تعهد به حکم قانون چیست؟ وثیقه ملکی

قائم مقام معاونت حقوقی فعالیت های اعتباری و سرمایه گذاری آلفا بانک

دلایل پیدایش حق رهن، جزء اول

وثیقه به حکم قانون. 1

تعهد به موجب قرارداد. یازده

شرایط موضوع وثیقه. 14

شرایط ارزیابی وثیقه. 17

شرایط ماهیت، اندازه و مهلت اجرای تعهد اصلی. 22

طبق بند 3 هنر. 334 قانون مدنی فدراسیون روسیه، تعهد به موجب توافقنامه ایجاد می شود. قانون نیز بر اساس قانون با وقوع شرایطی که در آن مشخص شده است، در صورتی که قانون تصریح کند که چه اموالی و برای اطمینان از انجام چه تعهدی در قانون شناخته شده است، ایجاد می شود. قواعد قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد تعهد ناشی از توافقنامه به طور متناظر در مورد تعهد ناشی از قانون اعمال می شود، مگر اینکه در قانون خلاف آن مقرر شده باشد.

وثیقه به حکم قانون

موارد نسبتا کمی وجود دارد که قانون دارایی را به عنوان وثیقه به رسمیت می شناسد تا از اجرای صحیح تعهد اولیه مربوطه اطمینان حاصل شود. چنین مواردی در قانون مدنی فدراسیون روسیه، قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد"، قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"، قانون فدرال "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی" تنظیم شده است. و سایر املاک و مستغلات ...»، قانون فدرال «در مورد خصوصی سازی اموال دولتی و شهری»، کد حمل و نقل تجاری فدراسیون روسیه، یعنی:

مگر اینکه در قرارداد خرید و فروش طور دیگری مقرر شده باشد، از لحظه ای که کالا به خریدار منتقل می شود و تا زمان پرداخت، کالاهای فروخته شده به صورت نسیه توسط فروشنده به عنوان وثیقه شناخته می شوند تا اطمینان حاصل شود که خریدار به تعهد خود برای پرداخت هزینه کالا عمل می کند (بند 5 ماده 488 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

از آنجا که، بر اساس بند 3 از هنر. 489 قانون مدنی فدراسیون روسیه، مفاد بند 5 هنر. 488 قانون مدنی فدراسیون روسیه، پس، مگر اینکه در قرارداد خرید و فروش به نحو دیگری مقرر شده باشد، از لحظه انتقال کالا به خریدار و تا زمان پرداخت، کالاهایی که به صورت اعتباری با شرط پرداخت اقساطی فروخته می شوند، شناسایی می شوند. به عنوان متعهد شده توسط فروشنده برای اطمینان از ایفای تعهد خریدار به پرداخت هزینه کالا.

همچنین بند 6 از هنر. 35 قانون فدرال "در مورد خصوصی سازی املاک دولتی و شهری" مقرر می دارد که از لحظه انتقال به خریدار اموال دولتی یا شهرداری که به ترتیب خصوصی سازی به صورت اقساطی خریداری شده و تا زمان پرداخت کامل، ملک مشخص شده است. به عنوان متعهد شناخته شده برای اطمینان از انجام تعهدات خریدار برای پرداخت ملک دولتی یا شهرداری.

خریدار اجاره به هنگام انتقال قطعه زمین یا سایر اموال غیر منقول برای پرداخت اجاره بها به عنوان ضمانت التزام اجاره دهنده نسبت به این ملک حق رهن پیدا می کند (بند 1 ماده 587 قانون مدنی ). فدراسیون روسیه)؛ مگر اینکه در قانون فدرال یا توافق نامه دیگری مقرر شده باشد، قطعه زمینی که با استفاده از وجوه اعتباری از بانک یا سایر سازمان های اعتباری یا وجوه حاصل از وام هدفمند ارائه شده توسط شخص حقوقی دیگر برای دستیابی به این قطعه زمین به دست آمده است، از همان لحظه تعهد تلقی می شود. ثبت نام دولتی از مالکیت وام گیرنده این قطعه زمین. اگر قطعه زمین مربوطه اجاره داده شود، به موجب قانون، وام مسکن برای حق اجاره ایجاد می شود، مگر اینکه توسط قانون فدرال یا قرارداد اجاره به گونه دیگری تعیین شده باشد (ماده 64.1 قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"، از این پس به عنوان قانون رهن ) مگر در مواردی که قانون فدرال یا توافق نامه دیگری مقرر کرده باشد، قطعه زمینی که در آن با استفاده از وجوه اعتباری بانک یا سازمان اعتباری دیگر یا وجوه حاصل از وام هدفمند ارائه شده توسط یک شخص حقوقی دیگر، ساختمان یا سازه ای در آن به دست آمده، ساخته شده یا تحت آن است. ساخت و ساز، یا حق اجاره چنین زمینی از لحظه ثبت دولتی مالکیت یک ساختمان یا سازه به دست آمده، ساخته شده یا در حال ساخت یا از لحظه ای که سازمان ثبت دولتی حقوق را دریافت می کند، در گرو تلقی می شود. راهن و متعهد در مورد انعقاد قرارداد وام (قرارداد وام با شرط استفاده مورد نظر) با ضمیمه قرارداد مشخص شده (ماده 64.2 قانون رهن). مگر در مواردی که قانون فدرال یا توافق نامه دیگری مقرر کرده باشد، خانه یا آپارتمان مسکونی که به طور کامل یا جزئی با استفاده از وجوه اعتباری یک بانک یا سایر سازمان های اعتباری یا وجوه حاصل از وام هدفمند ارائه شده توسط شخص حقوقی دیگر برای خرید یا ساخت و ساز به دست آمده یا ساخته شده است. خانه یا آپارتمان مسکونی از لحظه ثبت دولتی مالکیت وام گیرنده بر یک خانه مسکونی یا آپارتمان در گرو تلقی می شود (ماده 77 قانون رهن). برای اطمینان از انجام تعهدات سازنده طبق قرارداد، از لحظه ثبت نام دولتی قرارداد، شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک دارای یک قطعه زمین برای ساخت (ایجاد) یک ساختمان آپارتمان و (یا) دیگر در نظر گرفته می شوند. شی املاک و مستغلات، که شامل اشیاء ساختمانی مشترک، به عنوان وثیقه، متعلق به توسعه‌دهنده به‌عنوان حق مالکیت، یا حق اجاره یک قطعه زمین مشخص و یک ساختمان آپارتمانی و (یا) سایر املاک و مستغلات در حال ساخت (ایجاد) خواهد بود. در این قطعه زمین (بند 1 قاشق غذاخوری. 13 قانون فدرال "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک و مستغلات ...")؛ پس از ثبت دولتی مالکیت توسعه‌دهنده بر یک شی ساخت‌وساز ناتمام، چنین شی ساخت‌وساز ناتمام از لحظه ثبت دولتی مالکیت توسعه‌دهنده بر چنین شیئی به شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک متعهد می‌شود (بند 2، ماده 13 قانون). قانون فدرال "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک و مستغلات ...")؛ پس از ثبت نام دولتی مالکیت توسعه دهنده از محل های مسکونی و (یا) غیر مسکونی موجود در یک ساختمان آپارتمان و (یا) سایر املاک و مستغلات که ساخت و ساز (ایجاد) آن با مشارکت وجوه شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک انجام شده است. ، این اماکن از لحظه ثبت نام دولتی مالکیت توسعه دهنده بر چنین اماکنی به عنوان متعهد به ساخت و ساز مشترک شرکت کنندگان در نظر گرفته می شود (بند 3 ، ماده 13 قانون فدرال "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک و مستغلات ... ”)؛ هنگام وثیقه (دعا) ، اگر بدهکار متعهد تعهد خود را قبل از اینکه متعهد تعهد تضمین شده توسط وثیقه را انجام دهد ، انجام دهد ، هر آنچه که توسط متعهد دریافت می شود موضوع وثیقه می شود (بند 1 ماده 58 قانون روسیه. فدراسیون "در تعهد")؛ حق دریایی در مورد الزامات برای مالک کشتی مشخص شده در هنر. 367 کد حمل و نقل تجاری فدراسیون روسیه.

برای وثیقه ای که به موجب قانون به وجود می آید، هیچ توافقی بین متعهد و متعهدله لازم نیست، مبنای پیدایش حق رهن، خود قانون و شرایطی است که قانون، طرفین را با رابطه وثیقه ای مقید می کند.

در این صورت، طرفین می توانند در مواردی که قانون چنین حقی را پیش بینی کرده است، با توافق، وقوع تعهد ناشی از قانون را منتفی کنند. طبق بند 4 هنر. 421 قانون مدنی فدراسیون روسیه، در مواردی که شرط قرارداد توسط یک هنجار پیش بینی شده باشد که تا آنجا که توافق طرفین خلاف آن را تعیین نکرده باشد (هنجار غیرقانونی)، طرفین می توانند با توافق خود ، کاربرد آن را حذف کند یا شرطی متفاوت از آنچه در آن پیش بینی شده است ایجاد کند. طرفین توافق نامه خرید و فروش کالا به صورت اعتباری، از جمله با شرط پرداخت اقساطی (هنجار غیرقانونی بند 4 ماده 488 قانون مدنی فدراسیون روسیه)، و همچنین طرفین اعتبار توافق نامه یا وام هدفمند برای خرید یک قطعه زمین، ساختمان، می تواند وثیقه را در روابط آنها (ساختمان ها، سازه ها)، ساختمان مسکونی، آپارتمان یا ساخت و ساز آنها حذف کند (هنجارهای غیرمجاز مواد 64.1، 64.2، 77 وام مسکن فدرال. در این مورد، طرفین می توانند مستقیماً شرط کنند که فروشنده (بستانکار، وام دهنده) دارای حق وثیقه در ملک مربوطه باشد.

طرفین می توانند در هر زمان با انعقاد قرارداد وثیقه مناسب، تعهدی را که به موجب قانون ایجاد شده است، به وثیقه قراردادی تبدیل کنند. در این صورت از لحظه انعقاد قرار وثیقه، وثیقه ناشی از قرارداد محسوب می شود.

یک ویژگی جالب این است که وثیقه املاکی که به موجب قانون بوجود آمده است (حق اجاره املاک و مستغلات که نیاز به ثبت نام دولتی دارد، به استثنای شرکت ها به عنوان مجتمع های ملکی) می تواند با صدور توسط راهن گیرنده مربوطه تأیید شود. وام مسکن (بند 1، ماده 13 قانون فدرال "در مورد رهن" (رهن املاک و مستغلات)"). در این صورت، وثیقه ناشی از عقد تلقی نمی شود (چون در این مورد قراردادی وجود ندارد)، بلکه همچنان به عنوان وثیقه ناشی از قانون تلقی می شود.

هنگامی که تعهدی در رابطه با املاک و مستغلات به موجب قانون ایجاد می شود، ثبت دولتی آن در سیستم ثبت دولتی واحد حقوق املاک و معاملات با آن انجام می شود. با توجه به الزامات عمومی بند 1 هنر. 131 قانون مدنی فدراسیون روسیه و هنجار ویژه بند 2 هنر. در ماده 20 قانون فدرال در مورد وام مسکن، وام مسکن طبق قانون مشمول ثبت ایالتی است.

از این نظر، شناسایی وام مسکنی که به موجب قانون در حین ثبت نام دولتی توافق نامه برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک یک ساختمان آپارتمان یا سایر املاک و مستغلات به وجود آمده است، برای مرجع ثبت کننده دشوار نیست. همزمان با ثبت ایالتی موافقتنامه، مرجع ثبت، بار را در رابطه با قطعه زمین متعلق به توسعه دهنده که ساخت و ساز در آن انجام می شود، یا حق اجاره چنین قطعه ای به صورت رهن به نفع شرکت کننده در ساخت و ساز را ثبت می کند. هنگام ثبت دولتی حقوق مالکیت توسعه‌دهنده در یک پروژه ساخت‌وساز ناتمام یا مکان‌هایی در یک پروژه املاک و مستغلات تمام شده (ساخت‌وساز کامل)، مرجع ثبت این واقعیت را نیز ثبت می‌کند که به نفع کسانی که در ایالت متحد ثبت شده‌اند وام مسکن دارند. ثبت نام شرکت کنندگان در ساخت و ساز به موجب بند 1 هنر در هنگام ثبت دولتی تعهد نباید مشکلات خاصی ایجاد شود. 587 قانون مدنی فدراسیون روسیه به نفع خریدار سالیانه.

