Apa yang dimaksud dengan janji karena kekuatan hukum? Janji real estat

Wakil Kepala Departemen Dukungan Hukum Kegiatan Kredit dan Investasi Alfa Bank

Alasan-alasan timbulnya hak gadai, bagian 1

Jaminan dengan kekuatan hukum. 1

Janji berdasarkan kontrak. sebelas

Syarat-syarat mengenai agunan. 14

Ketentuan penilaian agunan. 17

Syarat-syarat hakikat, besaran dan batas waktu pemenuhan kewajiban pokok. 22

Menurut paragraf 3 Seni. 334 KUH Perdata Federasi Rusia, janji timbul berdasarkan perjanjian; hukum juga timbul atas dasar hukum pada terjadinya keadaan-keadaan yang ditentukan di dalamnya, jika undang-undang menentukan harta benda apa dan untuk menjamin terpenuhinya kewajiban apa yang diakui dalam undang-undang. Aturan-aturan KUH Perdata Federasi Rusia tentang gadai yang timbul berdasarkan suatu perjanjian juga berlaku untuk gadai yang timbul berdasarkan hukum, kecuali ditentukan lain oleh hukum.

Jaminan dengan kekuatan hukum

Ada relatif sedikit kasus ketika undang-undang mengakui properti sebagai jaminan untuk memastikan pemenuhan yang tepat dari kewajiban utama terkait. Kasus-kasus seperti itu diatur dalam KUH Perdata Federasi Rusia, Hukum Federasi Rusia “Tentang Ikrar”, Hukum Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”, Hukum Federal “Tentang Partisipasi dalam Pembangunan Bersama Gedung Apartemen dan Real Estat Lainnya…”, Undang-Undang Federal “Tentang Privatisasi Properti Negara Bagian dan Kota”, Kode Pengiriman Pedagang Federasi Rusia, yaitu:

kecuali ditentukan lain dalam perjanjian jual beli, sejak barang tersebut dialihkan kepada pembeli dan sampai dengan pembayaran, barang yang dijual secara kredit diakui sebagai gadai oleh penjual untuk menjamin pembeli memenuhi kewajibannya membayar barang tersebut (Klausul 5 Pasal 488 KUH Perdata Federasi Rusia).

Karena, berdasarkan ayat 3 Seni. 489 KUH Perdata Federasi Rusia, ketentuan ayat 5 Seni. 488 KUH Perdata Federasi Rusia, maka, kecuali ditentukan lain oleh perjanjian jual beli, sejak barang diserahkan kepada pembeli dan sampai pembayaran, barang yang dijual secara kredit dengan syarat pembayaran secara mencicil adalah diakui. sebagai janji oleh penjual untuk menjamin dipenuhinya kewajiban pembeli untuk membayar barang tersebut.

Juga paragraf 6 Seni. 35 Undang-Undang Federal “Tentang Privatisasi Properti Negara Bagian dan Kota” menetapkan bahwa sejak saat pengalihan kepada pembeli properti negara bagian atau kota yang dibeli secara mencicil dalam rangka privatisasi dan hingga saat pembayaran penuh, properti tersebut adalah diakui sebagai gadai untuk menjamin pemenuhan kewajiban pembeli untuk membayar barang milik negara atau barang milik kota yang diperoleh.

apabila sebidang tanah atau harta benda lain dialihkan untuk pembayaran sewa, maka pembeli sewa, sebagai jaminan atas kewajiban pembayar sewa, memperoleh hak gadai atas harta itu (ayat 1 Pasal 587 KUHPerdata) Federasi Rusia); kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau perjanjian federal, sebidang tanah yang diperoleh dengan menggunakan dana kredit dari bank atau lembaga kredit lainnya atau dana dari pinjaman yang ditargetkan yang diberikan oleh badan hukum lain untuk perolehan sebidang tanah ini dianggap dijaminkan sejak saat itu. pendaftaran negara atas kepemilikan peminjam atas sebidang tanah ini. Jika sebidang tanah yang bersangkutan disewakan, hipotek timbul karena kekuatan hukum atas hak untuk menyewa, kecuali ditentukan lain oleh hukum federal atau perjanjian sewa (Pasal 64.1 Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”, selanjutnya disebut disebut Undang-undang tentang Hak Tanggungan); kecuali ditentukan lain oleh undang-undang federal atau perjanjian, sebidang tanah di mana, dengan menggunakan dana kredit dari bank atau organisasi kredit lainnya atau dana dari pinjaman yang ditargetkan yang diberikan oleh badan hukum lain, suatu bangunan atau struktur telah diperoleh, dibangun atau berada di bawah konstruksi, atau hak untuk menyewa sebidang tanah tersebut dianggap dijaminkan sejak saat pendaftaran negara atas kepemilikan suatu bangunan atau struktur yang diperoleh, dibangun atau sedang dibangun, atau sejak badan yang melakukan pendaftaran hak negara menerima pemberitahuan. dari pemberi gadai dan penerima gadai tentang dibuatnya perjanjian pinjam meminjam (perjanjian pinjam meminjam dengan syarat tujuan penggunaan) dengan lampiran perjanjian tersebut (Pasal 64.2 Undang-Undang Hak Tanggungan); kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau perjanjian federal, bangunan tempat tinggal atau apartemen yang diperoleh atau dibangun seluruhnya atau sebagian dengan menggunakan dana kredit dari bank atau lembaga kredit lain atau dana dari pinjaman yang ditargetkan yang diberikan oleh badan hukum lain untuk pembelian atau pembangunan rumah tempat tinggal atau apartemen dianggap dijaminkan sejak saat pendaftaran negara atas kepemilikan peminjam atas rumah atau apartemen tempat tinggal (Pasal 77 undang-undang hipotek); Untuk memastikan pemenuhan kewajiban pengembang berdasarkan kontrak, sejak saat pendaftaran kontrak negara, para peserta dalam konstruksi bersama dianggap memiliki sebidang tanah yang disediakan untuk pembangunan (pembuatan) gedung apartemen dan (atau) lainnya. objek real estat, yang mencakup objek konstruksi bersama, sebagai jaminan, dimiliki oleh pengembang dengan hak kepemilikan, atau hak untuk menyewa sebidang tanah tertentu dan gedung apartemen dan (atau) objek real estat lainnya yang sedang dibangun (dibuat) di sebidang tanah ini (klausul 1 sendok teh. 13 Undang-Undang Federal “Tentang partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen dan real estat lainnya…”); pada saat pendaftaran negara atas kepemilikan pengembang atas suatu objek konstruksi yang belum selesai, objek konstruksi yang belum selesai tersebut dianggap dijaminkan kepada peserta dalam konstruksi bersama sejak saat pendaftaran negara atas kepemilikan pengembang atas objek tersebut (Ayat 2, Pasal 13 UU Undang-Undang Federal “Tentang Partisipasi dalam Pembangunan Bersama Gedung Apartemen dan real estat lainnya..."); setelah pendaftaran negara atas kepemilikan pengembang atas tempat tinggal dan (atau) bukan tempat tinggal yang termasuk dalam gedung apartemen dan (atau) real estat lainnya, yang konstruksi (penciptaannya) dilakukan dengan melibatkan dana dari peserta dalam konstruksi bersama , tempat-tempat ini dianggap dijaminkan kepada para peserta pembangunan bersama sejak pendaftaran negara atas kepemilikan pengembang atas tempat tersebut (Klausul 3, Pasal 13 Undang-Undang Federal “Tentang partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen dan real estat lainnya… ”); pada saat menggadaikan hak (tagihan), jika debitur dari pemberi gadai memenuhi kewajibannya sebelum pemberi gadai memenuhi kewajiban yang dijamin dengan gadai, maka segala sesuatu yang diterima oleh pemberi gadai menjadi obyek gadai (Ayat 1 Pasal 58 Undang-Undang Rusia Federasi “Dengan Ikrar”); hak gadai maritim sesuai dengan persyaratan pemilik kapal yang ditentukan dalam Art. 367 dari Kode Pengiriman Pedagang Federasi Rusia.

Bagi suatu gadai yang timbul karena hukum, tidak diperlukan suatu persetujuan antara pemberi gadai dan penerima gadai; yang menjadi dasar timbulnya hak gadai adalah undang-undang itu sendiri dan keadaan-keadaan yang dengannya undang-undang itu mengikat para pihak dalam hubungan gadai.

Dalam hal ini, para pihak dengan kesepakatan dapat mengecualikan terjadinya gadai yang timbul karena kekuatan hukum dalam hal hukum menentukan hak tersebut. Menurut paragraf 4 Seni. 421 KUH Perdata Federasi Rusia, dalam hal syarat-syarat kontrak ditentukan oleh suatu norma yang berlaku sepanjang kesepakatan para pihak tidak menentukan lain (norma dispositif), para pihak dapat, dengan persetujuan mereka. , mengecualikan penerapannya atau menetapkan kondisi yang berbeda dari yang ditentukan di dalamnya. Para pihak dalam perjanjian jual beli barang secara kredit, termasuk dengan syarat pembayaran secara mencicil (norma dispositif ayat 4 Pasal 488 KUH Perdata Federasi Rusia), serta para pihak dalam suatu kredit perjanjian atau pinjaman yang ditargetkan untuk pembelian sebidang tanah, bangunan, dapat mengecualikan janji dalam hubungannya (bangunan, struktur), bangunan tempat tinggal, apartemen atau untuk konstruksinya (norma dispositif Pasal 64.1, 64.2, 77 dari Hipotek Federal Undang-undang. Dalam hal ini para pihak dapat secara langsung menetapkan bahwa penjual (kreditur, pemberi pinjaman) mempunyai hak gadai atas barang yang bersangkutan) tidak berlaku.

Para pihak sewaktu-waktu dapat mengubah suatu gadai yang dibuat karena kekuatan hukum menjadi gadai kontraktual dengan membuat suatu perjanjian gadai yang sesuai. Dalam hal ini, sejak perjanjian gadai itu dibuat, gadai itu dianggap timbul dari perjanjian itu.

Suatu ciri yang menarik adalah bahwa jaminan atas real estat yang timbul karena hukum (hak untuk menyewakan real estat yang memerlukan pendaftaran negara, dengan pengecualian perusahaan-perusahaan sebagai kompleks properti) dapat disertifikasi dengan penerbitan oleh pemberi hipotek yang bersangkutan. hipotek (Klausul 1, Pasal 13 Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek” (hipotek real estat)"). Dalam hal ini gadai tidak dianggap timbul dari akad (karena dalam hal ini tidak ada akad), tetapi tetap dianggap gadai yang timbul karena hukum.

Apabila suatu gadai timbul karena hukum sehubungan dengan real estat, maka pendaftaran negaranya dilakukan dalam sistem Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya. Menurut persyaratan umum ayat 1 Seni. 131 KUH Perdata Federasi Rusia dan norma khusus paragraf 2 Seni. 20 Undang-Undang Federal tentang Hipotek, hipotek tunduk pada pendaftaran negara berdasarkan hukum.

Dalam hal ini, tidak terlalu sulit bagi otoritas pendaftaran untuk mengidentifikasi hipotek yang timbul karena hukum selama pendaftaran negara atas perjanjian partisipasi dalam pembangunan bersama suatu gedung apartemen atau real estat lainnya. Bersamaan dengan pendaftaran perjanjian negara, otoritas pendaftaran mendaftarkan pembebanan sehubungan dengan sebidang tanah milik pengembang di mana konstruksi sedang dilakukan, atau hak untuk menyewakan sebidang tanah tersebut dengan hipotek untuk kepentingan peserta konstruksi. Ketika pendaftaran negara atas hak kepemilikan pengembang atas proyek konstruksi yang belum selesai atau atas bangunan di proyek real estat yang telah selesai (konstruksi selesai), otoritas pendaftaran juga mencatat fakta bahwa mereka dibebani dengan hipotek untuk kepentingan mereka yang terdaftar di Negara Kesatuan. Daftar Peserta Konstruksi. Kesulitan khusus seharusnya tidak timbul selama pendaftaran negara atas gadai berdasarkan ayat 1 Seni. 587 KUH Perdata Federasi Rusia mendukung pembeli anuitas.

