რა არის გირავნობა კანონის ძალით? უძრავი ქონების გირავნობა

ალფა ბანკის საკრედიტო და საინვესტიციო საქმიანობის სამართლებრივი უზრუნველყოფის დეპარტამენტის უფროსის მოადგილე

გირავნობის უფლების წარმოშობის საფუძვლები ნაწილი 1

გირაო კანონის ძალით. 1

გირავნობა ხელშეკრულების ძალით. თერთმეტი

პირობები გირაოს საკითხზე. 14

გირაოს შეფასების პირობები. 17

ძირითადი ვალდებულების არსის, ზომისა და შესრულების ვადის პირობები. 22

ხელოვნების მე-3 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334, გირავნობა წარმოიქმნება ხელშეკრულების საფუძველზე; კანონი ასევე წარმოიქმნება კანონის საფუძველზე მასში მითითებული გარემოებების დადგომისთანავე, თუ კანონი ადგენს, რა ქონება და რა ვალდებულების შესრულებაა აღიარებული კანონში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის წესები ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოშობილი გირავნობის შესახებ შესაბამისად გამოიყენება კანონის საფუძველზე წარმოშობილ გირავნობაზე, თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

გირაო კანონის ძალით

შედარებით ცოტაა შემთხვევა, როდესაც კანონი გირავნულად ცნობს ქონებას შესაბამისი პირველადი ვალდებულების ჯეროვნად შესრულების უზრუნველსაყოფად. ასეთი შემთხვევები დადგენილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში, რუსეთის ფედერაციის კანონი „გირაოს შესახებ“, ფედერალური კანონი „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“, ფედერალური კანონი „ბინიანი შენობების საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ“. და სხვა უძრავი ქონება...“, ფედერალური კანონი „სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების პრივატიზების შესახებ“, რუსეთის ფედერაციის სავაჭრო გადაზიდვის კოდექსი, კერძოდ:

თუ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, საქონლის მყიდველზე გადაცემის მომენტიდან და გადახდამდე, კრედიტით გაყიდული საქონელი აღიარებულია გამყიდველის მიერ დაგირავებულად, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ საქონლის გადახდის ვალდებულების შესრულება (პუნქტი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლის 5).

ვინაიდან, ხელოვნების მე-3 პუნქტის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 489, ხელოვნების მე-5 პუნქტის დებულებები. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488, მაშინ, თუ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, საქონლის მყიდველზე გადაცემის მომენტიდან და გადახდამდე, კრედიტით გაყიდული საქონელი აღიარებულია განვადებით გადახდის პირობით. როგორც გამყიდველის მიერ დაგირავებული, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ საქონლის გადახდის ვალდებულების შესრულება.

ასევე ხელოვნების მე-6 პუნქტი. „სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების პრივატიზების შესახებ“ ფედერალური კანონის 35-ე პუნქტი ადგენს, რომ პრივატიზების წესით განვადებით შეძენილი სახელმწიფო ან მუნიციპალური ქონების მყიდველზე გადაცემის მომენტიდან და სრულ გადახდის მომენტამდე მითითებული ქონება არის. აღიარებულია გირავნულად, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ შეძენილი სახელმწიფო ქონების გადახდის ვალდებულება;

მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების ქირავნობის საფასურად გადაცემისას ქირის მყიდველი, როგორც ქირის გადამხდელის ვალდებულების უზრუნველყოფა, იძენს ამ ქონებაზე გირავნობის უფლებას (სსკ 587-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). რუსეთის ფედერაცია); თუ ფედერალური კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრებით შეძენილი მიწის ნაკვეთი ან სხვა იურიდიული პირის მიერ ამ მიწის ნაკვეთის შესაძენად გაცემული მიზნობრივი სესხიდან მიღებული ნაკვეთი გირავნად ითვლება იმ მომენტიდან. ამ მიწის ნაკვეთზე მსესხებლის საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ. თუ შესაბამისი მიწის ნაკვეთი იჯარით არის გაცემული, კანონის ძალით წარმოიქმნება იპოთეკა იჯარის უფლებისთვის, თუ სხვა რამ არ არის დადგენილი ფედერალური კანონით ან იჯარის ხელშეკრულებით („იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ ფედერალური კანონის 64.1 მუხლი, შემდგომში. მოიხსენიება, როგორც კანონი იპოთეკის შესახებ); თუ ფედერალური კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც, ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრების ან სხვა იურიდიული პირის მიერ მიცემული მიზნობრივი სესხის გამოყენებით, შენობა ან ნაგებობა შეძენილია, აშენდა ან იმყოფება. მშენებლობა, ან ასეთი მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლება ითვლება გირავნად შეძენილი, აშენებული ან მშენებარე შენობის ან ნაგებობის საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან ან უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანოს შეტყობინების მიღების მომენტიდან. იპოთეკარისა და მოგირავნის მიერ სესხის ხელშეკრულების დადების შესახებ (სესხის ხელშეკრულება დანიშნულებისამებრ გამოყენების პირობით) მითითებული ხელშეკრულების დანართით (იპოთეკის შესახებ კანონის 64.2 მუხლი); თუ ფედერალური კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, საცხოვრებელი სახლი ან ბინა შეძენილი ან აშენებულია მთლიანად ან ნაწილობრივ ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრების ან სხვა იურიდიული პირის მიერ შეძენისთვის ან მშენებლობისთვის გაცემული მიზნობრივი სესხიდან. საცხოვრებელი სახლი ან ბინა გირავნულად ითვლება მსესხებლის მიერ საცხოვრებელ სახლზე ან ბინაზე საკუთრებაში სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან (იპოთეკის კანონის 77-ე მუხლი); დეველოპერის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან, საერთო მშენებლობის მონაწილეებად ითვლება მიწის ნაკვეთი, რომელიც გათვალისწინებულია ბინის შენობის ასაშენებლად (შექმნისთვის) და (ან) სხვა. უძრავი ქონების ობიექტი, რომელიც მოიცავს საზიარო სამშენებლო ობიექტებს, საკუთრების უფლებით, ან ამ მიწაზე მშენებარე (შექმნილი) სხვა უძრავი ქონების იჯარით აღების უფლება. ნაკვეთი (პუნქტი 1 ს.კ. ფედერალური კანონის 13 „ბინა შენობების და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ…“); დაუმთავრებელი სამშენებლო ობიექტის დეველოპერული საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციისას, ასეთი დაუმთავრებელი სამშენებლო ობიექტი ითვლება დაგირავებულად საზიარო მშენებლობაში მონაწილეთა წინაშე ამ ობიექტზე დეველოპერის საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან (პუნქტი 2, მე-13 მუხლი). ფედერალური კანონი „საცხოვრებელი შენობებისა და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ...“); საცხოვრებელ და (ან) არასაცხოვრებელ ფართებზე, რომლებიც შედის ბინის კორპუსში და (ან) სხვა უძრავ ქონებაზე, რომლის მშენებლობა (შექმნა) განხორციელდა ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილეთა სახსრების მონაწილეობით, დეველოპერის საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციისას. ეს შენობები ითვლება დაგირავებულად მონაწილეთა საერთო მშენებლობაზე დეველოპერის საკუთრებაში სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან ასეთ შენობებზე (ფედერალური კანონის მე-13 მუხლის მე-3 პუნქტი „ბინის შენობებისა და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ… ”); უფლებების (მოთხოვნის) გირავნობისას, თუ დამგირავებელი ასრულებს თავის ვალდებულებას, სანამ დამგირავებელი შეასრულებს გირავნობით უზრუნველყოფილ ვალდებულებას, მოგირავვნის მიერ მიღებული ყველაფერი ხდება გირავნობის საგანი (რუსეთის კანონის 58-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). ფედერაცია „გირავნობის შესახებ“); საზღვაო გირავნობა გემთმფლობელის მოთხოვნების შესახებ, რომლებიც მითითებულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სავაჭრო გადაზიდვის კოდექსის 367.

კანონის ძალით წარმოშობილი გირავნობისთვის არ არის საჭირო გირავნობის უფლების გაჩენის საფუძველი თავად კანონი და ის გარემოებები, რომლითაც კანონი ავალდებულებს მხარეებს გირავნობის ურთიერთობით.

ამ შემთხვევაში მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმებით გამორიცხონ კანონის ძალით წარმოშობილი გირავნობის დადგომა იმ შემთხვევებში, როდესაც კანონი ითვალისწინებს ასეთ უფლებას. ხელოვნების მე-4 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 421, იმ შემთხვევებში, როდესაც ხელშეკრულების პირობა გათვალისწინებულია ნორმით, რომელიც გამოიყენება იმდენად, რამდენადაც მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი (დისპოზიტიური ნორმა), მხარეებს შეუძლიათ თავიანთი შეთანხმებით. , გამორიცხოს მისი გამოყენება ან დაადგინოს მასში გათვალისწინებულისგან განსხვავებული პირობა. საქონლის კრედიტით ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მხარეები, მათ შორის განვადებით გადახდის პირობით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლის მე-4 პუნქტის დისპოზიციური ნორმა), აგრეთვე კრედიტის მხარეები. ხელშეკრულება ან მიზნობრივი სესხი მიწის ნაკვეთის, შენობის შესაძენად, შეიძლება გამორიცხოს გირავნობა მათ ურთიერთობებში (შენობები, ნაგებობები), საცხოვრებელი კორპუსი, ბინა ან მათი მშენებლობა (ფედერალური იპოთეკის 64.1, 64.2, 77-ე მუხლის დისპოზიციური ნორმები. კანონი ამ შემთხვევაში მხარეებს შეუძლიათ პირდაპირ განსაზღვრონ, რომ გამყიდველს (კრედიტორს, გამსესხებელს) აქვს გირავნობის უფლება შესაბამის ქონებაზე.

მხარეებს შეუძლიათ ნებისმიერ დროს გადააქციონ კანონის ძალით შექმნილი გირავნობა სახელშეკრულებო გირავნად შესაბამისი გირავნობის ხელშეკრულების დადების გზით. ამ შემთხვევაში გირავნობის ხელშეკრულების დადების მომენტიდან გირავნობა ხელშეკრულებიდან წარმოშობად ითვლება.

საინტერესო მახასიათებელია ის, რომ კანონის ძალით წარმოშობილი უძრავი ქონების გირავნობა (უძრავი ქონების იჯარის უფლება, რომელიც მოითხოვს სახელმწიფო რეგისტრაციას, გარდა საწარმოებისა, როგორც ქონებრივი კომპლექსები) შეიძლება დადასტურდეს შესაბამისი იპოთეკარის მიერ გაცემით. იპოთეკა (13 მუხლის 13 ფედერალური კანონის „იპოთეკის შესახებ“ (უძრავი ქონების იპოთეკა)“). ამ შემთხვევაში გირავნობა არ ითვლება ხელშეკრულებიდან წარმოშობად (რადგან ამ შემთხვევაში ხელშეკრულება არ არსებობს), მაგრამ კვლავ ითვლება კანონის ძალით წარმოშობილ გირავნად.

უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით კანონის ძალით წარმოშობისას გირავნობა წარმოიქმნება მისი სახელმწიფო რეგისტრაცია უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრისა და მასთან გარიგებების სისტემაში. ხელოვნების 1-ლი პუნქტის ზოგადი მოთხოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 131 და ხელოვნების მე-2 პუნქტის სპეციალური ნორმა. იპოთეკის შესახებ ფედერალური კანონის 20, იპოთეკა ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას კანონის ძალით.

ამ თვალსაზრისით, მარეგისტრირებელი ორგანოსთვის განსაკუთრებით რთული არ არის იპოთეკის იდენტიფიცირება, რომელიც წარმოიშვა კანონის ძალით ბინის შენობის ან სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულებების სახელმწიფო რეგისტრაციის დროს. ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის პარალელურად, მარეგისტრირებელი ორგანო აღრიცხავს ტვირთს დეველოპერის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც მიმდინარეობს მშენებლობა, ან ასეთი ნაკვეთის იპოთეკით იჯარით გაცემის უფლებას მშენებლობაში მონაწილის სასარგებლოდ. დეველოპერის საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციისას დაუმთავრებელ სამშენებლო პროექტზე ან შენობებზე დასრულებულ (დასრულებულ სამშენებლო) უძრავი ქონების პროექტზე, მარეგისტრირებელი ორგანო ასევე აფიქსირებს იმ ფაქტს, რომ ისინი დატვირთულია იპოთეკით ერთიან სახელმწიფოში რეგისტრირებულთა სასარგებლოდ. მშენებლობაში მონაწილეთა რეესტრი. განსაკუთრებული სირთულეები არ უნდა წარმოიშვას გირავნობის სახელმწიფო რეგისტრაციისას ხელოვნების 1-ლი პუნქტის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 587 ანუიტეტის მყიდველის სასარგებლოდ.

სხვა საკითხია, როდესაც საქმე ეხება ხელოვნების საფუძველზე წარმოშობილ დაპირებებს. იპოთეკის კანონის 64.1, 64.2, 77, როდესაც დატვირთული ქონება ნასესხები სახსრებით იყო შეძენილი ან აშენებული. მარეგისტრირებელ ორგანოს ყოველთვის არ შეუძლია უძრავი ქონების საკუთრების უფლების წარმოშობის (დამგირავებელზე გადაცემის) სახელმწიფო რეგისტრაციისას წარმოდგენილი დოკუმენტების საფუძველზე დაადგინოს ის გარემოებები, რომლებთანაც დაკავშირებულია გირავნობის უფლების გაჩენა. თუ მარეგისტრირებელმა ორგანომ კანონის ძალით ვერ აღმოაჩინა იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის საფუძველი, იპოთეკარს უფლება აქვს მოითხოვოს ასეთი რეგისტრაცია მარეგისტრირებელ ორგანოში განცხადების წარდგენით.

ამგვარი სამართლებრივი ვითარება აისახება საარბიტრაჟო პრაქტიკაში (არბიტრაჟის სასამართლოების მიერ იპოთეკის ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული დავების განხილვის პრაქტიკის მიმოხილვის მე-9 პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი).

