การจำนำโดยใช้อำนาจแห่งกฎหมายคืออะไร? จำนำอสังหาริมทรัพย์

รองหัวหน้าแผนกสนับสนุนกฎหมายกิจกรรมสินเชื่อและการลงทุนของ Alfa Bank

เหตุแห่งการเกิดขึ้นของสิทธิจำนำ ตอนที่ 1

การประกันตัวตามกฎหมาย 1

จำนำตามสัญญา สิบเอ็ด

เงื่อนไขเรื่องหลักประกัน 14

เงื่อนไขการประเมินราคาหลักประกัน 17

เงื่อนไขสาระสำคัญ ขนาด และกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันหลัก 22

ตามมาตรา 3 ของมาตรา มาตรา 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย คำมั่นสัญญาเกิดขึ้นโดยอาศัยข้อตกลง กฎหมายยังเกิดขึ้นบนพื้นฐานของกฎหมายเมื่อเกิดพฤติการณ์ที่ระบุไว้ในกฎหมายหากกฎหมายกำหนดว่าทรัพย์สินใดและเพื่อให้มั่นใจว่าการปฏิบัติตามภาระหน้าที่ใดที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นอยู่ในกฎหมาย กฎแห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในการจำนำที่เกิดขึ้นโดยอาศัยข้อตกลงจะถูกนำมาใช้อย่างสอดคล้องกับคำมั่นสัญญาที่เกิดขึ้นบนพื้นฐานของกฎหมาย เว้นแต่กฎหมายจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

การประกันตัวตามกฎหมาย

มีกรณีที่กฎหมายยอมรับทรัพย์สินเป็นคำมั่นสัญญาเพื่อให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามภาระผูกพันหลักที่เกี่ยวข้องอย่างเหมาะสม กรณีดังกล่าวได้รับการจัดตั้งขึ้นในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย, กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ", กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการจำนอง (จำนองอสังหาริมทรัพย์)", กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ใช้ร่วมกัน และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ... ", กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการแปรรูปทรัพย์สินของรัฐและเทศบาล", รหัสการขนส่งของผู้ค้าของสหพันธรัฐรัสเซีย ได้แก่:

เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาจะซื้อจะขาย นับตั้งแต่เวลาที่สินค้าถูกโอนไปยังผู้ซื้อและจนถึงการชำระเงิน สินค้าที่ขายด้วยเครดิตจะรับรู้ว่าเป็นสินค้าที่ผู้ขายจำนำเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระค่าสินค้า (ข้อ มาตรา 5 ของมาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

เนื่องจากบนพื้นฐานของข้อ 3 ของศิลปะ มาตรา 489 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย บทบัญญัติของข้อ 5 ของศิลปะ 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลงการซื้อและการขายตั้งแต่ช่วงเวลาของการโอนสินค้าไปยังผู้ซื้อและจนถึงการชำระเงินสินค้าที่ขายด้วยเครดิตโดยมีเงื่อนไขการชำระเงินเป็นงวดจะรับรู้ ตามที่ผู้ขายให้คำมั่นไว้เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อจะปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระค่าสินค้า

นอกจากนี้มาตรา 6 ของศิลปะ มาตรา 35 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง“ ในการแปรรูปทรัพย์สินของรัฐและเทศบาล” ระบุว่าตั้งแต่ช่วงเวลาของการโอนไปยังผู้ซื้อทรัพย์สินของรัฐหรือเทศบาลที่ซื้อเป็นงวดตามลำดับการแปรรูปและจนถึงช่วงเวลาของการชำระเงินเต็มจำนวนทรัพย์สินที่ระบุคือ ได้รับการยอมรับว่าเป็นคำมั่นสัญญาเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อจะปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขาในการชำระค่าทรัพย์สินของรัฐหรือทรัพย์สินของเทศบาล

