O que é um penhor por força da lei? Penhor imobiliário

Chefe Adjunto do Departamento de Apoio Jurídico às Atividades de Crédito e Investimento do Alfa Bank

Motivos para o surgimento do direito de penhor, parte 1

Fiança por força da lei. 1

Penhor em virtude do contrato. 11

Condições em matéria de garantias. 14

Condições de avaliação das garantias. 17

Condições sobre a essência, dimensão e prazo para cumprimento da obrigação principal. 22

De acordo com o parágrafo 3º do art. 334 do Código Civil da Federação Russa, o penhor surge em virtude de um acordo; a lei também surge com base na lei na ocorrência das circunstâncias nela especificadas, se a lei estipular quais bens e para garantir o cumprimento de qual obrigação é reconhecida como estando na lei. As regras do Código Civil da Federação Russa sobre um penhor decorrente de um acordo são aplicadas correspondentemente a um penhor surgido com base na lei, salvo disposição em contrário da lei.

Fiança por força da lei

São relativamente poucos os casos em que a lei reconhece a propriedade como penhorada para garantir o devido cumprimento da obrigação primária correspondente. Tais casos são estabelecidos no Código Civil da Federação Russa, na Lei da Federação Russa “Sobre Penhor”, na Lei Federal “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)”, na Lei Federal “Sobre Participação na Construção Compartilhada de Prédios de Apartamentos e Outros Imóveis...”, a Lei Federal “Sobre a Privatização de Propriedades Estaduais e Municipais”, Código da Marinha Mercante da Federação Russa, a saber:

salvo disposição em contrário do contrato de compra e venda, a partir do momento em que as mercadorias são transferidas para o comprador e até ao pagamento, as mercadorias vendidas a crédito são reconhecidas como penhoradas pelo vendedor para garantir que o comprador cumpre a sua obrigação de pagar pelas mercadorias (Cláusula 5 do artigo 488 do Código Civil da Federação Russa).

Visto que, com base no inciso 3º do art. 489 do Código Civil da Federação Russa, as disposições da cláusula 5 do art. 488 do Código Civil da Federação Russa, então, salvo disposição em contrário do contrato de compra e venda, a partir do momento da transferência das mercadorias para o comprador e até o pagamento, as mercadorias vendidas a crédito com condição de pagamento parcelado são reconhecidas como sendo penhorado pelo vendedor para garantir o cumprimento pelo comprador da sua obrigação de pagar pelas mercadorias.

Também o inciso 6º do art. 35 da Lei Federal “Sobre a Privatização de Bens Estaduais e Municipais” prevê que a partir do momento da transferência ao comprador do imóvel estadual ou municipal adquirido parcelado na ordem de privatização e até o momento do pagamento integral, o imóvel especificado é reconhecido como penhorado para garantir o cumprimento, pelo comprador, de sua obrigação de pagar pelo imóvel estadual ou municipal adquirido;

ao transferir um terreno ou outro imóvel para pagamento de renda, o comprador da renda, em garantia da obrigação do locatário, adquire o direito de penhor sobre esse imóvel (n.º 1 do artigo 587.º do Código Civil de a Federação Russa); salvo disposição em contrário da lei federal ou de um acordo, um terreno adquirido com fundos de crédito de um banco ou outra organização de crédito ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por outra pessoa jurídica para a aquisição deste terreno é considerado penhorado a partir do momento do registro estadual da propriedade do mutuário deste terreno. Se o terreno correspondente for arrendado, surge por força de lei uma hipoteca sobre o direito de arrendamento, salvo disposição em contrário da lei federal ou do contrato de arrendamento (artigo 64.1 da Lei Federal “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)”, doravante referida como Lei Hipotecária); salvo disposição em contrário da lei federal ou de um acordo, um terreno no qual, usando fundos de crédito de um banco ou outra organização de crédito ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por outra pessoa jurídica, um edifício ou estrutura foi adquirido, construído ou está sob construção, ou o direito de arrendar tal terreno é considerado penhorado a partir do momento do registro estadual de propriedade de um edifício ou estrutura adquirido, construído ou em construção, ou a partir do momento em que o órgão que realiza o registro estadual de direitos recebe notificação do devedor e do credor sobre a celebração de um contrato de mútuo (contrato de mútuo com condição de utilização pretendida) com a anexação do referido contrato ( Art. 64.2 da lei hipotecária); salvo disposição em contrário da lei federal ou de um acordo, uma casa ou apartamento residencial adquirido ou construído total ou parcialmente usando fundos de crédito de um banco ou outra organização de crédito ou fundos de um empréstimo direcionado fornecido por outra pessoa jurídica para a aquisição ou construção de uma casa ou apartamento residencial considera-se penhorado a partir do momento do registo estadual da propriedade do mutuário sobre uma casa ou apartamento residencial (artigo 77.º da lei hipotecária); Para garantir o cumprimento das obrigações contratuais do promotor, a partir do momento do registo estadual do contrato, considera-se que os participantes na construção partilhada possuem um terreno destinado à construção (criação) de um edifício de apartamentos e (ou) outros objeto imobiliário, que incluirá objetos de construção compartilhados, como penhor do direito de propriedade, ou direito de arrendamento de determinado terreno e prédio de apartamentos e (ou) outro objeto imobiliário em construção (criação) neste terreno. enredo (cláusula 1 colher de sopa. 13 da Lei Federal “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros imóveis…”); mediante registro estadual da propriedade do desenvolvedor sobre um objeto de construção inacabado, tal objeto de construção inacabado é considerado penhorado aos participantes da construção compartilhada a partir do momento do registro estadual da propriedade do desenvolvedor sobre tal objeto (cláusula 2, artigo 13 do Lei Federal “Sobre Participação na Construção Compartilhada de Prédios de Apartamentos e outros imóveis...”); mediante registro estadual da propriedade do desenvolvedor de imóveis residenciais e (ou) não residenciais incluídos em prédio de apartamentos e (ou) outros imóveis, cuja construção (criação) foi realizada com o envolvimento de recursos de participantes em construção compartilhada , essas instalações são consideradas penhoradas aos participantes construção compartilhada a partir do momento do registro estadual da propriedade do desenvolvedor de tais instalações (cláusula 3, artigo 13 da Lei Federal “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros imóveis… ”); ao penhorar direitos (créditos), se o devedor do devedor cumprir a sua obrigação antes que o devedor cumpra a obrigação garantida pelo penhor, tudo o que for recebido pelo devedor passa a ser objeto do penhor (cláusula 1 do artigo 58 da Lei do Russo Federação “Em Compromisso”); ônus marítimo sobre os requisitos para o armador especificados no art. 367 do Código de Marinha Mercante da Federação Russa.

Para o penhor surgido por força da lei, não é necessário acordo entre o devedor e o credor pignoratício, a base para o surgimento do direito de penhor é a própria lei e as circunstâncias com as quais a lei vincula as partes com relação de penhor.

Neste caso, as partes podem, por acordo, excluir a ocorrência de penhor decorrente de força de lei nos casos em que a lei preveja tal direito. De acordo com o parágrafo 4º do art. 421 do Código Civil da Federação Russa, nos casos em que a condição do contrato é prevista por uma norma que é aplicada na medida em que o acordo das partes não estabeleça o contrário (norma dispositiva), as partes podem, por seu acordo , excluir a sua aplicação ou estabelecer condição diferente da nele prevista. As partes no contrato de compra e venda de bens a crédito, inclusive com a condição de parcelamento (norma dispositiva da cláusula 4 do artigo 488 do Código Civil da Federação Russa), bem como as partes no contrato de crédito ou um empréstimo direcionado para a compra de um terreno ou edifício, pode excluir o penhor nas suas relações (edifícios, estruturas), edifício residencial, apartamento ou para a sua construção (normas dispositivas dos artigos 64.1, 64.2, 77 da Lei Hipotecária Federal Neste caso, as partes podem estipular diretamente que o vendedor (credor, credor) tem direito de penhor sobre o imóvel em questão).

As partes podem, a qualquer momento, transformar um penhor criado por força da lei em penhor contratual, mediante celebração de contrato de penhor adequado. Neste caso, a partir do momento da celebração do contrato de penhor, considera-se que o penhor decorre do contrato.

Uma característica interessante é que o penhor de bens imóveis constituído por força de lei (direito de locação de imóveis que exija registro estadual, com exceção de empreendimentos como conjuntos imobiliários) pode ser certificado pela emissão pelo devedor hipotecário da hipoteca correspondente ( Cláusula 1ª, artigo 13 da Lei Federal “Sobre Hipoteca” (hipoteca de imóveis)"). Neste caso, o penhor não se considera decorrente do contrato (visto que neste caso não existe contrato), mas continua a ser considerado um penhor surgido por força de lei.

Quando o penhor surge por força da lei em relação a bens imóveis, o seu registo estadual é efectuado no sistema do Cadastro Único do Estado de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele. De acordo com os requisitos gerais do n.º 1 do art. 131 do Código Civil da Federação Russa e a norma especial do parágrafo 2 do art. 20 da Lei Federal de Hipotecas, as hipotecas estão sujeitas a registro estadual por força de lei.

Neste sentido, não é particularmente difícil para a autoridade de registo identificar uma hipoteca que tenha surgido por força da lei durante o registo estadual de contratos de participação na construção partilhada de um edifício de apartamentos ou outro imóvel. Simultaneamente ao registro estadual do contrato, a autoridade registradora registra o gravame em relação ao terreno de propriedade do incorporador onde está sendo realizada a construção, ou o direito de arrendar tal terreno por hipoteca a favor do participante da construção. Ao registrar os direitos de propriedade do desenvolvedor sobre um projeto de construção inacabado ou sobre instalações em um projeto imobiliário acabado (construção concluída), a autoridade registradora também registra o fato de que eles estão onerados com uma hipoteca em favor dos registrados no Estado Unificado Cadastro de Participantes da Construção. Não deverão surgir dificuldades especiais durante o registro estadual do penhor por força do inciso 1º do art. 587 do Código Civil da Federação Russa em favor do comprador da anuidade.

A questão é diferente quando se trata de penhores decorrentes do art. 64.1, 64.2, 77 da lei hipotecária, quando o imóvel onerado foi adquirido ou construído com recursos emprestados. A autoridade de registo nem sempre pode, com base nos documentos apresentados durante o registo estadual da emergência (transferência para o credor pignoratício) do direito de propriedade sobre bens imóveis, estabelecer as circunstâncias específicas a que está associada a emergência do direito de penhor. Se a autoridade de registo não encontrar motivos para o registo estatal da hipoteca por força da lei, o credor hipotecário tem o direito de exigir esse registo, apresentando um pedido à autoridade de registo.

