¿Qué es una prenda con fuerza de ley? Prenda inmobiliaria

Subdirector del Departamento de Apoyo Jurídico a las Actividades de Crédito e Inversión de Alfa Bank

Motivos para el surgimiento del derecho de prenda, parte 1

Fianza por fuerza de ley. 1

Prenda en virtud del contrato. once

Condiciones en materia de garantías. 14

Condiciones sobre la valoración de la garantía. 17

Condiciones sobre la esencia, magnitud y plazo de cumplimiento de la obligación principal. 22

Según el apartado 3 del art. 334 del Código Civil de la Federación de Rusia, la prenda surge en virtud de un acuerdo; la ley también surge sobre la base de la ley cuando ocurren las circunstancias especificadas en ella, si la ley estipula qué propiedad y para asegurar el cumplimiento de qué obligación se reconoce en la ley. Las normas del Código Civil de la Federación de Rusia sobre una prenda que surge en virtud de un acuerdo se aplican correspondientemente a una prenda que surge sobre la base de la ley, a menos que la ley disponga lo contrario.

Fianza por fuerza de ley

Son relativamente pocos los casos en que la ley reconoce bienes pignorados para asegurar el adecuado cumplimiento de la correspondiente obligación primaria. Tales casos están establecidos en el Código Civil de la Federación de Rusia, la Ley de la Federación de Rusia "sobre prenda", la Ley federal "sobre hipoteca (prenda de bienes inmuebles)", la Ley federal "sobre participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos". y otros bienes inmuebles...", la Ley federal "sobre la privatización de bienes estatales y municipales", el Código de la Marina Mercante de la Federación de Rusia, a saber:

A menos que el contrato de compraventa disponga lo contrario, desde el momento en que la mercancía se transfiere al comprador y hasta el pago, la mercancía vendida a crédito se reconoce como pignorada por el vendedor para garantizar que el comprador cumpla con su obligación de pagar la mercancía (Cláusula 5 del artículo 488 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Dado que, con base en el inciso 3 del art. 489 del Código Civil de la Federación de Rusia, lo dispuesto en el inciso 5 del art. 488 del Código Civil de la Federación de Rusia, entonces, a menos que el contrato de compraventa disponga lo contrario, desde el momento de la transferencia de la mercancía al comprador y hasta el pago, se reconocen las mercancías vendidas a crédito con la condición de pago a plazos. como prenda del vendedor para garantizar el cumplimiento por parte del comprador de su obligación de pagar la mercancía.

También el inciso 6 del art. 35 de la Ley Federal "Sobre la Privatización de la Propiedad Estatal y Municipal" establece que desde el momento de la transferencia al comprador de la propiedad estatal o municipal comprada a plazos en el orden de la privatización y hasta el momento del pago total, la propiedad especificada es reconocido como prenda para asegurar el cumplimiento por parte del comprador de su obligación de pagar la propiedad estatal o municipal adquirida;

al transferir un terreno u otro inmueble para el pago del alquiler, el comprador del alquiler, como garantía de la obligación del pagador del alquiler, adquiere el derecho de prenda sobre esta propiedad (cláusula 1 del artículo 587 del Código Civil de La Federación Rusa); a menos que la ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, un terreno adquirido con fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito o fondos de un préstamo específico proporcionado por otra entidad legal para la adquisición de este terreno se considera pignorado desde el momento del registro estatal de la propiedad del prestatario sobre este terreno. Si el terreno correspondiente está arrendado, surge con fuerza de ley una hipoteca sobre el derecho de arrendamiento, salvo que la ley federal o el contrato de arrendamiento establezcan lo contrario (artículo 64.1 de la Ley Federal “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Inmuebles)”, en adelante denominada Ley Hipotecaria); a menos que la ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, un terreno en el que, utilizando fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito o fondos de un préstamo específico proporcionado por otra entidad legal, se haya adquirido, construido o esté bajo construcción un edificio o estructura la construcción, o el derecho a arrendar dicho terreno se considera prendado desde el momento del registro estatal de propiedad de un edificio o estructura adquirido, construido o en construcción o desde el momento en que el organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos recibe la notificación del deudor hipotecario y del acreedor prendario sobre la celebración de un contrato de préstamo (contrato de préstamo con la condición de uso previsto) con el adjunto del contrato especificado ( Art. 64.2 de la ley hipotecaria); a menos que la ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, una casa o apartamento residencial adquirido o construido en su totalidad o en parte utilizando fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito o fondos de un préstamo específico otorgado por otra entidad legal para la compra o construcción de una casa o apartamento residencial se considera prendado desde el momento del registro estatal de la propiedad del prestatario de una casa o apartamento residencial (artículo 77 de la ley hipotecaria); Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del desarrollador en virtud del contrato, desde el momento del registro estatal del contrato, se considera que los participantes en la construcción compartida tienen un terreno provisto para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros. objeto inmobiliario, que incluirá objetos de construcción compartidos, como garantía, propiedad del desarrollador por derecho de propiedad o derecho a arrendar un terreno específico y un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario en construcción (creado) en este terreno (cláusula 1 cucharada. 13 de la Ley federal "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de viviendas y otros bienes inmuebles..."); tras el registro estatal de la propiedad del desarrollador de un objeto de construcción sin terminar, dicho objeto de construcción sin terminar se considera pignorado a los participantes en la construcción compartida desde el momento del registro estatal de la propiedad del desarrollador de dicho objeto (Cláusula 2, Artículo 13 del Ley Federal "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de viviendas y otros bienes inmuebles..."); tras el registro estatal de la propiedad del desarrollador de locales residenciales y (o) no residenciales incluidos en un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, cuya construcción (creación) se llevó a cabo con la participación de fondos de los participantes en la construcción compartida , estos locales se consideran pignorados a los participantes en la construcción compartida desde el momento del registro estatal de la propiedad del desarrollador de dichos locales (Cláusula 3, artículo 13 de la Ley Federal "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles... ”); al pignorar derechos (reclamaciones), si el deudor del pignorante cumple con su obligación antes de que el pignorante cumpla con la obligación garantizada por la prenda, todo lo recibido por el pignorante se convierte en objeto de la prenda (Cláusula 1 del artículo 58 de la Ley de Rusia Federación “En Promesa”); gravamen marítimo sobre los requisitos para el armador especificados en el art. 367 del Código de Marina Mercante de la Federación de Rusia.

Para una prenda que surge por fuerza de ley, no se requiere ningún acuerdo entre el pignorante y el acreedor pignoraticio, la base para el surgimiento del derecho de prenda es la ley misma y las circunstancias con las que la ley vincula a las partes con una relación de prenda.

En este caso, las partes podrán, mediante acuerdo, excluir la existencia de una prenda que surja por fuerza de ley en los casos en que la ley prevea tal derecho. Según el apartado 4 del art. 421 del Código Civil de la Federación de Rusia, en los casos en que la condición del contrato esté prevista por una norma que se aplique en la medida en que el acuerdo de las partes no establezca lo contrario (norma dispositiva), las partes podrán, por acuerdo , excluir su aplicación o establecer una condición distinta a la prevista en el mismo. Las partes de un contrato para la compra y venta de bienes a crédito, incluso con la condición de pago a plazos (norma dispositiva del inciso 4 del artículo 488 del Código Civil de la Federación de Rusia), así como las partes de un crédito. contrato o préstamo específico para la compra de un terreno, edificio, puede excluir la prenda en sus relaciones (edificios, estructuras), edificio residencial, apartamento o para su construcción (normas dispositivas de los artículos 64.1, 64.2, 77 de la Ley Hipotecaria Federal Ley En este caso, las partes pueden estipular directamente que el vendedor (acreedor, prestamista) tiene un derecho de prenda sobre la propiedad en cuestión) no se aplica.

Las partes pueden en cualquier momento transformar una prenda constituida por fuerza de ley en una prenda contractual mediante la celebración de un contrato de prenda adecuado. En este caso, desde el momento en que se celebra el contrato de prenda, se considera que la prenda surge del contrato.

Una característica interesante es que una prenda sobre bienes inmuebles que ha surgido por fuerza de ley (el derecho a arrendar bienes inmuebles que requieren registro estatal, con excepción de las empresas como complejos inmobiliarios) puede certificarse mediante la emisión por parte del deudor hipotecario del correspondiente hipoteca (Cláusula 1, artículo 13 de la Ley Federal “Sobre Hipotecas” (hipoteca de bienes inmuebles)"). En este caso, la prenda no se considera nacida del contrato (pues no hay contrato en este caso), sino que continúa considerándose una prenda nacida por fuerza de ley.

Cuando una prenda surge por fuerza de ley en relación con bienes inmuebles, su registro estatal se realiza en el sistema del Registro Unificado Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con ellos. De acuerdo con los requisitos generales del apartado 1 del art. 131 del Código Civil de la Federación de Rusia y la norma especial del párrafo 2 del art. 20 de la Ley Federal de Hipotecas, las hipotecas están sujetas a registro estatal por fuerza de ley.

En este sentido, no es particularmente difícil para la autoridad registradora identificar una hipoteca que ha surgido por fuerza de ley durante el registro estatal de acuerdos de participación en la construcción compartida de un edificio de apartamentos u otros bienes inmuebles. Simultáneamente con el registro estatal del acuerdo, la autoridad registradora registra el gravamen en relación con el terreno propiedad del promotor en el que se está llevando a cabo la construcción, o el derecho a arrendar dicho terreno mediante hipoteca a favor del participante de la construcción. En el registro estatal de los derechos de propiedad del desarrollador sobre un proyecto de construcción inacabado o sobre locales en un proyecto inmobiliario terminado (construcción terminada), la autoridad registradora también registra el hecho de que están gravados con una hipoteca a favor de los registrados en el Estado Unificado. Registro de Participantes de la Construcción. No deberían surgir dificultades especiales durante el registro estatal de la prenda en virtud del inciso 1 del art. 587 del Código Civil de la Federación de Rusia a favor del comprador de la anualidad.

Otra cosa es cuando se trata de prendas derivadas del art. 64.1, 64.2, 77 de la ley hipotecaria, cuando el bien gravado fue adquirido o construido con fondos prestados. La autoridad registradora no siempre puede, sobre la base de los documentos presentados durante el registro estatal del surgimiento (transferencia al pignorante) del derecho de propiedad de bienes inmuebles, establecer las circunstancias específicas con las que está asociado el surgimiento del derecho de prenda. Si la autoridad de registro no ha encontrado ningún motivo para el registro estatal de la hipoteca por ley, el acreedor hipotecario tiene derecho a exigir dicho registro presentando una solicitud a la autoridad de registro.

