Kas ir ķīla ar likuma spēku? Nekustamā īpašuma ķīla

Alfa Bank Kredīta un investīciju darbības juridiskā atbalsta departamenta vadītāja vietnieks

Ķīlas tiesību rašanās pamatojums 1.daļa

Drošības nauda ar likuma spēku. 1

Ķīla uz līguma pamata. vienpadsmit

Nosacījumi par nodrošinājumu. 14

Nosacījumi ķīlas novērtēšanai. 17

Nosacījumi par galvenā pienākuma būtību, lielumu un izpildes termiņu. 22

Saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 334. pantu, ķīla rodas, pamatojoties uz līgumu; likums arī rodas uz likuma pamata, iestājoties tajā noteiktajiem apstākļiem, ja likumā ir noteikts, kāda manta un kāda pienākuma izpildes nodrošināšanai likumā ir atzīta par tādu. Krievijas Federācijas Civilkodeksa noteikumi par ķīlu, kas izriet no līguma, tiek attiecīgi piemēroti ķīlai, kas rodas uz likuma pamata, ja vien likumā nav noteikts citādi.

Drošības nauda ar likuma spēku

Salīdzinoši maz ir gadījumi, kad likums atzīst īpašumu par ieķīlātu, lai nodrošinātu atbilstošā primārā pienākuma pienācīgu izpildi. Šādi gadījumi ir noteikti Krievijas Federācijas Civilkodeksā, Krievijas Federācijas likumā “Par ķīlu”, federālajā likumā “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)”, federālajā likumā “Par dalību daudzdzīvokļu ēku koplietošanas būvniecībā”. un cits nekustamais īpašums...”, Federālais likums “Par valsts un pašvaldību īpašuma privatizāciju”, Krievijas Federācijas Tirdzniecības kuģniecības kodekss, proti:

    ja pirkšanas-pārdošanas līgumā nav noteikts citādi, no brīža, kad prece tiek nodota pircējam un līdz samaksai, kredītā pārdotās preces tiek atzītas par pārdevēja ieķīlātām, lai nodrošinātu, ka pircējs pilda savas saistības maksāt par preci (punkts Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. panta 5. punkts).

Tā kā, pamatojoties uz Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 489. panta 5. punkta noteikumi. 488 Krievijas Federācijas Civilkodekss, tad, ja vien pirkšanas un pārdošanas līgumā nav noteikts citādi, no preču nodošanas brīža pircējam un līdz samaksai tiek atzītas preces, kas pārdotas uz kredīta ar nosacījumu par samaksu pa daļām. kā pārdevēja ieķīlātu, lai nodrošinātu, ka pircējs pilda savas saistības maksāt par preci.

Arī 6. pants. Federālā likuma “Par valsts un pašvaldību īpašuma objektu privatizāciju” 35. pants paredz, ka no privatizācijas kārtībā uz nomaksu iegādātā valsts vai pašvaldības īpašuma nodošanas pircējam brīža un līdz pilnīgas samaksas brīdim noteiktais īpašums tiek nodots pircējam. atzīts par ieķīlātu, lai nodrošinātu pircēja saistību izpildi par iegādāto valsts mantu vai pašvaldības mantu.

    nododot zemes gabalu vai citu nekustamo īpašumu par nomas maksu, nomas pircējs kā nomas maksātāja saistību nodrošinājums iegūst ķīlas tiesības uz šo īpašumu (Civilkodeksa 587. panta 1. punkts). Krievijas Federācija); ja vien federālajā likumā vai līgumā nav noteikts citādi, zemes gabals, kas iegādāts, izmantojot bankas vai citas kredītorganizācijas kredītlīdzekļus vai līdzekļus no mērķaizdevuma, ko cita juridiska persona piešķīrusi šī zemes gabala iegādei, tiek uzskatīts par ieķīlātu no brīža. par šī zemes gabala aizņēmēja īpašumtiesību valsts reģistrāciju. Ja attiecīgais zemes gabals tiek iznomāts, hipotēka uz nomas tiesībām rodas saskaņā ar likuma spēku, ja vien federālajā likumā vai nomas līgumā nav noteikts citādi (Federālā likuma “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” 64.1. pants, turpmāk tekstā). saukts par Hipotēku likumu); ja vien federālajos likumos vai līgumā nav noteikts citādi, zemes gabals, uz kura, izmantojot bankas vai citas kredītorganizācijas kredītlīdzekļus vai citas juridiskas personas piešķirta mērķaizdevuma līdzekļus, ir iegādāta, uzcelta vai atrodas ēka vai būve. celtniecība vai nomas tiesības uz šādu zemes gabalu tiek uzskatītas par ieķīlātām no brīža, kad valsts reģistrēta īpašumtiesības uz iegādātu, uzceltu vai topošu ēku vai būvi vai no brīža, kad iestāde, kas veic tiesību valsts reģistrāciju, saņem paziņojumu. ķīlas ņēmēja un ķīlas ņēmēja par aizdevuma līguma (aizdevuma līguma ar paredzētās lietošanas nosacījumu) noslēgšanu ar noteiktā līguma arestu ( Hipotēkas likuma 64.2.pants); ja vien federālajā likumā vai līgumā nav noteikts citādi, dzīvojamā māja vai dzīvoklis, kas pilnībā vai daļēji iegādāts vai uzbūvēts, izmantojot bankas vai citas kredītorganizācijas kredītlīdzekļus vai līdzekļus no mērķaizdevuma, ko cita juridiska persona piešķīrusi īpašuma iegādei vai celtniecībai. dzīvojamā māja vai dzīvoklis tiek uzskatīti par ieķīlātiem no brīža, kad aizņēmēja īpašumtiesības uz dzīvojamo māju vai dzīvokli valsts reģistrētas (Hipotēkas likuma 77. pants); Lai nodrošinātu attīstītāja līgumsaistību izpildi, no līguma valsts reģistrācijas brīža tiek uzskatīts, ka dalītās būvniecības dalībniekiem ir zemes gabals, kas paredzēts daudzdzīvokļu mājas celtniecībai (izveidei) un (vai) nekustamā īpašuma objekts, kurā kā nodrošinājums ietvers attīstītājam īpašumā esošus koplietošanas apbūves objektus vai tiesības nomāt noteiktu zemes gabalu un daudzdzīvokļu māju un (vai) citu būvējamu (veidojamu) nekustamo īpašumu uz šī zemes gabala (p 1 ēd.k. Federālā likuma “Par piedalīšanos daudzdzīvokļu māju un cita nekustamā īpašuma koplietošanas celtniecībā…” 13. pants); valsts reģistrējot attīstītāja īpašumtiesības uz nepabeigtu būvobjektu, šāds nepabeigts būvniecības objekts tiek uzskatīts par ieķīlātu dalītās būvniecības dalībniekiem no brīža, kad valsts reģistrēta attīstītāja īpašumtiesības uz šādu objektu (Nolikuma 2. punkts, 13. pants). Federālais likums “Par dalību daudzdzīvokļu māju un cita nekustamā īpašuma koplietošanas celtniecībā...”); pēc attīstītāja īpašumtiesību valsts reģistrācijas uz dzīvojamām un (vai) nedzīvojamām telpām, kas ietilpst daudzdzīvokļu mājā, un (vai) citu nekustamo īpašumu, kura celtniecība (izveide) tika veikta, piesaistot līdzekļus no kopīgās būvniecības dalībniekiem , šīs telpas tiek uzskatītas par ieķīlātām dalībniekiem dalītā apbūve no brīža, kad valsts reģistrētas attīstītāja īpašumtiesības uz šādām telpām (Federālā likuma “Par dalību daudzdzīvokļu māju un cita nekustamā īpašuma kopīgā celtniecībā… 13. panta 3. punkts… ”); ieķīlājot tiesības (prasījumus), ja ķīlas devēja parādnieks savu pienākumu izpilda pirms ķīlas devēja izpildes ar ķīlu nodrošināto saistību, viss, ko ķīlas devējs ir saņēmis, kļūst par ķīlas priekšmetu (Krievijas likuma 58. panta 1. punkts). federācija “Par ķīlu”); jūras apgrūtinājums par prasībām kuģa īpašniekam, kas noteiktas Art. Krievijas Federācijas Tirdzniecības kuģniecības kodeksa 367. pants.

Ar likuma spēku izrietošai ķīlai nav nepieciešama ķīlas devēja un ķīlas ņēmēja vienošanās par pamatu pats likums un apstākļi, ar kuriem likums saista puses ķīlas attiecībās.

Šajā gadījumā puses, vienojoties, var izslēgt ar likuma spēku izrietošas ​​ķīlas rašanos gadījumos, kad likums šādas tiesības paredz. Saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 421. pantu gadījumos, kad līguma nosacījumu paredz norma, kas tiek piemērota, ciktāl pušu vienošanās nenosaka citādi (dispozitīvā norma), puses ar savu vienošanos var , izslēgt tās piemērošanu vai noteikt nosacījumu, kas atšķiras no tajā paredzētā. Līguma par preču pirkšanu un pārdošanu uz kredīta puses, tai skaitā ar nosacījumu par nomaksu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488.panta 4.punkta pozitīvā norma), kā arī kredītlīguma puses vai mērķkredīts zemes gabala vai ēkas iegādei, var izslēgt ķīlu savās attiecībās (ēkas, būves), dzīvojamo māju, dzīvokli vai to celtniecībai (Federālā hipotēkas likuma 64.1., 64.2., 77. panta dispozitīvās normas). Šajā gadījumā puses var tieši noteikt, ka pārdevējam (kreditoram, aizdevējam) ir ķīlas tiesības uz attiecīgo īpašumu ) neattiecas.

Ar likuma spēku radītu ķīlu puses jebkurā laikā var pārveidot par līgumķīlu, noslēdzot atbilstošu ķīlas līgumu. Šajā gadījumā no ķīlas līguma noslēgšanas brīža tiek uzskatīts, ka ķīla izriet no līguma.

Interesanta iezīme ir tā, ka nekustamā īpašuma ķīlu, kas radusies ar likuma spēku (tiesības iznomāt nekustamo īpašumu, kam nepieciešama valsts reģistrācija, izņemot uzņēmumus kā īpašuma kompleksus), var apliecināt, izsniedzot atbilstošo ķīlas devēju. hipotēka (Federālā likuma “Par hipotēku” (nekustamā īpašuma hipotēka) 13. panta 1. punkts”). Šajā gadījumā ķīla netiek uzskatīta par radušos no līguma (jo līguma šajā gadījumā nav), bet gan turpina uzskatīt par ķīlu, kas radusies ar likuma spēku.

Ja ķīla rodas ar likuma spēku attiecībā uz nekustamo īpašumu, tā valsts reģistrācija tiek veikta Vienotā valsts tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to reģistra sistēmā. Saskaņā ar vispārīgajām prasībām, kas noteiktas Art. 131 Krievijas Federācijas Civilkodeksa un 2. punkta īpašā norma Art. Saskaņā ar Federālā likuma par hipotēku 20. pantu hipotēkas ir pakļautas valsts reģistrācijai saskaņā ar likuma spēku.

Šajā ziņā reģistrācijas iestādei nav īpaši grūti identificēt hipotēku, kas ir radusies ar likuma spēku, valsts reģistrācijas laikā līgumus par piedalīšanos daudzdzīvokļu mājas vai cita nekustamā īpašuma kopīgā celtniecībā. Vienlaikus ar līguma valsts reģistrāciju reģistrācijas iestāde reģistrē apgrūtinājumu attiecībā uz attīstītājam piederošo zemes gabalu, uz kura tiek veikta būvniecība, vai tiesības iznomāt šādu zemes gabalu ar hipotēku par labu būvniecības dalībniekam. Valsts reģistrējot attīstītāja īpašuma tiesības uz nepabeigtu būvprojektu vai telpām pabeigtā (pabeigtā būvniecībā) nekustamā īpašuma projektā, reģistrēšanas iestāde fiksē arī faktu, ka tās ir apgrūtinātas ar hipotēku par labu vienotajā valstī reģistrētajiem. Būvniecības dalībnieku reģistrs. Ķīlas valsts reģistrācijas laikā saskaņā ar 1. panta 1. punktu nevajadzētu rasties īpašām grūtībām. 587 Krievijas Federācijas Civilkodeksa par labu mūža rentes pircējam.

