

2. Види застави

Цивільний кодекс РФ передбачає такі види застави:

  • заставу товарів у обороті (п. 1 ст. 357 ДК РФ);
  • заставу речей у ломбарді (ст. 358 ЦК України);
  • заставу зобов'язальних прав (ст. ст. 358.1 – 358.8 ДК РФ);
  • заставу прав за договором банківського рахунку (ст. ст. 358.9 – 358.14 ДК РФ);
  • заставу прав учасників юридичних (ст. 358.15 ЦК України);
  • заставу цінних паперів (ст. ст. 358.16, 358.17 ДК РФ).

Види застави розрізняють з таких підстав:

За місцем знаходження закладеного майна(Ст. 338 ДК РФ):

  • тверда застава - без передачі майна. Різновидом твердої застави є застава товару в обороті (ст. 357 ЦК України);
  • заклад – із передачею закладеного майна. Різновидом закладу є заставу в ломбарді (ст. 358 ЦК України).

По предмету застави:

  • застава майна;
  • заставу прав.

За рівнем пов'язаності закладеного майна із землею:

  • заставу нерухомого майна (іпотека).

Особливим видом заставиє наступна застава (ст. 342 ЦК України).

3. Підстави виникнення застави

Підстави виникнення застави встановлено статтею 334.1 ЦК України.

За загальним правилом, застава між заставником і заставоутримувачем виникає на підставі договору. Разом з тим, у випадках, встановлених законом, застава виникає при настанні зазначених у законі обставин ( заставу на підставі закону).

Приклади виникнення застави виходячи з закону

Зокрема, норми ДК РФ та інших федеральних законів встановлюють такі обставини, у яких виникає заставу:

Товар, проданий у кредит до його оплати, перебуває в заставі у продавця.

Якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі товару покупцю та до його оплати товар, проданий у кредит, визнається таким, що перебуває в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку з оплати товару (п. 5 ст. 488 ЦК України).

Товар, проданий у кредит із умовою про розстрочку перебуває у заставі продавця

До договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу застосовуються правила, передбачені пунктами 2, 4 та 5 статті 488 цього Кодексу (п. 3 ст. 489 ЦК України).

Право застави одержувача ренти на передане під виплату ренти нерухоме майно

При передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти на забезпечення зобов'язання платника ренти набуває права застави на це майно (п. 1 ст. 587 ЦК України).

Право застави на товар має утримувач заставного свідоцтва

Утримувач заставного свідоцтва, інший, ніж власник складського свідоцтва, має право застави на товар у розмірі виданого за заставним свідоцтвом кредиту та відсотків за ним. При заставі товару робиться відмітка на складському свідоцтві (п. 3 ст. 914 ДК РФ).

Земельна ділянка забудовника, об'єкти нерухомості на ньому перебувають у заставі в учасників пайового будівництва

Для забезпечення виконання зобов'язань забудовника (заставника) за договором з моменту державної реєстрації договору в учасників пайового будівництва (заставоутримувачів) вважаються такими, що перебувають у заставі, наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, у складі яких будуть об'єкти пайового будівництва , земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності, або право оренди, право суборенди на вказану земельну ділянку та багатоквартирний будинок, що будуються (створюються) на цій земельній ділянці та (або) інший об'єкт нерухомості.

Заставою у порядку, встановленому ст. ст. 13 - 15 закону "Про участь у пайовому будівництві", має забезпечуватися виконання наступних зобов'язань забудовника за всіма договорами, укладеними для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості на підставі одного дозволу на будівництво:

  • повернення коштів, внесених учасником пайового будівництва, у випадках, передбачених зазначеним Законом та (або) договором;
  • сплата учаснику пайового будівництва коштів, належних йому відшкодування збитків та (або) як неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов'язання з передачі об'єкта пайового будівництва, та інших належних йому відповідно до договору та ( або) федеральними законами коштів (ст. ст. 13 - 15 закону N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації").

Придбане на виплат державне та муніципальне майно до його оплати перебуває в заставі

"З моменту передачі покупцю придбаного на виплат майна і до моменту його повної оплати зазначене майно в силу цього Федерального закону визнається таким, що перебуває в заставі для забезпечення виконання покупцем його обов'язку з оплати придбаного державного або муніципального майна.

У разі порушення покупцем строків та порядку внесення платежів звертається стягнення на закладене майно у судовому порядку" (п. 6 ст. 35 закону від 21 грудня 2001 р. N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" (у редакції від 03.07. 2016))).

Запорука земельної ділянки, придбаної на кредитні кошти (іпотека)

Якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, земельна ділянка, придбана з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається запорукою з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цей земельну ділянку (п. 1 ст. 64.1 "Про іпотеку (заставу нерухомості)").

Застава житлового приміщення, придбаного чи збудованого на кредитні кошти (іпотека)

"Житлове приміщення, придбане або збудоване повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданої іншою юридичною особою на придбання або будівництво зазначеного житлового приміщення, перебуває у заставі з моменту державної реєстрації іпотеки в Єдиному державному реєстрі нерухомості" (п. 1 ст. 77 закону від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ (ред. від 03.07.2016) "Про іпотеку (заставу нерухомості)".