Este tipo de situación jurídica se refleja en la práctica del arbitraje (cláusula 9 de la Revisión de la práctica de consideración por los tribunales de arbitraje de disputas relacionadas con un contrato hipotecario, carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia).

El tribunal de arbitraje reconoció como ilegal la evasión por parte de la autoridad registradora de aceptar documentos para el registro de una hipoteca legal. De acuerdo con las reglas del apartado 2 del art. 20 de la Ley Hipotecaria, una hipoteca está sujeta por fuerza de ley al registro estatal, que lo lleva a cabo la autoridad registradora sin presentar una solicitud por separado y sin pagar el registro estatal. Dado que, en violación del párrafo segundo del párrafo 2 del art. 20 la autoridad registradora no llevó a cabo el registro estatal de la hipoteca por fuerza de ley en el momento del registro de la propiedad de la sociedad anónima sobre los locales no residenciales adquiridos, el banco, como titular de la hipoteca, por fuerza de ley tenía la derecho a solicitar a la autoridad registradora el registro estatal.

Las dificultades para identificar el derecho de prenda emergente también son posibles al registrar la transferencia de propiedad de un inmueble adquirido en virtud de un contrato de compraventa a crédito (incluso con la condición de pago a plazos). Por ejemplo, a veces resulta difícil para la autoridad de registro determinar las condiciones específicas de una transacción de pago y saber si el bien inmueble se ha pagado en el momento del registro estatal de la transferencia de propiedad o no. Desde este punto de vista, se recomienda a las partes indicar con mayor precisión en el contrato de compraventa del derecho de prenda que celebren, las condiciones que están asociadas a su ocurrencia.

Cabe señalar que una prenda que surge por fuerza de ley (cláusula 5 del artículo 488, cláusula 3 del artículo 489 del Código Civil de la Federación de Rusia) en relación con bienes vendidos en virtud de un contrato de compraventa a crédito (incluso con el condición de pago a plazos ), tiene una práctica extremadamente controvertida.

El contrato de compraventa se utiliza tan ampliamente en las transacciones civiles que a veces surgen dudas sobre si dicha prenda "funciona" en todos los casos. Después de todo, el tema de la compra y venta puede ser una variedad de cosas, y en virtud del párrafo 4 del art. 454 del Código Civil de la Federación de Rusia – y derechos de propiedad. Si la cosa no está definida individualmente, las partes en el contrato de compraventa podrán limitarse a indicar las características genéricas de la cosa de compraventa, sin identificarla de forma que pueda distinguirse de otras cosas propiedad de el comprador. Esto es especialmente cierto para propiedades que sólo pueden determinarse mediante alguna medida (peso, volumen, etc.). Puede resultar extremadamente difícil, y a veces imposible, establecer de qué tipo de propiedad estamos hablando (cuál todavía está en posesión del comprador, cuál utilizó o transfirió a otra persona). En estos casos, podrá denegarse la ejecución del inmueble que el vendedor considera transferido al comprador y remite a su prenda, por falta de signos que identifiquen el objeto en venta. Además, en virtud del art. 223 del Código Civil de la Federación de Rusia, las partes de un contrato de compraventa pueden acordar la transferencia de propiedad de los bienes no en el momento de la transferencia de los bienes, sino en algún otro momento después de la transferencia de los bienes ( por ejemplo, en el momento del pago). En este caso tampoco surge el derecho de prenda. Pero el papel más importante en el surgimiento del derecho de prenda es la voluntad de las partes, encaminada a establecer relaciones crediticias en los términos del contrato de compraventa. Como resultado, los arbitrajes que involucran reclamos del vendedor basados ​​en gravámenes legales se realizan caso por caso y dependen completamente de las circunstancias específicas del caso.

Ejemplo:

En la decisión del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de fecha 01/01/2001 en el caso No. A/2007 sobre el cobro de deudas en virtud de un contrato de compraventa de equipos de procesamiento de pescado y la ejecución hipotecaria de equipos vendidos. , la sala judicial apoyó los actos judiciales de los tribunales inferiores sobre el cobro de deudas por el pago de equipos y la negativa a presentar una sanción en su contra. Como se desprende de los materiales del caso, según el contrato de compraventa, el vendedor transfiere al comprador la propiedad del equipo usado e inutilizable de acuerdo con la lista adjunta al contrato, y el comprador acepta el equipo especificado y se compromete a pagar el precio correspondiente. para ello. Según los términos del acuerdo, la transferencia del equipo por parte del vendedor y la aceptación del equipo por parte del comprador en el momento de la celebración del acuerdo se llevaron a cabo en realidad las partes estipularon que el acuerdo tiene fuerza de escritura de transferencia; Los términos del acuerdo también estipulan que la obligación monetaria del comprador está sujeta al pago del monto correspondiente mediante transferencia bancaria a la cuenta bancaria del vendedor dentro de los tres días posteriores a la firma del acuerdo. Con base en estos términos de la transacción, los tribunales no consideraron que el vendedor tuviera el derecho de prenda al que se refiere. Según la sentencia del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia /08, no hubo violaciones del derecho sustantivo por parte de los tribunales y se rechazó la transferencia de los materiales del caso al Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia.

De conformidad con la Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Lejano Oriente de 1 de enero de 2001 en el expediente No. F03-A73/06-1/4956, el tribunal, habiendo establecido las circunstancias asociadas con el pago por parte del comprador de menos del 50% del costo de la propiedad inmobiliaria, lo que indica una violación significativa por parte del comprador de los términos del contrato de compra-venta, llegó a la conclusión de que existían motivos de conformidad con el artículo 450 del Código Civil de la Federación de Rusia para satisfacer las demandas del demandante. por rescisión del contrato. Al mismo tiempo, el tribunal aplicó las disposiciones del párrafo 5 del art. 488 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual, cuando la mercancía se transfiere al comprador antes del pago, la mercancía vendida se reconoce como prendada al vendedor para garantizar que el comprador cumpla con su obligación de pagar la mercancía. El tribunal también indicó que, de conformidad con las disposiciones de la Ley Federal "Sobre Insolvencia (Quiebras)", en la etapa de apertura del procedimiento de quiebra contra el demandante, la ejecución de transacciones no relacionadas con el pago de las obligaciones del deudor con los acreedores de la quiebra no se proporciona. Según la decisión del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia /07, no se establecieron motivos para revisar el caso mediante revisión supervisora, los actos judiciales que se llevaron a cabo se mantuvieron sin cambios;

Quizás más controvertida en la práctica sea la prenda establecida en el apartado 1 del art. 58 Ley de la Federación de Rusia "sobre prenda". Estamos hablando de una situación en la que se transfiere al deudor como garantía un derecho (reclamo) que es cumplido por él, el deudor, durante el período de validez de la garantía. La ley establece que todo lo recibido por el pignorante pasa a ser objeto de prenda. Así, la prenda inicial del derecho (reclamo) al deudor, derivada del contrato de prenda, se transforma en prenda (por fuerza de ley) en relación con la propiedad recibida por el deudor en virtud de este derecho (reclamo).

La vigencia de esta norma legal se cuestiona principalmente por el hecho de que la Ley de la Federación de Rusia "Sobre Prendas" fue adoptada antes de la entrada en vigor del Código Civil de la Federación de Rusia y, por lo tanto, debido a los requisitos del art. 4 de la Ley federal de 01.01.2001 "Sobre la entrada en vigor de la primera parte del Código Civil de la Federación de Rusia" debe ser válida en la parte que no la contradice. El propio Código Civil de la Federación de Rusia, al regular la prenda de derechos de propiedad, no preveía una norma jurídica similar, pero conservaba la institución de la prenda de la propiedad que el pignorante adquirirá en el futuro (cláusula 6 del artículo 340 de la Código Civil de la Federación de Rusia). Por estos motivos, la aplicación positiva de lo dispuesto en el apartado 1 del art. 58 de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre la Promesa" prácticamente no se encuentra en la práctica judicial y de arbitraje, y está completamente ausente en las leyes del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia.

Cabe señalar que la prenda de la propiedad que el deudor adquirirá en el futuro y el derecho de prenda sobre la propiedad recibida bajo el derecho pignorado (reclamo) tienen diferencias significativas. En primer lugar, la prenda sobre la propiedad que el deudor hipotecario adquirirá en el futuro tiene una aplicación más amplia. Por ejemplo, el tema de la prenda en el sentido del inciso 6 del art. 340 del Código Civil de la Federación de Rusia puede convertirse en una cosa fabricada no solo por el contratista siguiendo las instrucciones del cliente (deudor hipotecario), sino también por el propio pignorante. Si bien el surgimiento del derecho de prenda en virtud del art. 58 de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre la prenda" de un artículo fabricado sólo puede surgir en una transacción contractual cuando los derechos de reclamación del cliente contra el contratista fueron objeto de la prenda inicial. Y, si la prenda de una cosa futura no surge hasta el hecho de su adquisición, al pignorar derechos (créditos), la prenda se extiende al derecho pignorado (crédito), y por tanto, antes de su ejecución por el deudor del pignorante, se puede ejecutar de la forma habitual en el caso de una prenda.

La situación jurídica es que el apartado 1 del art. 58 de la Ley de la Federación de Rusia "sobre prenda" contradice el Código Civil de la Federación de Rusia, en nuestra opinión, no está del todo justificado. De hecho, se reduce al hecho de que las disposiciones de la ley que contienen casos de ocurrencia de una prenda, en virtud del mismo hecho de su adopción ante el Código Civil de la Federación de Rusia, deben declararse inválidas. Al mismo tiempo, esta conclusión no se desprende del contenido del art. 4 de la Ley Federal de 01.01.2001 "Sobre la entrada en vigor de la primera parte del Código Civil de la Federación de Rusia", ni de su significado.

El propio Código Civil de la Federación de Rusia prevé la posibilidad de que una prenda surja con fuerza de ley. Según el párrafo 3 del artículo 334 del Código Civil de la Federación de Rusia, la prenda surge por fuerza de ley cuando surgen circunstancias en ella, si la ley estipula qué bienes y para garantizar el cumplimiento de qué obligación se reconoce como pignorado. Del apartado 1 del art. 58 de la Ley de la Federación de Rusia "sobre prenda" implica todas estas condiciones que exige el Código Civil de la Federación de Rusia. Por tanto, el derecho de prenda sobre el derecho pignorado (reclamo) recibido por el pignorante, establecido en el apartado 1 del art. 58 de la Ley de la Federación de Rusia "sobre prenda" debe considerarse vigente.