Tas ir cits jautājums, ja runa ir par ķīlām, kas izriet no Art. Hipotēku likuma 64.1., 64.2., 77.punktu, kad apgrūtinātais īpašums iegādāts vai uzbūvēts par aizņēmuma līdzekļiem. Reģistrācijas iestāde ne vienmēr, pamatojoties uz nekustamā īpašuma īpašuma tiesību rašanās (nodošanas ķīlas devējam) valsts reģistrācijas laikā uzrādītajiem dokumentiem, var konstatēt konkrētos apstākļus, ar kuriem saistīta ķīlas tiesību rašanās. Ja reģistrācijas iestāde nav konstatējusi pamatojumu hipotēkas valsts reģistrācijai ar likuma spēku, hipotēkas ņēmējam ir tiesības pieprasīt šādu reģistrāciju, iesniedzot pieteikumu reģistrācijas iestādē.

Šāda veida tiesiskā situācija ir atspoguļota šķīrējtiesas praksē (Pārskata par strīdu izskatīšanas praksi šķīrējtiesās saistībā ar hipotēkas līgumu 9. punkts, Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvā vēstule).

Šķīrējtiesa par prettiesisku atzina reģistrācijas iestādes izvairīšanos no dokumentu pieņemšanas legālās hipotēkas reģistrācijai. Saskaņā ar Art. 2. punkta noteikumiem. Saskaņā ar Hipotēkas likuma 20. pantu hipotēka saskaņā ar likuma spēku ir pakļauta valsts reģistrācijai, ko veic reģistrācijas iestāde, neiesniedzot atsevišķu pieteikumu un nemaksājot par valsts reģistrāciju. Tā kā, pārkāpjot Art. 2. punkta otro daļu. 20 Reģistrācijas iestāde nav veikusi hipotēkas valsts reģistrāciju ar likuma spēku akciju sabiedrības īpašumtiesību reģistrācijas brīdī iegādātajā nedzīvojamā telpā, bankai kā hipotēkas turētājai ar likuma spēku bija tiesības pieteikties reģistrācijas iestādē valsts reģistrācijai.

Grūtības ar topošās ķīlas tiesību noteikšanu iespējamas arī, reģistrējot īpašuma pāreju uz nekustamo īpašumu, kas iegūts ar pirkuma-pārdošanas līgumu uz kredīta (t.sk. ar nosacījumu par samaksu pa daļām). Piemēram, reģistrācijas iestādei dažkārt ir grūti noteikt konkrētus maksājuma darījuma nosacījumus un noskaidrot, vai īpašumtiesību nodošanas valsts reģistrācijas brīdī par nekustamo īpašumu ir samaksāts vai nav. No šī viedokļa pusēm ieteicams precīzāk noslēgtajā ķīlas tiesību pirkuma un pārdošanas līgumā norādīt nosacījumus, kas saistīti ar to iestāšanos.

Jāņem vērā, ka ķīla, kas izriet no likuma (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. panta 5. punkts, 489. panta 3. punkts) attiecībā uz precēm, kas pārdotas saskaņā ar pirkuma un pārdošanas līgumu uz kredīta (tostarp ar nomaksas nosacījums ), ir ārkārtīgi pretrunīga prakse.

Pirkuma-pārdošanas līgums ir tik plaši izmantots civiltiesiskajos darījumos, ka dažkārt rodas šaubas, vai šāda ķīla “strādā” visos gadījumos. Galu galā pirkšanas un pārdošanas priekšmets var būt dažādas lietas, un saskaņā ar 4. panta 4. punktu. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 454. pants – un īpašuma tiesības. Ja lieta nav atsevišķi noteikta, tad pirkuma-pārdošanas līguma puses var aprobežoties ar pirkšanas-pārdošanas priekšmeta vispārīgo īpašību norādīšanu, neidentificējot to tā, lai to varētu atšķirt no pārējām īpašumā esošajām lietām. pircējs. Tas jo īpaši attiecas uz īpašumu, ko var noteikt tikai pēc kāda mēra (svara, tilpuma utt.). Var būt ārkārtīgi grūti un dažkārt neiespējami noteikt, par kādu īpašumu ir runa (kas joprojām ir pircēja īpašumā, ko viņš izmantoja, vai nodeva citai personai). Šajos gadījumos īpašuma, kuru pārdevējs uzskata par nodotu pircējam un atsaucoties uz viņa ķīlu, atsavināšana var tikt atteikta, jo nav pazīmju, kas identificē pārdodamo preci. Turklāt, pamatojoties uz Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 223. pantu pirkuma un pārdošanas līguma puses var vienoties par preču īpašumtiesību nodošanu nevis preces nodošanas brīdī, bet kādā citā brīdī pēc preču nodošanas. piemēram, maksājuma laikā). Šajā gadījumā nerodas arī ķīlas tiesības. Taču vissvarīgākā loma ķīlas tiesību rašanās procesā ir pušu gribai, kas vērsta uz kredītattiecību nodibināšanu saskaņā ar pirkuma un pārdošanas līguma nosacījumiem. Rezultātā šķīrējtiesas, kas ietver pārdevēju prasības, kuru pamatā ir likumā noteiktās apķīlāšanas tiesības, ir ļoti individuālas un pilnībā atkarīgas no konkrētajiem lietas apstākļiem.

Piemērs:

Ziemeļrietumu apgabala Federālās šķīrējtiesas 2001.01.01. lēmumā lietā Nr.A/2007 par parāda piedziņu saskaņā ar līgumu par zivju pārstrādes iekārtu pirkšanu un pirkšanu un pārdotās iekārtas ieķīlāšanu. , tiesu kolēģija atbalstīja zemāko instanču tiesu aktus par parāda piedziņu par samaksu par aprīkojumu un atteikšanos piemērot viņam sodu. Kā izriet no lietas materiāliem, saskaņā ar pirkuma un pārdošanas līgumu pārdevējs nodod pircējam īpašumtiesības uz lietotu un nederīgu tehniku ​​saskaņā ar līgumam pievienoto sarakstu, un pircējs pieņem norādīto aprīkojumu un apņemas samaksāt atbilstošu cenu. par to. Saskaņā ar līguma noteikumiem iekārtu nodošana no pārdevēja puses un iekārtu pieņemšana no pircēja puses līdz līguma noslēgšanai bija faktiski veikta, un puses noteica, ka līgumam ir nodošanas akta spēks. Līguma nosacījumi arī paredz, ka pircēja naudas saistības ir apmaksātas atbilstošā apmērā ar pārskaitījumu ar pārskaitījumu uz pārdevēja bankas kontu trīs dienu laikā pēc līguma parakstīšanas. Pamatojoties uz šiem darījuma noteikumiem, tiesas neuzskatīja, ka pārdevējam ir ķīlas tiesības, uz kurām viņš atsaucas. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas nolēmumu /08 tiesu materiālo tiesību pārkāpumi nav bijuši, un lietas materiālu nodošana Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidijam tika atteikta.

Saskaņā ar Tālo Austrumu apgabala Federālās šķīrējtiesas 2001.gada 1.janvāra lēmumu lietā Nr.F03-A73/06-1/4956, tiesa, konstatējusi apstākļus, kas saistīti ar to, ka pircējs samaksājis mazāk par 50%. no nekustamā īpašuma izmaksām, norādot uz pircēja būtisku pirkuma līguma - pārdošanas noteikumu pārkāpumu, secināja, ka saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 450. pantu ir pamats apmierināt prasītāja prasības. par līguma laušanu. Tajā pašā laikā pretrunīgajām tiesiskajām attiecībām tiesa piemēroja 5. punkta noteikumus. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. pants, saskaņā ar kuru, kad preces tiek nodotas pircējam pirms samaksas, pārdotās preces tiek atzītas par ieķīlātām pārdevējam, lai nodrošinātu, ka pircējs pilda savas saistības maksāt par preci. Tiesa arī norādīja, ka saskaņā ar federālā likuma “Par maksātnespēju (bankrotu)” noteikumiem prasītājas bankrota procedūras uzsākšanas stadijā tiek veikti darījumi, kas nav saistīti ar parādnieka saistību dzēšanu pret bankrota kreditoriem. netiek nodrošināts. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas lēmumu /07 netika konstatēts pamats lietas izskatīšanai uzraudzības kārtībā, notikušie tiesu akti palika nemainīgi.

Iespējams, praksē daudz strīdīgāks ir ķīla, kas noteikta 1. panta 1. punktā. 58 Krievijas Federācijas likums “Par ķīlu”. Runa ir par situāciju, kad kā nodrošinājums tiek nodotas tiesības (prasījums) parādniekam, ko viņš, parādnieks, izpilda ķīlas darbības laikā. Likums nosaka, ka viss, ko saņem ķīlas devējs, kļūst par ķīlas priekšmetu. Tādējādi no ķīlas līguma izrietošā tiesību (prasījuma) sākotnējā ķīla parādniekam tiek pārveidota par ķīlu (ar likuma spēku) attiecībā uz mantu, ko ķīlas devējs saņēmis saskaņā ar šo tiesību (prasījumu).

Šīs tiesību normas ietekmi galvenokārt apstrīd fakts, ka Krievijas Federācijas likums “Par ķīlu” tika pieņemts pirms Krievijas Federācijas Civilkodeksa stāšanās spēkā, un līdz ar to, ņemot vērā 2008. gada 1. jūlija Regulas Nr. 01.01.2001. federālā likuma “Par Krievijas Federācijas Civilkodeksa pirmās daļas stāšanos spēkā” 4. pantam ir jābūt spēkā tajā daļā, kas nav pretrunā ar to. Pats Krievijas Federācijas Civilkodekss, regulējot īpašuma tiesību ieķīlāšanu, neparedzēja līdzīgu tiesību normu, bet saglabāja mantas ieķīlāšanas institūtu, ko ķīlas devējs iegūs nākotnē (Līdzekļa likuma 340. panta 6. punkts). Krievijas Federācijas Civilkodekss). Šo iemeslu dēļ pozitīvā Regulas Nr. Krievijas Federācijas likuma “Par ķīlu” 58. pants praktiski nav atrodams tiesu un šķīrējtiesu praksē, un tas pilnībā nav iekļauts Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas prezidija aktos.

Jāņem vērā, ka mantas ieķīlāšanai, ko ķīlas devējs iegūs nākotnē, un ķīlas tiesībai uz ieķīlātās tiesības (prasījuma) ietvaros saņemto mantu ir būtiskas atšķirības. Pirmkārt, plašāks pielietojums ir īpašuma ķīlai, kuru ieķīlātājs iegūs nākotnē. Piemēram, ķīlas priekšmets Art. 6. punkta izpratnē. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 340. pants var kļūt par lietu, ko ražo ne tikai darbuzņēmējs pēc pasūtītāja (ķīlas devēja) norādījumiem, bet arī pats ķīlas devējs. Kamēr ķīlas tiesību rašanās, pamatojoties uz Art. Krievijas Federācijas likuma “Par ķīlu” 58. pants attiecībā uz ražotu preci var rasties tikai līguma darījumā, kad sākotnējās ķīlas priekšmets bija pasūtītāja prasījuma tiesības pret darbuzņēmēju. Un, ja nākotnes lietas ķīla nerodas līdz tās iegūšanas faktam, ieķīlājot tiesības (prasījumus), ķīla attiecas uz ieķīlāto tiesību (prasījumu), un līdz ar to, pirms to izpilda ķīlas devēja parādnieks, to var atsavināt parastajā kārtībā par ķīlu.

Juridiskā pozīcija ir tāda, ka Art. Krievijas Federācijas likuma “Par ķīlu” 58. pants ir pretrunā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu, mūsuprāt, tas nav pilnībā pamatots. Faktiski tas ir saistīts ar faktu, ka likuma noteikumi, kas ietver ķīlas rašanās gadījumus, pamatojoties uz to pieņemšanas faktu pirms Krievijas Federācijas Civilkodeksa, ir jāatzīst par spēkā neesošiem. Tajā pašā laikā šāds secinājums neizriet no Regulas Nr. 01.01.2001. federālā likuma “Par Krievijas Federācijas Civilkodeksa pirmās daļas stāšanos spēkā” 4. pantu, ne arī no tā nozīmes.

Pats Krievijas Federācijas Civilkodekss paredz ķīlas iespēju, kas izriet no likuma spēka. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 334. panta 3. punktu ķīla rodas ar likuma spēku, iestājoties tajā apstākļiem, ja likumā ir noteikts, kāds īpašums un kāda pienākuma izpildes nodrošināšanai tiek atzīts par ieķīlātu. No Art. Krievijas Federācijas likuma “Par ķīlu” 58. pants paredz visus šos nosacījumus, kas paredzēti Krievijas Federācijas Civilkodeksā. Līdz ar to ķīlas devēja saņemtā ķīlas tiesība pār ieķīlāto tiesību (prasījumu), kas noteikta Art. Krievijas Federācijas likuma “Par ķīlu” 58. pants jāuzskata par spēkā esošu.

