Ciclo de vida dos produtos de construção. Dependência dos resultados de uma organização construtora das etapas do ciclo de criação e comercialização de produtos de construção (obras, serviços)
Ciclo de vida de uma propriedade como objeto físico - esta é a sequência de processos de existência de um objeto imobiliário desde a concepção até a liquidação (alienação).
Estágios do ciclo de vida os objetos imobiliários têm nomes diferentes: pré-projeto-projeto-construção-operação-fechamento.
1. Estágio de pré-projeto (inicial) inclui: análise do mercado imobiliário, seleção de um imóvel, formação de estratégia de projeto, análise de investimentos, preparação de licenciamento inicial, captação de fundos de investimento de crédito.
2. Estágio de projeto inclui: desenvolvimento de um esquema financeiro, organização de financiamento, seleção de um grupo de arquitetura e engenharia, gestão de projeto.
3. Estágio de construção consiste na seleção do empreiteiro, coordenação das obras e acompanhamento da qualidade da construção, estimativa de custos e despesas. Nesta fase, surgem evidências reais da conformidade do objeto em construção com as exigências do segmento do mercado imobiliário, determinadas pela lógica do ciclo de vida. Nesta fase, estão resolvidas as tarefas de aumentar a participação dos investimentos dos potenciais consumidores, uma vez que o crescimento do volume de ofertas e lucros indica um reconhecimento bastante amplo no mercado.
4. Estágio de operação objeto imobiliário envolve: operação de objetos, sua manutenção e reparação. A exploração imobiliária, sendo uma função multidimensional no sistema de gestão, inclui as seguintes áreas: operação de equipamentos de instalações, contabilidade de materiais, proteção contra incêndio e precauções de segurança, gestão de comunicações, eliminação e reciclagem de resíduos, movimentação e realocações, mudanças e reconstrução, eliminação de emergências, garantindo operação e reparo, instalação de móveis e segurança das instalações.
5. Fase de encerramento da instalação - eliminação total das suas funções originais e adquiridas, cujo resultado é a demolição ou um desenvolvimento qualitativamente novo. Nesta fase do ciclo de vida da propriedade, são incorridos custos significativos de eliminação. Esses custos são resultado da propriedade da propriedade. Se uma propriedade recebe um novo desenvolvimento de alta qualidade, então os custos da mudança estão relacionados com os custos de propriedade por nova função.
Ciclo de investimentoé o período de tempo entre o início de um projeto e sua liquidação.
O ciclo de investimento costuma ser dividido em fases, cada uma com suas próprias metas e objetivos:
antes do investimento desde a pesquisa preliminar até a decisão final de aceitação do projeto de investimento;
investimento incluindo concepção, celebração de um acordo ou contrato, contrato de construção, etc.;
sala de operação(produção) estágio de atividade econômica do empreendimento (instalação);
liquidação quando as consequências da implementação do IP forem eliminadas.
Fase de pré-investimento inclui várias etapas:
a) identificação de oportunidades de investimento;
b) análise utilizando métodos especiais de opções alternativas de projetos e seleção de projetos;
c) conclusão do projeto;
d) tomar uma decisão de investimento.
Fase de investimentoé tomar decisões de planejamento estratégico que permitam aos investidores determinar o volume e o momento do investimento, bem como traçar o plano ideal para financiar o projeto. Nesta fase são celebrados contratos e acordos de trabalho, realizados investimentos de capital, construção de instalações, trabalhos de comissionamento, etc.
Fase operacional (produção) projeto de investimento consiste nas atividades atuais do projeto: compra de matérias-primas, produção e venda de produtos, realização de atividades de marketing, etc. Nesta fase, são realizadas operações de produção diretamente relacionadas com liquidações mútuas com contrapartes (fornecedores, empreiteiros, compradores, intermediários), gerando fluxos de caixa, cuja análise permite avaliar a eficiência económica deste projeto de investimento.
Fase de liquidação está associada à fase de conclusão do projeto de investimento, quando este cumpriu os seus objetivos ou esgotou as possibilidades que lhe são inerentes. Nesta fase, os investidores e utilizadores de objetos de investimento de capital determinam o valor residual dos ativos fixos, tendo em conta a depreciação, avaliam o seu possível valor de mercado, vendem ou preservam equipamentos retirados e, se necessário, eliminam as consequências da implementação de empreendedores individuais .
Fase de pré-investimento da construção consiste na familiarização com o objeto de investimento, o investidor e o futuro proprietário do objeto, com base nos resultados dos quais é tomada uma decisão sobre a viabilidade investindo. Nesta fase de implementação projeto formulação está sendo realizada investimento plano, então refletido em tudo projeto.
Investimento o plano é formulado na Declaração de Intenções - documento contendo informações sobre o investidor, localização do objeto, características projeto de investimento, requisitos de recursos, fontes de financiamento, condições de venda de produtos acabados.
O próximo documento que está sendo desenvolvido em fase de pré-investimento, é a razão investimento. Reflete informações sobre as características gerais da indústria e da empresa, as metas e objetivos do desenvolvido projeto, dados sobre as características dos objetos e estruturas, oportunidades de fornecimento de recursos, o estado atual do mercado de produtos e a previsão de seu desenvolvimento para o futuro próximo, estrutura de gestão projeto e avaliação da sua eficácia. Justificativa investimento deve ser elaborado de acordo com as exigências dos órgãos governamentais e está sujeito a exame obrigatório. Com base na análise de todas as informações fornecidas, chega-se a uma conclusão sobre a viabilidade investindo Neste momento projeto.