El uso de dicha garantía se complica nuevamente por el problema de identificar el objeto de la garantía y la propiedad de su realizabilidad. En la mayoría de los casos, el pignorante transfiere los derechos de un reclamo monetario al acreedor prendario como garantía y, dado que el dinero, al ser un medio de pago, no puede ser objeto de garantía, los fondos pagados por el deudor del deudor hipotecario no se reciben como garantía. . Según el apartado 2 del art. 58 de la Ley de la Federación de Rusia "sobre prenda", al recibir sumas de dinero de su deudor para cumplir una obligación, el pignorante está obligado, a solicitud del acreedor prendario, a transferir las cantidades correspondientes para cumplir la obligación garantizada por el prenda, salvo que el contrato de prenda establezca lo contrario. Aplicación del apartado 1 del art. 58 de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre la prenda" adquiere relevancia si inicialmente se pignora el derecho (reclamo) al deudor a recibir bienes o resultados del trabajo realizado. Y dado que la práctica judicial y de arbitraje sobre dicha garantía no ha encontrado una aplicación positiva, esta garantía debe utilizarse con extrema precaución en los casos en que su uso no implique riesgos legales importantes para el acreedor hipotecario.

Hay que distinguir una hipoteca marítima de una hipoteca marítima (hipoteca sobre una embarcación marítima). Si al hipotecar un buque marítimo hablamos de una prenda registrada, principalmente por acuerdo de las partes para asegurar el cumplimiento de las obligaciones civiles, entonces el gravamen marítimo es una institución específica del derecho marítimo internacional implementada en el sistema jurídico ruso.

La Federación de Rusia se adhirió a la Convención Internacional sobre Gravámenes e Hipotecas Marítimas de 1993 (Ley Federal del 01/01/2001). Con base en las disposiciones de esta convención, las reglas sobre gravámenes marítimos se reflejaron en el Código de Marina Mercante de la Federación de Rusia. El artículo 367 de este Código establece que el gravamen marítimo sobre una nave se garantiza requisitos para el armador en relación con:

Plazo de cumplimiento de la obligación principal determinado por la fecha calendario correspondiente determinada por el deudor y acreedor en la operación que celebraron, o por el vencimiento de un período de tiempo indicado por ellos, el cual se calcula en años, meses, semanas, días u horas, o por indicación de un evento esto debe ocurrir inevitablemente (artículo 190 del Código Civil de la Federación de Rusia) .

Puede haber casos en que una transacción que contiene los términos del principal reclamo monetario no contenga los plazos para su cumplimiento por parte del deudor. Según el apartado 2 del art. 314 del Código Civil de la Federación de Rusia, en los casos en que la obligación no establezca un plazo para su cumplimiento y no contenga condiciones que permitan determinar este plazo, deberá cumplirse dentro de un tiempo razonable después del surgimiento de la obligación. Una obligación que no se cumple en un plazo razonable, así como una obligación cuyo plazo de ejecución está determinado por el momento de la demanda, el deudor está obligado a cumplir dentro de los siete días siguientes a la fecha en que el acreedor presente una demanda para su ejecución, salvo que la obligación de cumplir en otro momento se derive de la ley, de otros actos jurídicos, de los términos de la obligación, de los usos comerciales o de la esencia de la obligación.

Por tanto, la ausencia en la transacción celebrada entre el deudor y el acreedor de condiciones sobre el plazo para el cumplimiento del principal derecho dinerario no indica por sí sola la necesidad de especificarlo en el contrato de prenda, en este caso, el plazo para el cumplimiento del principal; La obligación está regulada por el inciso 2 del art. 314 Código Civil de la Federación de Rusia. Para proteger los intereses de un tercero pignorante que no es deudor del principal crédito monetario (obligación principal), se recomienda que el contrato de prenda indique el período de validez del contrato de prenda u otro período que limite el plazo de la derecho del acreedor prendario a ejecutar la propiedad pignorada. Si el plazo para el cumplimiento de la obligación principal está determinado por el momento de la demanda, entonces parece necesario indicar el período de vigencia del contrato de prenda.

Si una transacción entre un deudor y un acreedor se concluye bajo una condición (artículo 157 del Código Civil de la Federación de Rusia) y esto es de gran importancia para determinar el tamaño y (o) el plazo para el cumplimiento de la obligación monetaria principal, entonces estos Se deben indicar las condiciones.

Si la garantía garantiza varios derechos monetarios básicos, entonces cada uno de estos derechos está sujeto a descripción.

Están sujetos a descripción tanto los derechos monetarios existentes como los posibles futuros contra el deudor, que, por acuerdo entre las partes del contrato de prenda, se incluyen entre los principales derechos monetarios garantizados por la prenda.

Al garantizar una obligación monetaria principal que esté sujeta a ejecución a plazos como garantía, las partes del contrato de garantía deben indicar el momento (frecuencia) de los pagos correspondientes y sus montos o las condiciones que permitan determinarlos.

Por ejemplo, cada vez es más importante que los bancos proporcionen garantías para las transacciones de crédito, en las que, además de la obligación de reembolsar el préstamo en sí, se establece la obligación del prestatario de pagar los intereses devengados sobre el monto del préstamo. Interés por utilizar un préstamo. se relacionan con los principales requisitos monetarios, cuyas condiciones de pago están sujetas a reflejarse en el contrato de prenda. Los intereses son un pago por la prestación de un servicio de préstamo por parte del banco; dan a la transacción de crédito un carácter compensatorio por su naturaleza, son el precio del contrato de préstamo; Esto fue confirmado en la práctica judicial. Según el párrafo 15 de la resolución conjunta de los Plenos del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia y del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia /14 “Sobre la práctica de aplicar las disposiciones del Código Civil de la Federación de Rusia sobre los intereses de la uso de fondos ajenos”, al considerar disputas relacionadas con la ejecución de un contrato de préstamo, así como la ejecución por parte del prestatario de las obligaciones de reembolsar un préstamo bancario, se debe tener en cuenta que los intereses pagados por el prestatario sobre el préstamo importe en la cantidad y en la forma especificada en el inciso 1 del art. 809 del Código Civil de la Federación de Rusia, son un pago por el uso de fondos y están sujetos al pago por parte del deudor de acuerdo con las normas sobre la deuda monetaria principal.

Los intereses por utilizar un préstamo requieren una descripción en el contrato de garantía también porque se suman al monto del préstamo y se consideran indisolublemente vinculados hasta el momento en que los intereses acumulados por el período vencido de uso del préstamo no se hayan convertido en una obligación de pagarlos y , por tanto, no tendrán el signo de un derecho monetario independiente. Como regla general, al registrar una garantía, hablamos de intereses por utilizar el préstamo como requisito futuro. Por tanto, al estar en conexión jurídica con el cuerpo del préstamo, están sujetos a reflejo en el contrato de prenda y forman parte de los créditos garantizados por la prenda. El Código Civil de la Federación de Rusia no regula específicamente las condiciones para los intereses sobre el uso de un préstamo en relaciones jurídicas colaterales. Al mismo tiempo, se reflejan en la Ley Federal "Sobre Hipotecas (Prendas de Bienes Raíces)" en relación con un tipo especial de garantía: la hipoteca. En el apartado 1 del art. 3 de esta Ley Federal establece que una hipoteca constituida para garantizar la ejecución de un contrato de crédito o contrato de préstamo con la condición de pago de intereses también asegura el pago al acreedor (prestamista) de los intereses que le corresponden por el uso del préstamo (fondos prestados). ).

Ejemplo:

En la decisión del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Volga de 01.01.2001/07, consideró, en el proceso de casación, los materiales del caso sobre la reclamación de reconocer el contrato de hipoteca como una transacción no concluida. De acuerdo con el contrato de préstamo, cuyo cumplimiento de las obligaciones estaba garantizado por el contrato de hipoteca, el prestatario se compromete a reembolsar no sólo el monto del préstamo, sino también a pagar intereses mensuales por el uso de este préstamo. El momento (frecuencia) de los pagos de intereses está regulado en las cláusulas pertinentes del contrato de préstamo. Sin embargo, esta información no estaba incluida en el contrato de hipoteca celebrado con el tercero deudor hipotecario. Con base en esto, el tribunal de casación confirmó la legalidad y validez del acto judicial del tribunal de apelación reconociendo como no celebrado el contrato de hipoteca.

Negándose a revisar los materiales del caso a modo de supervisión, el panel de jueces del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia indicó que, en virtud del inciso 1 del art. 9 de la Ley Federal “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”, el contrato de hipoteca debe indicar el objeto de la hipoteca, su valoración, esencia, tamaño y plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca.

Según el párrafo 5 de este artículo, si la obligación garantizada por una hipoteca está sujeta a ejecución en partes, el contrato de hipoteca debe indicar los términos (frecuencia) de los pagos correspondientes y sus montos o condiciones que permitan determinar estos montos.

De conformidad con el apartado 1 del art. 3 de dicha ley, una hipoteca garantiza el pago al acreedor hipotecario del monto principal de la deuda en virtud de un contrato de préstamo u otra obligación garantizada por una hipoteca total o parcialmente prevista por el contrato de hipoteca. Una hipoteca establecida para garantizar la ejecución de un contrato de crédito o un contrato de préstamo con la condición de pagar intereses también garantiza el pago al acreedor (prestamista) de los intereses que se le adeudan por utilizar el préstamo (fondos prestados). El contrato de préstamo establece que el prestatario se compromete a reembolsar no sólo el importe del préstamo, sino también a pagar intereses mensuales por utilizar este préstamo. El momento (frecuencia) de los pagos de intereses está regulado en el contrato de préstamo. Al reconocer el contrato de hipoteca como no concluido, los tribunales partieron del hecho de que este contrato no indicaba el momento del pago de los intereses en virtud del contrato de préstamo, es decir, no se acordó la condición sobre el plazo para el cumplimiento de la obligación principal. No hubo violaciones de la uniformidad en la aplicación e interpretación de las normas jurídicas por parte de los tribunales (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia /08).

En otro caso de arbitraje examinado por el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia (resolución /02), el contrato de hipoteca no fue reconocido como un todo no celebrado debido a la ausencia de una cláusula en el contrato sobre el monto de los intereses. tasa de uso del préstamo.

La sociedad anónima abierta "Bank Zenit" presentó una demanda ante el Tribunal de Arbitraje de Moscú contra la sociedad anónima cerrada "Andronik" para la ejecución hipotecaria de un inmueble, un edificio que es objeto de garantía en virtud de un contrato hipotecario de fecha 01.01. .2001 N 3s-5212.