เมื่อโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อชำระค่าเช่าผู้ซื้อค่าเช่าเพื่อเป็นหลักประกันภาระผูกพันของผู้จ่ายค่าเช่าจะได้รับสิทธิในการจำนำทรัพย์สินนี้ (ข้อ 1 ของมาตรา 587 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของ สหพันธรัฐรัสเซีย); เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือข้อตกลง ที่ดินที่ได้มาจากกองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือกองทุนจากสินเชื่อเป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่นสำหรับการซื้อที่ดินนี้จะถือว่าถูกจำนำทันที ของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ในที่ดินผืนนี้ หากมีการเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้อง การจำนองจะเกิดขึ้นตามอำนาจของกฎหมายสำหรับสิทธิในการเช่า เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือสัญญาเช่า (มาตรา 64.1 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์)" ต่อไปนี้ เรียกว่า กฎหมายว่าด้วยการจำนอง) เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือข้อตกลง ที่ดินที่ใช้กองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือเงินทุนจากเงินกู้เป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่น อาคารหรือโครงสร้างได้รับการได้มา ก่อสร้างหรืออยู่ภายใต้ การก่อสร้างหรือสิทธิในการเช่าที่ดินดังกล่าวถือเป็นการจำนำจากช่วงเวลาของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของรัฐในอาคารหรือโครงสร้างที่ได้มาสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือจากช่วงเวลาที่ร่างกายดำเนินการจดทะเบียนสิทธิของรัฐได้รับแจ้ง ของผู้จำนองและผู้จำนำเกี่ยวกับการสรุปข้อตกลงเงินกู้ (สัญญาเงินกู้ที่มีเงื่อนไขการใช้งานตามวัตถุประสงค์) พร้อมแนบข้อตกลงที่ระบุ ( ศิลปะ 64.2 ของกฎหมายจำนอง); เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือข้อตกลง บ้านที่อยู่อาศัยหรืออพาร์ตเมนต์ที่ได้มาหรือสร้างขึ้นทั้งหมดหรือบางส่วนโดยใช้กองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือกองทุนจากสินเชื่อเป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่นสำหรับการซื้อหรือการก่อสร้าง บ้านหรืออพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยจะถือว่าอยู่ในจำนำตั้งแต่การลงทะเบียนของรัฐของผู้ยืมกรรมสิทธิ์ในบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ (มาตรา 77 ของกฎหมายจำนอง) เพื่อให้มั่นใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันของนักพัฒนาภายใต้สัญญานับตั้งแต่การลงทะเบียนของรัฐในสัญญาผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะถือว่ามีที่ดินสำหรับการก่อสร้าง (การสร้าง) อาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อื่น ๆ วัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะรวมถึงวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเป็นหลักประกันเป็นเจ้าของโดยนักพัฒนาสิทธิในการเป็นเจ้าของหรือสิทธิในการเช่าที่ดินที่ระบุและอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ถูกสร้างขึ้น (สร้าง) บนที่ดินผืนนี้ (ข้อ 1 ช้อนโต๊ะ 13 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ร่วมกัน ... "); เมื่อลงทะเบียนของรัฐสำหรับความเป็นเจ้าของของนักพัฒนาในวัตถุก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จวัตถุก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จดังกล่าวจะถือเป็นคำมั่นสัญญากับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันตั้งแต่ช่วงเวลาที่ลงทะเบียนของรัฐสำหรับความเป็นเจ้าของของนักพัฒนาในวัตถุดังกล่าว (ข้อ 2 ข้อ 13 ของ กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ร่วมกัน ... "); เมื่อลงทะเบียนของรัฐในความเป็นเจ้าของของผู้พัฒนาในที่อยู่อาศัยและ (หรือ) สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งรวมอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ การก่อสร้าง (การสร้าง) ซึ่งดำเนินการโดยการมีส่วนร่วมของเงินทุนจากผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน สถานที่เหล่านี้ถือเป็นคำมั่นสัญญากับผู้เข้าร่วมการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันตั้งแต่การลงทะเบียนของรัฐของความเป็นเจ้าของสถานที่ดังกล่าวของผู้พัฒนา (ข้อ 3 ข้อ 13 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง“ ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ใช้ร่วมกัน... ”); เมื่อจำนำสิทธิ (การเรียกร้อง) หากลูกหนี้ของผู้จำนำปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขาก่อนที่ผู้จำนำจะปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนำทุกสิ่งที่ผู้จำนำได้รับจะกลายเป็นเรื่องของการจำนำ (ข้อ 1 ของข้อ 58 ของกฎหมายของรัสเซีย สหพันธ์ "ตามคำมั่นสัญญา"); ภาระผูกพันทางทะเลตามข้อกำหนดสำหรับเจ้าของเรือที่ระบุไว้ในมาตรา 367 ของรหัสการขนส่งของผู้ค้าของสหพันธรัฐรัสเซีย

สำหรับการจำนำที่เกิดขึ้นโดยการบังคับของกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องมีข้อตกลงระหว่างผู้จำนำและผู้จำนำ พื้นฐานของการเกิดขึ้นของสิทธิจำนำคือตัวกฎหมายเองและสถานการณ์ที่กฎหมายผูกมัดคู่สัญญาที่มีความสัมพันธ์จำนำ

ในกรณีนี้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายอาจยกเว้นการเกิดขึ้นของจำนำที่เกิดขึ้นโดยการบังคับของกฎหมายในกรณีที่กฎหมายกำหนดสิทธิดังกล่าว ตามมาตรา 4 ของมาตรา มาตรา 421 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ในกรณีที่เงื่อนไขของสัญญากำหนดไว้ตามบรรทัดฐานที่ใช้ตราบเท่าที่ข้อตกลงของคู่สัญญาไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น (บรรทัดฐานการกำจัด) คู่สัญญาอาจทำตามข้อตกลงของพวกเขา ไม่รวมการประยุกต์ใช้หรือกำหนดเงื่อนไขที่แตกต่างจากที่กำหนดไว้ในนั้น คู่สัญญาในข้อตกลงสำหรับการซื้อและขายสินค้าด้วยเครดิตรวมถึงเงื่อนไขการชำระเงินเป็นงวด (บรรทัดฐาน dispositive ของข้อ 4 ของมาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) เช่นเดียวกับคู่สัญญาในการให้เครดิต ข้อตกลงหรือเงินกู้เป้าหมายสำหรับการซื้อที่ดินอาคารสามารถยกเว้นการจำนำในความสัมพันธ์ (อาคารโครงสร้าง) อาคารที่อยู่อาศัยอพาร์ทเมนต์หรือเพื่อการก่อสร้าง (บรรทัดฐานการกำจัดของบทความ 64.1, 64.2, 77 ของการจำนองของรัฐบาลกลาง กฎหมาย ในกรณีนี้ คู่สัญญาอาจกำหนดโดยตรงว่าผู้ขาย (เจ้าหนี้ผู้ให้กู้) มีสิทธิจำนำในทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง ) ไม่ใช้บังคับ

คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายสามารถเปลี่ยนคำมั่นสัญญาที่สร้างขึ้นโดยการบังคับใช้กฎหมายเป็นคำมั่นสัญญาตามสัญญาได้ตลอดเวลาโดยการสรุปข้อตกลงการจำนำที่เหมาะสม ในกรณีนี้นับตั้งแต่ที่ข้อตกลงจำนำสิ้นสุดลงจะถือว่าการจำนำเกิดขึ้นจากข้อตกลง

คุณลักษณะที่น่าสนใจคือการจำนำอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นโดยการบังคับของกฎหมาย (สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องมีการลงทะเบียนของรัฐ ยกเว้นรัฐวิสาหกิจที่เป็นคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน) สามารถได้รับการรับรองโดยการออกโดยผู้จำนองของที่เกี่ยวข้อง การจำนอง (ข้อ 1 ข้อ 13 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง" (การจำนองอสังหาริมทรัพย์)") ในกรณีนี้ไม่ถือว่าจำนำเกิดขึ้นจากสัญญา (เนื่องจากไม่มีสัญญาในกรณีนี้) แต่ยังคงถือเป็นจำนำที่เกิดขึ้นตามอำนาจของกฎหมาย

เมื่อคำมั่นสัญญาเกิดขึ้นโดยการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ การลงทะเบียนของรัฐจะดำเนินการในระบบของการลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรของรัฐและการทำธุรกรรมกับมัน ตามข้อกำหนดทั่วไปของวรรค 1 ของศิลปะ มาตรา 131 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและบรรทัดฐานพิเศษของวรรค 2 ของศิลปะ มาตรา 20 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางว่าด้วยการจำนอง การจำนองจะต้องได้รับการจดทะเบียนของรัฐตามอำนาจของกฎหมาย

ในแง่นี้ไม่ใช่เรื่องยากโดยเฉพาะสำหรับผู้มีอำนาจในการลงทะเบียนในการระบุการจำนองที่เกิดขึ้นโดยการบังคับใช้กฎหมายในระหว่างการลงทะเบียนข้อตกลงของรัฐสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันของอาคารอพาร์ตเมนต์หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ พร้อมกับการลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงหน่วยงานลงทะเบียนจะลงทะเบียนภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เป็นของผู้พัฒนาที่กำลังดำเนินการก่อสร้างหรือสิทธิในการเช่าที่ดินดังกล่าวโดยการจำนองเพื่อประโยชน์ของผู้เข้าร่วมการก่อสร้าง เมื่อรัฐลงทะเบียนสิทธิการเป็นเจ้าของของนักพัฒนาในโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จหรือสถานที่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์ (ก่อสร้างแล้วเสร็จ) หน่วยงานที่ลงทะเบียนยังบันทึกข้อเท็จจริงที่ว่าพวกเขามีภาระผูกพันกับการจำนองเพื่อสนับสนุนผู้ที่ลงทะเบียนใน Unified State ทะเบียนผู้ร่วมก่อสร้าง. ความยากลำบากพิเศษไม่ควรเกิดขึ้นในระหว่างการลงทะเบียนของรัฐของการจำนำตามข้อ 1 ของศิลปะ 587 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อเงินงวด

มันเป็นเรื่องที่แตกต่างเมื่อพูดถึงคำมั่นสัญญาที่เกิดขึ้นภายใต้มาตรา 64.1, 64.2, 77 ของกฎหมายจำนองเมื่อมีการซื้อหรือสร้างทรัพย์สินที่มีภาระผูกพันด้วยกองทุนที่ยืมมา ผู้มีอำนาจในการลงทะเบียนไม่สามารถเสมอไปบนพื้นฐานของเอกสารที่นำเสนอในระหว่างการลงทะเบียนของรัฐของการเกิดขึ้น (โอนไปยังผู้จำนำ) ของสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เสมอไปกำหนดสถานการณ์ที่ระบุที่เกี่ยวข้องกับการเกิดขึ้นของสิทธิในการจำนำ หากหน่วยงานการลงทะเบียนไม่พบเหตุใด ๆ สำหรับการลงทะเบียนของรัฐของการจำนองตามกฎหมายผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะเรียกร้องให้มีการลงทะเบียนดังกล่าวโดยยื่นคำขอต่อหน่วยงานลงทะเบียน

สถานการณ์ทางกฎหมายประเภทนี้สะท้อนให้เห็นในการปฏิบัติงานของอนุญาโตตุลาการ (ข้อ 9 ของการทบทวนแนวทางปฏิบัติในการพิจารณาของศาลอนุญาโตตุลาการเกี่ยวกับข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับข้อตกลงจำนอง จดหมายข้อมูลของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ศาลอนุญาโตตุลาการยอมรับว่าการหลีกเลี่ยงของผู้มีอำนาจลงทะเบียนจากการรับเอกสารสำหรับการจดทะเบียนจำนองตามกฎหมายนั้นผิดกฎหมาย ตามกฎของวรรค 2 ของศิลปะ มาตรา 20 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง การจำนองเป็นไปตามผลบังคับของกฎหมายภายใต้การลงทะเบียนของรัฐ ซึ่งดำเนินการโดยหน่วยงานที่ลงทะเบียนโดยไม่ต้องส่งใบสมัครแยกต่างหากและไม่ต้องชำระค่าลงทะเบียนของรัฐ เนื่องจากเป็นการละเมิดวรรคสองของวรรค 2 แห่งมาตรา 20 ผู้มีอำนาจลงทะเบียนไม่ได้ดำเนินการลงทะเบียนของรัฐของการจำนองโดยใช้บังคับของกฎหมายในขณะที่จดทะเบียนความเป็นเจ้าของของ บริษัท ร่วมหุ้นในสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่ได้มาธนาคารในฐานะผู้ถือจำนองตามบังคับของกฎหมายมี สิทธิในการสมัครกับหน่วยงานที่ลงทะเบียนเพื่อการลงทะเบียนของรัฐ