O próximo passo fase de pré-investimentoé realizar todos os exames necessários para garantir a conformidade das instalações construídas com os requisitos e normas da legislação russa, bem como identificar a eficácia dos investimentos em projeto fundos.
Conclusão fase de pré-investimentoé o desenvolvimento de um estudo de viabilidade - um conjunto de documentos que refletem os dados iniciais do projeto, técnicos, tecnológicos, cálculo e estimativa, avaliação,
soluções construtivas e ambientais, com base nas quais é possível determinar a eficácia e as consequências da sua implementação.
Introdução. 2
1 Seleção de um segmento-alvo no mercado de serviços de construção. 3
2 Estudo das etapas do ciclo de vida do produto. 5
3 Análise dos custos de produção. 9
4 Determinação da competitividade de uma empresa. 10
5 Preços. onze
6 Determinando preço usando um modelo de produto multiatributo 15
7 Análise SWOT. 15
A organização do serviço de marketing e das atividades de marketing de uma construtora caracteriza-se por algumas características devido às especificidades da atividade do empreendimento. Como o principal produto produzido por uma construtora é um objeto de construção concluído, ele só pode ser considerado um produto com restrições muito significativas. Em vez disso, uma organização de construção pode apresentar como produto a gama de serviços que presta durante a implementação do processo de produção. Assim, do ponto de vista mercadológico, uma organização de construção pode ser considerada uma empresa de serviços.
Como resultado, temos uma situação em que uma organização que opera no setor da construção combina as características de uma empresa industrial e de serviços. Isto requer o desenvolvimento e aplicação de uma abordagem integrada às atividades de marketing de uma empresa, que deve ter algumas características específicas que não são típicas das empresas industriais.
O principal objetivo do serviço de marketing em uma organização de construção é criar um sistema permanente de coleta, processamento e troca de informações objetivas entre todas as divisões estruturais da empresa para garantir um processo de vendas sustentável, previsível e gerenciável para uma gama de serviços de construção.
A eficácia da gestão de marketing depende inteiramente da capacidade da equipe de gestão de combinar a compreensão das tendências dos processos econômicos em todos os departamentos da empresa.
A empresa presta os seguintes tipos de serviços:
A: acabamentos de qualidade europeia – 4,2 mil m2
B: instalação de estruturas para edifícios residenciais - 4,3 mil toneladas.
A identificação dos grupos-alvo no mercado de serviços de construção é efectuada tendo em conta avaliações de dados de diversos grupos de consumidores relativamente aos tipos de serviços competitivos e à sua qualidade.
A avaliação do serviço por um potencial consumidor é determinada de acordo com a fórmula:
onde O é a avaliação do consumidor sobre este tipo de serviço de construção em pontos;
X – a importância das características do serviço do ponto de vista do consumidor;
Y – avaliação das características do serviço do ponto de vista dos consumidores.
As principais características dos serviços de construção incluem:
durabilidade;
prestígio;
econômico em operação;
prazo final.
Os indicadores X e Y são calculados como valores médios com base nos resultados de uma pesquisa com potenciais consumidores. Neste trabalho, estes indicadores serão avaliados numa escala de três pontos:
Para a característica X:
1 – não é importante; 2 – desejável; 3 – obrigatório.
Para características Y:
1 – ruim; 2 – satisfatório; 3 – excelente.
Avaliaremos os serviços no mercado na Tabela 1.1.
Tabela 1.1
| Nota | Serviço A | Serviço B | Nota perfeita A | Nota B perfeita | Critério A | Critério B |
| Habitantes da cidade | 41,59 | 35,17 | 48,16 | 48,44 | 33,712 | 33,908 |
| Aldeão | 22,47 | 28,32 | 40,32 | 40,6 | 28,224 | 28,42 |
| Renda média | 27,77 | 28,96 | 42,28 | 41,44 | 29,596 | 29,008 |
| Renda acima da média | 40,68 | 35,11 | 44,24 | 46,48 | 30,968 | 32,536 |
| Até 3 pessoas em família | 39,6 | 33,65 | 44,52 | 46,76 | 31,164 | 32,732 |
| 4 pessoas na família e acima | 31,89 | 32,94 | 44,8 | 45,64 | 31,36 | 31,948 |
| Empreendedores | 42,66 | 25,03 | 45,36 | 43,96 | 31,752 | 30,772 |
| Funcionários | 40,37 | 30,31 | 49,28 | 41,44 | 34,496 | 29,008 |
| Trabalhadores | 30,12 | 30,28 | 46,2 | 40,88 | 32,34 | 28,616 |
| Até 50 anos | 36,23 | 33,97 | 41,72 | 47,88 | 29,204 | 33,516 |
| Mais de 50 anos | 25,0 | 34,12 | 41,44 | 40,6 | 29,008 | 28,42 |
| Empresas comerciais | 37,26 | 46,76 | 32,732 | |||
| Instituições financeiras | 45,22 | 49,84 | 34,888 | |||
| Empresas industriais | 26,15 | 45,64 | 31,948 | |||
| Instituições administrativas e educacionais | 29,15 | 49 | 34,3 | |||
| Pequenas e médias empresas | 30,13 | 46,76 | 32,732 | |||
| Grandes empresas | 45,91 | 51,24 | 35,868 |
Assim, obtemos o seguinte resultado de segmentação, que está refletido na Tabela 1.2.