وقتی صحبت از تعهدات ناشی از هنر می شود، موضوع متفاوتی است. 64.1، 64.2، 77 قانون رهن، زمانی که ملک تحمیلی با وجوه قرض گرفته شده خریداری یا ساخته شده است. مرجع ثبت کننده همیشه نمی تواند بر اساس اسناد ارائه شده در هنگام ثبت دولتی ظهور (انتقال به متعهد کننده) حق مالکیت املاک و مستغلات، شرایط مشخصی را که ظهور حق وثیقه با آن همراه است، تعیین کند. در صورتی که مرجع ثبت هیچگونه دلیلی برای ثبت دولتی رهن به موجب قانون نیافته باشد، مرتهن حق دارد با ارائه درخواست به مرجع ثبت، چنین ثبتی را مطالبه کند.

این نوع وضعیت حقوقی در رویه داوری منعکس شده است (بند 9 بررسی شیوه رسیدگی دادگاه های داوری در مورد اختلافات مربوط به قرارداد وام مسکن ، نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه).

دادگاه داوری طفره رفتن مرجع ثبت از پذیرش اسناد برای ثبت رهن قانونی را غیرقانونی تشخیص داد. مطابق با قوانین بند 2 هنر. 20 قانون رهن، رهن به موجب قانون مشمول ثبت دولتی است که توسط مرجع ثبت بدون ارائه درخواست جداگانه و بدون پرداخت هزینه برای ثبت دولتی انجام می شود. از آنجایی که بر خلاف بند دو بند 2 هنر. 20 مرجع ثبت در زمان ثبت مالکیت شرکت سهامی بر اماکن غیرمسکونی تملک شده، به موجب قانون، ثبت دولتی رهن را انجام نداده است، بانک به عنوان دارنده وام مسکن به موجب قانون، حق درخواست به مرجع ثبت برای ثبت نام ایالتی.

در هنگام ثبت انتقال مالکیت املاکی که تحت قرارداد خرید و فروش به صورت اعتباری (از جمله با شرط پرداخت اقساطی) به دست آمده است، مشکلات در شناسایی حق نوظهور وثیقه نیز امکان پذیر است. به عنوان مثال، گاهی اوقات برای مرجع ثبت تعیین شرایط خاص معامله پرداخت و یافتن اینکه آیا املاک در زمان ثبت دولتی انتقال مالکیت پرداخت شده است یا خیر، دشوار است. از این نظر، به طرفین توصیه می شود در قرارداد خرید و فروش حق رهنی که منعقد می کنند، شرایطی را که با وقوع آن مرتبط است، با دقت بیشتری ذکر کنند.

لازم به ذکر است که تعهد ناشی از قانون (بند 5 ماده 488، بند 3 ماده 489 قانون مدنی فدراسیون روسیه) در رابطه با کالاهایی که تحت قرارداد خرید و فروش اعتباری فروخته شده است (از جمله با شرط پرداخت اقساط)، رویه بسیار بحث برانگیزی دارد.

قرارداد خرید و فروش به قدری در معاملات مدنی مورد استفاده قرار می گیرد که گاهی اوقات شک می شود که آیا چنین تعهدی در همه موارد "کار می کند". از این گذشته ، موضوع خرید و فروش می تواند موارد مختلفی باشد و به موجب بند 4 هنر. 454 قانون مدنی فدراسیون روسیه - و حقوق مالکیت. اگر چیزی به طور جداگانه تعریف نشده باشد، طرفین قرارداد خرید و فروش ممکن است خود را به نشان دادن ویژگی‌های عمومی کالای خرید و فروش محدود کنند، بدون اینکه آن را به گونه‌ای شناسایی کنند که بتوان آن را از سایر موارد متعلق به آن متمایز کرد. خریدار. این امر به ویژه در مورد اموالی که فقط با معیارهایی (وزن، حجم و غیره) قابل تعیین هستند صادق است. تعیین اینکه در مورد چه نوع دارایی صحبت می کنیم (که هنوز در اختیار خریدار است یا از آن استفاده کرده یا به شخص دیگری منتقل کرده است) می تواند بسیار دشوار و گاهی غیرممکن باشد. در این موارد، اموالی که فروشنده آن را به خریدار منتقل کرده و به وثیقه وی رجوع می‌کند، به دلیل عدم وجود علائم مبیع، قابل امتناع است. علاوه بر این، به موجب هنر. 223 قانون مدنی فدراسیون روسیه، طرفین قرارداد خرید و فروش ممکن است در مورد انتقال مالکیت کالا نه در زمان انتقال کالا، بلکه در لحظه ای دیگر پس از انتقال کالا توافق کنند. به عنوان مثال، در زمان پرداخت). در این صورت حق رهن نیز به وجود نمی آید. اما مهمترین نقش در پیدایش حق وثیقه، اراده طرفین است که با هدف ایجاد روابط اعتباری تحت شرایط قرارداد خرید و فروش است. در نتیجه، داوری های مربوط به ادعاهای فروشنده بر اساس حق حبس قانونی، بسیار مورد به مورد هستند و کاملاً به شرایط خاص مورد بستگی دارند.

مثال:

در تصمیم دادگاه داوری فدرال ناحیه شمال غربی مورخ 01/01/2001 در پرونده شماره A/2007 در مورد وصول بدهی تحت قرارداد خرید و فروش تجهیزات پردازش ماهی و توقیف تجهیزات فروخته شده ، هیئت قضایی از اقدامات قضایی دادگاه های بدوی در مورد جمع آوری بدهی برای پرداخت تجهیزات و امتناع از طرح مجازات علیه وی حمایت کرد. همانطور که از مواد پرونده بر می آید، بر اساس قرارداد خرید و فروش، فروشنده مالکیت تجهیزات مستعمل و غیرقابل استفاده را طبق لیست ضمیمه قرارداد به خریدار منتقل می کند و خریدار تجهیزات مشخص شده را می پذیرد و متعهد می شود قیمت مناسب را بپردازد. برای این. بر اساس شرایط قرارداد، انتقال تجهیزات توسط فروشنده و پذیرش تجهیزات توسط خریدار تا زمان انعقاد قرارداد واقعاً انجام شده است. همچنین در مفاد قرارداد پیش بینی شده است که تعهد نقدی خریدار منوط به پرداخت به میزان مناسب از طریق حواله بانکی با انتقال به حساب بانکی فروشنده ظرف سه روز پس از امضای قرارداد می باشد. بر اساس این شرایط معامله، دادگاه ها فروشنده را دارای حق رهن ندانسته اند که وی به آن اشاره می کند. با توجه به رای دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه /08، هیچ تخلفی از قوانین ماهوی توسط دادگاه ها وجود نداشت و از انتقال مواد پرونده به هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه خودداری شد.

مطابق با قطعنامه دادگاه داوری فدرال منطقه خاور دور در تاریخ 1 ژانویه 2001 در پرونده شماره F03-A73/06-1/4956، دادگاه با احراز شرایط مربوط به پرداخت کمتر از 50٪ خریدار هزینه املاک و مستغلات، که نشان دهنده نقض قابل توجه خریدار از شرایط قرارداد خرید - فروش است، به این نتیجه رسید که طبق ماده 450 قانون مدنی فدراسیون روسیه، دلایلی برای برآورده کردن خواسته های شاکی وجود دارد. برای فسخ قرارداد در همان زمان ، دادگاه مفاد بند 5 این ماده را در مورد روابط حقوقی بحث برانگیز اعمال کرد. 488 قانون مدنی فدراسیون روسیه، بر اساس آن، هنگامی که کالا قبل از پرداخت به خریدار منتقل می شود، کالای فروخته شده به عنوان وثیقه نزد فروشنده شناخته می شود تا اطمینان حاصل شود که خریدار تعهد خود را برای پرداخت کالا انجام می دهد. دادگاه همچنین اشاره کرد که مطابق با مفاد قانون فدرال "در مورد ورشکستگی (ورشکستگی)" در مرحله گشایش دادرسی ورشکستگی علیه شاکی، انجام معاملاتی که مربوط به بازپرداخت تعهدات بدهکار به طلبکاران ورشکستگی نیست. ارائه نشده است. طبق تصمیم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه /07، هیچ دلیلی برای بررسی پرونده از طریق بررسی نظارتی ایجاد نشد.

شاید در عمل بحث برانگیزتر تعهدی باشد که در بند 1 این هنر ایجاد شده است. 58 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد". ما در مورد وضعیتی صحبت می کنیم که در آن حقی (دعای) به بدهکار به عنوان وثیقه منتقل می شود که توسط او یعنی مدیون در مدت اعتبار وثیقه محقق می شود. قانون می گوید هر چیزی که متعهد دریافت می کند موضوع گرو می شود. بنابراین، وثیقه اولیه حق (دعا) به بدهکار، ناشی از قرارداد وثیقه، نسبت به اموال دریافتی متعهد تحت این حق (دعا) به وثیقه (به حکم قانون) تبدیل می شود.

تأثیر این هنجار حقوقی در درجه اول با این واقعیت مورد مناقشه قرار می گیرد که قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" قبل از لازم الاجرا شدن قانون مدنی فدراسیون روسیه تصویب شده است و بنابراین به دلیل الزامات هنر. 4 قانون فدرال 01.01.2001 "در مورد لازم الاجرا شدن بخش یک قانون مدنی فدراسیون روسیه" باید در بخشی که با آن مغایرت ندارد معتبر باشد. خود قانون مدنی فدراسیون روسیه هنگام تنظیم وثیقه حقوق مالکیت، هنجار قانونی مشابهی را پیش بینی نکرده است، اما نهاد وثیقه اموالی را که متعهد در آینده به دست خواهد آورد (بند 6 ماده 340 قانون) حفظ کرده است. قانون مدنی فدراسیون روسیه). به این دلایل، اعمال مثبت مفاد بند 1 هنر. ماده 58 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" عملاً در عمل قضایی و داوری یافت نمی شود و کاملاً در اعمال هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه وجود ندارد.

لازم به ذکر است که وثیقه اموالی که متعهد در آینده به دست خواهد آورد و حق رهن نسبت به اموال دریافتی تحت حق وثیقه (دعا) تفاوت های چشمگیری دارند. اولاً ودیعه اموالی که راهن در آینده به دست می آورد کاربرد وسیع تری دارد. به عنوان مثال، موضوع تعهد به مفهوم بند 6 ماده. 340 قانون مدنی فدراسیون روسیه می تواند به چیزی تبدیل شود که نه تنها توسط پیمانکار به دستور مشتری (رهن) بلکه توسط خود متعهد ساخته شده است. در حالی که پیدایش حق رهن به موجب هنر. ماده 58 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" برای یک کالای ساخته شده تنها در یک معامله قراردادی می تواند ایجاد شود که حقوق ادعای مشتری در برابر پیمانکار موضوع تعهد اولیه باشد. و اگر وثیقه چیز آتی تا حصول آن پدید نیاید، در هنگام رهن (دعا) وثیقه به حق وثیقه (دعا) تسری می یابد و بنابراین قبل از اجرای آن توسط مدیون متعهد، می توان آن را به روش معمول برای وثیقه سلب کرد.

موقعیت قانونی این است که بند 1 هنر. 58 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" با قانون مدنی فدراسیون روسیه در تضاد است ، به نظر ما کاملاً قابل توجیه نیست. در واقع، به این واقعیت خلاصه می شود که مقررات قانون حاوی موارد وقوع تعهد، به دلیل واقعیت تصویب آنها در قانون مدنی فدراسیون روسیه، باید بی اعتبار اعلام شود. در عین حال، این نتیجه گیری از محتوای هنر حاصل نمی شود. 4 قانون فدرال 01.01.2001 "در مورد لازم الاجرا شدن بخش یک قانون مدنی فدراسیون روسیه" و نه از معنای آن.

قانون مدنی فدراسیون روسیه خود امکان تعهد ناشی از قانون را فراهم می کند. طبق بند 3 ماده 334 قانون مدنی فدراسیون روسیه ، وثیقه در صورت ایجاد شرایط در آن به قوت قانون ایجاد می شود ، در صورتی که قانون مشخص کند چه اموالی و برای اطمینان از انجام چه تعهدی به عنوان وثیقه شناخته شده است. از بند 1 هنر. 58 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" مستلزم تمام این شرایط است که توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه مورد نیاز است. بنابراین، حق وثیقه بر حق وثیقه (دعا) دریافت شده توسط متعهد، مقرر در بند 1 هنر. 58 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" باید جاری در نظر گرفته شود.

