Kanunen rehin nedir? Gayrimenkul rehni

Alfa Bank Kredi ve Yatırım Faaliyetleri Hukuki Destek Dairesi Başkan Yardımcısı

Rehin hakkının doğuş sebepleri, bölüm 1

Kanun zoruyla kefalet. 1

Bir sözleşme gereği rehin vermek. on bir

Teminat konusuna ilişkin koşullar. 14

Teminatın değerlenmesine ilişkin koşullar. 17

Ana yükümlülüğün yerine getirilmesinin özü, boyutu ve son tarihine ilişkin koşullar. 22

Sanatın 3. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 334'ü, bir anlaşma nedeniyle rehin doğar; Kanun, kanunun hangi mülkiyeti öngördüğünü ve hangi yükümlülüğün yerine getirilmesini kanunda kabul ettiğini öngördüğü takdirde, kendisinde belirtilen hallerin gerçekleşmesi üzerine kanuna dayanarak da doğar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun bir anlaşma nedeniyle ortaya çıkan bir rehinle ilgili kuralları, kanunla aksi belirtilmedikçe, kanuna dayalı bir rehin için de aynı şekilde uygulanır.

Kanun zoruyla kefalet

İlgili birincil yükümlülüğün uygun şekilde yerine getirilmesini sağlamak için kanunun mülkiyeti rehin olarak tanıdığı nispeten az sayıda durum vardır. Bu tür davalar, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Rusya Federasyonu “Rehin” Kanunu, “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanunu, “Apartman Binalarının Ortak İnşaatına Katılım Hakkında Federal Kanun” ile belirlenmiştir. ve Diğer Gayrimenkuller...”, “Devlet ve Belediye Mülklerinin Özelleştirilmesine İlişkin Federal Kanun”, Rusya Federasyonu Ticari Denizcilik Kanunu, yani:

Alım satım sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, malların alıcıya devredildiği andan ödemenin yapıldığı ana kadar, krediyle satılan mallar, alıcının mal bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak amacıyla satıcı tarafından rehin olarak kabul edilir (Madde 1). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488. Maddesinin 5'i).

O zamandan beri, Sanatın 3. fıkrasına dayanarak. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 489'u, Sanatın 5. maddesinin hükümleri. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488'i, satın alma ve satış sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, malların alıcıya devredildiği andan ödemeye kadar, taksitle ödeme şartıyla krediyle satılan mallar tanınır. Alıcının mal bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak için satıcı tarafından rehin verilmiştir.

Ayrıca Sanatın 6. maddesi. “Devlet ve Belediye Mülklerinin Özelleştirilmesi Hakkında” Federal Kanunun 35'i, özelleştirme sırasına göre taksitle satın alınan devlet veya belediye mülklerinin alıcıya devredildiği andan tam ödeme anına kadar, belirtilen mülkün Alıcının, edinilen devlet mülkü veya belediye mülkü için ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamanın taahhüt edildiği kabul edilir;

kiranın ödenmesi için bir arsa veya başka bir gayrimenkulün devredilmesi durumunda, kira alıcısı, kira ödeyenin yükümlülüğünün teminatı olarak bu mülk üzerinde rehin hakkını elde eder (Medeni Kanun'un 587. maddesinin 1. fıkrası). Rusya Federasyonu); Federal yasa veya bir anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe, bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan kredi fonları veya başka bir tüzel kişilik tarafından bu arsanın satın alınması için sağlanan hedefli bir krediden elde edilen fonlar kullanılarak edinilen bir arsa, şu andan itibaren rehin verilmiş sayılır. borçlunun bu arsa üzerindeki mülkiyetinin devlet tescili. İlgili arsa kiralanırsa, federal yasa veya kira sözleşmesi tarafından aksi belirtilmedikçe, yasa gereği kiralama hakkı için bir ipotek doğar (bundan sonra "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" Federal Kanununun 64.1. Maddesi) İpotek Kanunu olarak anılacaktır); Federal yasa veya bir anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe, üzerinde bir banka veya başka bir kredi kuruluşundan alınan kredi fonları veya başka bir tüzel kişilik tarafından sağlanan hedefli bir krediden elde edilen fonlar kullanılarak, bir bina veya yapı satın alınmış, inşa edilmiş veya yapım aşamasında olan bir arsa. inşaat veya böyle bir arsayı kiralama hakkı, edinilen, inşa edilen veya yapım aşamasında olan bir bina veya yapının mülkiyetinin devlet tescili anından veya devlet hak tescilini yapan kuruluşun bildirim aldığı andan itibaren rehin olarak kabul edilir. ipotek verenin ve rehin alanın, belirtilen sözleşmenin eklenmesiyle bir kredi sözleşmesinin (amaçlanan kullanım koşuluyla kredi sözleşmesi) imzalanması hakkında ( İpotek kanununun Madde 64.2'si); Federal yasa veya bir anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe, tamamen veya kısmen bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan alınan kredi fonları veya başka bir tüzel kişilik tarafından satın alınması veya inşası için sağlanan hedefli bir krediden elde edilen fonlar kullanılarak satın alınan veya inşa edilen bir konut veya apartman dairesi bir konut evi veya dairesi, borçlunun bir konut veya apartman dairesinin mülkiyetinin devlet tescili anından itibaren rehin olarak kabul edilir (ipotek kanununun 77. maddesi); Geliştiricinin sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerinin yerine getirilmesini sağlamak için, sözleşmenin devlet tescili anından itibaren, ortak inşaat katılımcılarının bir apartman binasının ve (veya) diğer inşaatın (oluşturulmasının) sağlanması için sağlanan bir arsaya sahip olduğu kabul edilir. geliştiricinin mülkiyet hakkı veya belirli bir arsa ve bir apartman binası ve (veya) inşa edilmekte (yaratılmakta olan) diğer gayrimenkul nesnesini kiralama hakkı konusunda teminat olarak paylaşılan inşaat nesnelerini içerecek olan gayrimenkul nesnesi bu arsa üzerinde (madde 1 yemek kaşığı. Federal Kanunun 13'ü “Apartmanların ve diğer gayrimenkullerin ortak inşaatına katılım hakkında…”); geliştiricinin bitmemiş bir inşaat nesnesinin mülkiyetinin devlet tescili üzerine, böyle bir bitmemiş inşaat nesnesi, geliştiricinin böyle bir nesnenin mülkiyetinin devlet tescili anından itibaren ortak inşaat katılımcılarına rehin verildiği kabul edilir (Madde 2, Madde 13). Federal Kanun “Apartman Binaları ve Diğer Gayrimenkullerin Ortak İnşaatına Katılım Hakkında…”); geliştiricinin, bir apartman binasında ve (veya) inşaatı (yaratılması) ortak inşaat katılımcılarından gelen fonların katılımıyla gerçekleştirilen diğer gayrimenkullerde yer alan konut ve (veya) konut dışı binaların mülkiyetinin devlet tescili üzerine , bu mülkler, geliştiricinin bu tür mülklerin mülkiyetinin devlet tescili anından itibaren katılımcılara ortak inşaat rehinli olduğu kabul edilir (Federal Yasanın 3. Maddesi, “Apartman binalarının ve diğer gayrimenkullerin ortak inşaatına katılım hakkında…) ”); hakları rehin verirken (iddialar), rehin verenin borçlusu, rehin verenin rehinle güvence altına alınan yükümlülüğünü yerine getirmesinden önce yükümlülüğünü yerine getirirse, rehin verenin aldığı her şey rehin konusu haline gelir (Rus Kanununun 58. maddesinin 1. fıkrası) Federasyon “Rehinli”); Gemi sahibi için Sanatta belirtilen şartlara göre deniz haczi. Rusya Federasyonu Ticari Nakliye Kanunu'nun 367'si.

Kanun gereği doğan rehin için rehin veren ile rehin alan arasında herhangi bir anlaşma aranmamakta olup, rehin hakkının ortaya çıkmasının temeli bizzat kanun ve kanunun tarafları rehin ilişkisi ile bağladığı koşullardır.

Bu durumda, kanunun böyle bir hak öngördüğü hallerde, kanun gereği doğan bir rehnin oluşmasını taraflar anlaşarak hariç tutabilirler. Sanatın 4. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 421'i, sözleşmenin koşulunun, tarafların mutabakatı aksini belirlemediği sürece (tasarruf normu) uygulanan bir norm tarafından sağlandığı durumlarda, taraflar kendi anlaşmalarıyla , uygulamasını hariç tutun veya burada öngörülenden farklı bir koşul tesis edin. Taksitli ödeme koşulu da dahil olmak üzere kredili mal alım satımına ilişkin bir anlaşmanın tarafları (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488. maddesinin 4. fıkrasının tasarruf normu) ve kredinin tarafları bir arsa, bina satın almak için yapılan bir anlaşma veya hedefli bir kredi, ilişkilerinde (binalar, yapılar), konut binasında, apartman dairesinde veya bunların inşaatında rehin hariç tutulabilir (Federal İpotek'in 64.1, 64.2, 77. Maddelerinin tasarruf normları) Bu durumda tarafların doğrudan satıcının (alacaklının, borç verenin) ilgili mal üzerinde rehin hakkı bulunduğunu öngörmesi geçerli değildir.

Taraflar, kanun gereği oluşturulan bir rehni, her zaman uygun bir rehin sözleşmesi yapmak suretiyle sözleşmeye dayalı bir rehin haline dönüştürebilirler. Bu durumda rehin sözleşmesi kurulduğu andan itibaren rehnin sözleşmeden doğmuş olduğu kabul edilir.

İlginç bir özellik, kanunen ortaya çıkan bir gayrimenkul rehninin (mülk kompleksi olarak işletmeler hariç, devlet tescili gerektiren gayrimenkul kiralama hakkı), ipotek sahibi tarafından ilgili ipotek ihracı ile onaylanabilmesidir. ipotek (“İpotek Hakkında Federal Kanunun 1. Maddesi, Madde 13 (gayrimenkul ipoteği)”). Bu durumda rehin sözleşmeden doğmuş sayılmaz (çünkü bu durumda sözleşme yoktur), ancak kanun gereği doğmuş bir rehin olarak kabul edilmeye devam edilir.

Gayrimenkulle ilgili olarak yasa gereği bir rehin ortaya çıktığında, devlet tescili Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları ve Onunla Yapılan İşlemler Kaydı sisteminde gerçekleştirilir. Sanatın 1. paragrafının genel şartlarına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 131'i ve Sanatın 2. paragrafının özel normu. Federal İpotek Kanununun 20'si, ipotekler kanun gereği devlet tesciline tabidir.

Bu anlamda, bir apartman binasının veya başka bir gayrimenkulün ortak inşaatına katılım anlaşmalarının devlet tescili sırasında kanunen ortaya çıkan ipoteği tescil makamının tespit etmesi özellikle zor değildir. Sözleşmenin devlet tescili ile eş zamanlı olarak, kayıt makamı, inşaatın gerçekleştirildiği geliştiricinin sahip olduğu arsaya ilişkin takyidatı veya böyle bir arsayı inşaat katılımcısı lehine ipotek ile kiralama hakkını kaydeder. Geliştiricinin tamamlanmamış bir inşaat projesine veya bitmiş (tamamlanmış inşaat) bir gayrimenkul projesindeki mülklere ilişkin mülkiyet haklarının devlet tescili sırasında, kayıt makamı ayrıca Birleşik Devlet'te kayıtlı olanlar lehine ipotek altına alındığı gerçeğini de kaydeder. İnşaat Katılımcılarının Kaydı. Sanatın 1. fıkrası uyarınca rehnin devlet tescili sırasında özel zorluklar ortaya çıkmamalıdır. Yıllık gelir alıcısı lehine Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 587'si.

Madde kapsamında doğan rehinler söz konusu olduğunda ise durum farklıdır. İpotek kanununun 64.1, 64.2, 77'si, ipotekli mülkün satın alınması veya ödünç alınan fonlarla inşa edilmesi durumunda. Tescil makamı, gayrimenkul mülkiyet hakkının ortaya çıkışının (rehin verene devredilmesi) devlet tescili sırasında sunulan belgelere dayanarak, rehin hakkının ortaya çıkmasının ilişkili olduğu belirtilen koşulları her zaman belirleyemez. Tescil makamı, ipoteğin devlet tescili için kanunen herhangi bir gerekçe bulamadıysa, ipotek sahibi, tescil makamına başvuruda bulunarak böyle bir tescil talep etme hakkına sahiptir.