Tabela 1.2
Os ciclos de vida dos produtos são muito diversos, mas quase sempre é possível identificar as fases principais. O ciclo de vida clássico do produto pode ser dividido em cinco etapas ou fases:
Introdução ou entrada no mercado. Esta é a fase em que um novo produto surge no mercado. Às vezes, na forma de vendas experimentais. Começa a partir do momento em que o produto é distribuído e colocado à venda. Nesta fase, o produto ainda é novo. A tecnologia ainda não foi suficientemente dominada. O fabricante ainda não decidiu a escolha do processo de produção. Não há modificações no produto. Os preços dos produtos são geralmente um pouco mais altos. O volume de vendas é muito pequeno e cresce lentamente. As redes de distribuição são cautelosas em relação ao produto. A taxa de crescimento das vendas também é baixa, o comércio muitas vezes não é lucrativo e a concorrência é limitada. A concorrência nesta fase só pode advir de produtos substitutos. O objetivo de todas as atividades de marketing é criar um mercado para um novo produto. A empresa incorre em custos elevados, pois nesta fase os custos de produção são elevados e os custos de promoção de vendas costumam atingir o nível mais elevado. Os consumidores aqui são inovadores que estão dispostos a correr riscos ao testar um novo produto. Há um grau muito elevado de incerteza nesta fase. Além disso: quanto mais revolucionária for a inovação, maior será a incerteza.
Fase de crescimento. Se o produto for exigido no mercado, as vendas começarão a crescer significativamente. Nesta fase, o produto costuma ser reconhecido pelos clientes e a procura pelo mesmo aumenta rapidamente. A cobertura do mercado está aumentando. As informações sobre o novo produto são transmitidas aos novos clientes. O número de modificações no produto está aumentando. As empresas concorrentes prestam atenção a este produto e oferecem outros similares. Os lucros são bastante elevados, uma vez que o mercado adquire um número significativo de produtos e a concorrência é muito limitada. Através de atividades intensivas de promoção de vendas, a capacidade do mercado aumenta significativamente. Os preços são ligeiramente reduzidos porque o fabricante produz um grande volume de produtos utilizando tecnologia comprovada. As despesas de marketing são distribuídas pelo aumento do volume de produção. Os consumidores nesta fase são pessoas que reconhecem a novidade. O número de compras repetidas e múltiplas está crescendo.
Fase de maturidade. Caracteriza-se pelo fato de a maioria dos compradores já ter adquirido o produto. As taxas de crescimento das vendas estão caindo. O produto se torna tradicional. Surgem um grande número de modificações e novas marcas. A qualidade dos produtos e a produção regular estão aumentando. O serviço está sendo melhorado. O volume máximo de vendas é alcançado. O lucro da empresa diminui. Os lucros estão crescendo lentamente. Estoques de mercadorias aparecem no armazém, a concorrência se intensifica. Concorrência de preços. Vendas a preços reduzidos. Concorrentes fracos abandonam o mercado. As atividades de promoção de vendas atingem a máxima eficiência. Os consumidores aqui são conservadores e de adoção lenta. Esta etapa é a mais longa.
Fase de saturação. O crescimento das vendas para. O preço é bastante reduzido. Mas, apesar da redução de preços e do uso de outras medidas para influenciar os compradores, o crescimento das vendas é interrompido. A cobertura do mercado é muito alta. As empresas buscam aumentar seu setor no mercado. A rede de vendas também não está mais em expansão. A tecnologia é a mesma. Nesta fase, existe uma grande probabilidade de repetidas melhorias tecnológicas do produto e da tecnologia. Este estágio é frequentemente combinado com o estágio de maturidade porque não há uma diferença clara entre eles.
5. Recessão. Uma recessão é um período de declínio acentuado nas vendas e nos lucros. As vendas podem cair a zero ou permanecer em níveis muito baixos. O principal motivo: o surgimento de um produto novo e mais avançado ou uma mudança nas preferências do consumidor. Muitas empresas estão saindo do mercado. Os gastos com promoção de vendas são reduzidos ou totalmente eliminados. Os consumidores estão perdendo o interesse no produto e seu número está diminuindo. A maior parte dos consumidores são conservadores com baixa solvência. Nesta fase, é aconselhável descontinuar o produto para evitar grandes perdas financeiras. A primeira tarefa da empresa é identificar produtos em declínio através de análises regulares de tendências de vendas, participação de mercado, custos e lucros. A gestão tem então de decidir, para cada produto em declínio, se o apoia, colhe ou abandona.
O ciclo de vida de um produto e suas etapas podem ser representados graficamente.
Para fazer isso, vamos traçar o tempo no eixo X e no eixo Y o volume de vendas de mercadorias em um determinado momento (Fig. 2.1)
A principal característica do ciclo de vida de um produto na construção pode ser chamada de fato de que pela complexidade dos produtos produzidos, bem como pelo fato de o ramo de atividade poder ser atribuído tanto ao setor produtivo quanto ao de serviços, a vida curva de ciclo do produto fabricado depende em grande parte daqueles fatores ambientais , sobre os quais a empresa não pode ter uma influência significativa - economia, política, gostos do consumidor, etc.