ความยากลำบากในการระบุสิทธิในการจำนำที่เกิดขึ้นยังเกิดขึ้นได้เมื่อลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาภายใต้ข้อตกลงการซื้อและการขายด้วยเครดิต (รวมถึงเงื่อนไขการชำระเงินเป็นงวด) ตัวอย่างเช่น บางครั้งเป็นเรื่องยากสำหรับผู้มีอำนาจลงทะเบียนในการกำหนดเงื่อนไขเฉพาะของธุรกรรมการชำระเงินและค้นหาว่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับการชำระเงินในเวลาที่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือไม่ จากมุมมองนี้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้รับการแนะนำให้ระบุเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับการเกิดขึ้นในข้อตกลงการซื้อและการขายให้แม่นยำยิ่งขึ้นสำหรับสิทธิในการจำนำที่พวกเขาสรุป

ควรสังเกตว่าคำมั่นสัญญาที่เกิดขึ้นโดยการบังคับใช้กฎหมาย (ข้อ 5 ของมาตรา 488 ข้อ 3 ของมาตรา 489 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ที่เกี่ยวข้องกับสินค้าที่ขายภายใต้ข้อตกลงการซื้อและการขายเกี่ยวกับเครดิต (รวมถึงกับ เงื่อนไขการผ่อนชำระ ) มีแนวปฏิบัติที่ขัดแย้งกันอย่างมาก

ข้อตกลงการซื้อและการขายมีการใช้กันอย่างแพร่หลายในการทำธุรกรรมทางแพ่งซึ่งบางครั้งก็เกิดข้อสงสัยว่าคำมั่นสัญญาดังกล่าว "ใช้งานได้" ในทุกกรณีหรือไม่ ท้ายที่สุดแล้ว เรื่องของการซื้อและการขายอาจมีได้หลากหลาย และโดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 4 ของศิลปะ มาตรา 454 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย – และสิทธิในทรัพย์สิน หากสิ่งนั้นไม่ได้ถูกกำหนดเป็นรายบุคคล คู่สัญญาในข้อตกลงการซื้อและการขายอาจจำกัดตัวเองให้ระบุลักษณะทั่วไปของสิ่งของที่ซื้อและขาย โดยไม่ต้องระบุในลักษณะที่สามารถแยกความแตกต่างจากสิ่งอื่น ๆ ที่เป็นเจ้าของ ผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคุณสมบัติที่สามารถกำหนดได้ด้วยการวัดบางอย่างเท่านั้น (น้ำหนัก ปริมาตร ฯลฯ) อาจเป็นเรื่องยากมากและบางครั้งก็เป็นไปไม่ได้ที่จะระบุประเภทของทรัพย์สินที่เรากำลังพูดถึง (ซึ่งยังอยู่ในความครอบครองของผู้ซื้อ หรือที่เขาใช้ หรือโอนไปยังบุคคลอื่น) ในกรณีเหล่านี้ การยึดทรัพย์สินซึ่งผู้ขายพิจารณาว่าได้โอนไปยังผู้ซื้อและอ้างถึงคำมั่นสัญญาของเขาอาจถูกปฏิเสธเนื่องจากไม่มีป้ายระบุรายการขาย นอกจากนี้โดยอาศัยอำนาจตามศิลปะ มาตรา 223 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียคู่สัญญาในข้อตกลงการซื้อและการขายอาจตกลงในการโอนกรรมสิทธิ์ในสินค้าไม่ใช่ในเวลาโอนสินค้า แต่ในเวลาอื่นหลังจากการโอนสินค้า ( เช่น ณ เวลาที่ชำระเงิน) ในกรณีนี้สิทธิในการจำนำก็ไม่เกิดขึ้นเช่นกัน แต่บทบาทที่สำคัญที่สุดในการเกิดขึ้นของสิทธิจำนำคือเจตจำนงของคู่สัญญาที่มุ่งสร้างความสัมพันธ์ด้านเครดิตภายใต้เงื่อนไขของข้อตกลงการซื้อและการขาย ด้วยเหตุนี้ การอนุญาโตตุลาการที่เกี่ยวข้องกับการเรียกร้องของผู้ขายโดยยึดตามภาระผูกพันตามกฎหมายจึงเป็นกรณี ๆ ไปและขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะของคดีทั้งหมด

ตัวอย่าง:

ในคำพิพากษาของศาลอนุญาโตตุลาการของรัฐบาลกลางเขตตะวันตกเฉียงเหนือ ลงวันที่ 01/01/2544 คดีหมายเลข A/2550 เรื่องการติดตามหนี้ตามสัญญาซื้อขายอุปกรณ์แปรรูปปลา และการยึดอุปกรณ์ที่ขายไป คณะกรรมการตุลาการสนับสนุนการพิจารณาคดีของศาลชั้นต้นในการเรียกเก็บเงินค่าอุปกรณ์และการปฏิเสธที่จะยื่นโทษต่อเขา ดังต่อไปนี้ จากวัสดุกรณีภายใต้สัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในอุปกรณ์ใช้แล้วและไม่ใช้ให้กับผู้ซื้อตามรายการแนบท้ายสัญญา และผู้ซื้อยอมรับอุปกรณ์ที่ระบุและตกลงที่จะชำระราคาตามความเหมาะสม สำหรับมัน. ภายใต้เงื่อนไขของสัญญา การโอนอุปกรณ์โดยผู้ขายและการยอมรับอุปกรณ์โดยผู้ซื้อตามเวลาที่ข้อตกลงได้สรุปผลจริง คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายกำหนดให้ข้อตกลงมีผลบังคับของโฉนดโอน เงื่อนไขของข้อตกลงยังกำหนดว่าภาระผูกพันทางการเงินของผู้ซื้อจะต้องชำระเงินในจำนวนที่เหมาะสมโดยการโอนเงินผ่านธนาคารโดยโอนไปยังบัญชีธนาคารของผู้ขายภายในสามวันหลังจากลงนามในข้อตกลง จากเงื่อนไขการทำธุรกรรมเหล่านี้ ศาลไม่ได้ถือว่าผู้ขายมีสิทธิจำนำตามที่เขาอ้างถึง ตามคำตัดสินของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย /08 ไม่มีการละเมิดกฎหมายที่สำคัญโดยศาล และการโอนเอกสารในคดีไปยังรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียถูกปฏิเสธ

ตามมติของศาลอนุญาโตตุลาการของรัฐบาลกลางของเขตฟาร์อีสเทิร์นลงวันที่ 01.01.2001 ในกรณีที่หมายเลข F03-A73/06-1/4956 ศาลได้กำหนดสถานการณ์ที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อที่ชำระเงินน้อยกว่า 50% ของ ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งบ่งชี้ว่ามีการละเมิดเงื่อนไขข้อตกลงการซื้อ - การขายโดยผู้ซื้ออย่างมีนัยสำคัญสรุปได้ว่ามีเหตุผลตามมาตรา 450 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อตอบสนองข้อเรียกร้องของโจทก์ การสิ้นสุดสัญญา ในเวลาเดียวกัน ศาลได้ใช้บทบัญญัติของวรรค 5 ของศิลปะกับความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่เป็นข้อขัดแย้ง มาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ซึ่งเมื่อมีการโอนสินค้าไปยังผู้ซื้อก่อนการชำระเงิน สินค้าที่ขายจะรับรู้ว่าเป็นสินค้าที่จำนำกับผู้ขายเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระค่าสินค้า ศาลยังระบุด้วยว่าตามบทบัญญัติของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เรื่องการล้มละลาย (ล้มละลาย)" ในขั้นตอนของการเปิดดำเนินคดีล้มละลายต่อโจทก์ การดำเนินการธุรกรรมที่ไม่เกี่ยวข้องกับการชำระหนี้ของลูกหนี้ต่อเจ้าหนี้ล้มละลาย ไม่ได้ระบุไว้ ตามคำตัดสินของศาลอนุญาโตตุลาการแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย /07 ไม่มีการกำหนดเหตุสำหรับการพิจารณาคดีโดยผ่านการกำกับดูแล การดำเนินการทางศาลที่เกิดขึ้นยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

บางทีความขัดแย้งในทางปฏิบัติอาจขัดแย้งกันมากกว่านั้นคือคำมั่นสัญญาที่กำหนดขึ้นตามวรรค 1 ของมาตรา 58 กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" เรากำลังพูดถึงสถานการณ์ที่มีการโอนสิทธิ (การเรียกร้อง) ให้กับลูกหนี้เป็นหลักประกันซึ่งเขาซึ่งเป็นลูกหนี้ได้ปฏิบัติตามในช่วงระยะเวลาที่หลักประกันมีผลใช้บังคับ กฎหมายระบุว่าทุกสิ่งที่ผู้จำนำได้รับจะกลายเป็นเรื่องของการจำนำ ดังนั้นการจำนำสิทธิ (การเรียกร้อง) เบื้องต้นต่อลูกหนี้ที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงจำนำจึงเปลี่ยนเป็นการจำนำ (ตามกฎหมาย) ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ผู้จำนำได้รับภายใต้สิทธินี้ (การเรียกร้อง)

ผลกระทบของบรรทัดฐานทางกฎหมายนี้ถูกโต้แย้งโดยข้อเท็จจริงที่ว่ากฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" ถูกนำมาใช้ก่อนที่ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียจะมีผลใช้บังคับ ดังนั้นเนื่องจากข้อกำหนดของศิลปะ มาตรา 4 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 01.01.2001 “ ในการมีผลบังคับใช้ของส่วนที่หนึ่งของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย” จะต้องมีผลบังคับใช้ในส่วนที่ไม่ขัดแย้งกับมัน ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเองเมื่อควบคุมการจำนำสิทธิในทรัพย์สินไม่ได้กำหนดบรรทัดฐานทางกฎหมายที่คล้ายกัน แต่ยังคงสถาบันการจำนำทรัพย์สินที่ผู้จำนำจะได้รับในอนาคต (ข้อ 6 ของข้อ 340 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ด้วยเหตุผลเหล่านี้ การนำบทบัญญัติของวรรค 1 ของมาตรา 1 มาใช้ในทางบวก มาตรา 58 ของกฎหมายสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" ในทางปฏิบัติแล้วไม่พบในทางปฏิบัติด้านตุลาการและอนุญาโตตุลาการ และขาดไปจากการกระทำของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียโดยสิ้นเชิง