Lain halnya jika menyangkut janji yang timbul berdasarkan Art. 64.1, 64.2, 77 undang-undang hipotek, ketika properti yang dibebani dibeli atau dibangun dengan dana pinjaman. Otoritas pendaftaran tidak selalu, berdasarkan dokumen-dokumen yang diserahkan selama pendaftaran negara atas timbulnya (pengalihan kepada pemberi gadai) hak kepemilikan atas real estat, menetapkan keadaan-keadaan tertentu yang terkait dengan munculnya hak gadai. Jika otoritas pendaftaran tidak menemukan alasan apapun untuk pendaftaran hipotek negara karena hukum, penerima hipotek berhak untuk meminta pendaftaran tersebut dengan mengajukan permohonan kepada otoritas pendaftaran.

Situasi hukum seperti ini tercermin dalam praktik arbitrase (klausul 9 Peninjauan kembali praktik pertimbangan oleh pengadilan arbitrase atas perselisihan yang berkaitan dengan perjanjian hipotek, surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia).

Pengadilan arbitrase mengakui penghindaran otoritas pendaftaran dalam menerima dokumen untuk pendaftaran hipotek yang sah sebagai tindakan yang melanggar hukum. Sesuai dengan aturan paragraf 2 Seni. 20 Undang-Undang tentang Hipotek, hipotek karena hukum tunduk pada pendaftaran negara, yang dilakukan oleh otoritas pendaftaran tanpa mengajukan permohonan tersendiri dan tanpa membayar biaya pendaftaran negara. Karena melanggar paragraf dua paragraf 2 Seni. 20 otoritas pendaftaran tidak melakukan pendaftaran negara atas hipotek karena hukum pada saat pendaftaran kepemilikan perusahaan saham gabungan atas tempat non-perumahan yang diperoleh, bank, sebagai pemegang hipotek, karena hukum memiliki hak untuk mengajukan permohonan kepada otoritas pendaftaran untuk pendaftaran negara.

Kesulitan dalam mengidentifikasi timbulnya hak gadai juga mungkin terjadi pada saat mendaftarkan peralihan kepemilikan atas real estat yang diperoleh berdasarkan perjanjian jual beli secara kredit (termasuk dengan syarat pembayaran secara mencicil). Misalnya, terkadang sulit bagi otoritas pendaftaran untuk menentukan persyaratan spesifik dari suatu transaksi pembayaran dan untuk mengetahui apakah real estat telah dibayar pada saat pendaftaran negara atas pengalihan kepemilikan atau belum. Dari sudut pandang ini, para pihak dianjurkan untuk lebih akurat menunjukkan dalam perjanjian jual beli hak gadai yang mereka buat, syarat-syarat yang berkaitan dengan terjadinya hal itu.

Perlu diperhatikan bahwa gadai yang timbul karena kekuatan hukum (klausul 5 Pasal 488, ayat 3 Pasal 489 KUH Perdata Federasi Rusia) sehubungan dengan barang-barang yang dijual berdasarkan perjanjian jual beli secara kredit (termasuk dengan syarat pembayaran angsuran), memiliki praktik yang sangat kontroversial.

Perjanjian jual beli begitu banyak digunakan dalam transaksi perdata sehingga terkadang muncul keraguan apakah janji tersebut “berhasil” dalam semua kasus. Bagaimanapun, subjek pembelian dan penjualan dapat berupa berbagai hal, dan berdasarkan ayat 4 Seni. 454 KUH Perdata Federasi Rusia – dan hak milik. Apabila barang itu tidak ditentukan secara tersendiri, maka para pihak dalam perjanjian jual beli dapat membatasi diri pada menunjukkan ciri-ciri umum dari barang jual beli tersebut, tanpa mengidentifikasinya sedemikian rupa sehingga dapat dibedakan dengan barang-barang lain yang dimiliki olehnya. pembeli. Hal ini terutama berlaku untuk properti yang hanya dapat ditentukan oleh beberapa ukuran (berat, volume, dll.). Sangat sulit, dan terkadang tidak mungkin, untuk mengetahui jenis properti apa yang dimaksud (yang masih dimiliki pembeli, atau yang dia gunakan, atau dialihkan ke orang lain). Dalam hal ini, penyitaan atas barang yang dianggap penjual telah dialihkan kepada pembeli dan menjadi jaminannya, dapat ditolak karena tidak adanya tanda-tanda yang dapat membedakan barang yang dijual. Selain itu, berdasarkan Art. 223 KUH Perdata Federasi Rusia, para pihak dalam perjanjian jual beli dapat menyepakati pengalihan kepemilikan barang bukan pada saat penyerahan barang, tetapi pada saat lain setelah penyerahan barang ( misalnya pada saat pembayaran). Dalam hal ini hak gadai juga tidak timbul. Namun yang paling berperan penting dalam timbulnya hak gadai adalah kemauan para pihak, yang bertujuan untuk menjalin hubungan kredit berdasarkan syarat-syarat perjanjian jual beli. Akibatnya, arbitrase yang melibatkan klaim penjual berdasarkan hak gadai menurut undang-undang sangat bergantung pada kasus per kasus dan bergantung sepenuhnya pada keadaan spesifik kasus tersebut.

Contoh:

Dalam keputusan Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Barat Laut tanggal 01/01/2001 dalam kasus No. A/2007 tentang penagihan utang berdasarkan kontrak jual beli peralatan pengolahan ikan dan penyitaan peralatan yang dijual , majelis hakim mendukung tindakan peradilan pengadilan yang lebih rendah tentang penagihan utang untuk pembayaran peralatan dan penolakan untuk mengajukan denda terhadapnya. Berdasarkan materi perkara, berdasarkan perjanjian jual beli, penjual mengalihkan kepada pembeli kepemilikan atas peralatan bekas dan tidak dapat digunakan sesuai dengan daftar yang dilampirkan pada perjanjian, dan pembeli menerima peralatan tersebut dan berjanji untuk membayar harga yang sesuai. untuk itu. Berdasarkan syarat-syarat perjanjian, penyerahan barang-barang oleh penjual dan penerimaan barang-barang oleh pembeli pada saat diadakannya perjanjian itu benar-benar dilakukan; Ketentuan perjanjian juga mengatur bahwa kewajiban moneter pembeli harus dibayar dalam jumlah yang sesuai melalui transfer bank melalui transfer ke rekening bank penjual dalam waktu tiga hari setelah penandatanganan perjanjian. Berdasarkan syarat-syarat transaksi tersebut, pengadilan tidak menganggap penjual mempunyai hak gadai yang dimaksudnya. Menurut keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia /08, tidak ada pelanggaran hukum substantif oleh pengadilan, dan pengalihan materi perkara ke Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia ditolak.

Sesuai dengan Keputusan Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Timur Jauh tanggal 1 Januari 2001 dalam kasus No. F03-A73/06-1/4956, pengadilan, setelah menetapkan keadaan terkait dengan pembayaran pembeli kurang dari 50% dari biaya real estat, yang menunjukkan pelanggaran signifikan oleh pembeli terhadap ketentuan perjanjian jual beli - penjualan, sampai pada kesimpulan bahwa ada alasan sesuai dengan Pasal 450 KUH Perdata Federasi Rusia untuk memenuhi tuntutan penggugat untuk pemutusan kontrak. Pada saat yang sama, pengadilan menerapkan ketentuan ayat 5 Seni pada hubungan hukum yang disengketakan. 488 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menurutnya, ketika barang dipindahkan ke pembeli sebelum pembayaran, barang yang dijual diakui sebagai jaminan kepada penjual untuk memastikan pembeli memenuhi kewajibannya untuk membayar barang tersebut. Pengadilan juga menunjukkan bahwa, sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Federal “Tentang Kepailitan (Kebangkrutan),” pada tahap pembukaan proses kebangkrutan terhadap penggugat, pelaksanaan transaksi yang tidak terkait dengan pembayaran kewajiban debitur kepada kreditur pailit tidak disediakan. Menurut keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia /07, tidak ada dasar yang ditetapkan untuk meninjau kasus melalui peninjauan pengawasan;

Mungkin yang lebih kontroversial dalam praktiknya adalah janji yang ditetapkan oleh paragraf 1 Seni. 58 Hukum Federasi Rusia “Tentang Ikrar”. Kita berbicara tentang keadaan dimana suatu hak (tagihan) kepada debitur dialihkan sebagai jaminan, yang dipenuhi olehnya, debitur, selama masa berlakunya jaminan tersebut. Undang-undang menyatakan bahwa segala sesuatu yang diterima oleh pemberi gadai menjadi obyek gadai. Dengan demikian, gadai awal suatu hak (tuntutan) kepada debitur, yang timbul dari perjanjian gadai, berubah menjadi gadai (karena kekuatan hukum) sehubungan dengan harta benda yang diterima oleh pemberi gadai berdasarkan hak (gugatan) itu.

Efek dari norma hukum ini diperdebatkan terutama oleh fakta bahwa Hukum Federasi Rusia “Tentang Ikrar” diadopsi sebelum berlakunya KUH Perdata Federasi Rusia, dan oleh karena itu, karena persyaratan Art. 4 Undang-Undang Federal 01.01.2001 "Pada berlakunya bagian pertama KUH Perdata Federasi Rusia" harus berlaku sepanjang tidak bertentangan. KUH Perdata Federasi Rusia sendiri, ketika mengatur gadai hak milik, tidak mengatur norma hukum serupa, tetapi tetap mempertahankan lembaga gadai harta benda yang akan diperoleh pemberi gadai di kemudian hari (klausul 6 pasal 340 UU No. Kode Sipil Federasi Rusia). Oleh karena itu, penerapan positif ketentuan ayat 1 Seni. 58 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Ikrar” secara praktis tidak ditemukan dalam praktik peradilan dan arbitrase, dan sama sekali tidak ada dalam tindakan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia.

Perlu diketahui bahwa gadai atas harta benda yang akan diperoleh pemberi gadai di kemudian hari dan hak gadai atas harta benda yang diterima berdasarkan hak gadai (gugatan) mempunyai perbedaan yang nyata. Pertama-tama, jaminan atas harta benda yang akan diperoleh pemberi gadai di kemudian hari mempunyai penerapan yang lebih luas. Misalnya, subjek gadai dalam pengertian ayat 6 Seni. 340 KUH Perdata Federasi Rusia dapat menjadi barang yang diproduksi tidak hanya oleh kontraktor atas instruksi pelanggan (pemberi hipotek), tetapi juga oleh pemberi gadai sendiri. Sedangkan timbulnya hak gadai berdasarkan Art. 58 Undang-Undang Federasi Rusia, “Atas Gadai” untuk barang yang diproduksi hanya dapat timbul dalam transaksi kontrak ketika hak klaim pelanggan terhadap kontraktor menjadi subjek gadai awal. Dan jika gadai suatu barang yang akan datang belum timbul sampai pada saat diperolehnya, maka pada waktu mengagunkan hak (tagihan), maka gadai itu meluas sampai pada hak gadai (tagihan), dan oleh karena itu, sebelum pelaksanaannya oleh debitur dari pemberi gadai, itu dapat diambil alih dengan cara biasa sebagai jaminan.

Kedudukan hukumnya adalah ayat 1 Seni. 58 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Ikrar” bertentangan dengan KUH Perdata Federasi Rusia, menurut pendapat kami, tidak sepenuhnya dapat dibenarkan. Faktanya, hal ini bermuara pada kenyataan bahwa ketentuan-ketentuan undang-undang yang memuat kasus-kasus terjadinya gadai, berdasarkan fakta bahwa mereka diadopsi di hadapan KUH Perdata Federasi Rusia, harus dinyatakan tidak sah. Pada saat yang sama, kesimpulan ini tidak mengikuti isi Seni. 4 Undang-Undang Federal 01.01.2001 “Tentang berlakunya bagian pertama KUH Perdata Federasi Rusia”, maupun dari maknanya.

KUH Perdata Federasi Rusia sendiri mengatur kemungkinan timbulnya gadai karena kekuatan hukum. Menurut paragraf 3 Pasal 334 KUH Perdata Federasi Rusia, suatu gadai timbul karena hukum apabila timbul keadaan di dalamnya, jika undang-undang menentukan harta benda apa dan untuk menjamin pemenuhan kewajiban apa yang diakui sebagai gadai. Dari paragraf 1 Seni. 58 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Ikrar” mencakup semua kondisi yang diwajibkan oleh KUH Perdata Federasi Rusia. Oleh karena itu, hak gadai atas hak gadai (tuntutan) yang diterima oleh pemberi gadai, ditetapkan dalam ayat 1 Seni. 58 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Ikrar” harus dianggap berlaku.

