Qonun kuchi bilan garov nima? Ko'chmas mulk garovi

Alfa Bank kredit va investitsiya faoliyatini huquqiy ta'minlash boshqarmasi boshlig'ining o'rinbosari

Garov huquqining paydo bo'lishi uchun asoslar, 1-qism

Qonun kuchi bilan garov. 1

Shartnoma asosida garov. o'n bir

Garov predmeti bo'yicha shartlar. 14

Garov ta'minotini baholash shartlari. 17

Asosiy majburiyatning mohiyati, hajmi va bajarish muddati bo'yicha shartlar. 22

San'atning 3-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasiga binoan, garov shartnoma asosida yuzaga keladi; qonunda qanday mol-mulk va qanday majburiyatning bajarilishini ta'minlash qonunda nazarda tutilgan bo'lsa, unda ko'rsatilgan holatlar yuzaga kelganda qonun asosida ham qonun vujudga keladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining shartnoma asosida yuzaga keladigan garov to'g'risidagi qoidalari, agar qonunda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, tegishli ravishda qonun asosida yuzaga keladigan garovga nisbatan qo'llaniladi.

Qonun kuchi bilan garov

Tegishli asosiy majburiyatning to'g'ri bajarilishini ta'minlash uchun qonunda mulk garovga qo'yilgan deb e'tirof etilgan holatlar nisbatan kam uchraydi. Bunday holatlar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida, Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonunida, "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni, "Ko'p qavatli uylarni birgalikda qurishda ishtirok etish to'g'risida" Federal qonunida belgilangan. va boshqa ko'chmas mulk ...", "Davlat va munitsipal mulkni xususiylashtirish to'g'risida" Federal qonuni, Rossiya Federatsiyasining Savdo transporti kodeksi, xususan:

Agar oldi-sotdi shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, tovar xaridorga topshirilgan paytdan boshlab va to‘lov amalga oshirilgunga qadar kreditga sotilgan tovarlar sotuvchi tomonidan xaridorning tovarni to‘lash majburiyatini bajarishini ta’minlash uchun garovga qo‘yilgan deb e’tirof etiladi (band). Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 488-moddasi 5).

Chunki, San'atning 3-bandi asosida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 489-moddasi, San'atning 5-bandi qoidalari. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 488-moddasi, agar oldi-sotdi shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, tovar xaridorga topshirilgan paytdan boshlab va to'lov amalga oshirilgunga qadar bo'lib-bo'lib to'lash sharti bilan kreditga sotilgan tovarlar tan olinadi. sotuvchi tomonidan xaridor tomonidan tovar uchun to'lovni amalga oshirish majburiyatini bajarilishini ta'minlash uchun garov sifatida.

Shuningdek, San'atning 6-bandi. "Davlat va munitsipal mulkni xususiylashtirish to'g'risida" Federal qonunining 35-moddasida xususiylashtirish tartibida bo'lib-bo'lib sotib olingan davlat yoki munitsipal mulk ob'ektlari xaridorga berilgan paytdan boshlab va to'liq to'langan vaqtgacha ko'rsatilgan mol-mulk. xaridor tomonidan sotib olingan davlat yoki kommunal mulk uchun haq to'lash majburiyatini bajarishini ta'minlash uchun garovga qo'yilgan deb e'tirof etiladi;

er uchastkasini yoki boshqa ko'chmas mulkni ijara haqini to'lash uchun o'tkazishda ijara haqini oluvchi renta to'lovchining majburiyatini ta'minlash sifatida ushbu mol-mulkka nisbatan garov huquqini oladi (Fuqarolik Kodeksining 587-moddasi 1-bandi). Rossiya Federatsiyasi); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот Dala hovli. Agar tegishli er uchastkasi ijaraga olingan bo'lsa, agar federal qonun yoki ijara shartnomasida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ijara huquqi uchun ipoteka qonun kuchiga ko'ra yuzaga keladi ("Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunning 64.1-moddasi). "Ipoteka to'g'risida"gi qonun); Agar federal qonun yoki shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, bank yoki boshqa kredit tashkilotining kredit mablag'lari yoki boshqa yuridik shaxs tomonidan berilgan maqsadli kredit mablag'lari hisobidan bino yoki inshoot sotib olingan, qurilgan yoki foydalanilayotgan er uchastkasi. Qurilish yoki bunday er uchastkasini ijaraga olish huquqi sotib olingan, qurilayotgan yoki qurilayotgan bino yoki inshootga egalik huquqi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan paytdan yoki huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazuvchi organ tomonidan olingan paytdan boshlab garovda bo‘lgan hisoblanadi. garovga qo'yuvchi va garovga oluvchini ko'rsatilgan shartnomani ilova qilgan holda kredit shartnomasi (maqsadidan foydalanish sharti bilan kredit shartnomasi) tuzilganligi to'g'risida xabardor qilish (ipoteka to'g'risidagi qonunning 64.2-moddasi); Agar federal qonun yoki shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, bank yoki boshqa kredit tashkilotining kredit mablag'lari yoki boshqa yuridik shaxs tomonidan sotib olish yoki qurish uchun berilgan maqsadli kredit mablag'lari hisobidan to'liq yoki qisman sotib olingan yoki qurilgan uy yoki kvartira. uy-joy yoki kvartira qarz oluvchining turar-joy yoki kvartiraga bo'lgan mulk huquqi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab garovda bo'lgan hisoblanadi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 77-moddasi); Shartnoma bo'yicha quruvchining majburiyatlari bajarilishini ta'minlash uchun shartnoma davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan e'tiboran ulushli qurilish ishtirokchilarida ko'p qavatli uy qurish (yaratish) va (yoki) boshqa er uchastkasi mavjud deb hisoblanadi. ko'chmas mulk ob'ekti, unga garov sifatida mulkchilik huquqi asosida quruvchiga tegishli bo'lgan yoki ko'rsatilgan er uchastkasini va ko'p qavatli uyni va (yoki) qurilayotgan (yaratilgan) boshqa ko'chmas mulk ob'ektini ijaraga olish huquqiga ega bo'lgan umumiy qurilish ob'ektlari kiradi. ushbu er uchastkasida (band 1 osh qoshiq. "Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulkni birgalikda qurishda ishtirok etish to'g'risida" Federal qonunining 13-moddasi; Quruvchining tugallanmagan qurilish ob'ektiga bo'lgan mulk huquqi davlat ro'yxatidan o'tkazilganda, bunday tugallanmagan qurilish ob'ekti quruvchining bunday ob'ektga egalik huquqi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab umumiy qurilish ishtirokchilariga garovga qo'yilgan hisoblanadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 13-moddasi 2-bandi). "Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulkni birgalikda qurishda ishtirok etish to'g'risida" Federal qonuni; qurilishi (yaratish) umumiy qurilish ishtirokchilarining mablag'larini jalb qilgan holda ko'p qavatli uyga va (yoki) boshqa ko'chmas mulkka kiritilgan turar-joy va (yoki) noturarjoy binolariga quruvchining egalik huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazishda. , ushbu binolar quruvchining bunday binolarga egalik huquqi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab umumiy qurilish ishtirokchilariga garovga qo'yilgan hisoblanadi ("Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulkni birgalikda qurishda ishtirok etish to'g'risida" Federal qonunining 13-moddasi 3-bandi ... ”); garovga qo'yilgan huquqlar (ta'lablar), agar garovga qo'yuvchining qarzdori garovga qo'yuvchi garov bilan ta'minlangan majburiyatni bajargunga qadar o'z majburiyatini bajarsa, garovga qo'yuvchi tomonidan olingan hamma narsa garov predmeti bo'ladi (Rossiya Federatsiyasi Qonunining 58-moddasi 1-bandi). "Garov to'g'risida" federatsiyasi); San'atda ko'rsatilgan kema egasiga qo'yiladigan talablar bo'yicha dengiz garovi. Rossiya Federatsiyasining Savdo yuk tashish kodeksining 367-moddasi.

Qonun kuchidan kelib chiqadigan garov uchun garovga qo'yuvchi bilan garovga oluvchi o'rtasida kelishuv bo'lishi shart emas, garov huquqining paydo bo'lishi uchun qonunning o'zi va qonun garov munosabatlari bilan bog'liq bo'lgan holatlar hisoblanadi;

Bunda taraflar kelishuvga binoan qonunda bunday huquq nazarda tutilgan hollarda qonun kuchidan kelib chiqadigan garovning yuzaga kelishini istisno qilishlari mumkin. San'atning 4-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 421-moddasi, agar shartnoma sharti tomonlarning kelishuvida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa (dispozitiv norma) qo'llaniladigan normada nazarda tutilgan bo'lsa, tomonlar o'z kelishuviga binoan shartnoma tuzishlari mumkin. , uning qo'llanilishini istisno qilish yoki unda nazarda tutilganidan boshqacha shartni belgilash. Tovarlarni kreditga, shu jumladan bo'lib-bo'lib to'lash sharti bilan oldi-sotdi shartnomasi taraflari (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 488-moddasi 4-bandining dispozitiv normasi), shuningdek kredit shartnomasi taraflari. yoki er uchastkasi yoki bino sotib olish uchun maqsadli kredit, ularning munosabatlarida (binolar, inshootlar), turar-joy binolari, kvartiralar yoki ularni qurish uchun garovni istisno qilishi mumkin (Ipoteka to'g'risidagi Federal qonunning 64.1, 64.2, 77-moddalarining dispozitiv normalari). . Bunday holda, tomonlar to'g'ridan-to'g'ri sotuvchi (kreditor, qarz beruvchi) tegishli mol-mulk bo'yicha garov huquqiga ega ekanligini belgilashi mumkin.

Taraflar istalgan vaqtda tegishli garov shartnomasini tuzish orqali qonun kuchi bilan yaratilgan garovni shartnomaviy garovga aylantirishi mumkin. Bunda garov shartnomasi tuzilgan paytdan boshlab garov shartnomadan kelib chiqqan deb hisoblanadi.

Qizig'i shundaki, qonun kuchi bilan yaratilgan ko'chmas mulk garovi (davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan ko'chmas mulkni ijaraga olish huquqi, mulkiy komplekslar sifatidagi korxonalar bundan mustasno) garovga qo'yuvchi tomonidan tegishli ipotekani berish orqali tasdiqlanishi mumkin ( "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining 13-moddasi (ko'chmas mulk garovi)"). Bunda garov shartnomadan kelib chiqqan deb hisoblanmaydi (chunki bu holatda shartnoma mavjud emas), lekin qonun kuchi bilan vujudga kelgan garov hisoblanishda davom etadi.

Ko'chmas mulkka nisbatan garov qonun kuchiga ko'ra yuzaga kelganda, uni davlat ro'yxatidan o'tkazish Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning va u bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestri tizimida amalga oshiriladi. San'atning 1-bandining umumiy talablariga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131-moddasi va San'atning 2-bandining maxsus normasi. "Ipoteka to'g'risida" gi Federal qonunning 20-moddasiga binoan, ipoteka qonun kuchi bilan davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak.

Shu ma'noda, ro'yxatga olish organi uchun ko'p qavatli uy yoki boshqa ko'chmas mulkni birgalikda qurishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomalarni davlat ro'yxatidan o'tkazishda qonun kuchi bilan yuzaga kelgan ipotekani aniqlash qiyin emas. Shartnomani davlat ro'yxatidan o'tkazish bilan bir vaqtda ro'yxatdan o'tkazuvchi organ qurilish amalga oshirilayotgan quruvchiga tegishli bo'lgan er uchastkasiga nisbatan og'irlikni yoki bunday uchastkani qurilish ishtirokchisi foydasiga garovga ijaraga berish huquqini qayd etadi. Quruvchining tugallanmagan qurilish ob'ektiga yoki tugallangan (tugallangan) ko'chmas mulk ob'ektidagi binolarga bo'lgan mulk huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazishda ro'yxatdan o'tkazuvchi organ ularga Yagona davlat ro'yxatidan o'tganlar foydasiga ipoteka yuklanganligini ham qayd etadi. Qurilish ishtirokchilari reestri. San'atning 1-bandiga binoan garovni davlat ro'yxatidan o'tkazishda alohida qiyinchiliklar yuzaga kelmasligi kerak. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 587-moddasi annuitet xaridor foydasiga.

San'at bo'yicha yuzaga keladigan garovlar haqida gap ketganda, bu boshqa masala. Ipoteka to'g'risidagi qonunning 64.1, 64.2, 77-bandlari, og'irlashtirilgan mulk qarz mablag'lari hisobidan sotib olingan yoki qurilgan. Ro'yxatga oluvchi organ ko'chmas mulkka egalik huquqining paydo bo'lishini (garovga qo'yuvchiga o'tkazishni) davlat ro'yxatidan o'tkazishda taqdim etilgan hujjatlar asosida har doim ham garov huquqining paydo bo'lishi bilan bog'liq bo'lgan ko'rsatilgan holatlarni aniqlay olmaydi. Agar ro'yxatdan o'tkazuvchi organ qonun kuchiga ko'ra ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun asos topmagan bo'lsa, garovga oluvchi ro'yxatga oluvchi organga ariza berish orqali bunday ro'yxatga olishni talab qilishga haqli.