استفاده از چنین وثیقه ای دوباره با مشکل شناسایی موضوع وثیقه و اموال قابل تحقق آن پیچیده می شود. در اغلب موارد، متعهد حق مطالبه پولی را به عنوان وثیقه به متعهد منتقل می کند و از آنجا که پول به عنوان وسیله پرداخت نمی تواند موضوع وثیقه قرار گیرد، وجوه پرداخت شده توسط مدیون راهن به عنوان وثیقه دریافت نمی شود. . طبق بند 2 هنر. 58 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد"، هنگام دریافت مبالغی از بدهکار خود برای انجام تعهد، متعهدکننده موظف است به درخواست متعهد، مبالغ مربوطه را برای انجام تعهد تضمین شده توسط شرکت انتقال دهد. وثیقه، مگر اینکه در قرارداد وثیقه طور دیگری مقرر شده باشد. اعمال بند 1 هنر. 58 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد" در صورتی مرتبط می شود که حق (ادعا) بدهکار برای دریافت کالا یا نتایج کار انجام شده در ابتدا تعهد شده باشد. و از آنجایی که رویه قضایی و داوری در مورد چنین وثیقه ای کاربرد مثبتی پیدا نکرده است، این وثیقه در مواردی که استفاده از آن خطرات حقوقی قابل توجهی برای رهن ندارد باید با احتیاط مورد استفاده قرار گیرد.

وام مسکن دریایی باید از وام مسکن دریایی (رهن کشتی دریایی) متمایز شود. اگر هنگام رهن یک کشتی دریایی ، ما در مورد تعهد ثبت شده صحبت می کنیم ، عمدتاً با توافق طرفین برای اطمینان از انجام تعهدات مدنی ، پس حق دریایی یک نهاد خاص از قوانین بین المللی دریایی است که در سیستم حقوقی روسیه اجرا می شود.

فدراسیون روسیه به کنوانسیون بین‌المللی حق رهن و حق رهن دریایی در سال 1993 (قانون فدرال 01/01/2001) ملحق شد. بر اساس مفاد این کنوانسیون، قوانین مربوط به حق حبس دریایی در قانون حمل و نقل تجاری فدراسیون روسیه منعکس شده است. ماده 367 این قانون مقرر می‌دارد که حق دریایی کشتی تأمین می‌شود الزامات برای مالک کشتی در رابطه با:

مهلت انجام تعهد اصلیتعیین شده توسط تاریخ تقویم مربوطه که توسط بدهکار و طلبکار در معامله ای که منعقد کرده اند تعیین می شود، یا با انقضای مدت زمانی مشخص شده توسط آنها که بر حسب سال، ماه، هفته، روز یا ساعت محاسبه می شود، یا با نشان دادن یک رویداد تعیین می شود. که ناگزیر باید رخ دهد (ماده 190 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

ممکن است مواردی وجود داشته باشد که معامله ای حاوی شرایط ادعای پولی اصلی شامل مهلت های انجام آنها توسط بدهکار نباشد. طبق بند 2 هنر. 314 قانون مدنی فدراسیون روسیه، در مواردی که تعهد مهلتی برای اجرای آن پیش بینی نمی کند و شامل شرایط تعیین این مدت نمی شود، باید در مدت زمان معقولی پس از ایجاد تعهد انجام شود. تعهدی که در مدت معقول ایفا نمی شود و همچنین تعهدی که مدت اجرای آن در لحظه مطالبه تعیین می شود، بدهکار مکلف به انجام آن است. ظرف هفت روز از تاریخی که طلبکار تقاضای اجرای آن را تسلیم می کندمگر اینکه تعهد به انجام در زمان دیگری از قانون، سایر اعمال حقوقی، شرایط تعهد، عرف تجارت یا اصل تعهد ناشی شود.

بنابراین، عدم وجود شرایط در معامله منعقده بین مدیون و بستانکار در مورد مهلت تحقق مطالبه پولی اصلی، به خودی خود بیانگر لزوم تصریح آن در قرارداد وثیقه در این مورد، مهلت تحقق خواسته اصلی نیست تعهد توسط بند 2 هنر تنظیم می شود. 314 قانون مدنی فدراسیون روسیه. به منظور حفظ منافع متعهد شخص ثالث که به موجب مطالبه پولی اصلی (تعهد اصلی) بدهکار نیست، توصیه می شود در قرارداد وثیقه مدت اعتبار قرارداد وثیقه یا مدت دیگری که محدودیت زمانی را محدود می کند، ذکر شود. حق متعهد برای تصرف در اموال وثیقه. اگر مهلت ایفای تعهد اصلی در لحظه مطالبه تعیین شود، ذکر مدت اعتبار قرارداد وثیقه ضروری به نظر می رسد.

اگر معامله ای بین بدهکار و طلبکار تحت شرایطی منعقد شده باشد (ماده 157 قانون مدنی فدراسیون روسیه) و این در تعیین اندازه و (یا) مهلت اجرای تعهد پولی اصلی از اهمیت زیادی برخوردار است ، این موارد شرایط باید مشخص شود.

اگر وثیقه چندین ادعای پولی اساسی را تأمین کند، هر یک از این مطالبات مشمول شرح است.

دعاوی پولی موجود و احتمالی آتی علیه بدهکار مشمول شرح است که با توافق طرفین قرارداد وثیقه، جزء مطالبات پولی اصلی تضمین شده توسط وثیقه قرار می گیرد.

طرفین قرارداد وثیقه در هنگام تأمین یک تعهد پولی اصلی که به عنوان وثیقه قابل اجرا به صورت اقساطی است، باید زمان (تکرار) پرداخت‌های مربوطه و مبالغ آن یا شرایطی را که امکان تعیین آن را فراهم می‌کند، ذکر کنند.

به عنوان مثال، ارائه وثیقه برای معاملات اعتباری برای بانک ها اهمیت پیدا می کند که در آن علاوه بر تعهد به بازپرداخت خود وام، تعهد وام گیرنده به پرداخت سود تعلق گرفته به مبلغ وام نیز ارائه می شود. بهره برای استفاده از واممربوط به الزامات پولی اصلی است که شرایط پرداخت آن منوط به انعکاس در قرارداد تعهد است. بهره پرداختی برای ارائه خدمات وام توسط بانک است. این در عمل قضایی تایید شد. طبق بند 15 قطعنامه مشترک پلنوم های دادگاه عالی فدراسیون روسیه و دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه / 14 "در مورد اعمال مقررات قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد بهره برای استفاده از وجوه دیگران»، هنگام رسیدگی به اختلافات مربوط به اجرای قرارداد قرض الحسنه و همچنین اجرای تعهدات وام گیرنده برای بازپرداخت وام بانکی، باید در نظر گرفت که سود پرداخت شده توسط وام گیرنده بابت وام مبلغ به مقدار و به روشی که در بند 1 هنر مشخص شده است. 809 قانون مدنی فدراسیون روسیه، پرداختی برای استفاده از وجوه است و طبق قوانین مربوط به بدهی اصلی پولی مشمول پرداخت توسط بدهکار است.

بهره برای استفاده از وام مستلزم شرح در قرارداد وثیقه است همچنین به این دلیل که به مبلغ وام اضافه می شود و تا زمانی که سود تعلق گرفته برای مدت استفاده از وام به انقضای مدت استفاده از وام تبدیل به تعهدی برای پرداخت آنها نشده باشد، به طور ناگسستنی در ارتباط هستند. بنابراین نشانی از ادعای مستقل پولی را نخواهند داشت. به عنوان یک قاعده، هنگام ثبت وثیقه، ما در مورد بهره برای استفاده از وام به عنوان یک نیاز آینده صحبت می کنیم. لذا با قرار گرفتن در ارتباط حقوقی با بدنه قرض الحسنه، مشمول انعکاس در قرارداد وثیقه و جزء مطالبات وثیقه وثیقه می باشند. قانون مدنی فدراسیون روسیه به طور خاص شرایط بهره در استفاده از وام را در روابط حقوقی وثیقه تنظیم نمی کند. در عین حال ، آنها در قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)" در رابطه با نوع خاصی از وثیقه - وام مسکن منعکس شده اند. در بند 1 هنر. 3 این قانون فدرال مقرر می دارد که وام مسکنی که برای تضمین اجرای یک قرارداد اعتباری یا قرارداد وام با شرط پرداخت بهره ایجاد شده است، همچنین پرداخت سود به طلبکار (قرض دهنده) را برای استفاده از وام (وجوه قرض گرفته شده) تضمین می کند. ).

مثال:

در تصمیم دادگاه داوری فدرال ناحیه ولگا در مورخ 01.01.2001 / 07، او در رسیدگی به پرونده، مواد پرونده را در مورد ادعای به رسمیت شناختن قرارداد وام مسکن به عنوان یک معامله غیر منعقد در نظر گرفت. مطابق با قرارداد وام، انجام تعهداتی که بر اساس آن با قرارداد وام مسکن تضمین شده است، وام گیرنده متعهد می شود که نه تنها مبلغ وام را بازپرداخت کند، بلکه بهره ماهانه برای استفاده از این وام را نیز پرداخت کند. زمان (تکرار) پرداخت سود در بندهای مربوطه قرارداد وام تنظیم شده است. اما این اطلاعات در قرارداد رهنی منعقده با راهن شخص ثالث لحاظ نشده است. بر این اساس دادگاه تجدیدنظر قانونی بودن و اعتبار عمل قضایی دادگاه تجدیدنظر مبنی بر عدم منعقد بودن قرارداد رهنی را تأیید کرد.

با امتناع از بررسی مواد پرونده از طریق نظارت، هیئت قضات دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه نشان داد که به موجب بند 1 هنر. 9 قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"، قرارداد وام مسکن باید موضوع وام مسکن، ارزش گذاری آن، ماهیت، اندازه و مهلت اجرای تعهد تضمین شده توسط وام مسکن را مشخص کند.

طبق بند 5 این ماده، در صورتی که تعهد تأمین شده توسط رهن مشروط به اجراء جزئی باشد، در قرارداد رهنی باید شرایط (تکرار) پرداخت‌های مربوط و مبالغ یا شرایط آن که امکان تعیین این مبالغ را فراهم می‌کند، قید شود.

مطابق بند 1 هنر. در ماده 3 قانون یاد شده، رهن تضمین می‌کند که اصل مبلغ بدهی را طبق قرارداد قرض الحسنه یا سایر تعهدات تضمین شده توسط رهن به طور کامل یا جزئی مقرر در قرارداد رهنی به مرتهن پرداخت کند. وام مسکنی که برای تضمین اجرای یک قرارداد اعتباری یا قرارداد وام با شرط پرداخت سود ایجاد می شود، همچنین تضمین کننده پرداخت سود به طلبکار (قرض دهنده) برای استفاده از وام (وجوه قرض شده) است. قرارداد وام مقرر می دارد که وام گیرنده متعهد می شود که نه تنها مبلغ وام را بازپرداخت کند، بلکه سود ماهانه را نیز برای استفاده از این وام بپردازد. زمان (تکرار) پرداخت سود در قرارداد وام تنظیم می شود. دادگاه ها با تشخیص عدم انعقاد قرارداد رهنی از این واقعیت استنباط کردند که این توافق زمان پرداخت سود را طبق قرارداد وام نشان نداده است، یعنی شرط مهلت اجرای تعهد اصلی مورد توافق قرار نگرفته است. هیچ گونه نقض یکنواختی در اعمال و تفسیر هنجارهای قانونی توسط دادگاه ها وجود ندارد (تعیین دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه /08).

در پرونده داوری دیگری که توسط هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه (قطعنامه / 02) مورد بررسی قرار گرفت، قرارداد وام مسکن به دلیل عدم وجود بند در توافقنامه در مورد میزان بهره، به عنوان یک کل منعقد نشده شناخته نشد. نرخ استفاده از وام

شرکت سهامی باز "بانک "زنیت" در دادگاه داوری مسکو علیه شرکت سهامی بسته "Andronik" برای سلب مالکیت املاک - ساختمانی که موضوع وثیقه تحت قرارداد رهنی مورخ 01.01. .2001 N 3s-5212.