En el caso participaron como terceros el prestatario, la sociedad anónima abierta Commercial Bank Infobank, y el inquilino del edificio en disputa, la sociedad de responsabilidad limitada Commercial Bank Union-Trade.

Por decisión de 1 de enero de 2001 se desestimaron las pretensiones. El tribunal reconoció el contrato de hipoteca como no concluido, ya que carece del procedimiento y demás condiciones necesarias para determinar el monto de la obligación garantizada por la hipoteca, y no existen datos sobre la determinación del monto de la obligación en el futuro. Por decisión del tribunal de apelaciones de 1 de enero de 2001, la decisión se mantuvo sin cambios por las mismas razones.

El Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú, mediante resolución de 1 de enero de 2001, confirmó estos actos judiciales. Al mismo tiempo, el tribunal de casación llegó además a la conclusión de que la legislación no prevé la posibilidad de garantizar con hipoteca una obligación que surgirá en el futuro.

Estos actos judiciales fueron recibidos con una protesta del Vicepresidente del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia, que fue satisfecha por el Presidium por los siguientes motivos.

Como se desprende de los materiales del caso, se concluyó un acuerdo de fecha 1 de enero de 2001 N 03-075/2000 sobre la concesión de préstamos entre Zenit Bank e Infobank Bank. Esta transacción es consensual, ya que las obligaciones del prestamista de emitir préstamos surgieron desde el momento de la celebración del acuerdo. En el acuerdo, las partes estipularon el método y procedimiento para cumplir con la obligación, a saber: sobre la base de declaraciones escritas del prestatario transmitidas al prestamista a través del sistema SWIFT. El monto total de los fondos proporcionados al prestatario no debe exceder el millón de dólares estadounidenses. Las obligaciones del prestamista de otorgar préstamos terminan a los 12 meses de la fecha del primer préstamo.

Para garantizar el contrato de préstamo, Zenit Bank celebró un contrato de hipoteca de fecha 1 de enero de 2001 No. 3c-5212. El objeto de la hipoteca era un edificio propiedad del deudor hipotecario y el derecho a arrendar el terreno debajo del mismo. La transacción con los derechos de arrendamiento del terreno se acordó con el Comité de Tierras de Moscú.

A solicitud del prestatario, transmitida a través del sistema SWIFT, Zenit Bank otorgó a Infobank un préstamo por un monto de 28 millones de rublos para el período del 17 al 18 de abril de 2001, con intereses devengados sobre el monto principal por un monto de 10% anual y una multa del 0,25% si el préstamo no se reembolsa a tiempo. El monto de la deuda no fue pagado en la fecha de vencimiento.

Se confirma el hecho de la concesión del préstamo y su impago por parte del prestatario. Desde el 21 de septiembre de 2001 se inició un procedimiento de quiebra contra el banco Infobank.

Dado que el prestatario no cumplió con las obligaciones de pagar el principal, los intereses y las multas, el acreedor presentó una demanda actual contra el deudor hipotecario para que se ejecutara la propiedad pignorada de conformidad con el art. 334 Código Civil de la Federación de Rusia.

Los tribunales, al reconocer el contrato de hipoteca como no celebrado, no tuvieron en cuenta lo siguiente. En virtud del apartado 1 del art. 339 del Código Civil de la Federación de Rusia, los términos esenciales del contrato de prenda son el tema de la prenda y su valoración, la esencia, el tamaño y el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda, así como la condición respecto de la cual de las partes (el deudor pignorante o el acreedor prendario) tiene el bien pignorado. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre al menos una de estas condiciones o la condición correspondiente está ausente en el contrato, el contrato de prenda no se puede considerar concluido.

El contrato de hipoteca define la garantía y establece su valoración. La sección 4 del contrato se refiere a la esencia, tamaño y plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca.

Así, según la cláusula 4.1.1, la hipoteca garantiza que el prestatario reembolse el monto principal del préstamo por un monto de 1 millón de dólares estadounidenses; se ha fijado la fecha de reembolso del préstamo: 12 meses a partir de la fecha del primer préstamo; Se ha determinado el monto de la multa por pago tardío del préstamo. Asimismo, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario siempre que la hipoteca garantice el pago de intereses sobre el monto del préstamo a una tasa acordada por el prestamista y el prestatario de acuerdo con los términos del contrato de préstamo, y la compensación por las pérdidas causadas por el incumplimiento. o cumplimiento indebido de obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

La ausencia de un tipo de interés específico para el uso de un préstamo en el contrato de concesión de préstamo y, en consecuencia, en el contrato de hipoteca no podría dar lugar al reconocimiento de esta última transacción como no concluida en su totalidad.

Dado que los tribunales no examinaron plenamente las circunstancias pertinentes al caso y aplicaron incorrectamente las normas de derecho sustantivo, todos estos actos judiciales fueron cancelados y el caso fue enviado para un nuevo juicio al tribunal de primera instancia.

La posición jurídica formulada por el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia sobre el caso mencionado parece bastante equilibrada y justificada. Los intereses sobre el uso de un préstamo ya son un derecho monetario independiente y, en caso de ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada, pueden separarse del cuerpo del préstamo. En principio, se puede considerar que el contrato de hipoteca garantiza los derechos monetarios restantes del acreedor hipotecario, sin tener en cuenta los intereses por el uso del préstamo. Teniendo en cuenta las circunstancias del caso, se consideró ilegal el reconocimiento del contrato de hipoteca como no celebrado en su totalidad.

Lea en el próximo número:

Condiciones sobre las sanciones

Intereses sobre el uso de fondos ajenos.

Discrepancias en la descripción de los términos de la obligación principal.

Una indicación de quién tiene la propiedad pignorada.

Requisitos para la elaboración de un contrato de prenda.

Casos en los que se requiere una forma notarial de un contrato de prenda

Los bienes se consideran vendidos a crédito en el caso de que el contrato de compraventa prevea el pago de los bienes después de un cierto tiempo después de su transferencia al comprador (cláusula 1 del artículo 488 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Cláusula 2 Arte. 348 Código Civil de la Federación de Rusia, párrafo 3 del art. 54.1 de la Ley Federal “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”

Cláusula 7 del art. 28.1 de la Ley de la Federación de Rusia "sobre prenda"

Cláusula 2 Arte. 345 Código Civil de la Federación de Rusia

Cláusula 6 de la Revisión de la práctica de considerar disputas relacionadas con la aplicación por parte de los tribunales de arbitraje de las normas del Código Civil de la Federación de Rusia sobre prenda, carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia

Nombre de la transacción, fecha de celebración, número y demás elementos identificativos. Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" en el art. 9 también exige que el contrato de hipoteca indique el lugar de celebración de la transacción entre el acreedor y el deudor.

Casi todo el mundo sueña con tener su propia casa, ya sea un pequeño apartamento o su propia casa. En las realidades económicas modernas, puede resultar problemático ahorrar incluso unos pocos metros cuadrados, sin mencionar la posibilidad de hipotecar las viviendas existentes. Por este motivo, los ciudadanos tienen que acudir a los bancos para solicitar un préstamo. Una hipoteca por ley es un préstamo para la construcción o compra de vivienda, en el que el prestatario, según un contrato, pignora la propiedad como garantía.

¿Qué es una hipoteca por ley?

La esencia del concepto es que el comprador-prestatario transfiere bienes inmuebles al prestamista como garantía para el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Si el comprador experimenta fuerza mayor y no puede pagar la deuda, el prestatario tiene todo el derecho de vender la propiedad pignorada para cubrir la deuda. Se utiliza una hipoteca legal si no es necesario redactar un acuerdo por separado, pero existen ciertos factores especificados por la ley.

La diferencia entre una hipoteca por ley y por contrato

Existe otro tipo de hipoteca: en virtud de un contrato. A primera vista, puede parecer que la diferencia entre ellos es pequeña, pero tienen diferencias fundamentales entre ellos. Una hipoteca por fuerza de ley se diferencia de una hipoteca por fuerza de contrato en que en la primera versión surge sobre la base de motivos legales y en la segunda, sobre la base de un acuerdo mutuo. En virtud de la ley, una hipoteca se registra automáticamente al registrar una transacción de compra y venta de bienes raíces, pero en virtud de un acuerdo, solo previa solicitud mutua del acreedor hipotecario y el prestamista.

En términos simples, para una hipoteca contractual, cualquier bien inmueble del deudor actúa como garantía en virtud del contrato de préstamo. El surgimiento de una hipoteca sobre la base de la ley se produce cuando la vivienda comprada se transfiere al prestamista como garantía, y no importa si se construye o se compra en el mercado secundario. Básicamente, se trata de un préstamo específico para la compra de una vivienda.

Base legal

Dado que los préstamos para vivienda son un sistema complejo de acuerdos mutuos entre partes, todos los procedimientos están regulados por actos legislativos adoptados en diferentes momentos. Además de la Ley Federal 102-FZ “Sobre Hipotecas (Prendas de Bienes Raíces)”, existe un número considerable de leyes que son la base para el surgimiento de la actividad hipotecaria, pero entre las principales cabe destacar las siguientes:

• Código de Vivienda de la Federación de Rusia;
• Ley federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos";
• Ley Federal “Sobre Historial Crediticio”;
• Resolución sobre subvenciones a familias jóvenes para la compra de vivienda.

Casos en que la prenda surge por fuerza de ley

Cuando surge una hipoteca legal, surgen determinadas garantías y obligaciones patrimoniales. Hay una gran cantidad de situaciones en las que pueden surgir estas circunstancias: esto incluye la adquisición de un apartamento, una casa separada, un terreno y objetos similares exclusivamente con el uso de fondos prestados del banco. Lo mismo se aplica a la construcción de inmuebles si se realiza con dinero asignado por una entidad de crédito.

Hipoteca de casas residenciales y apartamentos.

El gravamen legal sobre bienes inmuebles se aplica únicamente a viviendas que pertenecen a personas físicas o jurídicas. En cuanto a la vivienda estatal y municipal, no puede participar en la hipoteca. Es importante comprender que parte de un apartamento o casa residencial también puede actuar como garantía, pero solo si se trata de una habitación aislada destinada a vivir.

vender a credito

Como ya se señaló, una hipoteca es un préstamo que se otorga a un ciudadano para la compra de un inmueble, y aquí la vivienda comprada actúa como garantía directa, lo que se indica por separado en el contrato. El acreedor adquiere el derecho a un inmueble mientras salda la deuda, aunque el deudor hipotecario tiene derecho a vivir en él.