Arroz. 2.1 – Curva do ciclo de vida do produto
Preenchamos a Tabela 2.1, na qual caracterizamos as principais etapas do ciclo de vida do produto.
Tabela 2.1
| Características | Estágios do ciclo de vida | |||
| Implementação | Altura | Maturidade | Recessão | |
| Metas de marketing | Publicidade, persuasão, estimulação | Promoção de vendas | Identificando oportunidades e áreas de crescimento | Encontrando um novo nicho de mercado |
| Volume de vendas | Curto | Crescendo rápido | Alta estabilidade | Diminuindo |
| Concorrência | Menor | Significativo | Significativo | Insignificante, os concorrentes estão saindo do mercado |
| Lucro | Baixo | Aumenta significativamente | Média estável | Baixo |
| Consumidores | Novo | Novos clientes aparecem constantemente | Fluxo regular e baixo de novos clientes | Apenas constante, o número está diminuindo constantemente |
| Gama de Produtos | Novo | Expandindo | Estábulo | Círios |
| Vendas | Curto | Aumentando constantemente | Estábulo | Diminuindo |
| Preços | Caro | Competitivo | Competitivo | Preços de dumping |
| Promoção | Anúncio | Publicidade, marca | Marca | Anúncio |
| Custos de marketing | Alto | Média | Média | Alto ao tentar reviver um produto |
Analisaremos os dados de custos na Tabela 3.1.
Tabela 3.1
| Tipo de serviço | Volumes, nat. unidades | Custos, mil rublos | |||
| Permanente | Variáveis | São comuns | Custos por unidade | ||
| A | 2000 | 200000 | 182000 | 382000 | 191 |
| 3000 | 200000 | 267000 | 467000 | 155,67 | |
| 4000 | 200000 | 352000 | 552000 | 138 | |
| 4200 | 200000 | 378000 | 578000 | 137,62 | |
| B | 2000 | 1600000 | 420000 | 2020000 | 1010 |
| 3000 | 1600000 | 600000 | 2200000 | 733,33 | |
| 4000 | 1600000 | 780000 | 2380000 | 595 | |
| 4300 | 1600000 | 817000 | 2417000 | 562,09 | |
Assim, os tipos de atividades desenvolvidas pela empresa caracterizam-se por uma notável influência de economias de escala; com o aumento dos volumes de produção, o custo por unidade de produção reduz-se significativamente, o que é especialmente perceptível no serviço B - construção de habitação a partir de concreto armado pré-moldado.
A competitividade é agrupada por elementos individuais do mix de marketing: produto, preço, promoção do produto, indicadores financeiros gerais.
Por produto:
KRD = OP / OOPR
Índice de participação de mercado: KRDA = 4,2 / 47,1 = 0,09
KRDB = 4,3 / 41,3 = 0,1
KPP = ZPP / OZ
KPA = 120.000/578.000 = 0,21
KPPB = 574.000/2.417.000 = 0,24
KIOP = OPC / OPN
QUIOPA = 4200/4000 = 1,05
KIOPB = 4300/3000 = 1,43
KUTS = (Tsmax + Tsmin) / 2 Tsuf
KUTSA = 435/158,26 = 2,75
KTSB = 1230/629,54 = 1,95
Para promoção de produtos:
KRekD = KIOP x ZRDk / ZRDn
KREKDA = 1,05 x 12.000/10.000 = 1,26
CRecDB = 1,43 x 17.400/18.000 = 1,38
KISO = KIOP x ZRk/ZRn
KISOA = 1,05 x 4000/2500 = 1,68
KISOB = 1,43 x 5800/4000 = 2,07
Indicador final de competitividade:
KMTC = (KRD + KPP + KIOP + KUTS + KRekD + KISO) / L
KMTKA = (0,09 + 0,21 + 1,05 + 2,75 + 1,26 + 1,68) / 6 = 1,17
KMTKB = (0,1 + 0,24 + 1,43 + 1,95 + 1,38 + 2,07) / 6 = 1,20
Valor KMTC = (1,17 + 1,20) / 2 = 1,19
Indicadores financeiros gerais:
Relação atual:
KTL = 4385/4953 = 0,89
CMRR = (–203 – 16762) / 4385 = –3,87
Fórmula completa de competitividade:
CF = Soma KMTK x KTL x KOSS = 1,19 x 0,89 x (–3,87) = –4,10
Assim, a empresa ocupa o valor “Nicho de Mercado” no canto inferior direito da matriz do grupo concorrente.
Nesta seção, consideraremos três métodos de precificação:
Em primeiro lugar, vamos analisar as características da precificação baseada em custos. Definiremos a taxa de lucro para o serviço A - 15%, para o serviço B - 12%.
TA = 137,62 + 137,62 x 0,15 = 158,26
Banco Central = 562,09 + 562,09 x 0,12 = 629,54
Vamos construir um gráfico de vendas de ponto de equilíbrio na Fig. 5.1 e na Fig. 5.2.
Arroz. 5.1 – Cronograma de vendas de ponto de equilíbrio para o serviço A
Arroz. 5.2 – Cronograma de vendas de ponto de equilíbrio para o serviço B
Ponto de equilíbrio A = 200.000 / (158,26 – 90) = 2.930 unidades.
Ponto de equilíbrioB = 1.600.000 / (629,54 – 190) = 3.640 unidades.