საარბიტრაჟო სასამართლომ უკანონოდ ცნო მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ კანონიერი იპოთეკის რეგისტრაციისათვის დოკუმენტების მიღებისგან თავის არიდება. ხელოვნების მე-2 პუნქტის წესების შესაბამისად. იპოთეკის შესახებ კანონის 20, იპოთეკა კანონის ძალით ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, რომელსაც ახორციელებს მარეგისტრირებელი ორგანო ცალკე განცხადების წარდგენისა და სახელმწიფო რეგისტრაციაში გადახდის გარეშე. ვინაიდან, ხელოვნების მე-2 პუნქტის მეორე პუნქტის დარღვევით. 20 მარეგისტრირებელ ორგანოს კანონის ძალით არ განუხორციელებია იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაცია სააქციო საზოგადოების მიერ შეძენილ არასაცხოვრებელ ფართზე საკუთრების რეგისტრაციის მომენტში, ბანკს, როგორც იპოთეკის მფლობელს, კანონის ძალით ჰქონდა ქ. უფლება, მიმართოს მარეგისტრირებელ ორგანოს სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის.

გირავნობის წარმოშობის უფლების იდენტიფიცირების სირთულე შესაძლებელია აგრეთვე კრედიტით ნასყიდობის ხელშეკრულებით შეძენილ უძრავ ქონებაზე საკუთრებაში გადაცემის რეგისტრაციისას (მათ შორის განვადებით გადახდის პირობით). მაგალითად, მარეგისტრირებელ ორგანოს ზოგჯერ უჭირს გადახდის ოპერაციის კონკრეტული პირობების განსაზღვრა, გარკვევა, გადახდილია თუ არა უძრავი ქონება საკუთრებაში გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციის დროს. ამ თვალსაზრისით, მხარეებს ურჩევენ გირავნობის უფლების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში უფრო ზუსტად მიუთითონ ის პირობები, რომლებიც დაკავშირებულია მის წარმოშობასთან.

უნდა აღინიშნოს, რომ კანონის ძალით წარმოშობილი გირავნობა (488-ე მუხლის მე-5 პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 489-ე მუხლის მე-3 პუნქტი) ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით კრედიტით გაყიდულ საქონელთან დაკავშირებით (მათ შორის განვადებით გადახდის პირობა), აქვს უკიდურესად საკამათო პრაქტიკა.

ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება იმდენად ფართოდ გამოიყენება სამოქალაქო გარიგებებში, რომ ზოგჯერ ჩნდება ეჭვი, „მუშაობს“ თუ არა ასეთი გირავნობა ყველა შემთხვევაში. ყოველივე ამის შემდეგ, ყიდვა-გაყიდვის საგანი შეიძლება იყოს სხვადასხვა ნივთი და ხელოვნების მე-4 პუნქტის ძალით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 454 - და საკუთრების უფლება. თუ ნივთი ინდივიდუალურად არ არის განსაზღვრული, მაშინ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მხარეებმა შეიძლება შემოიფარგლონ ყიდვა-გაყიდვის ნივთის ზოგადი მახასიათებლების მითითებით, ისე, რომ იგი გამოირჩეოდეს სხვა ნივთებისგან, რომლებსაც ეკუთვნის. მყიდველი. ეს განსაკუთრებით ეხება ქონებას, რომელიც შეიძლება განისაზღვროს მხოლოდ გარკვეული საზომით (წონა, მოცულობა და ა.შ.). შეიძლება ძალიან რთული და ზოგჯერ შეუძლებელი იყოს იმის დადგენა, თუ რა სახის ქონებაზეა საუბარი (რომელიც ჯერ კიდევ მყიდველის საკუთრებაშია, ან რომელიც მან გამოიყენა, ან გადასცა სხვა პირს). ამ შემთხვევაში, ქონებაზე, რომელიც გამყიდველი თვლის, რომ გადაეცა მყიდველს და მიუთითებს მის გირავნობაზე, შეიძლება უარი თქვას გასაყიდი ნივთის იდენტიფიცირების ნიშნების არარსებობის გამო. გარდა ამისა, ხელოვნების ძალით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 223, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საქონლის საკუთრებაში გადაცემაზე არა საქონლის გადაცემის დროს, არამედ საქონლის გადაცემის შემდეგ სხვა მომენტში. მაგალითად, გადახდის დროს). ამ შემთხვევაში ასევე არ წარმოიქმნება გირავნობის უფლება. მაგრამ გირავნობის უფლების გაჩენაში ყველაზე მნიშვნელოვანი როლი მხარეთა ნებაა, რომელიც მიმართულია ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების პირობებით საკრედიტო ურთიერთობების დამყარებაზე. შედეგად, საარბიტრაჟო არბიტრაჟები გამყიდველის პრეტენზიებზე, რომლებიც დაფუძნებულია კანონიერ გირავნობაზე, ძალზედ ინდივიდუალურია და მთლიანად დამოკიდებულია საქმის კონკრეტულ გარემოებებზე.

მაგალითი:

ჩრდილო-დასავლეთის ოლქის ფედერალური საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში 01/01/2001 საქმეზე No A/2007 თევზის გადამამუშავებელი აღჭურვილობის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით დავალიანების ამოღებისა და გაყიდული აღჭურვილობის ჩამორთმევის შესახებ. , სასამართლო კოლეგიამ მხარი დაუჭირა ქვედა სასამართლოების სასამართლო აქტებს აღჭურვილობის გადახდისათვის დავალიანების ამოღებისა და მის წინააღმდეგ სასჯელის დაკისრებაზე უარის თქმის შესახებ. როგორც საქმის მასალებიდან ირკვევა, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით, გამყიდველი მყიდველს გადასცემს მეორადი და გამოუსადეგარი აღჭურვილობის საკუთრებას ხელშეკრულებას თანდართული სიის მიხედვით, ხოლო მყიდველი იღებს მითითებულ აღჭურვილობას და იღებს ვალდებულებას გადაიხადოს შესაბამისი ფასი. ამისთვის. ხელშეკრულების პირობებით, გამყიდველის მიერ აღჭურვილობის გადაცემა და მყიდველის მიერ აღჭურვილობის მიღება ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის, მხარეებმა განაცხადეს, რომ ხელშეკრულებას აქვს გადაცემის აქტის ძალა. ხელშეკრულების პირობები ასევე ითვალისწინებს, რომ მყიდველის ფულადი ვალდებულება ექვემდებარება გადახდას შესაბამისი ოდენობით საბანკო გადარიცხვით გამყიდველის საბანკო ანგარიშზე გადარიცხვით ხელშეკრულების გაფორმებიდან სამი დღის ვადაში. გარიგების ამ პირობებიდან გამომდინარე, სასამართლოებმა გამყიდველს არ მიიჩნიეს გირავნობის უფლება, რაზეც მან მიუთითა. რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილებით /08, სასამართლოს მხრიდან ადგილი არ ჰქონია მატერიალური სამართლის დარღვევას და საქმის მასალების რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმისთვის გადაცემაზე უარი ეთქვა.

შორეული აღმოსავლეთის ოლქის ფედერალური საარბიტრაჟო სასამართლოს 2001 წლის 01.01.2001 წლის დადგენილების შესაბამისად, საქმეზე No. უძრავი ქონების ღირებულება, რომელიც მიუთითებს მყიდველის მიერ ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობების მნიშვნელოვან დარღვევაზე, მივიდა დასკვნამდე, რომ არსებობდა საფუძველი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 450-ე მუხლის შესაბამისად, დაეკმაყოფილებინა მოსარჩელის მოთხოვნები. ხელშეკრულების შეწყვეტა. ამავდროულად, სასამართლომ გამოიყენა ხელოვნების მე-5 პუნქტის დებულებები საკამათო სამართლებრივ ურთიერთობებზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488, რომლის თანახმად, როდესაც საქონელი გადაეცემა მყიდველს გადახდამდე, გაყიდული საქონელი აღიარებულია, როგორც გირავნობა გამყიდველთან, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ საქონლის გადახდის ვალდებულება. სასამართლომ ასევე მიუთითა, რომ ფედერალური კანონის „გადახდისუუნარობის (გაკოტრების) შესახებ“ დებულებების შესაბამისად, მოსარჩელის მიმართ გაკოტრების წარმოების გახსნის ეტაპზე, ოპერაციების შესრულება, რომელიც არ არის დაკავშირებული მოვალის ვალდებულებების დაფარვასთან გაკოტრების კრედიტორების მიმართ. არ არის გათვალისწინებული. რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილებით /07, უცვლელი დარჩა საქმის საზედამხედველო განხილვის წესით განხილვის საფუძველი;

პრაქტიკაში, ალბათ, უფრო საკამათოა ხელოვნების 1-ლი პუნქტით დადგენილი დაპირება. 58 რუსეთის ფედერაციის კანონი „გირავნობის შესახებ“. საუბარია სიტუაციაზე, როდესაც მოვალეს გირაოს სახით გადაეცემა უფლება (მოთხოვნა), რომელსაც ასრულებს მისი, მოვალის მიერ უზრუნველყოფის მოქმედების პერიოდში. კანონი ამბობს, რომ მოგირავვნის მიერ მიღებული ყველაფერი ხდება გირავნობის საგანი. ამრიგად, გირავნობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოვალის წინაშე უფლების (მოთხოვნის) საწყისი გირავნობა გარდაიქმნება გირავნობად (კანონის ძალით) დამგირავებლის მიერ ამ უფლებით (მოთხოვნით) მიღებულ ქონებასთან მიმართებაში.

ამ სამართლებრივი ნორმის მოქმედება სადავოა, პირველ რიგში, იმით, რომ რუსეთის ფედერაციის კანონი „გირავნობის შესახებ“ მიღებულ იქნა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ძალაში შესვლამდე და, შესაბამისად, ხელოვნების მოთხოვნებიდან გამომდინარე. 2001 წლის 01.01.2001 ფედერალური კანონის 4 "რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის ძალაში შესვლის შესახებ" უნდა იყოს მოქმედი იმ ნაწილში, რომელიც არ ეწინააღმდეგება მას. თავად რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, საკუთრების უფლების გირავნობის რეგულირებისას, არ ითვალისწინებდა მსგავს სამართლებრივ ნორმას, მაგრამ შეინარჩუნა ქონების გირავნობის ინსტიტუტი, რომელსაც დამგირავებელი შეიძენს მომავალში (340-ე მუხლის მე-6 პუნქტი). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი). ამ მიზეზების გამო, ხელოვნების პირველი პუნქტის დებულებების პოზიტიური გამოყენება. რუსეთის ფედერაციის კანონის 58 „გირავნობის შესახებ“ პრაქტიკულად არ არის ნაპოვნი სასამართლო და საარბიტრაჟო პრაქტიკაში და სრულიად არ არის რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის აქტებში.

აღსანიშნავია, რომ ქონების გირავნობას, რომელსაც დამგირავებელი მომავალში შეიძენს და დაგირავებული უფლებით (მოთხოვნით) მიღებულ ქონებაზე გირავნობის უფლებას მნიშვნელოვანი განსხვავებები აქვს. უპირველეს ყოვლისა, უფრო ფართო გამოყენება აქვს ქონების გირავნობას, რომელსაც იპოთეკარი მომავალში შეიძენს. მაგალითად, გირავნობის საგანი ხელოვნების მე-6 პუნქტის გაგებით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 340 შეიძლება გახდეს ნივთი, რომელიც დამზადებულია არა მხოლოდ კონტრაქტორის მიერ მომხმარებლის (იპოთეკარის) მითითებით, არამედ თავად დამგირავებელის მიერ. ხოლო გირავნობის უფლების გაჩენა ხელოვნების ძალით. რუსეთის ფედერაციის კანონის 58 „გირავნობის შესახებ“ წარმოებული ნივთისთვის შეიძლება წარმოიშვას მხოლოდ საკონტრაქტო გარიგებაში, როდესაც დამკვეთის უფლებები კონტრაქტორის წინააღმდეგ იყო თავდაპირველი გირავნობის საგანი. ხოლო, თუ მომავალი ნივთის გირავნობა არ წარმოიქმნება მისი შეძენის ფაქტამდე, გირავნობის უფლებების (მოთხოვნის) დროს გირავნობა ვრცელდება გირავნობის უფლებაზე (მოთხოვნაზე) და, შესაბამისად, დამგირავებლის მოვალის მიერ მის აღსრულებამდე. მისი ჩამორთმევა ჩვეულებრივი წესით შეიძლება გირავნობისთვის.

სამართლებრივი პოზიციაა, რომ ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის კანონის "გირავნობის შესახებ" 58 ეწინააღმდეგება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსს, ჩვენი აზრით, სრულიად არ არის გამართლებული. სინამდვილეში, ეს ემყარება იმ ფაქტს, რომ კანონის დებულებები, რომლებიც შეიცავს გირავნობის გაჩენის შემთხვევებს, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსამდე მათი მიღების ფაქტის გამო, ბათილად უნდა გამოცხადდეს. ამავე დროს, ეს დასკვნა არ გამომდინარეობს ხელოვნების შინაარსიდან. 01/01/2001 ფედერალური კანონის 4 "რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის ძალაში შესვლის შესახებ", არც მისი მნიშვნელობიდან.

თავად რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს კანონის ძალით წარმოშობილი გირავნობის შესაძლებლობას. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის მე-3 პუნქტის თანახმად, გირავნობა წარმოიქმნება კანონის ძალით, როდესაც მასში წარმოიქმნება გარემოებები, თუ კანონი განსაზღვრავს რა ქონებას და უზრუნველყოს რომელი ვალდებულების შესრულება აღიარებულია დაგირავებულად. ხელოვნების 1-ლი პუნქტიდან. რუსეთის ფედერაციის კანონის 58 „გირაოს შესახებ“ გულისხმობს ყველა ამ პირობას, რომელიც მოთხოვნილი იქნება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით. მაშასადამე, დამგირავებლის მიერ მიღებულ გირავნობის უფლებაზე (მოთხოვნაზე) გირავნობის უფლება, რომელიც დადგენილია ხელოვნების 1-ლი პუნქტით. აქტუალურად უნდა ჩაითვალოს რუსეთის ფედერაციის კანონის 58 „გირაოს შესახებ“.