Alquilar

Al celebrar un contrato de alquiler, la hipoteca también surge con fuerza de ley, cuando el destinatario del alquiler transfiere su vivienda a la propiedad de otra persona que es el pagador del alquiler (todo esto se formaliza ante notario). Para entenderlo, podemos dar un ejemplo: una persona cede su apartamento a un ciudadano que se compromete a cuidarlo y proporcionarle todo lo necesario hasta su muerte. El derecho de propiedad pasa después de la celebración del acuerdo de anualidad, pero el gravamen es válido hasta la muerte del beneficiario, después de lo cual el gravamen debe ser eliminado.

Prenda de derechos de propiedad

Un ejemplo obvio es la compra de viviendas en construcción a crédito. De hecho, el objeto aún no ha sido construido, pero el prestatario, como accionista, tiene derecho a él, ya que ha realizado un pago inicial. Pide prestado el resto del dinero a una entidad de crédito, pero el banco exige una garantía para obtener una hipoteca. Sin embargo, dado que el objeto aún no ha sido registrado, no puede actuar como garantía. Por este motivo, se emite una prenda de derechos de propiedad, y posteriormente se reemplaza con la vivienda construida.

Registro de una hipoteca legal

Para registrarse, puede recurrir a los servicios de un corredor hipotecario o puede hacerlo todo usted mismo. Primero, debe comunicarse con una institución de crédito para aclarar con cuánto puede contar. Entonces puedes empezar a buscar una opción adecuada. Luego, debe celebrar un acuerdo preliminar con el vendedor y proporcionar el paquete de documentos necesario para que lo considere la institución de crédito.

Una vez presentados todos los trabajos, tendrás que esperar a que se tome una decisión, ya que todos los trabajos serán revisados ​​cuidadosamente. Si el resultado de la situación es positivo, será posible firmar un contrato de compraventa, en el que se deberá indicar que la propiedad se compra parcialmente con fondos de crédito. Después de esto, se registrará la hipoteca y la propiedad de la vivienda, y el vendedor podrá recibir su dinero.

Registro de una hipoteca por fuerza de ley.

El registro de una hipoteca legal se realiza sin cobrar tasa estatal. Además, no es necesario redactar una declaración conjunta. El registro estatal asigna al prestatario ciertos derechos de propiedad, que necesariamente se registran en Rosreestr. Un punto importante es que el registro del contrato se produce simultáneamente con el registro de los derechos de propiedad. La fecha de inscripción es el día en que se realizó la inscripción en el registro de derechos sobre bienes inmuebles líquidos.

¿Qué inmueble puede ser objeto de una hipoteca?

Si nos fijamos en la legislación, podemos ver que no todos los bienes pueden ser objeto de una hipoteca. Está prohibido, por ejemplo, transferir bienes propiedad del Estado como garantía. En el caso de viviendas cuyos propietarios son menores, se aplica un enfoque especial. Aquí hay una lista de lo que puede ser objeto de garantía:

• tierra;
• edificios, empresas, objetos en construcción, apartamentos, casas, chalets, garajes, etc.;
• terrenos junto con objetos;
• derechos de arrendamiento (otros derechos) para utilizar terrenos, edificios y estructuras.

Limitaciones a la carga de derechos

Dado que la compra de bienes inmuebles presenta muchos riesgos, los prestamistas intentan protegerse de todas las formas posibles. Para ello, se aplican las restricciones hipotecarias previstas por la ley, que surgen inmediatamente después del registro. La carga del derecho es una garantía de que el prestatario pagará a la entidad de crédito los fondos prestados y los devolverá dentro del plazo establecido por el contrato de hipoteca con un determinado margen.

Suscripción – evaluación de la solvencia del prestatario

Siempre existe la posibilidad de que el prestatario de la hipoteca no pueda pagar el préstamo y las razones para ello pueden variar. Para evitarlo, es necesario un control de alta calidad de la solvencia del solicitante. Para ello, se lleva a cabo una suscripción o, en palabras simples, una evaluación de la capacidad de un ciudadano para pagar el préstamo hipotecario que se le ha concedido. De esta forma se determina el monto del préstamo, el plazo, el tipo de interés y otros criterios esenciales.

Se calcula según la relación de indicadores financieros. Se toma como base la experiencia de especialistas estadounidenses. El método se denomina sistema de las cinco "C" (de la letra inglesa "C", con la que comienzan los cinco componentes de la suscripción):

• Carácter – reputación;
• Capacidad – nivel de contenido financiero;
• Capital – disponibilidad de capital social (pago inicial);
• Garantía – suficiencia de ingresos;
• Condiciones – condiciones económicas en el momento del préstamo.

Cálculo y análisis de ratios de servicio de préstamos hipotecarios.

Como muestra la práctica, los clientes que solicitan un préstamo para vivienda están sujetos a requisitos menos estrictos, pero esto no significa que no se controle su solvencia. La siguiente tabla muestra los principales indicadores según los cuales se lleva a cabo el proceso de suscripción:

Coeficiente	Descodificación	Descripción
	pago/ingreso	relación entre los pagos del préstamo y los ingresos durante un período específico
	pasivos/ingresos	la relación entre los gastos del prestatario por obligaciones hipotecarias y los ingresos totales que se tienen en cuenta
	préstamo/garantía	relación entre el monto del préstamo y el costo del objeto prestado
	valor del préstamo/liquidación	la relación entre el monto del préstamo y el valor mínimo por el cual se puede vender la garantía

Para que el prestamista tome una decisión positiva sobre la concesión de un préstamo, es necesario que los valores anteriores tengan las siguientes cifras:

La mayoría de las entidades de crédito tienen sus propios indicadores, por lo que no existen valores exactos. Dependiendo de la región, el salario medio de la región y otras circunstancias, estos coeficientes pueden variar.

Características de los préstamos hipotecarios.

Los diferentes estados tienen sus propias características de préstamo hipotecario. Dependiendo del marco legislativo y la práctica establecida, se forma un modelo privado de préstamo de vivienda. En Rusia, por ejemplo, las características distintivas son el uso de capital de maternidad o una hipoteca militar. Además, la situación económica actual y los riesgos hipotecarios también imponen sus propias características: las tasas ofrecidas por los bancos nacionales son casi diez veces más altas que las del extranjero.

Modelo americano que utiliza fondos del presupuesto estatal.

El sistema estadounidense comenzó a formarse hace más de cien años. Su idea principal es que en la compra de un inmueble, y se trata principalmente de compra y venta en el mercado secundario, el importe faltante lo aporta el banco hipotecario. Luego revende la deuda a una agencia hipotecaria, que emite títulos que posteriormente se venden en el mercado de valores. Los pagos por ellos son fondos devueltos por el prestatario.

Modelo europeo de mecanismo hipotecario

En Europa y en muchos países en desarrollo se adopta como base el modelo alemán de préstamos para vivienda. Su esencia radica en que el cliente abre una cuenta bancaria donde realiza aportaciones hasta alcanzar un determinado nivel. Como regla general, esto es aproximadamente la mitad del costo de la vivienda comprada. Después de esto, el banco le concederá un préstamo por la cantidad faltante, tomando como garantía la propiedad adquirida. Además, el Estado compensa al ciudadano alrededor del 10% del coste de la vivienda en forma de subsidio.

Condiciones hipotecarias por ley.

En varias instituciones financieras, las condiciones para la concesión de préstamos para vivienda tienen características comunes y algunas diferencias. Una condición obligatoria para todos los prestamistas es un seguro de la propiedad que no contradiga la ley, la confirmación de los ingresos del prestatario y una evaluación independiente del inmueble. Todos los demás parámetros pueden variar.

Una tarifa inicial

Dependiendo del valor de la propiedad, el banco concede un préstamo al cliente. Como regla general, el prestatario debe depositar él mismo una determinada cantidad. Esta cifra depende únicamente del propio prestamista, pero generalmente es al menos el 10% del coste de la vivienda. A veces, el banco financia el 100% del coste, pero estos programas existen mediante acuerdos con empresas constructoras que son socias del prestamista.

Tasa de interés

Como ya se ha señalado, el tipo de interés que ofrecen los bancos rusos deja mucho que desear. Depende directamente del nivel de inflación del país y de la tasa clave del Banco Central. Actualmente, su indicador se sitúa entre el 10% y el 12% anual, aunque algunos prestamistas pueden encontrar otras cifras. Sin embargo, no olvide que la tasa reducida puede estar asociada a otras tarifas asociadas a la consideración de documentos o la emisión de un préstamo hipotecario.

Cálculo del monto del pago

Para saldar la deuda se utilizan dos tipos de cálculos de pago. Con el método diferenciado, el cuerpo del préstamo se divide en partes iguales y se cargan intereses sobre el saldo de la deuda. Este método de pago es beneficioso si el cliente solicita un préstamo específico por una pequeña cantidad y por un período corto, ya que en la etapa inicial los pagos del préstamo son muy elevados. El monto del pago de la anualidad se calcula mediante una fórmula determinada. Como resultado, se cobran cantidades iguales durante todo el período de préstamo.

Requisitos para el prestatario

Si un ciudadano planea aprovechar un préstamo para vivienda, debe cumplir con ciertos parámetros. El banco inmediatamente presta atención a un historial crediticio positivo, ya que el préstamo emitido es grande y el prestamista está interesado en reembolsarlo. La experiencia laboral en el último lugar de trabajo debe ser de al menos 6 meses y la edad del cliente debe ser de 21 a 65 años. Vale la pena mencionar de inmediato que los parámetros dados tienen valores promedio, porque cada banco tiene derecho a presentar sus propios requisitos.

Beneficios fiscales para préstamos hipotecarios

Para los ciudadanos que compran bienes inmuebles mediante préstamos, según la legislación rusa, se proporciona una deducción de impuestos. En términos simples, se trata de la devolución de parte del impuesto sobre la renta pagado. La cantidad tiene ciertas restricciones dependiendo del precio del apartamento comprado (no más de 2 millones de rublos). Hoy en día, el monto máximo de reembolso posible es de 260.000 rublos.

Cómo eliminar una hipoteca legalmente

Al creer que después de pagar el monto total de la deuda con intereses al acreedor, el gravamen se eliminará automáticamente, el prestatario está muy equivocado. Una vez que hayas completado tus pagos, deberás completar este procedimiento tú mismo. Debe comunicarse con el Registro Unificado de Empresas del Estado con una solicitud para emitir un nuevo certificado de propiedad, pero para ello deberá proporcionar un determinado paquete de documentos, que debe incluir un documento que indique la liquidación total con el acreedor.