O segundo método de precificação utiliza curvas de demanda e a dinâmica dos custos de produção.
Para fazer isso, primeiro determine o coeficiente de elasticidade.
EA = ((5.000 – 1.000) / (120 – 160)) x ((120 + 160) / (5.000 + 1.000)) = –100 / 0,05 = –2.000
BE = ((6.000 – 1.000) / (600 – 710)) x ((600 + 710) / (6.000 + 1.000)) = –45,45 / 0,19 = –239,21
Com base nos coeficientes obtidos, verifica-se que o coeficiente de elasticidade do serviço A é significativamente inferior ao coeficiente de elasticidade do serviço B. Isto sugere que uma ligeira alteração no preço do serviço B conduz a uma diminuição significativa da procura deste serviço. . Assim, para o serviço B, é preferível recorrer o mínimo possível a aumentos de preços, preços abaixo da média do mercado permitirão aumentar significativamente o nível de vendas e, assim, obter lucros adicionais. Para o serviço A a situação é oposta - a procura depende fracamente do nível de preços, o efeito de escala para este tipo de serviço é insignificante.
Assim, para o serviço A você pode utilizar preços superiores à média do mercado.
Com base nestas considerações, o preço do serviço A será fixado em 170,00, e no serviço B - 600.
O terceiro método de precificação envolve a participação de uma construtora na licitação de contratos de construção. A intensidade da concorrência depende do número de licitantes e dos seus preços.
O critério para fixação do preço é o lucro provável:
Вп = (C – С) x Вз
onde Вз é a probabilidade de receber um pedido a um determinado preço, que é calculado:
Вз = número de concorrentes cujo preço é superior ao preço da licitação / número total de concorrentes.
As táticas de precificação dependem dos objetivos da organização:
– receber um pedido independentemente do lucro;
- obtenha pelo menos um lucro normal.
Expressamos os cálculos do lucro provável no leilão na Tabela 5.1.
Tabela 5.1
| Tipo de serviço | Escopo do trabalho, nat. unidades | Preço C | Probabilidade de ganhar | Lucro Provável | Retorno de custo, % |
| A | 500 | 170 | 0,30 | 4857 | 5,71 |
| 1000 | 170 | 0,30 | 9714 | 5,71 | |
| 1500 | 170 | 0,30 | 14571 | 5,71 | |
| 2000 | 165 | 0,55 | 30118 | 9,13 | |
| 2500 | 165 | 0,55 | 37648 | 9,13 | |
| 3000 | 165 | 0,55 | 45177 | 9,13 | |
| 3500 | 160 | 0,78 | 61097 | 10,91 | |
| 4000 | 160 | 0,78 | 69826 | 10,91 | |
| 4200 | 158 | 0,95 | 81316 | 12,25 | |
| B | 500 | 650 | 0,30 | 13187 | 4,06 |
| 1000 | 650 | 0,30 | 26373 | 4,06 | |
| 1500 | 650 | 0,30 | 39560 | 4,06 | |
| 2000 | 625 | 0,55 | 69201 | 5,54 | |
| 2500 | 625 | 0,55 | 86501 | 5,54 | |
| 3000 | 600 | 0,78 | 88709 | 4,93 | |
| 3500 | 600 | 0,78 | 103494 | 4,93 | |
| 4000 | 600 | 0,78 | 118279 | 4,93 | |
| 4300 | 590 | 0,95 | 114012 | 4,49 |
Assim, como se pode verificar pelos cálculos anteriores, para o serviço A é preferível ir ao concurso com um preço de 158, e para o serviço B - 625, pois são estes os preços que permitem obter a maior rentabilidade dos custos. .
Esta seção determina o valor de um produto para o consumidor com base no uso de um modelo composicional compensatório para avaliar a presença percebida de atributos do produto e calcula o preço recomendado.
Faremos este cálculo na Tabela 6.1.
Os tapetes Barcelona e Classica estão em avaliação.
Tabela 6.1
| Atributo | Coeficiente de peso | Avaliação em uma escala de dez pontos | Pontuação ponderada | ||
| A | B | A | B | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Conveniência | 0,15 | 7 | 6 | 1,05 | 0,9 |
| Preço | 0,2 | 5 | 5 | 1,0 | 1,0 |
| Suavidade | 0,25 | 6 | 4 | 1,5 | 1,0 |
| Atração de poeira | 0,1 | 2 | 9 | 0,2 | 0,9 |
| Suscetibilidade à limpeza | 0,2 | 5 | 2 | 1,0 | 0,4 |
| Isolamento térmico | 0,1 | 6 | 7 | 0,6 | 0,7 |
| Soma de pontos | 1 | Custo do consumidor | 5,35 | 4,9 | |
| Custo médio do consumidor | 5,67 | 5,5 | |||
| Coeficiente de preço individual | 0,95 | 0,9 | |||
| Preço médio de mercado | 89 | ||||
| Preço | 84 | 80 | |||
Tabela 7.1
| Forças | Lados fracos |
Marketing: política de preços competitiva e flexível acesso a recursos financeiros monitoramento constante do surgimento de novos equipamentos de alta tecnologia no mercado e tecnologias avançadas |
Marketing: gama restrita de serviços oferecidos número insuficiente de clientes regulares atenção insuficiente ao marketing, sua percepção como função secundária baixa lucratividade devido aos altos custos fixos capacidade de produção limitada |
| Possibilidades | Ameaças |
Social: filiação tradicional de alguns segmentos da população a este tipo de atividade valores do cliente o surgimento de materiais e equipamentos mais baratos no mercado; introdução de novas tecnologias com boa relação custo-benefício; introdução de métodos de gestão progressivos domínio de indústrias relacionadas crescimento da participação de mercado |
Social: uma queda acentuada nos padrões de vida e uma queda na procura de serviços o trabalho na construção não é considerado de prestígio, daí a grave escassez de pessoal qualificado obsolescência de tecnologias usadas desgaste da maioria dos equipamentos introdução de novas tecnologias com boa relação custo-benefício pelos concorrentes, garantindo custos de produção e preços de venda mais baixos consolidação de posições de liderança pelos concorrentes redução da eficiência económica devido à desvalorização do dólar face ao euro e à feroz concorrência nos preços de mercado manutenção de uma tendência no mercado de menor dinâmica de variação de preços dos produtos da empresa em relação à dinâmica de variação de custos |
Para o mercado empresarial:
Que vantagens você destacaria da empresa, por que está nos encomendando um serviço?