Penggunaan agunan tersebut kembali diperumit oleh masalah identifikasi subjek agunan dan sifat realisasinya. Dalam kebanyakan kasus, pemberi gadai mengalihkan hak klaim moneter kepada penerima gadai sebagai jaminan, dan karena uang, sebagai alat pembayaran, tidak dapat diagunkan, maka dana yang dibayarkan oleh debitur pemberi gadai tidak diterima sebagai jaminan. . Menurut paragraf 2 Seni. 58 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Gadai”, ketika menerima sejumlah uang dari debiturnya untuk memenuhi suatu kewajiban, pemberi gadai wajib, atas permintaan penerima gadai, untuk mentransfer jumlah yang sesuai untuk memenuhi kewajiban yang dijamin oleh penerima gadai. gadai, kecuali ditentukan lain dalam perjanjian gadai. Penerapan paragraf 1 Seni. 58 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Gadai” menjadi relevan jika hak (tuntutan) kepada debitur untuk menerima barang atau hasil pekerjaan yang dilakukan pada awalnya dijaminkan. Dan karena praktek peradilan dan arbitrase atas agunan tersebut belum menemukan penerapan yang positif, maka agunan tersebut harus digunakan dengan sangat hati-hati dalam hal penggunaannya tidak menimbulkan resiko hukum yang berarti bagi penerima hipotek.

Hipotek maritim harus dibedakan dengan hipotek maritim (hipotek atas kapal laut). Jika ketika menggadaikan suatu kapal laut kita berbicara tentang janji terdaftar, terutama atas persetujuan para pihak untuk menjamin pemenuhan kewajiban perdata, maka hak gadai maritim adalah lembaga khusus hukum maritim internasional yang diterapkan dalam sistem hukum Rusia.

Federasi Rusia menyetujui Konvensi Internasional tentang Hak Gadai dan Hipotek Maritim tahun 1993 (Hukum Federal 01/01/2001). Berdasarkan ketentuan konvensi ini, aturan tentang hak gadai maritim tercermin dalam Kode Pengiriman Pedagang Federasi Rusia. Pasal 367 Kitab Undang-undang ini menetapkan bahwa hak gadai maritim atas suatu kapal dijamin persyaratan bagi pemilik kapal sehubungan dengan:

Batas waktu pemenuhan kewajiban pokok ditentukan oleh tanggal kalender yang bersangkutan yang ditentukan oleh debitur dan kreditur dalam transaksi yang mereka selesaikan, atau dengan berakhirnya jangka waktu yang mereka tentukan, yang dihitung dalam tahun, bulan, minggu, hari atau jam, atau dengan menunjukkan suatu peristiwa itu pasti terjadi (Pasal 190 KUH Perdata Federasi Rusia) .

Ada kalanya suatu transaksi yang memuat syarat-syarat pokok tuntutan moneter tidak memuat batas waktu pemenuhannya oleh debitur. Menurut paragraf 2 Seni. 314 KUH Perdata Federasi Rusia, dalam hal kewajiban tidak menentukan batas waktu pemenuhannya dan tidak memuat syarat-syarat yang memungkinkan untuk menentukan jangka waktu tersebut, maka kewajiban itu harus dipenuhi dalam waktu yang wajar setelah timbulnya kewajiban. Kewajiban yang tidak dipenuhi dalam jangka waktu yang wajar, demikian pula kewajiban yang jangka waktu pelaksanaannya ditentukan pada saat tuntutan, maka debitur wajib memenuhinya. dalam waktu tujuh hari sejak tanggal kreditur mengajukan tuntutan pelaksanaannya, kecuali kewajiban untuk melaksanakan pada waktu lain timbul karena undang-undang, perbuatan hukum lain, syarat-syarat kewajiban, kebiasaan usaha, atau hakikat kewajiban.

Oleh karena itu, tidak adanya syarat-syarat dalam transaksi yang diadakan antara debitur dan kreditur mengenai batas waktu pemenuhan pokok tuntutan moneter tidak dengan sendirinya menunjukkan perlunya dicantumkan dalam perjanjian gadai, dalam hal ini batas waktu pemenuhan pokok kewajiban diatur oleh ayat 2 Seni. 314 KUH Perdata Federasi Rusia. Untuk melindungi kepentingan pemberi gadai pihak ketiga yang bukan debitur berdasarkan tagihan moneter utama (kewajiban pokok), disarankan agar perjanjian gadai mencantumkan masa berlaku perjanjian gadai atau jangka waktu lain yang membatasi jangka waktu perjanjian gadai. hak penerima gadai untuk menyita barang yang digadaikan. Jika batas waktu pemenuhan kewajiban pokok ditentukan oleh saat tuntutan, maka tampaknya perlu menunjukkan masa berlakunya perjanjian gadai.

Jika transaksi antara debitur dan kreditur diselesaikan berdasarkan suatu kondisi (Pasal 157 KUH Perdata Federasi Rusia) dan ini sangat penting dalam menentukan ukuran dan (atau) batas waktu pemenuhan kewajiban moneter utama, maka ini kondisi harus ditunjukkan.

Jika agunan menjamin beberapa klaim moneter dasar, maka masing-masing klaim tersebut harus dijelaskan.

Baik tuntutan moneter yang ada maupun yang mungkin terjadi di masa depan terhadap debitur harus dijelaskan, yang berdasarkan kesepakatan antara para pihak dalam perjanjian gadai, termasuk dalam tuntutan moneter utama yang dijamin dengan gadai.

Ketika mengamankan kewajiban moneter utama yang harus dilaksanakan secara angsuran sebagai jaminan, para pihak dalam perjanjian jaminan harus menunjukkan waktu (frekuensi) pembayaran terkait dan jumlahnya atau kondisi yang memungkinkan penentuannya.

Misalnya, menjadi penting bagi bank untuk memberikan jaminan atas transaksi kredit, yang selain kewajiban membayar kembali pinjaman itu sendiri, juga memberikan kewajiban peminjam untuk membayar bunga yang diperoleh dari jumlah pinjaman. Bunga untuk menggunakan pinjaman berkaitan dengan persyaratan moneter utama, yang syarat pembayarannya harus tercermin dalam perjanjian gadai. Bunga adalah pembayaran untuk penyediaan layanan pinjaman oleh bank; mereka memberikan sifat kompensasi pada transaksi kredit; Hal ini ditegaskan dalam praktik peradilan. Menurut paragraf 15 dari resolusi bersama Pleno Mahkamah Agung Federasi Rusia dan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia /14 “Tentang praktik penerapan ketentuan KUH Perdata Federasi Rusia mengenai bunga untuk penggunaan dana orang lain”, ketika mempertimbangkan perselisihan yang berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian pinjaman, serta pelaksanaan kewajiban peminjam untuk membayar kembali pinjaman bank, harus diperhitungkan bahwa bunga yang dibayarkan oleh peminjam atas pinjaman tersebut jumlah dalam jumlah dan cara yang ditentukan dalam ayat 1 Seni. 809 KUH Perdata Federasi Rusia, adalah pembayaran atas penggunaan dana dan harus dibayar oleh debitur sesuai dengan aturan tentang utang moneter utama.

Bunga atas penggunaan pinjaman memerlukan uraian dalam perjanjian jaminan juga karena ditambahkan pada jumlah pinjaman dan dianggap berkaitan erat sampai bunga yang masih harus dibayar untuk jangka waktu penggunaan pinjaman yang telah berakhir belum menjadi kewajiban untuk membayarnya dan , dengan demikian, mereka tidak akan memiliki tanda klaim moneter yang independen. Biasanya, saat mendaftarkan agunan, kita berbicara tentang bunga untuk menggunakan pinjaman sebagai persyaratan di masa depan. Oleh karena itu, karena mempunyai hubungan hukum dengan badan pinjam-meminjam, maka hal-hal itu harus tercermin dalam perjanjian gadai dan menjadi bagian dari tuntutan-tuntutan yang dijamin dengan gadai. KUH Perdata Federasi Rusia tidak secara khusus mengatur kondisi bunga atas penggunaan pinjaman dalam hubungan hukum agunan. Pada saat yang sama, hal tersebut tercermin dalam Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)” sehubungan dengan jenis agunan khusus - hipotek. Dalam paragraf 1 Seni. 3 Undang-undang Federal ini menetapkan bahwa hipotek yang didirikan untuk menjamin pelaksanaan perjanjian kredit atau perjanjian pinjaman dengan syarat pembayaran bunga juga menjamin pembayaran kepada kreditur (pemberi pinjaman) bunga yang menjadi haknya untuk menggunakan pinjaman (dana pinjaman). ).

Contoh:

Dalam keputusan Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Volga tanggal 01.01.2001 /07, ia mempertimbangkan, dalam proses kasasi, materi perkara tentang tuntutan untuk mengakui perjanjian hipotek sebagai transaksi yang belum selesai. Sesuai dengan perjanjian pinjaman, pemenuhan kewajiban yang dijamin dengan perjanjian hipotek, peminjam berjanji untuk membayar kembali tidak hanya jumlah pinjaman, tetapi juga membayar bunga bulanan untuk penggunaan pinjaman ini. Waktu (frekuensi) pembayaran bunga diatur dalam klausul-klausul perjanjian pinjaman yang relevan. Namun, informasi ini tidak termasuk dalam perjanjian hipotek yang dibuat dengan pemberi hipotek pihak ketiga. Berdasarkan hal tersebut, pengadilan kasasi menegaskan keabsahan dan keabsahan perbuatan hukum pengadilan banding yang mengakui perjanjian hipotek belum selesai.

Menolak untuk meninjau materi kasus melalui pengawasan, majelis hakim Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia menunjukkan bahwa, berdasarkan ayat 1 Seni. 9 Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”, perjanjian hipotek harus menunjukkan subjek hipotek, penilaiannya, esensi, ukuran dan batas waktu untuk memenuhi kewajiban yang dijamin dengan hipotek.

Menurut ayat 5 pasal ini, jika kewajiban yang dijamin dengan hipotek tunduk pada pelaksanaan sebagian, perjanjian hipotek harus menunjukkan syarat-syarat (frekuensi) pembayaran-pembayaran yang bersangkutan dan jumlah-jumlahnya atau kondisi-kondisi yang memungkinkan untuk menentukan jumlah-jumlah ini.

Sesuai dengan paragraf 1 Seni. 3 Undang-undang tersebut, hipotek menjamin pembayaran kepada penerima hipotek sejumlah pokok utang berdasarkan perjanjian pinjaman atau kewajiban lain yang dijamin dengan hipotek, seluruhnya atau sebagian yang ditentukan dalam perjanjian hipotek. Hipotek yang didirikan untuk menjamin terlaksananya suatu perjanjian kredit atau perjanjian pinjam-meminjam dengan syarat membayar bunga juga menjamin pembayaran kepada kreditur (pemberi pinjaman) atas bunga yang menjadi haknya atas penggunaan pinjaman (dana pinjaman). Perjanjian pinjaman menetapkan bahwa peminjam berjanji untuk membayar kembali tidak hanya jumlah pinjaman, tetapi juga membayar bunga bulanan untuk menggunakan pinjaman ini. Waktu (frekuensi) pembayaran bunga diatur dalam perjanjian pinjaman. Menyadari perjanjian hipotek belum selesai, pengadilan berangkat dari kenyataan bahwa perjanjian ini tidak menunjukkan waktu pembayaran bunga berdasarkan perjanjian pinjaman, yaitu syarat batas waktu pemenuhan kewajiban pokok tidak disepakati. Tidak ada pelanggaran keseragaman dalam penerapan dan penafsiran norma hukum oleh pengadilan (penetapan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia /08).

Dalam kasus arbitrase lain yang dipertimbangkan oleh Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia (resolusi /02), perjanjian hipotek tidak diakui secara keseluruhan tidak selesai karena tidak adanya klausul dalam perjanjian tentang jumlah bunga. tingkat penggunaan pinjaman.

Perusahaan saham gabungan terbuka "Bank "Zenit"" mengajukan gugatan ke Pengadilan Arbitrase Moskow terhadap perusahaan saham gabungan tertutup "Andronik" untuk menyita real estat - sebuah bangunan yang menjadi subjek jaminan berdasarkan perjanjian hipotek tertanggal 01.01 .2001 N 3s-5212.