Este tipo de situação jurídica se reflete na prática de arbitragem (cláusula 9 da Revisão da prática de consideração pelos tribunais arbitrais de disputas relacionadas a um contrato de hipoteca, carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa).

O tribunal arbitral reconheceu como ilegal a evasão da autoridade de registro em aceitar documentos para registro de hipoteca legal. De acordo com as regras do parágrafo 2º do art. 20 da Lei Hipotecária, a hipoteca está, por força da lei, sujeita a registo estadual, que é efectuado pela autoridade de registo sem apresentação de pedido separado e sem pagamento de registo estadual. Visto que, em violação ao parágrafo segundo do parágrafo 2º do art. 20 a autoridade registradora não realizou o registro estadual da hipoteca por força de lei no momento do registro da propriedade da sociedade por ações das instalações não residenciais adquiridas, o banco, como credor hipotecário, por força de lei tinha o direito de solicitar à autoridade de registro o registro estadual.

Dificuldades na identificação do direito de penhor surgido também são possíveis no registro da transmissão da propriedade de bens imóveis adquiridos em contrato de compra e venda a crédito (inclusive com condição de parcelamento). Por exemplo, às vezes é difícil para a autoridade de registro determinar os termos específicos da transação de pagamento, para descobrir se o imóvel foi pago no momento do registro estadual da transferência de propriedade ou não. Deste ponto de vista, recomenda-se às partes que indiquem com maior precisão no contrato de compra e venda do direito de penhor que celebram, as condições que estão associadas à sua ocorrência.

Deve-se notar que um penhor decorrente da força da lei (cláusula 5 do artigo 488, cláusula 3 do artigo 489 do Código Civil da Federação Russa) em relação a mercadorias vendidas ao abrigo de um contrato de compra e venda a crédito (incluindo com o condição de parcelamento), tem prática extremamente controversa.

O contrato de compra e venda é tão utilizado nas transações cíveis que às vezes surgem dúvidas se tal penhor “funciona” em todos os casos. Afinal, o objeto da compra e venda pode ser diversos, e por força do inciso 4º do art. 454 do Código Civil da Federação Russa – e direitos de propriedade. Se a coisa não for definida individualmente, as partes do contrato de compra e venda podem limitar-se a indicar as características genéricas do bem de compra e venda, sem identificá-lo de forma que possa ser distinguido de outras coisas de propriedade de o comprador. Isto é especialmente verdadeiro para propriedades que só podem ser determinadas por alguma medida (peso, volume, etc.). Pode ser extremamente difícil, e por vezes impossível, estabelecer de que tipo de propriedade estamos a falar (que ainda está na posse do comprador, ou que este utilizou, ou transferiu para outra pessoa). Nestes casos, a execução do imóvel que o vendedor considera ter sido transferido para o comprador e remete para o seu penhor, pode ser recusada por falta de sinalização que identifique o bem à venda. Além disso, por força do art. 223 do Código Civil da Federação Russa, as partes de um contrato de compra e venda podem concordar com a transferência da propriedade das mercadorias não no momento da transferência das mercadorias, mas em algum outro momento após a transferência das mercadorias ( por exemplo, no momento do pagamento). Neste caso, o direito de penhor também não surge. Mas o papel mais importante no surgimento do direito de penhor é a vontade das partes, visando estabelecer relações de crédito nos termos do contrato de compra e venda. Como resultado, as arbitragens envolvendo reivindicações do vendedor com base em gravames legais são altamente caso a caso e dependem inteiramente das circunstâncias específicas do caso.

Exemplo:

Na decisão do Tribunal Arbitral Federal da Comarca do Noroeste de 01/01/2001 no processo nº A/2007 sobre cobrança de dívida em contrato de compra e venda de equipamentos de processamento de pescado e execução hipotecária de equipamentos vendidos , a turma judiciária apoiou os atos judiciais dos tribunais inferiores sobre a cobrança de dívidas para pagamento de equipamentos e a recusa de ação contra ele. Conforme segue dos materiais do caso, nos termos do contrato de compra e venda, o vendedor transfere ao comprador a propriedade dos equipamentos usados ​​​​e inutilizáveis ​​​​de acordo com a lista anexa ao contrato, e o comprador aceita o equipamento especificado e se compromete a pagar o preço apropriado por isso. Nos termos do contrato, a transferência do equipamento pelo vendedor e a aceitação do equipamento pelo comprador no momento da celebração do contrato foram efetivamente concretizadas pelas partes; Os termos do acordo também estipulam que a obrigação monetária do comprador está sujeita ao pagamento no valor adequado por transferência bancária para a conta bancária do vendedor no prazo de três dias após a assinatura do acordo. Com base nestes termos da transação, os tribunais não consideraram que o vendedor tivesse o direito de penhor a que se referia. De acordo com a decisão do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa /08, não houve violações do direito substantivo por parte dos tribunais, e a transferência dos materiais do caso para o Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa foi recusada.

De acordo com a Resolução do Tribunal Arbitral Federal do Extremo Oriente de 01.01.2001 no processo nº F03-A73/06-1/4956, o tribunal, tendo apurado as circunstâncias associadas ao pagamento pelo comprador de menos de 50% do o custo do imóvel, indicando uma violação significativa por parte do comprador dos termos do contrato de compra e venda, chegou à conclusão de que havia motivos, de acordo com o artigo 450 do Código Civil da Federação Russa, para satisfazer as exigências do demandante para rescisão do contrato. Ao mesmo tempo, o tribunal aplicou o disposto no n.º 5 do art. 488 do Código Civil da Federação Russa, segundo o qual, quando as mercadorias são transferidas para o comprador antes do pagamento, as mercadorias vendidas são reconhecidas como penhoradas ao vendedor para garantir que o comprador cumpra a sua obrigação de pagar pelas mercadorias. O tribunal indicou ainda que, de acordo com o disposto na Lei Federal “Sobre Insolvência (Falência)”, na fase de abertura do processo de falência contra o autor, a execução de operações não relacionadas com o reembolso das obrigações do devedor para com os credores da falência não é fornecido. De acordo com a decisão do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa /07, não foram estabelecidos fundamentos para a revisão do caso a título de fiscalização; os atos judiciais ocorridos permaneceram inalterados;

Talvez mais polêmico na prática seja o compromisso estabelecido pelo § 1º do art. 58 Lei da Federação Russa “On Pledge”. Estamos a falar de uma situação em que é penhorado um direito (crédito) ao devedor, que é cumprido por ele, o devedor, durante o período de vigência do penhor. A lei estabelece que tudo o que for recebido pelo devedor passa a ser objeto de penhor. Assim, o penhor inicial do direito (crédito) ao devedor, decorrente do contrato de penhor, transforma-se em penhor (por força da lei) em relação aos bens recebidos pelo devedor ao abrigo desse direito (crédito).

O efeito desta norma legal é contestado principalmente pelo fato de que a Lei da Federação Russa “On Pledge” foi adotada antes da entrada em vigor do Código Civil da Federação Russa e, portanto, devido aos requisitos do art. 4 da Lei Federal de 01.01.2001 “Sobre a entrada em vigor da primeira parte do Código Civil da Federação Russa” deve ser válido na parte que não o contradiz. O próprio Código Civil da Federação Russa, ao regulamentar o penhor de direitos de propriedade, não previu norma jurídica semelhante, mas manteve a instituição do penhor de bens que o devedor irá adquirir no futuro (cláusula 6 do artigo 340 do Código Civil da Federação Russa). Por estas razões, a aplicação positiva do disposto no § 1º do art. 58 da Lei da Federação Russa “On Pledge” praticamente não é encontrada na prática judicial e de arbitragem e está completamente ausente dos atos do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa.

Refira-se que o penhor de bens que o devedor irá adquirir no futuro e o direito de penhor sobre os bens recebidos ao abrigo do direito penhorado (crédito) apresentam diferenças significativas. Em primeiro lugar, o penhor de bens que o devedor hipotecário irá adquirir no futuro tem uma aplicação mais ampla. Por exemplo, a matéria de penhor no sentido do inciso 6º do art. 340 do Código Civil da Federação Russa pode se tornar algo fabricado não apenas pelo contratante sob as instruções do cliente (hipotecário), mas também pelo próprio credor pignoratício. Embora o surgimento do direito de penhor por força do art. 58 da Lei da Federação Russa “On Pledge” para um item fabricado só pode surgir em uma transação contratual quando os direitos de reclamação do cliente contra o contratante foram objeto do penhor inicial. E, se o penhor de coisa futura não surgir até o fato de sua aquisição, ao penhorar direitos (créditos), o penhor estende-se ao direito penhorado (crédito) e, portanto, antes de sua execução pelo devedor do devedor, pode ser executado da maneira usual para penhor.

A posição jurídica é que o parágrafo 1º do art. 58 da Lei da Federação Russa “On Pledge” contradiz o Código Civil da Federação Russa, em nossa opinião, não é totalmente justificado. Na verdade, tudo se resume ao fato de que as disposições da lei que contém casos de ocorrência de penhor, pelo próprio fato de sua adoção perante o Código Civil da Federação Russa, devem ser declaradas inválidas. Ao mesmo tempo, esta conclusão não decorre do conteúdo do art. 4 da Lei Federal de 01.01.2001 “Sobre a entrada em vigor da primeira parte do Código Civil da Federação Russa”, nem do seu significado.

O próprio Código Civil da Federação Russa prevê a possibilidade de penhor decorrente da força da lei. De acordo com o parágrafo 3 do artigo 334 do Código Civil da Federação Russa, um penhor surge por força da lei quando surgem circunstâncias nele, se a lei estipular quais bens e para garantir o cumprimento de qual obrigação é reconhecida como penhorada. Do parágrafo 1º do art. 58 da Lei da Federação Russa “On Pledge” implica todas essas condições exigidas pelo Código Civil da Federação Russa. Portanto, o direito de penhor sobre o direito penhorado (crédito) recebido pelo devedor, previsto no § 1º do art. 58 da Lei da Federação Russa “On Pledge” deve ser considerada atual.