Existe volume suficiente de serviços prestados ao mercado, há necessidade de ampliação da capacidade produtiva?
Você está satisfeito com a qualidade do serviço oferecido?
Como você avalia o nível de serviço ao prestar um serviço?
Se fossem oferecidos descontos, você solicitaria um volume maior de serviços?
Como você avalia o projeto de renovação proposto?
Sente necessidade de agilizar a prestação de serviços?
Para o mercado consumidor:
Como você caracterizaria o trabalho da empresa, que emoções o serviço prestado evoca em você?
Como você avalia o nível de serviço oferecido?
Como você avalia a política de preços da empresa?
Em termos de relação preço/qualidade, como avaliaria as atividades da empresa?
Como você avalia a velocidade de entrega do serviço?
Quão satisfeito você está com o design proposto?
O serviço prestado parece prestigioso?
Quão confortável você se sente depois que o serviço foi prestado?
| Etapas do ciclo de criação e existência de produtos, obras, serviços de construção | Metas | Indicador de resultado |
| Marketing e acompanhamento dos mercados de construção | Identificando necessidades nos mercados de construção e reduzindo temporariamente o desenvolvimento desta fase | Um indicador (ou uma combinação deles) correspondente à estratégia de uma construtora |
| Projeto | Desenvolvimento de produtos de construção competitivos (obras, serviços) | « |
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| Exploração de produtos de construção (obras, serviços) | Fornecer um período de garantia para produtos de construção, obras, serviços | Aumentando o status competitivo de uma construtora |
| A fase final do ciclo de vida dos produtos de construção, obras, serviços | Saída rápida do mercado e substituição de produtos obsoletos por novos | Um indicador (ou conjunto de indicadores) correspondente à estratégia de uma organização de construção |
Vida útil- esta é uma sequência completa de processos de existência de um imóvel desde o comissionamento (desde a criação) até a rescisão. Na teoria e na prática há uma distinção 4 tipos de ciclos: negócio, ciclo de vida de um produto, tipo de negócio e empreendimento como complexo imobiliário.
A duração do ciclo é influenciada pelos períodos de produção, desgaste físico e moral, capital capital da instalação, condições de operação, condições de mercado e outros fatores. Para a avaliação imobiliária é interessante considerar 2 ciclos de vida dos imóveis:
1. Ciclo de vida do imóvel (produto) como objeto físico.
2. O ciclo de vida do imóvel como propriedade.
Ciclo de vida do imóvel (produto) como um objeto físico consiste em 11 estágios:
1. Fase de pré-investimento (análise de oportunidades, justificativa).
2. Criação, formação (projeto, construção).
3. Comissionamento.
4. Posse e uso.
5. Obsolescência funcional e económica.
6. Desgaste físico.
7. Grandes reparos ou reconstrução.
8. Deterioração das propriedades do consumidor.
9. Mudança de finalidade funcional.
10. Fim da vida económica.
11. Cessação da existência (destruição natural, demolição).
Nas fases 3 e 11 do ciclo de vida imobiliário, é necessário um procedimento de registo estadual de direitos.
Ciclo de vida do imóvel como propriedade pode ser dividido em 10 etapas:
1. Aquisição (compra, construção, herança).
2. Posse e uso por determinado período.
3. Gestão de instalações.
4. Obter lucro, satisfazer necessidades.
5. Alienação de bens e direitos de propriedade sobre o objeto.
6. Múltiplas mudanças de proprietários, proprietários, usuários.
7. Mudança na finalidade funcional do objeto.
8. Extinção de direitos de propriedade (venda, nacionalização, requisição).
9. Fim da vida econômica do objeto.
10. Repetir o ciclo anterior ou construir um novo e modificado.
Nas fases 1, 6 e 8 do ciclo de vida imobiliário, é necessário um procedimento de registo estadual de direitos.
Ao longo da sua existência, sofre alterações físicas, jurídicas e económicas. Como resultado, cada bem imóvel (exceto a terra) passa pelos seguintes estágios ampliados do ciclo de vida:
- Formação- construção, criação de novo empreendimento, aquisição (compra, atribuição, etc.) de terreno;
- Exploração- operação e desenvolvimento (expansão, reconstrução, mudança de atividade, reorganização, etc.)