Bu tür hukuki durum tahkim uygulamasına da yansımaktadır (bir ipotek sözleşmesiyle ilgili uyuşmazlıkların tahkim mahkemeleri tarafından değerlendirilmesine ilişkin uygulamaların gözden geçirilmesinin 9. maddesi, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın bilgi mektubu).

Tahkim mahkemesi, kayıt makamının yasal bir ipoteğin tescili için belgeleri kabul etmekten kaçınmasının hukuka aykırı olduğunu kabul etti. Sanatın 2. paragrafındaki kurallara uygun olarak. İpotek Kanununun 20'si, ipotek kanunen devlet tesciline tabidir ve kayıt makamı tarafından ayrı bir başvuruda bulunulmadan ve devlet tescili için ödeme yapılmadan gerçekleştirilir. Çünkü Sanatın 2. paragrafının ikinci paragrafını ihlal ederek. 20, tescil makamı, anonim şirketin edinilen konut dışı mülklerin mülkiyetinin tescili sırasında, ipoteğin devlet tescilini yasa gereği yapmamışsa, ipotek sahibi olarak banka, yasa gereği devlet tescili için kayıt makamına başvurma hakkı.

Kredili alım satım sözleşmesi kapsamında edinilen gayrimenkulün mülkiyetinin devrinin tescili sırasında (taksitli ödeme şartı dahil) ortaya çıkan rehin hakkının belirlenmesinde zorluklar da mümkündür. Örneğin, tescil makamının bir ödeme işleminin belirli şartlarını belirlemesi ve mülkiyet devrinin devlet tescili sırasında gayrimenkulün ödenip ödenmediğini öğrenmesi bazen zordur. Bu açıdan bakıldığında, tarafların akdettikleri rehin hakkı alım satım sözleşmesinde, bunun oluşmasına ilişkin koşulları daha doğru bir şekilde belirtmeleri önerilmektedir.

Kredili bir alım satım sözleşmesi kapsamında satılan mallarla ilgili olarak (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488. maddesinin 5. fıkrası, 489. maddesinin 3. fıkrası) kanunen ortaya çıkan bir rehin olduğuna dikkat edilmelidir. Taksitli ödeme koşulu), son derece tartışmalı bir uygulamaya sahiptir.

Alım satım sözleşmesi sivil işlemlerde o kadar yaygın olarak kullanılmaktadır ki, bazen bu tür bir rehnin her durumda "işe yarayıp yaramadığı" konusunda şüpheler ortaya çıkmaktadır. Sonuçta, alım satımın konusu çeşitli şeyler olabilir ve Sanatın 4. maddesi gereğince. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 454'ü ve mülkiyet hakları. Eğer şey bireysel olarak tanımlanmamışsa, alım satım sözleşmesinin tarafları, alım satım konusunun, sahip olunan diğer şeylerden ayırt edilebilecek şekilde belirtilmeden, genel özelliklerini belirtmekle kendilerini sınırlayabilirler. alıcı. Bu özellikle yalnızca bazı ölçülerle (ağırlık, hacim vb.) belirlenebilen özellikler için geçerlidir. Ne tür bir mülkten bahsettiğimizi (hala alıcının mülkiyetinde olan, kullandığı veya başka bir kişiye devrettiği) tespit etmek son derece zor ve bazen imkansız olabilir. Bu durumlarda, satıcının alıcıya devrettiğini düşündüğü ve rehinine atıfta bulunduğu malın haczedilmesi, satış konusu malı tanımlayan işaretlerin bulunmaması nedeniyle reddedilebilir. Ayrıca Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 223'ü, bir alım satım sözleşmesinin tarafları, malların devri sırasında değil, malların devredilmesinden sonraki başka bir anda malların mülkiyetinin devredilmesi konusunda anlaşabilirler ( örneğin ödeme sırasında). Bu durumda rehin hakkı da doğmaz. Ancak rehin hakkının ortaya çıkmasında en önemli rol, tarafların alım satım sözleşmesi şartları çerçevesinde kredi ilişkisi kurmaya yönelik iradeleridir. Sonuç olarak, yasal hacizlere dayanan satıcı iddialarını içeren tahkimler büyük ölçüde duruma göre değişir ve tamamen davanın özel koşullarına bağlıdır.

Örnek:

Kuzey-Batı Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesi'nin, balık işleme ekipmanı alım satımı sözleşmesi kapsamında borcun tahsili ve satılan ekipmanın haczedilmesine ilişkin A/2007 sayılı davada 01/01/2001 tarihli kararında Adli heyet, alt mahkemelerin ekipman bedelinin ödenmesine ilişkin borcun tahsiline ve kendisine karşı ceza verilmesinin reddedilmesine ilişkin adli işlemlerini destekledi. Durum materyallerinden de anlaşılacağı üzere, alım satım sözleşmesi kapsamında satıcı, kullanılmış ve kullanılamaz durumdaki ekipmanın mülkiyetini sözleşmeye ekli listeye göre alıcıya devreder ve alıcı, belirtilen ekipmanı kabul ederek uygun bedeli ödemeyi taahhüt eder. onun için. Sözleşme şartlarına göre, ekipmanın satıcı tarafından devredilmesi ve ekipmanın alıcı tarafından sözleşmenin imzalandığı tarihte kabul edilmesi fiilen gerçekleşmiş olup, taraflar sözleşmenin bir devir senedi niteliğinde olduğunu şart koşmuşlardır. Sözleşme şartlarında ayrıca, alıcının parasal yükümlülüğünün, sözleşmenin imzalanmasından sonraki üç gün içinde uygun miktardaki tutarın satıcının banka hesabına havale yoluyla ödenmesine tabi olduğu da belirtiliyor. Mahkemeler, işlemin bu şartlarına dayanarak satıcının atıfta bulunduğu rehin hakkına sahip olduğunu değerlendirmedi. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin kararına göre /08, mahkemeler tarafından maddi hukuk ihlali bulunmadı ve dava materyallerinin Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'na devredilmesi reddedildi.

Uzak Doğu Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesinin F03-A73/06-1/4956 sayılı davasında 1 Ocak 2001 tarihli Kararı uyarınca, mahkeme, alıcının %50'den az ödeme yapmasına ilişkin koşulları tespit ederek alıcı tarafından satın alma sözleşmesi - satış şartlarının ciddi bir şekilde ihlal edildiğini gösteren gayrimenkul maliyetinin, davacının taleplerini karşılamak için Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 450. maddesi uyarınca gerekçeler olduğu sonucuna varıldı Sözleşmenin feshi için. Mahkeme aynı zamanda tartışmalı hukuki ilişkilere de Sanatın 5. paragrafı hükümlerini uyguladı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488'i, buna göre, mallar ödemeden önce alıcıya devredildiğinde, alıcının mallar için ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak amacıyla satılan mallar satıcıya rehin olarak kabul edilir. Mahkeme ayrıca, “İflas (İflas) Hakkında Federal Kanun” hükümleri uyarınca, davacıya karşı iflas davası açılması aşamasında, borçlunun iflas alacaklılarına olan yükümlülüklerinin geri ödenmesiyle ilgili olmayan işlemlerin yürütülmesinin gerçekleştirildiğini belirtti. sağlanmamıştır. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin kararına göre /07, davanın denetim incelemesi yoluyla incelenmesi için herhangi bir gerekçe belirlenmemiş; gerçekleşen adli işlemler değişmeden kalmıştır.

Belki de uygulamada daha tartışmalı olan, Sanatın 1. paragrafında belirlenen rehindir. Rusya Federasyonu'nun 58 "Rehinli" Kanunu. Teminatın geçerlilik süresi boyunca borçluya ait bir hakkın (alacağın) teminat olarak devredildiği ve borçlu tarafından yerine getirildiği bir durumdan bahsediyoruz. Kanun, rehin verenin aldığı her şeyin rehin konusu olacağını belirtmektedir. Böylece, rehin sözleşmesinden doğan borçluya verilen ilk hak (talep) rehni, rehin verenin bu hak (talep) kapsamında aldığı mülkle ilgili olarak rehin (kanun gereği) haline dönüşür.

Bu yasal normun etkisi, öncelikle Rusya Federasyonu “Rehin” Kanununun, Rusya Federasyonu Medeni Kanununun yürürlüğe girmesinden önce ve dolayısıyla Sanatın gerekleri nedeniyle kabul edilmiş olması nedeniyle tartışılmaktadır. 01.01.2001 tarihli Federal Kanunun 4'ü “Rusya Federasyonu Medeni Kanununun birinci bölümünün yürürlüğe girmesi üzerine” onunla çelişmeyen kısımda geçerli olmalıdır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun kendisi, mülkiyet haklarının rehinini düzenlerken, benzer bir yasal norm sağlamamış, ancak rehin verenin gelecekte edineceği mülk rehini kurumunu korumuştur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 340. maddesinin 6. fıkrası). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu). Bu nedenlerle Sanatın 1. fıkrası hükümlerinin olumlu uygulanması. Rusya Federasyonu “Rehin Üzerine” Kanununun 58'i yargı ve tahkim uygulamalarında pratikte bulunmaz ve Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın eylemlerinde tamamen yoktur.

Rehin verenin gelecekte edineceği mülk rehni ile rehin verilen hak (alacak) kapsamında alınan mülk üzerindeki rehin hakkının önemli farklılıklar içerdiğini belirtmek gerekir. Öncelikle ipotek verenin gelecekte edineceği mülk rehni daha geniş bir uygulama alanına sahiptir. Örneğin Sanatın 6'ncı maddesi anlamında rehin konusu. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 340'ı, yalnızca yüklenici tarafından müşterinin (ipotek verenin) talimatı üzerine değil, aynı zamanda rehin verenin kendisi tarafından da üretilen bir şey haline gelebilir. Madde gereği rehin hakkının ortaya çıkmasıyla birlikte. Üretilen bir ürün için Rusya Federasyonu “Rehin Üzerine” Kanununun 58'i, yalnızca müşterinin yükleniciye karşı hak talepleri ilk rehin konusu olduğunda bir sözleşme işleminde ortaya çıkabilir. Ve gelecekteki bir şeyin rehni, iktisap gerçeğine kadar ortaya çıkmazsa, haklar (iddialar) için rehin verildiğinde, rehin, rehin verilen hak (talep) için geçerlidir ve bu nedenle, rehin verenin borçlusu tarafından yerine getirilmeden önce, rehin için olağan şekilde haciz edilebilir.

Yasal durum Sanatın 1. paragrafıdır. Rusya Federasyonu "Rehin Üzerine" Kanununun 58'i, Rusya Federasyonu Medeni Kanununa aykırıdır, bizce tamamen haklı değildir. Aslında, rehin oluşma durumlarını içeren kanun hükümlerinin, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu nezdinde kabul edilmiş olmaları nedeniyle geçersiz sayılması gerektiği gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Aynı zamanda, bu sonuç Sanatın içeriğinden de çıkmamaktadır. 01.01.2001 tarihli Federal Kanunun 4'ü “Rusya Federasyonu Medeni Kanununun birinci bölümünün yürürlüğe girmesi hakkında” veya anlamından.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun kendisi, kanun gücüyle ortaya çıkan bir rehin olasılığını öngörmektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 334. maddesinin 3. paragrafına göre, kanunun hangi mülkü öngörmesi ve hangi yükümlülüğün rehin olarak kabul edildiğinin yerine getirilmesini sağlaması durumunda, koşullar ortaya çıktığında kanunen bir rehin doğar. Sanatın 1. paragrafından. Rusya Federasyonu “Rehin Üzerine” Kanununun 58'i, Rusya Federasyonu Medeni Kanununun gerektirdiği tüm bu koşulları içermektedir. Bu nedenle, rehin verenin aldığı rehin verilen hak (talep) üzerindeki rehin hakkı, Sanatın 1. paragrafında tesis edilmiştir. Rusya Federasyonu “Rehinli” Kanununun 58'i güncel kabul edilmelidir.