Ushbu turdagi huquqiy vaziyat hakamlik amaliyotida o'z aksini topgan (Ipoteka shartnomasi bo'yicha nizolarni hakamlik sudlari tomonidan ko'rib chiqish amaliyotini ko'rib chiqishning 9-bandi, Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudi Prezidiumining axborot xati).

Arbitraj sudi ro'yxatga olish organining qonuniy ipotekani ro'yxatdan o'tkazish uchun hujjatlarni qabul qilishdan bo'yin tovlashini noqonuniy deb topdi. San'atning 2-bandi qoidalariga muvofiq. Ipoteka to'g'risidagi qonunning 20-moddasiga binoan, ipoteka qonun kuchiga ko'ra davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak, bu ro'yxatdan o'tkazuvchi organ tomonidan alohida ariza bermasdan va davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun to'lovsiz amalga oshiriladi. Chunki, San'atning 2-bandining ikkinchi bandini buzgan holda. 20 Ro'yxatdan o'tkazuvchi organ aktsiyadorlik jamiyatining sotib olingan noturarjoy binolariga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish vaqtida ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazmagan bo'lsa, bank ipoteka bo'yicha ipoteka bo'yicha garovga oluvchi sifatida qonun hujjatlariga muvofiq. davlat ro‘yxatidan o‘tkazish uchun ro‘yxatdan o‘tkazuvchi organga murojaat qilish huquqiga ega edi.

Kreditga oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha olingan ko'chmas mulkka egalik huquqini (shu jumladan bo'lib-bo'lib to'lash sharti bilan) o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazishda yuzaga kelgan garov huquqini aniqlashda qiyinchiliklar yuzaga kelishi mumkin. Masalan, ro'yxatga olish organi tomonidan to'lov operatsiyasining aniq shartlarini aniqlash, mulk huquqini o'tkazish davlat ro'yxatidan o'tkazilganda ko'chmas mulk uchun to'langan yoki yo'qligini aniqlash qiyin kechadi. Shu nuqtai nazardan, tomonlarga o‘zlari tuzayotgan garov huquqini oldi-sotdi shartnomasida uning yuzaga kelishi bilan bog‘liq shartlarni aniqroq ko‘rsatish tavsiya etiladi.

Shuni ta'kidlash kerakki, kreditga oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha sotilgan tovarlarga nisbatan (shu jumladan Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 488-moddasi 5-bandi, 489-moddasi 3-bandi) qonun kuchidan kelib chiqadigan garov. bo'lib to'lash sharti ), juda ziddiyatli amaliyotga ega.

Fuqarolik bitimlarida oldi-sotdi shartnomasi shu qadar keng qo'llaniladiki, ba'zida bunday garov barcha holatlarda "ishlaydi" yoki yo'qligiga shubha tug'iladi. Axir, sotib olish va sotish predmeti turli xil narsalar bo'lishi mumkin va San'atning 4-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 454-moddasi - va mulkiy huquqlar. Agar narsa alohida belgilanmagan bo'lsa, oldi-sotdi shartnomasining tomonlari uni boshqa mulkiy narsalardan ajratib turadigan tarzda aniqlamasdan, oldi-sotdi shartnomasining umumiy xususiyatlarini ko'rsatish bilan cheklanishi mumkin. xaridor. Bu, ayniqsa, faqat qandaydir o'lchov (og'irlik, hajm va boshqalar) bilan aniqlanishi mumkin bo'lgan mulk uchun to'g'ri keladi. Qaysi mulk haqida gapirayotganimizni aniqlash juda qiyin va ba'zan imkonsiz bo'lishi mumkin (bu hali ham xaridorning egaligida, u foydalangan yoki boshqa shaxsga o'tkazilgan). Bunday hollarda sotuvchi xaridorga o‘tgan deb hisoblagan va uning garoviga taalluqli bo‘lgan mol-mulkni undirish sotuv predmetini belgilovchi belgilar mavjud bo‘lmaganligi sababli rad etilishi mumkin. Bundan tashqari, San'at tufayli. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 223-moddasiga binoan, oldi-sotdi shartnomasi taraflari tovarga egalik huquqini o'tkazish to'g'risida tovarni topshirish vaqtida emas, balki tovar topshirilgandan keyin boshqa vaqtda kelishib olishlari mumkin. masalan, to'lov vaqtida). Bunda garov huquqi ham vujudga kelmaydi. Ammo garov huquqining paydo bo'lishida eng muhim rolni oldi-sotdi shartnomasi shartlari bo'yicha kredit munosabatlarini o'rnatishga qaratilgan taraflarning irodasi egallaydi. Natijada, qonuniy garovga asoslangan sotuvchining da'volarini o'z ichiga olgan arbitrajlar har bir alohida holat bo'lib, butunlay ishning o'ziga xos holatlariga bog'liq.

Misol:

Shimoliy-G'arbiy okrug Federal arbitraj sudining 01.01.2001 yildagi A/2007-sonli qarorida baliqni qayta ishlash uskunalarini sotish va sotib olish shartnomasi bo'yicha qarzni undirish va sotilgan asbob-uskunalarni undirish to'g'risida , sud hay'ati jihozlar uchun to'lov uchun qarzni undirish va unga nisbatan jarima solishni rad etish bo'yicha quyi sudlarning sud hujjatlarini qo'llab-quvvatladi. Ish materiallaridan ko'rinib turibdiki, oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha sotuvchi shartnomaga ilova qilingan ro'yxat bo'yicha foydalanilgan va yaroqsiz asbob-uskunalarga egalik huquqini xaridorga o'tkazadi va xaridor ko'rsatilgan uskunani qabul qilib oladi va tegishli narxni to'lash majburiyatini oladi. buning uchun. Shartnoma shartlariga ko'ra, sotuvchi tomonidan asbob-uskunalarni topshirish va shartnoma tuzilgan vaqtga qadar xaridor tomonidan asbob-uskunalarni qabul qilish haqiqatda amalga oshirilgan bo'lsa, tomonlar shartnomaning topshirish akti kuchiga ega ekanligini ko'rsatgan; Shartnoma shartlarida, shuningdek, xaridorning pul majburiyati shartnoma imzolangandan keyin uch kun ichida sotuvchining bank hisob raqamiga o'tkazish yo'li bilan bank o'tkazmasi yo'li bilan tegishli miqdorda to'lanishi belgilab qo'yilgan. Bitimning ushbu shartlariga asoslanib, sudlar sotuvchi o'zi nazarda tutgan garov huquqiga ega deb hisoblamadi. Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining ajrimiga ko'ra / 08, sudlar tomonidan moddiy huquqbuzarliklar aniqlanmagan va ish materiallarini Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Prezidiumiga topshirish rad etilgan.

Uzoq Sharq okrugi Federal arbitraj sudining 01.01.2001 yildagi F03-A73/06-1/4956-sonli ishi bo'yicha qaroriga muvofiq, sud xaridorning 50% dan kam miqdorini to'lashi bilan bog'liq holatlarni aniqlagan holda. xaridor tomonidan oldi-sotdi shartnomasi shartlarini sezilarli darajada buzganligini ko'rsatadigan ko'chmas mulk qiymati, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 450-moddasiga muvofiq da'vogarning talablarini qondirish uchun asoslar mavjud degan xulosaga keldi. shartnomani bekor qilish. Shu bilan birga, sud munozarali huquqiy munosabatlarga 5-band qoidalarini qo'lladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 488-moddasi, unga ko'ra, tovar xaridorga to'lashdan oldin topshirilganda, sotilgan tovarlar xaridorning tovarni to'lash majburiyatini bajarishini ta'minlash uchun sotuvchiga garovga qo'yilgan deb tan olinadi. Sud, shuningdek, "To'lovga layoqatsizlik (bankrotlik) to'g'risida" Federal qonunining qoidalariga muvofiq, da'vogarga nisbatan bankrotlik to'g'risidagi ish yuritish bosqichida qarzdorning bankrotlik kreditorlari oldidagi majburiyatlarini to'lash bilan bog'liq bo'lmagan operatsiyalarni amalga oshirishni ta'kidladi. taqdim etilmaydi. Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining 07-sonli qaroriga binoan ishni nazorat tartibida ko'rib chiqish uchun asoslar aniqlanmagan;

Ehtimol, amalda ko'proq munozarali narsa San'atning 1-bandida belgilangan garovdir. 58 Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonuni. Gap qarzdorga bo'lgan huquq (talab) garovga qo'yilgan, u garovning amal qilish muddati davomida qarzdor tomonidan bajariladigan vaziyat haqida ketmoqda. Qonunda aytilishicha, garovga qo'yuvchi tomonidan olingan hamma narsa garov predmetiga aylanadi. Shunday qilib, garov shartnomasidan kelib chiqadigan qarzdorga bo‘lgan huquq (talab)ning dastlabki garovi garovga qo‘yuvchining ushbu huquq (ta’lab) bo‘yicha olgan mol-mulkiga nisbatan garovga (qonun kuchiga ko‘ra) aylantiriladi.

Ushbu huquqiy normaning ta'siri, birinchi navbatda, Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonuni Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi kuchga kirgunga qadar qabul qilinganligi va shuning uchun San'atning talablari tufayli bahsli. 01.01.2001 yildagi "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining birinchi qismini kuchga kiritish to'g'risida" Federal qonunining 4-moddasi unga zid bo'lmagan qismida amal qilishi kerak. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining o'zi mulk huquqi garovini tartibga solishda shunga o'xshash huquqiy normani nazarda tutmagan, ammo garovga qo'yuvchi kelajakda sotib oladigan mol-mulk garovi institutini saqlab qolgan (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 340-moddasi 6-bandi). Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi). Shu sabablarga ko'ra, San'atning 1-bandi qoidalarini ijobiy qo'llash. Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi Qonunining 58-moddasi sud va hakamlik amaliyotida deyarli uchramaydi va Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining hujjatlarida umuman yo'q.

Shuni ta'kidlash kerakki, garovga qo'yuvchining kelajakda oladigan mol-mulk garovi va garov huquqi (da'vosi) bo'yicha olingan mol-mulkka garov huquqi sezilarli farqlarga ega. Avvalo, garovga qo'yuvchi kelajakda oladigan mol-mulk garovi yanada kengroq qo'llaniladi. Masalan, San'atning 6-bandi ma'nosida garov predmeti. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 340-moddasi nafaqat pudratchi tomonidan buyurtmachining (garovga oluvchining), balki garovga qo'yuvchining o'zi tomonidan ham ishlab chiqarilgan narsaga aylanishi mumkin. San'at tufayli garov huquqining paydo bo'lishi bilan birga. Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonunining 58-moddasi, ishlab chiqarilgan buyum uchun buyurtmachining pudratchiga nisbatan da'vo huquqlari dastlabki garov predmeti bo'lgan taqdirdagina shartnoma bitimida paydo bo'lishi mumkin. Va agar kelajakdagi narsaning garovi uni olish faktigacha, huquqlarni (talablarni) garovga qo'yishda vujudga kelmasa, garov garovga qo'yilgan huquqqa (talab) tatbiq etiladi va shuning uchun garovga qo'yuvchining qarzdori tomonidan amalga oshirilgunga qadar. u garov uchun odatiy tarzda garovga qo'yilishi mumkin.

Huquqiy holat San'atning 1-bandi. Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi Qonunining 58-moddasi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga zid keladi, bizning fikrimizcha, to'liq asosli emas. Aslida, garovning paydo bo'lishi holatlarini o'z ichiga olgan qonun qoidalari, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida qabul qilinganligi sababli, haqiqiy emas deb topilishi kerakligidan kelib chiqadi. Shu bilan birga, bu xulosa San'at mazmunidan kelib chiqmaydi. 01.01.2001 yildagi "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining birinchi qismining kuchga kirishi to'g'risida" Federal qonunining 4-moddasi, na uning ma'nosi.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining o'zi garovning qonun kuchi bilan yuzaga kelishi imkoniyatini nazarda tutadi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasi 3-bandiga binoan, garov, agar qonunda qanday mol-mulk va qanday majburiyatning bajarilishini ta'minlash uchun garovga qo'yilgan deb e'tirof etilganligi nazarda tutilgan bo'lsa, unda holatlar yuzaga kelganda qonun kuchiga ega bo'ladi. San'atning 1-bandidan. Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi Qonunining 58-moddasi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida talab qilinadigan barcha shartlarni o'z ichiga oladi. Shu sababli, garovga qo'yuvchi tomonidan olingan garovga qo'yilgan huquq (da'vo) bo'yicha garov huquqi San'atning 1-bandida belgilangan. Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi Qonunining 58-moddasi haqiqiy deb hisoblanishi kerak.

Bunday garovdan foydalanish yana garov predmeti va uni realizatsiya qilish xususiyatini aniqlash muammosi bilan murakkablashadi. Aksariyat hollarda garovga qo‘yuvchi pul talabi huquqlarini garovga oluvchiga garov sifatida o‘tkazadi va to‘lov vositasi bo‘lgan pul garov predmeti bo‘la olmasligi sababli garovga qo‘yuvchining qarzdori tomonidan to‘langan mablag‘lar garov sifatida olinmaydi. . San'atning 2-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi Qonunining 58-moddasiga binoan, garovga qo'yuvchi o'z qarzdoridan majburiyatni bajarish uchun pul mablag'larini olayotganda, garovga oluvchining iltimosiga binoan, garov bilan ta'minlangan majburiyatni bajarish uchun tegishli summalarni o'tkazishi shart. garov shartnomasida boshqacha tartib belgilanmagan bo'lsa, garovga. San'atning 1-bandini qo'llash. Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi Qonunining 58-moddasi, agar qarzdorga tovarlar yoki bajarilgan ish natijalarini olish huquqi (da'vosi) dastlab garovga qo'yilgan bo'lsa, tegishli bo'ladi. Bunday garov bo'yicha sud va arbitraj amaliyoti ijobiy qo'llanilishini topmaganligi sababli, ushbu garovdan foydalanish garovga oluvchi uchun jiddiy huquqiy xavf tug'dirmaydigan hollarda juda ehtiyotkorlik bilan foydalanilishi kerak.