وام گیرنده، شرکت سهامی آزاد بانک اطلاعات بانک و مستاجر ساختمان مورد اختلاف، شرکت با مسئولیت محدود بانک تجارت اتحادیه - تجارت به عنوان اشخاص ثالث در این پرونده حضور داشتند.

با تصمیم مورخ 1 ژانویه 2001، این ادعاها رد شد. دادگاه قرارداد وام مسکن را منعقد نشده تشخیص داد، زیرا فاقد رویه و سایر شرایط لازم برای تعیین میزان تعهد تضمین شده توسط وام مسکن است و هیچ اطلاعاتی در مورد تعیین میزان تعهد در آینده وجود ندارد. با تصمیم دادگاه تجدید نظر مورخ 1 ژانویه 2001، تصمیم به همان دلایل بدون تغییر باقی ماند.

دادگاه داوری فدرال منطقه مسکو، با قطعنامه خود در تاریخ 1 ژانویه 2001، این اقدامات قضایی را تایید کرد. در همان زمان ، دادگاه تجدید نظر علاوه بر این به این نتیجه رسید که قانون امکان تضمین با رهن تعهدی را که در آینده ایجاد می شود فراهم نمی کند.

این اقدامات قضایی با اعتراض نایب رئیس دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مواجه شد که به دلایل زیر مورد رضایت هیئت رئیسه قرار گرفت.

همانطور که از مواد پرونده مشهود بود، توافق نامه مورخ 1 ژانویه 2001 N 03-075/2000 در مورد ارائه وام بین بانک زنیت و بانک اطلاعات منعقد شد. این معامله توافقی است، زیرا تعهدات وام دهنده برای صدور وام از لحظه انعقاد قرارداد ناشی می شود. در این قرارداد، طرفین روش و روش انجام تعهد را تعیین کردند، یعنی: بر اساس اظهارات کتبی وام گیرنده که از طریق سیستم سوئیفت به وام دهنده منتقل می شود. مجموع وجوه ارائه شده به وام گیرنده نباید از 1 میلیون دلار آمریکا تجاوز کند. تعهدات وام دهنده برای ارائه وام 12 ماه از تاریخ اولین وام پایان می یابد.

برای تضمین قرارداد وام، بانک زنیت قرارداد رهنی مورخ 1 ژانویه 2001 به شماره 3c-5212 منعقد کرد. موضوع رهن ساختمانی متعلق به راهن و حق اجاره زمین زیر آن بود. معامله با حقوق اجاره قطعه زمین با کمیته زمین مسکو توافق شد.

به درخواست وام گیرنده، که از طریق سیستم سوئیفت ارسال شد، بانک زنیت وامی به مبلغ 28 میلیون روبل برای دوره از 17 آوریل تا 18 آوریل 2001 به Infobank با بهره تعلق گرفته بر مبلغ اصلی به نرخ 2001 ارائه کرد. 10% در سال و جریمه 0.25% در صورت عدم پرداخت به موقع وام. مبلغ بدهی در تاریخ مقرر بازپرداخت نشد.

واقعیت صدور وام و عدم بازپرداخت آن توسط وام گیرنده تایید می شود. از 31 شهریور 1380، پرونده ورشکستگی علیه بانک اطلاعات آغاز شده است.

از آنجایی که وام گیرنده به تعهدات پرداخت اصل، سود و جریمه ها عمل نکرده است، طلبکار علیه راهن ادعای فعلی را برای توقیف اموال وثیقه شده طبق ماده 1 ارائه کرد. 334 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

دادگاه ها با تشخیص منعقده قرارداد رهن، موارد زیر را در نظر نگرفتند. به موجب بند 1 هنر. ماده 339 قانون مدنی فدراسیون روسیه، شرایط اساسی قرارداد وثیقه موضوع تعهد و ارزش گذاری آن، ماهیت، اندازه و مدت اجرای تعهد تضمین شده توسط وثیقه و همچنین شرایط مربوط به تعهد است. از طرفین (متعهد یا متعهدله) دارایی مورد وثیقه است. در صورتی که طرفین حداقل در مورد یکی از این شرایط به توافق نرسند یا شرط مربوطه در قرارداد وجود نداشته باشد، قرارداد وثیقه را نمی توان منعقد دانست.

قرارداد رهنی وثیقه را تعریف می کند و ارزش گذاری آن را ارائه می کند. بخش 4 قرارداد مربوط به ماهیت، اندازه و مدت اجرای تعهد تضمین شده توسط وام مسکن است.

بنابراین، طبق بند 4.1.1، وام مسکن تضمین می کند که وام گیرنده مبلغ اصلی وام را به مبلغ 1 میلیون دلار آمریکا بازپرداخت می کند. تاریخ بازپرداخت وام تعیین شده است - 12 ماه از تاریخ اولین وام. میزان جریمه تاخیر در بازپرداخت وام تعیین شده است. همچنین راهن و مرتهن مقرر کردند که رهن از پرداخت سود مبلغ وام با نرخ مورد توافق قرض دهنده و وام گیرنده مطابق با شرایط قرارداد قرض الحسنه و جبران خسارات ناشی از عدم انجام آن اطمینان حاصل کند. یا انجام نادرست تعهدات تحت قرارداد وام.

عدم وجود نرخ بهره مشخص برای استفاده از وام در توافقنامه ارائه وام و بر این اساس، در قرارداد رهنی نمی تواند منجر به شناسایی معامله اخیر به عنوان یک کل منعقد نشده شود.

از آنجایی که دادگاه ها شرایط مربوط به پرونده را به طور کامل بررسی نکردند و قواعد حقوق ماهوی را به اشتباه اعمال کردند، کلیه این اعمال قضایی لغو و پرونده برای رسیدگی مجدد به دادگاه بدوی ارسال شد.

به نظر می رسد موضع حقوقی در مورد پرونده فوق توسط هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه کاملاً متعادل و موجه باشد. بهره در استفاده از وام در حال حاضر یک ادعای پولی مستقل است و در صورت توقیف اموال تعهد شده، می توان آن را از بدنه وام جدا کرد. اصولاً می توان قرارداد رهن را بدون در نظر گرفتن سود استفاده از وام، تأمین کننده باقی مانده مطالبات پولی رهن تلقی کرد. با در نظر گرفتن شرایط پرونده، شناسایی قرارداد رهن به عنوان یک کل منعقد نشده، غیرقانونی تلقی شد.

در شماره بعد بخوانید:

شرایط مجازات

بهره در استفاده از وجوه دیگران

اختلاف در شرح شرایط تعهد اصلی

اشاره به اینکه کدام طرف دارایی وثیقه را دارد

الزامات تنظیم قرارداد تعهد

مواردی که سند تعهدنامه الزامی است

در صورتی که قرارداد خرید و فروش پرداخت کالا را پس از مدت معینی پس از انتقال آن به خریدار (بند 1 ماده 488 قانون مدنی فدراسیون روسیه) پرداخت کند، کالا به صورت اعتباری فروخته می شود.

ماده 2 348 قانون مدنی فدراسیون روسیه، بند 3، هنر. 54.1 قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)"

ماده 7. 28.1 قانون فدراسیون روسیه "در مورد تعهد"

ماده 2 345 قانون مدنی فدراسیون روسیه

بند 6 بررسی رویه رسیدگی به اختلافات مربوط به درخواست دادگاه های داوری از هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد تعهد نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه

نام معامله، تاریخ انعقاد، شماره و سایر مشخصات. قانون فدرال "در مورد رهن (وثیقه املاک)" در هنر. 9 همچنین ایجاب می کند که قرارداد رهن محل انعقاد معامله بین طلبکار و بدهکار را مشخص کند.

تقریباً همه آرزوی داشتن خانه خود را دارند، چه یک آپارتمان کوچک و چه خانه شخصی خود. در واقعیت‌های اقتصادی مدرن، صرفه‌جویی حتی برای چند متر مربع می‌تواند مشکل‌ساز باشد، بدون اینکه به احتمال رهن مسکن موجود اشاره کنیم. به همین دلیل شهروندان مجبورند برای دریافت وام به بانک ها مراجعه کنند. رهن طبق قانون، وامی است برای ساخت یا خرید مسکن که در آن وام گیرنده، طبق قرارداد، ملک را به عنوان وثیقه در وثیقه می گذارد.

رهن طبق قانون چیست؟

ماهیت این مفهوم این است که خریدار وام گیرنده املاک و مستغلات را به عنوان تضمین برای انجام تعهدات قراردادی به وام دهنده منتقل می کند. اگر خریدار دچار فورس ماژور شود و قادر به پرداخت بدهی نباشد، وام گیرنده حق دارد برای پوشش بدهی، ملک مورد وثیقه را بفروشد. رهن قانونی در صورتی استفاده می شود که نیازی به تنظیم قرارداد جداگانه نباشد، اما عوامل خاصی در قانون مشخص شده باشد.

تفاوت رهن طبق قانون و قرارداد

نوع دیگری از وام مسکن وجود دارد - به موجب توافق. شاید در نگاه اول به نظر برسد که تفاوت آنها کم است، اما تفاوت های اساسی بین خود دارند. وام مسکن بر اساس قانون با وام مسکن به اجبار قرارداد از این جهت متفاوت است که در نسخه اول بر اساس دلایل قانونی و در نسخه دوم - بر اساس توافق متقابل ایجاد می شود. طبق قانون، هنگام ثبت معامله خرید و فروش ملک، وام مسکن به طور خودکار ثبت می شود، اما به موجب توافق - فقط با درخواست متقابل وام گیرنده و وام دهنده.

به عبارت ساده، برای رهن قراردادی، هر املاک و مستغلات بدهکار به عنوان وثیقه تحت قرارداد وام عمل می کند. پیدایش رهن بر اساس قانون زمانی اتفاق می افتد که مسکن خریداری شده به عنوان وثیقه به وام دهنده واگذار شود و فرقی نمی کند که در بازار ثانویه ساخته شود یا خریداری شود. در اصل، این یک وام هدفمند برای خرید خانه است.

مبنای حقوقی

از آنجایی که وام مسکن یک سیستم پیچیده از تسویه حساب های متقابل بین طرفین است، همه رویه ها توسط قوانین قانونی تصویب شده در زمان های مختلف تنظیم می شود. علاوه بر قانون فدرال 102-FZ "در مورد رهن (وثیقه املاک)"، تعداد قابل توجهی از اقدامات وجود دارد که مبنای پیدایش فعالیت وام مسکن است، اما در میان اصلی ترین آنها ارزش برجسته کردن موارد زیر را دارد:

کد مسکن فدراسیون روسیه؛
قانون فدرال "در مورد ثبت ایالتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن"؛
قانون فدرال "در مورد تاریخچه اعتباری"؛
مصوبه پرداخت یارانه به خانواده های جوان برای خرید مسکن.

مواردی که وثیقه به حکم قانون بوجود می آید

هنگامی که یک رهن قانونی ایجاد می شود، تعهدات وثیقه و ملکی خاصی ایجاد می شود. موقعیت های زیادی وجود دارد که ممکن است این شرایط ایجاد شود - این شامل به دست آوردن یک آپارتمان، یک خانه جداگانه، یک قطعه زمین و اشیاء مشابه منحصراً با استفاده از وجوه قرض گرفته شده از بانک است. در مورد ساخت و ساز املاک نیز اگر با پول اختصاص داده شده توسط یک موسسه اعتباری انجام شود، همین امر صادق است.

رهن منازل و آپارتمان های مسکونی

حبس قانونی املاک فقط شامل مسکنی می شود که متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی است. در مورد مسکن دولتی و شهری، نمی تواند در وام مسکن شرکت کند. درک این نکته مهم است که بخشی از یک آپارتمان یا خانه مسکونی نیز می تواند به عنوان وثیقه عمل کند، اما تنها در صورتی که یک اتاق جدا شده برای زندگی باشد.

فروش اعتباری

همانطور که قبلاً اشاره شد ، وام مسکن وامی است که برای خرید ملک به یک شهروند داده می شود و در اینجا مسکن خریداری شده به عنوان وثیقه مستقیم عمل می کند که به طور جداگانه در قرارداد ذکر شده است. طلبکار ضمن پرداخت بدهی، حق ملکی را به دست می آورد، هرچند راهن حق دارد در آنجا زندگی کند.