Bu tür teminatların kullanımı, teminatın konusunun ve nakde çevrilebilirliğinin niteliğinin belirlenmesi sorunu nedeniyle bir kez daha karmaşık hale gelmektedir. Çoğu durumda rehin veren, parasal alacak hakkını teminat olarak rehin alana devreder ve ödeme aracı olan para teminat konusu olamayacağından, ipotek verenin borçlusunun ödediği paralar teminat olarak alınmaz. . Sanatın 2. paragrafına göre. Rusya Federasyonu "Rehin Üzerine" Kanununun 58'i, borçludan bir yükümlülüğü yerine getirmek için bir miktar para alırken, rehin veren, rehin alanın talebi üzerine, teminat altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmesi için karşılık gelen tutarları aktarmakla yükümlüdür. Rehin sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe rehin. Sanatın 1. paragrafının uygulanması. Rusya Federasyonu “Rehin Üzerine” Kanununun 58'i, borçluya mal veya yapılan işin sonuçlarını alma hakkının (talebinin) başlangıçta taahhüt edilmesi durumunda geçerli olur. Ve bu tür teminatlara ilişkin yargı ve tahkim uygulamaları olumlu bir uygulama bulamadığı için, bu teminatın, kullanımının ipotek alacaklısı için önemli hukuki riskler doğurmadığı durumlarda son derece dikkatli kullanılması gerekmektedir.

Deniz ipoteği, deniz ipoteğinden (bir deniz aracı üzerindeki ipotek) ayrılmalıdır. Bir deniz gemisini ipotek ettirirken, esas olarak tarafların medeni yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamak için tarafların anlaşmasıyla kayıtlı bir rehinden bahsediyorsak, o zaman deniz hacizi, Rus hukuk sisteminde uygulanan özel bir uluslararası deniz hukuku kurumudur.

Rusya Federasyonu, 1993 tarihli Deniz Rehinleri ve İpoteklerine İlişkin Uluslararası Sözleşme'ye (01/01/2001 tarihli Federal Kanun) katılmıştır. Bu sözleşmenin hükümlerine dayanarak, deniz hacizlerine ilişkin kurallar Rusya Federasyonu Ticari Denizcilik Kanunu'na yansıtılmıştır. Bu Kanunun 367. Maddesi, bir gemide deniz hacizinin teminat altına alındığını düzenlemektedir. ile ilgili olarak gemi sahibi için gereklilikler:

Ana yükümlülüğün yerine getirilmesi için son tarih borçlu ve alacaklının yaptıkları işlemde belirledikleri ilgili takvim tarihi veya kendileri tarafından belirlenen yıl, ay, hafta, gün veya saat cinsinden hesaplanan sürenin sona ermesi veya bir olayın belirtilmesi ile belirlenir. kaçınılmaz olarak gerçekleşmesi gerekir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 190. Maddesi).

Ana parasal talebin şartlarını içeren bir işlemin borçlu tarafından yerine getirilmesi için son tarihleri ​​içermediği durumlar olabilir. Sanatın 2. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 314'ü, yükümlülüğün yerine getirilmesi için bir son tarih öngörmediği ve bu süreyi belirlemeye izin veren koşulları içermediği durumlarda, yükümlülüğün ortaya çıkmasından sonra makul bir süre içinde yerine getirilmesi gerekir. Makul bir sürede yerine getirilmeyen bir borç ve ifa süresi talep anına göre belirlenen bir borç, borçlunun yerine getirmesi zorunludur. alacaklının icra talebinde bulunmasından itibaren yedi gün içinde Başka bir zamanda yerine getirme yükümlülüğü kanundan, diğer yasal düzenlemelerden, yükümlülük şartlarından, ticari geleneklerden veya yükümlülüğün özünden kaynaklanmadıkça.

Bu nedenle, borçlu ile alacaklı arasında yapılan işlemde ana parasal talebin yerine getirilmesi için son tarih koşullarının bulunmaması, bu durumda, ana parasal talebin yerine getirilmesi için son tarihin rehin sözleşmesinde belirtilmesi gerektiğini tek başına göstermez; yükümlülük Sanatın 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Rusya Federasyonu'nun 314 Medeni Kanunu. Ana parasal alacak (asıl yükümlülük) kapsamında borçlu olmayan üçüncü kişi rehin verenin menfaatlerini korumak amacıyla, rehin sözleşmesinin, rehin sözleşmesinin geçerlilik süresini veya rehin sözleşmesini sınırlayan başka bir süreyi belirtmesi tavsiye edilir. Rehin alanın rehin verilen mülk üzerinde haciz hakkı vardır. Ana borcun ifa süresinin talep anına göre belirlenmesi halinde rehin sözleşmesinin geçerlilik süresinin belirtilmesi gerekli görülmektedir.

Borçlu ile alacaklı arasındaki bir işlem bir şartla (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 157. Maddesi) sonuçlandırılırsa ve bu, ana parasal yükümlülüğün yerine getirilmesi için büyüklüğün ve (veya) son tarihin belirlenmesinde büyük önem taşıyorsa, o zaman bunlar koşullar belirtilmelidir.

Teminatın birkaç temel parasal talebi teminat altına alması durumunda, bu taleplerin her biri açıklamaya tabidir.

Borçluya karşı hem mevcut hem de gelecekteki olası parasal talepler, rehin sözleşmesinin tarafları arasındaki anlaşmaya göre rehinle güvence altına alınan ana parasal talepler arasında yer alan açıklamaya tabidir.

İcraya tabi bir parasal yükümlülüğün taksitler halinde teminat olarak teminat altına alınmasında, teminat sözleşmesinin tarafları, ilgili ödemelerin zamanlamasını (sıklığını), tutarlarını veya belirlenmesine olanak sağlayan koşulları belirtmek zorundadır.

Örneğin, bankaların kredi işlemleri için teminat vermesi önem kazanmaktadır; bu sayede krediyi geri ödeme yükümlülüğünün yanı sıra borçlunun kredi tutarı üzerinden tahakkuk eden faiz ödeme yükümlülüğü de sağlanmaktadır. Kredi kullanma faiziödeme koşulları rehin sözleşmesine yansıtılan ana parasal gerekliliklerle ilgilidir. Faiz, bankanın kredi hizmeti vermesi karşılığında yapılan bir ödemedir; doğası gereği kredi işlemine telafi edici bir nitelik kazandırır, kredi sözleşmesinin bedelidir. Bu adli uygulamada doğrulandı. Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Genel Kurulları ve Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin ortak kararının 15. paragrafına göre /14 “Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun faizle ilgili hükümlerinin uygulanması hakkında Başkalarının fonlarının kullanılması”, bir kredi sözleşmesinin imzalanmasıyla ilgili anlaşmazlıkların yanı sıra borçlunun banka kredisini geri ödeme yükümlülüklerini yerine getirmesi dikkate alındığında, borçlunun krediye ödediği faizin dikkate alınması gerekir. Sanatın 1. fıkrasında belirtilen miktarda ve şekilde miktar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 809'u, fon kullanımı için yapılan bir ödemedir ve borçlu tarafından ana parasal borca ​​ilişkin kurallara göre ödeme yapılmasına tabidir.

Kredi kullanma faizi, teminat sözleşmesinde ayrıca bir açıklama gerektirir, çünkü bunlar kredi tutarına eklenir ve kredinin sona eren kullanım süresi için tahakkuk eden faizin onlara ödeme yükümlülüğü haline gelmediği ana kadar ayrılmaz bir şekilde bağlantılı kabul edilir ve dolayısıyla bağımsız bir parasal iddia işaretine sahip olmayacaklardır. Kural olarak teminat kaydederken, kredinin gelecekte ihtiyaç olarak kullanılmasına ilişkin faizden bahsediyoruz. Dolayısıyla kredinin gövdesi ile hukuki bağlantısı olması nedeniyle rehin sözleşmesinde yansımaya tabidir ve rehinle güvence altına alınan alacakların bir parçası olurlar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, teminat hukuki ilişkilerinde kredi kullanımına ilişkin faiz koşullarını özel olarak düzenlememektedir. Aynı zamanda, özel bir teminat türü olan ipotek ile ilgili olarak “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanununa da yansıtılmaktadır. Sanatın 1. paragrafında. Bu Federal Kanunun 3'ü, bir kredi sözleşmesinin veya kredi sözleşmesinin faiz ödenmesi şartıyla yürütülmesini güvence altına almak için kurulan ipoteğin, aynı zamanda krediyi (ödünç alınan fonlar) kullanması nedeniyle alacaklıya (borç verene) ödenmesini de sağladığını belirtir. ).

Örnek:

Volga Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesinin 01.01.2001/07 tarihli kararında, temyiz davasında ipotek sözleşmesinin tamamlanmamış bir işlem olarak tanınması talebine ilişkin davanın materyallerini değerlendirdi. Kredi sözleşmesi uyarınca, ipotek sözleşmesi ile güvence altına alınan yükümlülüklerin yerine getirilmesi, borçlu yalnızca kredi tutarını geri ödemeyi değil, aynı zamanda bu krediyi kullanmak için aylık faiz ödemeyi de taahhüt eder. Faiz ödemelerinin zamanlaması (sıklığı) kredi sözleşmesinin ilgili maddelerinde düzenlenir. Ancak üçüncü kişi ipotek verenle yapılan ipotek sözleşmesinde bu bilgi yer almıyordu. Buna dayanarak, temyiz mahkemesi, ipotek sözleşmesinin imzalanmadığını tanıyan temyiz mahkemesinin adli işleminin yasallığını ve geçerliliğini doğruladı.

Dava materyallerini denetim yoluyla incelemeyi reddeden Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi hakimleri heyeti, Sanatın 1. fıkrası uyarınca şunu belirtti. “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanununun 9'u, ipotek sözleşmesinde ipoteğin konusunu, değerlemesini, özünü, büyüklüğünü ve ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmesi için son tarihi belirtmelidir.

Bu maddenin 5. fıkrasına göre, ipotek ile güvence altına alınan borcun parçalı ifaya tabi olması durumunda, ipotek sözleşmesinde ilgili ödemelerin şartlarını (sıklığını) ve tutarlarını veya bu tutarların belirlenmesine olanak sağlayan koşulları belirtmek gerekir.

Sanatın 1. paragrafına göre. Söz konusu kanunun 3'ünde ipotek, bir kredi sözleşmesi kapsamında borcun ana tutarının veya ipotek sözleşmesinin tamamen veya kısmen öngördüğü bir ipotek tarafından güvence altına alınan diğer yükümlülüğün ipoteğe ödenmesini sağlar. Bir kredi sözleşmesinin veya faiz ödemesi şartıyla bir kredi sözleşmesinin akdini güvence altına almak için kurulan ipotek, aynı zamanda krediyi (ödünç alınan fonlar) kullanması nedeniyle alacaklıya (borç verene) borçlu olduğu faizin ödenmesini de sağlar. Kredi sözleşmesi, borçlunun yalnızca kredi tutarını geri ödemeyi değil, aynı zamanda bu krediyi kullanmak için aylık faiz ödemeyi de taahhüt ettiğini belirler. Faiz ödemelerinin zamanlaması (sıklığı) kredi sözleşmesinde düzenlenir. İpotek sözleşmesinin imzalanmadığını kabul eden mahkemeler, bu sözleşmenin kredi sözleşmesi kapsamındaki faiz ödemesinin zamanlamasını belirtmediği, yani ana yükümlülüğün yerine getirilmesi için son tarih şartı üzerinde anlaşmaya varılmadığı gerçeğinden yola çıktı. Hukuk normlarının mahkemeler tarafından uygulanmasında ve yorumlanmasında tekdüzelik ihlali görülmemiştir (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesinin kararı /08).

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı tarafından değerlendirilen başka bir tahkim davasında (karar /02), ipotek sözleşmesinin bir bütün olarak tanınmaması, sözleşmede faiz miktarına ilişkin bir madde bulunmaması nedeniyle akdedilmemiştir. krediyi kullanma oranı.

Açık anonim şirket "Banka" Zenit", 01.01 tarihli bir ipotek sözleşmesi kapsamında teminat konusu olan bir bina olan gayrimenkulün haczedilmesi için kapalı anonim şirket "Andronik" aleyhine Moskova Tahkim Mahkemesi'ne dava açtı. .2001 N 3s-5212.