ასეთი გირაოს გამოყენებას კვლავ ართულებს უზრუნველყოფის საგნისა და მისი რეალიზებადი ქონების იდენტიფიცირების პრობლემა. უმეტეს შემთხვევაში, დამგირავებელი მოგირავნეს გადასცემს ფულადი მოთხოვნის უფლებებს გირაოს სახით და ვინაიდან ფული, როგორც გადახდის საშუალება, არ შეიძლება იყოს გირაოს საგანი, იპოთეკარის მოვალის მიერ გადახდილი სახსრები არ მიიღება გირაოს სახით. . ხელოვნების მე-2 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის კანონის 58 „გირაოს შესახებ“, მოვალისგან ვალდებულების შესასრულებლად თანხის მიღებისას, დამგირავებელი ვალდებულია, მოგირავნეს მოთხოვნით, გადარიცხოს შესაბამისი თანხები ვალდებულების შესასრულებლად. გირავნობა, თუ გირავნობის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. ხელოვნების 1-ლი პუნქტის გამოყენება. რუსეთის ფედერაციის კანონის 58 „გირაოს შესახებ“ აქტუალური ხდება, თუ თავდაპირველად გირავნდება მოვალეზე უფლება (მოთხოვნა) მიიღოს საქონელი ან შესრულებული სამუშაოს შედეგები. და რადგან სასამართლო და საარბიტრაჟო პრაქტიკამ ასეთ უზრუნველყოფას არ ჰპოვა პოზიტიური გამოყენება, ეს უზრუნველყოფა უნდა იქნას გამოყენებული უკიდურესი სიფრთხილით იმ შემთხვევებში, როდესაც მისი გამოყენება არ იწვევს იპოთეკარისთვის მნიშვნელოვან სამართლებრივ რისკებს.

საზღვაო იპოთეკა უნდა გამოირჩეოდეს საზღვაო იპოთეკისაგან (იპოთეკა საზღვაო გემზე). თუ საზღვაო გემის იპოთეკით დადებისას ვსაუბრობთ რეგისტრირებულ გირავნობაზე, ძირითადად მხარეთა შეთანხმებით სამოქალაქო ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, მაშინ საზღვაო გირავნობა არის საერთაშორისო საზღვაო სამართლის სპეციფიური ინსტიტუტი, რომელიც დანერგილია რუსეთის სამართლებრივ სისტემაში.

რუსეთის ფედერაცია შეუერთდა 1993 წლის საერთაშორისო კონვენციას საზღვაო გირავნობისა და იპოთეკის შესახებ (ფედერალური კანონი 01/01/2001). ამ კონვენციის დებულებებიდან გამომდინარე, საზღვაო გირავნობის შესახებ წესები აისახა რუსეთის ფედერაციის სავაჭრო გადაზიდვის კოდექსში. ამ კოდექსის 367-ე მუხლი ადგენს, რომ გემზე საზღვაო გირავნობა უზრუნველყოფილია მოთხოვნები გემთმფლობელის მიმართ:

ძირითადი ვალდებულების შესრულების ვადაგანისაზღვრება მოვალისა და კრედიტორის მიერ მათ მიერ დადებულ გარიგებაში განსაზღვრული შესაბამისი კალენდარული თარიღით, ან მათ მიერ მითითებული დროის გასვლით, რომელიც გამოითვლება წლების, თვეების, კვირების, დღეების ან საათების მიხედვით, ან მოვლენის მითითებით. რაც აუცილებლად უნდა მოხდეს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 190-ე მუხლი).

შეიძლება იყოს შემთხვევები, როდესაც ძირითადი ფულადი მოთხოვნის პირობების შემცველი გარიგება არ შეიცავს მოვალის მიერ მათი შესრულების ვადებს. ხელოვნების მე-2 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 314, იმ შემთხვევებში, როდესაც ვალდებულება არ ითვალისწინებს მისი შესრულების ვადას და არ შეიცავს პირობებს, რომლებიც საშუალებას იძლევა განსაზღვროს ეს ვადა, იგი უნდა შესრულდეს ვალდებულების წარმოშობიდან გონივრულ ვადაში. ვალდებულება, რომელიც არ არის შესრულებული გონივრულ ვადაში, ასევე ვალდებულება, რომლის შესრულების ვადა განისაზღვრება მოთხოვნის მომენტით, მოვალე ვალდებულია შეასრულოს კრედიტორის მიერ მისი შესრულების მოთხოვნის წარდგენიდან შვიდი დღის ვადაში, თუ სხვა დროს შესრულების ვალდებულება არ გამომდინარეობს კანონიდან, სხვა სამართლებრივი აქტებიდან, ვალდებულების პირობებიდან, საქმიანი წეს-ჩვეულებებიდან ან ვალდებულების არსიდან.

მაშასადამე, მოვალესა და კრედიტორს შორის დადებულ გარიგებაში ძირითადი ფულადი მოთხოვნის შესრულების ვადის არარსებობა თავისთავად არ მიუთითებს გირავნობის ხელშეკრულებაში მისი დაზუსტების აუცილებლობაზე; ვალდებულება რეგულირდება ხელოვნების მე-2 პუნქტით. 314 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი. მესამე მხარის დამგირავებლის ინტერესების დასაცავად, რომელიც არ არის მოვალე ძირითადი ფულადი მოთხოვნით (ძირითადი ვალდებულება), რეკომენდებულია გირავნობის ხელშეკრულებაში მითითებული იყოს გირავნობის ხელშეკრულების მოქმედების ვადა ან სხვა ვადა, რომელიც ზღუდავს ვადას. მოგირავნის უფლება გირავნობის მქონე ქონებაზე ჩამორთმევის შესახებ. თუ ძირითადი ვალდებულების შესრულების ვადა განისაზღვრება მოთხოვნის მომენტით, მაშინ გირავნობის ხელშეკრულების მოქმედების ვადის მითითება აუცილებელია.

თუ მოვალესა და კრედიტორს შორის გარიგება დადებულია პირობით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 157-ე მუხლი) და ამას დიდი მნიშვნელობა აქვს ძირითადი ფულადი ვალდებულების შესრულების ზომისა და (ან) ვადის დასადგენად, მაშინ ეს პირობები უნდა იყოს მითითებული.

თუ გირაო უზრუნველყოფს რამდენიმე ძირითად ფულად მოთხოვნას, მაშინ თითოეული ეს მოთხოვნა ექვემდებარება აღწერას.

აღწერილობას ექვემდებარება როგორც არსებული, ისე შესაძლო სამომავლო ფულადი მოთხოვნები მოვალის მიმართ, რომლებიც გირავნობის ხელშეკრულების მხარეთა შეთანხმებით შედის გირავნობით უზრუნველყოფილ ძირითად ფულად მოთხოვნებში.

ძირითადი ფულადი ვალდებულების უზრუნველყოფისას, რომელიც ექვემდებარება განვადებით შესრულებას გირაოს სახით, გირაოს ხელშეკრულების მხარეებმა უნდა მიუთითონ შესაბამისი გადახდების დრო (სიხშირე) და მათი ოდენობა ან მათი დადგენის საშუალებას.

მაგალითად, ბანკებისთვის მნიშვნელოვანი ხდება საკრედიტო ოპერაციების უზრუნველყოფა, რომელშიც, გარდა თავად სესხის დაფარვის ვალდებულებისა, გათვალისწინებულია მსესხებლის ვალდებულება გადაიხადოს სესხის თანხაზე დარიცხული პროცენტი. პროცენტი სესხით სარგებლობისთვისეხება ძირითად ფულად მოთხოვნებს, რომელთა გადახდის პირობები ექვემდებარება ასახვას გირავნობის ხელშეკრულებაში. პროცენტი არის ბანკის მიერ საკრედიტო მომსახურების გაწევის გადახდა; ეს სასამართლო პრაქტიკაშიც დადასტურდა. რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმებისა და რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს ერთობლივი დადგენილების 15-ე მუხლის თანახმად /14 „რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის დებულებების გამოყენების პრაქტიკის შესახებ ინტერესების შესახებ. სხვისი სახსრების გამოყენება“, სასესხო ხელშეკრულების გაფორმებასთან დაკავშირებული დავების განხილვისას, აგრეთვე მსესხებლის მიერ საბანკო კრედიტის დაფარვის ვალდებულების შესრულებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული მსესხებლის მიერ სესხზე გადახდილი პროცენტი. თანხა ხელოვნების 1-ლი პუნქტით განსაზღვრული ოდენობით და წესით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 809 არის გადახდა სახსრების გამოყენებისთვის და ექვემდებარება გადახდას მოვალის მიერ ძირითადი ფულადი დავალიანების შესახებ წესების შესაბამისად.

სესხით სარგებლობის პროცენტი მოითხოვს აღწერილობას გირაოს ხელშეკრულებაში, რადგან ისინი ემატება სესხის თანხას და განიხილება განუყოფლად დაკავშირებულად, სანამ სესხით სარგებლობის ვადის დარიცხული პროცენტი არ გახდება მათი გადახდის ვალდებულება და, შესაბამისად, მათ არ ექნებათ დამოუკიდებელი ფულადი მოთხოვნის ნიშანი. როგორც წესი, გირაოს რეგისტრაციისას საუბარია სესხის სამომავლო მოთხოვნად სარგებლობის პროცენტზე. ამიტომ, სესხის ორგანოსთან იურიდიულ კავშირში მყოფნი, ექვემდებარებიან ასახვას გირავნობის ხელშეკრულებაში და წარმოადგენენ გირავნობით უზრუნველყოფილ მოთხოვნებს. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი კონკრეტულად არ არეგულირებს გირაოს სამართლებრივ ურთიერთობებში სესხის გამოყენების პროცენტის პირობებს. ამავდროულად, ისინი აისახება ფედერალურ კანონში „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“ გირაოს სპეციალურ სახეობასთან - იპოთეკასთან დაკავშირებით. ხელოვნების 1 პუნქტში. ამ ფედერალური კანონის მე-3 პუნქტი ადგენს, რომ საკრედიტო ხელშეკრულების ან სესხის ხელშეკრულების შესრულების უზრუნველსაყოფად დაწესებული იპოთეკა პროცენტის გადახდის პირობით, ასევე უზრუნველყოფს კრედიტორს (კრედიტორს) სესხის (ნასესხები სახსრების) გამოყენებისათვის მის კუთვნილი პროცენტის გადახდას. ).

მაგალითი:

ვოლგის ოლქის ფედერალური საარბიტრაჟო სასამართლოს 01.01.2001/07 გადაწყვეტილებაში მან საკასაციო წარმოებაში განიხილა საქმის მასალები იპოთეკის ხელშეკრულების დაუდებელ გარიგებად ცნობის მოთხოვნის შესახებ. სესხის ხელშეკრულების შესაბამისად, რომლის ვალდებულებების შესრულება უზრუნველყოფილი იყო იპოთეკური ხელშეკრულებით, მსესხებელი იღებს ვალდებულებას დაფაროს არა მხოლოდ სესხის თანხა, არამედ გადაიხადოს ყოველთვიური პროცენტი ამ სესხით სარგებლობისთვის. პროცენტის გადახდის დრო (სიხშირე) რეგულირდება სესხის ხელშეკრულების შესაბამის მუხლებში. თუმცა ეს ინფორმაცია მესამე პირის იპოთეკართან დადებულ იპოთეკის ხელშეკრულებაში არ შედიოდა. ამის საფუძველზე საკასაციო სასამართლომ დაადასტურა სააპელაციო სასამართლოს სასამართლო აქტის კანონიერება და მართებულობა იპოთეკის ხელშეკრულების დაუდებლად ცნობის შესახებ.

უარი თქვა საქმის მასალების გადახედვაზე ზედამხედველობის გზით, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს მოსამართლეთა კოლეგიამ მიუთითა, რომ ხელოვნების 1-ლი პუნქტის საფუძველზე. „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ ფედერალური კანონის 9-ე, იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს იპოთეკის საგანი, მისი შეფასება, არსი, ზომა და იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესრულების ვადა.

ამ მუხლის მე-5 პუნქტის თანახმად, თუ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება ექვემდებარება ნაწილ-ნაწილ შესრულებას, იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს შესაბამისი გადახდების ვადები (სიხშირე) და მათი ოდენობა ან პირობები, რომლებიც საშუალებას იძლევა განსაზღვროს ეს თანხები.

ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. აღნიშნული კანონის მე-3 მუხლით, იპოთეკა უზრუნველყოფს იპოთეკარისთვის სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალის ძირითადი თანხის ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი სხვა ვალდებულების გადახდას იპოთეკით გათვალისწინებული სრულად ან ნაწილობრივ. საკრედიტო ხელშეკრულების ან სესხის ხელშეკრულების შესრულების უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკა პროცენტის გადახდის პირობით ასევე უზრუნველყოფს კრედიტორისთვის (გამსესხებლის) სესხის (ნასესხები სახსრების) სარგებლობისათვის მის კუთვნილი პროცენტის გადახდას. სესხის ხელშეკრულება ადგენს, რომ მსესხებელი იღებს ვალდებულებას დაფაროს არა მხოლოდ სესხის თანხა, არამედ გადაიხადოს ყოველთვიური პროცენტი ამ სესხით სარგებლობისთვის. პროცენტის გადახდის დრო (სიხშირე) რეგულირდება სესხის ხელშეკრულებაში. იპოთეკის ხელშეკრულება დაუდებლად ცნო, სასამართლოები გამომდინარეობდნენ იქიდან, რომ ამ ხელშეკრულებაში არ იყო მითითებული სესხის ხელშეკრულებით პროცენტის გადახდის დრო, ანუ არ იყო შეთანხმებული ძირითადი ვალდებულების შესრულების ვადის პირობა. სასამართლოების მიერ სამართლებრივი ნორმების გამოყენებისა და განმარტებისას ერთგვაროვნების დარღვევა არ დაფიქსირებულა (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს დადგენილება /08).

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის მიერ განხილულ სხვა საარბიტრაჟო საქმეში (რეზოლუცია /02), იპოთეკური ხელშეკრულება არ იქნა აღიარებული, როგორც მთლიანი დაუდებელი პროცენტის ოდენობის შესახებ ხელშეკრულებაში პუნქტის არარსებობის გამო. სესხით სარგებლობის განაკვეთი.

ღია სააქციო საზოგადოება „ბანკი „ზენიტმა“ მოსკოვის საარბიტრაჟო სასამართლოში შეიტანა სარჩელი დახურული სააქციო საზოგადოება „ანდრონიკის“ წინააღმდეგ უძრავ ქონებაზე - შენობაზე, რომელიც გირაოს საგანია 01.01 დათარიღებული იპოთეკური ხელშეკრულებით. .2001 N 3с-5212.

საქმეში მესამე პირებად ჩაერთნენ მსესხებელი, ღია სააქციო საზოგადოება კომერციული ბანკი ინფობანკი და სადავო შენობის მოიჯარე შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება Commercial Bank Union-Trade.