ควรสังเกตว่าการจำนำทรัพย์สินที่ผู้จำนำจะได้รับในอนาคตและสิทธิจำนำทรัพย์สินที่ได้รับตามสิทธิจำนำ (สิทธิเรียกร้อง) มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ ประการแรก การจำนำทรัพย์สินที่ผู้จำนองจะได้รับในอนาคตมีการประยุกต์ใช้ในวงกว้างมากขึ้น ตัวอย่างเช่น เรื่องของการจำนำตามความหมายของข้อ 6 ของศิลปะ มาตรา 340 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียสามารถกลายเป็นสิ่งที่ผลิตได้ไม่เพียงแต่โดยผู้รับเหมาตามคำแนะนำของลูกค้า (ผู้จำนอง) แต่ยังโดยผู้จำนำเองด้วย ในขณะที่การเกิดขึ้นของสิทธิจำนำโดยอาศัยอำนาจตามศิลปะ มาตรา 58 แห่งกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "การจำนำ" สำหรับสินค้าที่ผลิตสามารถเกิดขึ้นได้เฉพาะในการทำธุรกรรมตามสัญญาเมื่อสิทธิในการเรียกร้องของลูกค้าต่อผู้รับเหมาเป็นเรื่องของการจำนำเริ่มต้น และหากการจำนำสิ่งในอนาคตไม่เกิดขึ้นจนกว่าจะได้มาซึ่งความจริง เมื่อจำนำสิทธิ (สิทธิเรียกร้อง) คำมั่นสัญญานั้นขยายไปถึงสิทธิที่จำนำ (สิทธิเรียกร้อง) และด้วยเหตุนี้ก่อนที่จะดำเนินการโดยลูกหนี้ของผู้จำนำ สามารถยึดเป็นจำนำได้ตามปกติ

ตำแหน่งทางกฎหมายคือวรรค 1 ของศิลปะ ในความเห็นของเรา มาตรา 58 ของกฎหมายสหพันธรัฐรัสเซีย "การจำนำ" ขัดแย้งกับประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ซึ่งไม่สมเหตุสมผลเลย ในความเป็นจริงมันลดลงถึงความจริงที่ว่าบรรทัดฐานของกฎหมายที่มีกรณีของการจำนำโดยอาศัยความจริงของการยอมรับก่อนประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียควรได้รับการประกาศว่าไม่ถูกต้อง ในเวลาเดียวกันข้อสรุปนี้ไม่ได้เป็นไปตามเนื้อหาของศิลปะ มาตรา 4 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 01.01.2001 "ในการมีผลบังคับใช้ของส่วนที่หนึ่งของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย" หรือจากความหมายของมัน

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเองก็กำหนดความเป็นไปได้ของการจำนำที่เกิดขึ้นจากการบังคับใช้กฎหมาย ตามวรรค 3 ของมาตรา 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย คำมั่นสัญญาเกิดขึ้นโดยการบังคับใช้กฎหมายเมื่อมีสถานการณ์เกิดขึ้น หากกฎหมายกำหนดว่าทรัพย์สินใดและเพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันใดที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นคำมั่นสัญญา จากวรรค 1 ของศิลปะ มาตรา 58 ของกฎหมายแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" กำหนดเงื่อนไขทั้งหมดเหล่านี้ซึ่งกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ดังนั้นสิทธิในการจำนำเหนือสิทธิจำนำ (การเรียกร้อง) ที่ผู้จำนำได้รับซึ่งกำหนดไว้ในวรรค 1 ของศิลปะ มาตรา 58 ของกฎหมายสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" ควรได้รับการพิจารณาให้เป็นปัจจุบัน

การใช้หลักประกันดังกล่าวมีความซับซ้อนอีกครั้งเนื่องจากปัญหาในการระบุเรื่องของหลักประกันและทรัพย์สินที่สามารถรับรู้ได้ ในกรณีส่วนใหญ่ ผู้จำนองจะโอนสิทธิเรียกร้องทางการเงินไปให้ผู้จำนองเป็นหลักประกัน และเนื่องจากเงินซึ่งเป็นวิธีการชำระเงินไม่สามารถเป็นหลักประกันได้ เงินที่ลูกหนี้ของผู้จำนองจึงไม่ได้รับเป็นหลักประกัน . ตามมาตรา 2 ของมาตรา มาตรา 58 ของกฎหมายสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" เมื่อได้รับเงินจากลูกหนี้เพื่อปฏิบัติตามข้อผูกพัน ผู้จำนำมีหน้าที่ต้องโอนจำนวนเงินที่เกี่ยวข้องตามคำร้องขอของผู้จำนำเพื่อปฏิบัติตามข้อผูกพันที่ค้ำประกันโดย จำนำเว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยข้อตกลงจำนำ การใช้วรรค 1 ของศิลปะ มาตรา 58 ของกฎหมายสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" มีความเกี่ยวข้องหากมีการจำนำสิทธิ (การเรียกร้อง) ต่อลูกหนี้ในการรับสินค้าหรือผลงานที่ดำเนินการในตอนแรก และเนื่องจากการดำเนินการด้านตุลาการและอนุญาโตตุลาการเกี่ยวกับหลักประกันดังกล่าวไม่พบว่ามีการนำไปใช้ในทางบวก จึงต้องใช้หลักประกันนี้ด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง ในกรณีที่การใช้ไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายที่สำคัญสำหรับผู้จำนอง