Borçlu, açık anonim şirket Commercial Bank Infobank ve ihtilaflı binanın kiracısı olan limited şirket Commercial Bank Union-Trade, davaya üçüncü taraflar olarak dahil oldu.

1 Ocak 2001 tarihli kararla iddialar reddedildi. Mahkeme, ipotek sözleşmesinin, ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülük tutarını belirlemek için gerekli prosedür ve diğer gerekli koşullardan yoksun olması ve gelecekte yükümlülük tutarının belirlenmesine ilişkin herhangi bir veri bulunmaması nedeniyle imzalanmadığını kabul etti. İstinaf mahkemesinin 1 Ocak 2001 tarihli kararıyla aynı gerekçelerle kararda değişiklik yapılmadı.

Moskova Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesi, 1 Ocak 2001 tarihli kararıyla bu adli işlemleri onadı. Aynı zamanda temyiz mahkemesi ayrıca mevzuatın gelecekte ortaya çıkacak bir yükümlülüğü ipotek ile güvence altına alma olanağını sağlamadığı sonucuna varmıştır.

Bu adli işlemler, Başkanlık Divanı tarafından aşağıdaki gerekçelerle karşılanan Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkan Vekilinin protestosuyla karşılandı.

Dava materyallerinden de anlaşılacağı gibi, Zenit Bank ile Bilgi Bankası arasında kredilerin sağlanmasına ilişkin 1 Ocak 2001 N 03-075/2000 tarihli bir anlaşma imzalandı. Borç verenin kredi verme yükümlülükleri anlaşmanın imzalandığı andan itibaren ortaya çıktığı için bu işlem rızaya dayalıdır. Anlaşmada taraflar, yükümlülüğün yerine getirilmesine ilişkin yöntem ve prosedürü belirlediler: borçlunun SWIFT sistemi aracılığıyla borç verene iletilen yazılı beyanlarına dayanarak. Borçluya sağlanan toplam fon miktarı 1 milyon ABD dolarını geçmemelidir. Borç verenin kredi verme yükümlülüğü, ilk kredi tarihinden itibaren 12 ay sonra sona erer.

Kredi sözleşmesini güvence altına almak için Zenit Bank, 1 Ocak 2001 tarih ve 3c-5212 sayılı ipotek sözleşmesi imzaladı. İpoteğin konusu, ipotek sahibinin mülkiyetinde olan bir bina ve onun altındaki arsayı kiralama hakkıydı. Arsa kiralama haklarına ilişkin işlem Moskova Arazi Komitesi ile kararlaştırıldı.

Borçlunun SWIFT sistemi aracılığıyla iletilen talebi üzerine Zenit Bank, Infobank'a 17 Nisan - 18 Nisan 2001 tarihleri ​​​​arasında anapara tutarına faiz tahakkuk eden 28 milyon ruble tutarında kredi sağladı. Kredinin zamanında geri ödenmemesi halinde yıllık %10 ve %0,25 oranında ceza. Borç tutarı vadesinde ödenmedi.

Kredi verilmesi ve borçlu tarafından geri ödenmemesi gerçeği doğrulanır. 21 Eylül 2001 tarihinden itibaren Bilgi Bankası aleyhine iflas davası başlatılmıştır.

Borçlunun anapara, faiz ve cezai ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle alacaklı, ipotek verene karşı, madde uyarınca rehin konusu taşınmazın haczedilmesi için mevcut bir talepte bulunmuştur. Rusya Federasyonu'nun 334 Medeni Kanunu.

İpotek sözleşmesinin imzalanmadığını kabul eden mahkemeler aşağıdakileri dikkate almadı. Sanatın 1. paragrafı uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 339'una göre, rehin sözleşmesinin temel şartları rehin konusu ve değeri, rehinle güvence altına alınan yükümlülüğün özü, büyüklüğü ve yerine getirilme süresi ile ilgili koşuldur. Taraflardan herhangi biri (rehin veren veya rehin alan) rehin verilen mülke sahiptir. Taraflar bu koşullardan en az birinde anlaşmaya varamazlarsa veya sözleşmede buna karşılık gelen koşul yoksa, rehin sözleşmesi akdedilmiş sayılmaz.

İpotek sözleşmesi teminatı tanımlar ve değerlemesini sağlar. Sözleşmenin 4. bölümü ipotek ile güvence altına alınan yükümlülüğün özü, boyutu ve ifa süresi ile ilgilidir.

Böylece, madde 4.1.1'e göre ipotek, borçlunun 1 milyon ABD doları tutarındaki ana kredi tutarını geri ödemesini sağlar; kredi geri ödeme tarihi belirlendi - ilk kredi tarihinden itibaren 12 ay; Krediyi geç ödeme cezasının miktarı belli oldu. Ayrıca ipotek veren ve ipotek alan, ipoteğin, kredi sözleşmesi şartlarına uygun olarak kredi veren ve borçlu tarafından kararlaştırılan oranda kredi tutarı üzerinden faiz ödenmesini ve borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan zararların tazmin edilmesini sağlaması şartıyla veya kredi sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerin uygunsuz şekilde yerine getirilmesi.

Kredilerin sağlanmasına ilişkin sözleşmede ve buna bağlı olarak ipotek sözleşmesinde kredi kullanımına ilişkin belirli bir faiz oranının bulunmaması, ikinci işlemin bir bütün olarak sonuçlandırılmamış olarak kabul edilmesine yol açamaz.

Mahkemelerin davaya ilişkin koşulları tam olarak incelememesi ve maddi hukuk kurallarının yanlış uygulanması nedeniyle tüm bu adli işlemler iptal edilmiş ve dosya yeni bir duruşma için ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.

Yukarıdaki davaya ilişkin Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı tarafından formüle edilen hukuki tutum oldukça dengeli ve haklı görünmektedir. Bir kredinin kullanımına ilişkin faiz zaten bağımsız bir parasal taleptir ve rehin verilen mülkün haciz edilmesi durumunda kredinin gövdesinden ayrılabilir. Prensip olarak, ipotek sözleşmesinin, kredinin kullanımına ilişkin faiz dikkate alınmaksızın, ipotek alanın kalan parasal taleplerini güvence altına aldığı düşünülebilir. Davanın koşulları dikkate alındığında, ipotek sözleşmesinin bir bütün olarak imzalanmamış olarak tanınmasının yasa dışı olduğu değerlendirildi.

Bir sonraki sayıda okuyun:

Cezalara ilişkin koşullar

Başkalarının fonlarının kullanımına olan ilgi

Ana yükümlülüğün şartlarının tanımındaki tutarsızlıklar

Rehin edilen mülkün hangi tarafa ait olduğuna dair bir gösterge

Rehin sözleşmesi hazırlamak için gerekenler

Rehin sözleşmesinin noter tasdikli formunun gerekli olduğu haller

Alım satım sözleşmesinin, malların alıcıya devredilmesinden belirli bir süre sonra ödeme yapılmasını öngörmesi durumunda, mallar krediyle satılmış sayılır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488. maddesinin 1. fıkrası).

Madde 2 Md. 348 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, madde 3, md. Federal Kanunun 54.1'i “İpotek (Gayrimenkul Rehni)”

Madde 7 md. Rusya Federasyonu “Rehinli” Kanununun 28.1'i

Madde 2 Md. Rusya Federasyonu 345 Medeni Kanunu

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normlarının tahkim mahkemeleri tarafından rehin üzerine uygulanmasıyla ilgili anlaşmazlıkların değerlendirilmesi uygulamasının gözden geçirilmesinin 6. Maddesi, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın bilgi mektubu

İşlemin adı, sonuçlanma tarihi, numarası ve diğer tanımlayıcı özellikleri. Federal Kanun “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Sanat. 9 ayrıca ipotek sözleşmesinde alacaklı ile borçlu arasındaki işlemin sonuçlandığı yerin belirtilmesini gerektirir.

Hemen hemen herkes, ister küçük bir apartman dairesi, ister kendi evi olsun, kendi evine sahip olmayı hayal eder. Modern ekonomik gerçeklerde, mevcut konutları ipotek etme olasılığının yanı sıra, birkaç metrekare için bile tasarruf etmek sorunlu olabilir. Bu nedenle vatandaşlar kredi için bankalara yönelmek zorunda kalıyor. Kanuna göre ipotek, borçlunun bir anlaşmaya göre mülkü teminat olarak rehin verdiği bir konut inşa etmek veya satın almak için verilen bir kredidir.

Kanunen ipotek nedir?

Konseptin özü, alıcı-borçlunun, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesi için teminat olarak gayrimenkulü borç verene devretmesidir. Alıcının mücbir sebep yaşaması ve borcunu ödeyememesi halinde, borçlunun borcunu kapatmak için rehin konusu malı satma hakkı vardır. Ayrı bir sözleşme yapılmasına gerek olmadığı ancak kanunda belirtilen bazı unsurların bulunduğu durumlarda yasal ipotek kullanılır.

Kanuna göre ipotek ile sözleşme arasındaki fark

Başka bir ipotek türü daha var - bir anlaşma nedeniyle. İlk bakışta aralarındaki fark küçük gibi görünebilir ancak aralarında temel farklılıklar vardır. Kanun gereği ipotek, sözleşme gereği ipotekden farklıdır, çünkü ilk versiyonda yasal gerekçelere dayanarak ve ikincisinde karşılıklı anlaşmaya dayanarak ortaya çıkar. Kanun gereği, bir gayrimenkul alım satım işlemi kaydedilirken ipotek otomatik olarak kaydedilir, ancak bir anlaşma uyarınca - yalnızca ipotek alan ve borç verenin karşılıklı başvurusu üzerine.

Basit bir ifadeyle, sözleşmeye dayalı bir ipotek için, borçlunun herhangi bir gayrimenkulü, kredi sözleşmesi kapsamında teminat görevi görür. Kanuna dayalı bir ipoteğin ortaya çıkması, satın alınan konutun teminat olarak borç verene devredilmesiyle ortaya çıkar ve ikincil piyasada inşa edilmesi veya satın alınması önemli değildir. Temel olarak bu, bir ev satın almak için hedeflenen bir kredidir.

Yasal dayanak

Konut kredisi taraflar arasında karşılıklı uzlaşmaya dayanan karmaşık bir sistem olduğundan, tüm prosedürler farklı zamanlarda kabul edilen yasal düzenlemelerle düzenlenmektedir. 102-FZ sayılı “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanununa ek olarak, ipotek faaliyetinin ortaya çıkmasının temelini oluşturan önemli sayıda kanun vardır, ancak bunların başlıcaları arasında aşağıdakileri vurgulamakta fayda vardır:

• Rusya Federasyonu Konut Kanunu;
• Federal Kanun “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında”;
• “Kredi Geçmişleri Hakkında” Federal Yasa;
• Genç ailelere konut alımında sübvansiyon sağlanmasına ilişkin karar.

Rehnin kanunen doğduğu durumlar

Yasal bir ipotek ortaya çıktığında, belirli teminat ve mülkiyet yükümlülükleri ortaya çıkar. Bu koşulların ortaya çıkabileceği çok sayıda durum vardır - buna yalnızca bankadan ödünç alınan fonların kullanılmasıyla bir daire, ayrı bir ev, bir arsa ve benzeri nesnelerin satın alınması dahildir. Bir kredi kuruluşunun tahsis ettiği parayla yapılması halinde aynı durum gayrimenkul inşaatı için de geçerlidir.

Konut ve apartman dairelerinin ipoteği

Gayrimenkul üzerindeki yasal haciz yalnızca bireylere veya tüzel kişilere ait konutlar için geçerlidir. Devlet ve belediye konutlarına gelince, ipoteğe katılamaz. Bir konut dairesinin veya evin bir kısmının da teminat görevi görebileceğini anlamak önemlidir, ancak yalnızca yaşamak için tasarlanmış izole bir oda olması durumunda.

Kredili satış

Daha önce de belirtildiği gibi ipotek, bir vatandaşa gayrimenkul satın almak için verilen bir kredidir ve burada satın alınan konut, sözleşmede ayrıca belirtilen doğrudan teminat görevi görür. Alacaklı, borcunu öderken gayrimenkul hakkını elde eder, ancak ipotek verenin orada yaşama hakkı vardır.