Šāda nodrošinājuma izmantošanu atkal apgrūtina ķīlas priekšmeta un tā realizējamības īpašību identificēšanas problēma. Vairumā gadījumu ķīlas devējs naudas prasījuma tiesības nodod ķīlas ņēmējam kā nodrošinājumu, un, tā kā nauda, ​​kas ir maksāšanas līdzeklis, nevar būt ķīlas priekšmets, tad ķīlas devēja parādnieka iemaksātie līdzekļi netiek saņemti kā nodrošinājums. . Saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas likuma “Par ķīlu” 58. pantu, saņemot no parādnieka naudas summas saistību izpildei, ķīlas devējam ir pienākums pēc ķīlas ņēmēja pieprasījuma pārskaitīt attiecīgās summas, lai izpildītu ar ķīlu nodrošināto saistību. ķīla, ja ķīlas līgumā nav noteikts citādi. panta 1. punkta piemērošana. Krievijas Federācijas likuma “Par ķīlu” 58. pants kļūst aktuāls, ja tiek sākotnēji ieķīlātas tiesības (prasījums) parādniekam saņemt preces vai veiktā darba rezultātus. Un, tā kā tiesu un šķīrējtiesu prakse attiecībā uz šādu nodrošinājumu nav atradusi pozitīvu pielietojumu, šī ķīla ir jāizmanto ļoti piesardzīgi gadījumos, kad tā izmantošana nerada būtisku juridisku risku hipotēkas ņēmējam.

Jūras hipotēka ir jānošķir no jūras hipotēkas (hipotēka uz jūras kuģi). Ja, ieķīlājot jūras kuģi, runa ir par reģistrētu ķīlu, galvenokārt pusēm vienojoties, lai nodrošinātu civilsaistību izpildi, tad jūras apgrūtinājums ir Krievijas tiesību sistēmā ieviesta specifiska starptautisko jūras tiesību institūcija.

Krievijas Federācija pievienojās 1993. gada Starptautiskajai konvencijai par jūras apgrūtinājumu un hipotēkām (2001. gada 1. janvāra federālais likums). Pamatojoties uz šīs konvencijas noteikumiem, noteikumi par jūras apgrūtinājumu tika atspoguļoti Krievijas Federācijas Tirdzniecības kuģniecības kodeksā. Šā kodeksa 367. pants nosaka, ka jūras apķīlājums uz kuģi ir nodrošināts prasības kuģa īpašniekam saistībā ar:

Galvenās saistības izpildes termiņš nosaka pēc parādnieka un kreditora noslēgtajā darījumā noteiktā atbilstošā kalendāra datuma vai pēc viņu norādītā laika perioda beigām, ko aprēķina gados, mēnešos, nedēļās, dienās vai stundās, vai norādot notikumu kam neizbēgami jānotiek (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 190. pants) .

Var būt gadījumi, kad darījumā, kas satur galvenās naudas prasības nosacījumus, nav norādīti to izpildes termiņi no parādnieka puses. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 314. pantu gadījumos, kad saistības neparedz tā izpildes termiņu un nesatur nosacījumus, kas ļauj noteikt šo termiņu, tas jāizpilda saprātīgā termiņā pēc pienākuma rašanās. Saistību, kas nav izpildīta saprātīgā termiņā, kā arī saistību, kuras izpildes termiņu nosaka pieprasīšanas brīdis, parādniekam ir pienākums izpildīt septiņu dienu laikā no dienas, kad kreditors iesniedzis pieprasījumu par tā izpildi, ja vien pienākums izpildīt citā laikā neizriet no likuma, citiem tiesību aktiem, pienākuma termiņiem, uzņēmējdarbības paražām vai pienākuma būtības.

Līdz ar to nosacījumu neesamība starp parādnieku un kreditoru noslēgtajā darījumā par galvenā naudas prasījuma izpildes termiņu pati par sevi neliecina par nepieciešamību to norādīt ķīlas līgumā šajā gadījumā – galvenā izpildes termiņu pienākumu regulē 2. panta 2. punkts. 314 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Lai aizsargātu trešās personas ķīlas devēja intereses, kas nav galvenā naudas prasījuma (pamatsaistības) parādnieks, ķīlas līgumā ieteicams norādīt ķīlas līguma darbības termiņu vai citu termiņu, kas ierobežo ķīlas līguma termiņu. ķīlas ņēmēja tiesības atsavināt ieķīlāto mantu. Ja galvenās saistības izpildes termiņu nosaka pieprasīšanas brīdis, tad ķīlas līguma derīguma termiņa norādīšana šķiet nepieciešama.

Ja darījums starp parādnieku un kreditoru tiek noslēgts ar nosacījumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 157. pants) un tam ir būtiska nozīme, nosakot galvenās naudas saistības lielumu un (vai) izpildes termiņu, tad jānorāda nosacījumi.

Ja ķīla nodrošina vairākus pamata naudas prasījumus, tad katrs no šiem prasījumiem ir aprakstāms.

Aprakstam ir gan esošie, gan nākotnē iespējamie naudas prasījumi pret parādnieku, kas, ķīlas līguma pusēm vienojoties, tiek iekļauti galvenajos ar ķīlu nodrošinātajos naudas prasījumos.

Nodrošinot naudas pamatsaistību, kas izpildāma pa daļām kā nodrošinājumu, ķīlas līguma pusēm ir jānorāda attiecīgo maksājumu veikšanas laiks (biežums) un to apmēri vai nosacījumi, kas ļauj tos noteikt.

Piemēram, bankām kļūst aktuāli nodrošināt ķīlu kredīta darījumiem, kuros papildus paša kredīta atmaksas pienākumam tiek nodrošināts arī aizņēmēja pienākums maksāt par kredīta summu uzkrātos procentus. Procenti par aizdevuma izmantošanu attiecas uz galvenajām naudas prasībām, kuru apmaksas noteikumi ir atspoguļojami ķīlas līgumā. Procenti ir maksājums par bankas aizdevuma sniegšanu, tie piešķir kredīta darījumam kompensējošu raksturu, tie ir aizdevuma līguma cena; Tas tika apstiprināts tiesu praksē. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Augstākās tiesas un Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas plēnumu kopīgās rezolūcijas /14 “Par Krievijas Federācijas Civilkodeksa noteikumu piemērošanas praksi attiecībā uz procentiem par svešu līdzekļu izmantošana”, izskatot strīdus, kas saistīti ar aizdevuma līguma izpildi, kā arī par aizņēmēja saistību izpildi atmaksāt bankas kredītu, jāņem vērā, ka aizņēmēja maksātie procenti par kredītu. panta 1. punktā noteiktajā apmērā un veidā. 809 Krievijas Federācijas Civilkodekss, ir maksājums par līdzekļu izlietojumu un ir jāmaksā parādniekam saskaņā ar noteikumiem par galveno naudas parādu.

Procenti par aizdevuma izmantošanu ķīlas līgumā ir jāapraksta arī tāpēc, ka tie tiek pieskaitīti kredīta summai un tiek uzskatīti par nesaraujami saistītiem līdz brīdim, kad uzkrātie procenti par aizdevuma lietošanas termiņu nav kļuvuši par pienākumu tos maksāt un , tādējādi tiem nebūs patstāvīga naudas prasījuma zīmes. Parasti, reģistrējot ķīlu, mēs runājam par procentiem par aizdevuma izmantošanu kā turpmāko prasību. Līdz ar to, būdami tiesiskā saistībā ar aizdevuma korpusu, tie ir atspoguļojami ķīlas līgumā un ir daļa no ķīlas nodrošinātajiem prasījumiem. Krievijas Federācijas Civilkodekss īpaši nereglamentē procentu nosacījumus par aizdevuma izmantošanu ķīlas tiesiskajās attiecībās. Tajā pašā laikā tie ir atspoguļoti federālajā likumā “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” attiecībā uz īpašu nodrošinājuma veidu - hipotēku. panta 1. punktā. Šā federālā likuma 3. pants nosaka, ka hipotēka, kas nodibināta kredītlīguma vai aizdevuma līguma izpildes nodrošināšanai ar nosacījumu par procentu samaksu, nodrošina arī kreditoram (aizdevējam) to procentu samaksu, kas viņam pienākas par aizdevuma (aizņemto līdzekļu) izmantošanu. ).

Piemērs:

Volgas rajona Federālās šķīrējtiesas lēmumā 01.01.2001./07 kasācijas kārtībā izskatīja lietas materiālus par prasību atzīt hipotēkas līgumu par nenoslēgtu darījumu. Saskaņā ar aizdevuma līgumu, kura saistību izpilde tika nodrošināta ar hipotēkas līgumu, aizņēmējs apņemas atmaksāt ne tikai aizdevuma summu, bet arī maksāt ikmēneša procentus par šī kredīta izmantošanu. Procentu maksājumu laiks (biežums) tiek regulēts attiecīgajos aizdevuma līguma punktos. Taču šī informācija nebija iekļauta hipotēkas līgumā, kas noslēgts ar trešo personu ķīlas devēju. Pamatojoties uz to, kasācijas instances tiesa apstiprināja apelācijas instances tiesas tiesas akta, ar kuru hipotēkas līgums tika atzīts par nenoslēgtu, tiesiskumu un pamatotību.

Atsakoties izskatīt lietas materiālus uzraudzības kārtībā, Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas tiesnešu kolēģija norādīja, ka, pamatojoties uz likuma 1. panta 1. punktu. Federālā likuma “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” 9. pantu, hipotēkas līgumā jānorāda hipotēkas priekšmets, tā novērtējums, būtība, lielums un ar hipotēku nodrošinātās saistības izpildes termiņš.

Saskaņā ar šī panta 5. punktu, ja ar hipotēku nodrošinātā saistība ir izpildāma pa daļām, hipotēkas līgumā jānorāda attiecīgo maksājumu termiņi (biežums) un to apmēri vai nosacījumi, kas ļauj noteikt šīs summas.

Saskaņā ar Art. Minētā likuma 3.punktā hipotēka nodrošina hipotēkas ņēmējam aizdevuma līguma vai citas hipotēkas līgumā paredzētās saistības, kas nodrošinātas ar hipotēku, pamatsummas samaksu ķīlas ņēmējam. Kredītlīguma vai aizdevuma līguma izpildes nodrošināšanai nodibinātā hipotēka ar nosacījumu par procentu maksāšanu nodrošina arī kreditoram (aizdevējam) viņam pienākošos procentu samaksu par aizdevuma (aizņemto līdzekļu) izmantošanu. Aizdevuma līgums nosaka, ka aizņēmējs apņemas atmaksāt ne tikai aizdevuma summu, bet arī maksāt ikmēneša procentus par šī kredīta izmantošanu. Procentu maksājumu laiks (biežums) tiek regulēts aizdevuma līgumā. Atzīstot hipotēkas līgumu par nenoslēgtu, tiesas vadījās no tā, ka šajā līgumā nebija norādīts aizdevuma līguma procentu maksāšanas laiks, tas ir, nebija saskaņots nosacījums par galvenās saistības izpildes termiņu. Tiesu tiesību normu piemērošanā un interpretācijā vienveidības pārkāpumi netika konstatēti (Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas lēmums /08).

Citā šķīrējtiesas lietā, ko izskatīja Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidijs (rezolūcija /02), hipotēkas līgums kopumā netika atzīts par nenoslēgtu, jo līgumā nebija punkta par procentu apmēru. likme par aizdevuma izmantošanu.

Atklātā akciju sabiedrība “Banka “Zenit”” iesniedza Maskavas šķīrējtiesā prasību pret slēgto akciju sabiedrību “Andronik” par nekustamā īpašuma ieķīlāšanu - ēku, kas ir ķīlas priekšmets saskaņā ar 01.01.2001 noslēgto hipotēkas līgumu. .2001 N 3s-5212.

Lietā kā trešās personas tika iesaistītas aizņēmējs atklātā akciju sabiedrība Commercial Bank Infobank un strīdus ēkas īrnieks sabiedrība ar ierobežotu atbildību Commercial Bank Union-Trade.