A utilização de tais garantias é novamente complicada pelo problema de identificação do objeto da garantia e da propriedade de sua realizabilidade. Na maioria dos casos, o devedor transfere os direitos de um crédito pecuniário ao credor como garantia e, como o dinheiro, sendo meio de pagamento, não pode ser objeto de garantia, os fundos pagos pelo devedor do devedor hipotecário não são recebidos como garantia . De acordo com o parágrafo 2º do art. 58 da Lei da Federação Russa “Sobre Penhor”, ao receber quantias em dinheiro de seu devedor para cumprir uma obrigação, o credor pignoratício é obrigado, a pedido do credor pignoratício, a transferir os valores correspondentes para cumprir a obrigação garantida pelo credor penhor, salvo disposição em contrário do contrato de penhor. Aplicação do § 1º do art. 58 da Lei da Federação Russa “On Pledge” torna-se relevante se o direito (reclamação) do devedor de receber bens ou resultados do trabalho executado for inicialmente penhorado. E como a prática judicial e arbitral sobre tais garantias não encontrou aplicação positiva, esta garantia deve ser utilizada com extrema cautela nos casos em que a sua utilização não implique riscos jurídicos significativos para o credor hipotecário.

Uma hipoteca marítima deve ser diferenciada de uma hipoteca marítima (hipoteca sobre uma embarcação marítima). Se na hipoteca de uma embarcação marítima se trata de um penhor registado, principalmente por acordo das partes para garantir o cumprimento das obrigações civis, então a garantia marítima é uma instituição específica do direito marítimo internacional implementada no sistema jurídico russo.

A Federação Russa aderiu à Convenção Internacional sobre Gravames Marítimos e Hipotecas de 1993 (Lei Federal de 01/01/2001). Com base nas disposições desta convenção, as regras sobre gravames marítimos foram refletidas no Código da Marinha Mercante da Federação Russa. O artigo 367 deste Código estabelece que o gravame marítimo de um navio é garantido requisitos para o armador em relação a:

Prazo para cumprimento da obrigação principal determinado pela correspondente data de calendário determinada pelo devedor e pelo credor na operação que celebraram, ou pelo decurso de um prazo por eles indicado, que é calculado em anos, meses, semanas, dias ou horas, ou pela indicação de um evento isso deve ocorrer inevitavelmente (Artigo 190 do Código Civil da Federação Russa) .

Pode haver casos em que uma operação que contenha os termos do crédito pecuniário principal não contenha os prazos para o seu cumprimento pelo devedor. De acordo com o parágrafo 2º do art. 314 do Código Civil da Federação Russa, nos casos em que a obrigação não preveja um prazo para o seu cumprimento e não contenha condições que permitam determinar esse prazo, deve ser cumprida num prazo razoável após o surgimento da obrigação. Uma obrigação que não seja cumprida num prazo razoável, bem como uma obrigação cujo prazo de cumprimento seja determinado pelo momento da exigência, o devedor é obrigado a cumprir no prazo de sete dias a contar da data em que o credor apresentar o pedido de execução, a menos que a obrigação de cumprir num prazo diferente resulte da lei, de outros atos jurídicos, dos termos da obrigação, dos costumes comerciais ou da essência da obrigação.

Assim, a ausência na operação celebrada entre o devedor e o credor de condições sobre o prazo para cumprimento do crédito pecuniário principal não indica, por si só, a necessidade de o especificar no contrato de penhor, neste caso, o prazo para cumprimento do principal; a obrigação é regulada pelo inciso 2º do art. 314 Código Civil da Federação Russa. A fim de proteger os interesses de um terceiro devedor que não seja devedor do crédito pecuniário principal (obrigação principal), recomenda-se que o contrato de penhor indique o prazo de validade do contrato de penhor ou outro período que limite o prazo do direito do credor de executar a hipoteca sobre o bem penhorado. Se o prazo para cumprimento da obrigação principal for determinado pelo momento da exigência, parece necessária a indicação do prazo de validade do contrato de penhor.

Se uma transação entre um devedor e um credor for concluída sob uma condição (Artigo 157 do Código Civil da Federação Russa) e isso for de importância significativa na determinação do tamanho e (ou) prazo para o cumprimento da obrigação monetária principal, então estes as condições devem ser indicadas.

Se a garantia garantir vários créditos monetários básicos, cada um desses créditos está sujeito a descrição.

Estão sujeitos a descrição os créditos pecuniários existentes e possíveis futuros contra o devedor, os quais, por acordo entre as partes do contrato de penhor, são incluídos nos principais créditos pecuniários garantidos pelo penhor.

Ao garantir uma obrigação monetária principal sujeita a execução parcelada como garantia, as partes do contrato de garantia devem indicar o momento (frequência) dos pagamentos relevantes e seus valores ou as condições que permitem sua determinação.

Por exemplo, está a tornar-se importante que os bancos forneçam garantias para transacções de crédito, nas quais, para além da obrigação de reembolsar o empréstimo em si, é fornecida a obrigação do mutuário de pagar juros acumulados sobre o montante do empréstimo. Juros por usar um empréstimo referem-se aos principais requisitos monetários, cujas condições de pagamento estão sujeitas a reflexão no contrato de penhor. Os juros são o pagamento pela prestação de um serviço de empréstimo pelo banco; conferem à operação de crédito um caráter compensatório pela sua natureza, são o preço do contrato de empréstimo; Isso foi confirmado na prática judicial. De acordo com a cláusula 15 da resolução conjunta dos Plenários do Supremo Tribunal da Federação Russa e do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa /14 “Sobre a prática de aplicação das disposições do Código Civil da Federação Russa sobre juros para o utilização de fundos alheios”, ao considerar litígios relacionados com a execução de um contrato de empréstimo, bem como o cumprimento por parte do mutuário das obrigações de reembolso de um empréstimo bancário, deve ter-se em conta que os juros pagos pelo mutuário sobre o empréstimo valor no valor e na forma especificada no inciso 1º do art. 809 do Código Civil da Federação Russa, são um pagamento pela utilização de fundos e estão sujeitos ao pagamento pelo devedor de acordo com as regras da dívida monetária principal.

Os juros pela utilização de um empréstimo requerem descrição no contrato de garantia também porque são adicionados ao valor do empréstimo e são considerados indissociáveis ​​​​até que os juros acumulados pelo período expirado de utilização do empréstimo se tornem uma obrigação de pagá-los e, assim, eles não terão o sinal de uma reivindicação monetária independente. Via de regra, no registro de garantias, estamos falando de juros pela utilização do empréstimo como exigência futura. Assim, estando em conexão jurídica com o corpo do empréstimo, estão sujeitos a reflexão no contrato de penhor e fazem parte dos créditos garantidos pelo penhor. O Código Civil da Federação Russa não regula especificamente as condições de juros sobre a utilização de um empréstimo em relações jurídicas colaterais. Ao mesmo tempo, estão refletidos na Lei Federal “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)” em relação a um tipo especial de garantia - a hipoteca. No parágrafo 1º do art. 3º desta Lei Federal estabelece que a hipoteca constituída para garantir a execução de contrato de crédito ou contrato de mútuo com condição de pagamento de juros também garante o pagamento ao credor (credor) dos juros que lhe são devidos pela utilização do empréstimo (fundos emprestados ).

Exemplo:

Na decisão do Tribunal Arbitral Federal da Comarca do Volga de 01.01.2001/07, considerou, no processo de cassação, os materiais do processo sobre o pedido de reconhecimento do contrato de hipoteca como operação não concluída. De acordo com o contrato de empréstimo, cujo cumprimento das obrigações estava garantido pelo contrato de hipoteca, o mutuário compromete-se a reembolsar não só o valor do empréstimo, mas também a pagar juros mensais pela utilização deste empréstimo. O momento (frequência) dos pagamentos de juros é regulamentado nas cláusulas relevantes do contrato de empréstimo. No entanto, esta informação não constava do contrato de hipoteca celebrado com o devedor terceiro. Com base nisso, o tribunal de cassação confirmou a legalidade e validade do ato judicial do tribunal de segunda instância que reconheceu o contrato de hipoteca como não celebrado.

Recusando-se a considerar os materiais do caso a título de supervisão, o painel de juízes do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa indicou que, em virtude do parágrafo 1 do art. 9º da Lei Federal “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)”, o contrato de hipoteca deve indicar o objeto da hipoteca, sua avaliação, essência, dimensão e prazo para cumprimento da obrigação garantida pela hipoteca.

Nos termos do n.º 5 deste artigo, se a obrigação garantida por hipoteca for passível de execução parcial, o contrato de hipoteca deve indicar os termos (frequência) dos respectivos pagamentos e os seus montantes ou condições que permitam determinar esses montantes.

De acordo com o parágrafo 1º do art. 3º da referida lei, a hipoteca assegura o pagamento ao credor hipotecário do montante principal da dívida ao abrigo de um contrato de empréstimo ou outra obrigação garantida por hipoteca, total ou parcialmente, prevista no contrato de hipoteca. A hipoteca constituída para garantir a execução de um contrato de crédito ou de um contrato de empréstimo com a condição de pagamento de juros garante também o pagamento ao credor (credor) dos juros que lhe são devidos pela utilização do empréstimo (fundos emprestados). O contrato de empréstimo estabelece que o mutuário se compromete a reembolsar não apenas o valor do empréstimo, mas também a pagar juros mensais pela utilização desse empréstimo. O momento (frequência) dos pagamentos de juros é regulamentado no contrato de empréstimo. Reconhecendo o contrato de hipoteca como não celebrado, os tribunais partiram do facto de este contrato não indicar o momento do pagamento dos juros do contrato de empréstimo, ou seja, não foi acordada a condição do prazo para cumprimento da obrigação principal. Não houve violações da uniformidade na aplicação e interpretação das normas jurídicas pelos tribunais (determinação do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa/08).

Em outro caso de arbitragem considerado pelo Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa (resolução /02), o contrato de hipoteca não foi reconhecido como um todo não concluído devido à ausência de cláusula no acordo sobre o valor dos juros taxa de utilização do empréstimo.

A sociedade anônima aberta “Banco “Zenit”” entrou com uma ação no Tribunal de Arbitragem de Moscou contra a sociedade anônima fechada “Andronik” para execução hipotecária de um imóvel - um edifício que é objeto de garantia sob um contrato de hipoteca datado de 01.01 .2001 N 3s-5212.

O mutuário, a sociedade anônima Commercial Bank Infobank, e o inquilino do prédio contestado, a sociedade anônima Commercial Bank Union-Trade, estiveram envolvidos como terceiros no caso.