การจำนองทางทะเลต้องแยกจากการจำนองทางทะเล (การจำนองเรือเดินทะเล) หากเมื่อจำนองเรือเดินทะเลเรากำลังพูดถึงคำมั่นสัญญาที่ลงทะเบียนโดยส่วนใหญ่โดยข้อตกลงของทั้งสองฝ่ายเพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางแพ่งแล้วภาระผูกพันทางทะเลเป็นสถาบันเฉพาะของกฎหมายการเดินเรือระหว่างประเทศที่นำมาใช้ในระบบกฎหมายของรัสเซีย

สหพันธรัฐรัสเซียได้ลงนามในอนุสัญญาระหว่างประเทศว่าด้วยภาระผูกพันทางทะเลและการจำนองทางทะเลปี 1993 (กฎหมายของรัฐบาลกลาง 01/01/2001) ตามบทบัญญัติของอนุสัญญานี้ กฎเกี่ยวกับภาระผูกพันทางทะเลได้สะท้อนให้เห็นในรหัสการขนส่งของผู้ค้าของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 367 ของประมวลกฎหมายนี้กำหนดว่าการยึดหน่วงทางทะเลบนเรือมีหลักประกัน ข้อกำหนดสำหรับเจ้าของเรือที่เกี่ยวข้อง:

กำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันหลักกำหนดโดยวันที่ตามปฏิทินที่เกี่ยวข้องซึ่งกำหนดโดยลูกหนี้และเจ้าหนี้ในธุรกรรมที่พวกเขาสรุป หรือโดยการหมดอายุของระยะเวลาที่ระบุโดยพวกเขา ซึ่งคำนวณเป็นปี เดือน สัปดาห์ วัน หรือชั่วโมง หรือโดยการระบุเหตุการณ์ ที่ต้องเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ (มาตรา 190 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

อาจมีบางกรณีที่ธุรกรรมที่มีเงื่อนไขของการเรียกร้องทางการเงินหลักไม่มีกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามโดยลูกหนี้ ตามมาตรา 2 ของมาตรา มาตรา 314 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ในกรณีที่ภาระผูกพันไม่ได้กำหนดเส้นตายสำหรับการปฏิบัติตามและไม่มีเงื่อนไขที่อนุญาตให้กำหนดช่วงเวลานี้ได้ จะต้องปฏิบัติตามภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากภาระผูกพันเกิดขึ้น ภาระผูกพันที่ไม่บรรลุผลภายในระยะเวลาอันสมควร เช่นเดียวกับภาระผูกพันที่มีระยะเวลาการดำเนินการถูกกำหนดโดยช่วงเวลาแห่งความต้องการ ลูกหนี้มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตาม ภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่เจ้าหนี้ยื่นคำร้องขอบังคับคดีเว้นแต่ภาระผูกพันที่จะต้องดำเนินการในเวลาอื่นเป็นไปตามกฎหมาย การกระทำทางกฎหมายอื่น ๆ เงื่อนไขของภาระผูกพัน ประเพณีทางธุรกิจ หรือสาระสำคัญของภาระผูกพัน

ดังนั้นการไม่มีธุรกรรมที่สรุประหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้เกี่ยวกับกำหนดเวลาในการดำเนินการเรียกร้องทางการเงินหลักไม่ได้บ่งชี้ถึงความจำเป็นในการระบุในข้อตกลงจำนำในกรณีนี้คือกำหนดเวลาในการดำเนินการตามหลัก ภาระผูกพันถูกควบคุมโดยข้อ 2 ของศิลปะ 314 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้จำนำบุคคลที่สามซึ่งไม่ใช่ลูกหนี้ภายใต้การเรียกร้องทางการเงินหลัก (ภาระผูกพันหลัก) ขอแนะนำให้ข้อตกลงจำนำระบุระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ของข้อตกลงจำนำหรือช่วงเวลาอื่นที่จำกัดระยะเวลาของ สิทธิของผู้จำนำในการยึดทรัพย์สินที่จำนำ หากกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันหลักถูกกำหนดโดยช่วงเวลาของความต้องการ ดูเหมือนว่าจำเป็นต้องระบุระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ของข้อตกลงจำนำ

หากการทำธุรกรรมระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้สรุปได้ภายใต้เงื่อนไข (มาตรา 157 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) และมีความสำคัญอย่างยิ่งในการกำหนดขนาดและ (หรือ) กำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินหลัก ต้องระบุเงื่อนไข

หากหลักประกันได้รับการเรียกร้องทางการเงินขั้นพื้นฐานหลายรายการ การเรียกร้องแต่ละรายการเหล่านี้จะต้องมีคำอธิบาย

การเรียกร้องทางการเงินทั้งที่มีอยู่และในอนาคตที่เป็นไปได้ต่อลูกหนี้นั้นอยู่ภายใต้คำอธิบายซึ่งตามข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาในข้อตกลงจำนำจะรวมอยู่ในการเรียกร้องทางการเงินหลักค้ำประกันโดยการจำนำ

เมื่อจัดให้มีภาระผูกพันทางการเงินหลักที่ต้องดำเนินการผ่อนชำระเป็นหลักประกัน คู่สัญญาในข้อตกลงหลักประกันจะต้องระบุเวลา (ความถี่) ของการชำระเงินที่เกี่ยวข้องและจำนวนเงินหรือเงื่อนไขที่อนุญาตให้กำหนดได้