Dengiz ipotekasini dengiz ipotekasidan (dengiz kemasidagi ipoteka) farqlash kerak. Agar dengiz kemasini garovga qo'yishda, asosan, fuqarolik majburiyatlarining bajarilishini ta'minlash uchun tomonlarning kelishuvi bo'yicha ro'yxatga olingan garov haqida gapiradigan bo'lsak, dengiz garovi Rossiya huquq tizimida amalga oshirilgan xalqaro dengiz huquqining o'ziga xos instituti hisoblanadi.

Rossiya Federatsiyasi 1993 yildagi Dengiz garovi va ipoteka to'g'risidagi xalqaro konventsiyaga qo'shildi (01.01.2001 yildagi Federal qonun). Ushbu konventsiya qoidalaridan kelib chiqqan holda, dengiz garovi to'g'risidagi qoidalar Rossiya Federatsiyasining Savdo yuk tashish kodeksida aks ettirilgan. Ushbu Kodeksning 367-moddasida kemadagi dengiz garovi ta'minlanishi belgilab qo'yilgan nisbatan kema egasiga qo'yiladigan talablar:

Asosiy majburiyatni bajarish muddati Qarzdor va kreditor tuzgan bitimda belgilagan tegishli kalendar sana yoki ular tomonidan ko'rsatilgan yillar, oylar, haftalar, kunlar yoki soatlar bilan hisoblangan muddatning o'tishi bilan yoki voqeani ko'rsatish bilan belgilanadi. muqarrar ravishda yuzaga kelishi kerak (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 190-moddasi) .

Asosiy pul talabining shartlarini o'z ichiga olgan bitimda qarzdor tomonidan ularni bajarish muddatlari mavjud bo'lmagan holatlar bo'lishi mumkin. San'atning 2-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 314-moddasi, agar majburiyat uni bajarish muddatini nazarda tutmasa va ushbu muddatni belgilashga imkon beradigan shartlarni o'z ichiga olmasa, u majburiyat paydo bo'lganidan keyin oqilona vaqt ichida bajarilishi kerak. Qarzdor oqilona muddatda bajarilmagan majburiyat, shuningdek bajarish muddati talab qilingan payt bilan belgilanadigan majburiyatni bajarishi shart. kreditor uni ijro etish to'g'risida talab qo'ygan kundan boshlab etti kun ichida Agar qonundan, boshqa huquqiy hujjatlardan, majburiyat shartlaridan, ish odatlaridan yoki majburiyatning mohiyatidan boshqa vaqtda bajarish majburiyati kelib chiqmasa.

Demak, qarzdor va kreditor o‘rtasida tuzilgan bitimda asosiy pul talabini bajarish muddati to‘g‘risidagi shartlarning yo‘qligi o‘z-o‘zidan uni garov shartnomasida asosiy talabni bajarish muddatini ko‘rsatish zarurligini ko‘rsatmaydi; majburiyat San'atning 2-bandi bilan tartibga solinadi. 314 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Asosiy pul talabi (asosiy majburiyat) bo‘yicha qarzdor bo‘lmagan uchinchi shaxs garovga qo‘yuvchining manfaatlarini himoya qilish maqsadida garov shartnomasida garov shartnomasining amal qilish muddati yoki amal qilish muddatini cheklovchi boshqa muddat ko‘rsatilishi tavsiya etiladi. garovga oluvchining garovga qo'yilgan mol-mulkni undirish huquqi. Agar asosiy majburiyatni bajarish muddati talab qilingan payt bilan belgilansa, garov shartnomasining amal qilish muddatini ko'rsatish zarur bo'ladi.

Agar qarzdor va kreditor o'rtasidagi bitim shart bilan tuzilgan bo'lsa (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 157-moddasi) va bu asosiy pul majburiyatini bajarish hajmini va (yoki) muddatini belgilashda muhim ahamiyatga ega bo'lsa, u holda ular shartlari ko'rsatilishi kerak.

Agar garov bir nechta asosiy pul talablarini ta'minlasa, bu talablarning har biri tavsiflanishi kerak.

Qarzdorga nisbatan mavjud va kelajakda yuzaga kelishi mumkin bo'lgan pul talablari tavsiflanishi kerak, ular garov shartnomasi taraflarining kelishuviga binoan garov bilan ta'minlangan asosiy pul talablari tarkibiga kiritiladi.

Garov sifatida boʻlib-boʻlib ijro etilishi lozim boʻlgan asosiy pul majburiyatini taʼminlashda garov shartnomasi taraflari tegishli toʻlovlarni amalga oshirish muddatlarini (davriyligini) va ularning miqdorlarini yoki ularni aniqlash imkonini beruvchi shartlarni koʻrsatishlari shart.

Masalan, banklar uchun kredit operatsiyalarini garov bilan ta'minlash muhim bo'lib bormoqda, bunda kreditning o'zini to'lash majburiyatidan tashqari, qarz oluvchining kredit summasi bo'yicha hisoblangan foizlarni to'lash majburiyati ham ta'minlanadi. Kreditdan foydalanganlik uchun foizlar to'lash shartlari garov shartnomasida aks ettirilishi kerak bo'lgan asosiy pul talablariga taalluqlidir. Foizlar - bu bank tomonidan kredit xizmati ko'rsatish uchun to'lov, ular o'zlarining tabiati bo'yicha kredit bitimiga kompensatsiya xarakterini beradilar; Bu sud amaliyotida tasdiqlangan. Rossiya Federatsiyasi Oliy sudi va Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Plenumlarining qo'shma qarorining 15-bandiga binoan / 14 "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining foizlar to'g'risidagi qoidalarini qo'llash amaliyoti to'g'risida" "boshqa shaxslarning mablag'laridan foydalanish" kredit shartnomasini bajarish, shuningdek qarz oluvchi tomonidan bank kreditini to'lash bo'yicha majburiyatlarni bajarish bilan bog'liq nizolarni ko'rib chiqishda qarz oluvchi tomonidan kredit bo'yicha to'langan foizlar hisobga olinishi kerak. San'atning 1-bandida belgilangan miqdorda va tartibda miqdor. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 809-moddasi pul mablag'laridan foydalanganlik uchun to'lovdir va asosiy pul qarzi to'g'risidagi qoidalarga muvofiq qarzdor tomonidan to'lanishi kerak.

Kreditdan foydalanganlik uchun foizlar garov shartnomasida tavsifni talab qiladi, chunki ular ssuda summasiga qo'shiladi va ssudadan foydalanishning o'tgan muddati uchun hisoblangan foizlar ularni to'lash majburiyatiga aylanmaguncha va uzviy bog'liq hisoblanadi. , shunday qilib, ular mustaqil pul da'vosi belgisiga ega bo'lmaydilar. Qoida tariqasida, garovni ro'yxatdan o'tkazishda biz kelajakdagi talab sifatida kreditdan foydalanish uchun foizlar haqida gapiramiz. Shuning uchun ular ssudaning organi bilan huquqiy aloqada bo'lgan holda, garov shartnomasida aks ettirilishi kerak va garov bilan ta'minlangan talablarning bir qismidir. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi garov huquqiy munosabatlarida kreditdan foydalanganlik uchun foizlar shartlarini alohida tartibga solmaydi. Shu bilan birga, ular "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunida garovning maxsus turi - ipotekaga nisbatan o'z aksini topgan. San'atning 1-bandida. Ushbu Federal qonunning 3-moddasida foizlarni to'lash sharti bilan kredit shartnomasi yoki kredit shartnomasining bajarilishini ta'minlash uchun tashkil etilgan ipoteka kreditorga (qarz beruvchiga) kreditdan (qarz olingan mablag'lardan) foydalanganlik uchun unga tegishli foizlarni to'lashni ham ta'minlaydi. ).

Misol:

Volga okrugi Federal arbitraj sudining 01.01.2001 yildagi qarorida u kassatsiya tartibida ipoteka shartnomasini tuzilmagan bitim deb tan olish to'g'risidagi da'vo bo'yicha ish materiallarini ko'rib chiqdi. Kredit shartnomasiga muvofiq, majburiyatlarning bajarilishi ipoteka shartnomasi bilan ta'minlangan, qarz oluvchi nafaqat kredit summasini to'lash, balki ushbu kreditdan foydalanganlik uchun oylik foizlarni to'lash majburiyatini oladi. Foizlarni to'lash muddati (tez-tezligi) kredit shartnomasining tegishli bandlarida tartibga solinadi. Biroq, bu ma'lumot uchinchi shaxs garovga qo'yuvchi bilan tuzilgan ipoteka shartnomasiga kiritilmagan. Shundan kelib chiqib, kassatsiya sudi apellyatsiya instantsiyasi sudining ipoteka shartnomasini tuzilmagan deb topish haqidagi sud hujjatining qonuniyligi va asosliligini tasdiqladi.

Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining sudyalar hay'ati ish materiallarini nazorat tartibida ko'rib chiqishdan bosh tortgan holda, San'atning 1-bandiga binoan. "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunining 9-moddasida ipoteka shartnomasida ipoteka predmeti, uning qiymati, mohiyati, hajmi va ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatni bajarish muddati ko'rsatilishi kerak.

Ushbu moddaning 5-bandiga binoan, agar ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat qismlarga bo'lib ijro etilishi kerak bo'lsa, ipoteka shartnomasida tegishli to'lovlarni amalga oshirish shartlari (davriyligi) va ularning miqdori yoki ushbu summalarni aniqlash imkonini beruvchi shartlar ko'rsatilishi kerak.

San'atning 1-bandiga muvofiq. Ushbu Qonunning 3-bandiga binoan, ipoteka garovga oluvchiga kredit shartnomasi bo'yicha qarzning asosiy summasini yoki ipoteka bilan ta'minlangan boshqa majburiyatni to'liq yoki qisman ipoteka shartnomasida nazarda tutilgan to'lashni ta'minlaydi. Kredit shartnomasi yoki kredit shartnomasining bajarilishini ta'minlash uchun foizlarni to'lash sharti bilan tashkil etilgan ipoteka kreditorga (qarz beruvchiga) kreditdan (qarz olingan mablag'lardan) foydalanganlik uchun unga tegishli foizlarning to'lanishini ham ta'minlaydi. Kredit shartnomasida qarz oluvchi nafaqat kredit summasini to'lash, balki ushbu kreditdan foydalanganlik uchun oylik foizlarni to'lash majburiyatini oladi. Foizlarni to'lash muddati (chastotasi) kredit shartnomasida tartibga solinadi. Sudlar ipoteka shartnomasini tuzilmagan deb e'tirof etib, ushbu shartnomada kredit shartnomasi bo'yicha foizlarni to'lash muddati ko'rsatilmaganligi, ya'ni asosiy majburiyatni bajarish muddati to'g'risidagi shart kelishilmaganligidan kelib chiqqan. Sudlar tomonidan huquqiy normalarni qo'llash va talqin qilishda bir xillikni buzish holatlari yo'q (Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudining qarori / 08).

Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudi Rayosati tomonidan ko'rib chiqilgan boshqa arbitraj ishida (qaror / 02) ipoteka shartnomasida foizlar miqdori to'g'risidagi band yo'qligi sababli ipoteka shartnomasi umuman tuzilmagan deb tan olindi. kreditdan foydalanish stavkasi.

“Bank “Zenit” ochiq aktsiyadorlik jamiyati Moskva arbitraj sudiga “Andronik” yopiq aksiyadorlik jamiyatidan 01.01.2017 yildagi ipoteka shartnomasi bo'yicha garov predmeti bo'lgan ko'chmas mulkni - binoni undirish to'g'risida da'vo arizasi bilan murojaat qildi. .2001 yil N 3s-5212.

Ishda uchinchi shaxs sifatida qarz oluvchi “Tijorat banki “Infobank” ochiq aksiyadorlik jamiyati va bahsli binoning ijarachisi “Tijorat banki Union-Trade” mas’uliyati cheklangan jamiyati ishtirok etgan.

2001 yil 1 yanvardagi qaror bilan da'volar rad etildi. Sud ipoteka shartnomasini tuzilmagan deb topdi, chunki unda ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat miqdorini aniqlash tartibi va boshqa zarur shartlar mavjud emas va kelajakda majburiyat miqdorini aniqlash to'g'risida ma'lumotlar mavjud emas. Apellyatsiya instantsiyasining 2001 yil 1 yanvardagi hal qiluv qarori bilan hal qiluv qarori xuddi shu sabablarga ko‘ra o‘zgarishsiz qoldirildi.

Moskva okrugining Federal arbitraj sudi 2001 yil 1 yanvardagi qarori bilan ushbu sud hujjatlarini tasdiqladi. Shu bilan birga, kassatsiya sudi qo'shimcha ravishda qonun hujjatlarida kelajakda yuzaga keladigan majburiyatni ipoteka bilan ta'minlash imkoniyatini nazarda tutmagan degan xulosaga keldi.