Kira

Bir kira sözleşmesi imzalanırken, kirayı alan kişi evini kirayı ödeyen başka bir kişinin mülkiyetine devrettiğinde (tüm bunlar noter tarafından resmileştirilir) kanunen ipotek de doğar. Anlamak için bir örnek verebiliriz: Bir kişi dairesini, ölümüne kadar kendisine bakmayı ve ona gerekli her şeyi sağlamayı taahhüt eden bir vatandaşa devreder. Mülkiyet hakkı, yıllık gelir sözleşmesinin imzalanmasından sonra geçer, ancak yükümlülük, yıllık gelir sahibinin ölümüne kadar geçerlidir ve bu tarihten sonra yükün kaldırılması gerekir.

Mülkiyet hakkı rehni

Açık bir örnek, inşaat halindeki konutların krediyle satın alınmasıdır. Aslında nesne henüz inşa edilmemiştir, ancak borçlu, hissedar olarak peşinat ödediği için bu hakka sahiptir. Paranın geri kalanını bir kredi kuruluşundan borç alıyor, ancak banka ipotek alabilmek için teminat istiyor. Ancak nesne henüz tescil edilmediğinden garanti niteliği taşımaz. Bu nedenle mülkiyet hakkı rehni veriliyor ve daha sonra yerine inşa edilen konut veriliyor.

Yasal ipoteğin tescili

Kayıt için bir ipotek komisyoncusunun hizmetlerine başvurabilir veya her şeyi kendiniz yapabilirsiniz. Öncelikle ne kadar güvenebileceğinizi açıklığa kavuşturmak için bir kredi kurumuyla iletişime geçmeniz gerekir. Daha sonra uygun seçeneği aramaya başlayabilirsiniz. Daha sonra satıcıyla bir ön anlaşma yapmanız ve kredi kurumu tarafından değerlendirilmek üzere gerekli belge paketini sağlamanız gerekir.

Tüm evrakları gönderdikten sonra, tüm evraklar dikkatlice kontrol edileceğinden bir karar beklemeniz gerekecek. Durumun olumlu olması durumunda, mülkün kısmen kredi fonlarıyla satın alındığını belirten bir alım satım sözleşmesi imzalanması mümkün olacaktır. Bundan sonra evin ipoteği ve mülkiyeti tescil edilecek ve satıcı parasını alabilecek.

İpoteğin kanunen tescili

Yasal bir ipoteğin kaydı devlet ücreti alınmadan gerçekleştirilir. Ayrıca ortak bildiri yazmaya gerek yok. Devlet kaydı, borçluya mutlaka Rosreestr'de kaydedilen belirli mülkiyet haklarını atar. Önemli bir nokta, sözleşmenin tescilinin mülkiyet haklarının tescili ile aynı anda gerçekleşmesidir. Kayıt tarihi, likit gayrimenkul hakları siciline girişin yapıldığı gündür.

Hangi mülk ipoteğe konu olabilir?

Mevzuata baktığımızda her mülkün ipoteğe konu olamayacağını görebiliriz. Örneğin devletin sahip olduğu mülkün teminat olarak devredilmesi yasaktır. Küçüklerin sahibi olduğu konutlarda ise özel bir yaklaşım uygulanmaktadır. Teminata konu olabilecek şeylerin listesi aşağıdadır:

• kara;
• binalar, işletmeler, inşaat halindeki nesneler, apartmanlar, evler, evler, garajlar vb.;
• nesnelerle birlikte arazi parselleri;
• arsaların, binaların ve yapıların kullanımına ilişkin kira hakları (diğer haklar).

Hakların engellenmesine ilişkin sınırlamalar

Gayrimenkul satın almanın birçok zorluğu olduğundan, kredi verenler kendilerini mümkün olan her şekilde korumaya çalışırlar. Bu amaçla, kayıttan hemen sonra ortaya çıkan kanunen ipotek sınırlamaları geçerlidir. Hakkın takyidi, borçlunun ödünç alınan fonların karşılığını kredi kuruluşuna ödeyeceğinin ve bunları ipotek sözleşmesiyle belirlenen süre içinde belirli bir marjla iade edeceğinin garantisidir.

Sigortalama – borçlunun ödeme gücünün değerlendirilmesi

Mortgage borçlusunun krediyi geri ödeyememe ihtimali her zaman vardır ve bunun sebepleri farklılık gösterebilir. Bunu önlemek için, başvuru sahibinin ödeme gücünün yüksek kalitede kontrol edilmesi gerekmektedir. Bunu yapmak için, sigortalama gerçekleştirilir veya basit bir deyişle, bir vatandaşın kendisine verilen ipotek kredisini hizmet etme yeteneğinin bir değerlendirmesi yapılır. Bu sayede kredi tutarı, vadesi, faiz oranı ve diğer temel kriterler belirlenir.

Finansal göstergelerin ilişkisine göre hesaplanır. Amerikalı uzmanların deneyimi esas alınmaktadır. Yönteme beş “C” sistemi adı verilir (sigortalamanın beş bileşeninin tamamının başladığı İngilizce “C” harfinden gelir):

• Karakter – itibar;
• Kapasite – mali içerik düzeyi;
• Sermaye – özsermayenin mevcudiyeti (peşinat);
• Teminat – gelir yeterliliği;
• Koşullar – borç verme sırasındaki ekonomik koşullar.

Konut kredisi ödeme oranlarının hesaplanması ve analizi

Uygulamada görüldüğü gibi, konut kredisine başvuran müşteriler daha az katı gereksinimlere tabidir, ancak bu onların ödeme güçlerinin kontrol edilmediği anlamına gelmez. Aşağıdaki tablo, sigortalama sürecinin yürütüldüğü ana göstergeleri göstermektedir:

Katsayı	Kod çözme	Tanım
	ödeme/gelir	Belirli bir dönem için kredi ödemelerinin gelire oranı
	yükümlülükler/gelir	borçlunun ipotek yükümlülüklerine ilişkin harcamalarının dikkate alınan toplam gelire oranı
	kredi/teminat	kredi tutarının ödünç verilen nesnenin maliyetine oranı
	kredi/tasfiye değeri	kredi tutarının teminatın satılabileceği minimum değere oranı

Borç verenin kredi verme konusunda olumlu karar verebilmesi için yukarıdaki değerlerin aşağıdaki rakamlara sahip olması gerekir:

Çoğu kredi kuruluşunun kendi göstergeleri vardır, dolayısıyla kesin değerler yoktur. Bölgeye, bölgedeki ortalama maaşa ve diğer koşullara bağlı olarak bu katsayılar değişiklik gösterebilir.

İpotekli kredilerin özellikleri

Farklı eyaletlerin bir ipotek kredisinin kendi özellikleri vardır. Mevzuat çerçevesine ve yerleşik uygulamaya bağlı olarak özel bir konut kredisi modeli oluşturulmaktadır. Örneğin Rusya'da, ayırt edici özellikler doğum sermayesinin veya askeri ipoteğin kullanılmasıdır. Ayrıca mevcut ekonomik durum ve ipotek riskleri de kendi özelliklerini ortaya koyuyor; yerli bankaların sunduğu oranlar yurt dışına göre neredeyse 10 kat daha yüksek.

Devlet bütçesi fonlarını kullanan Amerikan modeli

Amerikan sistemi yüz yıldan fazla bir süre önce oluşmaya başladı. Ana fikri, gayrimenkul satın alırken, ki bu esas olarak ikincil piyasada alım satımdır, eksik tutarın ipotek bankası tarafından karşılanmasıdır. Daha sonra borcunu, daha sonra borsada satılan menkul kıymetleri ihraç eden bir ipotek kurumuna satar. Bunlara yapılan ödemeler borçlu tarafından iade edilen fonlardır.

Avrupa ipotek mekanizması modeli

Avrupa'da ve gelişmekte olan birçok ülkede Alman konut kredisi modeli esas alınıyor. Bunun özü, müşterinin belirli bir seviyeye ulaşana kadar katkı yapacağı bir banka hesabı açmasıdır. Kural olarak, bu, satın alınan konutun maliyetinin yaklaşık yarısı kadardır. Bundan sonra banka, satın alınan mülkü teminat olarak alarak kendisine eksik tutar için kredi verecektir. Ayrıca devlet, vatandaşa konut maliyetinin yaklaşık yüzde 10'unu sübvansiyon şeklinde tazmin ediyor.

Kanunlara göre ipotek koşulları

Çeşitli finans kuruluşlarında konut kredisi verme koşulları hem ortak özellikler taşımakta hem de bazı farklılıklar göstermektedir. Tüm borç verenler için zorunlu bir koşul, mülkün yasaya aykırı olmayan sigortası, borçlunun gelirinin teyidi ve gayrimenkulün bağımsız bir değerlendirmesidir. Diğer tüm parametreler değişebilir.

Başlangıç ​​ücreti

Banka, mülkün değerleme tutarına bağlı olarak müşteriye kredi sağlar. Kural olarak borçlunun belirli bir tutarı kendisinin yatırması gerekmektedir. Bu rakam tamamen borç verenin kendisine bağlıdır, ancak genel olarak konut maliyetinin en az %10'u kadardır. Bazen banka maliyetin %100'ünü finanse eder, ancak bu tür programlar borç verenin ortağı olan inşaat şirketleriyle yapılan anlaşmalarla mevcuttur.

Faiz oranı

Daha önce de belirtildiği gibi, Rus bankalarının sunduğu faiz oranı arzu edilenin çok altında kalıyor. Doğrudan ülkedeki enflasyon seviyesine ve Merkez Bankası'nın kilit oranına bağlıdır. Şu anda gösterge yıllık %10-12 seviyesindedir, ancak bazı kredi verenler başka rakamlar da bulabilir. Ancak, indirimli oranın, belgelerin değerlendirilmesi veya ipotek kredisi verilmesiyle ilgili diğer ücretlerle ilişkili olabileceğini unutmayın.

Ödeme tutarı hesaplaması

Borcunu ödemek için iki tür ödeme hesaplaması kullanılır. Farklılaştırılmış yöntemde kredinin büyüklüğü eşit parçalara bölünür ve kalan bakiyeye faiz uygulanır. Bu geri ödeme yöntemi, müşterinin küçük bir miktar için ve kısa bir süre için hedeflenen bir kredi alması durumunda faydalıdır, çünkü ilk aşamada kredi ödemeleri çok yüksektir. Yıllık gelir ödemesinin tutarı belirli bir formül kullanılarak hesaplanır. Sonuç olarak, borçlanma dönemi boyunca eşit tutarlarda ücret alınır.

Borçlu için gereksinimler

Bir vatandaşın konut kredisinden yararlanmayı planlaması durumunda belirli parametreleri karşılaması gerekmektedir. Verilen kredinin büyük olması ve borç verenin bunu geri ödemeyle ilgilenmesi nedeniyle banka, olumlu bir kredi geçmişine hemen dikkat eder. Son çalışılan yerdeki iş deneyimi en az 6 ay olmalı ve müşterinin yaşı 21-65 olmalıdır. Verilen parametrelerin ortalama değerlere sahip olduğunu hemen belirtmekte fayda var çünkü her bankanın kendi gereksinimlerini sunma hakkı vardır.

Mortgage kredilerinde vergi avantajı

Rusya mevzuatına göre kredi yoluyla gayrimenkul satın alan vatandaşlara vergi indirimi sağlanıyor. Basit bir ifadeyle bu, ödenen gelir vergisinin bir kısmının iadesidir. Tutarın, satın alınan dairenin fiyatına bağlı olarak belirli kısıtlamaları vardır (en fazla 2 milyon ruble). Bugün mümkün olan maksimum geri ödeme tutarı 260.000 ruble.

Bir ipotek yasal olarak nasıl kaldırılır

Borçlu, borcun tamamını faiziyle birlikte alacaklıya ödedikten sonra takyidin kendiliğinden kalkacağını sanarak büyük yanılgı içindedir. Ödemelerinizi tamamladıktan sonra bu işlemi kendiniz tamamlamanız gerekmektedir. Yeni bir mülkiyet belgesi verme talebiyle Birleşik Devlet Şirketler Siciline başvurmanız gerekir, ancak bunun için alacaklıyla tam ödemeyi gösteren bir belgeyi içermesi gereken belirli bir belge paketi sağlamanız gerekecektir.