2001 წლის 1 იანვრით დათარიღებული გადაწყვეტილებით, პრეტენზიები არ დაკმაყოფილდა. სასამართლომ იპოთეკის ხელშეკრულება დაუდებლად ცნო, ვინაიდან მას არ გააჩნია იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ოდენობის განსაზღვრის პროცედურა და სხვა აუცილებელი პირობები და არ არსებობს მონაცემები მომავალში ვალდებულების ოდენობის განსაზღვრის შესახებ. სააპელაციო სასამართლოს 2001 წლის 1 იანვრის გადაწყვეტილებით იგივე მიზეზით გადაწყვეტილება უცვლელი დარჩა.

მოსკოვის ოლქის ფედერალურმა საარბიტრაჟო სასამართლომ 2001 წლის 1 იანვრის დადგენილებით ძალაში დატოვა ეს სასამართლო აქტები. ამასთან, საკასაციო სასამართლო დამატებით მივიდა დასკვნამდე, რომ კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს მომავალში წარმოშობილი ვალდებულების იპოთეკით უზრუნველყოფის შესაძლებლობას.

აღნიშნულ სასამართლო აქტებს რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს თავმჯდომარის მოადგილის პროტესტი მოჰყვა, რომელიც პრეზიდიუმმა შემდეგი საფუძვლებით დააკმაყოფილა.

როგორც საქმის მასალებიდან ირკვევა, ზენიტ ბანკსა და ინფობანკ ბანკს შორის დაიდო 2001 წლის 1 იანვრით N 03-075/2000 ხელშეკრულება სესხების გაცემის შესახებ. ეს გარიგება კონსენსუალურია, ვინაიდან კრედიტორის ვალდებულება სესხების გაცემაზე წარმოიშვა ხელშეკრულების დადების მომენტიდან. ხელშეკრულებაში მხარეებმა განსაზღვრეს ვალდებულების შესრულების მეთოდი და პროცედურა, კერძოდ: მსესხებლის წერილობითი განცხადებების საფუძველზე, რომელიც გადაეცემა კრედიტორს SWIFT სისტემით. მსესხებლისთვის გადაცემული სახსრების ჯამური ოდენობა არ უნდა აღემატებოდეს 1 მილიონ აშშ დოლარს. სესხის გაცემის კრედიტის ვალდებულება წყდება პირველი სესხის დღიდან 12 თვის განმავლობაში.

სესხის ხელშეკრულების უზრუნველსაყოფად ზენიტ ბანკმა დადო 2001 წლის 1 იანვრის No3c-5212 იპოთეკის ხელშეკრულება. იპოთეკის საგანი იყო იპოთეკარის საკუთრებაში არსებული შენობა და მის ქვეშ არსებული მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლება. მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებებთან დაკავშირებული გარიგება შეთანხმებული იყო მოსკოვის მიწის კომიტეტთან.

მსესხებლის მოთხოვნით, რომელიც გადაცემულია SWIFT სისტემის საშუალებით, ზენიტ ბანკმა ინფობანკს გადასცა სესხი 28 მილიონი რუბლის ოდენობით 2001 წლის 17 აპრილიდან 18 აპრილამდე პერიოდის განმავლობაში, ძირითადი თანხის პროცენტით დარიცხული პროცენტით. სესხის დროულად დაფარვის შემთხვევაში 10% წლიური და ჯარიმა 0,25%-ის ოდენობით. დავალიანების ოდენობა არ დაფარულა ვადაში.

დასტურდება მსესხებლის მიერ სესხის გაცემის და მისი გადაუხდელობის ფაქტი. 2001 წლის 21 სექტემბრიდან ინფობანკ ბანკის მიმართ დაიწყო გაკოტრების საქმის წარმოება.

ვინაიდან ძირითადი თანხის, პროცენტებისა და ჯარიმების გადახდის ვალდებულებები მსესხებლის მიერ არ იყო შესრულებული, კრედიტორმა წარადგინა წინამდებარე მოთხოვნა იპოთეკარის წინააღმდეგ გირავნობის უფლების ჩამორთმევის თაობაზე, ხელოვნების შესაბამისად. 334 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.

სასამართლოებმა იპოთეკის ხელშეკრულება დაუდებლად ცნო, არ გაითვალისწინეს შემდეგი. ხელოვნების 1-ლი პუნქტის ძალით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339, გირავნობის ხელშეკრულების არსებითი პირობები არის გირავნობის საგანი და მისი შეფასება, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების არსი, ზომა და შესრულების ვადა, აგრეთვე პირობა, რომელიც ეხება. მხარეთა (დამგირავებელს ან მოგირავნეს) აქვს დაგირავებული ქონება. თუ მხარეები ამ პირობათაგან ერთ-ერთზე მაინც ვერ შეთანხმებულან ან ხელშეკრულებაში არ არის შესაბამისი პირობა, გირავნობის ხელშეკრულება დადებულად ვერ ჩაითვლება.

იპოთეკის ხელშეკრულება განსაზღვრავს უზრუნველყოფას და ითვალისწინებს მის შეფასებას. ხელშეკრულების მე-4 ნაწილი ეხება იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების არსს, ზომას და შესრულების პერიოდს.

ამრიგად, 4.1.1 პუნქტის მიხედვით, იპოთეკა უზრუნველყოფს მსესხებლის მიერ სესხის ძირითადი თანხის დაფარვას 1 მლნ აშშ დოლარის ოდენობით; დადგინდა სესხის დაფარვის ვადა - პირველი სესხის დღიდან 12 თვე; განისაზღვრა სესხის დაგვიანებით დაფარვის პირგასამტეხლოს ოდენობა. ასევე, იპოთეკარი და იპოთეკარი ითვალისწინებდნენ, რომ იპოთეკა უზრუნველყოფს სესხის თანხაზე პროცენტის გადახდას გამსესხებლისა და მსესხებლის მიერ სესხის ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად შეთანხმებული განაკვეთით და შეუსრულებლობით გამოწვეული ზარალის ანაზღაურებას. ან სესხის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების არაჯეროვნად შესრულება.

სესხის გაცემის ხელშეკრულებაში და, შესაბამისად, იპოთეკის ხელშეკრულებაში სესხის გამოყენებისათვის კონკრეტული საპროცენტო განაკვეთის არარსებობამ არ შეიძლება გამოიწვიოს ამ უკანასკნელის მთლიანობაში დაუდებლობის აღიარება.

იმის გამო, რომ სასამართლოებმა ბოლომდე ვერ გამოიკვლიეს საქმესთან დაკავშირებული გარემოებები და არასწორად გამოიყენეს მატერიალური სამართლის ნორმები, ყველა ეს სასამართლო აქტი გაუქმდა და საქმე ხელახალი განხილვისთვის გადაიგზავნა პირველი ინსტანციის სასამართლოში.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის მიერ ჩამოყალიბებული სამართლებრივი პოზიცია აღნიშნულ საქმესთან დაკავშირებით საკმაოდ დაბალანსებული და გამართლებული ჩანს. სესხით სარგებლობის პროცენტი უკვე დამოუკიდებელი ფულადი მოთხოვნაა და გირავნობის საკუთრებაზე ყადაღა დადებისას შეიძლება განცალკევდეს სესხის ორგანოდან. პრინციპში, იპოთეკის ხელშეკრულება შეიძლება ჩაითვალოს იპოთეკარის დარჩენილი ფულადი მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად, სესხით სარგებლობის პროცენტის გათვალისწინების გარეშე. საქმის გარემოებების გათვალისწინებით, იპოთეკის ხელშეკრულების მთლიანობაში დაუდებლად ცნობა უკანონოდ იქნა მიჩნეული.

წაიკითხეთ შემდეგ ნომერში:

ჯარიმების პირობები

ინტერესი სხვა ადამიანების სახსრების გამოყენებაზე

შეუსაბამობები ძირითადი ვალდებულების პირობების აღწერაში

მითითება, თუ რომელ მხარეს აქვს დაგირავებული ქონება

მოთხოვნები გირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებისთვის

შემთხვევები, როდესაც საჭიროა გირავნობის ხელშეკრულების სანოტარო ფორმა

საქონელი განიხილება კრედიტით გაყიდულად, თუ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ითვალისწინებს საქონლის გადახდას მყიდველისთვის მისი გადაცემიდან გარკვეული დროის შემდეგ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

მუხლი 2 ხელოვნება. 348 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, ხელოვნების მე-3 პუნქტი. ფედერალური კანონის 54.1 „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“

მუხლი 7 მუხ. რუსეთის ფედერაციის კანონის 28.1 გირავნობის შესახებ.

მუხლი 2 ხელოვნება. 345 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის საარბიტრაჟო სასამართლოების მიერ გირავნობის შესახებ დავების განხილვის პრაქტიკის განხილვის მე-6 პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი.

გარიგების დასახელება, დადების თარიღი, ნომერი და სხვა საიდენტიფიკაციო ნიშნები. ფედერალური კანონი "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)" ხელოვნებაში. მე-9 ასევე მოითხოვს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული იყოს კრედიტორსა და მოვალეს შორის გარიგების დადების ადგილი.

თითქმის ყველა ოცნებობს ჰქონდეს საკუთარი სახლი, იქნება ეს პატარა ბინა თუ საკუთარი სახლი. თანამედროვე ეკონომიკურ რეალობაში შეიძლება პრობლემური იყოს რამდენიმე კვადრატული მეტრის დაზოგვაც კი, რომ აღარაფერი ვთქვათ არსებული საცხოვრებლის იპოთეკის შესაძლებლობაზე. ამ მიზეზით, მოქალაქეებმა სესხის მისაღებად ბანკებს უნდა მიმართონ. კანონით იპოთეკა არის სესხი საცხოვრებლის ასაშენებლად ან შესაძენად, რომელშიც მსესხებელი, ხელშეკრულების მიხედვით, ქონებას გირაოდ დებს.

რა არის იპოთეკა კანონით?

კონცეფციის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ მყიდველი-მსესხებელი ქონებას გადასცემს გამსესხებელს სახელშეკრულებო ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფის სახით. თუ მყიდველი განიცდის ფორსმაჟორს და ვერ იხდის დავალიანებას, მსესხებელს აქვს სრული უფლება გაყიდოს დაგირავებული ქონება ვალის დასაფარად. კანონიერი იპოთეკა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ არ არის საჭირო ცალკე ხელშეკრულების გაფორმება, მაგრამ არსებობს კანონით განსაზღვრული გარკვეული ფაქტორები.

განსხვავება იპოთეკას შორის კანონით და ხელშეკრულებით

არსებობს სხვა სახის იპოთეკა - ხელშეკრულების ძალით. ერთი შეხედვით შეიძლება ჩანდეს, რომ მათ შორის განსხვავება მცირეა, მაგრამ მათ შორის ფუნდამენტური განსხვავებებია. კანონის ძალით იპოთეკა განსხვავდება ხელშეკრულების ძალით იპოთეკისაგან იმით, რომ პირველ ვერსიაში წარმოიქმნება სამართლებრივი საფუძვლების საფუძველზე, ხოლო მეორეში - ურთიერთშეთანხმების საფუძველზე. კანონის ძალით, იპოთეკა რეგისტრირდება ავტომატურად უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის რეგისტრაციისას, მაგრამ ხელშეკრულების ძალით - მხოლოდ იპოთეკარისა და გამსესხებლის ურთიერთგანცხადების საფუძველზე.

მარტივი სიტყვებით, სახელშეკრულებო იპოთეკის შემთხვევაში, მოვალის ნებისმიერი უძრავი ქონება მოქმედებს როგორც უზრუნველყოფა სესხის ხელშეკრულებით. კანონის საფუძველზე იპოთეკის გაჩენა ხდება მაშინ, როდესაც შეძენილი საცხოვრებელი ფართი გადაეცემა კრედიტორს უზრუნველყოფის სახით და არ აქვს მნიშვნელობა ის შენდება თუ ყიდულობს მეორად ბაზარზე. არსებითად, ეს არის მიზნობრივი სესხი სახლის შესაძენად.

სამართლებრივი საფუძველი

ვინაიდან საბინაო დაკრედიტება მხარეებს შორის ურთიერთშეთანხმების კომპლექსური სისტემაა, ყველა პროცედურა რეგულირდება სხვადასხვა დროს მიღებული საკანონმდებლო აქტებით. გარდა ფედერალური კანონისა 102-FZ „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“, არსებობს უამრავი აქტი, რომელიც საფუძვლად უდევს იპოთეკური საქმიანობის წარმოშობას, მაგრამ მათ შორის, აღსანიშნავია შემდეგი:

• რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი;
• ფედერალური კანონი "უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ და მასთან გარიგებები";
• ფედერალური კანონი „საკრედიტო ისტორიების შესახებ“;
• დადგენილება საცხოვრებლის შესაძენად ახალგაზრდა ოჯახების სუბსიდირების შესახებ.

საქმეები, როდესაც გირავნობა წარმოიშობა კანონის ძალით

როდესაც წარმოიქმნება კანონიერი იპოთეკა, წარმოიქმნება გარკვეული გირაო და ქონებრივი ვალდებულებები. არსებობს უამრავი სიტუაციები, როდესაც შეიძლება წარმოიშვას ეს გარემოებები - ეს მოიცავს ბინის, ცალკე სახლის, მიწის ნაკვეთის და მსგავსი ობიექტების შეძენას ექსკლუზიურად ბანკიდან ნასესხები სახსრების გამოყენებით. იგივე ეხება უძრავი ქონების მშენებლობას, თუ იგი ხორციელდება საკრედიტო დაწესებულების მიერ გამოყოფილი თანხით.

საცხოვრებელი სახლებისა და ბინების იპოთეკა

უძრავ ქონებაზე კანონიერი გირავნობა ვრცელდება მხოლოდ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირებზე კუთვნილ საცხოვრებლებზე. რაც შეეხება სახელმწიფო და მუნიციპალურ საცხოვრებელს, ის იპოთეკაში მონაწილეობას ვერ მიიღებს. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ საცხოვრებელი ბინის ან სახლის ნაწილი შეიძლება იყოს გირაოს როლი, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ეს არის იზოლირებული ოთახი, რომელიც განკუთვნილია საცხოვრებლად.

იყიდება კრედიტით

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, იპოთეკა არის სესხი, რომელიც გაიცემა მოქალაქეზე უძრავი ქონების შესაძენად და აქ შეძენილი საცხოვრებელი მოქმედებს როგორც პირდაპირი უზრუნველყოფა, რაც ცალკეა მითითებული ხელშეკრულებაში. კრედიტორი ვალის დაფარვისას იძენს უძრავ ქონებაზე უფლებას, თუმცა იპოთეკარს აქვს იქ ცხოვრების უფლება.