- Mudar(possivelmente mais de uma vez) proprietário, proprietário ou usuário;
- Deixar de existir- demolição, liquidação, destruição natural.
As etapas 1, 3 e 4 prevêem o registro estadual do fato de criação ou liquidação de um objeto, bem como a mudança de proprietário.
O ciclo de vida dos imóveis está sujeito a determinados padrões e inclui a vida económica, física, cronológica e a restante vida económica.
Vida econômicaé um período de aproveitamento rentável do imóvel, quando as benfeitorias realizadas contribuem para o valor do imóvel. As boas reparações, remodelações e optimização das condições aumentam, mas a má manutenção encurta a vida económica do imóvel. Termina quando as benfeitorias deixam de contribuir para o valor do imóvel devido à sua obsolescência geral.
Vida física- este é o período de existência real de um objeto em estado funcionalmente adequado antes de sua demolição (destruição). Pode ser normativo, real, calculado (previsto) e aumenta devido à modernização e melhoria das condições.
Idade efetiva com base numa avaliação do aspecto e do estado técnico do edifício. Esta é a idade correspondente à real preservação do objeto, seu estado no momento da transação, avaliação. A idade efetiva pode ser maior ou menor que a idade cronológica.
Idade cronologica- é o período desde o dia em que o objeto foi colocado em operação até a data da transação ou avaliação.
Prazo restante A vida económica do edifício é calculada desde a data da avaliação (análise) até ao final da vida económica. Reparos e reformas estendem esse período.
A vida útil física e económica dos edifícios é de natureza objetiva, que pode ser regulada, mas não pode ser cancelada. Todos os estágios do ciclo de vida e da expectativa de vida estão interligados e, quando um deles muda, os outros mudam de acordo.
4. Posicionamento de mercadorias.
Posição do produto no mercado - o lugar ocupado por um determinado produto na mente dos consumidores em comparação com produtos similares concorrentes.
Posicionamento- trata-se de um conjunto de medidas através das quais, na mente dos consumidores-alvo, um determinado produto ocupa um lugar próprio em relação a outros produtos similares.
Atributo de posicionamento– esta é a principal vantagem de um produto que permite ao consumidor satisfazer as suas necessidades da melhor forma possível, distingue este produto dos produtos dos concorrentes e é uma fonte de motivação para as suas compras.
Para convencer o comprador de que será útil adquirir este produto específico, é necessário mostrar que somente um produto com tais características pode satisfazer uma ou outra de suas necessidades.
Classificação do Atributo de Posicionamento:
1. Atributos simples baseados em propriedades físicas. Estão diretamente relacionados a alguns indicadores físicos do produto, como preço, qualidade, potência ou tamanho.
2. Atributos complexos baseados em propriedades físicas. Devido ao grande número de atributos físicos, os consumidores podem utilizar atributos compostos para avaliar ofertas competitivas. Por exemplo, relação qualidade-preço. Exemplos de atributos compostos são a velocidade de um computador, a capacidade de um carro e a facilidade de uso de um produto ou serviço.
3. Atributos abstratos. Embora esses atributos perceptivos sejam influenciados pelas características físicas, eles não estão diretamente relacionados a elas. Os exemplos incluem a densidade da cerveja, a qualidade do vinho francês e o prestígio de um carro. Todos esses atributos são altamente subjetivos e difíceis de relacionar com outras características físicas além daquelas conhecidas pela experiência. A importância dos atributos perceptivos, com seu componente subjetivo, varia entre consumidores e classes de produtos.
A Volvo posiciona seus carros como os mais seguros e duráveis, especialmente porque esses dois indicadores são compatíveis, porque o consumidor pode razoavelmente presumir que um carro seguro também será muito durável.
Arroz. 2.1. Ciclo de vida de um empreendimento de construção:
A- dinâmica da necessidade de financiamento de um empreendimento de sucesso; b– três exemplos de ciclo de vida; V - fases do ciclo de vida; A, B, C – ciclos de vida; T- atraso; I - estágio de geração; II – estágio de desenvolvimento; III – estágio de rápido crescimento; IV – estágio de desenvolvimento estável; V - estágio de surgimento de tendência descendente; VI – estágio de declínio ativo; VII - estágio de falência; VIII - fase de liquidação da atividade
No ciclo de vida distinguem-se as seguintes etapas tradicionais: I - origem, II - desenvolvimento, III - crescimento rápido, IV - desenvolvimento estável; V - surgimento de tendência de queda; VI – declínio ativo; VII – falência; VIII – liquidação da atividade. No entanto, a liquidação das atividades de uma empresa de construção nem sempre coincide com o momento da liquidação da própria empresa. Então, na Fig. 2.1 entre os ciclos de vida B e C existe um desfasamento temporal T, ou seja, a empresa, tendo esgotado todas as suas reservas durante o período de operação no ciclo B, pode prolongar a sua vida no ciclo C apenas mediante injeções financeiras de terceiros, e em período T passa por uma crise.