Video

Metinde bir hata mı buldunuz? Onu seçin, Ctrl + Enter tuşlarına basın, her şeyi düzelteceğiz!

Gayrimenkul teminatlarına ilişkin güncel veriler

Herhangi bir gayrimenkul, kendi tasarruflarınızdan veya ödünç alınan fonlardan satın alınabilir. Gayrimenkul alımı durumunda Bir bankadan kredi çektiğinizde, banka hem size borç veren hem de satın alınan mülkün ipoteği olur. Açıklanan mekanizmayı iptal etmeyen, satıcının kendisi tarafından taksit planları da sağlanması mümkündür.
daha yüksek.

Gerçekte bu şu anlama gelir: siz sahibi olmak istenen daire/kulübe/arsa arsası, büyük bir sınırlamayı, yani bu nesneyi teminatla ipotek altına almayı hesaba katarak.

Mülkünüz, bankaya (satıcıya) karşı yükümlülüklerinizin yerine getirilmesinin garantörüdür, yani aylık ödemelerin programa göre gecikmesi, fiili ödeme yapılmaması, sözleşme kapsamındaki diğer yükümlülüklere uyulmaması, banka (satıcı) borcunuzu ödemek için mülkünüzü sözleşmede kararlaştırılan biçimde satma hakkına sahiptir.

Yasal olarak ipotek, 102-FZ sayılı “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanununun 1. maddesinin 2. paragrafında tanımlanan kanun gereğidir; usul olarak aşağıdakilerden oluşur: arasında bir alım satım sözleşmesi yapılır; banka ile alıcı arasında kredi fonlarını kullanan satıcı ve alıcı - kredi anlaşması.

İlk şart yazılı olarak kaydedildi Anahtarı mülkün tanımı, kadastro (veya koşullu) numarası, mülkün alanı ve en önemlisi ödeme prosedürü olan tarafların hak ve yükümlülükleri.

Böylece, zaten tam olarak alım satım sözleşmesi kredi fonları kullanılarak mülk edinilmesi gerçeği kaydedilir, alacaklının kendisi kaydedilir ve kredi sözleşmesiyle bağlantı kurulur. Kredi sözleşmesinde, gayrimenkul alımı için fon sağlama koşulları (belirli bir durumda amaçlanan kullanımın belirtilmesi zorunludur), vade, kredi tutarı, ödeme planı ve koşullara uyulmamasına ilişkin cezalar açıklanmaktadır.

Bizim durumumuzda da önemli koşullar mı, borcunuzu ödemek için bankanın mülkünüzü açık artırmada veya üzerinde anlaşmaya varılan herhangi bir şekilde satma hakkına sahip olduğu.

Uygulamada bankalar ipotekli mülkünüzü satmak için önlem almakla ilgilenmezler, çünkü bankaların ana faaliyeti mülk alım satımı değildir ve bu da banka için mülk değerlemesi, acentelik maliyetleri ve diğer komisyonlar gibi belirli maliyetlere neden olur. KDV dışı vergiye tabi gelir nedeniyle mahsup edilemeyen katma değer vergisi maliyetleri.

Ancak krediye ilişkin teminatın bulunması bankanın daha az masrafa katlanmak belirli bir krediye ilişkin rezervler üzerinde, bu da sonuçta bankanın kârını artırır. Alıcı (borçlu) için, gayrimenkulün yasa gereği rehin edilmesi bir tür sınırlayıcıdır, çünkü gayrimenkulü kaybetme riskinin farkındalığı onları mali yükümlülüklerini en ciddi şekilde almaya zorlar.

Borçlu için ek maliyetler şunları içerir: zorunlu sigorta edinilen mülkün değeri ve teminat değerinin belirlenmesi için bir değerlendirme yapılmasının gerekliliği.

Sözleşmeye dayalı ipoteğin aksine, mülk sizin mülkünüzse ve alınan kredi, gayrimenkul satın almak için net bir fon kullanımına sahip değilse, taraflar mülkün takyidini kaydetme masraflarını üstlenmezler.

Nesnenin takyidi hem banka ve satıcıyla yapılan anlaşmalarda hem de gayrimenkul işlemlerinin kaydını yapan resmi kurum olan Federal Devlet Tescil, Kadastro ve Haritacılık Servisi'ne kayıt altına alınır.

şunu belirtmekte yarar var yükümlülük tescili Ayrı bir dosyalama gerektirmez, ancak gayrimenkul alım satımının tescili için belgelerin sunulması sürecinde oluşur. Yani yetkiliye kayıt için bankanın varlığı gerekli değildir; sırasıyla alıcı ve satıcının veya temsilcilerinin bulunması yeterlidir.

Bir nesnenin takyidat olduğu gerçeği, Birleşik Devlet Emlak Sicilinden bir alıntı ile belgelenebilir.

Bu ekstrakt ücret karşılığında alınabilir Pasaportunuz olması koşuluyla, size en yakın devlet ve belediye hizmetlerinin sağlanması için Çok Fonksiyonlu Merkez'e talepte bulunarak.

Takyidat gerçeği, Rosreestr web sitesindeki "Çevrimiçi emlak nesneleri hakkında referans bilgileri" hizmeti aracılığıyla ücretsiz olarak doğrulanabilir - bunun için nesnenin tam adresini veya kadastro (koşullu) numarasını bilmek yeterlidir. Kural olarak bu bilgiler hem kredi sözleşmesinde hem de alım satım sözleşmesinde mevcuttur.

Yükümlülük gerçeği sütuna kaydedildi Kısıtlamalar bölümünde, nesnenin takyidatının kaydedildiği sayı ve tarih hakkında bilgilerin yer alacağı “Haklar ve kısıtlamalar”.

Bankaya veya satıcıya olan yükümlülüklerin tamamen geri ödenmesinden sonra, mülk sahibi, takyidatların geri ödenmesi için kanunen ipotek kaydı şeklinde belgeler sunmalıdır; bu, daha sonra mal sahibine izin verecektir. mülkünü kullan satıcı ve borç verenle daha önce yapılan anlaşmalara bakılmaksızın tam olarak.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun (bundan sonra - Rusya Federasyonu Medeni Kanunu olarak anılacaktır) gerçek haklara ilişkin kuralları, gayrimenkul rehni (ipotek) için ve bu kurallar ve Federal Yasa tarafından düzenlenmeyen ölçüde uygulanır. 16 Temmuz 1998 No. 102-FZ "İpotek (gayrimenkul ipoteği)" ( bundan sonra - İpotek Kanunu), rehinle ilgili genel hükümler (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 334. maddesinin 4. fıkrası).

Rehin sözleşmesi kavramı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 334. Maddesinde verilmektedir; buna göre “rehin nedeniyle, rehinle güvence altına alınan yükümlülüğün alacaklısı (rehin sahibi) şu haklara sahiptir: Borçlunun bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi veya uygunsuz bir şekilde yerine getirmesi, rehin verilen mülkün (rehin konusu) değerinden, tercihen rehin verilen mülkün sahibi olan kişinin (ipotek veren) diğer alacaklıları önünde tatmin sağlanması.

Rehin yoluyla, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normlarına uygun olarak, alacaklı, borçlu tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmemesi veya uygunsuz şekilde yerine getirilmesi durumunda, değerden tatmin alma hakkına sahiptir. rehin verilen mülkün (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 334. maddesinin 1. fıkrası). Bir teminat türü olarak ipotek, yalnızca gayrimenkulün değeri pahasına tatmin sağlar.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. maddesinin 1. paragrafına göre, taşınmazlar (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazilerini ve araziye sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi, yani hareketi orantısız hasar olmadan olan nesneleri içerir. Binalar, yapılar, tamamlanmamış inşaat nesneleri de dahil olmak üzere amaçlarına ulaşmak imkansızdır.

İpotek sözleşmesi, gayrimenkul rehinine ilişkin bir anlaşmadır. İpotek sözleşmesi, ipoteğin konusu, ipotek konusunun piyasa değerlemesi, ipotek ile güvence altına alınan yükümlülüğün yerine getirilmesinin özü, büyüklüğü ve son tarihi (maddi koşullar) ve diğer koşullar hakkında hükümler içerir (9. Maddenin 1. Fıkrası) İpotek Kanunu). Bir ipotek sözleşmesinde temel koşulların bulunmaması, böyle bir anlaşmanın sonuçsuz kalmasına neden olur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 432. Maddesi).

İpotek sözleşmesi basit yazılı biçimde düzenlenir ve zorunlu noter onayı gerektirmez (İpotek Kanunu'nun 1. Maddesi, 10. Maddesi").

Eşyalar ve mülkiyet hakları da dahil olmak üzere her türlü mülk rehin verilebilir. İstisnalar kanunla belirlenmiştir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 336. maddesinin 1. fıkrası, 358.1. maddesinin 1. fıkrası).

Rehin verilen mülk, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, başka bir yasa veya anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 338. maddesinin 1. fıkrası) rehin verende kalır.

İpotek veren, borçlunun kendisi veya üçüncü bir taraf olabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. Maddesi, Madde 335). Bir şeyin rehin edilebilmesi için rehin verenin o şey üzerinde mülkiyet hakkına sahip olması gerekir. Başka bir mülkiyet hakkına sahip olan bir kişi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun öngördüğü durumlarda (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 335. maddesinin 2. fıkrası) bir şeyi rehin verebilir. Hakkın ipoteği veren, rehin verilen hakkın doğduğu yükümlülükte alacaklı olan bir kişi olabilir (hak sahibi) (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 358.1 maddesinin 1. fıkrası).

Rehnin rehin sahibi, bir banka veya başka bir kredi kuruluşu veya gayrimenkul (arazi veya konut) satın almak için kredi veya hedefli kredi sağlayan başka bir tüzel kişiliktir.

Rehin sözleşmesi, kanunla veya tarafların anlaşmasıyla noter tasdikli bir form oluşturulmadıkça, basit yazılı biçimde yapılmalıdır.

Noter tasdikli olması gereken bir sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamaya yönelik bir rehin sözleşmesi noter tasdikine tabidir.

Rehin sözleşmesinin şekline uyulmaması geçersizliğini gerektirir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 339. maddesinin 3. fıkrası).

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 339. maddesinin 3. paragrafı ve İpotek Kanununun 19. maddesinin 1. paragrafı uyarınca (anlaşmanın imzalandığı tarihte yürürlükte olan değişiklikle), ipotek, Rusya Federasyonu'nda devlet tesciline tabidir. Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kaydı ve Onunla Yapılan İşlemler (bundan sonra Birleşik Devlet Emlak Kaydı olarak anılacaktır), 21 Temmuz 1997 tarihli ve 122-FZ sayılı Federal Kanun ile belirlenen şekilde “Hakların Devlet Tescili Hakkında” gayrimenkullere ve onunla yapılan işlemlere” (bundan sonra Tescil Kanunu olarak anılacaktır).

İpotek Kanununun 11. maddesinin 1. paragrafında belirtildiği üzere (anlaşmanın imzalandığı tarihte yürürlükte olan değişiklik), kanun gereği ipotek doğuran bir anlaşmanın devlet tescili, Kanun gereği ipotek oluşumuna ilişkin Birleşik Devlet Kaydı.

İpotek durumunda, yasa gereği, mülkün ipoteği olarak ipotek, sözleşmede aksi belirtilmedikçe (İpotek Kanununun 11. maddesinin 2. fıkrası) bu mülkün mülkiyetinin devlet tarafından tescil edildiği andan itibaren doğar. .

İpoteğin, İpotek Kanunu ve ipotek sözleşmesi tarafından öngörülen mülk üzerindeki hakları (rehin hakkı), kanunda aksi belirtilmedikçe, ipoteğin Birleşik Devlet Siciline kaydedildiği andan itibaren ortaya çıktığı kabul edilir. Birleşik Devlet Siciline ipotek kaydı yapıldıktan sonra ipotek ile güvence altına alınan bir yükümlülük ortaya çıkarsa, ipotek sahibinin hakları bu yükümlülüğün ortaya çıktığı andan itibaren doğar (İpotek Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrası).