Ushbu sud hujjatlari Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi raisi o'rinbosarining protesti bilan kutib olindi va u Rayosat tomonidan quyidagi asoslar bo'yicha qanoatlantirildi.

Ish materiallaridan ma'lum bo'lishicha, Zenit Bank va Infobank Bank o'rtasida 2001 yil 1 yanvardagi N 03-075/2000-sonli kreditlar berish to'g'risida shartnoma tuzilgan. Ushbu bitim konsensual hisoblanadi, chunki kreditorning kredit berish majburiyatlari shartnoma tuzilgan paytdan boshlab paydo bo'lgan. Shartnomada tomonlar majburiyatni bajarish usuli va tartibini, xususan: qarz oluvchining SWIFT tizimi orqali kreditorga yuborilgan yozma arizalari asosida belgilab qo'ydi. Qarz oluvchiga taqdim etilgan mablag'larning umumiy miqdori 1 million AQSh dollaridan oshmasligi kerak. Kreditorning kredit berish bo'yicha majburiyatlari birinchi kredit olingan kundan boshlab 12 oy o'tgach tugaydi.

Kredit shartnomasini ta'minlash uchun Zenit Bank 2001 yil 1 yanvardagi 3c-5212-sonli ipoteka shartnomasini tuzdi. Ipoteka predmeti garovga oluvchiga tegishli bino va uning ostidagi yer uchastkasini ijaraga olish huquqi edi. Er uchastkasini ijaraga olish huquqi bilan bog'liq bitim Moskva er qo'mitasi bilan kelishilgan.

Qarz oluvchining SWIFT tizimi orqali yuborilgan talabiga binoan Zenit Bank Infobankga 2001 yil 17 apreldan 18 aprelgacha bo'lgan davr uchun asosiy qarzga foizlar hisoblangan holda 28 million rubl miqdorida kredit berdi. Yillik 10% va kredit o'z vaqtida qaytarilmagan taqdirda 0,25% miqdorida jarimalar. Qarz summasi belgilangan muddatda to'lanmagan.

Qarz oluvchi tomonidan kredit berish va uni qaytarmaslik fakti tasdiqlanadi. 2001-yil 21-sentabrdan boshlab “Infobank” bankrotlik to‘g‘risidagi ish yuritish boshlandi.

Qarz oluvchi tomonidan asosiy qarzni, foizlarni va penyalarni to'lash majburiyatlari bajarilmaganligi sababli, kreditor garovga qo'yuvchiga ushbu moddaga muvofiq garovga qo'yilgan mol-mulkni undirish to'g'risida hozirgi da'vo bilan murojaat qildi. 334 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.

Sudlar ipoteka shartnomasini tuzilmagan deb e'tirof etib, quyidagilarni hisobga olmadilar. San'atning 1-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 339-moddasiga binoan, garov shartnomasining muhim shartlari garov predmeti va uning bahosi, garov bilan ta'minlangan majburiyatning mohiyati, hajmi va bajarilishi muddati, shuningdek garovga qo'yiladigan shartdir. tomonlarning (garovga qo'yuvchi yoki garovga oluvchi) garovga qo'yilgan mol-mulki bo'lsa. Agar tomonlar ushbu shartlarning kamida bittasi bo'yicha kelishuvga erishmasalar yoki kelishuvda tegishli shart mavjud bo'lmasa, garov shartnomasi tuzilgan deb hisoblanmaydi.

Ipoteka shartnomasi garovni belgilaydi va uning bahosini beradi. Shartnomaning 4-bo'limi ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning mohiyati, hajmi va bajarilishi muddatiga tegishli.

Shunday qilib, 4.1.1-bandga muvofiq, ipoteka qarz oluvchining 1 million AQSh dollari miqdoridagi asosiy kredit summasini to'lashini ta'minlaydi; kreditni to'lash muddati belgilandi - birinchi kredit olingan kundan boshlab 12 oy; kreditni kechiktirish uchun jarima miqdori aniqlangan. Shuningdek, garovga oluvchi va garovga oluvchi, agar ipoteka kredit shartnomasi shartlariga muvofiq qarz beruvchi va qarz oluvchi o‘rtasida kelishilgan stavka bo‘yicha kredit summasi bo‘yicha foizlar to‘lanishini hamda bajarilmaganligi sababli yetkazilgan zararlarning qoplanishini ta’minlashi shart. yoki kredit shartnomasi bo'yicha majburiyatlarning lozim darajada bajarilmaganligi.

Kredit berish to'g'risidagi shartnomada va shunga mos ravishda ipoteka shartnomasida kreditdan foydalanish uchun aniq foiz stavkasining yo'qligi oxirgi bitimning umuman tuzilmagan deb tan olinishiga olib kelishi mumkin emas edi.

Sudlar tomonidan ish uchun ahamiyatli bo‘lgan holatlar to‘liq o‘rganilmaganligi va moddiy huquq normalari noto‘g‘ri qo‘llanilganligi sababli ushbu sud hujjatlarining barchasi bekor qilinib, ish birinchi instansiya sudiga yangidan ko‘rib chiqish uchun yuborilgan.

Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Prezidiumi tomonidan ishlab chiqilgan yuqoridagi ish bo'yicha huquqiy pozitsiya juda muvozanatli va asosli ko'rinadi. Kreditdan foydalanganlik uchun foizlar allaqachon mustaqil pul da'vosi bo'lib, garovga qo'yilgan mol-mulkni undirishda kreditning asosiy qismidan ajratilishi mumkin. Asosan, ipoteka shartnomasi garovga oluvchining qolgan pul talablarini, ssudadan foydalanganlik uchun foizlarni hisobga olmasdan ta'minlash uchun ko'rib chiqilishi mumkin. Ishning holatlarini hisobga olgan holda, ipoteka shartnomasini umuman tuzilmagan deb topish noqonuniy deb topildi.

Keyingi sonda o'qing:

Jazolar bo'yicha shartlar

Boshqa odamlarning mablag'laridan foydalanishga qiziqish

Asosiy majburiyat shartlarini tavsiflashdagi nomuvofiqliklar

Garovga qo'yilgan mol-mulk qaysi tomonda ekanligi ko'rsatilgan

Garov shartnomasini tuzishga qo'yiladigan talablar

Garov shartnomasining notarial shakli talab qilinadigan holatlar

Agar oldi-sotdi shartnomasida tovar xaridorga topshirilgandan keyin ma'lum vaqtdan keyin to'lash nazarda tutilgan bo'lsa, tovar kreditga sotilgan hisoblanadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 488-moddasi 1-bandi).

2-modda. 348 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi, San'atning 3-bandi. "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunining 54.1.

7-modda. Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonunining 28.1.

2-modda. 345 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining garov to'g'risidagi normalarini hakamlik sudlari tomonidan qo'llash bilan bog'liq nizolarni ko'rib chiqish amaliyotini ko'rib chiqishning 6-bandi, Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining ma'lumot xati.

Bitimning nomi, tuzilgan sanasi, raqami va boshqa identifikatsiya belgilari. San'atdagi "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni. 9-modda, shuningdek, ipoteka shartnomasida kreditor va qarzdor o'rtasida bitim tuzilgan joy ko'rsatilishini talab qiladi.

Deyarli har bir kishi o'z uyiga ega bo'lishni orzu qiladi, xoh u kichkina kvartira yoki o'z uyi. Zamonaviy iqtisodiy haqiqatlarda, mavjud uy-joylarni garovga qo'yish imkoniyati haqida gapirmasa ham, bir necha kvadrat metrni tejash muammoli bo'lishi mumkin. Shu sababdan fuqarolar kredit olish uchun banklarga murojaat qilishga majbur. Qonun bo'yicha ipoteka - bu uy-joy qurish yoki sotib olish uchun berilgan kredit bo'lib, unda qarz oluvchi shartnomaga muvofiq mulkni garovga qo'yadi.

Qonun bo'yicha ipoteka nima?

Kontseptsiyaning mohiyati shundan iboratki, xaridor-qarz oluvchi mol-mulkni shartnoma majburiyatlarining bajarilishini ta'minlash sifatida kreditorga beradi. Agar xaridor fors-major holatlariga duch kelsa va qarzni to'lay olmasa, qarz oluvchi qarzni qoplash uchun garovga qo'yilgan mol-mulkni sotishga to'liq huquqqa ega. Yuridik ipoteka, agar alohida shartnoma tuzish zarurati bo'lmasa, lekin qonunda ko'rsatilgan ma'lum omillar mavjud bo'lsa, qo'llaniladi.

Qonun bo'yicha ipoteka va shartnoma o'rtasidagi farq

Ipotekaning yana bir turi mavjud - shartnoma asosida. Bir qarashda, ular orasidagi farq unchalik katta emasdek tuyulishi mumkin, ammo ular o'rtasida tub farqlar mavjud. Qonun kuchiga ko'ra ipoteka shartnoma kuchiga ega bo'lgan ipotekadan birinchi variantda qonuniy asoslar asosida, ikkinchisida esa o'zaro kelishuv asosida yuzaga kelishi bilan farq qiladi. Qonunga ko'ra, ipoteka ko'chmas mulk oldi-sotdi bitimini ro'yxatdan o'tkazishda avtomatik tarzda ro'yxatga olinadi, lekin shartnomaga binoan - faqat ipoteka oluvchi va kreditorning o'zaro arizasi bilan.

Oddiy qilib aytganda, shartnoma bo'yicha ipoteka uchun qarzdorning har qanday ko'chmas mulki kredit shartnomasi bo'yicha garov sifatida ishlaydi. Qonun asosida ipotekaning paydo bo'lishi sotib olingan uy-joy kreditorga garov sifatida o'tkazilganda sodir bo'ladi va uning ikkilamchi bozorda qurilayotgani yoki sotib olinayotgani muhim emas. Aslida, bu uy sotib olish uchun maqsadli kreditdir.

Huquqiy asos

Uy-joy krediti tomonlar o'rtasidagi o'zaro hisob-kitoblarning murakkab tizimi bo'lganligi sababli, barcha tartiblar turli vaqtlarda qabul qilingan qonun hujjatlari bilan tartibga solinadi. "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" gi 102-FZ Federal qonuniga qo'shimcha ravishda, ipoteka faoliyatining paydo bo'lishi uchun asos bo'lgan ko'plab aktlar mavjud, ammo asosiylari orasida quyidagilarni ta'kidlash kerak:

• Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi;
• "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni;
• "Kredit tarixi to'g'risida" Federal qonuni;
• Yosh oilalarga uy-joy sotib olish uchun subsidiyalar berish to'g'risidagi qaror.

Garov qonun kuchi bilan yuzaga kelgan holatlar

Qonuniy ipoteka paydo bo'lganda, muayyan garov va mulkiy majburiyatlar paydo bo'ladi. Bunday holatlar yuzaga kelishi mumkin bo'lgan juda ko'p holatlar mavjud - bu faqat bankdan olingan qarz mablag'laridan foydalangan holda kvartira, alohida uy, er uchastkasi va shunga o'xshash ob'ektlarni sotib olishni o'z ichiga oladi. Xuddi shu narsa ko'chmas mulk qurilishi uchun ham amal qiladi, agar u kredit tashkiloti tomonidan ajratilgan pul bilan amalga oshirilsa.

Turar-joy va kvartiralarning ipotekasi

Ko'chmas mulkka bo'lgan qonuniy garov faqat jismoniy yoki yuridik shaxslarga tegishli bo'lgan uy-joyga nisbatan qo'llaniladi. Davlat va shahar uy-joylariga kelsak, u ipotekada ishtirok eta olmaydi. Turar-joy kvartirasining yoki uyning bir qismi garov sifatida ham harakat qilishi mumkinligini tushunish kerak, lekin u yashash uchun mo'ljallangan izolyatsiya qilingan xona bo'lsa.

Kreditga sotish

Yuqorida aytib o'tilganidek, ipoteka - bu fuqaroga ko'chmas mulk sotib olish uchun beriladigan kredit va bu erda sotib olingan uy-joy shartnomada alohida ko'rsatilgan to'g'ridan-to'g'ri garov sifatida ishlaydi. Kreditor ko'chmas mulk huquqini qarzni to'lash vaqtida oladi, garchi garovga qo'yuvchi u erda yashash huquqiga ega.

Ijara

Ijara shartnomasini tuzishda, ijara haqini oluvchi o'z uyini ijara haqini to'lovchi bo'lgan boshqa shaxsning mulkiga o'tkazganda (bularning barchasi notarius tomonidan rasmiylashtirilgan) qonun kuchiga ko'ra ipoteka ham paydo bo'ladi. Tushunish uchun biz misol keltirishimiz mumkin: bir kishi o'z kvartirasini o'limiga qadar unga g'amxo'rlik qilish va barcha zarur narsalar bilan ta'minlash majburiyatini olgan fuqaroga topshiradi. Mulk huquqi renta shartnomasi tuzilganidan keyin o'tadi, ammo og'irlik renta oluvchi vafot etgunga qadar amal qiladi, shundan so'ng og'irlik olib tashlanishi kerak.