Peminjam, perusahaan saham gabungan terbuka Commercial Bank Infobank, dan penyewa gedung yang disengketakan, perseroan terbatas Commercial Bank Union-Trade, terlibat sebagai pihak ketiga dalam kasus tersebut.

Berdasarkan keputusan tanggal 1 Januari 2001, tuntutan ditolak. Pengadilan mengakui perjanjian hipotek belum selesai, karena tidak ada prosedur dan syarat-syarat lain yang diperlukan untuk menentukan jumlah kewajiban yang dijamin dengan hipotek, dan tidak ada data untuk menentukan jumlah kewajiban di masa depan. Berdasarkan putusan pengadilan banding tanggal 1 Januari 2001, putusan tersebut tidak diubah karena alasan yang sama.

Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Moskow, dengan resolusinya tertanggal 1 Januari 2001, menguatkan tindakan peradilan ini. Pada saat yang sama, pengadilan kasasi juga menyimpulkan bahwa undang-undang tidak mengatur kemungkinan untuk menjamin dengan hipotek suatu kewajiban yang akan timbul di kemudian hari.

Tindakan peradilan ini mendapat protes dari Wakil Ketua Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia, yang disetujui oleh Presidium dengan alasan berikut.

Berdasarkan berkas perkara, telah disepakati perjanjian tertanggal 1 Januari 2001 N 03-075/2000 tentang pemberian pinjaman antara Zenit Bank dan Infobank Bank. Transaksi ini bersifat suka sama suka, karena kewajiban pemberi pinjaman untuk mengeluarkan pinjaman timbul sejak perjanjian dibuat. Dalam perjanjian tersebut para pihak menetapkan cara dan tata cara pemenuhan kewajiban, yaitu: berdasarkan pernyataan tertulis dari peminjam yang dikirimkan kepada pemberi pinjaman melalui sistem SWIFT. Jumlah total dana yang diberikan kepada peminjam tidak boleh melebihi 1 juta dolar AS. Kewajiban pemberi pinjaman untuk memberikan pinjaman berakhir 12 bulan sejak tanggal pinjaman pertama.

Untuk menjamin perjanjian pinjaman tersebut, Zenit Bank mengadakan perjanjian hipotek tanggal 1 Januari 2001 No.3c-5212. Subyek hipotek adalah sebuah bangunan milik pemberi gadai dan hak untuk menyewakan sebidang tanah di bawahnya. Transaksi dengan hak untuk menyewa sebidang tanah disepakati dengan Komite Pertanahan Moskow.

Atas permintaan peminjam, yang dikirimkan melalui sistem SWIFT, Zenit Bank memberikan Infobank pinjaman sebesar 28 juta rubel untuk jangka waktu 17 April hingga 18 April 2001, dengan bunga yang diperoleh dari jumlah pokok sebesar 10% per tahun dan denda sebesar 0,25% jika pinjaman tidak dilunasi tepat waktu. Jumlah utangnya belum dilunasi pada tanggal jatuh tempo.

Fakta mengeluarkan pinjaman dan tidak membayarnya kembali oleh peminjam dikonfirmasi. Sejak 21 September 2001, proses kebangkrutan telah dimulai terhadap Bank Infobank.

Karena kewajiban membayar pokok, bunga dan denda tidak dipenuhi oleh peminjam, maka kreditur mengajukan tuntutan sekarang terhadap pemberi gadai untuk menyita barang yang dijaminkan sesuai dengan Art. 334 KUH Perdata Federasi Rusia.

Pengadilan, yang mengakui perjanjian hipotek belum selesai, tidak mempertimbangkan hal-hal berikut. Berdasarkan paragraf 1 Seni. 339 KUH Perdata Federasi Rusia, syarat-syarat penting dari perjanjian gadai adalah pokok gadai dan penilaiannya, hakikat, besaran dan jangka waktu pemenuhan kewajiban yang dijamin dengan gadai, serta syarat-syaratnya. para pihak (pemberi gadai atau penerima gadai) mempunyai barang gadai. Jika para pihak tidak mencapai kesepakatan mengenai sekurang-kurangnya salah satu dari syarat-syarat ini atau syarat-syarat yang bersangkutan tidak ada dalam perjanjian, maka perjanjian gadai tidak dapat dianggap selesai.

Perjanjian hipotek mendefinisikan agunan dan memberikan penilaiannya. Bagian 4 dari perjanjian itu menyangkut hakikat, ukuran dan jangka waktu pelaksanaan kewajiban yang dijamin dengan hipotek.

Jadi, menurut klausul 4.1.1, hipotek memastikan bahwa peminjam membayar kembali jumlah pokok pinjaman sebesar 1 juta dolar AS; tanggal pembayaran pinjaman telah ditetapkan - 12 bulan sejak tanggal pinjaman pertama; besarnya denda atas keterlambatan pelunasan pinjaman telah ditentukan. Juga, pemberi hipotek dan penerima hipotek dengan ketentuan bahwa hipotek menjamin pembayaran bunga atas jumlah pinjaman pada tingkat yang disepakati oleh pemberi pinjaman dan peminjam sesuai dengan syarat-syarat perjanjian pinjaman, dan kompensasi atas kerugian yang disebabkan oleh tidak terpenuhinya. atau pemenuhan kewajiban yang tidak tepat berdasarkan perjanjian pinjaman.

Tidak adanya tingkat bunga tertentu untuk penggunaan pinjaman dalam perjanjian pemberian pinjaman dan, oleh karena itu, dalam perjanjian hipotek tidak dapat menyebabkan pengakuan transaksi terakhir sebagai tidak diselesaikan secara keseluruhan.

Karena pengadilan tidak sepenuhnya memeriksa keadaan yang relevan dengan kasus tersebut dan salah menerapkan aturan hukum substantif, semua tindakan peradilan ini dibatalkan, dan kasus tersebut dikirim untuk diadili lagi ke pengadilan tingkat pertama.

Posisi hukum dalam kasus di atas yang dirumuskan oleh Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tampaknya cukup berimbang dan dapat dibenarkan. Bunga atas penggunaan pinjaman sudah merupakan klaim moneter yang independen dan, jika terjadi penyitaan atas properti yang dijaminkan, dapat dipisahkan dari badan pinjaman. Pada prinsipnya perjanjian hipotek dapat dianggap menjamin sisa tuntutan moneter penerima hipotek, tanpa memperhitungkan bunga atas penggunaan pinjaman tersebut. Dengan mempertimbangkan keadaan kasus tersebut, pengakuan perjanjian hipotek sebagai tidak diselesaikan secara keseluruhan dianggap ilegal.

Baca di edisi berikutnya:

Ketentuan penalti

Bunga atas penggunaan dana orang lain

Perbedaan uraian syarat-syarat kewajiban pokok

Indikasi pihak mana yang mempunyai harta gadai

Persyaratan untuk membuat perjanjian gadai

Hal-hal yang memerlukan bentuk perjanjian gadai yang dinotariskan

Barang dianggap dijual secara kredit dalam hal perjanjian jual beli mengatur pembayaran barang setelah waktu tertentu setelah penyerahannya kepada pembeli (klausul 1 Pasal 488 KUH Perdata Federasi Rusia).

Ayat 2 Seni. 348 KUH Perdata Federasi Rusia, ayat 3, pasal. 54.1 Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”

Klausul 7 Seni. 28.1 Hukum Federasi Rusia “Tentang Ikrar”

Ayat 2 Seni. 345 KUH Perdata Federasi Rusia

Klausul 6 Tinjauan praktik mempertimbangkan perselisihan terkait dengan penerapan norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia tentang janji oleh pengadilan arbitrase, surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia

Nama transaksi, tanggal kesimpulan, nomor dan ciri pengenal lainnya. Hukum Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)” dalam Art. 9 juga mensyaratkan bahwa perjanjian hipotek menunjukkan tempat terjadinya transaksi antara kreditur dan debitur

Hampir setiap orang bermimpi memiliki rumah sendiri, baik itu apartemen kecil maupun rumah sendiri. Dalam realitas ekonomi modern, menabung bahkan untuk beberapa meter persegi saja bisa menjadi masalah, belum lagi kemungkinan menggadaikan perumahan yang sudah ada. Karena alasan ini, warga harus beralih ke bank untuk mendapatkan pinjaman. Hipotek menurut undang-undang adalah pinjaman untuk pembangunan atau pembelian rumah, di mana peminjam, menurut suatu perjanjian, menjaminkan harta benda itu sebagai jaminan.

Apa itu hipotek menurut hukum?

Inti dari konsep ini adalah pembeli-peminjam mengalihkan real estat kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan untuk pemenuhan kewajiban kontrak. Jika pembeli mengalami force majeure dan tidak mampu membayar utangnya, maka peminjam berhak menjual barang gadai untuk menutupi utangnya. Hipotek yang sah digunakan jika tidak perlu dibuat perjanjian tersendiri, tetapi ada faktor-faktor tertentu yang ditentukan oleh undang-undang.

Perbedaan antara hipotek menurut hukum dan kontrak

Ada jenis hipotek lain - berdasarkan perjanjian. Pada pandangan pertama, perbedaan antara keduanya mungkin tampak kecil, tetapi mereka memiliki perbedaan mendasar di antara mereka. Hipotek karena kekuatan hukum berbeda dengan hipotek karena kekuatan kontrak, karena pada versi pertama timbul atas dasar hukum, dan pada versi kedua, atas dasar kesepakatan bersama. Berdasarkan undang-undang, hipotek didaftarkan secara otomatis pada saat pendaftaran transaksi pembelian dan penjualan real estat, tetapi berdasarkan perjanjian - hanya atas permohonan bersama antara penerima hipotek dan pemberi pinjaman.

Secara sederhana, untuk hipotek kontraktual, setiap real estat milik debitur bertindak sebagai jaminan berdasarkan perjanjian pinjaman. Munculnya hipotek berdasarkan undang-undang terjadi ketika rumah yang dibeli dialihkan kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan, dan tidak menjadi soal apakah rumah itu sedang dibangun atau dibeli di pasar sekunder. Intinya, ini adalah pinjaman yang ditargetkan untuk pembelian rumah.

Dasar hukum

Karena pinjaman perumahan adalah sistem penyelesaian bersama yang kompleks antar pihak, semua prosedur diatur oleh undang-undang yang diadopsi pada waktu yang berbeda. Selain Undang-Undang Federal 102-FZ “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”, ada sejumlah besar tindakan yang menjadi dasar munculnya aktivitas hipotek, tetapi di antara yang utama perlu digarisbawahi hal-hal berikut:

• Kode Perumahan Federasi Rusia;
• Undang-undang Federal “Tentang pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya”;
• Hukum Federal “Tentang Sejarah Kredit”;
• Resolusi tentang subsidi keluarga muda untuk pembelian perumahan.

Kasus dimana janji timbul karena kekuatan hukum

Ketika hipotek sah timbul, timbul kewajiban jaminan dan properti tertentu. Ada banyak situasi di mana keadaan ini mungkin timbul - ini termasuk akuisisi apartemen, rumah terpisah, sebidang tanah dan benda serupa secara eksklusif menggunakan dana pinjaman dari bank. Hal yang sama berlaku untuk pembangunan real estat jika dilakukan dengan uang yang dialokasikan oleh lembaga kredit.

Hipotek rumah tinggal dan apartemen

Hak gadai hukum atas real estat hanya berlaku untuk perumahan milik perorangan atau badan hukum. Adapun perumahan negara bagian dan kota, tidak dapat berpartisipasi dalam hipotek. Penting untuk dipahami bahwa bagian dari apartemen atau rumah tempat tinggal juga dapat dijadikan jaminan, tetapi hanya jika itu adalah ruangan terisolasi yang dimaksudkan untuk tempat tinggal.

Dijual secara kredit

Sebagaimana telah disebutkan, hipotek adalah pinjaman yang diberikan kepada warga negara untuk pembelian real estat, dan di sini rumah yang dibeli bertindak sebagai jaminan langsung, yang dinyatakan secara terpisah dalam kontrak. Kreditur memperoleh hak atas real estat sambil melunasi utangnya, meskipun pemberi hipotek mempunyai hak untuk tinggal di sana.