Ქირავდება

ქირავნობის ხელშეკრულების დადებისას კანონის ძალით წარმოიშობა იპოთეკაც, როცა ქირის მიმღები საკუთარ სახლს გადასცემს ქირავნობის გადამხდელ სხვა პირს (ეს ყველაფერი ფორმდება ნოტარიუსის მიერ). გასაგებად შეგვიძლია მოვიყვანოთ მაგალითი: პირი თავის ბინას გადასცემს მოქალაქეს, რომელიც იღებს ვალდებულებას, იზრუნოს მასზე და მიაწოდოს მას ყველაფერი საჭირო სიკვდილამდე. საკუთრების უფლება გადის ანუიტეტის ხელშეკრულების დადების შემდეგ, მაგრამ ტვირთი მოქმედებს ანუიტანტის გარდაცვალებამდე, რის შემდეგაც ტვირთი უნდა მოიხსნას.

საკუთრების უფლების გირავნობა

აშკარა მაგალითია მშენებარე საცხოვრებლის კრედიტით შეძენა. ფაქტობრივად, ობიექტი ჯერ არ არის აშენებული, მაგრამ მსესხებელს, როგორც აქციონერს, აქვს ამის უფლება, ვინაიდან მან წინასწარი გადახდა განახორციელა. დანარჩენ თანხას ის სესხულობს საკრედიტო დაწესებულებიდან, მაგრამ ბანკი იპოთეკის მისაღებად გირაოს მოითხოვს. თუმცა, იმის გამო, რომ ობიექტი ჯერ არ არის დარეგისტრირებული, იგი ვერ იმოქმედებს როგორც გარანტია. ამ მიზეზით გაიცემა საკუთრების უფლების გირავნობა და შემდგომში იგი იცვლება აშენებული საცხოვრებელი ფართით.

იურიდიული იპოთეკის რეგისტრაცია

რეგისტრაციისთვის შეგიძლიათ მიმართოთ იპოთეკური ბროკერის მომსახურებას, ან შეგიძლიათ გააკეთოთ ყველაფერი თავად. უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ საკრედიტო დაწესებულებას, რათა განმარტოთ, თუ რამდენის იმედი გაქვთ. შემდეგ შეგიძლიათ დაიწყოთ შესაფერისი ვარიანტის ძებნა. შემდეგ თქვენ უნდა დადოთ წინასწარი ხელშეკრულება გამყიდველთან და მიაწოდოთ დოკუმენტების საჭირო პაკეტი საკრედიტო დაწესებულების განსახილველად.

ყველა ნაშრომის წარდგენის შემდეგ, თქვენ უნდა დაელოდოთ გადაწყვეტილებას, რადგან ყველა ნაშრომი გულდასმით შემოწმდება. სიტუაციის დადებითი შედეგის შემთხვევაში შესაძლებელი იქნება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმება, რომელშიც მითითებული უნდა იყოს, რომ ქონების ნაწილობრივ შესყიდვა ხდება საკრედიტო სახსრებით. ამის შემდეგ ბინის იპოთეკა და საკუთრება დარეგისტრირდება და გამყიდველი შეძლებს ფულის მიღებას.

იპოთეკის რეგისტრაცია კანონის ძალით

კანონიერი იპოთეკის რეგისტრაცია ხორციელდება სახელმწიფო ბაჟის დარიცხვის გარეშე. ამასთან, არ არის საჭირო ერთობლივი განცხადების დაწერა. სახელმწიფო რეგისტრაცია მსესხებელს ანიჭებს გარკვეულ ქონებრივ უფლებებს, რაც აუცილებლად არის დაფიქსირებული Rosreestr-ში. მნიშვნელოვანი პუნქტია, რომ ხელშეკრულების რეგისტრაცია ხდება საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან ერთად. რეგისტრაციის თარიღად ითვლება თხევადი უძრავი ქონების უფლებათა რეესტრში ჩანაწერის დღე.

რა ქონება შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი?

კანონმდებლობას თუ გადავხედავთ, დავინახავთ, რომ ყველა ქონება არ შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი. აკრძალულია, მაგალითად, სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული ქონების უზრუნველყოფის სახით გადაცემა. საცხოვრებლისთვის, სადაც მესაკუთრეები არიან არასრულწლოვნები, გამოიყენება სპეციალური მიდგომა. აქ არის ჩამონათვალი იმისა, თუ რა შეიძლება იყოს გირაოს საგანი:

• მიწა;
• შენობები, საწარმოები, მშენებარე ობიექტები, ბინები, სახლები, კოტეჯები, ავტოფარეხები და ა.შ.
• მიწის ნაკვეთები ობიექტებთან ერთად;
• იჯარის უფლებები (სხვა უფლებები) მიწის ნაკვეთების, შენობებისა და ნაგებობების გამოყენებაზე.

უფლებების დატვირთვის შეზღუდვები

ვინაიდან უძრავი ქონების შეძენას ბევრი პრობლემა აქვს, კრედიტორები ყველანაირად ცდილობენ დაიცვან თავი. ამ მიზნით მოქმედებს კანონით იპოთეკური შეზღუდვები, რომლებიც წარმოიქმნება რეგისტრაციისთანავე. უფლების დატვირთვა არის გარანტია იმისა, რომ მსესხებელი გადაუხდის საკრედიტო დაწესებულებას ნასესხებ სახსრებს და დააბრუნებს მათ იპოთეკური ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში გარკვეული მარჟით.

ანდერრაიტი – მსესხებლის გადახდისუნარიანობის შეფასება

ყოველთვის არის შესაძლებლობა, რომ იპოთეკური მსესხებელი ვერ დაფაროს სესხი და ამის მიზეზები შეიძლება განსხვავდებოდეს. ამის თავიდან ასაცილებლად აუცილებელია განმცხადებლის გადახდისუნარიანობის მაღალი ხარისხის შემოწმება. ამისათვის ტარდება ანდერრაიტინგი, ანუ მარტივი სიტყვებით, მოქალაქის მიერ გაცემული იპოთეკური სესხის მომსახურების უნარის შეფასება. ამ გზით დგინდება სესხის ოდენობა, ვადა, საპროცენტო განაკვეთი და სხვა არსებითი კრიტერიუმები.

იგი გამოითვლება ფინანსური მაჩვენებლების ურთიერთმიმართების მიხედვით. საფუძვლად ამერიკელი სპეციალისტების გამოცდილებაა აღებული. მეთოდს ეწოდება ხუთი "C" სისტემა (ინგლისური ასოდან "C", რომლითაც იწყება ანდერრაიტინგის ხუთივე კომპონენტი):

• ხასიათი – რეპუტაცია;
• მოცულობა – ფინანსური შინაარსის დონე;
• კაპიტალი – სააქციო კაპიტალის ხელმისაწვდომობა (განსაკუთრებით);
• გირაო – შემოსავლის საკმარისობა;
• პირობები – ეკონომიკური პირობები დაკრედიტების დროს.

იპოთეკური სესხის მომსახურების კოეფიციენტების გაანგარიშება და ანალიზი

როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, საბინაო სესხზე მსურველებს ექვემდებარება ნაკლებად მკაცრი მოთხოვნები, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ მათი გადახდისუნარიანობა არ შემოწმდება. ქვემოთ მოცემულ ცხრილში მოცემულია ძირითადი ინდიკატორები, რომელთა მიხედვითაც ხორციელდება ანდერრაიტინგის პროცესი:

კოეფიციენტი	დეკოდირება	აღწერა
	გადახდა / შემოსავალი	სესხის გადახდების თანაფარდობა შემოსავალთან განსაზღვრული პერიოდისთვის
	ვალდებულებები/შემოსავლები	მსესხებლის მიერ იპოთეკურ ვალდებულებებზე გაწეული ხარჯების თანაფარდობა მთლიან შემოსავალთან, რომელიც გათვალისწინებულია
	სესხი/გირაო	სესხის თანხის თანაფარდობა ნასესხები ობიექტის ღირებულებასთან
	სესხის/ლიკვიდაციის ღირებულება	სესხის თანხის თანაფარდობა იმ მინიმალურ ღირებულებასთან, რომლითაც შესაძლებელია უზრუნველყოფის გაყიდვა

იმისათვის, რომ გამსესხებელმა მიიღოს პოზიტიური გადაწყვეტილება სესხის გაცემაზე, აუცილებელია, რომ ზემოაღნიშნული ღირებულებები ჰქონდეს შემდეგი მაჩვენებლები:

საკრედიტო ინსტიტუტების უმეტესობას აქვს საკუთარი ინდიკატორები, ამიტომ ზუსტი მნიშვნელობები არ არსებობს. რეგიონიდან, რეგიონის საშუალო ხელფასიდან და სხვა გარემოებიდან გამომდინარე, ეს კოეფიციენტები შეიძლება მერყეობდეს.

იპოთეკური სესხის მახასიათებლები

სხვადასხვა სახელმწიფოს აქვს იპოთეკური სესხის საკუთარი მახასიათებლები. საკანონმდებლო ბაზისა და დამკვიდრებული პრაქტიკიდან გამომდინარე, ყალიბდება საბინაო დაკრედიტების კერძო მოდელი. მაგალითად, რუსეთში გამორჩეული ნიშნებია სამშობიარო კაპიტალის ან სამხედრო იპოთეკის გამოყენება. გარდა ამისა, არსებული ეკონომიკური მდგომარეობა და იპოთეკური რისკები ასევე აწესებს საკუთარ მახასიათებლებს - ადგილობრივი ბანკების მიერ შემოთავაზებული განაკვეთები თითქმის 10-ჯერ მაღალია, ვიდრე საზღვარგარეთ.

ამერიკული მოდელი სახელმწიფო ბიუჯეტის სახსრებით

ამერიკულმა სისტემამ ფორმირება დაიწყო ასზე მეტი წლის წინ. მისი მთავარი იდეა ისაა, რომ უძრავი ქონების შეძენისას და ეს ძირითადად მეორად ბაზარზე ყიდვა-გაყიდვაა, გამოტოვებულ თანხას იპოთეკური ბანკი უზრუნველყოფს. შემდეგ ის ყიდის ვალს იპოთეკის სააგენტოს, რომელიც გამოსცემს ფასიან ქაღალდებს, რომლებიც შემდგომში იყიდება საფონდო ბირჟაზე. მათთვის გადახდები არის მსესხებლის მიერ დაბრუნებული თანხები.

იპოთეკის მექანიზმის ევროპული მოდელი

ევროპაში და ბევრ განვითარებად ქვეყანაში საფუძვლად არის მიღებული საბინაო დაკრედიტების გერმანული მოდელი. მისი არსი იმაში მდგომარეობს, რომ კლიენტი ხსნის საბანკო ანგარიშს, სადაც ის განახორციელებს შენატანებს, სანამ ისინი გარკვეულ დონეს არ მიაღწევენ. როგორც წესი, ეს არის შეძენილი საცხოვრებლის ღირებულების დაახლოებით ნახევარი. ამის შემდეგ ბანკი მას გამოტოვებულ თანხაზე გასცემს სესხს, გირაოს სახით შეძენილ ქონებას. გარდა ამისა, სახელმწიფო მოქალაქეს ანაზღაურებს საცხოვრებლის ღირებულების დაახლოებით 10%-ს სუბსიდიის სახით.

იპოთეკის პირობები კანონით

სხვადასხვა ფინანსურ დაწესებულებებში საბინაო სესხის გაცემის პირობებს აქვს როგორც საერთო ნიშნები, ასევე გარკვეული განსხვავებები. ყველა კრედიტორისთვის სავალდებულო პირობაა ქონების დაზღვევა, რომელიც არ ეწინააღმდეგება კანონს, მსესხებლის შემოსავლის დადასტურება და უძრავი ქონების დამოუკიდებელი შეფასება. ყველა სხვა პარამეტრი შეიძლება განსხვავდებოდეს.

საწყისი გადასახადი

ქონების შეფასების ოდენობიდან გამომდინარე, ბანკი კლიენტს აძლევს სესხს. როგორც წესი, მსესხებელი ვალდებულია თავად შეიტანოს გარკვეული თანხა. ეს მაჩვენებელი დამოკიდებულია მხოლოდ თავად გამსესხებელზე, მაგრამ ზოგადად ეს არის საცხოვრებლის ღირებულების მინიმუმ 10%. ზოგჯერ ბანკი აფინანსებს ღირებულების 100%-ს, მაგრამ ასეთი პროგრამები არსებობს სამშენებლო კომპანიებთან შეთანხმებით, რომლებიც კრედიტორის პარტნიორები არიან.

საპროცენტო განაკვეთი

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, რუსული ბანკების მიერ შემოთავაზებული საპროცენტო განაკვეთი სასურველს ტოვებს. ეს პირდაპირ დამოკიდებულია ქვეყანაში ინფლაციის დონესა და ცენტრალური ბანკის საკვანძო მაჩვენებელზე. ამჟამად მისი მაჩვენებელი წელიწადში 10-12%-ის დონეზეა, თუმცა ზოგიერთ კრედიტორს შეუძლია სხვა მაჩვენებლების პოვნა. თუმცა, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ შემცირებული განაკვეთი შესაძლოა დაკავშირებული იყოს სხვა საკომისიოებთან, რომლებიც დაკავშირებულია დოკუმენტების განხილვასთან ან იპოთეკური სესხის გაცემასთან.

გადახდის თანხის გაანგარიშება

დავალიანების დასაფარად გამოიყენება გადახდის ორი ტიპი. დიფერენცირებული მეთოდით სესხის ორგანო თანაბარ ნაწილად იყოფა და ვალის ნაშთზე პროცენტი ირიცხება. დაფარვის ეს მეთოდი მომგებიანია, თუ კლიენტი იღებს მიზნობრივ სესხს მცირე ოდენობით და მოკლე ვადით, ვინაიდან საწყის ეტაპზე სესხის გადახდები ძალიან მაღალია. ანუიტეტის ოდენობა გამოითვლება გარკვეული ფორმულით. შედეგად, სესხის აღების პერიოდის განმავლობაში ირიცხება თანაბარი თანხები.

მოთხოვნები მსესხებლის მიმართ

თუ მოქალაქე საბინაო სესხით სარგებლობას გეგმავს, ის გარკვეულ პარამეტრებს უნდა აკმაყოფილებდეს. ბანკი დაუყოვნებლივ აქცევს ყურადღებას დადებით საკრედიტო ისტორიას, რადგან გაცემული სესხი დიდია და კრედიტორი დაინტერესებულია მისი დაფარვით. სამუშაო გამოცდილება ბოლო ადგილზე უნდა იყოს მინიმუმ 6 თვე, ხოლო კლიენტის ასაკი 21-65 წელი. დაუყოვნებლივ უნდა აღინიშნოს, რომ მოცემულ პარამეტრებს აქვთ საშუალო მნიშვნელობები, რადგან თითოეულ ბანკს აქვს უფლება წარმოადგინოს საკუთარი მოთხოვნები.