Mulk huquqi garovi

Buning yaqqol misoli sifatida qurilayotgan uy-joylarni kreditga sotib olish mumkin. Darhaqiqat, ob'ekt hali qurilmagan, ammo qarz oluvchi, aktsiyador sifatida, dastlabki to'lovni amalga oshirganligi sababli, bunga haqli. Qolgan pulni kredit muassasasidan qarzga oladi, lekin bank ipoteka olish uchun garov talab qiladi. Biroq, ob'ekt hali ro'yxatga olinmaganligi sababli, u kafolat vazifasini bajara olmaydi. Shu sababli, mulk huquqi garovi chiqariladi va keyinchalik u qurilgan uy-joy bilan almashtiriladi.

Qonuniy ipotekani ro'yxatdan o'tkazish

Ro'yxatdan o'tish uchun siz ipoteka brokerining xizmatlariga murojaat qilishingiz mumkin yoki hamma narsani o'zingiz qilishingiz mumkin. Birinchidan, siz qanchalik ishonishingiz mumkinligini aniqlash uchun kredit tashkilotiga murojaat qilishingiz kerak. Keyin mos variantni qidirishni boshlashingiz mumkin. Keyin sotuvchi bilan dastlabki shartnoma tuzishingiz va kredit tashkiloti tomonidan ko'rib chiqish uchun kerakli hujjatlar to'plamini taqdim etishingiz kerak.

Barcha hujjatlarni topshirgandan so'ng, siz qarorni kutishingiz kerak, chunki barcha hujjatlar sinchkovlik bilan tekshiriladi. Vaziyatning natijasi ijobiy bo'lsa, oldi-sotdi shartnomasini imzolash mumkin bo'ladi, unda mulkning kredit mablag'lari bilan qisman sotib olinayotganligi ko'rsatilishi kerak. Shundan so'ng, ipoteka va uyga egalik huquqi ro'yxatga olinadi va sotuvchi o'z pulini olishi mumkin bo'ladi.

Qonun kuchi bilan ipotekani ro'yxatdan o'tkazish

Yuridik ipotekani ro'yxatdan o'tkazish davlat boji undirilmasdan amalga oshiriladi. Bundan tashqari, qo'shma bayonot yozishning hojati yo'q. Davlat ro'yxatidan o'tkazish qarz oluvchiga ma'lum mulkiy huquqlarni beradi, bu majburiy ravishda Rosreestrda qayd etiladi. Muhim nuqta shundaki, shartnomani ro'yxatdan o'tkazish mulkni ro'yxatdan o'tkazish bilan bir vaqtda sodir bo'ladi. Ro'yxatga olingan sana likvid ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar reestriga yozuv kiritilgan kun hisoblanadi.

Qanday mulk ipoteka predmeti bo'lishi mumkin?

Qonunchilikka nazar tashlaydigan bo‘lsak, har bir mulk ham ipoteka predmeti bo‘la olmasligini ko‘rishimiz mumkin. Masalan, davlatga tegishli bo'lgan mulkni garov sifatida o'tkazish taqiqlanadi. Voyaga etmaganlar egalari bo'lgan uy-joy uchun alohida yondashuv qo'llaniladi. Bu erda garov predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan narsalar ro'yxati:

• yer;
• binolar, korxonalar, qurilayotgan ob'ektlar, kvartiralar, uylar, kottejlar, garajlar va boshqalar;
• ob'ektlar bilan birga yer uchastkalari;
• yer uchastkalaridan, bino va inshootlardan foydalanish uchun ijara huquqi (boshqa huquqlar).

Huquqlarni yuklash bo'yicha cheklovlar

Ko'chmas mulkni sotib olish ko'plab tuzoqlarga ega bo'lganligi sababli, kreditorlar o'zlarini har tomonlama himoya qilishga harakat qilishadi. Shu maqsadda ro'yxatdan o'tgandan so'ng darhol yuzaga keladigan qonun bo'yicha ipoteka cheklovlari qo'llaniladi. Huquqning og'irligi - qarz oluvchi kredit tashkilotiga olingan qarz mablag'larini to'lashi va ularni ipoteka shartnomasida belgilangan muddatda ma'lum bir marja bilan qaytarishi kafolati.

Anderrayting - qarz oluvchining to'lov qobiliyatini baholash

Ipoteka qarz oluvchining kreditni to'lay olmasligi ehtimoli har doim mavjud va buning sabablari har xil bo'lishi mumkin. Bunga yo'l qo'ymaslik uchun arizachining to'lov qobiliyatini yuqori sifatli tekshirish kerak. Buning uchun anderrayting yoki oddiy so'z bilan aytganda, fuqaroning unga berilgan ipoteka kreditiga xizmat ko'rsatish qobiliyatini baholash amalga oshiriladi. Shunday qilib, kredit miqdori, uni berish muddati, foiz stavkasi va boshqa muhim mezonlar aniqlanadi.

U moliyaviy ko'rsatkichlarning o'zaro bog'liqligiga ko'ra hisoblanadi. Amerikalik mutaxassislarning tajribasi asos qilib olinadi. Usul beshta "C" tizimi deb ataladi (inglizcha "C" harfidan anderraytingning barcha besh komponenti boshlanadi):

• Xarakter - obro';
• Imkoniyatlar - moliyaviy mazmun darajasi;
• Kapital - o'z kapitalining mavjudligi (oldindan to'lov);
• garov - daromadning etarliligi;
• Shartlar - kredit berish vaqtidagi iqtisodiy sharoitlar.

Ipoteka kreditiga xizmat ko'rsatish koeffitsientlarini hisoblash va tahlil qilish

Amaliyot shuni ko'rsatadiki, uy-joy kreditiga murojaat qilgan mijozlarga nisbatan kamroq talablar qo'yiladi, ammo bu ularning to'lov qobiliyati tekshirilmaydi degani emas. Quyidagi jadvalda anderrayting jarayoni amalga oshiriladigan asosiy ko'rsatkichlar ko'rsatilgan:

Koeffitsient	Dekodlash	Tavsif
	to'lov / daromad	kredit to'lovlarining ma'lum bir davr uchun daromadga nisbati
	majburiyatlar/daromadlar	qarz oluvchining ipoteka majburiyatlari bo'yicha xarajatlarining hisobga olinadigan umumiy daromadga nisbati
	kredit/garov	kredit summasining qarzga olingan ob'ekt qiymatiga nisbati
	kredit/tugatish qiymati	kredit summasining garovni sotish mumkin bo'lgan minimal qiymatga nisbati

Qarz beruvchining kredit berish to'g'risida ijobiy qaror qabul qilishi uchun yuqorida ko'rsatilgan qiymatlar quyidagi ko'rsatkichlarga ega bo'lishi kerak:

Aksariyat kredit tashkilotlari o'z ko'rsatkichlariga ega, shuning uchun aniq qiymatlar yo'q. Mintaqaga, mintaqadagi o'rtacha ish haqiga va boshqa holatlarga qarab, bu koeffitsientlar o'zgarishi mumkin.

Ipoteka kreditining xususiyatlari

Turli davlatlar ipoteka kreditining o'ziga xos xususiyatlariga ega. Qonunchilik bazasi va o'rnatilgan amaliyotga qarab, uy-joy kreditining xususiy modeli shakllantiriladi. Rossiyada, masalan, o'ziga xos xususiyatlar onalik kapitalidan yoki harbiy ipotekadan foydalanish hisoblanadi. Bundan tashqari, joriy iqtisodiy vaziyat va ipoteka risklari ham o'ziga xos xususiyatlarni yuklaydi - mahalliy banklar tomonidan taklif qilinadigan stavkalar xorijga qaraganda deyarli 10 baravar yuqori.

Davlat byudjeti mablag'laridan foydalangan holda Amerika modeli

Amerika tizimi o'z shakllanishini yuz yildan ko'proq vaqt oldin boshlagan. Uning asosiy g'oyasi shundaki, ko'chmas mulkni sotib olayotganda va bu asosan ikkilamchi bozorda sotib olish va sotish bo'lsa, etishmayotgan summa ipoteka banki tomonidan ta'minlanadi. Keyin u qarzni keyinchalik fond bozorida sotiladigan qimmatli qog'ozlarni chiqaradigan ipoteka agentligiga qayta sotadi. Ular uchun to'lovlar qarz oluvchi tomonidan qaytarilgan mablag'lardir.

Ipoteka mexanizmining Yevropa modeli

Evropada va ko'plab rivojlanayotgan mamlakatlarda uy-joy kreditlashning nemis modeli asos sifatida qabul qilinadi. Uning mohiyati shundaki, mijoz bank hisob raqamini ochadi, u erda ular ma'lum darajaga etgunga qadar o'z hissalarini qo'shadi. Qoida tariqasida, bu sotib olingan uy-joy narxining yarmini tashkil qiladi. Shundan so'ng, bank sotib olingan mulkni garov sifatida olib, etishmayotgan summa uchun unga kredit beradi. Bundan tashqari, davlat fuqaroga uy-joy narxining taxminan 10 foizini subsidiya shaklida qoplaydi.

Qonun bo'yicha ipoteka shartlari

Turli moliya institutlarida uy-joy kreditini berish shartlari umumiy xususiyatlarga va ba'zi farqlarga ega. Barcha kreditorlar uchun majburiy shart - bu qonunga zid bo'lmagan mulkni sug'urta qilish, qarz oluvchining daromadlarini tasdiqlash va ko'chmas mulkni mustaqil baholash. Boshqa barcha parametrlar farq qilishi mumkin.

Dastlabki to'lov

Mulk baholangan summaga qarab, bank mijozga kredit beradi. Qoidaga ko'ra, qarz oluvchi ma'lum miqdorni o'zi qo'yishi shart. Bu ko'rsatkich faqat qarz beruvchining o'ziga bog'liq, lekin odatda bu uy-joy narxining kamida 10% ni tashkil qiladi. Ba'zan bank xarajatlarning 100 foizini moliyalashtiradi, ammo bunday dasturlar kreditorning hamkorlari bo'lgan qurilish kompaniyalari bilan kelishilgan holda mavjud.

Stavka foizi

Yuqorida aytib o'tilganidek, Rossiya banklari tomonidan taklif qilinadigan foiz stavkasi ko'p narsani orzu qiladi. Bu bevosita mamlakatdagi inflyatsiya darajasiga va Markaziy bankning asosiy kursiga bog'liq. Hozirgi vaqtda uning ko'rsatkichi yiliga 10-12% darajasida, ammo ba'zi kreditorlar boshqa raqamlarni topishlari mumkin. Biroq, pasaytirilgan stavka hujjatlarni ko'rib chiqish yoki ipoteka kreditini berish bilan bog'liq boshqa to'lovlar bilan bog'liq bo'lishi mumkinligini unutmang.

To'lov miqdorini hisoblash

Qarzni to'lash uchun ikki turdagi to'lov hisob-kitoblari qo'llaniladi. Differentsiallashgan usulda kredit organi teng qismlarga bo'linadi va qarz qoldig'iga foizlar undiriladi. Agar mijoz qisqa muddatga va qisqa muddatga maqsadli kredit olsa, ushbu to'lov usuli foydalidir, chunki dastlabki bosqichda kredit to'lovlari juda yuqori. Annuitet to'lovi miqdori ma'lum bir formula bo'yicha hisoblanadi. Natijada, qarz olish muddati davomida teng miqdorda undiriladi.

Qarz oluvchiga qo'yiladigan talablar

Agar fuqaro uy-joy kreditidan foydalanishni rejalashtirsa, u muayyan parametrlarga javob berishi kerak. Bank darhol ijobiy kredit tarixiga e'tibor beradi, chunki berilgan kredit katta va kreditor uni to'lashdan manfaatdor. Oxirgi ish joyidagi ish tajribasi kamida 6 oy, mijozning yoshi 21-65 yosh bo'lishi kerak. Darhol shuni ta'kidlash kerakki, berilgan parametrlar o'rtacha qiymatlarga ega, chunki har bir bank o'z talablarini taqdim etish huquqiga ega.

Ipoteka krediti uchun soliq imtiyozlari

Kredit berish yo'li bilan ko'chmas mulk sotib olgan fuqarolar uchun Rossiya qonunchiligiga muvofiq soliq imtiyozlari taqdim etiladi. Oddiy qilib aytganda, bu to'langan daromad solig'ining bir qismini qaytarishdir. Miqdori sotib olingan kvartiraning narxiga qarab ma'lum cheklovlarga ega (2 million rubldan oshmasligi kerak). Bugungi kunda qaytarib olishning maksimal mumkin bo'lgan miqdori 260 000 rublni tashkil qiladi.

Qanday qilib ipotekani qonuniy ravishda olib tashlash mumkin

Qarzning barcha miqdorini kreditorga foizlari bilan to'lagandan so'ng, og'irlik avtomatik ravishda olib tashlanishiga ishonib, qarz oluvchi juda yanglishdi. To'lovlarni amalga oshirganingizdan so'ng, ushbu protsedurani o'zingiz bajarishingiz kerak. Yangi mulkchilik guvohnomasini berish so'rovi bilan Korxonalarning yagona davlat reestriga murojaat qilishingiz kerak, ammo buning uchun siz kreditor bilan to'liq hisob-kitobni ko'rsatadigan hujjatni o'z ichiga olishi kerak bo'lgan ma'lum hujjatlar to'plamini taqdim etishingiz kerak.

Video

Matnda xatolik topdingizmi? Uni tanlang, Ctrl + Enter tugmasini bosing va biz hamma narsani tuzatamiz!