اجاره

هنگام انعقاد قرارداد اجاره، رهن نیز به موجب قانون ایجاد می شود، زمانی که گیرنده اجاره خانه خود را به مالکیت شخص دیگری که پرداخت کننده اجاره است منتقل می کند (همه اینها توسط دفتر اسناد رسمی رسمیت می یابد). برای درک، می توانیم مثالی بزنیم: شخصی آپارتمان خود را به شهروندی منتقل می کند که متعهد می شود از او مراقبت کند و همه چیز لازم را تا زمان مرگ برای او فراهم کند. حق مالکیت پس از انعقاد عقد سنوات می‌گذرد، اما تحمیل تا زمان فوت مستمری‌کننده معتبر است و پس از آن باید اقساط رفع شود.

وثیقه حقوق مالکیت

نمونه بارز آن خرید نسیه مسکن در حال ساخت است. در واقع، شی هنوز ساخته نشده است، اما وام گیرنده، به عنوان یک سهامدار، حق آن را دارد، زیرا پیش پرداخت کرده است. بقیه پول را از یک موسسه اعتباری قرض می کند، اما بانک برای گرفتن وام مسکن نیاز به وثیقه دارد. با این حال، از آنجایی که شی هنوز ثبت نشده است، نمی تواند به عنوان ضمانت عمل کند. به همین دلیل وثیقه حق مالکیت صادر می شود و متعاقباً با مسکن ساخته شده جایگزین می شود.

ثبت رهن قانونی

برای ثبت نام، می توانید به خدمات یک کارگزار وام مسکن متوسل شوید، یا می توانید همه کارها را خودتان انجام دهید. ابتدا باید با یک موسسه اعتباری تماس بگیرید تا مشخص کنید چقدر می توانید روی آن حساب کنید. سپس می توانید جستجوی گزینه مناسب را آغاز کنید. سپس باید با فروشنده قرارداد اولیه منعقد کنید و بسته مدارک لازم را برای بررسی توسط موسسه اعتباری ارائه دهید.

پس از ارسال تمام مقالات، باید منتظر تصمیم باشید، زیرا تمام مقالات به دقت بررسی می شوند. در صورت مثبت بودن نتیجه، امکان امضای قرارداد خرید و فروش وجود خواهد داشت که باید نشان دهنده خرید جزئی ملک با وجوه اعتباری باشد. پس از این، رهن و مالکیت خانه ثبت می شود و فروشنده می تواند پول خود را دریافت کند.

ثبت رهن بر اساس قانون

ثبت وام مسکن قانونی بدون اخذ هزینه دولتی انجام می شود. علاوه بر این، نیازی به نوشتن بیانیه مشترک نیست. ثبت دولتی حقوق خاصی را به وام گیرنده اختصاص می دهد که لزوماً در Rosreestr ثبت شده است. نکته مهم این است که ثبت قرارداد همزمان با ثبت حقوق مالکیت صورت می گیرد. تاریخ ثبت روزی است که در آن ثبت حقوق در املاک سیال انجام شده است.

چه ملکی می تواند موضوع رهن باشد؟

اگر به قانون نگاه کنیم متوجه می شویم که هر ملکی نمی تواند موضوع رهن باشد. به عنوان مثال، انتقال اموال متعلق به دولت به عنوان وثیقه ممنوع است. برای مسکنی که خردسالان مالک آن هستند، رویکرد ویژه ای اعمال می شود. در اینجا لیستی از آنچه می تواند موضوع وثیقه باشد آورده شده است:

زمین؛
ساختمان ها، شرکت ها، اشیاء در حال ساخت، آپارتمان ها، خانه ها، کلبه ها، گاراژها و غیره؛
قطعه زمین همراه با اشیاء؛
حقوق اجاره (سایر حقوق) برای استفاده از زمین ها، ساختمان ها و سازه ها.

محدودیت در تحمیل حقوق

از آنجایی که خرید املاک و مستغلات دارای مشکلات زیادی است، وام دهندگان سعی می کنند از هر طریق ممکن از خود محافظت کنند. برای این منظور محدودیت های وام مسکن طبق قانون اعمال می شود که بلافاصله پس از ثبت ایجاد می شود. تحمیل حق تضمینی است که وام گیرنده وجوه قرض گرفته شده را به مؤسسه اعتباری پرداخت می کند و آنها را در مدت تعیین شده توسط قرارداد رهنی با حاشیه معین باز می گرداند.

پذیره نویسی - ارزیابی توان پرداخت بدهی وام گیرنده

همیشه این احتمال وجود دارد که وام گیرنده وام مسکن نتواند وام را بازپرداخت کند و دلایل آن ممکن است متفاوت باشد. برای جلوگیری از این امر، بررسی با کیفیت بالا از پرداخت بدهی متقاضی ضروری است. برای انجام این کار، پذیره نویسی یا به عبارت ساده، ارزیابی توانایی یک شهروند در ارائه وام وام مسکن صادر شده به او انجام می شود. به این ترتیب مبلغ وام، مدت، نرخ بهره و سایر معیارهای ضروری تعیین می شود.

با توجه به رابطه شاخص های مالی محاسبه می شود. تجربه متخصصان آمریکایی به عنوان پایه در نظر گرفته شده است. این روش سیستم پنج "C" نامیده می شود (از حرف انگلیسی "C" که هر پنج جزء پذیره نویسی با آن شروع می شود):

شخصیت - شهرت؛
ظرفیت - سطح محتوای مالی؛
سرمایه - در دسترس بودن سرمایه سهام (پیش پرداخت)؛
وثیقه - کفایت درآمد؛
شرایط - شرایط اقتصادی در زمان اعطای وام.

محاسبه و تجزیه و تحلیل نسبت های خدمات وام مسکن

همانطور که تمرین نشان می دهد، مشتریان متقاضی وام مسکن مشمول شرایط سخت گیرانه کمتری هستند، اما این بدان معنا نیست که پرداخت بدهی آنها بررسی نمی شود. جدول زیر شاخص های اصلی را نشان می دهد که بر اساس آن فرآیند پذیره نویسی انجام می شود:

ضریب	رمزگشایی	شرح
	پرداخت / درآمد	نسبت پرداخت وام به درآمد برای یک دوره مشخص
	بدهی ها / درآمد	نسبت هزینه های وام گیرنده در مورد تعهدات وام مسکن به کل درآمدی که در نظر گرفته می شود
	وام / وثیقه	نسبت مبلغ وام به هزینه شیء وام داده شده
	ارزش وام / انحلال	نسبت مبلغ وام به حداقل ارزشی که می توان وثیقه را برای آن فروخت

برای اینکه وام دهنده در مورد صدور وام تصمیم مثبت بگیرد، لازم است مقادیر فوق دارای ارقام زیر باشد:

اکثر موسسات اعتباری شاخص های خاص خود را دارند، بنابراین مقادیر دقیقی وجود ندارد. بسته به منطقه، میانگین حقوق در منطقه و سایر شرایط، این ضرایب ممکن است نوسان داشته باشد.

ویژگی های وام مسکن

ایالت های مختلف ویژگی های خاص خود را برای وام رهنی دارند. بسته به چارچوب قانونی و رویه ایجاد شده، مدل خصوصی وام مسکن شکل می گیرد. به عنوان مثال، در روسیه، ویژگی های متمایز استفاده از سرمایه زایمان یا وام مسکن نظامی است. علاوه بر این، وضعیت اقتصادی فعلی و خطرات وام مسکن نیز ویژگی های خاص خود را تحمیل می کند - نرخ های ارائه شده توسط بانک های داخلی تقریبا 10 برابر بیشتر از خارج از کشور است.

مدل آمریکایی با استفاده از بودجه دولتی

سیستم آمریکایی شکل گیری خود را بیش از صد سال پیش آغاز کرد. ایده اصلی آن این است که هنگام خرید املاک و مستغلات، و این عمدتا خرید و فروش در بازار ثانویه است، مبلغ گمشده توسط بانک رهنی تامین شود. سپس بدهی خود را به یک آژانس وام مسکن می فروشد، که اوراق بهاداری را منتشر می کند که متعاقباً در بازار سهام فروخته می شود. پرداخت برای آنها وجوهی است که توسط وام گیرنده بازگردانده می شود.

مدل اروپایی مکانیزم وام مسکن

در اروپا و بسیاری از کشورهای در حال توسعه، مدل آلمانی وام مسکن به عنوان مبنایی اتخاذ شده است. ماهیت آن این است که مشتری یک حساب بانکی باز می کند که در آن مشارکت می کند تا زمانی که به سطح معینی برسد. به عنوان یک قاعده، این حدود نیمی از هزینه مسکن خریداری شده است. پس از این، بانک با گرفتن ملک خریداری شده به عنوان وثیقه، به مبلغ گمشده وام به او می دهد. علاوه بر این، دولت حدود 10 درصد از هزینه مسکن را به صورت یارانه به شهروندان جبران می کند.

شرایط رهن طبق قانون

در موسسات مالی مختلف، شرایط اعطای وام مسکن هم ویژگی های مشترک و هم تفاوت هایی دارد. شرط اجباری برای همه وام دهندگان بیمه اموال است که با قانون مغایرت ندارد، تأیید درآمد وام گیرنده و ارزیابی مستقل املاک و مستغلات. همه پارامترهای دیگر ممکن است متفاوت باشد.

هزینه اولیه

بسته به میزان ارزش گذاری ملک، بانک به مشتری وام می دهد. به عنوان یک قاعده، وام گیرنده ملزم به واریز مبلغ مشخصی است. این رقم تنها به خود وام دهنده بستگی دارد، اما به طور کلی حداقل 10٪ از هزینه مسکن است. گاهی اوقات بانک 100٪ هزینه را تامین می کند، اما چنین برنامه هایی با توافق با شرکت های ساختمانی که شریک وام دهنده هستند وجود دارد.

نرخ بهره

همانطور که قبلاً اشاره شد، نرخ بهره ارائه شده توسط بانک های روسی جای مطلوبی دارد. به طور مستقیم به سطح تورم در کشور و نرخ کلیدی بانک مرکزی بستگی دارد. در حال حاضر، شاخص آن در سطح 10-12٪ در سال است، اگرچه برخی از وام دهندگان می توانند ارقام دیگری پیدا کنند. با این حال، فراموش نکنید که نرخ کاهش یافته ممکن است با سایر هزینه های مرتبط با در نظر گرفتن اسناد یا صدور وام مسکن همراه باشد.

محاسبه مبلغ پرداختی

برای پرداخت بدهی از دو نوع محاسبه پرداخت استفاده می شود. با روش متمایز، بدنه وام به قسمت های مساوی تقسیم می شود و از مانده بدهی بهره اخذ می شود. این روش بازپرداخت در صورتی مفید است که مشتری وام هدفمندی را برای مبلغ کم و برای مدت کوتاه دریافت کند، زیرا در مرحله اولیه پرداخت وام بسیار بالا است. میزان پرداخت مستمری با استفاده از فرمول خاصی محاسبه می شود. در نتیجه، مقادیر مساوی در طول دوره استقراض شارژ می شود.

الزامات برای وام گیرنده

اگر یک شهروند قصد دارد از وام مسکن استفاده کند، باید پارامترهای خاصی را رعایت کند. بانک بلافاصله به سابقه اعتباری مثبت توجه می کند، زیرا وام صادر شده بزرگ است و وام دهنده علاقه مند به بازپرداخت آن است. سابقه کار در آخرین محل کار باید حداقل 6 ماه و سن مشتری باید 21 تا 65 سال باشد. لازم به ذکر است که پارامترهای داده شده دارای مقادیر متوسط هستند، زیرا هر بانک حق ارائه الزامات خود را دارد.

مزایای مالیاتی برای وام های رهنی

برای شهروندانی که املاک و مستغلات را از طریق وام خریداری می کنند، طبق قوانین روسیه، کسر مالیات ارائه می شود. به عبارت ساده، این بازپرداخت بخشی از مالیات بر درآمد پرداخت شده است. مقدار بسته به قیمت آپارتمان خریداری شده محدودیت های خاصی دارد (بیش از 2 میلیون روبل). امروز حداکثر مبلغ بازپرداخت ممکن 260000 روبل است.

نحوه حذف وام مسکن به صورت قانونی

وام گیرنده با اعتقاد به اینکه پس از پرداخت کل مبلغ بدهی با بهره به طلبکار، خود به خود برداشته می شود، سخت در اشتباه است. پس از تکمیل پرداخت های خود، باید خودتان این روش را تکمیل کنید. با درخواست صدور گواهی مالکیت جدید، باید با ثبت نام واحد دولتی شرکت ها تماس بگیرید، اما برای این کار باید بسته خاصی از اسناد را ارائه دهید که باید شامل سندی باشد که نشان دهنده تسویه حساب کامل با طلبکار باشد.