საგადასახადო შეღავათები იპოთეკური სესხისთვის

მოქალაქეებისთვის, რომლებიც ყიდულობენ უძრავ ქონებას დაკრედიტების გზით, რუსეთის კანონმდებლობის მიხედვით, გათვალისწინებულია გადასახადის გამოქვითვა. მარტივი სიტყვებით, ეს არის გადახდილი საშემოსავლო გადასახადის ნაწილის დაბრუნება. თანხას აქვს გარკვეული შეზღუდვები შეძენილი ბინის ფასიდან გამომდინარე (არაუმეტეს 2 მილიონი რუბლი). დღეს დაბრუნების მაქსიმალური შესაძლო თანხაა 260,000 რუბლი.

როგორ ამოიღოთ იპოთეკა ლეგალურად

სჯერა, რომ კრედიტორის წინაშე დავალიანების მთელი თანხის პროცენტით გადახდის შემდეგ ტვირთი ავტომატურად მოიხსნება, მსესხებელი დიდად ცდება. გადახდების დასრულების შემდეგ, თქვენ თავად უნდა დაასრულოთ ეს პროცედურა. თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ საწარმოთა ერთიან სახელმწიფო რეესტრს საკუთრების ახალი მოწმობის გაცემის მოთხოვნით, მაგრამ ამისათვის მოგიწევთ დოკუმენტების გარკვეული პაკეტის წარდგენა, რომელიც უნდა შეიცავდეს დოკუმენტს, რომელიც მიუთითებს კრედიტორთან სრული ანგარიშსწორების შესახებ.

ვიდეო

იპოვეთ შეცდომა ტექსტში? აირჩიეთ, დააჭირეთ Ctrl + Enter და ჩვენ გამოვასწორებთ ყველაფერს!

უძრავი ქონების გირაოს მიმდინარე მონაცემები

ნებისმიერი უძრავი ქონების შეძენა შესაძლებელია როგორც საკუთარი დანაზოგით, ასევე ნასესხები სახსრებით. უძრავი ქონების შეძენის შემთხვევაშიბანკიდან სესხის მოზიდვით, ეს უკანასკნელი ხდება როგორც თქვენი კრედიტორი, ასევე შეძენილი ქონების იპოთეკარიც. ასევე შესაძლებელია განვადება თავად გამყიდველის მიერ, რაც ასევე არ აუქმებს აღწერილ მექანიზმს
უფრო მაღალი.

სინამდვილეში ეს ნიშნავს შემდეგს - შენ გახდეს მფლობელისასურველ ბინას/აგარაკს/მიწის ნაკვეთს დიდი შეზღუდვის გათვალისწინებით, კერძოდ, ამ ობიექტის უზრუნველყოფით დატვირთვა.

თქვენი ქონება არის ბანკის (გამყიდველის) წინაშე თქვენი ვალდებულებების შესრულების გარანტი, ანუ გრაფიკის მიხედვით ყოველთვიური გადახდების დაგვიანების, ფაქტობრივი გადაუხდელობის, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სხვა ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ბანკი (გამყიდველს) უფლება აქვს გაყიდოს თქვენი ქონება ხელშეკრულებაში შეთანხმებული ფორმით თქვენი დავალიანების დაფარვის მიზნით.

იურიდიულად, იპოთეკა კანონის ძალით არის განსაზღვრული ფედერალური კანონის 1-ლი მუხლის მე-2 პუნქტით „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“ პროცედურულად შედგება: ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება; გამყიდველი და მყიდველი საკრედიტო სახსრების გამოყენებით, ბანკსა და მყიდველს შორის - სესხის ხელშეკრულება.

პირველი ადგენს ჩაწერილია წერილობითმხარეთა უფლებები და მოვალეობები, რომელთა გასაღებია ქონების აღწერა, მისი საკადასტრო (ან პირობითი) ნომერი, ქონების ფართობი და, რაც მთავარია, გადახდის პროცედურა.

ამრიგად, უკვე ძალიან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებააღირიცხება სასესხო სახსრებით ქონების შეძენის ფაქტი, აღირიცხება თავად კრედიტორი და კეთდება ბმული სესხის ხელშეკრულებასთან. სესხის ხელშეკრულება აღწერს უძრავი ქონების შესაძენად სახსრების გამოყოფის პირობებს (განზრახ სარგებლობის მითითება სავალდებულოა კონკრეტულ შემთხვევაში), ვადა, სესხის თანხა, გადახდის გრაფიკი და პირობების შეუსრულებლობისთვის ჯარიმები.

ჩვენს შემთხვევაში ასევე მნიშვნელოვანია არის პირობები, რომელშიც ბანკს აქვს სრული უფლება გაყიდოს თქვენი ქონება აუქციონზე ან სხვა შეთანხმებული გზით თქვენი დავალიანების დასაფარად.

პრაქტიკაში, ბანკებს არ აინტერესებთ ზომების მიღება თქვენი იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების გასაყიდად, რადგან ბანკების ძირითადი საქმიანობა არ არის ქონების ყიდვა-გაყიდვა, რაც ასევე იწვევს ბანკს გარკვეულ ხარჯებს, როგორიცაა ქონების შეფასება, სააგენტოს ხარჯები და სხვა. საკომისიოები, დამატებული ღირებულების გადასახადის ხარჯები, რომელთა კომპენსირება შეუძლებელია დღგ-ს დაუბეგრავი შემოსავლის გამო.

თუმცა, სესხის უზრუნველყოფის არსებობა ბანკს საშუალებას აძლევს ნაკლები ხარჯების გაღებამოცემული სესხის რეზერვებზე, რაც საბოლოოდ ზრდის ბანკის მოგებას. მყიდველისთვის (მსესხებლისთვის) კანონის ძალით უძრავი ქონების გირავნობა ერთგვარი შემზღუდველია, რადგან უძრავი ქონების დაკარგვის რისკის გაცნობიერება აიძულებს მათ ყველაზე სერიოზულად აიღონ ფინანსური ვალდებულებები.

მსესხებლის დამატებითი ხარჯები მოიცავს: სავალდებულო დაზღვევაშეძენილი ქონების და შეფასების საჭიროება უზრუნველყოფის ღირებულების დასადგენად.

ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკისაგან განსხვავებით, როცა ქონება თქვენი საკუთრებაა და მიღებულ სესხს არ აქვს თანხების მკაფიო გამოყენება უძრავი ქონების შესაძენად, მხარეებს არ ეკისრებათ ქონების ტვირთის რეგისტრაციის ღირებულება.

ობიექტის დატვირთვააღირიცხება როგორც ბანკთან და გამყიდველთან დადებულ ხელშეკრულებებში, ასევე რეგისტრაციაში უძრავი ქონებით გარიგების რეგისტრაციაში განმახორციელებელ ოფიციალურ ორგანოში - სახელმწიფო აღრიცხვის, საკადასტრო და კარტოგრაფიის ფედერალური სამსახური.

აღსანიშნავია, რომ ტვირთის რეგისტრაციაარ საჭიროებს ცალკე წარდგენას, მაგრამ ყალიბდება უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის წარდგენის პროცესში. ანუ, ავტორიტეტში რეგისტრაციისთვის საკმარისი არ არის ბანკის ყოფნა მყიდველი და გამყიდველი ან მათი წარმომადგენლები.

ობიექტის დატვირთვის ფაქტი შეიძლება დაფიქსირდეს ამონაწერით უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან.

ეს ამონაწერი შეიძლება მიიღოთ საფასურითმრავალფუნქციურ ცენტრში თქვენთან უახლოესი სახელმწიფო და მუნიციპალური სერვისების უზრუნველყოფის მოთხოვნით, თუ გაქვთ პასპორტი.

დატვირთვის ფაქტი უფასოდ შეიძლება დადასტურდეს Rosreestr ვებსაიტზე "საცნობარო ინფორმაცია უძრავი ქონების ობიექტების შესახებ ონლაინ" სერვისის საშუალებით - ამისათვის საკმარისია იცოდეთ ობიექტის სრული მისამართი ან მისი საკადასტრო (პირობითი) ნომერი. როგორც წესი, ეს ინფორმაცია ხელმისაწვდომია როგორც სესხის ხელშეკრულებაში, ასევე ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში.

დატვირთვის ფაქტი ჩაწერილია სვეტში„უფლებები და შეზღუდვები“, სადაც შეზღუდვების განყოფილებაში იქნება ინფორმაცია ობიექტის ტვირთის აღრიცხვის რაოდენობისა და თარიღის შესახებ.

ბანკის ან გამყიდველის წინაშე ვალდებულებების სრულად დაფარვის შემდეგ, ქონების მფლობელმა უნდა წარადგინოს ტვირთების დაფარვის დოკუმენტები კანონის ძალით იპოთეკური ჩანაწერის სახით, რაც შემდგომში მფლობელს დაუშვებს. გამოიყენეთ თქვენი ქონებასრულად, გამყიდველთან და გამსესხებელთან ადრე დადებული ხელშეკრულებების გათვალისწინების გარეშე.

უძრავი ქონების გირავნობის (იპოთეკის) მიმართ გამოიყენება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის (შემდგომში - რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი) წესები უძრავი ქონების გირავნობაზე (იპოთეკა) და იმდენად, რამდენადაც ეს არ არის რეგულირებული ამ წესებით და ფედერალური კანონით. 1998 წლის 16 ივლისი No 102-FZ "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების იპოთეკა)" (შემდგომში – კანონი იპოთეკის შესახებ), ზოგადი დებულებები გირავნობის შესახებ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის მე-4 პუნქტი).

გირავნობის ხელშეკრულების ცნება მოცემულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლში, რომლის თანახმად, „გირაოს ძალით, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების კრედიტორს (მოგირავეს) უფლება აქვს, იმ შემთხვევაში, თუ მოვალის მიერ ამ ვალდებულების შეუსრულებლობა ან არაჯეროვნად შესრულება, გირავნობის საგნის (გირაოს საგანი) ღირებულებიდან პრეფერენციულად მიიღოს კმაყოფილება დაგირავებული ქონების მფლობელ პირის (იპოთეკარის) სხვა კრედიტორების წინაშე.

გირავნობის ძალით, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ნორმების შესაბამისად, კრედიტორს უფლება აქვს მოვალის მიერ უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევაში, მიიღოს ღირებულებიდან დაკმაყოფილება. დაგირავებული ქონების შესახებ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). იპოთეკა, როგორც გირაოს სახეობა, უზრუნველყოფს დაკმაყოფილებას ექსკლუზიურად უძრავი ქონების ღირებულების ხარჯზე.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, უძრავი ნივთები (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, მიწის ნაკვეთებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ ობიექტებთან, რომელთა მოძრაობა არაპროპორციული ზიანის გარეშეა. მათი დანიშნულება შეუძლებელია, მათ შორის შენობები, ნაგებობები, დაუმთავრებელი სამშენებლო ობიექტები.

იპოთეკური ხელშეკრულება არის ხელშეკრულება უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ. იპოთეკის ხელშეკრულება შეიცავს დებულებებს იპოთეკის საგნის, იპოთეკის საგნის საბაზრო ღირებულების, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების (მატერიალური პირობების) შესრულების არსს, ზომასა და ვადას და სხვა პირობებს (მე-9 მუხლის 1-ლი პუნქტი). იპოთეკის კანონის). იპოთეკის ხელშეკრულებაში არსებითი პირობების არარსებობა ასეთ ხელშეკრულებას დაუდებელ ხდის (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 432-ე მუხლი).

იპოთეკის ხელშეკრულება შედგენილია მარტივი წერილობითი ფორმით და არ საჭიროებს სავალდებულო ნოტარიულად დამოწმებას (იპოთეკის კანონის მე-10 მუხლის 1-ლი პუნქტი“).

ნებისმიერი ქონება, მათ შორის ნივთები და ქონებრივი უფლებები, შეიძლება დაგირავდეს. გამონაკლისი დადგენილია კანონით (336-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358.1-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

დაგირავებული ქონება რჩება დამგირავებელთან, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით, სხვა კანონით ან შეთანხმებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 338-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

იპოთეკარი შეიძლება იყოს როგორც თავად მოვალე, ასევე მესამე პირი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 335-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). ნივთის დაგირავებისთვის აუცილებელია დამგირავებელს ჰქონდეს მასზე საკუთრების უფლება. პირს, რომელსაც აქვს სხვა საკუთრების უფლება, შეუძლია დაგირავნოს ნივთი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებულ შემთხვევებში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 335-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). უფლების იპოთეკარი შეიძლება იყოს პირი, რომელიც არის კრედიტორი იმ ვალდებულებაში, საიდანაც წარმოიშობა დაგირავებული უფლება (უფლების მფლობელი) (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358.1 მუხლის 1-ლი პუნქტი).

გირავნობის მფლობელი არის ბანკი ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაცია ან სხვა იურიდიული პირი, რომელმაც გასცა სესხი ან მიზნობრივი სესხი უძრავი ქონების (მიწის ან საცხოვრებელი ფართის) შესაძენად.

გირავნობის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს მარტივი წერილობითი ფორმით, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით არ არის დადგენილი სანოტარო ფორმა.

სანოტარო წესით დამოწმებას ექვემდებარება გირავნობის ხელშეკრულება ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, რომელიც უნდა იყოს დამოწმებული.

გირავნობის ხელშეკრულების ფორმის შეუსრულებლობა იწვევს მის ბათილობას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339-ე მუხლის მე-3 პუნქტი).

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339-ე მუხლის მე-3 პუნქტისა და იპოთეკის შესახებ კანონის 19-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად (შესწორება ძალაშია ხელშეკრულების დადების დღიდან), იპოთეკა ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას ქ. უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრი და მასთან გარიგებები (შემდგომში - უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრი) 1997 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონით No122-FZ „უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“ დადგენილი წესით. უძრავ ქონებაზე და მასთან გარიგებებზე“ (შემდგომში სარეგისტრაციო კანონი).

„იპოთეკის შესახებ“ კანონის მე-11 მუხლის 1-ლი პუნქტით დადგენილი (შესწორებული ხელშეკრულების დადების დღიდან) ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაცია, რომელიც წარმოშობს იპოთეკას კანონის ძალით, არის საფუძველი ქ. კანონის ძალით იპოთეკის წარმოშობის ერთიანი სახელმწიფო რეესტრი.