Ko'chmas mulk garovi bo'yicha joriy ma'lumotlar

Har qanday ko'chmas mulkni o'z jamg'armalaringiz yoki qarz mablag'laringizdan sotib olishingiz mumkin. Ko'chmas mulk sotib olingan taqdirda Bankdan kredit jalb qilish orqali ikkinchisi sizning qarz beruvchingiz va sotib olingan mulkning garovchisi bo'ladi. Shuningdek, sotuvchining o'zi tomonidan to'lov rejalarini taqdim etish mumkin, bu ham tasvirlangan mexanizmni bekor qilmaydi
yuqoriroq.

Aslida bu quyidagilarni anglatadi - siz egasiga aylanish kerakli kvartira/dacha/er uchastkasi, katta cheklovni hisobga olgan holda, ya'ni ushbu ob'ektni garov bilan yuklash.

Sizning mol-mulkingiz bank (sotuvchi) oldidagi majburiyatlaringiz bajarilishining kafolati bo‘lib, ya’ni jadval bo‘yicha oylik to‘lovlar kechiktirilgan, amalda to‘lanmagan, shartnoma bo‘yicha boshqa majburiyatlar bajarilmagan taqdirda, bank (sotuvchi) sizning qarzingizni to'lash uchun shartnomada kelishilgan shaklda mulkingizni sotish huquqiga ega.

Qonuniy jihatdan ipoteka "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" gi 102-FZ-sonli Federal qonunining 2-bandida belgilangan qonun kuchiga ko'ra, u quyidagilardan iborat: o'rtasida oldi-sotdi shartnomasi tuziladi; kredit mablag'laridan foydalangan holda sotuvchi va xaridor, bank va xaridor o'rtasida - kredit shartnomasi.

Birinchisi shart qiladi yozma ravishda qayd etilgan tomonlarning huquq va majburiyatlari, ularning kaliti mulkning tavsifi, uning kadastr (yoki shartli) raqami, mulkning maydoni va eng muhimi, to'lov tartibi.

Shunday qilib, allaqachon juda oldi-sotdi shartnomasi ssuda mablag'laridan foydalangan holda mulkni sotib olish fakti qayd etiladi, kreditorning o'zi qayd etiladi va kredit shartnomasi bilan bog'lanadi. Kredit shartnomasida ko'chmas mulkni sotib olish uchun mablag'larni taqdim etish shartlari (muayyan holatda maqsadli foydalanishni ko'rsatish majburiy), muddati, kredit miqdori, to'lov jadvali va shartlarga rioya qilmaslik uchun jarimalar tavsiflanadi.

Bizning holatlarimizda bu ham muhimdir shartlardir, bunda bank sizning mulkingizni kim oshdi savdosida yoki qarzingizni to'lash uchun kelishilgan boshqa usulda sotish huquqiga ega.

Amalda, banklar sizning garovga qo'yilgan ko'chmas mulkingizni sotish bo'yicha choralar ko'rishdan manfaatdor emas, chunki banklarning asosiy faoliyati mulkni sotib olish va sotish emas, bu esa bank uchun muayyan xarajatlarni, masalan, mulkni baholash, agentlik xarajatlari va boshqa xarajatlarni talab qiladi. komissiyalar, qo'shilgan qiymat solig'i xarajatlari , QQS soliqqa tortilmaydigan daromadlar hisobiga qoplanishi mumkin emas.

Biroq, kredit uchun garovning mavjudligi bankka imkon beradi kamroq xarajat qiladi berilgan kredit bo'yicha zaxiralar bo'yicha, bu esa pirovard natijada bank foydasini oshiradi. Xaridor (qarz oluvchi) uchun qonun asosida ko'chmas mulk garovi o'ziga xos cheklovchi hisoblanadi, chunki ko'chmas mulkni yo'qotish xavfini bilish ularni moliyaviy majburiyatlarini eng jiddiy tarzda olishga majbur qiladi.

Qarz oluvchi uchun qo'shimcha xarajatlarga quyidagilar kiradi: majburiy sug'urta sotib olingan mulk va garov qiymatini aniqlash uchun baholash zarurati.

Shartnoma bo'yicha ipotekadan farqli o'laroq, agar mulk sizning mulkingiz bo'lsa va olingan kreditda ko'chmas mulkni sotib olish uchun mablag'lardan aniq foydalanish bo'lmasa, tomonlar mulkning og'irligini ro'yxatdan o'tkazish xarajatlarini o'z zimmalariga olmaydilar.

Ob'ektning og'irligi bank va sotuvchi bilan tuzilgan shartnomalarda ham, ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarni ro'yxatdan o'tkazuvchi rasmiy organda - Davlat ro'yxatidan o'tkazish, kadastr va kartografiya federal xizmatida ro'yxatdan o'tkazilganda ham qayd etiladi.

Shuni ta'kidlash joizki yukni ro'yxatdan o'tkazish alohida topshirishni talab qilmaydi, lekin ko'chmas mulk oldi-sotdisini ro'yxatdan o'tkazish uchun hujjatlarni topshirish jarayonida shakllanadi. Ya'ni, vakolatli organda ro'yxatdan o'tish uchun xaridor va sotuvchi yoki ularning vakillarining mavjudligi talab qilinmaydi;

Ob'ektning og'irligi fakti Ko'chmas mulkning yagona davlat reestridan ko'chirma bilan hujjatlashtirilishi mumkin.

Ushbu ekstrakt haq evaziga olish mumkin Agar pasportingiz bo'lsa, sizga eng yaqin davlat va kommunal xizmatlar ko'rsatish bo'yicha Ko'p funktsional markazga so'rov yuborish orqali.

Og'irlik faktini Rosreestr veb-saytidagi "Ko'chmas mulk ob'ektlari to'g'risida onlayn ma'lumot" xizmati orqali bepul tasdiqlash mumkin - buning uchun ob'ektning to'liq manzilini yoki uning kadastr (shartli) raqamini bilish kifoya. , qoida tariqasida, bu ma'lumot kredit shartnomasida ham, oldi-sotdi shartnomasida ham mavjud.

Og'irlik fakti ustunda qayd etilgan"Huquqlar va cheklovlar", bu erda cheklovlar bo'limida ob'ektning og'irligini qayd etish raqami va sanasi haqida ma'lumot bo'ladi.

Bank yoki sotuvchi oldidagi majburiyatlarni to'liq to'lagandan so'ng, mulk egasi qonun kuchiga ko'ra ipoteka yozuvi shaklida og'irliklarni qaytarish uchun hujjatlarni taqdim etishi kerak, bu esa keyinchalik mulkdorga mulkingizdan foydalaning to'liq hajmda, sotuvchi va qarz beruvchi bilan ilgari tuzilgan shartnomalarni hisobga olmaganda.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining (bundan buyon matnda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi deb yuritiladi) ko'chmas mulk garoviga (ipoteka) nisbatan ko'chmas huquqlar to'g'risidagi qoidalari va ushbu qoidalar va Federal qonun bilan tartibga solinmagan darajada qo'llaniladi. 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" gi Qonun (bundan buyon matnda "Ipoteka to'g'risida"gi qonun), garov to'g'risidagi umumiy qoidalar (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasi 4-bandi).

Garov shartnomasining kontseptsiyasi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasida keltirilgan, unga ko'ra "garovga ko'ra, garov bilan ta'minlangan majburiyatning kreditori (garovga oluvchi) garovga qo'yilgan taqdirda huquqqa ega. qarzdor tomonidan ushbu majburiyatni bajarmaganligi yoki lozim darajada bajarmaganligi, garovga qo'yilgan mol-mulkning (garov predmetining) qiymatidan garovga qo'yilgan mol-mulkka egalik qiluvchi shaxsning (garovga qo'yuvchining) boshqa kreditorlari oldida imtiyozli ravishda qoniqish olish.

Garovga ko'ra, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining normalariga muvofiq, kreditor qarzdor tomonidan garov bilan ta'minlangan majburiyatni bajarmagan yoki lozim darajada bajarmagan taqdirda, uning qiymatidan qoniqishni olish huquqiga ega. garovga qo'yilgan mol-mulk (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334-moddasi 1-bandi). Ipoteka garov turi sifatida faqat ko'chmas mulk qiymati hisobiga qoniqishni ta'minlaydi.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi 1-bandiga binoan, ko'chmas narsalar (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari va yer bilan mustahkam bog'langan barcha narsalar, ya'ni nomutanosib ravishda harakatlanadigan ob'ektlarni o'z ichiga oladi. ularning maqsadiga erishish mumkin emas, shu jumladan binolar, inshootlar, qurilishi tugallanmagan ob'ektlar.

Ipoteka shartnomasi - bu ko'chmas mulkni garovga qo'yish to'g'risidagi shartnoma. Ipoteka shartnomasida ipoteka predmeti, ipoteka predmetining bozor bahosi, ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatni bajarishning mohiyati, hajmi va muddati (moddiy shartlar) va boshqa shartlar to'g'risidagi qoidalar mavjud (9-moddaning 1-bandi). Ipoteka to'g'risidagi qonun). Ipoteka shartnomasida muhim shartlarning yo'qligi bunday shartnomani tuzilmagan qiladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 432-moddasi).

Ipoteka shartnomasi oddiy yozma shaklda tuziladi va majburiy notarial tasdiqlashni talab qilmaydi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 10-moddasi 1-bandi").

Har qanday mulk, shu jumladan narsalar va mulkiy huquqlar garovga qo'yilishi mumkin. Istisnolar qonun bilan belgilanadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 336-moddasi 1-bandi, 358.1-moddasi 1-bandi).

Garovga qo'yilgan mol-mulk, agar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida, boshqa qonunda yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, garovga qo'yuvchida qoladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 338-moddasi 1-bandi).

Garovga oluvchi qarzdorning o'zi yoki uchinchi shaxs bo'lishi mumkin (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 335-moddasi 1-bandi). Buyumni garovga qo'yish uchun garovga qo'yuvchining unga egalik huquqi bo'lishi kerak. Boshqa mulk huquqiga ega bo'lgan shaxs Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 335-moddasi 2-bandi) nazarda tutilgan hollarda garovga qo'yishi mumkin. Garovga qo'yilgan huquq paydo bo'lgan majburiyat bo'yicha kreditor bo'lgan shaxs (huquq egasi) huquqning garovga qo'yuvchisi bo'lishi mumkin (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358.1-moddasi 1-bandi).

Garov garovi bo'lib ko'chmas mulk (er yoki turar joy) sotib olish uchun kredit yoki maqsadli kredit bergan bank yoki boshqa kredit tashkiloti yoxud boshqa yuridik shaxs hisoblanadi.

Garov shartnomasi, agar qonun hujjatlarida yoki taraflarning kelishuvida notarial shakl belgilanmagan bo'lsa, oddiy yozma shaklda tuzilishi kerak.

Shartnoma bo'yicha majburiyatlarning bajarilishini ta'minlash uchun notarial tasdiqlangan garov shartnomasi notarial tasdiqlanishi kerak.

Garov shartnomasining shakliga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 339-moddasi 3-bandi).

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 339-moddasi 3-bandiga va Ipoteka to'g'risidagi qonunning 19-moddasi 1-bandiga muvofiq (shartnoma tuzilgan sanada kuchga kirgan tahrirda) ipoteka davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. 1997 yil 21 iyuldagi 122-FZ-sonli "Huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonunida belgilangan tartibda Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning va u bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestri (keyingi o'rinlarda Ko'chmas mulkning yagona davlat reyestri deb yuritiladi) ko‘chmas mulkka va u bilan tuzilgan bitimlarga» (keyingi o‘rinlarda ro‘yxatga olish to‘g‘risidagi qonun).

"Ipoteka to'g'risida"gi Qonunning 11-moddasi 1-bandida (shartnoma tuzilgan kundan boshlab kuchga kirgan tahrirda) belgilanganidek, ipoteka to'g'risidagi qonun hujjatlarida belgilangan tartibda davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risida yozuv yozish uchun asos bo'ladi. Qonunga ko'ra ipotekaning paydo bo'lishining yagona davlat reestri.

Ipoteka holatida, qonun kuchiga ko'ra, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, mulkning og'irligi sifatida ipoteka ushbu mol-mulkka egalik huquqi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab vujudga keladi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 11-moddasi 2-bandi). .

Agar qonun hujjatlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, garovga oluvchining "Ipoteka to'g'risida"gi qonunda va ipoteka shartnomasida nazarda tutilgan mol-mulkka bo'lgan huquqlari (garov huquqi) ipoteka Yagona davlat reestrida qayd etilgan paytdan boshlab vujudga keladi deb hisoblanadi. Agar ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat Yagona davlat reestriga ipoteka to'g'risida yozuv kiritilgandan keyin yuzaga kelgan bo'lsa, garovga oluvchining huquqlari ushbu majburiyat paydo bo'lgan paytdan boshlab paydo bo'ladi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 11-moddasi 3-bandi).

“Ipoteka to‘g‘risida”gi Qonunning 20-moddasi 2-bandida ipoteka qonun kuchiga ko‘ra davlat ro‘yxatidan o‘tkazilishi shartligi belgilangan.

Ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish, agar federal qonunlarda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, huquqlari ipoteka bilan og'irlashtirilgan shaxsning mulkiy huquqlarini davlat ro'yxatidan o'tkazish bilan bir vaqtda amalga oshiriladi. Ipoteka oluvchining ipoteka bo'yicha huquqlari qonun kuchiga ko'ra ipoteka bilan tasdiqlanishi mumkin.

Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunning 2-moddasi 1-bandiga muvofiq, davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi ro'yxatga olingan huquq mavjudligining yagona dalilidir.

Belgilangan qonun normalarini tahlil qilish bizga ko'chmas mulkning har qanday garovi, uning paydo bo'lish asoslaridan qat'i nazar, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak degan xulosaga kelishimizga imkon beradi, chunki davlat ro'yxatidan o'tish ro'yxatga olingan huquq mavjudligining yagona dalilidir.

Ko'chmas mulk garovining ikki turi mavjud: shartnoma bo'yicha ipoteka va qonunga ko'ra ipoteka.

Shartnoma bo'yicha ipoteka tomonlarning xohishiga ko'ra, ular o'rtasida tuzilgan ipoteka shartnomasi asosida yuzaga keladi.

Ipoteka quyidagi hollarda qonun bilan yuzaga keladi:

– bankdan yoki boshqa kredit tashkilotidan to‘liq yoki qisman kredit evaziga sotib olingan uy-joy yoki kvartira ipoteka Yagona davlat reestrida davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan paytdan e’tiboran garovga qo‘yilgan (Ipoteka to‘g‘risidagi qonunning 77-moddasi 1-bandi);

- 2004 yil 20 avgustdagi 117-FZ-sonli "Uy-joy bilan ta'minlash uchun jamg'arma va ipoteka tizimi to'g'risida" Federal qonuniga muvofiq maqsadli uy-joy krediti shartnomasi bo'yicha berilgan harbiy xizmatchilarni uy-joy bilan ta'minlash uchun jamg'armalardan to'liq yoki qisman qurilgan turar-joy binolari. harbiy xizmatchilar” turar-joy binosiga egalik huquqi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan paytdan boshlab garovga qo‘yilgan deb hisoblanadi (Ipoteka to‘g‘risidagi qonunning 77-moddasi 4-bandi);

– bank yoki boshqa kredit tashkilotining kredit mablag‘lari yoki boshqa yuridik shaxs tomonidan ushbu yer uchastkasini olish uchun berilgan maqsadli ssuda hisobidan olingan er uchastkasi qarz oluvchining mulk huquqi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan paytdan boshlab garovga qo‘yilgan hisoblanadi. ushbu er uchastkasidan. Agar tegishli er uchastkasi ijaraga olingan bo'lsa, agar federal qonun yoki ijara shartnomasida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ijaraga berish huquqi uchun ipoteka qonun kuchi bilan yuzaga keladi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 64.1-moddasi 1-bandi);

– ipoteka shartnomasi bo‘yicha garovga qo‘yilgan yer uchastkasida bino yoki inshoot qurishda, agar ipoteka shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, ipoteka ushbu bino va inshootlarga nisbatan qo‘llaniladi (Ipoteka to‘g‘risidagi qonunning 65-moddasi);

- bank yoki boshqa kredit tashkilotining kredit mablag'lari yoki boshqa yuridik shaxs tomonidan berilgan maqsadli kredit mablag'lari hisobidan bino yoki inshoot sotib olingan, qurilgan yoki qurilayotgan er uchastkasi, bunday er uchastkasini ijaraga olish huquqi; er uchastkasi, agar federal qonun yoki shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, sotib olingan, qurilgan yoki qurilayotgan bino yoki inshootga bo'lgan mulk huquqi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab garovga qo'yilgan hisoblanadi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 64.2-moddasi);

- ilgari ro'yxatga olingan va tugallanmagan qurilish ob'ekti sifatida garovga qo'yilgan tugallangan mulkka egalik huquqi ro'yxatga olingan taqdirda, ipoteka o'z kuchini saqlab qoladi va uning predmeti qurilishning tugallanishi natijasida qurilgan bino (inshoot) hisoblanadi ( Ipoteka to'g'risidagi qonunning 76-moddasi);

- er uchastkasini yoki boshqa ko'chmas mulkni ijara haqini to'lash uchun o'tkazishda renta oluvchi renta to'lovchining majburiyatini ta'minlash sifatida ushbu mol-mulk bo'yicha garov huquqiga ega bo'ladi (FKning 587-moddasi 1-bandi). Rossiya Federatsiyasi);

- agar mulk kreditga yoki bo'lib-bo'lib sotib olingan bo'lsa (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 488 va 489-moddalari) qonun kuchi bilan ipoteka paydo bo'ladi;

- quruvchiga tegishli bo'lgan er uchastkasi (ijara yoki subijaraga olish huquqi) va ushbu er uchastkasida quruvchi (garovga oluvchi) majburiyatlari bajarilishini ta'minlash uchun ko'p qavatli uy va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ekti. shartnoma bo'yicha shartnoma davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab umumiy qurilish ishtirokchilari (garovga oluvchilar) tomonidan garovga qo'yilgan hisoblanadi.

Bugungi kunda yer uchastkalari, binolar, inshootlar va noturar joy garovini davlat ro‘yxatidan o‘tkazish muddati 15 ish kunini, turar-joy binolari garovi esa 5 ish kunini tashkil etadi.

2014 yil 1 iyuldan boshlab ipoteka shartnomasi yoki ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatni o'z ichiga olgan kredit shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilmaydi, ammo ipotekaning o'zi qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ro'yxatdan o'tkazilishi kerak. Turar-joy ipotekalari uchun tezlashtirilgan ro'yxatga olish muddati taqdim etiladi - zarur hujjatlar taqdim etilgan kundan boshlab besh ish kuni. Qonunga ko'ra, ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun davlat boji to'lanmaydi.

Agar garovga qo'yilgan mulk umumiy mulkka tegishli bo'lsa, barcha mulkdorlarning yozma roziligi talab qilinadi. Boshqa turmush o'rtog'ining roziligi notarial tasdiqlangan bo'lishi kerak (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 7-moddasi 1-bandi, Rossiya Federatsiyasi Oila kodeksining 35-moddasi 3-bandi).

Vasiylik yoki homiylik belgilangan voyaga etmaganlar, muomala layoqati cheklangan yoki muomalaga layoqatsiz shaxslarga tegishli bo'lgan turar joy yoki kvartira garovga qo'yilganda, bitim vasiylik va homiylik organi bilan kelishilishi kerak (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 74-moddasi 5-bandi). Qonun, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 37-moddasi 2-bandi).

Qarz majburiyatining tugatilishi bilan garov tugatiladi. Ipotekaning tugatilishi Yagona davlat reestrida qayd etilishi kerak (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 352-moddasi, Ipoteka to'g'risidagi qonunning 25-moddasi). Umumiy qoida sifatida, ipoteka yozuvini qaytarish uchun ro'yxatga olish organiga quyidagi hujjatlarni taqdim etish kifoya:

– ipoteka egasidan ko‘chirma;

– garovga oluvchi va garovga oluvchining birgalikdagi arizasi;

- yoki garovga qo'yuvchining bir vaqtning o'zida ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning to'liq bajarilganligi to'g'risida ipoteka egasining eslatmasi bo'lgan ipoteka qog'ozini taqdim etish to'g'risidagi arizasi. Ushbu belgi majburiyatning bajarilishi va uning bajarilgan sanasi to'g'risidagi so'zlarni o'z ichiga olishi kerak, shuningdek, ipoteka egasining imzosi bilan va uning muhri (agar muhr bo'lsa) bilan tasdiqlangan bo'lishi kerak (25-moddaning 2-bandi). Ipoteka to'g'risidagi qonun).

Ipoteka ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risidagi yozuv bekor qilinganda, ipoteka bekor qilinadi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 25-moddasi 3-bandi).

Ipoteka to'g'risidagi ro'yxatga olish yozuvi uch ish kuni ichida qaytariladi (Ipoteka to'g'risidagi qonunning 25-moddasi 1-bandi).

Ipoteka ro'yxatga olish yozuvini to'lash uchun davlat boji olinmaydi.

Shunday qilib, ipoteka deganda an'anaviy ravishda qarzdorning egaligida qoladigan, ammo ushbu mulkni erkin tasarruf etish huquqi taqiqlangan ko'chmas mulk garovi tushuniladi. Garov shartnomasining predmeti garov shartnomasining predmeti bo'lib, u faqat ko'chmas ashyo bo'lishi va garovga qo'yuvchining ushbu ashyoga egalik qilish va undan foydalanish huquqini saqlab qolishi ipotekaning kvalifikatsiya qiluvchi belgilaridir.

Natalya Shcherbinina,

bosh mutaxassis

Omsk bo'limi

Rosreestr idorasi

Omsk viloyatida,

davlat registratori.

1. Garov tushunchasi
2. Garov turlari
3. Garovning vujudga kelishi uchun asoslar (shartnoma va qonun; garovning qonun asosida vujudga kelishiga misollar);
4. Garov predmeti
5. Mulk va huquqlar garov predmeti bo'lishi mumkin bo'lmagan holatlar: 1). undirib olinmaydigan mol-mulk; 2). da'volar kreditorning shaxsi bilan uzviy bog'liqdir; 3). garovi qonun bilan cheklangan yoki taqiqlangan mol-mulk
6. Garov shartnomasining shartlari (garov shartnomasining muhim shartlari; garovga qo'yilgan mol-mulkni sotish tartibi to'g'risidagi shartlar: sud yoki suddan tashqari tartibda);
7. Garov shartnomasi shakli
8. Garov ta'minotini davlat ro'yxatidan o'tkazish va hisobga olish
9. Garovning ijobiy va salbiy tomonlari
10. Sud amaliyoti va saytdagi garovga oid nashrlar

Boshqacha qilib aytganda, agar qarzdor (garovga qo'yuvchi) o'z majburiyatini bajarmagan bo'lsa, garovga qo'yilgan narsa kim oshdi savdosida sotiladi va olingan mablag'lar kreditorga (garovga oluvchiga) o'tkaziladi. Garovga oluvchi majburiyat lozim darajada bajarilmagan taqdirdagina qonun hujjatlarida nazarda tutilgan hollardagina garov predmetini natura shaklida olishi mumkin.

Ipoteka - garov turi, bunda garovga qo'yilgan mol-mulk garovga qo'yuvchi tomonidan garovga oluvchining ixtiyoriga o'tadi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida "ipoteka" tushunchasi yo'q.

2. Garov ta’minotining turlari

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi quyidagi garov turlarini nazarda tutadi:

• muomaladagi tovarlar garovi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 357-moddasi 1-bandi);
• lombarddagi narsalarni garovga qo'yish (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358-moddasi);
• majburiyat huquqlarining garovi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358.1 - 358.8-moddalari);
• bank hisobvarag'i shartnomasi bo'yicha huquqlar garovi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358.9 - 358.14-moddalari);
• yuridik shaxslar ishtirokchilarining huquqlari garovi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358.15-moddasi);
• qimmatli qog'ozlar garovi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358.16, 358.17-moddalari).

Ta'minot turlari quyidagi asoslarga ko'ra ajratiladi:

Garovga qo'yilgan mulk joylashgan joyda(Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 338-moddasi):

• qat'iy garov - mulkni o'tkazmasdan. Qattiq garov turi - muomaladagi tovarlar garovi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 357-moddasi);
• ipoteka - garovga qo'yilgan mol-mulkni topshirish bilan. Ipoteka turi - bu lombarddagi garov (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358-moddasi).

Garov masalasida:

• mulk garovi;
• huquqlar garovi.

Garovga qo'yilgan mulkning yer bilan bog'liqlik darajasiga ko'ra:

• ko'chmas mulk garovi (ipoteka).

Maxsus turdagi garov keyingi garovdir (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 342-moddasi).

3. Garovning vujudga kelishi uchun asoslar

Garovning paydo bo'lishi uchun asoslar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 334.1-moddasida belgilanadi.

Umumiy qoidaga ko'ra, garovga qo'yuvchi va garovga oluvchi o'rtasida garov asos bo'lib vujudga keladi kelishuv. Shu bilan birga, qonunda belgilangan hollarda garov qonunda ko'rsatilgan holatlar yuzaga kelganda yuzaga keladi ( qonuniy garov).

Qonunga asoslangan garovning paydo bo'lishiga misollar

Xususan, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining normalari va boshqa federal qonunlar garov yuzaga keladigan quyidagi holatlarni belgilaydi:

Kreditga sotilgan tovarlar to'lov amalga oshirilgunga qadar sotuvchiga garovga qo'yiladi.

Agar oldi-sotdi shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, tovar xaridorga topshirilgan paytdan boshlab va to‘lov amalga oshirilgunga qadar, kreditga sotilgan tovarlar sotuvchi tomonidan xaridorning tovar haqini to‘lash majburiyatini bajarishini ta’minlash uchun garovga qo‘yilgan deb e’tirof etiladi. (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 488-moddasi 5-bandi).

Bo'lib-bo'lib to'lash bilan kreditga sotilgan tovarlar sotuvchi tomonidan garovga qo'yiladi

Ushbu Kodeksning 488-moddasi 2, 4 va 5-bandlarida (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 489-moddasi 3-bandida) nazarda tutilgan qoidalar tovarni bo'lib-bo'lib to'lash sharti bilan kreditga sotish shartnomasiga nisbatan qo'llaniladi. .