Норми права, що забороняють звернення на майно боржника-організації містяться, наприклад, у таких статтях федеральних законов:

Цивільний кодекс РФ:

  • . Майно релігійної організації
  • . Особливості звернення на майно за вимогами до сторін договору ескроу
  • . Відокремлення майна, що перебуває у довірчому управлінні
  • . Виключне право на секретний винахід

2). Вимоги нерозривно пов'язані з особистістю кредитора

  • Стаття 21. Попередній дозвіл органу опіки та піклування, що стосується здійснення майнових прав підопічного

Договір застави за загальним правилом повинен бути укладений у простій письмовій формі (статті 160, 161 ЦК України), за винятком, якщо законом або договором не передбачена нотаріальна форма договору застави ().

Недотримання встановлених правил про форму договору застави тягне за собою його недійсність.

8. Державна реєстрація та облік застави

Державна реєстрація та облік застави здійснюється з метою забезпечення прав як заставоутримувача, так і третіх осіб.

Обов'язковість державної реєстрації договору застави встановлена ​​у таких випадках:

  • якщо відповідно до закону права, що закріплюють належність майна певній особі, підлягають державній реєстрації (ст. 8.1 ЦК України);
  • якщо предметом застави є права учасника (засновника) товариства з обмеженою відповідальністю (ст. 358.15 ЦК України).

Щодо іншого майна, що у заставі, застосовуються інші правила.

Відносини застави цінних паперів регулюються положеннями статті 358.16 ЦК України ("Застава цінних паперів").

Відомості про заставу прав за договором банківського рахунку враховуються відповідно до правил ст. 358.11 ДК РФ.

Реєстр повідомлень про заставу рухомого майна ведеться у порядку, встановленому законодавством про нотаріат (див. гл. XX.1 "Реєстрація повідомлень про заставу рухомого майна" Основ законодавства РФ про нотаріат).

Заставоутримувач у відносинах з третіми особами вправі посилатися на належне йому право застави тільки з моменту здійснення запису про облік застави, за винятком випадків, якщо третя особа знала або мала знати про існування застави раніше цього. Відсутність запису про облік не торкається відносин заставника з заставоутримувачем.

Внесення змін до повідомлення про заставу допускається у випадках:

  • при зміні відомостей про заставу (зміна про предмет, вартість предмета, термін виконання зобов'язань та ін.);
  • у разі припинення заставних відносин. Більш детально процедура внесення змін до повідомлення застави чи припинення застави регламентована положеннями (ст. 103.6 Основ законодавства РФ про нотаріат).

9. Плюси та мінуси застави

Плюси та переваги застави полягають у наступному.

1. Певні гарантії того, що у разі невиконання зобов'язань боржником кредитор за рахунок закладеного майна отримає задоволення.

2. Предметом застави може бути будь-яке майно: рухоме та нерухоме, права за договором банківського рахунку, майнові права, виняткові права, частки у статутному капіталі, акції. Про винятки ми писали вище.

3. Зобов'язання заставоутримувача задовольняються переважно перед іншими кредиторами (тобто спочатку задовольняються вимоги заставоутримувача, а вже потім вимоги, не забезпечені заставою).

4. Заборонено розпоряджатися майном, що перебуває у заставі, без дозволу заставоутримувача, а при порушенні цієї заборони застава не припиняється навіть у разі відчуження майна сумлінному набувачу.

5. Предметом застави можуть бути речі та майнові права, які заставник набуде у майбутньому. І тут право застави виникає в заставоутримувача з придбання заставником відповідного майна чи права.

6. Заставодавцем за договором застави може бути не тільки сам боржник, а й третя особа. Тобто для забезпечення зобов'язання боржника будь-яка особа може передати в заставу своє майно.

7. Заклад (тобто. заставу з передачею речі заставоутримувачу) дає більше гарантій забезпечення виконання зобов'язань, оскільки фізично закладене майно перебуває у кредитора-заставоутримувача.

8. З вартості предмета застави оплачуються всі витрати кредитора - відсотки, неустойки, відшкодовуються збитки, заподіяні простроченням виконання, і навіть витрати заставоутримувача, необхідні зміст закладеної речі та стягнення (ст. 337 ДК РФ).

До мінусів застави можна віднести такі обставини:

1. Якщо закладене рухоме майно не передано заставоутримувачу, існує ймовірність його відчуження недобросовісним контрагентом, що може призвести до неможливості встановлення його нового власника та місцезнаходження та, як наслідок, неможливості реалізації даного майна на торгах.

2. Процедура звернення стягнення на закладене майно та реалізація його з торгів судовими приставами досить трудомістка та довга, що, зрозуміло, не веде до оперативного відновлення фінансового стану кредитора.

10. Судова практика та публікації про заставу на сайт

  • Квартири за договором участі в пайовому будівництві не можуть бути передані в заставу банку (п. 15 Огляду практики..., утв. Президією Верховного Суду РФ 04.12.2013 року)
  • Якщо кредитний договір забезпечений і запорукою та порукою, то припинення одного способу забезпечення не припиняє дії іншого (п. 6 Огляду судової практики..., затв. Президією Верховного Суду РФ 22.05.2013 року)
  • Звернення стягнення на нерухоме майно, закладене на забезпечення за кредитним договором (п. 12 Огляду судової практики..., затв. Президією Верховного Суду РФ 22.05.2013 року)
  • Заперечення на позовну заяву АІЖК про стягнення заборгованості за кредитним договором, звернення стягнення на закладене майно