Por decisão datada de 1º de janeiro de 2001, as reivindicações foram negadas. O tribunal reconheceu o contrato de hipoteca como não celebrado, uma vez que carece do procedimento e demais condições necessárias à determinação do valor da obrigação garantida pela hipoteca, e não existem dados sobre a determinação do valor da obrigação no futuro. Pela decisão do tribunal de apelação de 1º de janeiro de 2001, a decisão foi mantida inalterada pelos mesmos motivos.

O Tribunal Arbitral Federal do Distrito de Moscou, por sua resolução de 1º de janeiro de 2001, manteve esses atos judiciais. Ao mesmo tempo, o tribunal de cassação concluiu ainda que a legislação não prevê a possibilidade de garantir com hipoteca uma obrigação que surgirá no futuro.

Estes atos judiciais foram recebidos com um protesto do Vice-Presidente do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa, que foi satisfeito pelo Presidium pelos seguintes motivos.

Como ficou claro nos autos, um acordo datado de 1º de janeiro de 2001 N 03-075/2000 sobre a concessão de empréstimos foi celebrado entre o Zenit Bank e o Infobank Bank. Esta operação é consensual, uma vez que as obrigações do credor em conceder empréstimos surgiram a partir do momento da celebração do contrato. No acordo, as partes estipularam a forma e o procedimento para o cumprimento da obrigação, nomeadamente: com base em declarações escritas do mutuário transmitidas ao credor através do sistema SWIFT. O valor total dos fundos fornecidos ao mutuário não deve exceder 1 milhão de dólares americanos. As obrigações do credor de conceder empréstimos terminam 12 meses a partir da data do primeiro empréstimo.

Para garantir o contrato de empréstimo, o Zenit Bank celebrou um contrato de hipoteca datado de 1º de janeiro de 2001 nº 3c-5212. O objecto da hipoteca era um edifício propriedade do hipotecário e o direito de arrendar o terreno por baixo do mesmo. A transação com os direitos de arrendamento do terreno foi acordada com o Comitê de Terras de Moscou.

A pedido do mutuário, transmitido através do sistema SWIFT, o Zenit Bank concedeu ao Infobank um empréstimo no valor de 28 milhões de rublos por um período de 17 a 18 de abril de 2001, com juros acumulados sobre o valor principal à taxa de 10% ao ano e multa de 0,25% se o empréstimo não for reembolsado no prazo. O valor da dívida não foi quitado na data de vencimento.

Fica confirmado o fato da emissão do empréstimo e seu não reembolso por parte do mutuário. Desde 21 de setembro de 2001, foi iniciado um processo de falência contra o Banco Infobank.

Como as obrigações de pagamento do principal, dos juros e das multas não foram cumpridas pelo mutuário, o credor ajuizou ação contra o devedor hipotecário para execução do bem penhorado nos termos do art. 334 Código Civil da Federação Russa.

Os tribunais, reconhecendo o contrato de hipoteca como não celebrado, não tiveram em consideração o seguinte. Por força do parágrafo 1º do art. 339 do Código Civil da Federação Russa, os termos essenciais do contrato de penhor são o objeto do penhor e sua avaliação, a essência, o tamanho e o período de cumprimento da obrigação garantida pelo penhor, bem como a condição em relação à qual das partes (o devedor ou o credor) possui os bens penhorados. Se as partes não chegarem a acordo sobre pelo menos uma destas condições ou a condição correspondente estiver ausente do contrato, o contrato de penhor não pode ser considerado concluído.

O contrato de hipoteca define a garantia e fornece a sua avaliação. A seção 4 do acordo diz respeito à essência, dimensão e prazo de cumprimento da obrigação garantida pela hipoteca.

Assim, de acordo com a cláusula 4.1.1, a hipoteca garante ao mutuário o reembolso do valor principal do empréstimo no valor de 1 milhão de dólares norte-americanos; foi definida a data de reembolso do empréstimo - 12 meses a partir da data do primeiro empréstimo; o valor da multa por atraso no reembolso do empréstimo foi determinado. Além disso, o hipotecário e o credor hipotecário desde que a hipoteca garanta o pagamento de juros sobre o valor do empréstimo a uma taxa acordada entre o credor e o mutuário de acordo com os termos do contrato de empréstimo, e a compensação por perdas causadas pelo incumprimento ou cumprimento indevido das obrigações decorrentes do contrato de empréstimo.

A ausência de uma taxa de juro específica para a utilização de um empréstimo no contrato de concessão de crédito e, consequentemente, no contrato de hipoteca não poderia conduzir ao reconhecimento desta última operação como não concluída na sua totalidade.

Dado que os tribunais não examinaram exaustivamente as circunstâncias relevantes do caso e aplicaram incorretamente as regras do direito substantivo, todos estes atos judiciais foram cancelados e o processo foi enviado para novo julgamento ao tribunal de primeira instância.

A posição jurídica sobre o caso acima formulada pelo Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa parece ser bastante equilibrada e justificada. Os juros sobre a utilização de um empréstimo já são um crédito monetário independente e, em caso de execução hipotecária do bem penhorado, podem ser separados do corpo do empréstimo. Em princípio, o contrato de hipoteca pode ser considerado uma garantia dos restantes créditos pecuniários do credor hipotecário, sem ter em conta os juros de utilização do empréstimo. Tendo em conta as circunstâncias do caso, o reconhecimento do contrato de hipoteca como não celebrado na sua totalidade foi considerado ilegal.

Leia na próxima edição:

Condições sobre penalidades

Juros sobre o uso de fundos de outras pessoas

Discrepâncias na descrição dos termos da obrigação principal

Uma indicação de qual parte tem a propriedade penhorada

Requisitos para a elaboração de um contrato de penhor

Casos em que é necessária uma forma notarial de contrato de penhor

As mercadorias são consideradas vendidas a crédito no caso em que o contrato de compra e venda prevê o pagamento das mercadorias após um certo tempo após a sua transferência para o comprador (cláusula 1 do artigo 488 do Código Civil da Federação Russa).

Cláusula 2 art. 348 Código Civil da Federação Russa, parágrafo 3 do art. 54.1 da Lei Federal “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)”

Cláusula 7ª arte. 28.1 da Lei da Federação Russa “On Pledge”

Cláusula 2 art. 345 Código Civil da Federação Russa

Cláusula 6 da Revisão da prática de consideração de disputas relacionadas à aplicação pelos tribunais de arbitragem das normas do Código Civil da Federação Russa sob penhor, carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa

Nome da transação, data de conclusão, número e outros elementos de identificação. Lei Federal “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)” no art. 9º também exige que o contrato de hipoteca indique o local de conclusão da transação entre o credor e o devedor

Quase todo mundo sonha em ter uma casa própria, seja um apartamento pequeno ou uma casa própria. Nas realidades económicas modernas, pode ser problemático poupar mesmo que sejam alguns metros quadrados, para não mencionar a possibilidade de hipotecar habitações existentes. Por esta razão, os cidadãos têm de recorrer aos bancos para obter empréstimos. A hipoteca por lei é um empréstimo para construção ou compra de habitação, em que o mutuário, nos termos do contrato, dá o imóvel em garantia.

O que é uma hipoteca por lei?

A essência do conceito é que o comprador-mutuário transfira o imóvel ao credor como garantia do cumprimento das obrigações contratuais. Se o comprador passar por um caso de força maior e não conseguir pagar a dívida, o mutuário tem todo o direito de vender o imóvel penhorado para cobrir a dívida. A hipoteca legal é utilizada se não houver necessidade de celebração de um contrato separado, mas existem certos fatores especificados por lei.

A diferença entre uma hipoteca por lei e por contrato

Existe outro tipo de hipoteca - por força de um contrato. À primeira vista pode parecer que a diferença entre eles é pequena, mas apresentam diferenças fundamentais entre si. A hipoteca por força de lei difere da hipoteca por força de contrato porque na primeira versão surge com base em fundamentos jurídicos e na segunda - com base em acordo mútuo. Por força da lei, a hipoteca é registada automaticamente no momento do registo de uma operação de compra e venda de um imóvel, mas por força de um contrato - apenas mediante pedido mútuo do credor hipotecário e do credor.

Em termos simples, para uma hipoteca contratual, qualquer imóvel do devedor funciona como garantia do contrato de empréstimo. O surgimento da hipoteca com base na lei ocorre quando a habitação adquirida é transferida para o credor como garantia, não importando se está sendo construída ou adquirida no mercado secundário. Essencialmente, este é um empréstimo direcionado para a compra de uma casa.

Base jurídica

Dado que o crédito à habitação é um sistema complexo de acordos mútuos entre as partes, todos os procedimentos são regulados por atos legislativos adotados em momentos diferentes. Além da Lei Federal 102-FZ “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)”, há um número considerável de atos que estão na base para o surgimento da atividade hipotecária, mas entre os principais vale destacar os seguintes:

• Código de Habitação da Federação Russa;
• Lei Federal “Sobre o registro estadual de direitos sobre bens imóveis e transações com eles”;
• Lei Federal “Sobre Históricos de Crédito”;
• Resolução sobre subsídios às famílias jovens para aquisição de habitação.

Casos em que o penhor surge por força da lei

Quando surge uma hipoteca legal, surgem certas obrigações colaterais e de propriedade. Há um grande número de situações em que estas circunstâncias podem surgir - isto inclui a aquisição de um apartamento, uma casa separada, um terreno e objetos semelhantes exclusivamente com a utilização de fundos emprestados do banco. O mesmo se aplica à construção imobiliária se for realizada com dinheiro atribuído por uma instituição de crédito.

Hipoteca de casas e apartamentos residenciais

A garantia legal sobre bens imóveis aplica-se apenas a habitações pertencentes a pessoas físicas ou jurídicas. Quanto à habitação estadual e municipal, não pode participar da hipoteca. É importante compreender que parte de um apartamento ou casa residencial também pode servir de garantia, mas apenas se for um cômodo isolado destinado à habitação.

Venda a crédito

Como já foi referido, a hipoteca é um empréstimo concedido a um cidadão para a aquisição de um imóvel, e aqui a habitação adquirida funciona como garantia direta, o que é indicado separadamente no contrato. O credor adquire o direito ao imóvel no momento do pagamento da dívida, embora o devedor hipotecário tenha o direito de aí residir.

Aluguel

Na celebração de um contrato de arrendamento, surge também a hipoteca por força de lei, quando o destinatário da renda transfere a sua casa para propriedade de outra pessoa que é o devedor da renda (tudo isto é formalizado por notário). Para maior compreensão, podemos dar um exemplo: uma pessoa transfere o seu apartamento para um cidadão que se compromete a cuidar dela e a fornecer-lhe tudo o que for necessário até à sua morte. O direito de propriedade passa após a celebração do contrato de anuidade, mas o gravame é válido até a morte do beneficiário, após o que o gravame deve ser removido.