Ijara oluvchining ijara haqini to'lash uchun berilgan ko'chmas mulkka garov huquqi

Er uchastkasini yoki boshqa ko'chmas mulkni ijara haqini to'lash uchun o'tkazishda renta oluvchi renta to'lovchining majburiyatini ta'minlash sifatida ushbu mol-mulkka nisbatan garov huquqiga ega bo'ladi (Fuqarolik Kodeksining 587-moddasi 1-bandi). Rossiya Federatsiyasi).

Garov guvohnomasi egasi tovarni garovga qo'yish huquqiga ega.

Ombor kvitansiyasi egasidan tashqari garov guvohnomasining egasi tovarni garov guvohnomasi bo‘yicha berilgan ssuda va undagi foizlar miqdorida garovga qo‘yish huquqiga ega. Tovarlarni garovga qo'yishda bu haqda ombor kvitansiyasiga belgi qo'yiladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 914-moddasi 3-bandi).

Quruvchining er uchastkasi va undagi ko'chmas mulk ulushli qurilish ishtirokchilariga garovga qo'yiladi

Quruvchining (garovga oluvchining) shartnoma bo‘yicha majburiyatlari bajarilishini ta’minlash uchun shartnoma davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgan paytdan boshlab ulushli qurilish ishtirokchilari (garovga oluvchilar) ko‘p qavatli uy qurish (yaratish) uchun garovga qo‘yilgan hisoblanadi. va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ekti, unga umumiy qurilish ob'ektlari, quruvchiga tegishli bo'lgan er uchastkasi yoki ijara huquqi, ko'rsatilgan er uchastkasini, ko'p qavatli uyni va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ektini qo'shimcha ijaraga berish huquqi kiradi. ushbu yer uchastkasida qurilayotgan (yaratilgan).

San'atda belgilangan tartibda garov. Art. "Umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risida" gi Qonunning 13-15-moddalari, bitta qurilish asosida ko'p qavatli uy va (yoki) boshqa ko'chmas mulkni qurish (yaratish) uchun tuzilgan barcha shartnomalar bo'yicha quruvchining quyidagi majburiyatlari ta'minlanishi kerak. ruxsat:

• ushbu Qonunda va (yoki) shartnomada nazarda tutilgan hollarda umumiy qurilish ishtirokchisi tomonidan kiritilgan mablag'larni qaytarish;
• birgalikda qurilish ob'ektini topshirish majburiyatini bajarmaganlik, bajarishni kechiktirish yoki boshqa lozim darajada bajarmaganlik uchun yo'qotishlarni qoplash va (yoki) penya (jarima, penya) sifatida umumiy qurilish ishtirokchisiga unga tegishli mablag'larni to'lash. , va unga tegishli shartnoma va (yoki) federal qonunlarga muvofiq boshqa mablag'lar ("Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulkni ulushli qurilishda ishtirok etish to'g'risida" gi 214-FZ-son Qonunining 13 - 15-moddalari va unga o'zgartirishlar kiritish to'g'risida. Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlari").

Bo'lib-bo'lib sotib olingan davlat va kommunal mulk to'lov amalga oshirilgunga qadar garovga qo'yiladi.

"Xaridorga bo'lib-bo'lib sotib olingan mol-mulk berilgan paytdan boshlab va to'liq to'lash paytigacha ushbu Federal qonunga binoan ko'rsatilgan mol-mulk xaridorning to'lash majburiyatini bajarishini ta'minlash uchun garovga qo'yilgan deb e'tirof etiladi. sotib olingan davlat yoki kommunal mulk.

Agar xaridor to'lovlarni amalga oshirish muddatlari va tartibini buzsa, garovga qo'yilgan mol-mulkka nisbatan sud tartibida undirish qo'llaniladi" ("Davlat va kommunal mulkni xususiylashtirish to'g'risida" gi 2001 yil 21 dekabrdagi 178-FZ-sonli Qonunning 35-moddasi 6-bandi. (2016 yil 3 iyuldagi tahrirda).

Kredit mablag'lari hisobidan sotib olingan yer uchastkasi garovi (ipoteka)

Agar federal qonun yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, bank yoki boshqa kredit tashkilotining kredit mablag'lari yoki boshqa yuridik shaxs tomonidan ushbu er uchastkasini sotib olish uchun berilgan maqsadli kredit mablag'lari hisobidan olingan er uchastkasi garovga qo'yilgan paytdan boshlab hisoblanadi. qarz oluvchining ushbu er uchastkasiga egalik huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish ("Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" gi 64.1-moddaning 1-bandi).

Kredit mablag'lari hisobidan sotib olingan yoki qurilgan turar-joy binolari garovi (ipoteka)

Bank yoki boshqa kredit tashkilotining kredit mablag'lari yoki boshqa yuridik shaxs tomonidan ko'rsatilgan turar joyni sotib olish yoki qurish uchun berilgan maqsadli kredit mablag'lari hisobidan to'liq yoki qisman sotib olingan yoki qurilgan turar-joy binolari davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab garovga qo'yiladi. Ko'chmas mulkning yagona davlat reestridagi ipoteka" (1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli Qonunning 77-moddasi 1-bandi (2016 yil 3 iyuldagi tahrirda) "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida".

Qarzdor tashkilotning mol-mulkini undirishni taqiqlovchi qonun qoidalari, masalan, federal qonunlarning quyidagi moddalarida mavjud:

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi:

• . Diniy tashkilotning mulki
• . Eskrov shartnomasi taraflariga qo'yiladigan talablarga muvofiq mulkni undirishning o'ziga xos xususiyatlari
• . Ishonch ostidagi mulkni ajratish
• . Maxfiy ixtiroga mutlaq huquq

2). Talablar kreditorning shaxsi bilan uzviy bog'liqdir

• Vasiylikdagi shaxsning mulkiy huquqlarini amalga oshirishga daxldor vasiylik va homiylik organining dastlabki ruxsati 21-modda.

Umumiy qoida sifatida, garov shartnomasi oddiy yozma shaklda tuzilishi kerak (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 160, 161-moddalari), agar qonun yoki shartnomada garov shartnomasining notarial shakli nazarda tutilmagan bo'lsa ().

Garov shartnomasining shakli bo'yicha belgilangan qoidalarga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi.

8. Garov ta'minotini davlat ro'yxatidan o'tkazish va hisobga olish

Garovni davlat ro'yxatidan o'tkazish va hisobga olish garovga oluvchining ham, uchinchi shaxslarning ham huquqlarini ta'minlash maqsadida amalga oshiriladi.

Garov shartnomasini majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazish quyidagi hollarda belgilanadi ():

• agar qonun hujjatlariga muvofiq ma'lum bir shaxsga mulkka egalik huquqini tasdiqlovchi huquqlar davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lsa (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 8.1-moddasi);
• agar garov predmeti mas'uliyati cheklangan jamiyat ishtirokchisi (ta'sischisi) huquqlari bo'lsa (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358.15-moddasi).

Garovga qo'yilgan boshqa mulk uchun boshqa qoidalar qo'llaniladi.

Qimmatli qog'ozlarni garovga qo'yish munosabatlari Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 358.16-moddasi ("Qimmatli qog'ozlar garovi") qoidalari bilan tartibga solinadi.

Bank hisobvarag'i shartnomasi bo'yicha huquqlar garovi to'g'risidagi ma'lumotlar San'at qoidalariga muvofiq hisobga olinadi. 358.11 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.

Ko'char mulk garovi to'g'risidagi bildirishnomalar reestri notariat to'g'risidagi qonun hujjatlarida belgilangan tartibda yuritiladi (Rossiya Federatsiyasi notariat to'g'risidagi qonun hujjatlari asoslarining XX.1-bobiga qarang. ).

Garovga oluvchi uchinchi shaxslar bilan munosabatlarda o'ziga tegishli bo'lgan garov huquqiga faqat garovni ro'yxatdan o'tkazish to'g'risida yozuv kiritilgan paytdan boshlab murojaat qilishga haqli, uchinchi shaxs bu haqda bilgan yoki bilishi kerak bo'lgan hollar bundan mustasno. garovning ilgari mavjudligi. Buxgalteriya hisobining yo'qligi garovga qo'yuvchining garovga oluvchi bilan munosabatlariga ta'sir qilmaydi.

Garov to'g'risidagi bildirishnomani o'zgartirishga quyidagi hollarda yo'l qo'yiladi:

• garov to'g'risidagi ma'lumotlar o'zgarganda (buyum haqidagi o'zgarishlar, buyumning qiymati, majburiyatlarni bajarish muddati va boshqalar);
• garov munosabatlari tugatilgandan keyin. Garov to'g'risidagi bildirishnomani o'zgartirish yoki garovni bekor qilish tartibi qoidalar bilan batafsilroq tartibga solinadi (Rossiya Federatsiyasi Notariat to'g'risidagi qonun hujjatlari asoslarining 103.6-moddasi).

9. Garovning ijobiy va salbiy tomonlari

Garovning ijobiy va salbiy tomonlari quyidagilardan iborat.

1. Qarzdor tomonidan majburiyat bajarilmagan taqdirda kreditor garovga qo‘yilgan mol-mulkdan qanoatlanishining muayyan kafolatlari.

2. Garov predmeti har qanday mulk: ko‘char va ko‘chmas mulk, bank hisobvarag‘i shartnomasi bo‘yicha huquqlar, mulkiy huquqlar, mutlaq huquqlar, ustav kapitalidagi ulushlar, ulushlar bo‘lishi mumkin. Biz yuqorida istisnolar haqida yozgan edik.

3. Garov oluvchining majburiyatlari boshqa kreditorlar oldidan imtiyozli ravishda qanoatlantiriladi (ya’ni, birinchi navbatda garovga oluvchining talablari, shundan keyingina garov bilan ta’minlanmagan talablar qanoatlantiriladi).

4. Garovga qo‘yilgan mol-mulkni garovga oluvchining ruxsatisiz tasarruf etish taqiqlanadi va bu taqiq buzilgan taqdirda, mol-mulk insofli xaridorga berilgan taqdirda ham garov tugatmaydi.

5. Garov predmeti garovga qo‘yuvchining kelgusida oladigan narsalari va mulkiy huquqlari bo‘lishi mumkin. Bunda garov huquqi garovga oluvchi tegishli mol-mulk yoki huquqni olgan paytdan boshlab vujudga keladi.

6. Garov shartnomasi bo'yicha garovga qo'yuvchi nafaqat qarzdorning o'zi, balki uchinchi shaxs ham bo'lishi mumkin. Ya'ni, qarzdorning majburiyatini ta'minlash uchun har qanday shaxs o'z mol-mulkini garovga qo'yishi mumkin.

7. Garov (ya’ni garovga qo‘yilgan narsaning garovga oluvchiga o‘tkazilishi bilan bog‘liq garov) majburiyatlarning bajarilishini ta’minlashning ko‘proq kafolatlarini beradi, chunki jismoniy garovga qo‘yilgan mol-mulk garovga oluvchi-kreditorda joylashgan.

8. Kreditorning barcha xarajatlari garovga qo‘yilgan narsaning qiymatidan - foizlar, penyalar, ijroni kechiktirish natijasida etkazilgan zararlar, shuningdek garovga qo‘yuvchining garov predmetini saqlash va undirish uchun zarur bo‘lgan xarajatlaridan to‘lanadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 337-moddasi). Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi).

Garovning kamchiliklari quyidagi holatlarni o'z ichiga oladi:

1. Agar garovga qo‘yilgan ko‘char mulk garovga oluvchiga o‘tkazilmagan bo‘lsa, uni vijdonsiz kontragent tomonidan begonalashtirish ehtimoli mavjud bo‘lib, bu uning yangi egasi va joylashgan joyini aniqlashning imkoni yo‘qligiga va natijada uni sotishning mumkin bo‘lmasligiga olib kelishi mumkin. mulk kim oshdi savdosida.

2. Garovga qo‘yilgan mol-mulkni undirish va uni kim oshdi savdosida sud ijrochilari tomonidan sotish tartibi ancha mehnat talab qiladi va uzoq davom etadi, bu esa, albatta, kreditorning moliyaviy ahvolini tezda tiklashga olib kelmaydi.

10. Sud amaliyoti va sayt uchun garovga oid nashrlar

• Birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma bo'yicha kvartiralarni bankka garovga qo'yish mumkin emas (Rossiya Federatsiyasi Oliy sudi Prezidiumining 2013 yil 4 dekabrdagi qarori bilan tasdiqlangan Amaliyotni ko'rib chiqishning 15-bandi...)
• Agar ssuda shartnomasi ham garov, ham kafillik bilan ta’minlangan bo‘lsa, u holda ta’minlashning bir usulining bekor qilinishi boshqasining amal qilishini tugatmaydi (O‘zbekiston Respublikasi Oliy Majlisi Rayosatining qarori bilan tasdiqlangan Sud amaliyotini ko‘rib chiqish... 6-bandi). Rossiya Federatsiyasi sudi 2013 yil 22 may)
• Kredit shartnomasi bo'yicha garov sifatida garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni undirish (Rossiya Federatsiyasi Oliy sudi Prezidiumining 2013 yil 22 maydagi qarori bilan tasdiqlangan Sud amaliyotini ko'rib chiqishning 12-bandi...)
• AHMLning kredit shartnomasi bo'yicha qarzni undirish, garovga qo'yilgan mol-mulkni undirish to'g'risidagi da'vo arizasiga e'tirozlar