Ar 2001. gada 1. janvāra lēmumu prasības tika noraidītas. Tiesa atzina hipotēkas līgumu par nenoslēgtu, jo tajā trūkst ar hipotēku nodrošinātās saistības apmēra noteikšanas kārtības un citu nepieciešamo nosacījumu, kā arī nav datu par saistību apmēra noteikšanu nākotnē. Ar apelācijas instances tiesas 2001.gada 1.janvāra lēmumu lēmums tika atstāts negrozīts tādu pašu iemeslu dēļ.

Maskavas apgabala Federālā šķīrējtiesa ar savu 2001. gada 1. janvāra lēmumu apstiprināja šos tiesas aktus. Vienlaikus kasācijas instances tiesa papildus nonāca pie secinājuma, ka likumdošana neparedz iespēju ar hipotēku nodrošināt saistību, kas radīsies nākotnē.

Šie tiesu akti tika saņemti ar Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas priekšsēdētāja vietnieka protestu, kuru Prezidijs apmierināja, pamatojoties uz šādiem pamatiem.

Kā bija redzams no lietas materiāliem, starp Zenit Bank un Infobank Bank tika noslēgts līgums ar 2001.gada 1.janvāri N 03-075/2000 par aizdevumu izsniegšanu. Šis darījums ir vienprātīgs, jo aizdevēja pienākumi izsniegt aizdevumus radās no līguma noslēgšanas brīža. Līgumā puses noteica saistību izpildes veidu un kārtību, proti: pamatojoties uz aizņēmēja rakstiskiem paziņojumiem, kas ar SWIFT sistēmas starpniecību nosūtīti aizdevējam. Kopējais aizņēmējam sniegto līdzekļu apjoms nedrīkst pārsniegt 1 miljonu ASV dolāru. Aizdevēja saistības izsniegt aizdevumus beidzas 12 mēnešus no pirmā aizdevuma datuma.

Aizdevuma līguma nodrošināšanai Zenit Bank noslēdza hipotēkas līgumu ar 2001.gada 1.janvāri Nr.3c-5212. Hipotēkas priekšmets bija ķīlas devējam piederoša ēka un zem tās esošās zemesgabala nomas tiesības. Darījums ar zemesgabala nomas tiesībām tika saskaņots ar Maskavas Zemes komiteju.

Pēc aizņēmēja pieprasījuma, kas tika nosūtīts, izmantojot SWIFT sistēmu, Zenit Bank izsniedza Infobank aizdevumu 28 miljonu rubļu apmērā uz laiku no 2001. gada 17. aprīļa līdz 18. aprīlim ar procentiem par pamatsummu. 10% gadā un līgumsods 0,25% apmērā, ja kredīts netiek atmaksāts laikā. Parāda summa līdz noteiktajam datumam netika atmaksāta.

Tiek apstiprināts aizdevuma izsniegšanas un aizņēmēja neatmaksāšanas fakts. Kopš 2001.gada 21.septembra "Infobank Bank" ir uzsākta bankrota procedūra.

Tā kā aizņēmējs neizpildīja saistības samaksāt pamatsummas, procentus un līgumsodus, kreditors cēla klātesošu prasību pret ķīlas devēju, lai atsavinātu ieķīlāto mantu saskaņā ar Art. 334 Krievijas Federācijas Civilkodekss.

Tiesas, atzīstot hipotēkas līgumu par nenoslēgtu, nav ņēmušas vērā sekojošo. Saskaņā ar 1. panta 1. punktu. 339 Krievijas Federācijas Civilkodeksa ķīlas līguma būtiskie nosacījumi ir ķīlas priekšmets un tās novērtējums, ar ķīlu nodrošinātās saistības būtība, apjoms un izpildes termiņš, kā arī nosacījums no pusēm (ķīlas devējam vai ķīlas ņēmējam) ir ieķīlātā manta. Ja puses nepanāk vienošanos par vismaz vienu no šiem nosacījumiem vai līgumā attiecīgā nosacījuma nav, ķīlas līgumu nevar uzskatīt par noslēgtu.

Hipotēkas līgumā ir noteikta ķīla un sniegts tās novērtējums. Līguma 4.punkts attiecas uz hipotēku nodrošinātās saistības būtību, lielumu un izpildes termiņu.

Tādējādi saskaņā ar 4.1.1.punktu hipotēka nodrošina, ka aizņēmējs atmaksā aizdevuma pamatsummu 1 miljona ASV dolāru apmērā; ir noteikts kredīta atmaksas datums - 12 mēneši no pirmā aizdevuma datuma; noteikts soda apmērs par kavētu kredīta atmaksas termiņu. Tāpat ķīlas devējs un ķīlas ņēmējs paredzēja, ka hipotēka nodrošina aizdevuma summas procentu samaksu pēc aizdevēja un aizņēmēja saskaņotas likmes saskaņā ar aizdevuma līguma noteikumiem un neizpildes rezultātā radušos zaudējumu atlīdzināšanu. vai aizdevuma līguma saistību nepareiza izpilde.

Konkrētas aizdevuma izmantošanas procentu likmes neesamība līgumā par aizdevuma izsniegšanu un attiecīgi hipotēkas līgumā nevarēja novest pie pēdējā darījuma atzīšanas par nenoslēgtu kopumā.

Tā kā tiesas pilnībā neizpētīja lietā būtiskos apstākļus un nepareizi piemēroja materiālo tiesību normas, visi šie tiesu akti tika atcelti, un lieta tika nosūtīta jaunai iztiesāšanai pirmās instances tiesai.

Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija formulētā juridiskā nostāja šajā lietā šķiet diezgan izsvērta un pamatota. Procenti par aizdevuma izmantošanu jau ir patstāvīgs naudas prasījums, un, veicot ieķīlātās mantas ieķīlāšanu, tos var atdalīt no aizdevuma korpusa. Principā hipotēkas līgumu var uzskatīt par ķīlas ņēmēja atlikušo naudas prasījumu nodrošinājumu, neņemot vērā procentus par aizdevuma izmantošanu. Ņemot vērā lietas apstākļus, hipotēkas līguma atzīšana par nenoslēgtu kopumā tika uzskatīta par prettiesisku.

Lasiet nākamajā numurā:

Nosacījumi par sodiem

Procenti par svešu līdzekļu izlietojumu

Neatbilstības galvenās saistības nosacījumu aprakstā

Norāde, kurai pusei pieder ieķīlātais īpašums

Prasības ķīlas līguma noformēšanai

Gadījumi, kad nepieciešama ķīlas līguma notariāla forma

Prece tiek uzskatīta par pārdotu kredītā gadījumā, ja pirkuma un pārdošanas līgumā ir paredzēta samaksa par preci pēc noteikta laika pēc tās nodošanas pircējam (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. panta 1. punkts).

2. klauzula Art. 348 Krievijas Federācijas Civilkodeksa 3. punkts, art. Federālā likuma “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” 54.1.

7. punkts art. Krievijas Federācijas likuma “Par ķīlu” 28.1.

2. klauzula Art. 345 Krievijas Federācijas Civilkodekss

Pārskata par strīdu izskatīšanas praksi saistībā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa par ķīlu normu piemērošanu šķīrējtiesās 6. punkts, Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvā vēstule.

Darījuma nosaukums, noslēgšanas datums, numurs un citas identifikācijas pazīmes. Federālā likuma “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” 1. panta 1. punktu. 9 arī nosaka, ka hipotēkas līgumā jānorāda darījuma starp kreditoru un parādnieku noslēgšanas vieta

Gandrīz katrs sapņo par savu māju, vai tas būtu neliels dzīvoklis vai sava māja. Mūsdienu ekonomiskajā situācijā var būt problemātiski ietaupīt pat dažus kvadrātmetrus, nemaz nerunājot par iespēju ieķīlāt esošo mājokli. Šī iemesla dēļ iedzīvotājiem ir jāvēršas bankās, lai saņemtu aizdevumu. Hipotēka pēc likuma ir aizdevums mājokļa celtniecībai vai iegādei, kurā aizņēmējs saskaņā ar līgumu ieķīlā īpašumu kā ķīlu.

Kas ir hipotēka saskaņā ar likumu?

Koncepcijas būtība ir tāda, ka pircējs-aizņēmējs nodod aizdevējam nekustamo īpašumu kā nodrošinājumu līgumsaistību izpildei. Ja pircējs piedzīvo nepārvaramu varu un nespēj samaksāt parādu, aizņēmējam ir visas tiesības pārdot ieķīlāto mantu, lai segtu parādu. Juridiskā hipotēka tiek izmantota, ja nav nepieciešams slēgt atsevišķu līgumu, bet ir noteikti likumā noteiktie faktori.

Atšķirība starp hipotēku saskaņā ar likumu un līgumu

Ir vēl viens hipotēkas veids - uz līguma pamata. No pirmā acu uzmetiena var šķist, ka atšķirība starp tiem ir maza, taču viņiem ir būtiskas atšķirības. Hipotēka ar likuma spēku atšķiras no hipotēkas ar līguma spēku ar to, ka pirmajā variantā tā rodas uz tiesiska pamata, bet otrajā - uz savstarpējas vienošanās pamata. Saskaņā ar likumu hipotēku reģistrē automātiski, reģistrējot nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas darījumu, bet pēc līguma - tikai pēc ķīlas ņēmēja un aizdevēja abpusējas pieteikuma.

Vienkāršiem vārdiem sakot, līgumiskas hipotēkas gadījumā jebkurš parādnieka nekustamais īpašums darbojas kā nodrošinājums saskaņā ar aizdevuma līgumu. Hipotēkas rašanās uz likuma pamata notiek, kad iegādātais mājoklis tiek nodots aizdevējam kā nodrošinājums, un nav svarīgi, vai tas tiek būvēts vai iegādāts otrreizējā tirgū. Būtībā tas ir mērķtiecīgs kredīts mājokļa iegādei.

Juridiskais pamats

Tā kā mājokļu kreditēšana ir sarežģīta pušu savstarpējo norēķinu sistēma, visas procedūras regulē dažādos laikos pieņemtie normatīvie akti. Papildus federālajam likumam 102-FZ “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” ir ievērojams skaits tiesību aktu, kas ir hipotēkas darbības pamatā, taču starp galvenajiem ir vērts izcelt:

  • Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss;
  • Federālais likums “Par tiesību uz nekustamo īpašumu valsts reģistrāciju un darījumiem ar to”;
  • Federālais likums “Par kredītvēsturi”;
  • Lēmums par jauno ģimeņu subsidēšanu mājokļa iegādei.

Gadījumi, kad ķīla rodas ar likuma spēku

Ja rodas likumīga hipotēka, rodas noteiktas ķīlas un īpašuma saistības. Situāciju, kad šie apstākļi var rasties, ir ļoti daudz - tas ietver dzīvokļa, atsevišķas mājas, zemes gabala un līdzīgu objektu iegādi tikai ar bankas aizņemto līdzekļu izmantošanu. Tas pats attiecas uz nekustamā īpašuma būvniecību, ja tā tiek veikta par kredītiestādes piešķirto naudu.

Dzīvojamo māju un dzīvokļu hipotēka

Juridiskā apgrūtinājuma tiesības uz nekustamo īpašumu attiecas tikai uz mājokli, kas pieder fiziskām vai juridiskām personām. Kas attiecas uz valsts un pašvaldību mājokļiem, tā nevar piedalīties hipotēkā. Svarīgi saprast, ka kā ķīla var darboties arī daļa no dzīvojamā dzīvokļa vai mājas, taču tikai tad, ja tā ir izolēta dzīvošanai paredzēta telpa.

Pārdodu uz kredīta

Kā jau minēts, hipotēka ir aizdevums, kas tiek izsniegts pilsonim nekustamā īpašuma iegādei, un šeit iegādātais mājoklis darbojas kā tiešais nodrošinājums, kas ir atsevišķi norādīts līgumā. Kreditors iegūst tiesības uz nekustamo īpašumu, dzēšot parādu, lai gan ķīlas devējam ir tiesības tur dzīvot.

Noma

Slēdzot īres līgumu, hipotēka rodas arī ar likuma spēku, kad īres saņēmējs nodod savu mājokli citas personas, kas ir īres maksātāja, īpašumā (to visu noformē notārs). Lai saprastu, mēs varam minēt piemēru: cilvēks nodod savu dzīvokli pilsonim, kurš apņemas par viņu rūpēties un nodrošināt visu nepieciešamo līdz viņa nāvei. Īpašuma tiesības pāriet pēc mūža rentes līguma noslēgšanas, bet apgrūtinājums ir spēkā līdz mūža rentes maksātāja nāvei, pēc tam apgrūtinājums ir jānoņem.