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Datos actuales sobre garantías inmobiliarias

Cualquier bien inmueble se puede comprar con sus propios ahorros o con fondos prestados. En caso de compra de inmueble Al obtener un préstamo de un banco, este último se convierte a la vez en su prestamista y en el acreedor hipotecario de la propiedad comprada. También es posible proporcionar planes de pago a plazos por parte del propio vendedor, lo que tampoco anula el mecanismo descrito.
más alto.

En realidad esto significa lo siguiente: usted conviértete en el dueño el apartamento/casa/terreno deseado, teniendo en cuenta una gran limitación, es decir, gravar este objeto con una garantía.

Su propiedad es garante del cumplimiento de sus obligaciones con el banco (vendedor), es decir, en caso de retraso en los pagos mensuales según el cronograma, impago real, incumplimiento de otras obligaciones bajo el contrato, el banco (vendedor) tiene derecho a vender su propiedad en la forma acordada en el acuerdo para saldar su deuda.

Legalmente, una hipoteca tiene fuerza de ley definida en el párrafo 2 del artículo 1 de la Ley Federal No. 102-FZ "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" procesalmente consiste en lo siguiente: se concluye un contrato de compraventa entre; el vendedor y el comprador utilizando fondos de crédito, entre el banco y el comprador - acuerdo de prestamo.

La primera estipula registrado por escrito los derechos y obligaciones de las partes, cuya clave es la descripción del inmueble, su número catastral (o condicional), el área del inmueble y, lo más importante, el procedimiento de pago.

Así, ya en el mismísimo acuerdo de compra y venta se registra el hecho de la adquisición de la propiedad con fondos de préstamo, se registra el propio acreedor y se establece un vínculo con el contrato de préstamo. El contrato de préstamo describe las condiciones para proporcionar fondos para la compra de bienes inmuebles (la indicación del uso previsto es obligatoria en un caso particular), el plazo, el monto del préstamo, el calendario de pagos y las sanciones por incumplimiento de las condiciones.

En nuestro caso también es importante son las condiciones, en el que el banco tiene todo el derecho a vender su propiedad en una subasta o de cualquier otra forma acordada para saldar su deuda.

En la práctica, los bancos no están interesados ​​en tomar medidas para vender su propiedad hipotecada, ya que la actividad principal de los bancos no es la compra y venta de propiedades, lo que también genera ciertos costos para el banco, como la tasación de la propiedad, costos de agencia y otras comisiones. , costos del impuesto al valor agregado , que no pueden compensarse con ingresos imponibles no IVA.

Sin embargo, la presencia de garantía para el préstamo permite al banco soportar menos gastos sobre reservas para un préstamo determinado, lo que en última instancia aumenta las ganancias del banco. Para el comprador (prestatario), la prenda de un inmueble en virtud de la ley es una especie de limitador, ya que la conciencia del riesgo de perder el inmueble le obliga a tomar sus obligaciones financieras de la forma más seria.

Los costos adicionales para el prestatario incluyen: seguro obligatorio del inmueble adquirido y la necesidad de realizar una tasación para determinar el valor de la garantía.

A diferencia de una hipoteca en virtud de contrato, cuando el inmueble es de su propiedad y el préstamo recibido no tiene un destino claro de fondos para la compra de inmueble, las partes no corren con el costo de registrar el gravamen del inmueble.

Gravamen del objeto se registra tanto en los acuerdos celebrados con el banco y el vendedor, como en el registro ante el organismo oficial que realiza el registro de transacciones inmobiliarias: el Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía.

Cabe resaltar que registro de gravamen no requiere una presentación por separado, sino que se forma en el proceso de presentación de documentos para el registro de la compra y venta de bienes inmuebles. Es decir, para el registro ante la autoridad no se requiere la presencia del banco, respectivamente, del comprador y del vendedor o de sus representantes.

El hecho del gravamen de un objeto puede documentarse mediante un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.

este extracto se puede obtener por una tarifa realizando una solicitud en el Centro Multifuncional para la prestación de servicios estatales y municipales más cercano a usted, siempre que tenga pasaporte.

El hecho mismo del gravamen se puede confirmar de forma gratuita a través del servicio "Información de referencia sobre objetos inmobiliarios en línea" en el sitio web de Rosreestr; para ello, basta con conocer la dirección completa del objeto o su número catastral (condicional). Por regla general, esta información está disponible tanto en el contrato de préstamo como en el contrato de compraventa.

Hecho de gravamen registrado en la columna“Derechos y restricciones”, donde en el apartado de restricciones habrá información sobre el número y fecha de registro del gravamen del objeto.

Después del pago total de las obligaciones con el banco o el vendedor, el propietario de la propiedad deberá presentar documentos para el pago de gravámenes en forma de registro de hipoteca con fuerza de ley, que posteriormente le permitirá al propietario usa tu propiedad en su totalidad, independientemente de los acuerdos celebrados previamente con el vendedor y el prestamista.

A la prenda de bienes inmuebles (hipoteca) se aplican las normas del Código Civil de la Federación de Rusia (en adelante, el Código Civil de la Federación de Rusia) sobre derechos reales, y en la medida en que no estén reguladas por estas normas y la Ley Federal de 16 de julio de 1998 No. 102-FZ "Sobre hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles)" (en adelante, la Ley de Hipotecas), disposiciones generales sobre prenda (cláusula 4 del artículo 334 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El concepto de contrato de prenda se da en el artículo 334 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual “en virtud de una prenda, el acreedor de la obligación garantizada por la prenda (prendatario) tiene derecho, en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de esta obligación, de recibir satisfacción del valor del bien pignorado (el objeto de la prenda) preferentemente antes que los demás acreedores de la persona propietaria del bien pignorado (el deudor hipotecario).

En virtud de una prenda, de conformidad con las normas del Código Civil de la Federación de Rusia, el acreedor tiene derecho, en caso de incumplimiento o cumplimiento inadecuado por parte del deudor de la obligación garantizada, a recibir satisfacción del valor. de la propiedad pignorada (cláusula 1 del artículo 334 del Código Civil de la Federación de Rusia). Una hipoteca como tipo de garantía proporciona satisfacción a expensas del valor del inmueble exclusivamente.

Según el párrafo 1 del artículo 130 del Código Civil de la Federación de Rusia, los bienes inmuebles (bienes inmuebles, bienes inmuebles) incluyen terrenos, terrenos del subsuelo y todo lo que esté firmemente conectado al terreno, es decir, objetos cuyo movimiento sin daños desproporcionados. a su propósito es imposible, incluidos edificios, estructuras, objetos de construcción sin terminar.

Un contrato de hipoteca es un contrato de prenda de bienes inmuebles. El contrato de hipoteca contiene disposiciones sobre el objeto de la hipoteca, la valoración de mercado del objeto de la hipoteca, la esencia, el tamaño y el plazo para el cumplimiento de la obligación (condiciones materiales) garantizadas por la hipoteca, y otras condiciones (Cláusula 1 del artículo 9 de la Ley Hipotecaria). La ausencia de condiciones esenciales en un contrato hipotecario hace que dicho contrato no esté celebrado (artículo 432 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El contrato de hipoteca se redacta en forma escrita simple y no requiere certificación notarial (Cláusula 1, artículo 10 de la Ley Hipotecaria").

Se puede pignorar cualquier propiedad, incluidas las cosas y los derechos de propiedad. Las excepciones están establecidas por la ley (cláusula 1 del artículo 336, cláusula 1 del artículo 358.1 del Código Civil de la Federación de Rusia).

La propiedad pignorada permanece en poder del pignorante, a menos que el Código Civil de la Federación de Rusia, otra ley o acuerdo disponga lo contrario (cláusula 1 del artículo 338 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El deudor hipotecario puede ser el propio deudor o un tercero (cláusula 1, artículo 335 del Código Civil de la Federación de Rusia). Para pignorar una cosa es necesario que el pignorante tenga derecho de propiedad sobre ella. Una persona que tenga otro derecho de propiedad puede pignorar una cosa en los casos previstos por el Código Civil de la Federación de Rusia (cláusula 2 del artículo 335 del Código Civil de la Federación de Rusia). El deudor hipotecario del derecho puede ser una persona que sea acreedor de la obligación de la que surge el derecho pignorado (titular del derecho) (cláusula 1 del artículo 358.1 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El acreedor prendario de la prenda es un banco u otra organización de crédito, u otra entidad legal que otorgó un préstamo o un préstamo específico para la compra de un inmueble (terreno o local residencial).

El contrato de prenda debe celebrarse en forma simple por escrito, salvo que la forma notarial esté establecida por ley o acuerdo de las partes.

Un contrato de prenda para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato, que debe estar certificado ante notario, está sujeto a certificación notarial.

El incumplimiento de la forma del contrato de prenda conlleva su nulidad (cláusula 3 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia).

De conformidad con el párrafo 3 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia y el párrafo 1 del artículo 19 de la Ley de Hipotecas (modificada en vigor en la fecha de celebración del acuerdo), una hipoteca está sujeta a registro estatal en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos (en adelante, el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces) en la forma establecida por la Ley Federal No. 122-FZ de 21 de julio de 1997 “Sobre el registro estatal de derechos a inmuebles y transacciones con ellos” (en adelante Ley de Registro).

Según lo establecido en el párrafo 1 del artículo 11 de la Ley Hipotecaria (modificada en vigor el día de la celebración del contrato), el registro estatal de un contrato que da lugar a una hipoteca con fuerza de ley es la base para realizar una inscripción en el Registro Unificado del Estado de ocurrencia de una hipoteca con fuerza de ley.

En el caso de una hipoteca, por fuerza de ley, la hipoteca como gravamen sobre un inmueble surge desde el momento del registro estatal de propiedad de este inmueble, salvo que el contrato determine lo contrario (cláusula 2 del artículo 11 de la Ley Hipotecaria). .

Los derechos del acreedor hipotecario (derecho de prenda) sobre el inmueble previsto por la Ley Hipotecaria y el contrato de hipoteca se consideran surgidos desde el momento de la inscripción de la hipoteca en el Registro Unificado del Estado, salvo disposición legal en contrario. Si una obligación garantizada por una hipoteca surgió después de la inscripción de la hipoteca en el Registro Unificado del Estado, los derechos del acreedor hipotecario surgen desde el momento en que surge esta obligación (cláusula 3 del artículo 11 de la Ley Hipotecaria).

El párrafo 2 del artículo 20 de la Ley Hipotecaria estipula que una hipoteca está sujeta al registro estatal por fuerza de ley.

El registro estatal de una hipoteca por fuerza de ley se lleva a cabo simultáneamente con el registro estatal de los derechos de propiedad de la persona cuyos derechos están gravados por la hipoteca, a menos que la ley federal disponga lo contrario. Los derechos del acreedor hipotecario pueden certificarse por fuerza de ley mediante hipoteca.