Penhor de direitos de propriedade

Um exemplo óbvio é a compra de habitação em construção a crédito. Na verdade, o objeto ainda não foi construído, mas o mutuário, como acionista, tem direito a ele, desde que tenha efetuado um adiantamento. Ele pede o restante do dinheiro emprestado a uma instituição de crédito, mas o banco exige uma garantia para obter uma hipoteca. Porém, como o objeto ainda não foi registrado, não pode servir de garantia. Por este motivo, é emitido um penhor de direitos de propriedade, que posteriormente é substituído pela habitação construída.

Registro de uma hipoteca legal

Para o registo, pode recorrer aos serviços de um corretor de hipotecas ou pode fazer tudo sozinho. Primeiro, você precisa entrar em contato com uma instituição de crédito para esclarecer com quanto pode contar. Então você pode começar a procurar uma opção adequada. Em seguida, você precisa celebrar um acordo preliminar com o vendedor e fornecer o pacote de documentos necessário para consideração pela instituição de crédito.

Depois de enviar todos os trabalhos, você terá que aguardar uma decisão, pois todos os trabalhos serão verificados cuidadosamente. Se o desfecho da situação for positivo, será possível assinar um contrato de compra e venda, que deverá indicar que o imóvel está sendo adquirido parcialmente com recursos de crédito. Depois disso, a hipoteca e a propriedade da casa serão registradas e o vendedor poderá receber seu dinheiro.

Registro de hipoteca por força de lei

O registro de uma hipoteca legal é realizado sem cobrança de taxa estadual. Além disso, não há necessidade de redigir uma declaração conjunta. O registro estadual atribui certos direitos de propriedade ao mutuário, que são necessariamente registrados no Rosreestr. Um ponto importante é que o registro do contrato ocorre simultaneamente ao registro dos direitos de propriedade. A data do registo é o dia em que foi feita a inscrição no registo de direitos sobre bens imóveis líquidos.

Que bens podem ser objeto de hipoteca?

Se olharmos para a legislação, verificamos que nem todos os imóveis podem ser objeto de hipoteca. É proibido, por exemplo, transferir bens pertencentes ao Estado como garantia. Para moradias onde os proprietários são menores, é aplicada uma abordagem especial. Aqui está uma lista do que pode ser objeto de garantia:

• terrenos;
• edifícios, empreendimentos, objetos em construção, apartamentos, casas, chalés, garagens, etc.;
• terrenos junto com objetos;
• direitos de arrendamento (outros direitos) de uso de terrenos, edifícios e estruturas.

Limitações à oneração de direitos

Como a compra de imóveis apresenta muitas armadilhas, os credores tentam se proteger de todas as maneiras possíveis. Para o efeito, aplicam-se as restrições hipotecárias previstas na lei, que surgem imediatamente após o registo. A oneração do direito é a garantia de que o mutuário pagará à instituição de crédito os fundos emprestados e os devolverá no prazo estabelecido no contrato de hipoteca com uma determinada margem.

Subscrição – avaliação da solvência do mutuário

Existe sempre a possibilidade de o mutuário da hipoteca não conseguir reembolsar o empréstimo e as razões para isso podem variar. Para evitar isto, é necessária uma verificação de alta qualidade da solvência do requerente. Para tal, é efectuada uma subscrição, ou em palavras simples, uma avaliação da capacidade do cidadão para cumprir o empréstimo hipotecário que lhe foi concedido. Desta forma, são determinados o valor do empréstimo, o prazo, a taxa de juros e outros critérios essenciais.

É calculado de acordo com a relação dos indicadores financeiros. A experiência de especialistas americanos é tomada como base. O método é chamado de sistema cinco “C” (da letra inglesa “C”, com a qual todos os cinco componentes da subscrição começam):

• Caráter – reputação;
• Capacidade – nível de conteúdo financeiro;
• Capital – disponibilidade de capital próprio (entrada);
• Garantias – suficiência de rendimentos;
• Condições – condições económicas no momento do empréstimo.

Cálculo e análise de índices de serviço de empréstimos hipotecários

Como mostra a prática, os clientes que solicitam um empréstimo à habitação estão sujeitos a requisitos menos rigorosos, mas isso não significa que a sua solvência não seja verificada. A tabela abaixo apresenta os principais indicadores pelos quais é realizado o processo de subscrição:

Coeficiente	Decodificação	Descrição
	pagamento/receita	proporção de pagamentos de empréstimos em relação à receita por um período especificado
	passivos/receitas	a proporção entre as despesas do mutuário com obrigações hipotecárias e a receita total que é levada em consideração
	empréstimo/garantia	relação entre o valor do empréstimo e o custo do objeto emprestado
	valor do empréstimo/liquidação	a relação entre o valor do empréstimo e o valor mínimo pelo qual a garantia pode ser vendida

Para que o credor tome uma decisão positiva sobre a concessão de um empréstimo, é necessário que os valores acima tenham os seguintes valores:

A maioria das instituições de crédito possui indicadores próprios, pelo que não existem valores exatos. Dependendo da região, do salário médio da região e de outras circunstâncias, esses coeficientes podem variar.

Características do empréstimo hipotecário

Diferentes estados têm suas próprias características de empréstimo hipotecário. Dependendo do quadro legislativo e da prática estabelecida, forma-se um modelo privado de crédito habitacional. Na Rússia, por exemplo, as características distintivas são o uso de capital de maternidade ou uma hipoteca militar. Além disso, a actual situação económica e os riscos hipotecários também impõem características próprias - as taxas oferecidas pelos bancos nacionais são quase 10 vezes superiores às do estrangeiro.

Modelo americano usando fundos do orçamento do estado

O sistema americano começou a sua formação há mais de cem anos. A sua ideia principal é que na compra de um imóvel, principalmente compra e venda no mercado secundário, o valor em falta seja fornecido pelo banco hipotecário. Ele então revende a dívida a uma agência hipotecária, que emite títulos que são posteriormente vendidos na bolsa de valores. Os pagamentos por eles são fundos devolvidos pelo mutuário.

Modelo europeu de mecanismo hipotecário

Na Europa e em muitos países em desenvolvimento, o modelo alemão de crédito à habitação é adoptado como base. A sua essência reside no facto de o cliente abrir uma conta bancária onde faz contribuições até atingir um determinado nível. Via de regra, isso representa cerca de metade do custo da habitação adquirida. Depois disso, o banco lhe concederá um empréstimo no valor faltante, tomando como garantia o imóvel adquirido. Além disso, o Estado compensa o cidadão em cerca de 10% do custo da habitação sob a forma de subsídio.

Condições de hipoteca por lei

Nas diversas instituições financeiras, as condições de concessão de crédito à habitação apresentam características comuns e algumas diferenças. Uma condição obrigatória para todos os credores é o seguro do imóvel, que não contraria a lei, a confirmação dos rendimentos do mutuário e uma avaliação independente do imóvel. Todos os outros parâmetros podem variar.

Pagamento inicial

Dependendo do valor pelo qual o imóvel foi avaliado, o banco concede um empréstimo ao cliente. Via de regra, o próprio mutuário é obrigado a depositar uma determinada quantia. Este valor depende exclusivamente do próprio credor, mas geralmente representa pelo menos 10% do custo da habitação. Às vezes, o banco financia 100% do custo, mas esses programas existem mediante acordo com construtoras parceiras do credor.

Taxa de juro

Como já foi referido, a taxa de juro oferecida pelos bancos russos deixa muito a desejar. Depende diretamente do nível de inflação do país e da taxa básica do Banco Central. Atualmente, seu indicador está no nível de 10–12% ao ano, embora alguns credores possam encontrar outros números. No entanto, não se esqueça que à taxa reduzida podem estar associadas outras taxas associadas à apreciação de documentos ou à emissão de um empréstimo hipotecário.

Cálculo do valor do pagamento

Para saldar dívidas, são utilizados dois tipos de cálculos de pagamento. No método diferenciado, o corpo do empréstimo é dividido em partes iguais e incidem juros sobre o saldo da dívida. Este método de reembolso é benéfico se o cliente contrair um empréstimo direcionado de pequeno valor e por um curto período, uma vez que na fase inicial os pagamentos do empréstimo são muito elevados. O valor do pagamento da anuidade é calculado usando uma determinada fórmula. Como resultado, valores iguais são cobrados durante todo o período do empréstimo.

Requisitos para o mutuário

Se um cidadão pretende usufruir de um crédito à habitação, deve cumprir determinados parâmetros. O banco imediatamente fica atento a um histórico de crédito positivo, pois o empréstimo emitido é grande e o credor tem interesse em reembolsá-lo. A experiência de trabalho no último local de trabalho deve ser de pelo menos 6 meses e a idade do cliente deve ser de 21 a 65 anos. Vale ressaltar desde já que os parâmetros fornecidos possuem valores médios, pois cada banco tem o direito de apresentar suas próprias exigências.

Benefícios fiscais para empréstimos hipotecários

Para os cidadãos que adquirem bens imóveis através de empréstimos, de acordo com a legislação russa, é fornecida uma dedução fiscal. Em termos simples, trata-se de uma restituição de parte do imposto de renda pago. O valor tem certas restrições dependendo do preço do apartamento adquirido (não mais de 2 milhões de rublos). Hoje, o valor máximo de reembolso possível é de 260.000 rublos.

Como remover uma hipoteca legalmente

Acreditando que após o pagamento da totalidade da dívida com juros ao credor, o gravame será retirado automaticamente, o mutuário se engana muito. Depois de concluir seus pagamentos, você mesmo deverá concluir este procedimento. É necessário entrar em contato com o Cadastro Único de Empresas do Estado com um pedido de emissão de um novo certificado de propriedade, mas para isso será necessário fornecer um determinado pacote de documentos, que deve incluir um documento indicando a liquidação integral com o credor.

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Dados atuais sobre garantias imobiliárias

Qualquer imóvel pode ser adquirido com suas próprias economias ou com fundos emprestados. Em caso de compra de imóvel Ao atrair um empréstimo de um banco, este torna-se tanto o seu credor quanto o credor hipotecário do imóvel adquirido. Também é possível parcelar pelo próprio vendedor, o que também não anula o mecanismo descrito
mais alto.

Na realidade, isto significa o seguinte - você torne-se um proprietário o apartamento/chalé/terreno pretendido, tendo em conta uma grande limitação, nomeadamente, onerar este objeto com garantias.