Īpašuma tiesību ķīla

Acīmredzams piemērs ir būvniecības stadijā esošu mājokļu iegāde uz kredīta. Faktiski objekts vēl nav uzbūvēts, bet aizņēmējam kā akcionāram uz to ir tiesības, jo viņš ir veicis pirmo iemaksu. Pārējo naudu viņš aizņemas kredītiestādē, bet banka prasa ķīlu, lai iegūtu hipotēku. Taču, tā kā objekts vēl nav reģistrēts, tas nevar darboties kā garantija. Šī iemesla dēļ tiek izsniegta īpašuma tiesību ķīla, kas pēc tam tiek aizstāta ar uzcelto mājokli.

Juridiskas hipotēkas reģistrācija

Reģistrācijai varat izmantot hipotēkas brokera pakalpojumus vai arī visu izdarīt pats. Vispirms jāsazinās ar kredītiestādi, lai noskaidrotu, ar kādu summu var rēķināties. Pēc tam varat sākt meklēt piemērotu iespēju. Pēc tam jums ir jānoslēdz priekšlīgums ar pārdevēju un jāiesniedz nepieciešamā dokumentu pakete izskatīšanai kredītiestādē.

Pēc visu dokumentu iesniegšanas jums būs jāgaida lēmums, jo visi papīri tiks rūpīgi pārbaudīti. Ja situācijas iznākums būs pozitīvs, varēs parakstīt pirkuma un pārdošanas līgumu, kurā jānorāda, ka īpašums tiek iegādāts daļēji par kredīta līdzekļiem. Pēc tam tiks reģistrēta mājokļa hipotēka un īpašumtiesības, un pārdevējs varēs saņemt savu naudu.

Hipotēkas reģistrācija ar likuma spēku

Legālas hipotēkas reģistrācija tiek veikta bez valsts nodevas iekasēšanas. Turklāt nav nepieciešams rakstīt kopīgu paziņojumu. Valsts reģistrācija aizņēmējam piešķir noteiktas īpašuma tiesības, kuras obligāti ir ierakstītas Rosreestr. Svarīgs moments ir tas, ka līguma reģistrācija notiek vienlaikus ar īpašuma tiesību reģistrāciju. Reģistrācijas datums ir diena, kurā izdarīts ieraksts tiesību uz likvīdu nekustamo īpašumu reģistrā.

Kāds īpašums var būt hipotēkas priekšmets?

Ja paskatāmies uz likumdošanu, tad redzam, ka ne katrs īpašums var būt hipotēkas priekšmets. Aizliegts, piemēram, kā nodrošinājumu nodot valstij piederošu mantu. Mājokļiem, kuru īpašnieki ir nepilngadīgie, tiek piemērota īpaša pieeja. Šeit ir saraksts ar to, kas var būt nodrošinājuma priekšmets:

  • zeme;
  • ēkas, uzņēmumi, būvniecības stadijā esošie objekti, dzīvokļi, mājas, kotedžas, garāžas utt.;
  • zemes gabali kopā ar objektiem;
  • nomas tiesības (citas tiesības) izmantot zemes gabalus, ēkas un būves.

Tiesību apgrūtinājuma ierobežojumi

Tā kā nekustamā īpašuma iegādei ir daudz slazdu, aizdevēji cenšas sevi pasargāt visos iespējamos veidos. Šim nolūkam tiek piemēroti likumā noteiktie hipotēkas ierobežojumi, kas rodas uzreiz pēc reģistrācijas. Tiesību apgrūtinājums ir garantija, ka aizņēmējs samaksās kredītiestādei par aizņemtos naudas līdzekļus un atdos tos hipotēkas līgumā noteiktajā laikā ar noteiktu rezervi.

Apdrošināšana – aizņēmēja maksātspējas novērtējums

Vienmēr pastāv iespēja, ka hipotekārā kredīta ņēmējs nevarēs atmaksāt aizdevumu, un iemesli tam var būt dažādi. Lai no tā izvairītos, ir nepieciešama kvalitatīva pretendenta maksātspējas pārbaude. Lai to izdarītu, tiek veikta parakstīšana jeb, vienkāršiem vārdiem sakot, novērtējums par pilsoņa spēju apkalpot viņam izsniegto hipotekāro kredītu. Tādā veidā tiek noteikta aizdevuma summa, termiņš, procentu likme un citi būtiski kritēriji.

To aprēķina pēc finanšu rādītāju attiecības. Par pamatu tiek ņemta amerikāņu speciālistu pieredze. Šo metodi sauc par piecu “C” sistēmu (no angļu valodas burta “C”, ar kuru sākas visas piecas parakstīšanas sastāvdaļas):

  • Raksturs – reputācija;
  • Kapacitāte – finanšu satura līmenis;
  • Kapitāls – pamatkapitāla pieejamība (iemaksa);
  • Nodrošinājums – ienākumu pietiekamība;
  • Nosacījumi – ekonomiskie apstākļi kreditēšanas brīdī.

Hipotekāro kredītu apkalpošanas koeficientu aprēķins un analīze

Kā liecina prakse, klientiem, kuri piesakās mājokļa kredītam, tiek izvirzītas mazāk stingras prasības, taču tas nenozīmē, ka netiek pārbaudīta viņu maksātspēja. Zemāk esošajā tabulā parādīti galvenie rādītāji, saskaņā ar kuriem tiek veikts parakstīšanas process:

Koeficients

Dekodēšana

Apraksts

maksājums/ienākumi

kredīta maksājumu attiecība pret ienākumiem noteiktā periodā

saistības/ienākumi

aizņēmēja izdevumu par hipotēkas saistībām attiecība pret kopējiem ienākumiem, kas tiek ņemti vērā

aizdevums/ķīla

aizdevuma summas attiecība pret aizdotā objekta izmaksām

aizdevuma/likvidācijas vērtība

aizdevuma summas attiecība pret minimālo vērtību, par kādu ķīlu var pārdot

Lai aizdevējs pieņemtu pozitīvu lēmumu par aizdevuma izsniegšanu, ir nepieciešams, lai iepriekš minētajām vērtībām būtu šādi skaitļi:

Lielākajai daļai kredītiestāžu ir savi rādītāji, tāpēc precīzu vērtību nav. Atkarībā no reģiona, vidējās algas reģionā un citiem apstākļiem šie koeficienti var svārstīties.

Hipotekārās kreditēšanas iezīmes

Dažādām valstīm ir savas hipotekārā kredīta iezīmes. Atkarībā no likumdošanas bāzes un iedibinātās prakses veidojas privātais mājokļu kreditēšanas modelis. Piemēram, Krievijā atšķirīgās iezīmes ir maternitātes kapitāla vai militārā hipotēkas izmantošana. Turklāt savas īpatnības uzliek arī esošā ekonomiskā situācija un hipotekāro kredītu riski - pašmāju banku piedāvātās likmes ir gandrīz 10 reizes augstākas nekā ārvalstīs.

Amerikāņu modelis, izmantojot valsts budžeta līdzekļus

Amerikas sistēma sāka veidoties pirms vairāk nekā simts gadiem. Tās galvenā ideja ir tāda, ka, iegādājoties nekustamo īpašumu, un tā galvenokārt ir pirkšana un pārdošana otrreizējā tirgū, trūkstošo summu nodrošina hipotēku banka. Pēc tam viņš parādu pārdod tālāk hipotēku aģentūrai, kas emitē vērtspapīrus, kas pēc tam tiek pārdoti akciju tirgū. Maksājumi par tiem ir aizņēmēja atdotie līdzekļi.

Eiropas hipotēkas mehānisma modelis

Eiropā un daudzās jaunattīstības valstīs par pamatu tiek pieņemts Vācijas mājokļu kreditēšanas modelis. Tās būtība slēpjas faktā, ka klients atver bankas kontu, kurā veic iemaksas, līdz tās sasniedz noteiktu līmeni. Parasti tā ir aptuveni puse no iegādātā mājokļa izmaksām. Pēc tam banka viņam izsniegs kredītu par trūkstošo summu, ķīlā ņemot iegādāto īpašumu. Turklāt valsts subsīdijas veidā kompensē pilsonim aptuveni 10% no mājokļa izmaksām.

Hipotēkas nosacījumi saskaņā ar likumu

Dažādās finanšu institūcijās mājokļa kredītu izsniegšanas nosacījumiem ir gan kopīgas iezīmes, gan dažas atšķirības. Visiem aizdevējiem obligāts nosacījums ir īpašuma apdrošināšana, kas nav pretrunā ar likumu, kredītņēmēja ienākumu apliecinājums un neatkarīgs nekustamā īpašuma novērtējums. Visi pārējie parametri var atšķirties.

Sākotnējā maksa

Atkarībā no summas, par kādu īpašums tika novērtēts, banka klientam izsniedz kredītu. Parasti aizņēmējam pašam ir jāiemaksā noteikta summa. Šis rādītājs ir atkarīgs tikai no paša aizdevēja, bet kopumā tas ir vismaz 10% no mājokļa izmaksām. Dažkārt banka finansē 100% no izmaksām, bet šādas programmas pastāv pēc vienošanās ar būvfirmām, kas ir aizdevēja partneri.

Procentu likme

Kā jau minēts, Krievijas banku piedāvātā procentu likme atstāj daudz ko vēlēties. Tas ir tieši atkarīgs no inflācijas līmeņa valstī un centrālās bankas bāzes likmes. Šobrīd tā rādītājs ir 10–12% līmenī gadā, lai gan atsevišķi aizdevēji var atrast citus skaitļus. Tomēr neaizmirstiet, ka samazinātā likme var būt saistīta ar citām maksām, kas saistītas ar dokumentu izskatīšanu vai hipotekārā kredīta izsniegšanu.

Maksājuma summas aprēķins

Parāda dzēšanai tiek izmantoti divu veidu maksājumu aprēķini. Ar diferencētu metodi aizdevuma ķermenis tiek sadalīts vienādās daļās, un par parāda atlikumu tiek iekasēti procenti. Šis atmaksas veids ir izdevīgs, ja klients ņem mērķkredītu uz nelielu summu un uz īsu laiku, jo sākotnējā posmā kredīta maksājumi ir ļoti augsti. Anuitātes maksājuma apmēru aprēķina pēc noteiktas formulas. Rezultātā visā aizņēmuma periodā tiek iekasētas vienādas summas.

Prasības aizņēmējam

Ja pilsonis plāno izmantot mājokļa kredītu, viņam jāatbilst noteiktiem parametriem. Banka nekavējoties pievērš uzmanību pozitīvai kredītvēsturei, jo izsniedzamais kredīts ir liels, un aizdevējs ir ieinteresēts to atmaksāt. Darba pieredzei pēdējā darba vietā jābūt vismaz 6 mēnešiem, un klienta vecumam jābūt no 21 līdz 65 gadiem. Uzreiz ir vērts pieminēt, ka dotajiem parametriem ir vidējās vērtības, jo katrai bankai ir tiesības izvirzīt savas prasības.

Nodokļu atvieglojumi hipotēkas kreditēšanai

Pilsoņiem, kuri iegādājas nekustamo īpašumu, izmantojot aizdevumu, saskaņā ar Krievijas tiesību aktiem tiek nodrošināta nodokļu atlaide. Vienkārši sakot, tā ir daļa no samaksātā ienākuma nodokļa. Summai ir noteikti ierobežojumi atkarībā no iegādātā dzīvokļa cenas (ne vairāk kā 2 miljoni rubļu). Šodien maksimālā iespējamā atmaksas summa ir 260 000 rubļu.

Kā likumīgi noņemt hipotēku

Uzskatot, ka, samaksājot kreditoram visu parāda summu ar procentiem, apgrūtinājums tiks noņemts automātiski, aizņēmējs ļoti maldās. Kad esat pabeidzis maksājumus, šī procedūra ir jāveic pašam. Jums jāsazinās ar Vienoto valsts uzņēmumu reģistru ar lūgumu izsniegt jaunu īpašumtiesību apliecību, taču šim nolūkam būs jāiesniedz noteikta dokumentu pakete, kurā jāiekļauj dokuments, kas norāda pilnu norēķināšanos ar kreditoru.

Video

Vai tekstā atradāt kļūdu? Izvēlieties to, nospiediet Ctrl + Enter un mēs visu izlabosim!