No entanto, existe outra maneira. As consequências da crise podem ser amenizadas se a direção da atividade da construtora for reorientada no tempo. Isto significa a necessidade de alocar recursos financeiros provenientes dos lucros recebidos de um ramo de atividade bem-sucedido durante um período de desenvolvimento estável da empresa. É aconselhável usar esses fundos para pesquisas de marketing e reaproveitamento de áreas de negócios no futuro. Neste caso, a fase de desenvolvimento de um novo tipo de atividade deve coincidir no tempo com a fase de surgimento de uma tendência decrescente nos resultados da atividade principal. Neste caso, o salto no desenvolvimento do empreendimento durante o período de transição será suavizado, uma vez que a influência da tendência negativa na vida do empreendimento será fragilizada pela imposição de uma tendência positiva no desenvolvimento de um novo tipo de atividade. Desta forma, o ciclo de vida de um empreendimento de construção pode ser prolongado.
Consideremos o funcionamento de um empreendimento de construção quando este se encontra em diferentes fases do ciclo de vida do ponto de vista da movimentação das finanças do empreendimento, ou seja, Caracterizemos a sua viabilidade e viabilidade nas várias fases do seu desenvolvimento para determinar o momento da crise.
A fase de constituição ou criação de um empreendimento é caracterizada por um grande consumo de todos os recursos, e os resultados das atividades do empreendimento nesta fase não recuperam os recursos investidos, ou seja, A empresa está operando com prejuízo. Nesta fase, um novo empreendimento, em regra, não desenvolve atividades económicas e produtivas há algum tempo, mas incorre em certos prejuízos associados diretamente à criação e registo de um novo empreendimento, à aquisição de edifícios e instalações, à compra de equipamentos , matérias-primas e materiais, e a atração de recursos de trabalho. Posteriormente, na mesma fase, o empreendimento inicia as atividades produtivas, mas ainda não geram lucro.
Assim, a principal característica desta fase de desenvolvimento é o trabalho não lucrativo e não lucrativo da construtora. É importante que na primeira fase do ciclo de vida a empresa tenha recursos suficientes para passar à próxima. Em seguida, a empresa atinge o ponto de equilíbrio (no gráfico da curva do ciclo de vida, este ponto é o ponto de intersecção da curva dada com o eixo das abcissas).
Na fase de desenvolvimento ou formação, o empreendimento passa por um ponto crítico (início da atividade de equilíbrio), quando o custo de todos os recursos anteriormente utilizados e o rendimento do empreendimento são iguais. Nesta fase, a empresa ainda não obtém lucro, mas já não opera com prejuízo. Começa a formação do potencial estratégico.
Assim, a fase II do ciclo de vida de desenvolvimento empresarial é caracterizada pela transição para a atividade de equilíbrio, o recebimento do primeiro lucro, cujo tamanho começa a crescer a um ritmo cada vez maior. A empresa entra na próxima fase de seu desenvolvimento - a fase de crescimento. Pode ser dividido em estágios de aceleração e desaceleração do crescimento,
III, IV – respectivamente, fases de aceleração e desaceleração do crescimento empresarial. O primeiro deles caracteriza-se por um crescimento bastante intenso da atividade da empresa, pela ausência ou pequeno número de concorrentes. A gestão do empreendimento aumenta o potencial produtivo do empreendimento, aumenta o volume de produção e, consequentemente, o volume de vendas. A limitação do crescimento nesta fase é determinada apenas pela limitação de recursos, geralmente materiais.
Na fase de aceleração do crescimento, o empreendimento possui maior reserva e maior potencial de crescimento; daí o desenvolvimento da empresa a um ritmo bastante rápido e, como consequência, o rápido crescimento do volume de lucro recebido pela empresa nesta fase. Num período de tempo relativamente curto, o rendimento da empresa aumenta acentuadamente. Durante a fase de desaceleração do crescimento, a taxa de crescimento da renda cai, mas, mesmo assim, observa-se crescimento da renda. As capacidades da empresa estão atingindo o seu limite, o ritmo de desenvolvimento está desacelerando, a taxa de crescimento dos lucros está caindo, embora seja observado crescimento dos lucros.
A Fase V é a fase de maturidade e, ao mesmo tempo, o surgimento de uma tendência descendente. A empresa atinge o auge do sucesso, o pico do faturamento. O estado geral do empreendimento se estabiliza, a expansão da produção é interrompida. A tarefa de qualquer gestor nesta fase é maximizar a sua duração. Isso deve ser cuidado com antecedência, pois após a fase de estabilidade, via de regra, inicia-se uma fase de declínio. As reservas de crescimento e o potencial de produção de uma empresa de construção são quase totalmente utilizados e a empresa “desliza” facilmente para a fase de recessão.
A fase de recessão é caracterizada por uma diminuição acentuada do volume de lucros recebidos e um declínio da atividade empresarial das empresas de construção. A fase começa principalmente devido às políticas agressivas das empresas rivais, bem como ao crescente envelhecimento dos recursos da empresa. Isso se aplica a recursos materiais e pessoais, informações e organizacionais. A empresa vive um intenso enfraquecimento de potencial, pelo que os factores externos adquirem grande importância.
Nesta fase, quase todos os indicadores financeiros das actividades da empresa de construção deterioram-se e a estrutura do balanço é perturbada. A empresa “adoece” e passa para as últimas fases da sua existência – a fase da “morte”.
Fases VII e VIII de “morte” - o empreendimento passa a incorrer em perdas diretas com suas atividades. Nesta fase, normalmente inicia-se o processo de insolvência (falência), em regra o processo de falência termina com a declaração de falência da empresa devedora, o processo de falência e a liquidação da empresa.