De conformidad con el párrafo 1 del artículo 2 de la Ley de Registro, el registro estatal es la única prueba de la existencia de un derecho registrado.

Un análisis de las normas jurídicas expuestas nos permite concluir que cualquier prenda sobre bienes inmuebles, independientemente de la base de su aparición, está sujeta a registro estatal, ya que el registro estatal es la única prueba de la existencia de un derecho registrado.

Existen dos tipos de hipoteca inmobiliaria: hipoteca por contrato e hipoteca por ley.

Una hipoteca en virtud de un contrato surge a voluntad de las partes, sobre la base de un contrato de hipoteca celebrado entre ellas.

Una hipoteca se produce por fuerza de ley si:

– una casa residencial o un apartamento adquirido total o parcialmente mediante un préstamo de un banco u otra organización de crédito está pignorado desde el momento de la inscripción estatal de la hipoteca en el Registro Unificado del Estado (cláusula 1 del artículo 77 de la Ley Hipotecaria);

– locales residenciales construidos total o parcialmente con ahorros para la provisión de vivienda para personal militar proporcionados en virtud de un contrato de préstamo de vivienda específico de conformidad con la Ley Federal del 20 de agosto de 2004 No. 117-FZ “Sobre el sistema de ahorro e hipoteca para la provisión de vivienda para personal militar” se considera ubicado pignorado desde el momento del registro estatal de propiedad de un edificio residencial (Cláusula 4, Artículo 77 de la Ley Hipotecaria);

– un terreno adquirido con fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito, o fondos de un préstamo específico otorgado por otra entidad legal para la adquisición de este terreno, se considera pignorado desde el momento del registro estatal de la propiedad del prestatario de este terreno. Si el terreno correspondiente está arrendado, entonces surge una hipoteca con fuerza de ley sobre el derecho de arrendamiento, salvo que la ley federal o el contrato de arrendamiento establezcan lo contrario (Cláusula 1, artículo 64.1 de la Ley Hipotecaria);

– cuando se construye un edificio o estructura en un terreno pignorado en virtud de un contrato hipotecario, la hipoteca se aplica a estos edificios y estructuras, a menos que el contrato hipotecario disponga lo contrario (artículo 65 de la Ley Hipotecaria);

– un terreno en el que, utilizando fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito, o fondos de un préstamo específico otorgado por otra entidad legal, se ha adquirido, construido o está en construcción un edificio o estructura, el derecho a arrendar dicho un terreno se considera pignorado desde el momento del registro estatal de los derechos de propiedad de un edificio o estructura adquirido, construido o en construcción, salvo disposición en contrario de una ley o acuerdo federal (artículo 64.2 de la Ley Hipotecaria);

– en el caso de registro de propiedad de un inmueble terminado que previamente fue registrado e hipotecado como objeto de construcción inacabada, la hipoteca sigue vigente y su objeto es el edificio (estructura) erigido como resultado de la finalización de la construcción ( artículo 76 de la Ley Hipotecaria);

– al transferir un terreno u otro inmueble para el pago del alquiler, el destinatario del alquiler, como garantía de la obligación del pagador del alquiler, adquiere el derecho de prenda sobre esta propiedad (cláusula 1 del artículo 587 del Código Civil de la Federación de Rusia);

– una hipoteca por fuerza de ley surge si la propiedad se compra a crédito o a plazos (artículos 488 y 489 del Código Civil de la Federación de Rusia);

– un terreno propiedad del promotor (derecho de arrendamiento o subarrendamiento), y un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario que se esté construyendo (creando) en este terreno para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del promotor (deudor hipotecario) en virtud del acuerdo desde el momento del registro estatal del acuerdo se consideran pignorados por los participantes en la construcción compartida (hipotecarios).

Hoy en día, el plazo para el registro estatal de una hipoteca sobre terrenos, edificios, estructuras y locales no residenciales es de 15 días hábiles, y para una hipoteca sobre locales residenciales, de 5 días hábiles.

A partir del 1 de julio de 2014, un contrato de hipoteca o un contrato de préstamo que contenga una obligación garantizada por una hipoteca no está sujeto al registro estatal, sin embargo, la hipoteca en sí debe registrarse en la forma prescrita por la ley. Para las hipotecas residenciales, se proporciona un período de registro acelerado: cinco días hábiles a partir de la fecha de presentación de los documentos necesarios. En virtud de la ley, no se paga ninguna tasa estatal por el registro estatal de una hipoteca.

Si el inmueble hipotecado es de propiedad conjunta, se requiere el consentimiento por escrito de todos los propietarios. El consentimiento del otro cónyuge debe ser certificado ante notario (cláusula 1, artículo 7 de la Ley Hipotecaria, cláusula 3, artículo 35 del Código de Familia de la Federación de Rusia).

Cuando se pignore una casa o departamento de propiedad de menores, personas con capacidad jurídica limitada o personas incapaces sobre las cuales se haya establecido tutela o tutela, la transacción deberá acordarse con la autoridad de tutela y tutela (inciso 5 del artículo 74 de la Ley Hipotecaria). Ley, cláusula 2 del artículo 37 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Con la terminación de la obligación crediticia, se extingue la prenda. La terminación de la hipoteca debe anotarse en el Registro Estatal Unificado (artículo 352 del Código Civil de la Federación de Rusia, artículo 25 de la Ley Hipotecaria). Como regla general, para rescatar un registro hipotecario, basta con presentar ante la autoridad registradora:

– declaración del titular de la hipoteca;

– o una solicitud conjunta del deudor pignorante y del acreedor pignoraticio;

– o una solicitud del deudor hipotecario con la presentación simultánea de una nota de hipoteca que contenga una nota del titular de la hipoteca sobre el cumplimiento total de la obligación garantizada por la hipoteca. Esta marca debe incluir palabras sobre el cumplimiento de la obligación y la fecha de su cumplimiento, y también debe estar certificada por la firma del dueño de la hipoteca y certificada por su sello (si lo hay) (Cláusula 2 del artículo 25 de la Ley Hipotecaria).

Cuando se canjea el acta de registro de hipoteca, se cancela la hipoteca (Cláusula 3, artículo 25 de la Ley Hipotecaria).

El asiento de inscripción de la hipoteca se amortiza en el plazo de tres días hábiles (Cláusula 1, artículo 25 de la Ley Hipotecaria).

No se paga ninguna tasa estatal por el reembolso del registro de registro de la hipoteca.

Así, tradicionalmente se entiende por hipoteca la prenda de un inmueble que permanece en posesión del deudor, pero con la prohibición del derecho a disponer libremente de este inmueble. Las características calificativas de una hipoteca son el objeto del contrato de prenda, que sólo puede ser una cosa inmueble, y la retención por parte del deudor hipotecario de los derechos de propiedad y uso de esta cosa.

Natalia Shcherbinina,

experto jefe

departamento de omsk

Oficina Rosreestr

en la región de Omsk,

registrador del Estado.

1. Concepto de garantía
2. Tipos de garantía
3. Motivos para la ocurrencia de una prenda (acuerdo y ley; ejemplos de la ocurrencia de una prenda sobre la base de la ley);
4. Objeto de la garantía
5. Casos en que los bienes y derechos no pueden ser objeto de prenda: 1). propiedad que no está sujeta a ejecución hipotecaria; 2). los créditos están indisolublemente ligados a la identidad del acreedor; 3). bienes cuya prenda está limitada o prohibida por la ley
6. Condiciones del contrato de prenda (términos materiales del contrato de prenda; condiciones sobre el procedimiento para la venta de la propiedad pignorada: procedimiento judicial o extrajudicial);
7. Formulario de acuerdo de compromiso
8. Registro estatal y contabilidad de garantías.
9. Pros y contras de la garantía
10. Práctica judicial y publicaciones sobre garantías en el sitio.

En otras palabras, si el deudor (deudor pignorante) no cumple con su obligación, el objeto pignorado se vende en una subasta y los fondos recibidos se transfieren al acreedor (deudor pignorante). El acreedor prendario podrá recibir la cosa pignorada en especie en caso de cumplimiento indebido de la obligación sólo en los casos previstos por la ley.

Hipoteca - tipo de garantía, en el que el bien pignorado es transferido por el deudor pignorante a posesión del acreedor pignoraticio. El concepto de "hipoteca" no está incluido en el Código Civil de la Federación de Rusia.

2. Tipos de garantía

El Código Civil de la Federación de Rusia prevé los siguientes tipos de garantías:

• prenda de mercancías en circulación (cláusula 1 del artículo 357 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• prenda de cosas en una casa de empeño (artículo 358 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• prenda de derechos de obligación (artículos 358.1 - 358.8 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• prenda de derechos en virtud de un contrato de cuenta bancaria (artículos 358.9 - 358.14 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• prenda de derechos de los participantes de personas jurídicas (artículo 358.15 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• prenda de valores (artículos 358.16, 358.17 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Los tipos de garantía se distinguen por los siguientes motivos:

En el lugar de la propiedad pignorada(Artículo 338 del Código Civil de la Federación de Rusia):

• prenda firme - sin transferencia de propiedad. Un tipo de prenda firme es la prenda de mercancías en circulación (artículo 357 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• hipoteca - con la transferencia de la propiedad pignorada. Un tipo de hipoteca es una prenda en una casa de empeño (artículo 358 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Sobre el tema de las garantías:

• prenda de propiedad;
• prenda de derechos.

Según el grado de vinculación del inmueble hipotecado con el terreno:

• prenda de bienes inmuebles (hipoteca).

Un tipo especial de garantía es una prenda posterior (artículo 342 del Código Civil de la Federación de Rusia).

3. Motivos para el surgimiento de una promesa

Los motivos para el surgimiento de una prenda se establecen en el artículo 334.1 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Como regla general, una prenda entre el deudor y el acreedor prendario surge sobre la base acuerdo. Al mismo tiempo, en los casos establecidos por la ley, la prenda surge cuando concurren las circunstancias especificadas en la ley ( fianza legal).

Ejemplos del surgimiento de una prenda basada en la ley.

En particular, las normas del Código Civil de la Federación de Rusia y otras leyes federales establecen las siguientes circunstancias bajo las cuales surge una prenda:

Los bienes vendidos a crédito están pignorados al vendedor hasta que se realice el pago.

A menos que se disponga lo contrario en el contrato de compraventa, desde el momento en que los bienes se transfieren al comprador y hasta que se realiza el pago, los bienes vendidos a crédito se reconocen como pignorados por el vendedor para garantizar que el comprador cumpla con su obligación de pagar los bienes. (Cláusula 5 del artículo 488 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Los bienes vendidos a crédito con un plan de cuotas están pignorados por el vendedor.