İpotek Kanununun 20. maddesinin 2. fıkrası, ipoteğin kanun gereği devlet tesciline tabi olduğunu öngörmektedir.

Bir ipoteğin kanunen devlet tescili, federal kanunda aksi belirtilmedikçe, hakları ipotek tarafından engellenen kişinin mülkiyet haklarının devlet tescili ile aynı anda gerçekleştirilir. İpotek alacaklısının ipotek altındaki hakları kanunen ipotek ile tasdik edilebilir.

Tescil Kanununun 2. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, devlet tescili, tescilli bir hakkın varlığının tek kanıtıdır.

Belirtilen hukuk kurallarının analizi, devlet tescili, kayıtlı bir hakkın varlığının tek kanıtı olduğu için, oluşma esasına bakılmaksızın herhangi bir gayrimenkul rehninin devlet tesciline tabi olduğu sonucuna varmamızı sağlar.

Gayrimenkul ipoteğinin iki türü vardır: sözleşmeye dayalı ipotek ve kanuna dayalı ipotek.

Bir anlaşma nedeniyle ipotek, aralarında yapılan bir ipotek sözleşmesine dayanarak tarafların iradesiyle ortaya çıkar.

Aşağıdaki durumlarda kanunen ipotek oluşur:

- tamamen veya kısmen bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan kredi ile satın alınan bir konut veya daire, ipoteğin Birleşik Devlet Siciline devlet tarafından kaydedildiği andan itibaren rehin verilir (İpotek Kanununun 77. maddesinin 1. fıkrası);

- 20 Ağustos 2004 tarihli ve 117-FZ sayılı Federal Kanun uyarınca askeri personele yönelik konut kredisi sözleşmesi kapsamında sağlanan konut temini için tamamen veya kısmen tasarruf kullanılarak inşa edilen konut binaları “Konut temini için tasarruf-ipotek sistemi hakkında askeri personel”, bir konut binasının mülkiyetinin devlet tescili anından itibaren rehinli olarak kabul edilir (İpotek Kanununun 77. maddesinin 4. maddesi);

- bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan kredi fonları kullanılarak satın alınan bir arsa veya bu arsanın satın alınması için başka bir tüzel kişi tarafından sağlanan hedefli bir krediden elde edilen fonlar, borçlunun mülkiyetinin devlet tarafından tescil edildiği andan itibaren rehin verilmiş sayılır. bu arsanın. İlgili arsa kiralanırsa, federal yasa veya kira sözleşmesi tarafından aksi belirtilmedikçe, yasa gereği kiralama hakkı için bir ipotek doğar (İpotek Kanununun 64.1 Maddesi, Madde 1);

- ipotek sözleşmesi kapsamında ipotek altına alınan bir arsa üzerinde bir bina veya yapı inşa edilirken, ipotek sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe ipotek bu binalar ve yapılar için geçerlidir (İpotek Kanununun 65. maddesi);

- üzerinde bir banka veya başka bir kredi kuruluşundan alınan kredi fonları veya başka bir tüzel kişi tarafından sağlanan hedefli bir krediden elde edilen fonlar kullanılarak, üzerinde bir bina veya yapı satın alınmış, inşa edilmiş veya yapım aşamasında olan, böyle bir şeyi kiralama hakkının bulunduğu bir arsa federal yasa veya anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe (İpotek Kanununun 64.2. Maddesi); satın alınan, inşa edilen veya yapım aşamasında olan bir bina veya yapı için mülkiyet haklarının devlet tescili anından itibaren arsa rehin verilmiş sayılır;

- daha önce tescil edilmiş ve tamamlanmamış bir inşaat nesnesi olarak ipotek edilmiş tamamlanmış bir mülkün mülkiyetinin tescili durumunda, ipotek yürürlükte kalır ve konusu inşaatın tamamlanması sonucu inşa edilen bina (yapı) ( İpotek Kanununun 76. maddesi);

- kiranın ödenmesi için bir arsa veya başka bir gayrimenkulün devredilmesi sırasında, kirayı alan kişi, kira ödeyenin yükümlülüğünün teminatı olarak bu mülk üzerinde rehin hakkını elde eder (Medeni Kanunun 587. maddesinin 1. fıkrası) Rusya Federasyonu);

- bir mülkün krediyle veya taksitle satın alınması durumunda kanunen ipotek doğar (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488 ve 489. maddeleri);

– geliştiricinin sahip olduğu bir arsa (kira veya alt kiralama hakkı) ve geliştiricinin (ipotek verenin) yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamak için bu arsa üzerinde inşa edilen (yaratılan) bir apartman binası ve/veya diğer gayrimenkul nesnesi Anlaşma kapsamında, anlaşmanın devlet tescili anından itibaren, ortak inşaat katılımcıları (ipotek verenler) tarafından rehin verilmiş sayılır.

Bugün, arsaların, binaların, yapıların ve konut dışı binaların ipoteğinin devlet tescili süresi 15 iş günü, konut ipoteği ise 5 iş günüdür.

1 Temmuz 2014'ten itibaren, bir ipotek sözleşmesi veya ipotek ile güvence altına alınan bir yükümlülüğü içeren bir kredi sözleşmesi devlet tesciline tabi değildir, ancak ipoteğin kendisi kanunun öngördüğü şekilde kaydedilmelidir. Konut ipoteklerinde hızlandırılmış bir kayıt süresi sağlanır - gerekli belgelerin sunulduğu tarihten itibaren beş iş günü. Kanun gereği, bir ipoteğin devlet tescili için herhangi bir devlet vergisi ödenmemektedir.

İpotek konusu taşınmazın mülkiyeti ortak ise tüm maliklerin yazılı muvafakati gerekmektedir. Diğer eşin rızasının noter tasdikli olması gerekir (İpotek Kanununun 1. maddesi, İpotek Kanununun 7. maddesi, Rusya Federasyonu Aile Kanununun 35. maddesinin 3. maddesi).

Üzerinde vesayet veya vesayet kurulan reşit olmayanların, sınırlı hukuki ehliyete sahip kişilerin veya ehliyetsiz kişilerin sahip olduğu konut veya apartman dairesi rehnedildiğinde, bu işlemin vesayet ve vesayet makamı ile görüşülmesi gerekir (İpotek Kanunu'nun 74. maddesinin 5. fıkrası). Kanun, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. Maddesi 37).

Kredi yükümlülüğünün sona ermesiyle birlikte rehin de sona ermektedir. İpoteğin sona ermesi Birleşik Devlet Siciline (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 352. Maddesi, İpotek Kanunu'nun 25. Maddesi) kaydedilmelidir. Genel bir kural olarak, bir ipotek kaydını geri almak için tescil makamına aşağıdakileri sunmak yeterlidir:

– ipotek sahibinin beyanı;

– veya rehin veren ile rehin alanın ortak başvurusu;

- veya ipotek sahibinden, ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün tam olarak yerine getirilmesine ilişkin bir notu içeren bir ipotek senedinin eşzamanlı olarak ibrazı ile ipotek verenin başvurusu. Bu işaret, yükümlülüğün yerine getirilmesine ve yerine getirilme tarihine ilişkin kelimeleri içermeli ve ayrıca ipotek sahibinin imzası ile tasdik edilmeli ve (mühür varsa) mührü ile tasdik edilmelidir (25. Maddenin 2. fıkrası) İpotek Kanunu).

İpotek kayıt defterinin itfa edilmesi durumunda ipotek iptal edilir (İpotek Kanunu 3. Madde, 25. Madde).

İpotek kaydına ilişkin giriş üç iş günü içerisinde geri ödenir (İpotek Kanunu'nun 1. Maddesi, 25. Maddesi).

İpotek tescil kaydının geri ödenmesi için herhangi bir devlet vergisi ödenmez.

Bu nedenle, ipotek geleneksel olarak borçlunun mülkiyetinde kalan, ancak bu mülkü serbestçe elden çıkarma hakkının yasaklandığı bir gayrimenkul rehni olarak anlaşılmaktadır. İpoteğin nitelikleri, rehin sözleşmesinin konusu olan, ancak taşınmaz bir şey olabilen ve bu şeye sahip olma ve kullanma hakkının ipotek veren tarafından muhafaza edilmesidir.

Natalya Shcherbinina,

baş uzman

Omsk departmanı

Rosreestr Ofisi

Omsk bölgesinde,

devlet kayıt memuru.

1. Teminat kavramı
2. Teminat türleri
3. Rehnin oluşma gerekçeleri (sözleşme ve kanun; kanuna dayalı rehin oluşumuna ilişkin örnekler);
4. Teminat konusu
5. Mal ve hakların rehin konusu olamayacağı haller: 1). haciz edilmeyen mülk; 2). taleplerin alacaklının kimliğiyle ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olması; 3). Rehin verilmesi kanunen sınırlanan veya yasaklanan mülk
6. Rehin sözleşmesinin koşulları (rehin sözleşmesinin maddi koşulları; rehin verilen mülkün satış prosedürüne ilişkin koşullar: adli veya yargısız prosedür);
7. Rehin sözleşmesi formu
8. Devlet tescili ve teminatların muhasebeleştirilmesi
9. Teminatın artıları ve eksileri
10. Adli uygulamalar ve teminatlara ilişkin sitedeki yayınlar

Yani borçlunun (rehin veren) borcunu yerine getirmemesi halinde, rehin verilen şey açık artırmada satılır ve alınan para alacaklıya (rehin verene) devredilir. Rehin alan, yükümlülüğün uygunsuz bir şekilde yerine getirilmesi durumunda, yalnızca kanunda öngörülen durumlarda rehin verilen şeyi ayni olarak alabilir.

İpotek - teminat türü Rehin verilen mülkün rehin veren tarafından rehin alanın mülkiyetine devredildiği. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda “ipotek” kavramı yoktur.

2. Teminat türleri

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu aşağıdaki teminat türlerini sağlar:

• dolaşımdaki malların rehni (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 357. maddesinin 1. fıkrası);
• rehinci dükkanındaki eşyaların rehin edilmesi (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 358. Maddesi);
• yükümlülük hakları rehni (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 358.1 - 358.8 maddeleri);
• bir banka hesap sözleşmesi kapsamında hak rehni (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 358.9 - 358.14 maddeleri);
• Tüzel kişilerin katılımcılarının haklarının rehin edilmesi (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 358.15. Maddesi);
• menkul kıymet rehni (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 358.16, 358.17. Maddeleri).

Teminat türleri aşağıdaki gerekçelerle ayırt edilir:

Rehin verilen mülkün bulunduğu yerde(Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 338. Maddesi):

• kesin rehin - mülk devri olmadan. Bir tür kesin rehin, dolaşımdaki malların rehinidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 357. Maddesi);
• ipotek - rehin verilen mülkün devredilmesiyle. Bir tür ipotek, bir rehinci dükkanındaki rehindir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 358. Maddesi).

Teminat konusuna gelince:

• mülkiyet rehni;
• hak sözü.

İpotekli taşınmazın arsa ile irtibat derecesine göre:

• gayrimenkul rehni (ipotek).

Özel bir teminat türü müteakip bir rehindir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 342. Maddesi).

3. Rehnin ortaya çıkma sebepleri

Rehin ortaya çıkma gerekçeleri, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 334.1. Maddesi ile belirlenir.

Genel kural olarak, rehin veren ile rehin alan arasında rehin şu esasa dayanılarak doğar: anlaşma. Aynı zamanda kanunla belirlenen hallerde, kanunda belirtilen hallerin gerçekleşmesi halinde rehin doğar ( yasal kefalet).

Kanuna dayalı rehnin ortaya çıkmasına örnekler

Özellikle, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun normları ve diğer federal yasalar, rehinlerin ortaya çıktığı aşağıdaki koşulları belirler:

Krediyle satılan mallar, ödeme yapılıncaya kadar satıcıya rehin edilir.

Alım satım sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, malın alıcıya devredildiği andan ödemenin yapıldığı ana kadar, kredili satılan mallar, alıcının mal bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak amacıyla satıcı tarafından rehin olarak kabul edilir. (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 488. maddesinin 5. fıkrası).