Menyewa

Ketika mengadakan perjanjian sewa, hipotek juga timbul karena hukum, ketika penerima sewa mengalihkan rumahnya ke dalam kepemilikan orang lain yang menjadi pembayar sewa (semua itu diresmikan oleh notaris). Untuk memahaminya, kita dapat memberikan contoh: seseorang memindahkan apartemennya kepada seorang warga negara yang berjanji untuk merawatnya dan menyediakan segala sesuatu yang diperlukan sampai kematiannya. Hak kepemilikan berpindah setelah berakhirnya perjanjian anuitas, tetapi pembebanan berlaku sampai kematian penerima anuitas, setelah itu pembebanan harus dihilangkan.

Ikrar hak milik

Contoh nyata adalah pembelian rumah yang sedang dibangun secara kredit. Sebenarnya benda itu belum jadi, tetapi peminjam sebagai pemegang saham mempunyai hak atas benda itu, karena ia telah membayar uang muka. Dia meminjam sisa uangnya dari lembaga kredit, tetapi bank memerlukan jaminan untuk mendapatkan hipotek. Namun karena benda tersebut belum didaftarkan, maka tidak dapat dijadikan jaminan. Oleh karena itu diterbitkanlah gadai hak milik, yang selanjutnya diganti dengan rumah yang dibangun.

Pendaftaran hipotek legal

Untuk pendaftaran, Anda dapat menggunakan layanan broker hipotek, atau Anda dapat melakukan semuanya sendiri. Pertama, Anda perlu menghubungi lembaga kredit untuk mengklarifikasi berapa banyak yang dapat Anda andalkan. Kemudian Anda bisa mulai mencari opsi yang sesuai. Maka Anda perlu membuat perjanjian awal dengan penjual dan menyediakan paket dokumen yang diperlukan untuk dipertimbangkan oleh lembaga kredit.

Setelah menyerahkan semua surat, Anda harus menunggu keputusan, karena semua surat akan diperiksa dengan cermat. Jika hasil situasinya positif, maka dimungkinkan untuk menandatangani perjanjian jual beli, yang harus menunjukkan bahwa properti tersebut dibeli sebagian dengan dana kredit. Setelah itu, hipotek dan kepemilikan rumah akan didaftarkan, dan penjual akan dapat menerima uangnya.

Pendaftaran hipotek karena kekuatan hukum

Pendaftaran hipotek sah dilakukan tanpa memungut biaya negara. Selain itu, tidak perlu membuat pernyataan bersama. Pendaftaran negara memberikan hak milik tertentu kepada peminjam, yang harus dicatat di Rosreestr. Hal yang penting adalah bahwa pendaftaran kontrak terjadi bersamaan dengan pendaftaran hak milik. Tanggal pendaftaran adalah hari di mana pencatatan dibuat dalam daftar hak atas real estat likuid.

Properti apa yang dapat dijadikan subjek hipotek?

Jika kita melihat peraturan perundang-undangan, kita melihat bahwa tidak semua harta benda dapat dijadikan objek hipotek. Misalnya, dilarang mengalihkan barang milik negara sebagai jaminan. Untuk perumahan yang pemiliknya adalah anak di bawah umur, pendekatan khusus diterapkan. Berikut daftar apa saja yang dapat menjadi subjek agunan:

• tanah;
• bangunan, perusahaan, objek yang sedang dibangun, apartemen, rumah, pondok, garasi, dll.;
• bidang tanah beserta benda-bendanya;
• hak sewa (hak lain) atas penggunaan bidang tanah, bangunan dan bangunan.

Batasan pembebanan hak

Karena pembelian real estat memiliki banyak kendala, pemberi pinjaman berusaha melindungi diri mereka sendiri dengan segala cara yang mungkin. Untuk tujuan ini, pembatasan hipotek menurut undang-undang berlaku, yang timbul segera setelah pendaftaran. Pembebanan hak adalah jaminan bahwa peminjam akan membayar kepada lembaga perkreditan atas dana pinjamannya dan mengembalikannya dalam jangka waktu yang ditentukan dalam perjanjian hipotek dengan margin tertentu.

Penjaminan – penilaian solvabilitas peminjam

Selalu ada kemungkinan peminjam hipotek tidak dapat membayar kembali pinjamannya, dan alasannya mungkin berbeda-beda. Untuk menghindari hal ini, diperlukan pemeriksaan solvabilitas pemohon yang berkualitas tinggi. Untuk melakukan hal ini, dilakukan penjaminan, atau dengan kata sederhana, penilaian terhadap kemampuan warga negara dalam melayani pinjaman hipotek yang diberikan kepadanya. Dengan cara ini, jumlah pinjaman, jangka waktu, tingkat bunga dan kriteria penting lainnya ditentukan.

Itu dihitung berdasarkan hubungan indikator keuangan. Pengalaman para spesialis Amerika diambil sebagai dasar. Metode ini disebut sistem lima “C” (dari huruf bahasa Inggris “C”, yang mengawali kelima komponen penjaminan emisi):

• Karakter – reputasi;
• Kapasitas – tingkat kepuasan finansial;
• Modal – ketersediaan modal ekuitas (uang muka);
• Agunan – kecukupan pendapatan;
• Kondisi – kondisi perekonomian pada saat memberikan pinjaman.

Perhitungan dan analisis rasio pelayanan pinjaman hipotek

Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, klien yang mengajukan pinjaman perumahan memiliki persyaratan yang tidak terlalu ketat, namun ini tidak berarti bahwa solvabilitas mereka tidak diperiksa. Tabel di bawah ini menunjukkan indikator-indikator utama yang mendasari proses penjaminan emisi:

Koefisien	Penguraian kode	Keterangan
	pembayaran/pendapatan	rasio pembayaran pinjaman terhadap pendapatan untuk periode tertentu
	kewajiban/pendapatan	rasio pengeluaran peminjam atas kewajiban hipotek dengan total pendapatan yang diperhitungkan
	pinjaman/jaminan	rasio jumlah pinjaman dengan biaya objek yang dipinjamkan
	nilai pinjaman/likuidasi	perbandingan jumlah pinjaman dengan nilai minimum dimana agunan dapat dijual

Agar pemberi pinjaman dapat mengambil keputusan positif dalam mengeluarkan pinjaman, nilai-nilai di atas perlu memiliki angka-angka berikut:

Sebagian besar lembaga perkreditan memiliki indikatornya sendiri, sehingga tidak ada nilai pastinya. Tergantung pada wilayah, gaji rata-rata di wilayah tersebut dan keadaan lainnya, koefisien ini dapat berfluktuasi.

Fitur pinjaman hipotek

Negara bagian yang berbeda memiliki karakteristik pinjaman hipoteknya sendiri. Tergantung pada kerangka legislatif dan praktik yang ada, model pinjaman perumahan swasta dibentuk. Di Rusia, misalnya, ciri khasnya adalah penggunaan modal bersalin atau hipotek militer. Selain itu, situasi ekonomi saat ini dan risiko hipotek juga mempunyai karakteristik tersendiri - suku bunga yang ditawarkan oleh bank dalam negeri hampir 10 kali lebih tinggi dibandingkan di luar negeri.

Model Amerika menggunakan dana APBN

Sistem Amerika mulai terbentuk lebih dari seratus tahun yang lalu. Ide utamanya adalah ketika membeli real estat, dan ini terutama jual beli di pasar sekunder, jumlah yang hilang disediakan oleh bank hipotek. Dia kemudian menjual kembali utangnya ke agen hipotek, yang menerbitkan sekuritas yang kemudian dijual di pasar saham. Pembayaran untuk mereka adalah dana yang dikembalikan oleh peminjam.

Model mekanisme hipotek Eropa

Di Eropa, dan banyak negara berkembang, model pinjaman perumahan Jerman diadopsi sebagai dasar. Esensinya terletak pada kenyataan bahwa klien membuka rekening bank tempat dia memberikan kontribusi hingga mencapai tingkat tertentu. Biasanya, ini sekitar setengah dari biaya perumahan yang dibeli. Setelah itu, bank akan memberinya pinjaman sebesar jumlah yang hilang, dengan mengambil properti yang dibeli sebagai jaminan. Selain itu, negara memberikan kompensasi kepada warga sekitar 10% dari biaya perumahan dalam bentuk subsidi.

Kondisi hipotek menurut hukum

Di berbagai lembaga keuangan, ketentuan pemberian pinjaman perumahan memiliki ciri-ciri umum dan beberapa perbedaan. Persyaratan wajib bagi semua pemberi pinjaman adalah asuransi properti yang tidak bertentangan dengan hukum, konfirmasi pendapatan peminjam dan penilaian independen terhadap real estat. Semua parameter lainnya mungkin berbeda.

Biaya awal

Bergantung pada jumlah penilaian properti, bank memberikan pinjaman kepada klien. Sebagai aturan, peminjam diharuskan menyetor sejumlah tertentu sendiri. Angka ini hanya bergantung pada pemberi pinjaman itu sendiri, namun umumnya minimal 10% dari biaya rumah. Terkadang bank membiayai 100% biayanya, namun program semacam itu ada berdasarkan kesepakatan dengan perusahaan konstruksi yang merupakan mitra pemberi pinjaman.

Suku bunga

Seperti telah disebutkan, tingkat bunga yang ditawarkan oleh bank-bank Rusia masih buruk. Hal ini secara langsung tergantung pada tingkat inflasi di negara tersebut dan tingkat suku bunga utama Bank Sentral. Saat ini, indikatornya berada pada level 10–12% per tahun, meskipun beberapa pemberi pinjaman mungkin menemukan angka lain. Namun, jangan lupa bahwa penurunan tarif mungkin terkait dengan biaya lain yang terkait dengan pertimbangan dokumen atau penerbitan pinjaman hipotek.

Perhitungan jumlah pembayaran

Untuk melunasi hutang, digunakan dua jenis perhitungan pembayaran. Dengan metode diferensiasi, badan pinjaman dibagi menjadi bagian-bagian yang sama, dan bunga dibebankan pada saldo hutang. Metode pelunasan ini bermanfaat jika klien mengambil pinjaman yang ditargetkan dalam jumlah kecil dan jangka waktu pendek, karena pada tahap awal pembayaran pinjaman sangat tinggi. Besarnya pembayaran anuitas dihitung dengan menggunakan rumus tertentu. Akibatnya, jumlah yang sama dibebankan sepanjang periode peminjaman.

Persyaratan untuk peminjam

Jika seorang warga negara berencana untuk memanfaatkan pinjaman perumahan, ia harus memenuhi parameter tertentu. Bank segera memperhatikan riwayat kredit yang positif, karena pinjaman yang diberikan besar, dan pemberi pinjaman tertarik untuk melunasinya. Pengalaman kerja di tempat kerja terakhir minimal 6 bulan, dan usia klien harus 21–65 tahun. Perlu segera disebutkan bahwa parameter yang diberikan memiliki nilai rata-rata, karena setiap bank berhak untuk menyajikan persyaratannya sendiri.

Manfaat pajak untuk pinjaman hipotek

Bagi warga negara yang membeli real estat melalui pinjaman, menurut undang-undang Rusia, diberikan pengurangan pajak. Secara sederhana, ini adalah pengembalian sebagian pajak penghasilan yang dibayarkan. Jumlahnya memiliki batasan tertentu tergantung pada harga apartemen yang dibeli (tidak lebih dari 2 juta rubel). Saat ini jumlah pengembalian dana maksimum yang mungkin adalah 260.000 rubel.

Cara menghapus hipotek secara legal

Dengan keyakinan bahwa setelah melunasi seluruh utang beserta bunganya kepada kreditur, maka bebannya akan hilang secara otomatis, maka peminjam salah besar. Setelah Anda menyelesaikan pembayaran, Anda harus menyelesaikan sendiri prosedur ini. Anda perlu menghubungi Daftar Perusahaan Negara Bersatu dengan permintaan untuk menerbitkan sertifikat kepemilikan baru, tetapi untuk ini Anda perlu memberikan paket dokumen tertentu, yang harus menyertakan dokumen yang menunjukkan penyelesaian penuh dengan kreditur.

Video

Menemukan kesalahan dalam teks? Pilih, tekan Ctrl + Enter dan kami akan memperbaiki semuanya!

Data terkini tentang agunan real estat

Real estat apa pun dapat dibeli dari tabungan Anda sendiri atau dari dana pinjaman. Dalam hal pembelian real estat Dengan menarik pinjaman dari bank, bank tersebut menjadi pemberi pinjaman Anda dan penerima hipotek atas properti yang dibeli. Dimungkinkan juga untuk memberikan rencana cicilan oleh penjual sendiri, yang juga tidak membatalkan mekanisme yang dijelaskan
lebih tinggi.