Aktuālie dati par nekustamā īpašuma ķīlu

Jebkuru nekustamo īpašumu var iegādāties vai nu no saviem uzkrājumiem, vai no aizņemtiem līdzekļiem. Nekustamā īpašuma iegādes gadījumā Piesaistot kredītu bankā, pēdējā kļūst gan par Jūsu aizdevēju, gan par iegādātā īpašuma ķīlas ņēmēju. Ir iespēja nodrošināt arī paša pārdevēja nomaksas plānus, kas arī neatceļ aprakstīto mehānismu
augstāks.

Patiesībā tas nozīmē sekojošo – jūs kļūt par īpašnieku vēlamo dzīvokli/vasarnīcu/zemesgabalu, ņemot vērā lielu ierobežojumu, proti, apgrūtinot šo objektu ar ķīlu.

Jūsu īpašums ir jūsu saistību pret banku (pārdevēju) izpildes garants, tas ir, ikmēneša maksājumu kavējuma gadījumā saskaņā ar grafiku, faktisku nemaksāšanu, citu līgumā noteikto saistību nepildīšanu, banka. (pārdevējam) ir tiesības pārdot jūsu īpašumu līgumā noteiktajā veidā, lai nomaksātu jūsu parādu.

Juridiski hipotēka pēc likuma ir definēta Federālā likuma Nr. 102-FZ “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” 1. panta 2. punktā, tā procesuāli sastāv no: pirkuma un pārdošanas līgums tiek noslēgts starp pārdevējs un pircējs, izmantojot kredītlīdzekļus, starp banku un pircēju — aizdevuma līgums.

Pirmais nosaka ierakstīts rakstiski pušu tiesības un pienākumi, kuru atslēga ir īpašuma apraksts, tā kadastra (vai nosacītā) numurs, īpašuma platība un, pats galvenais, apmaksas kārtība.

Tādējādi jau pašā pirkšanas un pārdošanas līgums tiek fiksēts īpašuma iegūšanas fakts par aizdevuma līdzekļiem, tiek fiksēts pats kreditors un tiek veikta saite ar aizdevuma līgumu. Aizdevuma līgumā ir aprakstīti nosacījumi līdzekļu nodrošināšanai nekustamā īpašuma iegādei (konkrētā gadījumā obligāti jānorāda lietošanas mērķis), termiņš, aizdevuma summa, maksājumu grafiks un līgumsodi par nosacījumu neievērošanu.

Mūsu gadījumā tas ir arī svarīgi ir nosacījumi, kurā bankai ir visas tiesības pārdot Jūsu īpašumu izsolē vai kādā citā saskaņotā veidā, lai nomaksātu Jūsu parādu.

Praksē bankas nav ieinteresētas veikt pasākumus, lai pārdotu Jūsu ieķīlāto īpašumu, jo banku pamatnodarbošanās nav īpašuma pirkšana un pārdošana, kas arī rada bankai noteiktas izmaksas, piemēram, īpašuma vērtēšanu, aģentu izmaksas un citas komisijas maksas. , pievienotās vērtības nodokļa izmaksas , kuras nevar kompensēt ar PVN neapliekamā ienākuma dēļ.

Tomēr aizdevuma nodrošinājuma klātbūtne ļauj bankai segt mazākus izdevumus uz rezervēm konkrētam aizdevumam, kas galu galā palielina bankas peļņu. Pircējam (aizņēmējam) nekustamā īpašuma ieķīlāšana saskaņā ar likumu ir sava veida ierobežotājs, jo nekustamā īpašuma zaudēšanas riska apzināšanās liek visnopietnāk uzņemties savas finansiālās saistības.

Papildu izmaksas aizņēmējam ietver: obligātā apdrošināšana no iegādātās mantas un novērtējuma nepieciešamības nodrošinājuma vērtības noteikšanai.

Atšķirībā no hipotēkas ar līgumu, ja īpašums ir jūsu īpašums un saņemtajam aizdevumam nav skaidra naudas izlietojuma nekustamā īpašuma iegādei, puses nesedz īpašuma apgrūtinājuma reģistrēšanas izmaksas.

Objekta apgrūtinājums tiek ierakstīts gan līgumos, kas noslēgti ar banku un pārdevēju, gan reģistrācijā oficiālajā iestādē, kas veic darījumu ar nekustamo īpašumu reģistrāciju - Federālajā valsts reģistrācijas, kadastra un kartogrāfijas dienestā.

Ir vērts to atzīmēt apgrūtinājuma reģistrācija neprasa atsevišķu iesniegšanu, bet tiek veidota dokumentu iesniegšanas procesā nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas reģistrācijai. Tas ir, lai reģistrētos iestādē, nav nepieciešama attiecīgi pircēja un pārdevēja vai viņu pārstāvju klātbūtne.

Objekta apgrūtinājuma faktu var apliecināt ar Vienotā valsts nekustamā īpašuma reģistra izrakstu.

Šis ekstrakts var saņemt par maksu piesakoties Jums tuvākajā Daudzfunkcionālajā centrā par valsts un pašvaldību pakalpojumu sniegšanu, ja Jums ir pase.

Pašu apgrūtinājuma faktu var bez maksas apstiprināt, izmantojot pakalpojumu “Atsauces informācija par nekustamā īpašuma objektiem tiešsaistē” Rosreestr vietnē - lai to izdarītu, pietiek zināt objekta pilnu adresi vai tā kadastra (nosacījuma) numuru. , kā likums, šī informācija ir pieejama gan aizdevuma līgumā, gan un pirkuma un pārdošanas līgumā.

Apgrūtinājuma fakts ierakstīts kolonnā“Tiesības un ierobežojumi”, kur ierobežojumu sadaļā būs informācija par objekta apgrūtinājuma fiksēšanas numuru un datumu.

Pēc pilnīgas saistību dzēšanas pret banku vai pārdevēju īpašuma īpašniekam jāiesniedz dokumenti apgrūtinājumu dzēšanai hipotēkas ieraksta veidā ar likuma spēku, kas vēlāk ļaus īpašniekam izmantot savu īpašumu pilnā apmērā, neņemot vērā iepriekš noslēgtos līgumus ar pārdevēju un aizdevēju.

Nekustamā īpašuma ieķīlāšanai (hipotēkai) tiek piemēroti Krievijas Federācijas Civilkodeksa (turpmāk - Krievijas Federācijas Civilkodekss) noteikumi par lietu tiesībām, un tādā apjomā, ko nereglamentē šie noteikumi un Krievijas Federācijas Federālais likums. 1998. gada 16. jūlijs Nr. 102-FZ "Par hipotēku (nekustamā īpašuma hipotēku)" (turpmāk – Hipotēkas likums), vispārīgie noteikumi par ķīlu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 334. panta 4. punkts).

Ķīlas līguma jēdziens ir dots Krievijas Federācijas Civilkodeksa 334. pantā, saskaņā ar kuru “ķīlas ietvaros ar ķīlu nodrošinātās saistības kreditoram (ķīlas ņēmējam) ir tiesības, ja parādniekam neizpildot vai nepienācīgi izpildot šo pienākumu, saņemt apmierinājumu no ieķīlātās mantas (ķīlas priekšmeta) vērtības priekšroka pirms citiem tās personas kreditoriem, kurai pieder ieķīlātā manta (ķīlas devējs).

Uz ķīlas pamata saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa normām kreditoram ir tiesības, ja parādnieks neizpilda vai nepienācīgi izpilda nodrošināto saistību, saņemt apmierinājumu no vērtības. ieķīlātās mantas (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 334. panta 1. punkts). Hipotēka kā ķīlas veids sniedz gandarījumu tikai uz nekustamā īpašuma vērtības rēķina.

Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 130. panta 1. punktu nekustamais īpašums (nekustamais īpašums, nekustamais īpašums) ietver zemes gabalus, zemes dzīļu zemes gabalus un visu, kas ir cieši saistīts ar zemi, tas ir, objektus, kuru pārvietošana bez nesamērīga kaitējuma. nav iespējams sasniegt to mērķi, ieskaitot ēkas, būves, nepabeigtas būvniecības objektus.

Hipotēkas līgums ir līgums par nekustamā īpašuma ieķīlāšanu. Hipotēkas līgumā ir ietverti noteikumi par ķīlas priekšmetu, hipotēkas priekšmeta tirgus novērtējumu, ar hipotēku nodrošinātās saistības (materiālo nosacījumu) būtību, lielumu un izpildes termiņu un citiem nosacījumiem (9.panta 1.punkts). Hipotēku likuma). Būtisku nosacījumu neesamība hipotēkas līgumā padara šādu līgumu par nenoslēgtu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 432. pants).

Hipotēkas līgums ir sastādīts vienkāršā rakstveida formā un tam nav nepieciešama obligāta notariāla apliecināšana (Hipotēkas likuma 10. panta 1. punkts”).

Ieķīlāt var jebkuru īpašumu, arī lietas un īpašuma tiesības. Izņēmumus nosaka likums (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 336. panta 1. punkts, 358.1 panta 1. punkts).

Ieķīlātais īpašums paliek ķīlas devējam, ja vien Krievijas Federācijas Civilkodeksā, citā likumā vai līgumā nav noteikts citādi (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 338. panta 1. punkts).

Ieķīlātājs var būt gan pats parādnieks, gan trešā persona (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 335. panta 1. punkts). Lai ieķīlātu lietu, nepieciešams, lai ķīlas devējam uz to būtu īpašumtiesības. Persona, kurai ir citas īpašuma tiesības, var ieķīlāt lietu Krievijas Federācijas Civilkodeksā paredzētajos gadījumos (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 335. panta 2. punkts). Tiesības ieķīlātājs var būt persona, kura ir kreditors saistībās, no kurām izriet ieķīlātās tiesības (tiesību turētājs) (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358.1 panta 1. punkts).

Ķīlas ņēmējs ir banka vai cita kredītorganizācija, vai cita juridiska persona, kas izsniegusi kredītu vai mērķkredītu nekustamā īpašuma (zemes vai dzīvojamo telpu) iegādei.

Ķīlas līgums jānoslēdz vienkāršā rakstveida formā, ja likumā vai pušu līgumā nav noteikta notariāla forma.

Ķīlas līgums, lai nodrošinātu līgumsaistību izpildi, kam jābūt notariāli apliecinātam, ir notariāli apliecināms.

Ķīlas līguma formas neievērošana nozīmē tās spēkā neesamību (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 339. panta 3. punkts).

Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 339. panta 3. punktu un Hipotēkas likuma (ar grozījumiem, kas ir spēkā līguma noslēgšanas dienā) 19. panta 1. punktu, hipotēka ir valsts reģistrācija. Vienotais valsts tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to reģistrs (turpmāk – Vienotais valsts nekustamā īpašuma reģistrs) 1997. gada 21. jūlija federālajā likumā Nr. 122-FZ “Par tiesību valsts reģistrāciju” noteiktajā kārtībā. uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to” (turpmāk – Reģistrācijas likums).

Kā noteikts Hipotēkas likuma (ar grozījumiem, kas ir spēkā līguma noslēgšanas dienā) 11. panta 1. punktā, līguma, kas ir hipotēkas pamatā, valsts reģistrācija ar likuma spēku ir pamats ieraksta izdarīšanai Hipotēkas ķīlā. Vienots valsts reģistrs par hipotēkas iestāšanos ar likuma spēku.

Hipotēkas gadījumā ar likuma spēku hipotēka kā īpašuma apgrūtinājums rodas no īpašuma valsts reģistrācijas brīža uz šo īpašumu, ja vien līgumā nav noteikts citādi (Hipotēkas likuma 11. panta 2. punkts) .

Hipotēkas ņēmēja tiesības (ķīlas tiesības) uz īpašumu, kas paredzētas Hipotēkas likumā un hipotēkas līgumā, tiek uzskatītas par radušās ar brīdi, kad hipotēka ir ierakstīta vienotajā valsts reģistrā, ja likumā nav noteikts citādi. Ja ar hipotēku nodrošinātā saistība radusies pēc hipotēkas ieraksta izdarīšanas vienotajā valsts reģistrā, hipotēkas ņēmējam tiesības rodas no šīs saistības rašanās brīža (Hipotēkas likuma 11. panta 3. punkts).

Hipotēku likuma 20. panta 2. daļa nosaka, ka hipotēka ir pakļauta valsts reģistrācijai ar likuma spēku.

Hipotēkas valsts reģistrācija ar likuma spēku tiek veikta vienlaikus ar tās personas īpašuma tiesību valsts reģistrāciju, kuras tiesības ir apgrūtinātas ar hipotēku, ja vien federālajā likumā nav noteikts citādi. Hipotēkas ņēmēja tiesības uz hipotēku ar likuma spēku var apliecināt ar hipotēku.