Taksitli krediyle satılan mallar satıcı tarafından rehin edilir

Bu Kanunun 488. Maddesinin 2, 4 ve 5. paragraflarında öngörülen kurallar (Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 489. Maddesinin 3. fıkrası), taksitli ödeme şartıyla kredili mal satışına ilişkin bir anlaşma için geçerlidir. .

Kira alıcısının kira bedeli karşılığında devredilen gayrimenkul üzerinde rehin hakkı

Kiranın ödenmesi için bir arsa veya başka bir gayrimenkulün devredilmesi sırasında, kirayı alan kişi, kira ödeyenin yükümlülüğünün teminatı olarak bu mülk üzerinde rehin hakkını elde eder (Medeni Kanunun 587. maddesinin 1. fıkrası). Rusya Federasyonu).

Rehin belgesi sahibi, malı rehin etme hakkına sahiptir.

Depo makbuzunun sahibi dışındaki rehin belgesi sahibi, rehin belgesi kapsamında verilen kredi tutarı ve faizi kadar malı rehin etme hakkına sahiptir. Malları rehin verirken, depo makbuzunda bununla ilgili bir not yapılır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 914. maddesinin 3. fıkrası).

Ortak inşaatta geliştiricinin arsası ve üzerindeki gayrimenkuller katılımcılara rehin ediliyor

Geliştiricinin (ipotek verenin) sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerinin yerine getirilmesini sağlamak için, sözleşmenin devlet tescili anından itibaren, ortak inşaat katılımcılarının (ipotek verenler) bir apartman binasının inşası (yaratılması) için rehinli olduğu kabul edilir. ve (veya) paylaşılan inşaat nesnelerini, geliştiricinin sahip olduğu bir arsayı veya kiralama hakkını, belirtilen arsayı ve bir apartman binasını ve (veya) diğer gayrimenkul nesnesini alt kiralama hakkını içerecek diğer gayrimenkul nesnesi bu arsa üzerinde inşa ediliyor (yaratılıyor).

Sanat tarafından belirlenen şekilde rehin. Sanat. “Ortak İnşaata Katılım” Kanununun 13 - 15'i, bir apartman binasının ve (veya) başka bir gayrimenkulün tek bir inşaat temelinde inşası (yaratılması) için yapılan tüm sözleşmelerde geliştiricinin aşağıdaki yükümlülükleri sağlanmalıdır. izin vermek:

• belirtilen Kanun ve (veya) anlaşma tarafından öngörülen durumlarda, ortak inşaatta bir katılımcının katkıda bulunduğu fonların iadesi;
• ortak inşaat nesnesini devretme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, yerine getirilmesinde gecikme veya başka bir şekilde uygunsuz şekilde yerine getirilmesi nedeniyle kayıplar için tazminat olarak ve (veya) ceza (para cezası, ceza) olarak ortak inşaat projesinde bir katılımcıya ödeme yapılması ve sözleşmeye ve (veya) federal fon kanunlarına uygun olarak kendisine bağlı olanlar (214-FZ Sayılı Kanunun 13 - 15. Maddeleri “Apartman binalarının ve diğer gayrimenkullerin ortak sermaye inşaatına katılım ve değişikliklere ilişkin değişiklikler hakkında) Rusya Federasyonu'nun bazı yasal düzenlemeleri").

Taksitle satın alınan devlet ve belediye mülkleri, ödeme yapılıncaya kadar rehin edilir.

“Taksitli olarak edinilen mülkün alıcıya devredildiği andan tam ödeme anına kadar, belirtilen mülk, bu Federal Kanun uyarınca, alıcının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak için rehin olarak kabul edilmektedir. edinilen devlet veya belediye mülkü.

Alıcı ödeme yapma sürelerini ve prosedürünü ihlal ederse, mahkemede rehin verilen mülke haciz uygulanır" (madde 6, 21 Aralık 2001 tarihli N 178-FZ kanununun 35. maddesi "Devlet ve belediye mülklerinin özelleştirilmesi hakkında" (3 Temmuz 2016'da değiştirildiği şekliyle)).

Kredi fonlarıyla satın alınan arazi rehni (ipotek)

Federal yasa veya bir anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe, bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan kredi fonları veya başka bir tüzel kişilik tarafından bu arsanın satın alınması için sağlanan hedefli bir krediden elde edilen fonlar kullanılarak edinilen bir arsa, şu andan itibaren rehin verilmiş sayılır. borçlunun bu arsa üzerindeki mülkiyetinin devlet tescili (64.1 "İpotek (gayrimenkul ipoteği)" maddesinin 1. fıkrası).

Kredi fonlarıyla satın alınan veya inşa edilen konutların rehni (ipotek)

"Tamamen veya kısmen bir bankadan veya başka bir kredi kuruluşundan alınan kredi fonları veya başka bir tüzel kişilik tarafından belirtilen konut binalarının satın alınması veya inşası için sağlanan hedefli bir krediden alınan fonlar kullanılarak satın alınan veya inşa edilen konut binaları, devlet tescili anından itibaren rehin verilir. Birleşik Devlet Emlak Sicilindeki ipoteğin" (Madde 1, 16 Temmuz 1998 N 102-FZ Kanununun 77. Maddesi (3 Temmuz 2016'da değiştirildiği şekliyle) "İpotek üzerine (gayrimenkul rehni)".

Borçlu bir kuruluşun mülküne haciz yapılmasını yasaklayan hukuk kuralları, örneğin aşağıdaki federal kanun maddelerinde yer almaktadır:

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu:

• . Dini bir örgütün mülkiyeti
• . Emanet sözleşmesinin taraflarının gereksinimlerine göre mülkün haczedilmesinin özellikleri
• . Güvence altında tutulan mülklerin ayrılması
• . Gizli bir buluşa ilişkin münhasır hak

2). Gereksinimler alacaklının kimliğiyle ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır

• Madde 21. Koğuşun mülkiyet haklarının kullanılmasını etkileyen vesayet ve vesayet makamının ön izni

Genel bir kural olarak, yasa veya anlaşmanın noter tasdikli bir rehin sözleşmesi () öngörmemesi dışında, bir rehin sözleşmesinin basit yazılı biçimde (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 160, 161. maddeleri) yapılması gerekir.

Rehin sözleşmesinin şekline ilişkin belirlenen kurallara uyulmaması, geçersizliğini gerektirir.

8. Devlet tescili ve teminatların muhasebeleştirilmesi

Rehnin devlet tescili ve muhasebesi, hem rehin alanın hem de üçüncü kişilerin haklarını sağlamak amacıyla yapılır.

Bir rehin sözleşmesinin zorunlu devlet kaydı aşağıdaki durumlarda kurulur ():

• kanuna uygun olarak, belirli bir kişinin mülk sahipliğini teyit eden haklar devlet tesciline tabi ise (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 8.1. Maddesi);
• rehnin konusu bir limited şirketin katılımcısının (kurucusunun) hakları ise (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 358.15. Maddesi).

Rehin verilen diğer mülkler için farklı kurallar geçerlidir.

Menkul kıymet rehini ilişkisi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun (“Menkul Kıymet Rehni”) 358.16. Maddesi hükümleriyle düzenlenmektedir.

Bir banka hesap sözleşmesi kapsamındaki hakların rehin edilmesine ilişkin bilgiler, Sanat kurallarına uygun olarak dikkate alınır. 358.11 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu.

Taşınır mülk rehni ile ilgili bildirimlerin kaydı, noterler mevzuatı tarafından belirlenen şekilde tutulur (bkz. Rusya Federasyonu noterler mevzuatının Temelleri Bölüm XX.1 "Taşınır mal rehni ile ilgili bildirimlerin kaydı") ).

Rehin alan, üçüncü şahıslarla ilişkilerinde, üçüncü şahsın bunu bildiği veya bilmesi gerektiği durumlar hariç, ancak rehnin tesciline giriş yaptığı andan itibaren kendisine ait rehin hakkına başvurma hakkına sahiptir. Daha önce rehnin varlığı. Muhasebe kaydının bulunmaması, rehin verenin rehin alanla ilişkisini etkilemez.

Aşağıdaki durumlarda rehin bildiriminde değişiklik yapılmasına izin verilir:

• rehinle ilgili bilgiler değiştiğinde (eşyayla ilgili değişiklikler, eşyanın değeri, yükümlülüklerin yerine getirilmesi için son tarih vb.);
• Teminat ilişkisinin sona ermesi üzerine. Rehin bildirimini değiştirme veya rehni feshetme prosedürü hükümlerle daha ayrıntılı olarak düzenlenmiştir (Rusya Federasyonu Noterler Hakkında Mevzuatın Temelleri Madde 103.6).

9. Teminatın artıları ve eksileri

Teminatın artıları ve eksileri aşağıdaki gibidir.

1. Borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, alacaklının rehin verilen mülkten tatmin olacağına dair belirli garantiler.

2. Rehnin konusu herhangi bir mülk olabilir: taşınır ve taşınmaz, banka hesap sözleşmesi kapsamındaki haklar, mülkiyet hakları, münhasır haklar, kayıtlı sermayedeki paylar, hisseler. Yukarıda istisnalar hakkında yazdık.

3. Rehin alanın yükümlülükleri tercihen diğer alacaklılar önünde yerine getirilir (yani, önce rehin alanın talepleri karşılanır ve ancak daha sonra rehinle güvence altına alınmayan talepler karşılanır).

4. Rehin alanın izni olmaksızın rehin verilen malın elden çıkarılması yasaktır ve bu yasağın ihlal edilmesi halinde, malın iyi niyetli bir alıcıya devredilmesi halinde dahi rehin sona ermez.

5. Rehin konusu, rehin verenin gelecekte elde edeceği eşya ve mülkiyet hakları olabilir. Bu durumda rehin hakkı, rehin alanın ilgili mal veya hakkı elde ettiği andan itibaren doğar.

6. Rehin sözleşmesinde rehin veren yalnızca borçlunun kendisi değil aynı zamanda üçüncü bir kişi de olabilir. Yani, borçlunun borcunu güvence altına almak için herkes, malını rehin verebilir.

7. Rehin (yani bir şeyin rehin alana devredilmesiyle ilgili rehin), fiziksel olarak rehin verilen mülk alacaklı-rehin alan tarafta bulunduğundan yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlama konusunda daha fazla garanti sağlar.

8. Alacaklının tüm masrafları, rehin verilen şeyin değerinden ödenir - faiz, cezalar, icrada gecikmeden kaynaklanan zararlar ve ayrıca rehin alanın bakımı ve tahsili için gerekli olan masraflar (Madde 337). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu).

Teminatın dezavantajları aşağıdaki durumları içerir:

1. Rehinli taşınır malın rehin alacaklısına devredilmemesi halinde, rehinli bir karşı tarafın onu elden çıkarma ihtimali vardır, bu da yeni sahibinin ve yerinin tespit edilememesine ve bunun sonucunda da satılmasının imkânsızlaşmasına neden olabilir. açık artırmada mülk.

2. Rehin verilen mülkün haczedilmesi ve icra memurları tarafından müzayedede satılması prosedürü oldukça emek yoğun ve uzundur, bu da elbette alacaklının mali durumunun derhal eski haline getirilmesine yol açmaz.

10. Siteye ilişkin hukuki uygulamalar ve teminatlara ilişkin yayınlar

• Ortak inşaata katılım sözleşmesi kapsamındaki daireler bir bankaya rehin verilemez (Uygulamanın Gözden Geçirilmesinin 15. maddesi..., Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Başkanlığı tarafından 4 Aralık 2013 tarihinde onaylanmıştır)
• Kredi sözleşmesinin hem rehin hem de garanti ile güvence altına alınması durumunda, bir teminat yönteminin sona ermesi diğerinin geçerliliğini sona erdirmez (Yargısal Uygulamanın Gözden Geçirilmesinin 6. maddesi..., Yüksek Mahkeme Başkanlığı tarafından onaylanmıştır). Rusya Federasyonu Mahkemesi, 22 Mayıs 2013)
• Bir kredi sözleşmesi kapsamında teminat olarak verilen gayrimenkulün haczedilmesi (22 Mayıs 2013 tarihinde Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Başkanlığı tarafından onaylanan Adli Uygulama İncelemesinin 12. maddesi...)
• AHML'nin kredi sözleşmesi kapsamında borç tahsilatı talep beyanına itirazlar, rehinli mülkün haczi