Pada kenyataannya, ini berarti sebagai berikut - Anda menjadi pemiliknya rumah susun/pondok/kavling tanah yang diinginkan, dengan memperhatikan batasan yang besar, yaitu membebani benda itu dengan jaminan.

Properti Anda adalah penjamin pemenuhan kewajiban Anda kepada bank (penjual), yaitu jika terjadi keterlambatan pembayaran bulanan sesuai jadwal, sebenarnya tidak dibayar, tidak dipenuhinya kewajiban lain berdasarkan perjanjian, bank (penjual) berhak menjual properti Anda dalam bentuk yang disepakati dalam perjanjian untuk melunasi hutang Anda.

Secara hukum, hipotek berdasarkan hukum yang ditentukan dalam paragraf 2 Pasal 1 Undang-Undang Federal No. 102-FZ “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”; secara prosedural terdiri dari yang berikut: perjanjian jual beli dibuat antara penjual dan pembeli dengan menggunakan dana kredit, antara bank dan pembeli — perjanjian pinjaman.

Ketentuan pertama dicatat secara tertulis hak dan kewajiban para pihak, yang kuncinya adalah deskripsi properti, nomor kadaster (atau kondisional), luas properti dan, yang paling penting, tata cara pembayaran.

Jadi, sudah pada tahap awal perjanjian jual beli fakta perolehan properti dengan menggunakan dana pinjaman dicatat, kreditur sendiri dicatat dan dihubungkan dengan perjanjian pinjaman. Perjanjian pinjaman menjelaskan syarat-syarat penyediaan dana untuk pembelian real estat (dalam kasus tertentu, indikasi tujuan penggunaan adalah wajib), jangka waktu, jumlah pinjaman, jadwal pembayaran, dan denda atas ketidakpatuhan terhadap ketentuan.

Dalam kasus kami ini juga penting adalah kondisinya, di mana bank berhak menjual properti Anda melalui lelang atau dengan cara lain yang disepakati untuk melunasi utang Anda.

Dalam prakteknya, bank tidak tertarik untuk mengambil tindakan untuk menjual properti yang digadaikan, karena kegiatan utama bank bukanlah pembelian dan penjualan properti, yang juga menimbulkan biaya-biaya tertentu bagi bank, seperti penilaian properti, biaya keagenan dan komisi lainnya. , biaya pajak pertambahan nilai, yang tidak dapat diimbangi dengan penghasilan kena pajak bukan PPN.

Namun keberadaan agunan atas pinjaman tersebut memungkinkan pihak bank menanggung biaya lebih sedikit pada cadangan untuk pinjaman tertentu, yang pada akhirnya meningkatkan keuntungan bank. Bagi pembeli (peminjam), jaminan atas real estat menurut undang-undang merupakan semacam pembatas, karena kesadaran akan risiko kehilangan real estat memaksa mereka untuk menjalankan kewajiban keuangannya dengan serius.

Biaya tambahan untuk peminjam meliputi: asuransi wajib atas harta yang diperoleh dan perlunya dilakukan penilaian untuk menentukan nilai agunan.

Berbeda dengan hipotek berdasarkan kontrak, ketika properti itu adalah milik Anda dan pinjaman yang diterima tidak memiliki penggunaan dana yang jelas untuk pembelian real estat, para pihak tidak menanggung biaya pendaftaran pembebanan properti.

Pembebanan objek dicatat baik dalam perjanjian yang dibuat dengan bank dan penjual, dan dalam pendaftaran pada badan resmi yang melakukan pendaftaran transaksi real estat - Layanan Federal untuk Pendaftaran Negara, Kadaster, dan Kartografi.

Perlu dicatat bahwa pendaftaran pembebanan tidak memerlukan penyerahan tersendiri, tetapi dibentuk dalam proses penyerahan dokumen pendaftaran jual beli real estate. Artinya, untuk pendaftaran pada instansi yang berwenang, kehadiran bank tidak diperlukan; pembeli dan penjual atau wakilnya masing-masing sudah cukup.

Fakta pembebanan suatu objek dapat didokumentasikan dengan kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu.

Ekstrak ini dapat diperoleh dengan biaya tertentu dengan mengajukan permintaan ke Pusat Multifungsi untuk penyediaan layanan negara bagian dan kota terdekat dengan Anda, asalkan Anda memiliki paspor.

Fakta pembebanan dapat dikonfirmasi secara gratis melalui layanan "Informasi referensi tentang objek real estat online" di situs web Rosreestr - untuk melakukan ini, cukup mengetahui alamat lengkap objek atau nomor kadasternya (bersyarat) , sebagai suatu peraturan, informasi ini tersedia baik dalam perjanjian pinjaman maupun perjanjian jual beli.

Fakta pembebanan dicatat dalam kolom“Hak dan Pembatasan”, dimana pada bagian pembatasan akan terdapat keterangan mengenai nomor dan tanggal pencatatan pembebanan suatu benda.

Setelah pelunasan kewajiban kepada bank atau penjual, pemilik properti harus menyerahkan dokumen pelunasan sitaan dalam bentuk catatan hipotek berdasarkan hukum, yang selanjutnya akan memungkinkan pemiliknya menggunakan properti Anda secara penuh, tanpa memperhatikan perjanjian yang dibuat sebelumnya dengan penjual dan pemberi pinjaman.

Aturan KUH Perdata Federasi Rusia (selanjutnya disebut KUH Perdata Federasi Rusia) tentang hak milik juga diterapkan pada gadai real estat (hipotek), dan sejauh tidak diatur oleh aturan ini dan Undang-Undang Federal tentang Hak Milik. 16 Juli 1998 No. 102-FZ "Tentang Hipotek (hipotek real estat)" ( selanjutnya – Undang-Undang Hipotek), ketentuan umum tentang gadai (klausul 4 Pasal 334 KUH Perdata Federasi Rusia).

Konsep perjanjian gadai diberikan dalam Pasal 334 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menyatakan bahwa “berdasarkan suatu gadai, kreditur atas kewajiban yang dijamin dengan gadai (penerima gadai) mempunyai hak, dalam hal terjadi tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban ini oleh debitur, untuk memperoleh kepuasan dari nilai barang yang digadaikan (subyek gadai) secara istimewa di hadapan kreditur-kreditur lain dari orang yang memiliki barang yang digadaikan (pemberi gadai).

Berdasarkan janji, sesuai dengan norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia, kreditur berhak, dalam hal debitur tidak memenuhi atau melaksanakan kewajiban yang tidak patut, untuk menerima kepuasan dari nilai tersebut. dari properti yang dijaminkan (klausul 1 Pasal 334 KUH Perdata Federasi Rusia). Hipotek sebagai salah satu jenis jaminan memberikan kepuasan dengan mengorbankan nilai real estat secara eksklusif.

Menurut ayat 1 Pasal 130 KUH Perdata Federasi Rusia, barang-barang tidak bergerak (real estat, real estat) termasuk bidang tanah, bidang tanah di bawahnya dan segala sesuatu yang berhubungan erat dengan tanah, yaitu benda-benda yang pergerakannya tanpa kerusakan yang tidak proporsional. tidak mungkin mencapai tujuannya, termasuk bangunan, struktur, objek konstruksi yang belum selesai.

Perjanjian hipotek adalah perjanjian tentang jaminan real estat. Perjanjian hipotek memuat ketentuan-ketentuan tentang obyek hipotek, penilaian pasar terhadap obyek hipotek, hakikat, besaran dan batas waktu pemenuhan kewajiban (syarat-syarat material) yang dijamin dengan hipotek, dan syarat-syarat lainnya (Ayat 1 Pasal 9 Undang-undang Hipotek). Tidak adanya syarat-syarat penting dalam perjanjian hipotek membuat perjanjian tersebut tidak dapat dibuat (Pasal 432 KUH Perdata Federasi Rusia).

Perjanjian hipotek dibuat dalam bentuk tertulis yang sederhana dan tidak memerlukan notaris wajib (Ayat 1, Pasal 10 UU Hipotek").

Properti apa pun dapat dijaminkan, termasuk barang dan hak milik. Pengecualian ditetapkan oleh hukum (klausul 1 pasal 336, ayat 1 pasal 358.1 KUH Perdata Federasi Rusia).

Properti yang dijaminkan tetap menjadi milik pemberi gadai, kecuali ditentukan lain oleh KUH Perdata Federasi Rusia, undang-undang atau perjanjian lain (klausul 1 Pasal 338 KUH Perdata Federasi Rusia).

Pemberi hipotek dapat berupa debitur itu sendiri atau pihak ketiga (klausul 1 pasal 335 KUH Perdata Federasi Rusia). Untuk menjaminkan suatu benda, pemberi gadai harus mempunyai hak milik atas benda itu. Seseorang yang mempunyai hak milik lain dapat menjaminkan sesuatu dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh KUH Perdata Federasi Rusia (klausul 2 Pasal 335 KUH Perdata Federasi Rusia). Pemberi hak yang menggadaikan dapat berupa orang yang menjadi kreditur dalam kewajiban yang menjadi asal mula hak yang digadaikan (pemegang hak) (klausul 1 Pasal 358.1 KUH Perdata Federasi Rusia).

Penerima gadai adalah bank atau lembaga perkreditan lainnya, atau badan hukum lain yang memberikan pinjaman atau pinjaman yang ditargetkan untuk pembelian real estat (tanah atau tempat tinggal).

Perjanjian gadai harus dibuat dalam bentuk tertulis yang sederhana, kecuali jika bentuk notaris ditentukan oleh undang-undang atau persetujuan para pihak.

Suatu perjanjian gadai untuk menjamin terpenuhinya kewajiban-kewajiban berdasarkan suatu perjanjian, yang harus diaktakan, tunduk pada notaris.

Kegagalan untuk mematuhi bentuk perjanjian gadai berarti tidak sahnya (klausul 3 Pasal 339 KUH Perdata Federasi Rusia).

Sesuai dengan paragraf 3 Pasal 339 KUH Perdata Federasi Rusia dan paragraf 1 Pasal 19 Undang-Undang Hipotek (sebagaimana diubah yang berlaku pada tanggal berakhirnya perjanjian), hipotek harus didaftarkan oleh negara di Daftar Hak Negara Terpadu atas Real Estat dan Transaksi dengannya (selanjutnya disebut Daftar Negara Terpadu Real Estat) dengan cara yang ditetapkan oleh Undang-Undang Federal No. 122-FZ tanggal 21 Juli 1997 “Tentang Pendaftaran Hak Negara untuk real estat dan transaksi dengannya” (selanjutnya disebut Undang-Undang Pendaftaran).

Sebagaimana ditentukan oleh ayat 1 Pasal 11 Undang-Undang tentang Hipotek (sebagaimana diubah dengan berlaku pada hari perjanjian itu dibuat), pendaftaran negara atas suatu perjanjian yang menimbulkan hipotek karena hukum adalah dasar untuk membuat catatan dalam Daftar Negara Terpadu terjadinya hipotek karena kekuatan hukum.

Dalam hal hipotek, karena undang-undang, hipotek sebagai pembebanan suatu barang timbul sejak saat pendaftaran negara atas hak milik atas barang itu, kecuali ditentukan lain dalam perjanjian (ayat 2 pasal 11 Undang-undang tentang Hak Tanggungan) .

Hak-hak penerima hipotek (hak gadai) atas barang-barang yang ditentukan oleh Undang-undang tentang Hipotek dan perjanjian hipotek dianggap timbul sejak hipotek itu dicatat dalam Daftar Negara Terpadu, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang. Jika suatu kewajiban yang dijamin dengan hipotek timbul setelah hipotek itu dicatat dalam Daftar Negara Terpadu, maka hak penerima hipotek timbul sejak timbulnya kewajiban itu (ayat 3 Pasal 11 Undang-Undang Hak Tanggungan).

Ayat 2 Pasal 20 UU Hipotek mengatur bahwa suatu hipotek harus didaftarkan oleh negara karena hukum.

Pendaftaran negara atas hipotek berdasarkan hukum dilakukan bersamaan dengan pendaftaran negara atas hak milik orang yang haknya dibebani dengan hipotek, kecuali ditentukan lain oleh hukum federal. Hak-hak penerima hipotek berdasarkan hipotek dapat dengan kekuatan hukum disertifikasi dengan hipotek.