ویدیو

خطایی در متن پیدا کردید؟ آن را انتخاب کنید، Ctrl + Enter را فشار دهید و ما همه چیز را درست می کنیم!

داده های فعلی در مورد وثیقه املاک و مستغلات

هر ملکی را می توان از پس انداز خود یا از وجوه قرض گرفته شده خریداری کرد. در صورت خرید ملکبا جذب وام از بانک، بانک هم قرض دهنده شما می شود و هم رهن ملک خریداری شده. همچنین امکان ارائه طرح های اقساطی توسط خود فروشنده وجود دارد که این نیز مکانیسم شرح داده شده را لغو نمی کند
بالاتر

در واقع این به معنای زیر است - شما مالک شودآپارتمان / کلبه / زمین مورد نظر، با در نظر گرفتن یک محدودیت بزرگ، یعنی بار کردن این شی با وثیقه.

اموال شما ضامن ایفای تعهدات شما در قبال بانک (فروشنده) است، یعنی در صورت تاخیر در پرداخت های ماهانه طبق برنامه، عدم پرداخت واقعی، عدم رعایت سایر تعهدات مندرج در قرارداد، بانک (فروشنده) حق دارد برای پرداخت بدهی شما، ملک شما را به شکلی که در قرارداد توافق شده است بفروشد.

از نظر قانونی، وام مسکن طبق قانون تعریف شده در بند 2 ماده 1 قانون فدرال شماره 102-FZ "در مورد رهن (وثیقه املاک)" از نظر رویه ای شامل موارد زیر است: قرارداد خرید و فروش بین منعقد می شود فروشنده و خریدار با استفاده از وجوه اعتباری، بین بانک و خریدار - قرارداد وام.

اولی تصریح می کند به صورت مکتوب ثبت شده استحقوق و تعهدات طرفین که کلید آن شرح ملک، شماره کاداستر (یا مشروط) آن، مساحت ملک و از همه مهمتر روش پرداخت است.

بنابراین، در حال حاضر در بسیار قرارداد خرید و فروشواقعیت تحصیل ملک با استفاده از وجوه وام ثبت می شود، خود طلبکار ثبت می شود و با قرارداد وام پیوند برقرار می شود. قرارداد وام شرایط تامین وجوه برای خرید املاک و مستغلات (نشان دادن استفاده مورد نظر در یک مورد خاص اجباری است)، مدت، مبلغ وام، برنامه پرداخت و جریمه های عدم تطابق با شرایط را شرح می دهد.

در مورد ما نیز مهم است شرایط هستند، که در آن بانک کاملاً حق دارد ملک شما را در مزایده یا هر روش توافقی دیگری برای پرداخت بدهی شما بفروشد.

در عمل، بانک ها علاقه ای به انجام اقداماتی برای فروش اموال مورد رهن شما ندارند، زیرا فعالیت اصلی بانک ها خرید و فروش ملک نیست که هزینه های خاصی مانند ارزیابی اموال، هزینه های نمایندگی و سایر کارمزدها را نیز برای بانک به همراه دارد. ، هزینه های مالیات بر ارزش افزوده که به دلیل درآمد مشمول مالیات بر ارزش افزوده قابل جبران نیست.

با این حال، وجود وثیقه برای وام به بانک اجازه می دهد هزینه های کمتری را متحمل شوندروی ذخایر یک وام معین که در نهایت سود بانک را افزایش می دهد. برای خریدار (قرض گیرنده) وثیقه املاک به موجب قانون نوعی محدودکننده است، زیرا آگاهی از خطر از دست دادن املاک و مستغلات آنها را مجبور می کند که تعهدات مالی خود را به جدی ترین شکل انجام دهند.

هزینه های اضافی برای وام گیرنده عبارتند از: بیمه اجباریاز اموال به دست آمده و نیاز به ارزیابی برای تعیین ارزش وثیقه.

بر خلاف رهن به موجب قرارداد، زمانی که ملک ملک شماست و وام دریافتی استفاده مشخصی از وجوه برای خرید ملک نداشته باشد، هزینه ثبت تحمیل ملک بر عهده طرفین نیست.

تحمیل شیءهم در توافق نامه های منعقد شده با بانک و فروشنده و هم در ثبت نام با ارگان رسمی که ثبت معاملات املاک و مستغلات را انجام می دهد - خدمات فدرال برای ثبت نام ایالتی، کاداستر و کارتوگرافی ثبت می شود.

شایان ذکر است که ثبت بارنیازی به تشکیل پرونده جداگانه ندارد، اما در فرآیند ارائه اسناد برای ثبت نام خرید و فروش املاک و مستغلات تشکیل می شود. یعنی برای ثبت نام نزد مرجع، حضور خریدار و فروشنده یا نمایندگان آنها کافی نیست.

واقعیت تحمیل یک شی را می توان با عصاره ای از ثبت نام واحد دولتی املاک و مستغلات مستند کرد.

این عصاره را می توان با پرداخت هزینه دریافت کردبا درخواست در مرکز چند منظوره برای ارائه خدمات ایالتی و شهری نزدیک به شما، به شرط داشتن گذرنامه.

از طریق سرویس "اطلاعات مرجع در مورد اشیاء املاک و مستغلات آنلاین" در وب سایت Rosreestr می توان به طور رایگان واقعیت تحمیل را تأیید کرد - برای انجام این کار کافی است آدرس کامل شی یا شماره کاداستر (شرط) آن را بدانید. به عنوان یک قاعده، این اطلاعات هم در قرارداد وام و هم در قرارداد خرید و فروش موجود است.

واقعیت تحمیل در ستون ثبت شده است"حقوق و محدودیت ها"، جایی که در بخش محدودیت ها اطلاعاتی در مورد تعداد و تاریخ ثبت بار شی وجود دارد.

پس از بازپرداخت کامل تعهدات به بانک یا فروشنده، مالک ملک باید اسنادی را برای بازپرداخت تعهدات در قالب سند رهنی به موجب قانون ارائه کند که متعاقباً به مالک اجازه می دهد. از اموال خود استفاده کنیدبه طور کامل، بدون توجه به قراردادهای قبلی منعقد شده با فروشنده و وام دهنده.

قوانین قانون مدنی فدراسیون روسیه (از این پس - قانون مدنی فدراسیون روسیه) در مورد حقوق واقعی در مورد تعهد املاک و مستغلات (رهن) اعمال می شود و تا حدی که توسط این قوانین و قانون فدرال تنظیم نشده باشد. 16 ژوئیه 1998 شماره 102-FZ "در مورد رهن (رهن املاک و مستغلات)" (از این پس - قانون وام مسکن)، مقررات کلی در مورد تعهد (بند 4 از ماده 334 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

مفهوم قرارداد وثیقه در ماده 334 قانون مدنی فدراسیون روسیه آمده است که طبق آن "به موجب وثیقه، طلبکار تعهد تضمین شده توسط وثیقه (متعهد) این حق را دارد که عدم ایفای یا اجرای نادرست بدهکار به این تعهد، برای دریافت رضایت از ارزش مال مورد وثیقه (موضوع وثیقه) ترجیحاً نزد سایر طلبکاران شخص صاحب مال وثیقه (راهن).

به موجب وثیقه، مطابق با هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه، طلبکار این حق را دارد که در صورت عدم انجام یا اجرای نادرست بدهکار تعهد تضمین شده، رضایت از ارزش را دریافت کند. از اموال وثیقه (بند 1 ماده 334 قانون مدنی فدراسیون روسیه). رهن به عنوان یک نوع وثیقه رضایت منحصراً به قیمت ارزش املاک را فراهم می کند.

طبق بند 1 ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اموال غیر منقول (املاک، مستغلات) شامل زمین، قطعات زیرزمینی و هر چیزی است که محکم به زمین متصل است، یعنی اشیایی که حرکت آنها بدون آسیب نامتناسب باشد. هدف آنها غیر ممکن است، از جمله ساختمان ها، سازه ها، اشیاء ساخت و ساز ناتمام.

قرارداد رهن قراردادی است در مورد رهن ملک. قرارداد رهن حاوی مقرراتی در مورد موضوع رهن، ارزش بازار موضوع رهن، ماهیت، اندازه و مهلت ایفای تعهد (شرایط مادی) تضمین شده توسط رهن و سایر شرایط است (بند 1 ماده 9). قانون رهن). عدم وجود شرایط اساسی در قرارداد وام مسکن باعث می شود چنین توافقی منعقد نشود (ماده 432 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

قرارداد رهن به صورت کتبی ساده تنظیم می شود و نیازی به ثبت اسناد رسمی ندارد (بند 1 ماده 10 قانون رهن").

هر گونه اموال، اعم از اشیا و حقوق مالکیت، قابل وثیقه است. استثنائات توسط قانون تعیین شده است (بند 1 ماده 336 ، بند 1 ماده 358.1 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

اموال تعهد شده نزد متعهدله باقی می ماند، مگر اینکه توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه، قانون یا قرارداد دیگری مقرر شده باشد (بند 1 ماده 338 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

راهن می تواند خود بدهکار یا شخص ثالث باشد (بند 1 ماده 335 قانون مدنی فدراسیون روسیه). برای رهن یک چیز لازم است که متعهد حق مالکیت آن را داشته باشد. شخصی که دارای حق مالکیت دیگری است می تواند در موارد مقرر در قانون مدنی فدراسیون روسیه (بند 2 ماده 335 قانون مدنی فدراسیون روسیه) چیزی را وثیقه کند. راهن حق ممکن است شخصی باشد که در تعهدی که از آن حق وثیقه ناشی می شود طلبکار است (صاحب حق) (بند 1 ماده 358.1 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

وثیقه گیرنده بانک یا سازمان اعتباری یا شخص حقوقی دیگری است که برای خرید ملک (زمین یا محل مسکونی) وام یا وام هدفمند ارائه کرده است.

قرارداد وثیقه باید به صورت کتبی ساده منعقد شود، مگر اینکه سند رسمی به موجب قانون یا توافق طرفین تعیین شده باشد.

قرارداد وثیقه برای تضمین انجام تعهدات مندرج در قرارداد، که باید محضری باشد، مشمول اسناد رسمی است.

عدم رعایت فرم قرارداد تعهد مستلزم بی اعتباری آن است (بند 3 ماده 339 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

مطابق بند 3 ماده 339 قانون مدنی فدراسیون روسیه و بند 1 ماده 19 قانون وام مسکن (که در تاریخ انعقاد قرارداد لازم الاجرا اصلاح شده است) وام مسکن مشمول ثبت دولتی در ثبت دولتی یکپارچه حقوق املاک و معاملات با آن (از این پس به عنوان ثبت دولتی واحد املاک و مستغلات نامیده می شود) به روشی که توسط قانون فدرال شماره 122-FZ مورخ 21 ژوئیه 1997 "در مورد ثبت ایالتی حقوق" ایجاد شده است. به املاک و معاملات با آن» (از این پس قانون ثبت نامیده می شود).

همانطور که در بند 1 ماده 11 قانون رهن (که در روز انعقاد قرارداد لازم الاجرا اصلاح شد) مقرر شده است، ثبت دولتی قراردادی که به موجب قانون موجب رهن می شود، مبنای ثبت در سند است. ثبت نام یکپارچه ایالتی وقوع وام مسکن بر اساس قانون.

در مورد رهن، به موجب قانون، رهن به عنوان تحمیل مال از لحظه ثبت دولتی مالکیت این ملک ناشی می شود، مگر اینکه به موجب توافقنامه، خلاف آن مقرر شده باشد (بند ۲ ماده ۱۱ قانون رهن). .

حقوق رهن (حق وثیقه) نسبت به اموال پیش بینی شده توسط قانون رهن و قرارداد رهن از لحظه ثبت رهن در دفتر ثبت دولتی یکپارچه ناشی می شود، مگر اینکه در قانون خلاف آن مقرر شده باشد. اگر تعهدی که توسط وام مسکن تضمین شده است پس از ثبت رهن در ثبت دولت واحد ایجاد شود، حقوق رهن از لحظه ایجاد این تعهد ناشی می شود (بند 3 ماده 11 قانون رهن).