Seu imóvel é fiador do cumprimento de suas obrigações para com o banco (vendedor), ou seja, em caso de atraso nos pagamentos mensais de acordo com o cronograma, não pagamento efetivo, descumprimento de outras obrigações do contrato, o banco (vendedor) tem o direito de vender seu imóvel na forma acordada no acordo para saldar sua dívida.

Legalmente, a hipoteca é por força de lei definida no n.º 2 do artigo 1.º da Lei Federal n.º 102-FZ “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)” processualmente consiste no seguinte: é celebrado um contrato de compra e venda entre; o vendedor e o comprador usando fundos de crédito, entre o banco e o comprador — contrato de empréstimo.

A primeira estipula registrado por escrito os direitos e obrigações das partes, cuja chave é a descrição do imóvel, o seu número cadastral (ou condicional), a área do imóvel e, o mais importante, o procedimento de pagamento.

Assim, já no próprio contrato de compra e venda registra-se o fato da aquisição do imóvel com recursos do empréstimo, registra-se o próprio credor e faz-se a ligação com o contrato de empréstimo. O contrato de empréstimo descreve as condições de disponibilização de fundos para a aquisição de um imóvel (a indicação da utilização pretendida é obrigatória no caso particular), o prazo, o valor do empréstimo, o calendário de pagamentos e as penalidades pelo incumprimento das condições.

No nosso caso também é importante são as condições, em que o banco tem todo o direito de vender o seu imóvel em leilão ou de qualquer outra forma acordada para saldar a sua dívida.

Na prática, os bancos não têm interesse em tomar medidas para vender o seu imóvel hipotecado, uma vez que a actividade principal dos bancos não é a compra e venda de imóveis, o que também acarreta determinados custos para o banco, como avaliação de imóveis, custos de agência e outras comissões. , custos de imposto sobre o valor acrescentado, que não podem ser compensados ​​devido a rendimentos tributáveis ​​​​não sujeitos a IVA.

No entanto, a presença de garantias para o empréstimo permite ao banco suportar menos despesas nas reservas para um determinado empréstimo, o que acaba por aumentar o lucro do banco. Para o comprador (mutuário), o penhor de um imóvel por força da lei é uma espécie de limitador, pois a consciência do risco de perda do imóvel o obriga a assumir as suas obrigações financeiras da forma mais séria.

Os custos adicionais para o mutuário incluem: seguro obrigatório do imóvel adquirido e necessidade de avaliação para determinação do valor da garantia.

Ao contrário de uma hipoteca por força de contrato, quando o imóvel é sua propriedade e o empréstimo recebido não tem uma utilização clara de fundos para aquisição de imóvel, as partes não suportam o custo do registo do gravame do imóvel.

Ônus do objetoé registrado tanto nos contratos celebrados com o banco e o vendedor, quanto no registro no órgão oficial que realiza o registro das transações imobiliárias - o Serviço Federal de Registro, Cadastro e Cartografia Estadual.

Vale a pena notar que registro de gravame não requer arquivamento separado, mas é formado no processo de apresentação de documentos para registro de compra e venda de imóveis. Ou seja, para o registro junto à autoridade não é necessária a presença do comprador e do vendedor ou de seus representantes, respectivamente;

O fato de oneração de um objeto pode ser documentado por meio de extrato do Cadastro Único de Imóveis do Estado.

Este extrato pode ser obtido por uma taxa mediante solicitação no Centro Multifuncional de prestação de serviços estaduais e municipais mais próximo de você, desde que possua passaporte.

O próprio fato do gravame pode ser confirmado gratuitamente através do serviço “Informações de referência sobre objetos imobiliários online” no site da Rosreestr - para isso, basta saber o endereço completo do objeto ou seu número cadastral (condicional) ; em regra, esta informação está disponível tanto no contrato de empréstimo como no contrato de compra e venda.

Fato de oneração registrado na coluna“Direitos e restrições”, onde na seção restrições haverá informações sobre o número e data de registro do gravame do objeto.

Após o reembolso integral das obrigações para com o banco ou vendedor, o proprietário do imóvel deverá apresentar documentos para o reembolso dos gravames sob a forma de registo hipotecário por força de lei, o que permitirá posteriormente ao proprietário use sua propriedade integralmente, independentemente de acordos previamente celebrados com o vendedor e o credor.

As regras do Código Civil da Federação Russa (doravante denominado Código Civil da Federação Russa) sobre direitos reais são aplicadas ao penhor de bens imóveis (hipoteca) e, na medida em que não sejam regulamentadas por estas regras e pela Lei Federal de 16 de julho de 1998 nº 102-FZ "Sobre hipoteca (hipoteca de bens imóveis)" ( doravante – a Lei de Hipoteca), disposições gerais sobre penhor (cláusula 4 do artigo 334 do Código Civil da Federação Russa).

O conceito de contrato de penhor é dado no artigo 334 do Código Civil da Federação Russa, segundo o qual “em virtude de um penhor, o credor da obrigação garantida pelo penhor (penhorista) tem o direito, em caso de o incumprimento ou cumprimento indevido por parte do devedor desta obrigação, receber a satisfação do valor do bem penhorado (objeto do penhor) preferencialmente perante os demais credores do titular do bem penhorado (o hipotecário).

Em virtude de um penhor, de acordo com as normas do Código Civil da Federação Russa, o credor tem o direito, em caso de incumprimento ou cumprimento indevido por parte do devedor da obrigação garantida, de receber a satisfação do valor da propriedade penhorada (cláusula 1 do artigo 334 do Código Civil da Federação Russa). A hipoteca como forma de garantia proporciona satisfação exclusivamente em detrimento do valor do imóvel.

De acordo com o parágrafo 1 do artigo 130 do Código Civil da Federação Russa, os bens imóveis (imóveis, imóveis) incluem terrenos, terrenos de subsolo e tudo o que está firmemente conectado ao terreno, ou seja, objetos cujo movimento sem danos desproporcionais a sua finalidade é impossível, incluindo edifícios, estruturas, objetos de construção inacabada.

Um contrato de hipoteca é um contrato de penhor de bens imóveis. O contrato de hipoteca contém disposições sobre o objeto da hipoteca, a avaliação de mercado do objeto da hipoteca, a essência, a dimensão e o prazo para o cumprimento da obrigação (condições materiais) garantida pela hipoteca e demais condições (cláusula 1 do artigo 9.º). da Lei Hipotecária). A ausência de condições essenciais num contrato de hipoteca torna tal acordo inconcluso (artigo 432.º do Código Civil da Federação Russa).

O contrato de hipoteca é celebrado em forma escrita simples e não carece de reconhecimento notarial obrigatório (artigo 1.º do artigo 10.º da Lei Hipotecária).

Qualquer propriedade, incluindo coisas e direitos de propriedade, pode ser penhorada. As exceções são estabelecidas por lei (cláusula 1 do artigo 336, cláusula 1 do artigo 358.1 do Código Civil da Federação Russa).

A propriedade penhorada permanece com o devedor, salvo disposição em contrário do Código Civil da Federação Russa, outra lei ou acordo (cláusula 1 do artigo 338 do Código Civil da Federação Russa).

O devedor hipotecário pode ser o próprio devedor ou um terceiro (cláusula 1, artigo 335 do Código Civil da Federação Russa). Para penhorar uma coisa é necessário que o devedor tenha direito de propriedade sobre ela. Uma pessoa que tenha outro direito de propriedade pode penhorar algo nos casos previstos no Código Civil da Federação Russa (cláusula 2 do artigo 335 do Código Civil da Federação Russa). O hipotecário do direito pode ser uma pessoa que é credora na obrigação da qual surge o direito penhorado (titular do direito) (cláusula 1 do artigo 358.1 do Código Civil da Federação Russa).

O credor do penhor é um banco ou outra organização de crédito, ou outra pessoa jurídica que concedeu um empréstimo ou empréstimo direcionado para a compra de um imóvel (terreno ou imóvel residencial).

O contrato de penhor deve ser celebrado por escrito simples, salvo se a forma notarial for estabelecida por lei ou por acordo das partes.

O contrato de penhor para garantir o cumprimento das obrigações contratuais, que deve ser autenticado, está sujeito a reconhecimento de firma.

O não cumprimento da forma do contrato de penhor acarreta a sua invalidade (cláusula 3 do artigo 339 do Código Civil da Federação Russa).

De acordo com o parágrafo 3 do artigo 339 do Código Civil da Federação Russa e o parágrafo 1 do artigo 19 da Lei Hipotecária (conforme alterada em vigor na data de celebração do contrato), uma hipoteca está sujeita a registro estadual em o Cadastro Único Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele (doravante denominado Cadastro Único Estadual de Imóveis) na forma , estabelecido pela Lei Federal nº 122-FZ de 21 de julho de 1997 “Sobre registro estadual de direitos a imóveis e transações com eles” (doravante denominada Lei de Registro).

Nos termos do n.º 1 do artigo 11.º da Lei Hipotecária (alterada em vigor no dia da celebração do contrato), o registo estatal de um contrato que dá origem a uma hipoteca por força de lei é a base para a inscrição no Cadastro Estadual Unificado de Ocorrência de Hipoteca por força de lei.

No caso de hipoteca, por força de lei, a hipoteca como gravame de imóvel surge a partir do momento do registo estadual da titularidade desse imóvel, salvo determinação em contrário do contrato (n.º 2 do artigo 11.º da Lei da Hipoteca) .

Os direitos do credor hipotecário (direito de penhor) sobre os bens previstos na Lei Hipotecária e no contrato de hipoteca consideram-se decorrentes do momento da inscrição da hipoteca no Cadastro Único do Estado, salvo disposição legal em contrário. Se a obrigação garantida por hipoteca surgir após o registo da hipoteca no Cadastro Único do Estado, os direitos do credor hipotecário surgem a partir do momento em que surge essa obrigação (n.º 3 do artigo 11.º da Lei Hipotecária).

O n.º 2 do artigo 20.º da Lei Hipotecária estipula que a hipoteca está sujeita a registo estadual por força de lei.

O registro estadual da hipoteca por força da lei é realizado simultaneamente com o registro estadual dos direitos patrimoniais da pessoa cujos direitos estão onerados pela hipoteca, salvo disposição em contrário da lei federal. Os direitos do credor hipotecário podem, por força da lei, ser certificados por hipoteca.

Nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei do Registo, o registo estadual é a única prova da existência de um direito registado.