Las reglas previstas en los párrafos 2, 4 y 5 del artículo 488 de este Código (cláusula 3 del artículo 489 del Código Civil de la Federación de Rusia) se aplican a un contrato para la venta de bienes a crédito con la condición de pago a plazos. .

El derecho de prenda del destinatario del alquiler sobre el inmueble transferido para el pago del alquiler.

Al transferir un terreno u otro inmueble para el pago del alquiler, el destinatario del alquiler, como garantía de la obligación del pagador del alquiler, adquiere el derecho de prenda sobre esta propiedad (cláusula 1 del artículo 587 del Código Civil de La Federación Rusa).

El titular del certificado de prenda tiene derecho a pignorar la mercancía.

El titular del certificado de prenda, distinto del titular del recibo de almacén, tiene derecho a pignorar la mercancía por el importe del préstamo emitido en virtud del certificado de prenda más los intereses correspondientes. Al pignorar mercancías, se anota al respecto en el recibo de almacén (cláusula 3 del artículo 914 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El terreno del promotor y los bienes inmuebles que contiene están pignorados a los participantes en la construcción compartida.

Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del desarrollador (deudor hipotecario) en virtud del acuerdo, desde el momento del registro estatal del acuerdo, los participantes en la construcción compartida (deudores hipotecarios) se consideran pignorados para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos. y (u) otro objeto inmobiliario, que incluirá objetos de construcción compartidos, un terreno propiedad del desarrollador, o el derecho de arrendamiento, el derecho a subarrendar el terreno especificado y un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario se está construyendo (creando) en este terreno.

Prenda en la forma establecida por el art. Arte. 13 - 15 de la Ley "Sobre la participación en la construcción compartida", se deben garantizar las siguientes obligaciones del desarrollador en todos los contratos celebrados para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles sobre la base de una construcción. permiso:

• devolución de fondos aportados por un participante en la construcción compartida en los casos previstos por la Ley especificada y (o) el acuerdo;
• pago a un participante en la construcción compartida de los fondos que se le adeudan en compensación por pérdidas y (o) como sanción (multa, multa) por incumplimiento, retraso en el cumplimiento u otro cumplimiento indebido de la obligación de transferir el objeto de construcción compartido , y otros que se le adeuden de conformidad con el acuerdo y (o) las leyes federales de fondos (artículos 13 a 15 de la Ley N ° 214-FZ “Sobre la participación en la construcción de capital compartido de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre las modificaciones de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia”).

Los bienes estatales y municipales adquiridos a plazos están pignorados hasta el pago.

“Desde el momento de la transferencia al comprador del inmueble adquirido a plazos y hasta el momento del pago total, el inmueble especificado, en virtud de esta Ley Federal, se reconoce pignorado para asegurar el cumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago. la propiedad estatal o municipal adquirida.

Si el comprador viola los plazos y el procedimiento para realizar los pagos, se aplica la ejecución hipotecaria a la propiedad pignorada en los tribunales" (cláusula 6, artículo 35 de la ley de 21 de diciembre de 2001 N 178-FZ "Sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal". (modificado el 3 de julio de 2016)).

Prenda de terreno adquirido con fondos de préstamo (hipoteca)

A menos que la ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, un terreno adquirido con fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito o fondos de un préstamo específico proporcionado por otra entidad legal para la adquisición de este terreno se considera pignorado desde el momento. del registro estatal de la propiedad del prestatario sobre este terreno (cláusula 1 del artículo 64.1 "Sobre hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles)".

Prenda de local residencial comprado o construido con fondos de préstamo (hipoteca)

"Los locales residenciales adquiridos o construidos total o parcialmente con fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito o fondos de un préstamo específico otorgados por otra entidad legal para la adquisición o construcción de los locales residenciales especificados se pignoran desde el momento del registro estatal. de la hipoteca en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado" (Cláusula 1, Artículo 77 de la Ley de 16 de julio de 1998 N 102-FZ (modificada el 3 de julio de 2016) “Sobre hipoteca (prenda inmobiliaria)".

Las normas legales que prohíben la ejecución hipotecaria de la propiedad de una organización deudora están contenidas, por ejemplo, en los siguientes artículos de las leyes federales:

Código Civil de la Federación de Rusia:

• . Propiedad de una organización religiosa.
• . Peculiaridades de la ejecución hipotecaria de la propiedad según los requisitos de las partes del contrato de custodia
• . Segregación de bienes mantenidos en fideicomiso
• . Derecho exclusivo a una invención secreta.

2). Los requisitos están indisolublemente ligados a la identidad del acreedor.

• Artículo 21. Permiso previo de la autoridad de tutela y tutela que afecte el ejercicio de los derechos de propiedad del tutelado.

Como regla general, un contrato de prenda debe celebrarse en forma simple por escrito (artículos 160, 161 del Código Civil de la Federación de Rusia), excepto si la ley o el contrato no prevén una forma notarial de contrato de prenda ().

El incumplimiento de las normas establecidas sobre la forma del contrato de prenda conlleva su nulidad.

8. Registro estatal y contabilidad de garantías.

El registro estatal y la contabilidad de la prenda se llevan a cabo para garantizar los derechos tanto del acreedor prendario como de terceros.

El registro estatal obligatorio de un contrato de prenda se establece en los siguientes casos ():

• si, de conformidad con la ley, los derechos que confirman la propiedad de una determinada persona están sujetos a registro estatal (artículo 8.1 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• si el objeto de la prenda son los derechos de un participante (fundador) de una sociedad de responsabilidad limitada (artículo 358.15 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Para otros bienes pignorados se aplican normas diferentes.

La relación de prenda de valores está regulada por las disposiciones del artículo 358.16 del Código Civil de la Federación de Rusia ("Prenda de Valores").

La información sobre la prenda de derechos en virtud de un contrato de cuenta bancaria se tiene en cuenta de acuerdo con las reglas del art. 358.11 Código Civil de la Federación de Rusia.

El registro de notificaciones sobre prenda de bienes muebles se lleva en la forma prescrita por la legislación sobre notarios (ver Capítulo XX.1 “Registro de notificaciones sobre prenda de bienes muebles” de los Fundamentos de la legislación de la Federación de Rusia sobre notarios ).

El acreedor prendario, en las relaciones con terceros, tiene derecho a hacer uso del derecho de prenda que le pertenece sólo desde el momento de realizar una inscripción en el registro de la prenda, salvo en los casos en que el tercero conocía o debía haber conocido la existencia de la prenda con anterioridad. La ausencia de registro contable no afecta la relación del deudor pignorante con el acreedor prendario.

Se permiten modificaciones al aviso de prenda en los siguientes casos:

• cuando cambia la información sobre la prenda (cambios sobre el artículo, el valor del artículo, el plazo para el cumplimiento de las obligaciones, etc.);
• al terminar la relación de garantía. El procedimiento para modificar el aviso de prenda o rescindir la prenda está regulado con más detalle por las disposiciones (artículo 103.6 de los Fundamentos de la legislación de la Federación de Rusia sobre notarios).

9. Pros y contras de la garantía

Los pros y los contras de la garantía son los siguientes.

1. Ciertas garantías de que en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del deudor, el acreedor recibirá la satisfacción de los bienes pignorados.

2. El objeto de la prenda puede ser cualquier bien: muebles e inmuebles, derechos en virtud de un contrato de cuenta bancaria, derechos de propiedad, derechos exclusivos, participaciones en el capital autorizado, acciones. Escribimos sobre las excepciones arriba.

3. Las obligaciones del acreedor prendario se satisfacen preferentemente antes que los demás acreedores (es decir, los créditos del acreedor prendario se satisfacen primero y sólo después los créditos no garantizados por la prenda).

4. Está prohibido disponer de los bienes pignorados sin el permiso del acreedor prendario, y si se viola esta prohibición, la prenda no termina ni siquiera en el caso de enajenación de los bienes a un comprador de buena fe.

5. El objeto de la prenda podrán ser cosas y derechos reales que el pignorante adquirirá en el futuro. En este caso, el derecho de prenda surge desde el momento en que el acreedor prendario adquiere el bien o derecho correspondiente.

6. El pignorante en virtud de un contrato de prenda puede ser no sólo el propio deudor, sino también un tercero. Es decir, para garantizar la obligación del deudor, cualquier persona puede pignorar sus bienes.

7. Una prenda (es decir, una prenda con la transferencia de una cosa al acreedor prendario) proporciona más garantías para asegurar el cumplimiento de las obligaciones, ya que la propiedad físicamente pignorada se encuentra en manos del acreedor-acreedor.

8. Todos los gastos del acreedor se pagan con cargo al valor de la cosa pignorada: intereses, multas, pérdidas causadas por retraso en la ejecución, así como los gastos del acreedor prendario necesarios para el mantenimiento de la cosa pignorada y el cobro (artículo 337 de el Código Civil de la Federación de Rusia).

Las desventajas de la garantía incluyen las siguientes circunstancias:

1. Si el bien mueble pignorado no se transfiere al acreedor prendario, existe la posibilidad de que sea enajenado por una contraparte sin escrúpulos, lo que puede conducir a la imposibilidad de identificar a su nuevo propietario y ubicación y, como consecuencia, a la imposibilidad de venderlo. propiedad en subasta.

2. El procedimiento de ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada y su venta en subasta por parte de alguaciles es bastante laborioso y largo, lo que, por supuesto, no conduce al restablecimiento rápido de la situación financiera del acreedor.

10. Práctica judicial y publicaciones sobre garantías del sitio.

• Los apartamentos en virtud de un acuerdo de participación en la construcción compartida no se pueden pignorar a un banco (cláusula 15 de la Revisión de la práctica..., aprobada por el Presidium del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia el 4 de diciembre de 2013)
• Si el contrato de préstamo está garantizado tanto por una prenda como por una garantía, entonces la terminación de un método de garantía no pone fin a la validez del otro (cláusula 6 de la Revisión de la práctica judicial..., aprobada por el Presidium de la Corte Suprema Tribunal de la Federación de Rusia el 22 de mayo de 2013)
• Ejecución hipotecaria de bienes inmuebles pignorados como garantía en virtud de un contrato de préstamo (cláusula 12 de la Revisión de la práctica judicial..., aprobada por el Presidium del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia el 22 de mayo de 2013)
• Objeciones al escrito de demanda de AHML por cobro de deudas en virtud de un contrato de préstamo, ejecución hipotecaria de propiedad pignorada