Saskaņā ar Reģistrācijas likuma 2. panta 1. punktu valsts reģistrācija ir vienīgais reģistrēto tiesību pastāvēšanas pierādījums.

Noteikto tiesību normu analīze ļauj secināt, ka jebkura nekustamā īpašuma ķīla neatkarīgi no tās rašanās pamata ir valsts reģistrācija, jo valsts reģistrācija ir vienīgais reģistrēto tiesību pastāvēšanas pierādījums.

Ir divi nekustamā īpašuma hipotēkas veidi: hipotēka ar līgumu un hipotēka saskaņā ar likumu.

Hipotēka uz līguma pamata rodas pēc pušu gribas, pamatojoties uz starp tām noslēgtu hipotēkas līgumu.

Hipotēka iestājas ar likuma spēku, ja:

– dzīvojamā māja vai dzīvoklis, kas pilnībā vai daļēji iegādāts ar kredītu bankā vai citā kredītorganizācijā, tiek ieķīlāta no hipotēkas valsts reģistrācijas vienotajā valsts reģistrā (Hipotēkas likuma 77. panta 1. punkts);

– dzīvojamās telpas, kas pilnībā vai daļēji uzceltas, izmantojot uzkrājumus mājokļa nodrošināšanai militārpersonām, kas nodrošinātas saskaņā ar mērķtiecīgu mājokļa aizdevuma līgumu saskaņā ar 2004. gada 20. augusta federālo likumu Nr. 117-FZ “Par uzkrājumu un hipotēkas sistēmu mājokļu nodrošināšanai militārpersonas” ir uzskatāma par ieķīlātu no dzīvojamās ēkas īpašumtiesību valsts reģistrācijas brīža (Hipotēkas likuma 77. panta 4. punkts);

– zemes gabals, kas iegādāts par bankas vai citas kredītorganizācijas kredīta līdzekļiem, vai līdzekļi no citas juridiskas personas piešķirtā mērķaizdevuma šī zemes gabala iegādei, tiek uzskatīts par ieķīlātu no aizņēmēja īpašumtiesību valsts reģistrācijas brīža. no šī zemes gabala. Ja attiecīgais zemes gabals tiek iznomāts, tad hipotēka ar likuma spēku rodas nomas tiesībām, ja vien federālajā likumā vai nomas līgumā nav noteikts citādi (Hipotēkas likuma 64.1 panta 1. punkts);

– būvējot ēku vai būvi uz zemes gabala, kas ieķīlāts ar hipotēkas līgumu, hipotēka attiecas uz šīm ēkām un būvēm, ja hipotēkas līgumā nav noteikts citādi (Hipotēkas likuma 65. pants);

– zemesgabals, uz kura, izmantojot bankas vai citas kredītorganizācijas kredīta līdzekļus vai citas juridiskas personas mērķkredīta līdzekļus, ir iegādāta, uzcelta vai tiek celta ēka vai būve, ir tiesības iznomāt šādu zemesgabals tiek uzskatīts par ieķīlātu no īpašuma tiesību valsts reģistrācijas brīža uz iegādātu, uzceltu vai būvējamu ēku vai būvi, ja vien federālajā likumā vai līgumā nav noteikts citādi (Hipotēkas likuma 64.2 pants);

– ja tiek reģistrētas īpašumtiesības uz pabeigtu īpašumu, kas iepriekš bija reģistrēts un ieķīlāts kā nepabeigtas būvniecības objekts, hipotēka paliek spēkā, un tās priekšmets ir būvniecības pabeigšanas rezultātā uzceltā ēka (būve). Hipotēku likuma 76. pants );

– nododot zemes gabalu vai citu nekustamo īpašumu par nomas maksu, nomas maksas saņēmējs kā nomas maksātāja saistību nodrošinājums iegūst ķīlas tiesības uz šo īpašumu (Civillikuma 587. panta 1. punkts). Krievijas Federācijas);

– hipotēka saskaņā ar likumu rodas, ja īpašums tiek iegādāts uz kredīta vai uz nomaksu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. un 489. pants);

– attīstītājam piederošs zemesgabals (nomas vai apakšnomas tiesības), un uz šī zemesgabala tiek būvēta (veidojama) daudzdzīvokļu māja un (vai) cits nekustamā īpašuma objekts attīstītāja (ķīlas devēja) saistību izpildes nodrošināšanai. saskaņā ar līgumu no līguma valsts reģistrācijas brīža tiek uzskatīti par ieķīlātiem kopīgās būvniecības dalībniekiem (ķīlas devējiem).

Šodien zemes gabalu, ēku, būvju un nedzīvojamo telpu hipotēkas valsts reģistrācijas termiņš ir 15 darba dienas, bet dzīvojamo telpu hipotēka - 5 darba dienas.

No 2014. gada 1. jūlija hipotēkas līgums vai aizdevuma līgums, kurā ietverta ar hipotēku nodrošināta saistība, nav valsts reģistrācijai, taču pati hipotēka ir jāreģistrē likumā noteiktajā kārtībā. Dzīvojamo telpu hipotēkām ir paredzēts paātrināts reģistrācijas termiņš - piecas darba dienas no nepieciešamo dokumentu iesniegšanas dienas. Saskaņā ar likumu par hipotēkas valsts reģistrāciju valsts nodeva netiek maksāta.

Ja ieķīlājamais īpašums ir kopīpašumā, nepieciešama visu īpašnieku rakstiska piekrišana. Otra laulātā piekrišana ir jāapliecina notariāli (Hipotēku likuma 1. punkts, 7. pants, Krievijas Federācijas Ģimenes kodeksa 3. punkts, 35. pants).

Ja tiek ieķīlāta dzīvojamā māja vai dzīvoklis, kas pieder nepilngadīgām personām, personām ar ierobežotu rīcībspēju vai rīcībnespējīgām personām, pār kurām nodibināta aizbildnība vai aizgādnība, darījums jāsaskaņo ar aizbildnības un aizgādnības iestādi (Hipotēkas 74.panta 5.punkts). Likuma 2. pants, Krievijas Federācijas Civilkodeksa 37. pants).

Līdz ar aizdevuma saistību izbeigšanos ķīla tiek izbeigta. Hipotēkas izbeigšana ir jāatzīmē Vienotajā valsts reģistrā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 352. pants, Hipotēkas likuma 25. pants). Parasti, lai izpirktu hipotēkas ierakstu, reģistrācijas iestādei pietiek iesniegt:

– hipotēkas turētāja izziņa;

– vai ķīlas devēja un ķīlas ņēmēja kopīgs pieteikums;

– vai ķīlas devēja iesniegums, vienlaikus iesniedzot hipotēkas zīmi, kurā ir ķīlas īpašnieka atzīme par ar hipotēku nodrošinātās saistības izpildi pilnā apmērā. Šajā zīmē jāiekļauj vārdi par saistības izpildi un tās izpildes datums, kā arī jāapliecina ar hipotēkas īpašnieka parakstu un jāapliecina ar viņa zīmogu (ja ir zīmogs) (25.panta 2.punkts). Hipotēku likuma).

Kad hipotēkas reģistrācijas ieraksts ir dzēsts, hipotēka tiek dzēsta (Hipotēkas likuma 25. panta 3. punkts).

Hipotēkas reģistrācijas ieraksts tiek dzēsts trīs darba dienu laikā (Hipotēkas likuma 25. panta 1. punkts).

Par hipotēkas reģistrācijas ieraksta dzēšanu valsts nodeva netiek maksāta.

Tādējādi ar hipotēku tradicionāli tiek saprasta nekustamā īpašuma ķīla, kas paliek parādnieka valdījumā, bet ar aizliegumu brīvi rīkoties ar šo īpašumu. Hipotēku kvalificējošās pazīmes ir ķīlas līguma priekšmets, kas var būt tikai nekusta lieta, un ķīlas devēja tiesību uz šo lietu paturēšana īpašumā un lietošanā.

Natālija Ščerbinina,

galvenais eksperts

Omskas departaments

Rosreestr birojs

Omskas apgabalā,

valsts reģistrators.

  1. Nodrošinājuma jēdziens
  2. Nodrošinājuma veidi
  3. Ķīlas iestāšanās pamatojums (līgums un likums; ķīlas rašanās piemēri uz likuma pamata);
  4. Nodrošinājuma priekšmets
  5. Gadījumi, kad īpašums un tiesības nevar būt par ķīlas priekšmetu: 1). īpašums, kas nav pakļauts atsavināšanai; 2). prasījumi ir nesaraujami saistīti ar kreditora identitāti; 3). manta, kuras ieķīlāšana ir ierobežota vai aizliegta ar likumu
  6. Ķīlas līguma nosacījumi (ķīlas līguma materiālie nosacījumi; ieķīlātās mantas pārdošanas kārtības nosacījumi: tiesas vai ārpustiesas procedūra);
  7. Ķīlas līguma veidlapa
  8. Nodrošinājuma valsts reģistrācija un uzskaite
  9. Nodrošinājuma plusi un mīnusi
  10. Tiesu prakse un publikācijas par nodrošinājumu vietnē

Citiem vārdiem sakot, ja parādnieks (ķīlas devējs) nepilda savas saistības, ieķīlāto lietu pārdod izsolē, un saņemtos naudas līdzekļus pārskaita kreditoram (ķīlas ņēmējam). Ķīlas ņēmējs var saņemt ieķīlāto lietu natūrā pienākuma neatbilstošas ​​izpildes gadījumā tikai likumā paredzētajos gadījumos.

Hipotēka – ķīlas veids, kurā ieķīlāto mantu ķīlas devējs nodod ķīlas ņēmēja valdījumā. Krievijas Federācijas Civilkodeksā nav jēdziena “hipotēka”.

2. Nodrošinājuma veidi

Krievijas Federācijas Civilkodekss paredz šādus nodrošinājuma veidus:

  • apgrozībā esošo preču ķīla (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 357. panta 1. punkts);
  • lietu ieķīlāšana lombardā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358. pants);
  • saistību tiesību ķīla (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358.1 - 358.8 pants);
  • tiesību ķīla saskaņā ar bankas konta līgumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358.9.-358.14. pants);
  • juridisko personu dalībnieku tiesību ieķīlāšana (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358.15. pants);
  • vērtspapīru ķīla (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358.16., 358.17. pants).

Nodrošinājuma veidus izšķir šādu iemeslu dēļ:

Ieķīlātās mantas atrašanās vietā(Krievijas Federācijas Civilkodeksa 338. pants):

  • stingra ķīla - bez mantas nodošanas. Stingras ķīlas veids ir apgrozībā esošo preču ķīla (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 357. pants);
  • hipotēka - ar ieķīlātās mantas nodošanu. Hipotēkas veids ir ķīla lombardā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358. pants).

Par nodrošinājumu:

  • īpašuma ķīla;
  • tiesību ķīla.

Pēc ieķīlātā īpašuma savienojuma pakāpes ar zemi:

  • nekustamā īpašuma ķīla (hipotēka).

Īpašs nodrošinājuma veids ir vēlāka ķīla (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 342. pants).

3. Ķīlas nodibināšanas pamatojums

Ķīlas rašanās pamatojumu nosaka Krievijas Federācijas Civilkodeksa 334.1 pants.

Parasti ķīla starp ķīlas devēju un ķīlas ņēmēju rodas uz pamata vienošanās. Tajā pašā laikā likumā noteiktajos gadījumos ķīla rodas, iestājoties likumā noteiktajiem apstākļiem ( likumā noteiktā drošības nauda).

Uz likumu balstītas ķīlas rašanās piemēri

Jo īpaši Krievijas Federācijas Civilkodeksa un citu federālo likumu normas nosaka šādus apstākļus, kādos rodas ķīla:

Kredītā pārdotās preces tiek ieķīlātas pārdevējam līdz maksājuma veikšanai.

Ja pirkšanas un pārdošanas līgumā nav noteikts citādi, no brīža, kad prece tiek nodota pircējam un līdz samaksas veikšanai, kredītā pārdotās preces tiek atzītas par pārdevēja ieķīlātām, lai nodrošinātu, ka pircējs pilda savas saistības samaksāt par preci. (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. panta 5. punkts).

Preces, kas pārdotas uz kredīta ar nomaksas plānu, ieķīlā pārdevējs

Noteikumi, kas paredzēti šā kodeksa 488. panta 2., 4. un 5. punktā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 489. panta 3. punkts), attiecas uz līgumu par preču pārdošanu uz kredīta ar nosacījumu par samaksu pa daļām. .