A análise das normas jurídicas enunciadas permite-nos concluir que qualquer penhor de bens imóveis, independentemente do fundamento da sua ocorrência, está sujeito a registo estadual, uma vez que o registo estadual é a única prova da existência de um direito registado.

Existem dois tipos de hipoteca imobiliária: hipoteca por contrato e hipoteca por lei.

A hipoteca por contrato surge por vontade das partes, com base num contrato de hipoteca celebrado entre elas.

Uma hipoteca ocorre por força de lei se:

– uma casa ou apartamento residencial adquirido total ou parcialmente com empréstimo de um banco ou outra instituição de crédito é penhorado a partir do momento do registro estadual da hipoteca no Cadastro Único do Estado (cláusula 1, artigo 77 da Lei Hipotecária);

– instalações residenciais construídas total ou parcialmente com poupança para provisão de moradia para militares, fornecida sob um contrato de empréstimo habitacional direcionado de acordo com a Lei Federal de 20 de agosto de 2004 nº 117-FZ “Sobre o sistema de poupança e hipoteca para provisão de habitação para militar” considera-se penhorado a partir do momento do registo estadual de propriedade de edifício residencial (artigo 4.º do artigo 77.º da Lei Hipotecária);

– um terreno adquirido com fundos de crédito de um banco ou outra organização de crédito, ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por outra pessoa jurídica para a aquisição deste terreno, é considerado penhorado a partir do momento do registro estadual da propriedade do mutuário deste terreno. Se o terreno correspondente for arrendado, surge por força de lei uma hipoteca sobre o direito de arrendamento, salvo disposição em contrário da lei federal ou do contrato de arrendamento (cláusula 1, artigo 64.1 da Lei Hipotecária);

– na construção de edifício ou estrutura em terreno penhorado por contrato de hipoteca, a hipoteca incide sobre esses edifícios e estruturas, salvo disposição em contrário do contrato de hipoteca (artigo 65.º da Lei Hipotecária);

– um terreno no qual, usando fundos de crédito de um banco ou outra organização de crédito, ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por outra pessoa jurídica, um edifício ou estrutura foi adquirido, construído ou está em construção, o direito de arrendar tal o terreno considera-se penhorado a partir do momento do registro estadual do direito de propriedade de edifício ou estrutura adquirida, construída ou em construção, salvo disposição em contrário de lei ou acordo federal (artigo 64.2 da Lei Hipotecária);

– no caso de registo de propriedade de imóvel concluído, previamente registado e hipotecado como objecto de construção inacabada, a hipoteca mantém-se em vigor, tendo por objecto o edifício (estrutura) erguido em resultado da conclusão da construção ( artigo 76.º da Lei Hipotecária);

– ao transferir um terreno ou outro imóvel para pagamento de renda, o destinatário da renda, em garantia da obrigação do devedor da renda, adquire o direito de penhor sobre esse imóvel (n.º 1 do artigo 587.º do Código Civil da Federação Russa);

– uma hipoteca por força da lei surge se um imóvel for adquirido a crédito ou a prazo (artigos 488.º e 489.º do Código Civil da Federação Russa);

– um terreno de propriedade do incorporador (direito de arrendamento ou sublocação), e um prédio de apartamentos e (ou) outro objeto imobiliário sendo construído (criado) neste terreno para garantir o cumprimento das obrigações do incorporador (hipotecário) nos termos do contrato a partir do momento do registro estadual do contrato são considerados penhorados pelos participantes da construção compartilhada (hipotecários).

Hoje, o prazo para registro estadual de hipoteca de terrenos, edifícios, estruturas e imóveis não residenciais é de 15 dias úteis, e para hipoteca de imóveis residenciais é de 5 dias úteis.

A partir de 1º de julho de 2014, o contrato de hipoteca ou de empréstimo que contenha obrigação garantida por hipoteca não está sujeito a registro estadual, porém, a própria hipoteca deve ser registrada na forma prevista em lei. Para hipotecas residenciais, é concedido um período de registro acelerado - cinco dias úteis a partir da data de apresentação dos documentos necessários. Por força da lei, nenhuma taxa estadual é paga pelo registro estadual de uma hipoteca.

Se o imóvel hipotecado for propriedade conjunta, é necessária a autorização por escrito de todos os proprietários. O consentimento do outro cônjuge deve ser autenticado (cláusula 1, artigo 7 da Lei Hipotecária, cláusula 3, artigo 35 do Código da Família da Federação Russa).

Quando for penhorada uma casa ou apartamento residencial propriedade de menores, pessoas com capacidade jurídica limitada ou pessoas incompetentes sobre as quais tenha sido estabelecida tutela ou tutela, a transação deve ser acordada com a autoridade de tutela e tutela (artigo 5.º do artigo 74.º do Código Hipotecário Lei, cláusula 2 Art. 37 do Código Civil da Federação Russa).

Com a extinção da obrigação de empréstimo, o penhor extingue-se. A rescisão da hipoteca deve ser anotada no Registro Estadual Unificado (artigo 352 do Código Civil da Federação Russa, artigo 25 da Lei Hipotecária). Regra geral, para resgatar um registo hipotecário, basta apresentar à autoridade de registo:

– declaração do titular da hipoteca;

– ou pedido conjunto do devedor e do credor;

– ou requerimento do devedor hipotecário com apresentação simultânea de nota hipotecária contendo nota do titular da hipoteca relativa ao cumprimento integral da obrigação garantida pela hipoteca. Esta marca deve incluir a menção do cumprimento da obrigação e a data do seu cumprimento, devendo também ser certificada pela assinatura do titular da hipoteca e certificada pelo seu selo (se houver selo) (n.º 2 do artigo 25.º da Lei Hipotecária).

Quando o registo de hipoteca é resgatado, a hipoteca é cancelada (artigo 3.º do artigo 25.º da Lei Hipotecária).

O lançamento do registo hipotecário é reembolsado no prazo de três dias úteis (artigo 1.º do artigo 25.º da Lei Hipotecária).

Não há taxa estadual paga pelo reembolso do registro de hipoteca.

Assim, a hipoteca é tradicionalmente entendida como o penhor de um imóvel que permanece na posse do devedor, mas com a proibição do direito de dispor livremente desse imóvel. As características qualificativas da hipoteca são objecto do contrato de penhor, que só pode ser coisa imóvel, e da retenção pelo devedor hipotecário dos direitos de propriedade e uso dessa coisa.

Natália Shcherbinina,

especialista chefe

Departamento de Omsk

Escritório Rosreestr

na região de Omsk,

registrador estadual.

1. Conceito de garantia
2. Tipos de garantia
3. Motivos de ocorrência de penhor (acordo e lei; exemplos de ocorrência de penhor com base na lei);
4. Assunto da garantia
5. Casos em que bens e direitos não podem ser penhorados: 1). propriedade que não está sujeita a execução hipotecária; 2). os créditos estão indissociavelmente ligados à identidade do credor; 3). propriedade cujo penhor é limitado ou proibido por lei
6. Condições do contrato de penhor (termos materiais do contrato de penhor; condições do procedimento de venda do bem penhorado: procedimento judicial ou extrajudicial);
7. Formulário de contrato de penhor
8. Registro estadual e contabilização de garantias
9. Prós e contras da garantia
10. Prática judicial e publicações sobre garantias no site

Ou seja, se o devedor (penhorista) não cumprir sua obrigação, o bem penhorado é vendido em leilão e os recursos recebidos são transferidos para o credor (penhorista). O credor pignoratício poderá receber em espécie o bem penhorado em caso de cumprimento indevido da obrigação somente nos casos previstos em lei.

Hipoteca - tipo de garantia, em que o bem penhorado é transferido pelo devedor para a posse do credor. O conceito de "hipoteca" está ausente no Código Civil da Federação Russa.

2. Tipos de garantias

O Código Civil da Federação Russa prevê os seguintes tipos de garantias:

• penhor de mercadorias em circulação (cláusula 1 do artigo 357 do Código Civil da Federação Russa);
• penhor de coisas em uma casa de penhores (artigo 358 do Código Civil da Federação Russa);
• penhor de direitos de obrigação (artigos 358.1 - 358.8 do Código Civil da Federação Russa);
• penhor de direitos ao abrigo de um contrato de conta bancária (artigos 358.9 - 358.14 do Código Civil da Federação Russa);
• penhor de direitos de participantes de pessoas jurídicas (artigo 358.15 do Código Civil da Federação Russa);
• penhor de títulos (artigos 358.16, 358.17 do Código Civil da Federação Russa).

Os tipos de garantias são diferenciados pelos seguintes motivos:

No local do bem penhorado(Artigo 338 do Código Civil da Federação Russa):

• penhor firme - sem transferência de propriedade. Uma espécie de penhor firme é o penhor de mercadorias em circulação (artigo 357 do Código Civil da Federação Russa);
• hipoteca - com transferência do bem penhorado. Um tipo de hipoteca é o penhor em uma casa de penhores (artigo 358 do Código Civil da Federação Russa).

Sobre o assunto de garantias:

• penhor de bens;
• penhor de direitos.

De acordo com o grau de ligação do imóvel hipotecado com o terreno:

• penhor de bens imóveis (hipoteca).

Um tipo especial de garantiaé um penhor subsequente (artigo 342 do Código Civil da Federação Russa).

3. Motivos para o surgimento de um penhor

Os motivos para o surgimento de um penhor são estabelecidos pelo artigo 334.1 do Código Civil da Federação Russa.

Como regra geral, o penhor entre o devedor e o credor surge com base acordo. Ao mesmo tempo, nos casos previstos em lei, o penhor surge na ocorrência das circunstâncias previstas na lei ( fiança legal).

Exemplos de surgimento de penhor com base na lei

Em particular, as normas do Código Civil da Federação Russa e outras leis federais estabelecem as seguintes circunstâncias sob as quais surge um penhor:

Os bens vendidos a crédito ficam penhorados ao vendedor até que o pagamento seja efetuado.

Salvo disposição em contrário do contrato de compra e venda, a partir do momento em que as mercadorias são transferidas para o comprador e até ao pagamento ser efetuado, as mercadorias vendidas a crédito são reconhecidas como penhoradas pelo vendedor para garantir que o comprador cumpre a sua obrigação de pagar pelas mercadorias (Cláusula 5 do artigo 488 do Código Civil da Federação Russa).

Mercadorias vendidas a crédito com parcelamento são penhoradas pelo vendedor

As regras previstas nos parágrafos 2, 4 e 5 do artigo 488 deste Código (cláusula 3 do artigo 489 do Código Civil da Federação Russa) aplicam-se a um contrato de venda de mercadorias a crédito com a condição de pagamento parcelado .