იპოთეკის შემთხვევაში, კანონის ძალით, იპოთეკა, როგორც ქონების ტვირთი, წარმოიქმნება ამ ქონებაზე საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული (იპოთეკის შესახებ კანონის მე-11 მუხლის მე-2 პუნქტი). .

იპოთეკის შესახებ კანონითა და იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ქონებაზე იპოთეკის უფლება (გირავის უფლება) წარმოშობად ითვლება სახელმწიფო რეესტრში იპოთეკის აღრიცხვის მომენტიდან, თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. თუ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება წარმოიშვა იპოთეკის ერთიან სახელმწიფო რეესტრში აღრიცხვის შემდეგ, იპოთეკარის უფლებები წარმოიქმნება ამ ვალდებულების წარმოშობის მომენტიდან (იპოთეკის შესახებ კანონის მე-11 მუხლის მე-3 პუნქტი).

იპოთეკის შესახებ კანონის მე-20 მუხლის მე-2 პუნქტი ადგენს, რომ იპოთეკა კანონის ძალით ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.

იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაცია კანონის ძალით ხორციელდება იმ პირის ქონებრივი უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციასთან ერთად, რომლის უფლებები დატვირთულია იპოთეკით, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. იპოთეკარის უფლებები იპოთეკით შეიძლება კანონის ძალით დადასტურდეს იპოთეკით.

სარეგისტრაციო კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, სახელმწიფო რეგისტრაცია ერთადერთი მტკიცებულებაა რეგისტრირებული უფლების არსებობის შესახებ.

კანონის დადგენილი წესების ანალიზი საშუალებას გვაძლევს დავასკვნათ, რომ უძრავი ქონების ნებისმიერი გირავნობა, მიუხედავად მისი წარმოშობის საფუძვლისა, ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, რადგან სახელმწიფო რეგისტრაცია ერთადერთი მტკიცებულებაა რეგისტრირებული უფლების არსებობის შესახებ.

არსებობს ორი სახის უძრავი ქონების იპოთეკა: იპოთეკა ხელშეკრულებით და იპოთეკა კანონით.

ხელშეკრულების ძალით იპოთეკა წარმოიქმნება მხარეთა ნებით, მათ შორის დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე.

იპოთეკა ხდება კანონის ძალით, თუ:

– ბანკიდან ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის სესხით მთლიანად ან ნაწილობრივ შეძენილი საცხოვრებელი სახლი ან ბინა გირავნდება გირავნობის ერთიან სახელმწიფო რეესტრში იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან (იპოთეკის შესახებ კანონის 77-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი);

– საცხოვრებელი ფართები, რომლებიც მთლიანად ან ნაწილობრივ აშენებულია სამხედრო მოსამსახურეებისთვის საბინაო უზრუნველყოფის დანაზოგების გამოყენებით, გათვალისწინებული მიზნობრივი საბინაო სესხის ხელშეკრულებით, 2004 წლის 20 აგვისტოს №117-FZ ფედერალური კანონის შესაბამისად „დაზოგვისა და იპოთეკური სისტემის შესახებ საბინაო უზრუნველყოფის შესახებ. სამხედრო მოსამსახურე“ საცხოვრებელი კორპუსზე საკუთრებაში სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან დაგირავებულად ითვლება (იპოთეკის შესახებ კანონის 77-ე მუხლის მე-4 პუნქტი);

– ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრებით შეძენილი მიწის ნაკვეთი, ან სხვა იურიდიული პირის მიერ ამ მიწის ნაკვეთის შესაძენად გაცემული მიზნობრივი სესხიდან, ითვლება დაგირავებულად მსესხებლის საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან. ამ მიწის ნაკვეთიდან. თუ შესაბამისი მიწის ნაკვეთი იჯარით არის გაცემული, მაშინ კანონის ძალით წარმოიქმნება იპოთეკა იჯარის უფლებისთვის, თუ ფედერალური კანონით ან იჯარის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი (იპოთეკის კანონის 64.1 მუხლის 1-ლი პუნქტი);

– იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებულ მიწის ნაკვეთზე შენობის ან ნაგებობის მშენებლობისას იპოთეკა ვრცელდება ამ შენობებსა და ნაგებობებზე, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (იპოთეკის შესახებ კანონის 65-ე მუხლი);

– მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრების ან სხვა იურიდიული პირის, შენობის ან ნაგებობის მიზნობრივი სესხის გამოყენებით შეძენილია, აშენდა ან მშენებარეა, იჯარით აღების უფლება. მიწის ნაკვეთი დაგირავებულად ითვლება შეძენილ, აშენებულ ან მშენებარე შენობაზე ან ნაგებობაზე საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან, თუ ფედერალური კანონით ან შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (იპოთეკის კანონის 64.2 მუხლი);

– ადრე დაუმთავრებელი მშენებლობის ობიექტად რეგისტრირებული და იპოთეკით დადებული დასრულებული ქონების საკუთრების რეგისტრაციის შემთხვევაში, იპოთეკა რჩება ძალაში და მისი საგანია მშენებლობის დამთავრების შედეგად აღმართული შენობა (ნაგებობა). იპოთეკის შესახებ კანონის 76-ე მუხლი);

– მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების ქირავნობის ასანაზღაურებლად გადაცემისას ქირის მიმღები, როგორც რენტაკის გადამხდელის ვალდებულების უზრუნველყოფა, იძენს ამ ქონებაზე გირავნობის უფლებას (სამოქალაქო კოდექსის 587-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). რუსეთის ფედერაციის);

- იპოთეკა კანონის ძალით წარმოიქმნება, თუ ქონება შეძენილია კრედიტით ან განვადებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488 და 489 მუხლები);

– დეველოპერის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთი (იჯარის ან ქვეიჯარის უფლება) და ამ მიწის ნაკვეთზე აშენებული (შექმნილი) საცხოვრებელი კორპუსი და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტი დეველოპერის (იპოთეკარის) ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად. ხელშეკრულებით ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან საერთო მშენებლობაში მონაწილე (იპოთეკარი) დაგირავებულად ითვლებიან.

დღეისათვის მიწის ნაკვეთების, შენობების, ნაგებობების და არასაცხოვრებელი ფართების იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის ვადაა 15 სამუშაო დღე, ხოლო საცხოვრებელი ფართის იპოთეკა 5 სამუშაო დღეა.

2014 წლის 1 ივლისიდან იპოთეკის ხელშეკრულება ან იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შემცველი სესხის ხელშეკრულება სახელმწიფო რეგისტრაციას არ ექვემდებარება, თუმცა თავად იპოთეკა უნდა დარეგისტრირდეს კანონით დადგენილი წესით. საცხოვრებელი იპოთეკის შემთხვევაში გათვალისწინებულია დაჩქარებული რეგისტრაციის ვადა - ხუთი სამუშაო დღე საჭირო დოკუმენტაციის წარდგენის დღიდან. კანონის ძალით იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის სახელმწიფო გადასახადი არ არის გადახდილი.

თუ იპოთეკით დადებული ქონება ერთობლივი საკუთრებაა, საჭიროა ყველა მფლობელის წერილობითი თანხმობა. მეორე მეუღლის თანხმობა უნდა დამოწმდეს ნოტარიულად (რუსეთის ფედერაციის საოჯახო კოდექსის მე-3 მუხლის მე-7 მუხლის პირველი პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის საოჯახო კოდექსის 35-ე მუხლი).

როდესაც გირავნდება არასრულწლოვანთა, შეზღუდული ქმედუნარიანობის ან არაკომპეტენტური პირების საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი სახლი ან ბინა, რომლებზეც დადგინდა მეურვეობა ან მეურვეობა, გარიგება უნდა შეთანხმებული იყოს მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოსთან (იპოთეკის 74-ე მუხლის მე-5 პუნქტი). კანონი, მუხლი 2, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 37).

სასესხო ვალდებულების შეწყვეტასთან ერთად გირავნობა წყდება. იპოთეკის შეწყვეტა უნდა აღინიშნოს ერთიან სახელმწიფო რეესტრში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352-ე მუხლი, იპოთეკის კანონის 25-ე მუხლი). როგორც წესი, იპოთეკური ჩანაწერის გამოსასყიდად საკმარისია მარეგისტრირებელ ორგანოს წარუდგინოთ:

– განცხადება იპოთეკის მფლობელისგან;

– ან დამგირავებელსა და მოგირავნეს ერთობლივი განცხადება;

– ან იპოთეკარის განცხადება იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების სრულად შესრულების შესახებ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების სრულად შესრულების შესახებ იპოთეკის მფლობელის შენიშვნის შემცველი იპოთეკის განცხადების ერთდროულად წარდგენით. ეს ნიშანი უნდა შეიცავდეს სიტყვებს ვალდებულების შესრულებისა და მისი შესრულების თარიღის შესახებ, ასევე უნდა იყოს დამოწმებული იპოთეკის მფლობელის ხელმოწერით და დამოწმებული მისი ბეჭდით (თუ არსებობს ბეჭედი) (25-ე მუხლის მე-2 პუნქტი). იპოთეკის კანონის).

იპოთეკის რეგისტრაციის ჩანაწერის გამოსყიდვისას იპოთეკა უქმდება (იპოთეკის შესახებ კანონის 25-ე მუხლის მე-3 მუხლი).

იპოთეკის რეგისტრაციის ჩანაწერი ანაზღაურდება სამი სამუშაო დღის ვადაში (იპოთეკის შესახებ კანონის 25-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

იპოთეკის რეგისტრაციის ჩანაწერის დაფარვისთვის სახელმწიფო მოვალეობა არ არსებობს.

ამრიგად, იპოთეკა ტრადიციულად გაგებულია, როგორც უძრავი ქონების გირავნობა, რომელიც რჩება მოვალის მფლობელობაში, მაგრამ ამ ქონების თავისუფლად განკარგვის უფლების აკრძალვით. იპოთეკის საკვალიფიკაციო ნიშნებია გირავნობის ხელშეკრულების საგანი, რომელიც შეიძლება იყოს მხოლოდ უძრავი ნივთი და იპოთეკარის მიერ ამ ნივთის ფლობისა და სარგებლობის უფლების შენარჩუნება.

ნატალია შჩერბინინა,

მთავარი ექსპერტი

ომსკის განყოფილება

Rosreestr ოფისი

ომსკის რეგიონში,

სახელმწიფო რეგისტრატორი.

1. გირაოს კონცეფცია
2. გირაოს სახეები
3. გირავნობის დადგომის საფუძვლები (ხელშეკრულება და კანონი; კანონის საფუძველზე გირავნობის დადგომის მაგალითები);
4. გირაოს საგანი
5. შემთხვევები, როდესაც ქონება და უფლებები არ შეიძლება იყოს გირავნობის საგანი: 1). ქონება, რომელიც არ ექვემდებარება დაყადაღებას; 2). მოთხოვნები განუყოფლად არის დაკავშირებული კრედიტორის ვინაობასთან; 3). ქონება, რომლის გირავნობა შეზღუდულია ან აკრძალულია კანონით
6. გირავნობის ხელშეკრულების პირობები (გირავნობის ხელშეკრულების არსებითი პირობები; გირავნული ქონების რეალიზაციის წესის პირობები: სასამართლო ან სასამართლოგარეშე პროცედურა);
7. გირავნობის ხელშეკრულების ფორმა
8. გირაოს სახელმწიფო რეგისტრაცია და აღრიცხვა
9. გირაოს დადებითი და უარყოფითი მხარეები
10. სასამართლო პრაქტიკა და პუბლიკაციები გირაოს შესახებ საიტზე

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ მოვალე (დამგირავებელი) არ ასრულებს თავის ვალდებულებას, დაგირავებული ნივთი იყიდება აუქციონზე, ხოლო მიღებული სახსრები გადაეცემა კრედიტორს (მოგირავნეს). მოგირავნე ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევაში შეიძლება მიიღოს დაგირავებული ნივთი ნატურით მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში.

იპოთეკა - გირაოს სახეობა, რომელშიც დაგირავებული ქონება დამგირავებლის მიერ გადადის მოგირავნეს მფლობელობაში. "იპოთეკის" კონცეფცია არ არის რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში.

2. გირაოს სახეები

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს გირაოს შემდეგ ტიპებს:

• მიმოქცევაში მყოფი საქონლის გირავნობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 357-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი);
• ნივთების გირავნობა ლომბარდში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358-ე მუხლი);
• ვალდებულების უფლებების გირავნობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358.1 - 358.8 მუხლები);
• საბანკო ანგარიშის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების გირავნობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358.9 - 358.14 მუხლები);
• იურიდიული პირების მონაწილეთა უფლებების გირავნობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358.15 მუხლი);
• ფასიანი ქაღალდების გირავნობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358.16, 358.17 მუხლები).

უზრუნველყოფის სახეები გამოირჩევა შემდეგი ნიშნით:

დაგირავებული ქონების ადგილას(რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 338-ე მუხლი):

• მტკიცე გირავნობა - ქონების გადაცემის გარეშე. ფირმა გირავნობის სახეობაა მიმოქცევაში მყოფი საქონლის გირავნობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 357-ე მუხლი);
• იპოთეკა – დაგირავებული ქონების გადაცემით. იპოთეკის სახეობა არის გირავნობა ლომბარდში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358-ე მუხლი).

გირაოს თემაზე:

• ქონების გირავნობა;
• უფლებების გირავნობა.

იპოთეკით დატვირთული ქონების მიწასთან კავშირის ხარისხის მიხედვით:

• უძრავი ქონების გირავნობა (იპოთეკა).

გირაოს სპეციალური სახეობაარის შემდგომი გირავნობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 342-ე მუხლი).

3. გირავნობის შექმნის საფუძველი

გირავნობის წარმოშობის საფუძველი დადგენილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334.1 მუხლით.

როგორც წესი, გირავნობა დამგირავებელსა და მოგირავნეს შორის წარმოიქმნება საფუძველზე შეთანხმება. ამასთან, კანონით დადგენილ შემთხვევებში, გირავნობა წარმოიქმნება კანონით განსაზღვრული გარემოებების დადგომისთანავე ( კანონით დადგენილი გირაო).

კანონის საფუძველზე გირავნობის გაჩენის მაგალითები

კერძოდ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსისა და სხვა ფედერალური კანონების ნორმები ადგენს შემდეგ გარემოებებს, რომლებშიც წარმოიქმნება გირავნობა:

კრედიტით გაყიდული საქონელი გირავდება გამყიდველთან, სანამ არ მოხდება გადახდა.