بند 2 ماده 20 قانون رهن مقرر می دارد که رهن به موجب قانون مشمول ثبت دولتی است.

ثبت ایالتی وام مسکن بر اساس قانون همزمان با ثبت ایالتی حقوق مالکیت شخصی که حقوق وی توسط وام مسکن تحمیل شده است انجام می شود، مگر اینکه در قانون فدرال مقرر شده باشد. حقوق مرتهن تحت رهن ممکن است به حکم قانون با رهن تصدیق شود.

مطابق بند 1 ماده 2 قانون ثبت، ثبت دولتی تنها دلیل بر وجود حق ثبت است.

تجزیه و تحلیل قواعد قانون اعلام شده به ما امکان می دهد نتیجه بگیریم که هر وثیقه املاک، صرف نظر از مبنای وقوع آن، مشمول ثبت دولتی است، زیرا ثبت ایالتی تنها مدرک وجود یک حق ثبت شده است.

دو نوع رهن ملک وجود دارد: رهن طبق قرارداد و رهن طبق قانون.

رهن به موجب قرارداد به خواست طرفین و بر اساس قرارداد رهنی منعقد شده بین آنها بوجود می آید.

وام مسکن بر اساس قانون در صورتی اتفاق می افتد که:

- خانه یا آپارتمان مسکونی که به طور کلی یا جزئی با وام از بانک یا سایر سازمان های اعتباری خریداری شده است از لحظه ثبت دولتی وام مسکن در دفتر ثبت دولتی واحد تعهد می شود (بند 1 ماده 77 قانون رهن).

- اماکن مسکونی ساخته شده به طور کلی یا جزئی با استفاده از پس انداز برای تأمین مسکن برای پرسنل نظامی که تحت یک قرارداد وام مسکن هدفمند مطابق با قانون فدرال 20 اوت 2004 شماره 117-FZ «در مورد سیستم پس انداز و رهن برای تأمین مسکن برای پرسنل نظامی» از لحظه ثبت دولتی مالکیت یک ساختمان مسکونی تعهد شده تلقی می شود (بند 4 ماده 77 قانون رهن).

- قطعه زمینی که با استفاده از وجوه اعتباری بانک یا سازمان اعتباری دیگر به دست آمده یا وجوه حاصل از وام هدفمند ارائه شده توسط شخص حقوقی دیگر برای تملک این قطعه زمین، از لحظه ثبت نام دولتی مالکیت وام گیرنده وثیقه تلقی می شود. از این قطعه زمین اگر قطعه زمین مربوطه اجاره داده شود، به موجب قانون، وام مسکن برای حق اجاره ایجاد می شود، مگر اینکه توسط قانون فدرال یا قرارداد اجاره به گونه دیگری تعیین شده باشد (بند 1، ماده 64.1 قانون وام مسکن).

- هنگام ساختن ساختمان یا سازه در زمینی که به موجب قرارداد رهن رهن شده است، رهن برای این ساختمان ها و سازه ها اعمال می شود، مگر اینکه در قرارداد رهن طور دیگری مقرر شده باشد (ماده 65 قانون رهن).

- زمینی که در آن با استفاده از وجوه اعتباری بانک یا سازمان اعتباری دیگر، یا وجوه حاصل از وام هدفمند ارائه شده توسط شخص حقوقی دیگر، ساختمان یا سازه ای در آن به دست آمده، ساخته شده یا در حال ساخت است، حق اجاره چنین است. قطعه زمین از لحظه ثبت ایالتی حقوق مالکیت برای ساختمان یا سازه به دست آمده، ساخته شده یا در حال ساخت وثیقه تلقی می شود، مگر اینکه در قانون فدرال یا توافق نامه دیگری مقرر شده باشد (ماده 64.2 قانون وام مسکن).

- در صورت ثبت مالکیت ملک تکمیل شده که قبلاً به عنوان موضوع ساخت و ساز ناتمام ثبت و رهن شده است ، رهن به قوت خود باقی است و موضوع آن ساختمان (ساختمانی) است که در نتیجه اتمام ساخت و ساز بنا شده است. ماده 76 قانون رهن

- در هنگام انتقال قطعه زمین یا غیر منقول برای پرداخت اجاره بها گیرنده مال الاجاره به عنوان ضمانت التزام اجاره دهنده نسبت به این ملک حق رهن پیدا می کند (بند 1 ماده 587 قانون مدنی). فدراسیون روسیه)؛

- اگر ملکی به صورت اعتباری یا اقساطی خریداری شود، به موجب قانون، وام مسکن ایجاد می شود (مواد 488 و 489 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

- یک قطعه زمین متعلق به توسعه دهنده (حق اجاره یا اجاره فرعی) و یک ساختمان آپارتمان و (یا) سایر املاک و مستغلات در حال ساخت (ایجاد) در این قطعه زمین برای اطمینان از انجام تعهدات سازنده (رهن) طبق توافق نامه از لحظه ثبت نام دولتی قرارداد توسط شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک (رهنان) تعهد شده است.

امروزه مدت زمان ثبت نام دولتی رهن زمین، ساختمان، سازه و اماکن غیر مسکونی 15 روز کاری و رهن اماکن مسکونی 5 روز کاری است.

از 1 ژوئیه 2014، قرارداد وام مسکن یا قرارداد وام حاوی تعهد تضمین شده توسط وام مسکن مشمول ثبت دولتی نمی شود، با این حال، خود وام مسکن باید به روشی که قانون تعیین می کند ثبت شود. برای وام مسکن مسکونی، یک دوره ثبت نام تسریع شده ارائه می شود - پنج روز کاری از تاریخ ارائه مدارک لازم. به موجب قانون، هیچ وظیفه دولتی برای ثبت دولتی وام مسکن پرداخت نمی شود.

در صورتی که ملکی که در رهن قرار می گیرد، مشاع باشد، رضایت کتبی همه مالکان الزامی است. رضایت همسر دیگر باید محضری باشد (بند 1، ماده 7 قانون وام مسکن، بند 3، ماده 35 قانون خانواده فدراسیون روسیه).

هرگاه منزل مسکونی یا آپارتمانی متعلق به افراد صغیر، اشخاص دارای ظرفیت قانونی محدود یا اشخاص غیر اهلیت که بر آنها قیمومیت یا قیمومت برقرار شده است وثیقه گذاشته شود، معامله باید با مقام قیمومیت و قیمومیت به توافق برسد (بند 5 ماده 74 رهن). قانون، بند 2 ماده 37 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

با خاتمه تعهد قرض، وثیقه فسخ می شود. خاتمه وام مسکن باید در دفتر ثبت ایالت متحد ذکر شود (ماده 352 قانون مدنی فدراسیون روسیه، ماده 25 قانون وام مسکن). به عنوان یک قاعده کلی، برای بازخرید سابقه وام مسکن، ارائه به مرجع ثبت کافی است:

- بیانیه دارنده وام مسکن؛

- یا درخواست مشترک متعهد و متعهدله.

- یا درخواست راهن با تسلیم همزمان رهن حاوی یادداشتی از صاحب رهن مبنی بر اجرای کامل تعهد تضمین شده توسط رهن. این علامت باید حاوی کلماتی در مورد انجام تعهد و تاریخ انجام آن باشد و همچنین باید به امضای صاحب رهن و با مهر وی (در صورت وجود مهر) گواهی شود (بند 2 ماده 25). قانون رهن).

با بازخرید سابقه ثبت رهن، رهن باطل می شود (بند 3 ماده 25 قانون رهن).

ورودی ثبت رهن ظرف سه روز کاری بازپرداخت می شود (بند 1 ماده 25 قانون رهن).

برای بازپرداخت سوابق ثبت رهن، هیچ وظیفه دولتی پرداخت نمی شود.

بنابراین، رهن به طور سنتی به عنوان وثیقه اموال غیرمنقول درک می شود که در تصرف بدهکار باقی می ماند، اما با ممنوعیت حق تصرف آزادانه در این اموال. خصوصیات رهن موضوع قرارداد رهن است که فقط می تواند غیر منقول باشد و حفظ حق تملیک و استفاده از آن توسط راهن.

ناتالیا شچربینینا،

کارشناس ارشد

بخش اومسک

دفتر Rosreestr

در منطقه اومسک،

ثبت دولتی.

مفهوم وثیقه
انواع وثیقه
دلایل وقوع رهن (قرارداد و قانون؛ مصادیق وقوع رهن بر اساس قانون).
موضوع وثیقه
مواردی که اموال و حقوق نمی تواند موضوع رهن باشد: 1). اموالی که مشمول توقیف نیست؛ 2). مطالبات به طور جدایی ناپذیری با هویت طلبکار مرتبط است. 3). اموالی که رهن آن به موجب قانون محدود یا ممنوع شده است
شرایط قرارداد وثیقه (شرایط مادی قرارداد وثیقه؛ شرایط رویه فروش اموال وثیقه: رویه قضایی یا فراقانونی)؛
فرم قرارداد تعهد
ثبت دولتی و حسابداری وثیقه
مزایا و معایب وثیقه
رویه قضایی و انتشارات در مورد وثیقه در سایت

به عبارت دیگر، در صورتی که مدیون (متعهد) به تعهد خود عمل نکند، مورد وثیقه در حراج فروخته می شود و وجوه دریافتی به طلبکار (متعهدله) منتقل می شود. متعهد فقط در مواردی که قانون پیش بینی می کند می تواند در صورت نادرست ایفای تعهد، اقلام مورد وثیقه را دریافت کند.

رهن - نوع وثیقه، که در آن مال مورد وثیقه توسط متعهد به تصرف متعهدله منتقل می شود. مفهوم "رهن" در قانون مدنی فدراسیون روسیه وجود ندارد.

2. انواع وثیقه

قانون مدنی فدراسیون روسیه انواع وثیقه زیر را پیش بینی می کند:

تعهد کالا در گردش (بند 1 ماده 357 قانون مدنی فدراسیون روسیه)؛
تعهد اشیاء در رهنی (ماده 358 قانون مدنی فدراسیون روسیه)؛
تعهد حقوق تعهد (مواد 358.1 - 358.8 قانون مدنی فدراسیون روسیه)؛
تعهد حقوق تحت یک قرارداد حساب بانکی (ماده 358.9 - 358.14 قانون مدنی فدراسیون روسیه)؛
تعهد حقوق شرکت کنندگان اشخاص حقوقی (ماده 358.15 قانون مدنی فدراسیون روسیه)؛
تعهد اوراق بهادار (مواد 358.16، 358.17 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

انواع وثیقه بر اساس دلایل زیر متمایز می شود:

در محل ملک مورد وثیقه(ماده 338 قانون مدنی فدراسیون روسیه):

تعهد محکم - بدون انتقال ملک. یک نوع تعهد شرکتی، گرو کالای در گردش است (ماده 357 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
رهن - با انتقال ملک وثیقه. یک نوع وام مسکن وثیقه در یک رهنی است (ماده 358 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

در مورد وثیقه:

وثیقه ملک؛
تعهد حقوق

با توجه به میزان ارتباط ملک مورد رهن با زمین:

رهن ملک (رهن).

نوع خاصی از وثیقهتعهد بعدی است (ماده 342 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

3. زمینه های پیدایش وثیقه

زمینه های ظهور تعهد توسط ماده 334.1 قانون مدنی فدراسیون روسیه ایجاد شده است.

به عنوان یک قاعده کلی، وثیقه بین متعهد و متعهدکننده بر اساس آن ایجاد می شود توافق. در عین حال، در مواردی که قانون تعیین کرده است، با وقوع شرایطی که در قانون مشخص شده است، تعهد ایجاد می شود. وثیقه قانونی).

مصادیق پیدایش وثیقه بر اساس قانون

به ویژه، هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه و سایر قوانین فدرال شرایط زیر را ایجاد می کند که تحت آن تعهد ایجاد می شود:

کالاهایی که به صورت نسیه فروخته می شوند تا زمان پرداخت به فروشنده در گرو قرار می گیرند.

مگر اینکه در قرارداد خرید و فروش طور دیگری مقرر شده باشد، از لحظه ای که کالا به خریدار منتقل می شود و تا زمان پرداخت، کالاهای فروخته شده به صورت نسیه توسط فروشنده به عنوان وثیقه شناخته می شوند تا اطمینان حاصل شود که خریدار تعهد خود را برای پرداخت کالا انجام می دهد. (بند 5 ماده 488 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

کالاهایی که به صورت اعتباری با طرح اقساطی فروخته می شوند، توسط فروشنده در گرو هستند

قوانین مندرج در بندهای 2، 4 و 5 ماده 488 این قانون (بند 3 ماده 489 قانون مدنی فدراسیون روسیه) در مورد قرارداد فروش نسیه کالا با شرط پرداخت اقساطی اعمال می شود. .