O direito de penhor do beneficiário da renda sobre o imóvel cedido para pagamento da renda

Ao transferir um terreno ou outro imóvel para pagamento de renda, o destinatário da renda, em garantia da obrigação do devedor da renda, adquire o direito de penhor sobre esse imóvel (n.º 1 do artigo 587.º do Código Civil de a Federação Russa).

O titular do certificado de penhor tem o direito de penhorar os bens.

O titular do certificado de penhor, que não seja o titular do recibo de armazém, tem o direito de penhorar a mercadoria no valor do empréstimo emitido ao abrigo do certificado de penhor e dos juros sobre o mesmo. Ao penhorar mercadorias, é feita uma anotação sobre isso no recibo de armazém (cláusula 3 do artigo 914 do Código Civil da Federação Russa).

O terreno da incorporadora e os imóveis nele contidos ficam penhorados aos participantes da construção compartilhada

Para garantir o cumprimento das obrigações do incorporador (hipotecário) nos termos do contrato, a partir do momento do registro estadual do contrato, os participantes da construção compartilhada (hipotecários) são considerados penhorados para a construção (criação) de um prédio de apartamentos e (ou) outro objeto imobiliário, que incluirá objetos de construção compartilhados, um terreno de propriedade do desenvolvedor, ou o direito de alugar, o direito de sublocar o terreno especificado e um prédio de apartamentos e (ou) outro objeto imobiliário sendo construído (criado) neste terreno.

Promessa na forma estabelecida pelo art. Arte. 13 - 15 da Lei “Sobre a Participação na Construção Partilhada”, as seguintes obrigações do promotor devem ser asseguradas ao abrigo de todos os contratos celebrados para a construção (criação) de um edifício de apartamentos e (ou) outro imóvel com base numa construção permitir:

• devolução de recursos aportados por participante de construção compartilhada nos casos previstos na referida Lei e (ou) contrato;
• pagamento a um participante de construção compartilhada de recursos que lhe são devidos em compensação por perdas e (ou) como penalidade (multa, penalidade) por descumprimento, atraso no cumprimento ou outro cumprimento indevido da obrigação de transferir o objeto de construção compartilhada , e outros que lhe sejam devidos de acordo com o acordo e (ou) leis federais de fundos (artigos 13 a 15 da Lei nº 214-FZ “Sobre a participação na construção de capital próprio de prédios de apartamentos e outros imóveis e sobre alterações a certos atos legislativos da Federação Russa”).

Os imóveis estaduais e municipais adquiridos a prazo ficam penhorados até a efetivação do pagamento.

“A partir do momento da transferência ao comprador do imóvel adquirido a prazo e até o momento do pagamento integral, o imóvel especificado, nos termos desta Lei Federal, é reconhecido como penhorado para garantir que o comprador cumpra sua obrigação de pagar pelo adquiriu propriedade estadual ou municipal.

Caso o comprador descumpra os prazos e procedimentos de pagamento, incide a execução judicial do bem penhorado” (artigo 6º, artigo 35 da lei de 21 de dezembro de 2001 N 178-FZ “Sobre a privatização de bens estaduais e municipais” (conforme alterado em 3 de julho de 2016)).

Penhor de terreno adquirido com fundos de empréstimo (hipoteca)

Salvo disposição em contrário da lei federal ou de um acordo, um terreno adquirido com fundos de crédito de um banco ou outra organização de crédito ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por outra pessoa jurídica para a aquisição deste terreno é considerado penhorado a partir do momento do registo estadual da propriedade do mutuário sobre este terreno (n.º 1 do artigo 64.1 “Sobre hipoteca (hipoteca de imóvel)”.

Penhor de imóveis residenciais adquiridos ou construídos com recursos de empréstimo (hipoteca)

"As instalações residenciais adquiridas ou construídas total ou parcialmente com fundos de crédito de um banco ou outra organização de crédito ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por outra pessoa jurídica para a aquisição ou construção das instalações residenciais especificadas são penhoradas a partir do momento do registro estadual da hipoteca no Cadastro Único de Imóveis do Estado" (Cláusula 1ª, Artigo 77 da Lei de 16 de julho de 1998 N 102-FZ (conforme alterada em 3 de julho de 2016) “Sobre hipoteca (penhor imobiliário)".

As regras legais que proíbem a execução hipotecária de propriedade de uma organização devedora estão contidas, por exemplo, nos seguintes artigos de leis federais:

Código Civil da Federação Russa:

• . Propriedade de uma organização religiosa
• . Peculiaridades da execução hipotecária de acordo com os requisitos para as partes do contrato de garantia
• . Segregação de bens mantidos em confiança
• . Direito exclusivo a uma invenção secreta

2). Os requisitos estão inextricavelmente ligados à identidade do credor

• Artigo 21. Permissão prévia da tutela e autoridade tutelar que afeta o exercício dos direitos de propriedade da tutela

Como regra geral, um contrato de penhor deve ser celebrado por escrito simples (artigos 160, 161 do Código Civil da Federação Russa), exceto se a lei ou acordo não prever uma forma notarial de contrato de penhor ().

O incumprimento das regras estabelecidas sobre a forma do contrato de penhor implica a sua nulidade.

8. Registro estadual e contabilização de garantias

O registro estadual e a contabilização do penhor são realizados de forma a garantir os direitos do credor e de terceiros.

A obrigatoriedade do registro estadual do contrato de penhor é estabelecida nos seguintes casos ():

• se, de acordo com a lei, os direitos que confirmam a propriedade de bens por uma determinada pessoa estiverem sujeitos a registro estatal (artigo 8.1 do Código Civil da Federação Russa);
• se o objeto do penhor forem os direitos de um participante (fundador) de uma sociedade de responsabilidade limitada (artigo 358.15 do Código Civil da Federação Russa).

Para outros bens penhorados, aplicam-se regras diferentes.

A relação de penhor de valores mobiliários é regulada pelas disposições do Artigo 358.16 do Código Civil da Federação Russa (“Penhor de Valores Mobiliários”).

As informações sobre o penhor de direitos decorrentes de contrato de conta bancária são levadas em consideração de acordo com as regras do art. 358.11 Código Civil da Federação Russa.

O registro de notificações sobre penhor de bens móveis é mantido na forma estabelecida pela legislação notarial (ver Capítulo XX.1 “Registro de notificações sobre penhor de bens móveis” dos Fundamentos da legislação da Federação Russa sobre notários ).

O credor pignoratício, nas relações com terceiros, tem o direito de fazer referência ao direito de penhor que lhe pertence apenas a partir do momento da inscrição no registo do penhor, salvo nos casos em que o terceiro tivesse ou devesse ter conhecimento. a existência do penhor anteriormente. A ausência de registro contábil não prejudica a relação do credor pignoratício com o credor pignoratício.

São permitidas alterações ao aviso de penhor nos seguintes casos:

• quando as informações sobre o penhor mudam (alterações sobre o item, o valor do item, o prazo para cumprimento das obrigações, etc.);
• após o término da relação colateral. O procedimento para alterar o aviso de penhor ou rescindir o penhor é regulamentado mais detalhadamente pelas disposições (artigo 103.6 dos Fundamentos da Legislação da Federação Russa sobre Notários).

9. Prós e contras das garantias

Os prós e contras das garantias são os seguintes.

1. Certas garantias de que, em caso de incumprimento das obrigações do devedor, o credor receberá a satisfação dos bens penhorados.

2. O objeto do penhor pode ser qualquer bem: móveis e imóveis, direitos decorrentes de contrato de conta bancária, direitos patrimoniais, direitos exclusivos, participações no capital autorizado, ações. Escrevemos sobre exceções acima.

3. As obrigações do credor são satisfeitas preferencialmente antes dos outros credores (ou seja, os créditos do credor são satisfeitos primeiro e só depois os créditos não garantidos pelo penhor).

4. É proibida a alienação de bens penhorados sem autorização do credor e, se esta proibição for violada, o penhor não cessa mesmo em caso de alienação do bem a comprador de boa-fé.

5. Podem ser objecto do penhor coisas e direitos patrimoniais que o devedor venha a adquirir no futuro. Neste caso, o direito de penhor surge a partir do momento em que o credor adquire o respectivo bem ou direito.

6. O devedor do contrato de penhor pode ser não só o próprio devedor, mas também um terceiro. Ou seja, para garantir a obrigação do devedor, qualquer pessoa pode penhorar seus bens.

7. O penhor (ou seja, o penhor com transferência de um bem ao credor) oferece mais garantias de garantia do cumprimento das obrigações, uma vez que o bem penhorado fisicamente está com o credor-penhor.

8. Sobre o valor do bem penhorado são pagas todas as despesas do credor - juros, multas, perdas causadas por atraso na execução, bem como as despesas do credor necessárias à manutenção do bem penhorado e à cobrança (artigo 337.º do o Código Civil da Federação Russa).

As desvantagens da garantia incluem as seguintes circunstâncias:

1. Se os bens móveis penhorados não forem transferidos para o credor pignoratício, existe a possibilidade da sua alienação por contraparte inescrupulosa, o que pode levar à impossibilidade de identificação do seu novo proprietário e localização e, consequentemente, à impossibilidade de venda deste imóvel em leilão.

2. O procedimento de execução hipotecária de bens penhorados e sua venda em leilão por oficiais de justiça é bastante trabalhoso e moroso, o que, evidentemente, não conduz ao pronto restabelecimento da situação financeira do credor.

10. Prática judicial e publicações sobre garantias do site

• Os apartamentos sob um acordo de participação em construção compartilhada não podem ser penhorados a um banco (cláusula 15 da Revisão de Prática..., aprovada pelo Presidium do Supremo Tribunal da Federação Russa em 4 de dezembro de 2013)
• Se o contrato de empréstimo for garantido por penhor e fiança, a extinção de um método de garantia não extingue a validade do outro (cláusula 6 da Revisão da Prática Judicial..., aprovada pelo Presidium do Supremo Tribunal da Federação Russa em 22 de maio de 2013)
• Execução hipotecária de bens imóveis dados como garantia sob um contrato de empréstimo (cláusula 12 da Revisão da Prática Judicial..., aprovada pelo Presidium do Supremo Tribunal da Federação Russa em 22 de maio de 2013)
• Objeções à declaração de pedido da AHML para cobrança de dívidas sob um contrato de empréstimo, execução hipotecária de bens penhorados