თუ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, საქონლის მყიდველზე გადაცემის მომენტიდან და გადახდამდე, კრედიტით გაყიდული საქონელი აღიარებულია გამყიდველის მიერ დაგირავებულად, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ საქონლის გადახდის ვალდებულების შესრულება (პუნქტი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლის 5).

განვადებით კრედიტით გაყიდული საქონელი დაგირავებულია გამყიდველის მიერ

ამ კოდექსის 488-ე მუხლის მე-2, მე-4 და მე-5 პუნქტებით გათვალისწინებული წესები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 489-ე მუხლის მე-3 პუნქტი) ვრცელდება საქონლის კრედიტით გაყიდვის ხელშეკრულებაზე, განვადებით გადახდის პირობით. .

ქირის გადასახდელად გადაცემულ უძრავ ქონებაზე ქირის მიმღების გირავნობის უფლება

მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების ქირავნობის საფასურად გადაცემისას ქირის მიმღები, როგორც ქირის გადამხდელის ვალდებულების უზრუნველყოფა, იძენს ამ ქონებაზე გირავნობის უფლებას (სსკ 587-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). რუსეთის ფედერაცია).

გირავნობის მოწმობის მფლობელს უფლება აქვს დადოს საქონელი.

გირავნობის მოწმობის მფლობელს, გარდა სასაწყობო ქვითრის მფლობელისა, უფლება აქვს დადოს საქონელი გირავნობის მოწმობით გაცემული სესხისა და მასზე პროცენტის ოდენობით. საქონლის დაგირავებისას ამის შესახებ შენიშვნა კეთდება საწყობის ქვითარზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 914-ე მუხლის მე-3 პუნქტი).

დეველოპერის მიწის ნაკვეთი და მასზე არსებული უძრავი ქონება გირავნდება ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეთა წინაშე

დეველოპერის (იპოთეკარის) ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან საზიარო მშენებლობაში მონაწილეები (იპოთეკარები) ითვლებიან დაგირავებულად საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობაზე (შექმნაზე). და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტს, რომელიც მოიცავს საერთო სამშენებლო ობიექტებს, დეველოპერის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთს, ან იჯარის უფლებას, მითითებული მიწის ნაკვეთისა და საცხოვრებელი კორპუსის ქვეიჯარის უფლებას და (ან) სხვა უძრავი ქონების ობიექტს. შენდება (იქმნება) ამ მიწის ნაკვეთზე.

გირავნობა ხელოვნების მიერ დადგენილი წესით. Ხელოვნება. „საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ“ კანონის 13-15, უზრუნველყოფილი უნდა იყოს დეველოპერის შემდეგი ვალდებულებები ერთი კონსტრუქციის საფუძველზე ბინის შენობის და (ან) სხვა უძრავი ქონების მშენებლობის (შექმნისთვის) დადებული ყველა ხელშეკრულებით. ნებართვა:

• აღნიშნული კანონით და (ან) ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილის მიერ შეტანილი თანხების დაბრუნება;
• ზარალის ანაზღაურების სახით და (ან) ჯარიმის სახით (ჯარიმა, ჯარიმა) საზიარო სამშენებლო ობიექტის გადაცემის ვალდებულების შეუსრულებლობის, დაგვიანების ან სხვა არასათანადო შესრულების გამო, მის კუთვნილი სახსრების გადახდა. , და სხვა მის კუთვნილი ხელშეკრულებისა და (ან) ფონდების შესახებ ფედერალური კანონების შესაბამისად (მუხლები 13 - 15 კანონის No. 214-FZ „საყოფაცხოვრებო შენობების და სხვა უძრავი ქონების წილობრივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ და ცვლილებების შესახებ რუსეთის ფედერაციის გარკვეული საკანონმდებლო აქტები“).

განვადებით შეძენილი სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონება გირავდება ანაზღაურებამდე.

„განვადებით შეძენილი ქონების მყიდველზე გადაცემის მომენტიდან და სრულად გადახდის მომენტამდე, აღნიშნული ქონება, ამ ფედერალური კანონის მიხედვით, აღიარებულია გირავნად, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ გადახდის ვალდებულება. შეიძინა სახელმწიფო ან მუნიციპალური ქონება.

თუ მყიდველი არღვევს გადახდების განხორციელების ვადებსა და წესს, გირავნობის საკუთრებაზე ყადაღა გამოიყენება სასამართლოში“ (2001 წლის 21 დეკემბრის კანონის N 178-FZ „სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების პრივატიზაციის შესახებ“ კანონის 35-ე მუხლის მე-6 პუნქტი. (შესწორებული 3 ივლისი. 2016 წ.)).

სასესხო სახსრებით შეძენილი მიწის გირავნობა (იპოთეკა)

თუ ფედერალური კანონით ან შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მიწის ნაკვეთი, რომელიც შეძენილია ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრებით ან სხვა იურიდიული პირის მიერ ამ მიწის ნაკვეთის შესაძენად გაცემული მიზნობრივი სესხიდან, გირავნად ითვლება იმ მომენტიდან. ამ მიწის ნაკვეთზე მსესხებლის საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ (64.1 მუხლის 1-ლი პუნქტი „იპოთეკის (უძრავი ქონების იპოთეკის) შესახებ“.

სასესხო სახსრებით შეძენილი ან აშენებული საცხოვრებელი ფართის გირავნობა (იპოთეკა)

„ბანკიდან ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრებით მთლიანად ან ნაწილობრივ შეძენილი ან აშენებული საცხოვრებელი ფართები ან სხვა იურიდიული პირის მიერ მითითებული საცხოვრებელი ფართის შესაძენად ან ასაგებად გაცემული მიზნობრივი სესხიდან მიღებული სახსრები გირავდება სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან. უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში იპოთეკის შესახებ“ (1998 წლის 16 ივლისის N 102-FZ კანონის 77-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი (შესწორებული 2016 წლის 3 ივლისი) „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“.

კანონის წესები, რომლებიც კრძალავს მოვალე ორგანიზაციის ქონებას, შეიცავს, მაგალითად, ფედერალური კანონების შემდეგ მუხლებში:

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი:

• . რელიგიური ორგანიზაციის საკუთრება
• . ქონებაზე ყადაღა აყვანის თავისებურებანი ესქროული ხელშეკრულების მხარეთა მოთხოვნების შესაბამისად
• . ნდობის მართვის ქვეშ მყოფი ქონების სეგრეგაცია
• . საიდუმლო გამოგონების ექსკლუზიური უფლება

2). მოთხოვნები განუყოფლად არის დაკავშირებული კრედიტორის ვინაობასთან

• მუხლი 21. მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოს წინასწარი ნებართვა, რომელიც გავლენას ახდენს პალატის ქონებრივი უფლებების განხორციელებაზე.

როგორც წესი, გირავნობის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს მარტივი წერილობითი ფორმით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 160, 161 მუხლები), გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც კანონი ან ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს გირავნობის ხელშეკრულების ნოტარიულ ფორმას ().

გირავნობის ხელშეკრულების ფორმის შესახებ დადგენილი წესების შეუსრულებლობა იწვევს მის ბათილობას.

8. გირაოს სახელმწიფო რეგისტრაცია და აღრიცხვა

გირავნობის სახელმწიფო რეგისტრაცია და აღრიცხვა ხორციელდება როგორც მოგირავნე, ისე მესამე პირის უფლებების უზრუნველსაყოფად.

გირავნობის ხელშეკრულების სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაცია დგინდება შემდეგ შემთხვევებში ():

• თუ კანონის შესაბამისად, გარკვეული პირის მიერ ქონების საკუთრების დამადასტურებელი უფლებები ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 8.1 მუხლი);
• თუ გირავნობის საგანია შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების მონაწილის (დამფუძნებლის) უფლებები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358.15 მუხლი).

სხვა დაგირავებულ ქონებაზე მოქმედებს განსხვავებული წესები.

ფასიანი ქაღალდების გირავნობის ურთიერთობა რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 358.16 მუხლის დებულებებით („ფასიანი ქაღალდების გირავნობა“).

ინფორმაცია საბანკო ანგარიშის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების გირავნობის შესახებ მხედველობაში მიიღება ხელოვნების წესების შესაბამისად. 358.11 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.

მოძრავი ქონების გირავნობის შესახებ შეტყობინებების რეესტრი იწარმოება ნოტარიუსების შესახებ კანონმდებლობით დადგენილი წესით (იხ. ნოტარიუსთა შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის საფუძვლების თავი XX.1 „მოძრავი ქონების გირავნობის შესახებ შეტყობინებების რეგისტრაცია“. ).

მოგირავნეს მესამე პირებთან ურთიერთობაში უფლება აქვს მიმართოს მის კუთვნილ გირავნობის უფლებას მხოლოდ გირავნობის რეგისტრაციაზე ჩანაწერის გაკეთების მომენტიდან, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც მესამე პირმა იცოდა ან უნდა სცოდნოდა ამის შესახებ. ადრე გირავნობის არსებობა. ბუღალტრული აღრიცხვის არარსებობა არ ახდენს გავლენას დამგირავებლის ურთიერთობაზე მოგირავნესთან.

გირავნობის შესახებ შეტყობინებაში ცვლილებების შეტანა დასაშვებია შემდეგ შემთხვევებში:

• როდესაც იცვლება გირავნობის შესახებ ინფორმაცია (ცვლილებები ნივთის შესახებ, ნივთის ღირებულება, ვალდებულებების შესრულების ვადა და ა.შ.);
• გირაოს ურთიერთობის შეწყვეტისას. გირავნობის შესახებ შეტყობინებაში ცვლილების შეტანის ან გირავნობის შეწყვეტის პროცედურა უფრო დეტალურად რეგულირდება დებულებებით (ნოტარიუსთა შესახებ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის საფუძვლების 103.6 მუხლი).

9. გირაოს დადებითი და უარყოფითი მხარეები

გირაოს დადებითი და უარყოფითი მხარეები შემდეგია.

1. გარკვეული გარანტიები, რომ მოვალის მიერ ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, კრედიტორი მიიღებს კმაყოფილებას დაგირავებული ქონებიდან.

2. გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ქონება: მოძრავი და უძრავი, უფლებები საბანკო ანგარიშის ხელშეკრულებით, ქონებრივი უფლებები, განსაკუთრებული უფლებები, წილი საწესდებო კაპიტალში, აქციები. ჩვენ ზემოთ დავწერეთ გამონაკლისების შესახებ.

3. მოგირავნის ვალდებულებები უპირატესად სრულდება სხვა კრედიტორების წინაშე (ანუ ჯერ დაკმაყოფილებულია მოგირავნის მოთხოვნები და მხოლოდ ამის შემდეგ გირავნობით არ უზრუნველყოფილი მოთხოვნები).

4. აკრძალულია მოგირავნის ნებართვის გარეშე დაგირავებული ქონების განკარგვა, ხოლო თუ ეს აკრძალვა დაირღვა, გირავნობა არ წყდება ქონების კეთილსინდისიერ შემსყიდველზე გასხვისების შემთხვევაშიც.

5. გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს ნივთები და ქონებრივი უფლებები, რომლებსაც დამგირავებელი მომავალში შეიძენს. ამ შემთხვევაში გირავნობის უფლება წარმოიშობა მოგირავნის მიერ შესაბამისი ქონების ან უფლების შეძენის მომენტიდან.

6. გირავნობის ხელშეკრულებით დამგირავებელი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ თავად მოვალე, არამედ მესამე პირიც. ანუ მოვალის ვალდებულების უზრუნველსაყოფად ნებისმიერ პირს შეუძლია თავისი ქონების დაგირავება.

7. გირავნობა (ანუ გირავნობა ნივთის მოგირავნეზე გადაცემით) უფრო მეტ გარანტიას იძლევა ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, ვინაიდან ფიზიკურად დაგირავებული ქონება მდებარეობს კრედიტორ-მოგირავნესთან.

8. დაგირავებული ნივთის ღირებულებიდან ანაზღაურდება კრედიტორის ყველა ხარჯი - პროცენტები, ჯარიმები, შესრულების დაგვიანებით გამოწვეული ზარალი, აგრეთვე დაგირავებული ნივთის შენახვისა და ინკასოსთვის საჭირო მოგირავნეის ხარჯები (მუხლი 337). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი).

გირაოს უარყოფითი მხარე მოიცავს შემდეგ გარემოებებს:

1. თუ დაგირავებული მოძრავი ქონება არ გადაეცემა მოგირავნეს, არსებობს მისი გასხვისების შესაძლებლობა არაკეთილსინდისიერი კონტრაგენტის მიერ, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს მისი ახალი მფლობელისა და ადგილის იდენტიფიცირების შეუძლებლობა და, შედეგად, მისი გაყიდვის შეუძლებლობა. ქონება აუქციონზე.

2. აღმასრულებლის მიერ დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების და აუქციონზე გაყიდვის პროცედურა საკმაოდ შრომატევადი და ხანგრძლივია, რაც, რა თქმა უნდა, არ იწვევს კრედიტორის ფინანსური მდგომარეობის სწრაფ აღდგენას.

10. სასამართლო პრაქტიკა და პუბლიკაციები საიტის უზრუნველყოფის შესახებ

• საზიარო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულებით ბინები ბანკში არ შეიძლება დაგირავდეს (პრაქტიკის განხილვის პუნქტი 15..., დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პრეზიდიუმის მიერ 2013 წლის 4 დეკემბერს)
• თუ სესხის ხელშეკრულება უზრუნველყოფილია როგორც გირავნობით, ასევე გარანტიით, მაშინ უზრუნველყოფის ერთი მეთოდის შეწყვეტა არ წყვეტს მეორის მოქმედებას (სასამართლო პრაქტიკის განხილვის მე-6 პუნქტი..., დამტკიცებული უზენაესი პრეზიდიუმის მიერ. რუსეთის ფედერაციის სასამართლო 2013 წლის 22 მაისს)
• სესხის ხელშეკრულებით უზრუნველყოფის სახით დაგირავებული უძრავი ქონების დაყადაღება (სასამართლო პრაქტიკის განხილვის მე-12 პუნქტი..., დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პრეზიდიუმის მიერ 2013 წლის 22 მაისს)
• პრეტენზია AHML-ის განცხადებაზე სესხის ხელშეკრულებით დავალიანების ამოღების შესახებ, დაგირავებული ქონების დაყადაღება.