Īres saņēmēja ķīlas tiesības uz nomas maksāšanai nodoto nekustamo īpašumu

Nododot zemes gabalu vai citu nekustamo īpašumu par nomas maksu, nomas maksas saņēmējs kā nomas maksātāja saistību nodrošinājums iegūst ķīlas tiesības uz šo īpašumu (Civillikuma 587. panta 1. punkts). Krievijas Federācija).

Ķīlas sertifikāta turētājam ir tiesības ieķīlāt preci.

Ķīlas sertifikāta turētājam, kas nav noliktavas čeka turētājs, ir tiesības ieķīlāt preci saskaņā ar ķīlas sertifikātu izsniegtā aizdevuma apmērā un procentiem par to. Ieķīlājot preces, par to tiek izdarīta atzīme noliktavas kvītī (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 914. panta 3. punkts).

Attīstītāja zemesgabals un uz tā esošais nekustamais īpašums tiek ieķīlāti dalītās būvniecības dalībniekiem

Lai nodrošinātu attīstītāja (ķīlas devēja) līgumā noteikto saistību izpildi, no līguma valsts reģistrācijas brīža dalītās būvniecības dalībnieki (ķīlas devēji) uzskatāmi par ieķīlātiem daudzdzīvokļu mājas celtniecībai (izveidei). un (vai) cits nekustamā īpašuma objekts, kurā ietilps koplietošanas apbūves objekti, attīstītājam piederošs zemesgabals vai nomas tiesības, tiesības apakšnomas tiesības norādīto zemes gabalu un daudzdzīvokļu māju un (vai) citu nekustamā īpašuma objektu tiek būvēts (veidots) uz šī zemes gabala.

Ķīla saskaņā ar Art. Art. likuma “Par dalību koplietošanas būvniecībā” 13. - 15. pantu, saskaņā ar visiem līgumiem, kas noslēgti par daudzdzīvokļu mājas un (vai) cita nekustamā īpašuma celtniecību (izveidošanu) uz vienas būves pamata, ir jānodrošina šādi attīstītāja pienākumi. atļauja:

  • dalītās būvniecības dalībnieka iemaksāto līdzekļu atgriešana likumā un (vai) līgumā paredzētajos gadījumos;
  • samaksa dalītās būvniecības dalībniekam viņam pienākošos naudas līdzekļu atlīdzībā par zaudējumiem un (vai) kā līgumsodu (naudas sodu, līgumsodu) sakarā ar dalītā būvniecības objekta nodošanas pienākuma neizpildīšanu, nokavēšanos vai citādu nepienācīgu izpildi. , un citi, kas viņam pienākas saskaņā ar līgumu un (vai) federālajiem fondu likumiem (likuma Nr. 214-FZ 13.–15. pants “Par dalību daudzdzīvokļu māju un cita nekustamā īpašuma dalītā kapitālā un par grozījumiem daži Krievijas Federācijas tiesību akti).

Uz nomaksu iegādātais valsts un pašvaldību īpašums tiek ieķīlāts līdz samaksas veikšanai.

“No pa daļām iegādātā īpašuma nodošanas brīža pircējam līdz pilnīgas samaksas brīdim noteiktais īpašums saskaņā ar šo federālo likumu tiek atzīts par ieķīlātu, lai nodrošinātu pircēja saistību izpildi. iegādāto valsts vai pašvaldības īpašumu.

Ja pircējs pārkāpj maksājumu veikšanas termiņus un kārtību, ieķīlātajai mantai tiek piemērota atsavināšana tiesā" (2001.gada 21.decembra likuma N 178-FZ "Par valsts un pašvaldību īpašuma objektu privatizāciju" 6.pants, 35.p.) (grozījumi 2016. gada 3. jūlijā)).

Par kredīta līdzekļiem iegādātās zemes ieķīlāšana (hipotēka)

Ja vien federālajā likumā vai līgumā nav noteikts citādi, zemes gabals, kas iegādāts, izmantojot bankas vai citas kredītorganizācijas kredītlīdzekļus vai līdzekļus no mērķaizdevuma, ko cita juridiska persona piešķīrusi šī zemes gabala iegādei, tiek uzskatīts par ieķīlātu no brīža. šī zemes gabala aizņēmēja īpašumtiesību valsts reģistrācija (64.1 panta "Par hipotēku (nekustamā īpašuma hipotēku)" 1. punkts).

Par kredīta līdzekļiem pirktas vai uzbūvētas dzīvojamās telpas ieķīlāšana (hipotēka)

"Dzīvojamās telpas, kas pilnībā vai daļēji iegādātas vai uzbūvētas, izmantojot bankas vai citas kredītorganizācijas kredītlīdzekļus vai citas juridiskas personas mērķkredīta līdzekļus norādīto dzīvojamo telpu iegādei vai būvniecībai, tiek ieķīlātas no valsts reģistrācijas brīža. hipotēkas vienotajā valsts nekustamā īpašuma reģistrā" (1998. gada 16. jūlija likuma N 102-FZ (ar grozījumiem, kas izdarīti 2016. gada 3. jūlijā) "Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)" 77. panta 1. punkts".

Tiesību normas, kas aizliedz parādnieku organizācijas īpašuma ieķīlāšanu, ir ietvertas, piemēram, šādos federālo likumu pantos:

Krievijas Federācijas Civilkodekss:

  • . Reliģiskās organizācijas īpašums
  • . Īpašuma atsavināšanas īpatnības atbilstoši prasībām darījuma līguma pusēm
  • . Trasta īpašuma nošķiršana
  • . Ekskluzīvas tiesības uz slepenu izgudrojumu

2). Prasības ir nesaraujami saistītas ar kreditora identitāti

  • 21.pants. Iepriekšēja aizbildnības un aizgādnības iestādes atļauja, kas ietekmē aizgādnamā īpašuma tiesību izmantošanu.

Parasti ķīlas līgums ir jānoslēdz vienkāršā rakstiskā formā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 160., 161. pants), izņemot, ja likums vai līgums neparedz ķīlas līguma notariālu formu ().

Noteikto noteikumu par ķīlas līguma formu neievērošana rada tā spēkā neesamību.

8. Nodrošinājuma valsts reģistrācija un uzskaite

Ķīlas valsts reģistrācija un uzskaite tiek veikta, lai nodrošinātu gan ķīlas ņēmēja, gan trešo personu tiesības.

Ķīlas līguma obligāta valsts reģistrācija tiek noteikta šādos gadījumos ():

  • ja saskaņā ar likumu tiesības, kas apliecina īpašumtiesības uz noteiktu personu, ir pakļautas valsts reģistrācijai (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 8.1. pants);
  • ja ķīlas priekšmets ir sabiedrības ar ierobežotu atbildību dalībnieka (dibinātāja) tiesības (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358.15 pants).

Uz citu ieķīlāto īpašumu attiecas citi noteikumi.

Vērtspapīru ķīlas attiecības regulē Krievijas Federācijas Civilkodeksa 358.16. panta noteikumi (“Vērtspapīru ķīla”).

Informācija par tiesību ieķīlāšanu saskaņā ar bankas konta līgumu tiek ņemta vērā saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodekss 358.11.

Paziņojumu reģistrs par kustamās mantas ieķīlāšanu tiek uzturēts likumā par notāriem noteiktajā kārtībā (sk. Krievijas Federācijas tiesību aktu par notāriem XX.1. nodaļu “Paziņojumu par kustamās mantas ieķīlāšanu reģistrēšana” ).

Ķīlas ņēmējam attiecībās ar trešajām personām ir tiesības atsaukties uz viņam piederošo ķīlas tiesībām tikai no ieraksta izdarīšanas brīža ķīlas reģistrācijā, izņemot gadījumus, kad trešā persona zināja vai tai vajadzēja zināt par ķīlas pastāvēšana agrāk. Grāmatvedības uzskaites neesamība neietekmē ķīlas devēja attiecības ar ķīlas ņēmēju.

Grozījumi ķīlas paziņojumā ir atļauti šādos gadījumos:

  • mainoties informācijai par ķīlu (izmaiņas par lietu, lietas vērtību, saistību izpildes termiņu u.c.);
  • pēc nodrošinājuma attiecību izbeigšanās. Paziņojuma par ķīlu grozīšanas vai ķīlas izbeigšanas kārtību sīkāk regulē noteikumi (Krievijas Federācijas tiesību aktu par notāriem 103.6. pants).

9. Nodrošinājuma plusi un mīnusi

Nodrošinājuma plusi un mīnusi ir šādi.

1. Noteiktas garantijas, ka gadījumā, ja parādnieks nepildīs saistības, kreditors saņems apmierinājumu no ieķīlātās mantas.

2. Ķīlas priekšmets var būt jebkura manta: kustamais un nekustamais, tiesības pēc bankas konta līguma, īpašuma tiesības, ekskluzīvas tiesības, pamatkapitāla daļas, pajas. Mēs rakstījām par izņēmumiem iepriekš.

3. Ķīlas ņēmēja saistības tiek apmierinātas labāk pirms citiem kreditoriem (t.i., vispirms tiek apmierināti ķīlas ņēmēja prasījumi un tikai pēc tam ar ķīlu nenodrošinātie prasījumi).

4. Ar mantu, kas ieķīlāta bez ķīlas ņēmēja atļaujas, ir aizliegts rīkoties, un, ja šis aizliegums tiek pārkāpts, ķīla neizbeidzas arī mantas atsavināšanas gadījumā labticīgam pircējam.

5. Ķīlas priekšmets var būt lietas un īpašuma tiesības, ko ķīlas devējs iegūs nākotnē. Šajā gadījumā ķīlas tiesības rodas ķīlas ņēmējam ar brīdi, kad ķīlas devējs iegūst attiecīgo īpašumu vai tiesības.

6. Ķīlas devējs saskaņā ar ķīlas līgumu var būt ne tikai pats parādnieks, bet arī trešā persona. Tas ir, lai nodrošinātu parādnieka saistības, jebkura persona var ieķīlāt savu īpašumu.

7. Ķīla (t.i. ķīla ar lietas nodošanu ķīlas ņēmējam) sniedz lielākas garantijas saistību izpildes nodrošināšanai, jo fiziski ieķīlātā manta atrodas pie kreditora-ķīlas ņēmēja.

8. No ieķīlātās lietas vērtības tiek apmaksāti visi kreditora izdevumi - procenti, līgumsodi, zaudējumi, kas radušies izpildes nokavējuma dēļ, kā arī ķīlas ņēmēja izdevumi, kas nepieciešami ieķīlātās lietas uzturēšanai un inkasācijai (KN 337.p. Krievijas Federācijas Civilkodekss).

Nodrošinājuma trūkumi ietver šādus apstākļus:

1. Ja ieķīlātā kustamā manta netiek nodota ķīlas ņēmējam, pastāv iespēja to atsavināt negodprātīgam darījuma partnerim, kas var novest pie neiespējamības identificēt tās jauno īpašnieku un atrašanās vietu un līdz ar to arī to pārdot. īpašums izsolē.

2. Ieķīlātās mantas atsavināšanas un tās pārdošanas izsolē tiesu izpildītāju procedūra ir diezgan darbietilpīga un ilgstoša, kas, protams, nenoved pie kreditora finansiālā stāvokļa operatīvas atjaunošanas.

10. Tiesu prakse un publikācijas par vietnes nodrošinājumu

  • Dzīvokļus saskaņā ar līgumu par dalību koplietošanā nevar ieķīlāt bankā (Prakses pārskata... 15. punkts, apstiprināts Krievijas Federācijas Augstākās tiesas Prezidijā 2013. gada 4. decembrī)
  • Ja aizdevuma līgums ir nodrošināts gan ar ķīlu, gan galvojumu, tad viena nodrošinājuma veida izbeigšanās neizbeidz otras (Tiesu prakses apskata... 6.punkts, apstiprināts Augstākās tiesas Prezidijā). Krievijas Federācijas tiesa 2013. gada 22. maijā)
  • Par nodrošinājumu ieķīlātā nekustamā īpašuma atsavināšana saskaņā ar aizdevuma līgumu (Tiesu prakses pārskata... 12. punkts, apstiprināts Krievijas Federācijas Augstākās tiesas Prezidijā 2013. gada 22. maijā)
  • Iebildumi pret AHML prasības pieteikumu par parāda piedziņu saskaņā ar aizdevuma līgumu, ieķīlātās mantas atsavināšanu