حق وثیقه گیرنده اجاره به املاکی که برای پرداخت اجاره منتقل می شود

در هنگام انتقال قطعه زمین یا سایر اموال غیر منقول برای پرداخت اجاره بها گیرنده مال الاجاره به عنوان ضمانت التزام اجاره دهنده نسبت به این ملک حق رهن پیدا می کند (بند 1 ماده 587 قانون مدنی ). فدراسیون روسیه).

دارنده گواهی تعهد حق گرو گذاشتن کالا را دارد.

دارنده گواهی تعهد به غیر از دارنده قبض انبار، حق دارد کالا را به میزان وام صادره در گواهی تعهد و سود آن در گرو بگذارد. هنگام گرو گذاشتن کالا، یادداشتی در این مورد در رسید انبار درج می شود (بند 3 ماده 914 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

قطعه زمین سازنده و املاک موجود در آن به مشارکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک تعهد داده شده است

برای اطمینان از انجام تعهدات سازنده (رهن) طبق قرارداد، از لحظه ثبت دولتی توافق نامه، شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک (رهنان) برای ساخت (ایجاد) یک ساختمان آپارتمان متعهد می شوند. و (یا) سایر املاک و مستغلات، که شامل اشیاء ساختمانی مشترک، یک قطعه زمین متعلق به توسعه‌دهنده، یا حق اجاره، حق اجاره فرعی قطعه زمین مشخص شده و یک ساختمان آپارتمان و (یا) سایر املاک و مستغلات خواهد بود. در حال ساخت (ایجاد) در این قطعه زمین.

تعهد به روشی که توسط هنر تعیین شده است. هنر 13 - 15 قانون "مشارکت در ساخت و ساز مشترک"، تعهدات زیر توسعه دهنده باید تحت کلیه قراردادهای منعقد شده برای ساخت (ایجاد) یک ساختمان آپارتمان و (یا) سایر املاک و مستغلات بر اساس یک ساخت و ساز تضمین شود. مجوز:

بازگرداندن وجوهی که توسط یک شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک در موارد مقرر در قانون و (یا) توافق نامه مشخص شده است.
پرداخت به یک شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک وجوه مربوط به وی در جبران ضرر و (یا) به عنوان جریمه (جریمه، جریمه) به دلیل عدم انجام، تاخیر در انجام یا سایر انجام نادرست تعهد به انتقال شی ساخت و ساز مشترک. و سایر موارد مربوط به وی مطابق توافقنامه و (یا) قوانین فدرال وجوه (ماده 13 - 15 قانون شماره 214-FZ "در مورد مشارکت در ساخت و ساز سهام مشترک ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک و مستغلات و اصلاحات مربوط به برخی از اقدامات قانونی فدراسیون روسیه").

اموال دولتی و شهرداری خریداری شده به صورت اقساطی تا زمان پرداخت تعهد دارد.

"از لحظه انتقال به خریدار ملک به دست آمده به صورت اقساطی و تا زمان پرداخت کامل، ملک مشخص شده، به موجب این قانون فدرال، به عنوان متعهد شناخته می شود تا از انجام تعهد خریدار برای پرداخت اطمینان حاصل شود. اموال دولتی یا شهرداری به دست آمده

اگر خریدار مهلت ها و روش پرداخت را نقض کند، توقیف اموال تعهد شده در دادگاه اعمال می شود" (بند 6، ماده 35 قانون 21 دسامبر 2001 N 178-FZ "در مورد خصوصی سازی اموال دولتی و شهرداری" (در تاریخ 3 ژوئیه 2016 اصلاح شده)).

وثیقه زمین خریداری شده با وجوه قرض الحسنه (رهن)

مگر اینکه در قانون فدرال یا توافق نامه دیگری مقرر شده باشد، قطعه زمینی که با استفاده از وجوه اعتباری از بانک یا سایر سازمان های اعتباری یا وجوه حاصل از وام هدفمند ارائه شده توسط شخص حقوقی دیگر برای دستیابی به این قطعه زمین به دست آمده است، از همان لحظه تعهد تلقی می شود. ثبت نام دولتی مالکیت وام گیرنده این قطعه زمین (بند 1 ماده 64.1 "در مورد رهن (رهن املاک و مستغلات)".

وثیقه اماکن مسکونی خریداری شده یا ساخته شده با وجوه وام (رهن)

«اماکن مسکونی که به طور کلی یا جزئی با استفاده از وجوه اعتباری بانک یا سازمان اعتباری دیگر یا وجوه حاصل از وام هدفمند ارائه شده توسط شخص حقوقی دیگر برای تملک یا ساخت اماکن مسکونی مشخص شده به دست آمده یا ساخته شده است از لحظه ثبت نام دولتی تعهد می شود. وام مسکن در ثبت دولتی واحد املاک و مستغلات" (بند 1 ، ماده 77 قانون 16 ژوئیه 1998 N 102-FZ (در تاریخ 3 ژوئیه 2016 اصلاح شده) "در مورد رهن (وثیقه املاک)".

قواعد قانونی منع توقیف اموال یک سازمان بدهکار، به عنوان مثال، در مواد زیر از قوانین فدرال آمده است:

قانون مدنی فدراسیون روسیه:

. اموال یک سازمان مذهبی
. ویژگی های سلب حق اموال بر اساس الزامات طرفین قرارداد امانی
. تفکیک اموال در امانت
. حق انحصاری اختراع مخفی

2). الزامات به طور جدایی ناپذیری با هویت طلبکار مرتبط است

ماده 21. اجازه بدوی مرجع قیمومت و قیمومت مؤثر در اعمال حقوق مالکیت مولیف.

به عنوان یک قاعده کلی، قرارداد وثیقه باید به صورت کتبی ساده منعقد شود (ماده 160، 161 قانون مدنی فدراسیون روسیه)، به جز در مواردی که قانون یا توافقنامه فرم اسناد تعهدنامه را پیش بینی نکرده باشد ().

عدم رعایت ضوابط تعیین شده در قالب قرارداد وثیقه مستلزم بی اعتباری آن است.

8. ثبت دولتی و حسابداری وثیقه

ثبت دولتی و حسابداری تعهد به منظور تضمین حقوق هر دو متعهد و اشخاص ثالث انجام می شود.

ثبت نام ایالتی اجباری قرارداد تعهد در موارد زیر ایجاد می شود ():

اگر مطابق قانون، حقوقی که مالکیت اموال را به شخص خاصی تأیید می کند، مشمول ثبت دولتی باشد (ماده 8.1 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
اگر موضوع تعهد حقوق یک شرکت کننده (موسس) یک شرکت با مسئولیت محدود باشد (ماده 358.15 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

برای سایر اموال وثیقه شده، قوانین متفاوتی اعمال می شود.

رابطه وثیقه اوراق بهادار توسط مفاد ماده 358.16 قانون مدنی فدراسیون روسیه ("تعهد اوراق بهادار") تنظیم می شود.

اطلاعات مربوط به تعهد حقوق تحت یک قرارداد حساب بانکی مطابق با قوانین هنر در نظر گرفته می شود. 358.11 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

ثبت اطلاعیه ها در مورد تعهد اموال منقول به روشی که توسط قانون دفاتر اسناد رسمی تعیین شده است نگهداری می شود (به فصل XX.1 "ثبت اعلانات در مورد تعهد اموال منقول" از اصول قانون فدراسیون روسیه در مورد دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. ).

متعهدله در روابط با اشخاص ثالث فقط از لحظه ثبت رهن حق رجوع به حق رهن متعلق به خود را دارد مگر در مواردی که شخص ثالث اطلاع داشته یا باید اطلاع داشته باشد. وجود تعهد زودتر عدم وجود سابقه حسابداری تأثیری بر رابطه متعهد با متعهد کننده ندارد.

اصلاح اخطار تعهد در موارد زیر مجاز است:

هنگامی که اطلاعات مربوط به تعهد تغییر می کند (تغییر در مورد کالا، ارزش کالا، مهلت انجام تعهدات و غیره)؛
پس از خاتمه رابطه وثیقه روش اصلاح اخطار تعهد یا خاتمه تعهد با جزئیات بیشتر توسط مقررات تنظیم می شود (ماده 103.6 اصول قانون فدراسیون روسیه در مورد سردفتران).

9. مزایا و معایب وثیقه

مزایا و معایب وثیقه به شرح زیر است.

1. ضمانت قطعی که در صورت عدم ایفای تعهدات از سوی بدهکار، از مال مورد وثیقه رضایت طلبکار خواهد بود.

2. موضوع وثیقه می تواند هر مال باشد: منقول و غیر منقول، حقوق طبق قرارداد حساب بانکی، حقوق مالکیت، حقوق انحصاری، سهام در سرمایه مجاز، سهام. ما در مورد استثناها در بالا نوشتیم.

3. تعهدات وثیقه گیرنده ترجیحاً قبل از سایر بستانکاران برآورده می شود (یعنی ابتدا مطالبات وثیقه پذیرفته می شود و تنها پس از آن مطالباتی که با وثیقه تضمین نشده است).

4. تصرف در اموالی که بدون اذن متعهدله گرو گذاشته شده است ممنوع است و در صورت تخلف از این ممنوعیت، حتی در صورت واگذاری مال به خریدار با حسن نیت، وثیقه فسخ نمی شود.

5- موضوع وثیقه ممکن است اشیا و حقوقی باشد که متعهد در آینده به آنها دست خواهد یافت. در این صورت، حق وثیقه از لحظه ای که متعهدله به مال یا حق مربوط دست می یابد، ناشی می شود.

6. متعهد طبق قرارداد وثیقه می تواند نه تنها خود مدیون، بلکه شخص ثالث نیز باشد. یعنی برای تأمین تعهد مدیون هر شخصی می تواند مال خود را وثیقه کند.

7. وثیقه (یعنی وثیقه با انتقال یک مورد به متعهدله) تضمین بیشتری برای تضمین انجام تعهدات ایجاد می کند، زیرا مال مورد وثیقه فیزیکی نزد طلبکار-متعهد قرار دارد.

8. کلیه مخارج بستانکار از ارزش مورد وثیقه ـ سود و جریمه و ضرر و زیان ناشی از تأخیر در اجرا و همچنین مخارج متعهدله برای نگهداری و وصول مورد وثیقه پرداخت می شود (ماده 337 ق. قانون مدنی فدراسیون روسیه).

از معایب وثیقه می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. در صورت عدم واگذاری مال منقول مورد وثیقه به متعهدله، احتمال نقل و انتقال آن توسط متقابل غیر وجدان وجود دارد که ممکن است منجر به عدم امکان شناسایی مالک و محل جدید آن و در نتیجه عدم امکان فروش آن شود. ملک در حراج

2. روال توقیف اموال وثیقه و فروش آن در مزایده توسط ضابطان، کاملاً پر زحمت و طولانی است که البته منجر به ترمیم سریع وضعیت مالی طلبکار نمی شود.

10. رویه قضایی و انتشارات در مورد وثیقه برای سایت

آپارتمان های تحت توافق نامه برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک را نمی توان در یک بانک تعهد کرد (بند 15 از بررسی رویه ...، تصویب شده توسط هیئت رئیسه دادگاه عالی فدراسیون روسیه در 4 دسامبر 2013)
در صورتی که قرارداد قرض الحسنه به دو صورت وثیقه و ضمانت تأمین شود، فسخ یکی از روش های تأمین اعتبار روش دیگر را از بین نمی برد (بند 6 تجدیدنظر رویه قضایی... مصوب هیئت رئیسه مجلس شورای اسلامی). دادگاه فدراسیون روسیه در 22 مه 2013)
توقیف اموال غیرمنقول به عنوان تضمین تحت یک قرارداد وام (بند 12 از بررسی رویه قضایی ...، تصویب شده توسط هیئت رئیسه دادگاه عالی فدراسیون روسیه در 22 مه 2013)
اعتراض به بیانیه ادعای AHML برای وصول بدهی تحت یک قرارداد وام، توقیف اموال تعهد شده