Sesuai dengan ayat 1 Pasal 2 UU Pendaftaran, pendaftaran negara merupakan satu-satunya bukti adanya suatu hak yang didaftarkan.

Analisis terhadap ketentuan hukum yang disebutkan memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa setiap gadai real estat, apa pun dasar kemunculannya, tunduk pada pendaftaran negara, karena pendaftaran negara adalah satu-satunya bukti adanya hak terdaftar.

Ada dua jenis hipotek real estat: hipotek berdasarkan kontrak dan hipotek berdasarkan hukum.

Hipotek berdasarkan suatu perjanjian timbul atas kehendak para pihak, berdasarkan perjanjian hipotek yang dibuat di antara mereka.

Hipotek terjadi karena kekuatan hukum jika:

– rumah tempat tinggal atau apartemen yang dibeli seluruhnya atau sebagian dengan pinjaman dari bank atau lembaga kredit lainnya dijaminkan sejak hipotek negara didaftarkan dalam Daftar Negara Terpadu (Ayat 1 Pasal 77 Undang-Undang Hipotek);

– tempat tinggal yang dibangun seluruhnya atau sebagian dengan menggunakan tabungan untuk penyediaan perumahan bagi personel militer yang disediakan berdasarkan perjanjian pinjaman perumahan yang ditargetkan sesuai dengan Undang-Undang Federal tanggal 20 Agustus 2004 No. 117-FZ “Tentang sistem tabungan-hipotek untuk penyediaan perumahan bagi personel militer” dianggap lokasi yang dijaminkan sejak saat pendaftaran negara atas kepemilikan suatu bangunan tempat tinggal (Ayat 4, Pasal 77 UU Hipotek);

– sebidang tanah yang diperoleh dengan menggunakan dana kredit dari bank atau lembaga kredit lainnya, atau dana dari pinjaman yang ditargetkan yang diberikan oleh badan hukum lain untuk perolehan sebidang tanah ini, dianggap dijaminkan sejak saat pendaftaran negara atas kepemilikan peminjam. dari sebidang tanah ini. Jika sebidang tanah yang bersangkutan disewakan, maka hipotek timbul karena hukum atas hak untuk menyewa, kecuali ditentukan lain oleh hukum federal atau perjanjian sewa (Klausul 1, Pasal 64.1 Undang-Undang Hipotek);

– apabila mendirikan suatu bangunan atau bangunan di atas sebidang tanah yang digadaikan berdasarkan perjanjian hipotek, hipotek berlaku atas bangunan dan bangunan itu, kecuali ditentukan lain oleh perjanjian hipotek (Pasal 65 Undang-Undang Hak Tanggungan);

– sebidang tanah di mana, dengan menggunakan dana kredit dari bank atau lembaga kredit lainnya, atau dana dari pinjaman yang ditargetkan yang diberikan oleh badan hukum lain, suatu bangunan atau struktur telah diperoleh, dibangun atau sedang dibangun, hak untuk menyewakan tersebut sebidang tanah dianggap dijaminkan sejak saat pendaftaran negara hak kepemilikan atas suatu bangunan atau struktur yang diperoleh, dibangun atau sedang dibangun, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau perjanjian federal (Pasal 64.2 Undang-Undang Hipotek);

– dalam hal pendaftaran hak milik atas suatu barang jadi yang telah didaftarkan dan digadaikan terlebih dahulu sebagai suatu obyek yang belum selesai pembangunannya, maka hipotek itu tetap berlaku, dan subyeknya adalah bangunan (bangunan) yang didirikan sebagai hasil selesainya pembangunan itu ( Pasal 76 UU Hipotek);

– bilamana mengalihkan sebidang tanah atau barang tak bergerak lainnya untuk pembayaran sewa, penerima sewa, sebagai jaminan atas kewajiban pembayar sewa, memperoleh hak gadai atas harta itu (ayat 1 Pasal 587 KUHPerdata dari Federasi Rusia);

– hipotek karena hukum timbul jika suatu properti dibeli secara kredit atau mencicil (Pasal 488 dan 489 KUH Perdata Federasi Rusia);

– sebidang tanah milik pengembang (hak sewa atau menyewakan kembali), dan sebuah gedung apartemen dan (atau) objek real estat lainnya yang sedang dibangun (dibuat) di atas sebidang tanah ini untuk menjamin pemenuhan kewajiban pengembang (pemberi gadai) berdasarkan perjanjian sejak saat pendaftaran negara, perjanjian tersebut dianggap dijaminkan oleh peserta dalam pembangunan bersama (pemberi hipotek).

Saat ini, jangka waktu pendaftaran negara atas hipotek atas bidang tanah, bangunan, bangunan, dan bangunan bukan tempat tinggal adalah 15 hari kerja, dan hipotek tempat tinggal adalah 5 hari kerja.

Mulai tanggal 1 Juli 2014, suatu perjanjian hipotek atau perjanjian pinjaman yang memuat suatu kewajiban yang dijamin dengan hipotek tidak tunduk pada pendaftaran negara, namun hipotek itu sendiri harus didaftarkan menurut tata cara yang ditentukan oleh undang-undang. Untuk hipotek perumahan, periode pendaftaran yang dipercepat disediakan - lima hari kerja sejak tanggal penyerahan dokumen yang diperlukan. Berdasarkan undang-undang, tidak ada bea negara yang dibayarkan untuk pendaftaran hipotek negara.

Apabila barang yang digadaikan itu adalah milik bersama, maka diperlukan persetujuan tertulis dari seluruh pemilik. Persetujuan dari pasangan lain harus diaktakan (klausul 1 pasal 7 Undang-Undang Hipotek, pasal 3 pasal 35 Kode Keluarga Federasi Rusia).

Apabila suatu rumah tempat tinggal atau rumah susun milik anak di bawah umur, orang-orang yang mempunyai kesanggupan hukum terbatas atau orang-orang yang tidak cakap atas siapa perwalian atau perwalian telah ditetapkan dijaminkan, maka transaksi itu harus disepakati dengan penguasa perwalian dan perwalian itu (pasal 5 pasal 74 Hak Tanggungan). Hukum, ayat 2 Pasal 37 KUH Perdata Federasi Rusia).

Dengan berakhirnya kewajiban pinjaman, maka gadai pun berakhir. Pengakhiran hipotek harus dicatat dalam Daftar Negara Bersatu (Pasal 352 KUH Perdata Federasi Rusia, Pasal 25 Undang-Undang Hipotek). Sebagai aturan umum, untuk menebus catatan hipotek, cukup menyerahkan kepada otoritas pendaftaran:

– surat pernyataan dari pemegang hipotek;

– atau permohonan bersama antara pemberi gadai dan penerima gadai;

– atau permohonan dari pemberi hipotek sekaligus penyerahan nota hipotek yang memuat catatan dari pemilik hipotek mengenai dipenuhinya kewajiban yang dijamin dengan hipotek secara penuh. Tanda itu harus memuat kata-kata tentang pemenuhan kewajiban dan tanggal pemenuhannya, serta harus ditanda tangani oleh pemilik hipotek dan dibubuhi stempelnya (kalau ada stempelnya) (Ayat 2 Pasal 25 Undang-undang Hipotek).

Bila catatan pendaftaran hipotek ditebus, maka hipotek itu batal (Pasal 3, Pasal 25 UU Hipotek).

Pelunasan pencatatan hipotek dilakukan dalam waktu tiga hari kerja (Pasal 1, Pasal 25 UU Hipotek).

Tidak ada bea negara yang dibayarkan untuk melunasi catatan pendaftaran hipotek.

Dengan demikian, hipotek secara tradisional dipahami sebagai jaminan atas real estat yang tetap menjadi milik debitur, tetapi dengan larangan hak untuk secara bebas membuang properti tersebut. Ciri-ciri yang memenuhi syarat dari suatu hipotek adalah pokok perjanjian gadai, yang hanya dapat berupa suatu benda tidak bergerak, dan tetapnya hak milik dan penggunaan benda itu oleh pemberi gadai.

Natalya Shcherbinina,

ahli utama

Departemen Omsk

Kantor Rosreestr

di wilayah Omsk,

pencatat negara.

1. Konsep agunan
2. Jenis agunan
3. Alasan terjadinya gadai (perjanjian dan undang-undang; contoh terjadinya gadai berdasarkan undang-undang);
4. Subyek agunan
5. Dalam hal harta benda dan hak tidak dapat dijadikan obyek gadai: 1). harta benda yang tidak dapat disita; 2). tagihan berkaitan erat dengan identitas kreditur; 3). harta benda yang gadainya dibatasi atau dilarang oleh undang-undang
6. Syarat-syarat perjanjian gadai (syarat-syarat penting dari perjanjian gadai; syarat-syarat tata cara penjualan barang gadai: prosedur peradilan atau di luar hukum);
7. Formulir perjanjian gadai
8. Pendaftaran negara dan akuntansi agunan
9. Pro dan kontra dari agunan
10. Praktek peradilan dan publikasi tentang agunan di situs

Dengan kata lain, apabila debitur (pemberi gadai) lalai memenuhi kewajibannya, maka barang gadai itu dijual secara lelang, dan dana yang diterima dialihkan kepada kreditur (penerima gadai). Penerima gadai dapat menerima barang gadai dalam bentuk natura jika kewajibannya tidak dipenuhi secara tidak patut hanya dalam hal-hal yang ditentukan oleh undang-undang.

Hipotek - jenis agunan, dimana harta gadai dialihkan oleh pemberi gadai menjadi milik penerima gadai. Konsep "hipotek" tidak ada dalam KUH Perdata Federasi Rusia.

2. Jenis agunan

KUH Perdata Federasi Rusia mengatur jenis jaminan berikut:

• gadai barang yang beredar (klausul 1 pasal 357 KUH Perdata Federasi Rusia);
• jaminan barang di pegadaian (Pasal 358 KUH Perdata Federasi Rusia);
• janji hak kewajiban (Pasal 358.1 - 358.8 KUH Perdata Federasi Rusia);
• janji hak berdasarkan perjanjian rekening bank (Pasal 358.9 - 358.14 KUH Perdata Federasi Rusia);
• janji hak-hak peserta badan hukum (Pasal 358.15 KUH Perdata Federasi Rusia);
• jaminan surat berharga (Pasal 358.16, 358.17 KUH Perdata Federasi Rusia).

Jenis-jenis agunan dibedakan berdasarkan alasan sebagai berikut:

Di lokasi properti yang dijaminkan(Pasal 338 KUH Perdata Federasi Rusia):

• janji tegas - tanpa pengalihan properti. Salah satu jenis gadai pasti adalah gadai barang-barang yang beredar (Pasal 357 KUH Perdata Federasi Rusia);
• hipotek - dengan pengalihan properti yang dijaminkan. Salah satu jenis hipotek adalah gadai di pegadaian (Pasal 358 KUH Perdata Federasi Rusia).

Tentang masalah agunan:

• jaminan properti;
• janji hak.

Menurut derajat keterhubungan antara barang yang digadaikan dengan tanah:

• janji real estat (hipotek).

Jenis agunan khusus adalah janji berikutnya (Pasal 342 KUH Perdata Federasi Rusia).

3. Alasan timbulnya gadai

Alasan munculnya janji ditetapkan oleh Pasal 334.1 KUH Perdata Federasi Rusia.

Menurut peraturan umum, suatu gadai antara pemberi gadai dan penerima gadai timbul atas dasar itu perjanjian. Sementara itu, dalam hal-hal yang ditentukan oleh undang-undang, suatu gadai timbul pada saat terjadinya keadaan-keadaan yang ditentukan dalam undang-undang ( jaminan hukum).

Contoh timbulnya ikrar berdasarkan undang-undang

Secara khusus, norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia dan undang-undang federal lainnya menetapkan keadaan-keadaan berikut di mana suatu janji timbul:

Barang yang dijual secara kredit dijaminkan kepada penjual sampai pembayaran dilakukan.

Kecuali ditentukan lain dalam perjanjian jual beli, sejak barang diserahkan kepada pembeli sampai pembayaran dilakukan, barang yang dijual secara kredit diakui sebagai gadai oleh penjual untuk menjamin pembeli memenuhi kewajibannya membayar barang tersebut. (Klausul 5 Pasal 488 KUH Perdata Federasi Rusia).

Barang yang dijual secara kredit dengan angsuran dijaminkan oleh penjual

Aturan-aturan yang diatur dalam paragraf 2, 4 dan 5 Pasal 488 Kode Etik ini (klausul 3 Pasal 489 KUH Perdata Federasi Rusia) berlaku untuk perjanjian penjualan barang secara kredit dengan syarat pembayaran secara mencicil .

Hak gadai penerima sewa atas real estate yang dialihkan untuk pembayaran sewa

Apabila sebidang tanah atau harta benda lain dialihkan untuk pembayaran sewa, maka penerima sewa, sebagai jaminan atas kewajiban pembayar sewa, memperoleh hak gadai atas harta itu (ayat 1 Pasal 587 KUHPerdata). Federasi Rusia).

Pemegang sertifikat gadai mempunyai hak untuk menjaminkan barangnya.

Pemegang sertifikat gadai, selain pemegang resi gudang, mempunyai hak untuk menjaminkan barang-barang itu sejumlah pinjaman yang diterbitkan berdasarkan sertifikat gadai dan bunganya. Saat menjaminkan barang, catatan tentang hal ini dibuat pada resi gudang (klausul 3 Pasal 914 KUH Perdata Federasi Rusia).

Sebidang tanah pengembang dan real estate di atasnya dijaminkan kepada para peserta dalam pembangunan bersama

Untuk menjamin terpenuhinya kewajiban-kewajiban pengembang (pemberi hipotek) berdasarkan perjanjian, sejak tanggal pendaftaran negara atas perjanjian tersebut, para peserta dalam pembangunan bersama (pemberi hipotek) dianggap dijaminkan untuk pembangunan (pembuatan) suatu gedung apartemen. dan (atau) objek real estat lainnya, yang mencakup objek konstruksi bersama, sebidang tanah milik pengembang, atau hak untuk menyewa, hak untuk menyewakan sebidang tanah tertentu dan gedung apartemen dan (atau) objek real estat lainnya sedang dibangun (dibuat) di atas sebidang tanah ini.

Ikrar dengan cara yang ditentukan oleh Art. Seni. 13 - 15 Undang-Undang “Tentang Partisipasi dalam Konstruksi Bersama”, kewajiban pengembang berikut harus dipastikan berdasarkan semua kontrak yang dibuat untuk pembangunan (pembuatan) gedung apartemen dan (atau) real estat lainnya berdasarkan satu konstruksi izin:

• pengembalian dana yang disumbangkan oleh peserta dalam pembangunan bersama dalam hal-hal yang ditentukan oleh Undang-undang dan (atau) perjanjian tertentu;
• pembayaran kepada peserta dalam pembangunan bersama dana yang menjadi haknya sebagai kompensasi atas kerugian dan (atau) sebagai denda (denda, penalti) karena tidak terpenuhinya, keterlambatan pemenuhan atau pemenuhan yang tidak patut lainnya dari kewajiban untuk mentransfer objek konstruksi bersama , dan hak lain yang menjadi haknya sesuai dengan perjanjian dan ( atau) undang-undang dana federal (Pasal 13 - 15 Undang-Undang No. 214-FZ “Tentang partisipasi dalam pembangunan ekuitas bersama gedung apartemen dan real estat lainnya dan tentang amandemennya tindakan legislatif tertentu dari Federasi Rusia”).

Properti negara bagian dan kota yang dibeli secara mencicil dijaminkan sampai pembayaran dilakukan.

“Sejak saat pengalihan kepada pembeli properti yang diperoleh secara mencicil dan hingga saat pembayaran penuh, properti tersebut, berdasarkan Undang-undang Federal ini, diakui sebagai dijaminkan untuk memastikan pemenuhan kewajiban pembeli untuk membayar. properti negara bagian atau kota yang diperoleh.

Jika pembeli melanggar batas waktu dan tata cara melakukan pembayaran, maka penyitaan dilakukan terhadap barang gadai di pengadilan" (klausul 6, pasal 35 undang-undang 21 Desember 2001 N 178-FZ "Tentang privatisasi properti negara bagian dan kota" (sebagaimana diubah pada 3 Juli 2016)).

Gadai tanah yang dibeli dengan dana pinjaman (hipotek)

Kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau perjanjian federal, sebidang tanah yang diperoleh dengan menggunakan dana kredit dari bank atau lembaga kredit lainnya atau dana dari pinjaman yang ditargetkan yang diberikan oleh badan hukum lain untuk perolehan sebidang tanah ini dianggap dijaminkan sejak saat itu. pendaftaran negara atas kepemilikan peminjam atas sebidang tanah ini (klausul 1 pasal 64.1 "Tentang hipotek (hipotek real estat)".

Gadai tempat tinggal yang dibeli atau dibangun dengan dana pinjaman (hipotek)

“Tempat tinggal yang diperoleh atau dibangun seluruhnya atau sebagian dengan menggunakan dana kredit dari bank atau lembaga kredit lainnya atau dana dari pinjaman yang ditargetkan yang diberikan oleh badan hukum lain untuk perolehan atau pembangunan tempat tinggal tersebut dijaminkan sejak saat pendaftaran negara. hipotek dalam Daftar Real Estat Negara Terpadu" (Ayat 1, Pasal 77 Undang-Undang 16 Juli 1998 N 102-FZ (sebagaimana diubah pada 3 Juli 2016) “Atas hipotek (gadai real estat)".

Aturan hukum yang melarang penyitaan properti organisasi debitur tercantum, misalnya, dalam pasal undang-undang federal berikut:

Kode Sipil Federasi Rusia:

• . Properti organisasi keagamaan
• . Kekhasan penyitaan harta benda menurut persyaratan para pihak dalam perjanjian escrow
• . Pemisahan properti dipegang dalam perwalian
• . Hak eksklusif atas penemuan rahasia

2). Persyaratan terkait erat dengan identitas kreditur

• Pasal 21 Izin awal dari penguasa perwalian dan perwalian yang mempengaruhi pelaksanaan hak milik anak asuh

Sebagai aturan umum, perjanjian gadai harus dibuat dalam bentuk tertulis yang sederhana (Pasal 160, 161 KUH Perdata Federasi Rusia), kecuali undang-undang atau perjanjian tidak mengatur bentuk perjanjian gadai yang dinotariskan ().

Kegagalan untuk mematuhi aturan-aturan yang ditetapkan tentang bentuk perjanjian gadai berarti tidak sahnya.

8. Pendaftaran negara dan pembukuan agunan

Pendaftaran negara dan pembukuan gadai dilakukan untuk menjamin hak-hak baik penerima gadai maupun pihak ketiga.

Pendaftaran negara wajib atas perjanjian gadai ditetapkan dalam kasus-kasus berikut ():

• jika, sesuai dengan hukum, hak-hak yang menegaskan kepemilikan properti oleh orang tertentu harus didaftarkan oleh negara (Pasal 8.1 KUH Perdata Federasi Rusia);
• jika subjek gadai adalah hak-hak peserta (pendiri) perseroan terbatas (Pasal 358.15 KUH Perdata Federasi Rusia).

Untuk properti lain yang dijaminkan, berlaku aturan berbeda.

Hubungan gadai surat berharga diatur oleh ketentuan Pasal 358.16 KUH Perdata Federasi Rusia (“Ikrar Surat Berharga”).

Informasi tentang gadai hak berdasarkan perjanjian rekening bank diperhitungkan sesuai dengan aturan Art. 358.11 KUH Perdata Federasi Rusia.

Daftar pemberitahuan gadai barang bergerak dipelihara menurut cara yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan tentang notaris (lihat Bab XX.1 “Pendaftaran pemberitahuan gadai barang bergerak” Pokok-pokok peraturan perundang-undangan Federasi Rusia tentang notaris ).

Penerima gadai, dalam hubungan dengan pihak ketiga, berhak untuk merujuk pada hak gadai yang menjadi miliknya hanya sejak saat membuat catatan pada pendaftaran gadai, kecuali dalam hal pihak ketiga mengetahui atau seharusnya mengetahui tentang hal itu. adanya ikrar tadi. Tidak adanya pencatatan akuntansi tidak mempengaruhi hubungan pemberi gadai dengan penerima gadai.

Perubahan terhadap pemberitahuan gadai diperbolehkan dalam hal-hal sebagai berikut:

• apabila informasi tentang gadai berubah (perubahan pada barang, nilai barang, batas waktu pemenuhan kewajiban, dll);
• pada saat berakhirnya hubungan agunan. Tata cara perubahan pemberitahuan gadai atau pengakhiran gadai diatur lebih rinci dalam ketentuan (Pasal 103.6 Pokok-pokok Perundang-undangan Federasi Rusia tentang Notaris).

9. Kelebihan dan kekurangan agunan

Kelebihan dan kekurangan agunan adalah sebagai berikut.

1. Jaminan tertentu bahwa apabila debitur tidak memenuhi kewajibannya, maka kreditur akan mendapat kepuasan dari barang yang digadaikan.

2. Subyek gadai dapat berupa harta benda apa saja: baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, hak berdasarkan perjanjian rekening bank, hak milik, hak eksklusif, saham dalam modal dasar, saham. Kami menulis tentang pengecualian di atas.

3. Kewajiban-kewajiban penerima gadai dipenuhi secara istimewa di hadapan para kreditor lain (yaitu, tuntutan-tuntutan penerima gadai dipenuhi terlebih dahulu, baru kemudian tuntutan-tuntutan yang tidak dijamin dengan gadai).

4. Dilarang melepaskan barang yang digadaikan tanpa izin si penerima gadai, dan bila larangan itu dilanggar, maka gadai itu tidak berakhir meskipun barang itu dipindahtangankan kepada pembeli yang bonafid.

5. Subyek gadai dapat berupa benda-benda dan hak milik yang akan diperoleh si pemberi gadai di kemudian hari. Dalam hal ini, hak gadai timbul pada penerima gadai sejak pemberi gadai memperoleh barang atau hak yang bersangkutan.

6. Pemberi gadai dalam suatu perjanjian gadai tidak hanya dapat berupa debitur itu sendiri, tetapi juga pihak ketiga. Artinya, untuk menjamin kewajiban debitur, setiap orang dapat menjaminkan hartanya.

7. Gadai (yaitu gadai dengan pengalihan suatu barang kepada penerima gadai) lebih memberikan jaminan terjaminnya pemenuhan kewajiban, karena harta benda yang dijaminkan secara fisik itu terletak pada kreditur penerima gadai.

8. Segala biaya kreditur dibayar dari nilai barang gadai - bunga, denda, kerugian akibat keterlambatan pelaksanaan, serta biaya-biaya penerima gadai yang diperlukan untuk pemeliharaan barang gadai dan penagihan (Pasal 337 tahun KUH Perdata Federasi Rusia).

Kerugian dari agunan antara lain sebagai berikut:

1. Apabila barang bergerak yang digadaikan tidak dialihkan kepada penerima gadai, maka ada kemungkinan pemindahtanganan barang itu oleh pihak yang tidak bermoral, yang dapat mengakibatkan tidak mungkin diketahuinya pemilik dan lokasi barunya, dan akibatnya tidak mungkin untuk dijual. properti di lelang.

2. Tata cara penyitaan barang gadai dan penjualannya melalui lelang oleh juru sita cukup melelahkan dan memakan waktu, yang tentu saja tidak mengarah pada pemulihan segera posisi keuangan kreditur.

10. Praktik peradilan dan publikasi tentang agunan untuk situs tersebut

• Apartemen berdasarkan perjanjian untuk berpartisipasi dalam pembangunan bersama tidak dapat dijaminkan kepada bank (klausul 15 Tinjauan Praktek..., disetujui oleh Presidium Mahkamah Agung Federasi Rusia pada 4 Desember 2013)
• Jika perjanjian pinjam-meminjam dijamin dengan gadai dan jaminan, maka berakhirnya salah satu cara penjaminan tidak mengakhiri keabsahan cara penjaminan yang lain (pasal 6 Tinjauan Praktek Peradilan..., disetujui oleh Presidium Mahkamah Agung). Pengadilan Federasi Rusia pada 22 Mei 2013)
• Penyitaan real estat yang dijaminkan berdasarkan perjanjian pinjaman (klausul 12 Tinjauan Praktek Peradilan..., disetujui oleh Presidium Mahkamah Agung Federasi Rusia pada 22 Mei 2013)
• Keberatan terhadap pernyataan tagihan AHML untuk penagihan utang berdasarkan perjanjian pinjaman, penyitaan properti yang dijaminkan