ตัวอย่างเช่น เป็นสิ่งสำคัญสำหรับธนาคารที่จะต้องจัดหาหลักประกันสำหรับธุรกรรมสินเชื่อ ซึ่งนอกเหนือจากภาระผูกพันในการชำระคืนเงินกู้แล้ว ยังมีการให้ภาระผูกพันของผู้ยืมในการจ่ายดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจากจำนวนเงินกู้ด้วย ดอกเบี้ยสำหรับการใช้เงินกู้เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดทางการเงินหลักเงื่อนไขการชำระเงินอาจมีการสะท้อนในข้อตกลงจำนำ ดอกเบี้ยคือการจ่ายสำหรับการให้บริการสินเชื่อโดยธนาคาร โดยให้ธุรกรรมสินเชื่อมีลักษณะเป็นการชดเชย โดยธรรมชาติแล้ว จะเป็นราคาของสัญญาเงินกู้ สิ่งนี้ได้รับการยืนยันในการพิจารณาคดี ตามวรรค 15 ของมติร่วมกันของ Plenum ของศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียและศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย /14 “ในการปฏิบัติในการใช้บทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับดอกเบี้ยสำหรับ การใช้เงินทุนของผู้อื่น” เมื่อพิจารณาข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามสัญญาเงินกู้ตลอดจนการดำเนินการของผู้ยืมภาระผูกพันในการชำระคืนเงินกู้ธนาคารควรคำนึงถึงดอกเบี้ยที่ผู้ยืมจ่ายจากเงินกู้ จำนวนเงินและในลักษณะที่ระบุไว้ในข้อ 1 ของศิลปะ มาตรา 809 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเป็นการชำระเงินสำหรับการใช้เงินทุนและลูกหนี้จะต้องชำระเงินตามกฎของหนี้ทางการเงินหลัก

ดอกเบี้ยสำหรับการใช้เงินกู้ต้องมีคำอธิบายในข้อตกลงหลักประกันด้วยเนื่องจากจะเพิ่มเข้ากับจำนวนเงินกู้และถือว่าเชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออกจนถึงช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยค้างรับสำหรับระยะเวลาที่หมดอายุของการใช้เงินกู้ไม่กลายเป็นภาระผูกพันในการชำระและ ดังนั้นพวกเขาจะไม่มีสัญญาณของการเรียกร้องทางการเงินที่เป็นอิสระ ตามกฎแล้วเมื่อลงทะเบียนหลักประกันเรากำลังพูดถึงดอกเบี้ยสำหรับการใช้เงินกู้เป็นข้อกำหนดในอนาคต ดังนั้น เมื่อมีความเกี่ยวข้องทางกฎหมายกับเนื้อหาของเงินกู้ จึงอาจสะท้อนให้เห็นในข้อตกลงจำนำและเป็นส่วนหนึ่งของการเรียกร้องที่มีหลักประกันตามคำมั่นสัญญา ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียไม่ได้กำหนดเงื่อนไขดอกเบี้ยจากการใช้เงินกู้ในความสัมพันธ์ทางกฎหมายหลักประกันโดยเฉพาะ ในเวลาเดียวกันพวกเขาจะสะท้อนให้เห็นในกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)" ที่เกี่ยวข้องกับหลักประกันประเภทพิเศษ - การจำนอง ในวรรค 1 ของมาตรา 3 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางนี้กำหนดว่าการจำนองที่จัดตั้งขึ้นเพื่อประกันการดำเนินการตามข้อตกลงสินเชื่อหรือข้อตกลงเงินกู้ที่มีเงื่อนไขการจ่ายดอกเบี้ยยังช่วยให้มั่นใจได้ว่าการจ่ายให้กับเจ้าหนี้ (ผู้ให้กู้) ของดอกเบี้ยเนื่องจากเขาสำหรับการใช้เงินกู้ (กองทุนที่ยืมมา ).

ตัวอย่าง:

ในคำตัดสินของศาลอนุญาโตตุลาการของรัฐบาลกลางของเขตโวลก้าลงวันที่ 01.01.2001/07 เขาพิจารณาในการพิจารณาคดี Cassation เนื้อหาของคดีเกี่ยวกับการเรียกร้องในการรับรู้ข้อตกลงจำนองเป็นธุรกรรมที่ยังไม่ได้ข้อสรุป ตามสัญญาเงินกู้การปฏิบัติตามภาระผูกพันซึ่งมีหลักประกันโดยสัญญาจำนองผู้กู้จะต้องชำระคืนไม่เพียง แต่จำนวนเงินกู้เท่านั้น แต่ยังจ่ายดอกเบี้ยรายเดือนสำหรับการใช้เงินกู้นี้ด้วย ระยะเวลา (ความถี่) ของการจ่ายดอกเบี้ยได้รับการควบคุมในข้อที่เกี่ยวข้องของสัญญาเงินกู้ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลนี้ไม่รวมอยู่ในสัญญาจำนองที่ทำร่วมกับผู้จำนองบุคคลที่สาม จากนี้ศาล Cassation ยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายและความถูกต้องของการพิจารณาคดีของศาลอุทธรณ์โดยยอมรับข้อตกลงการจำนองที่ยังไม่ได้ข้อสรุป

ปฏิเสธที่จะตรวจสอบเนื้อหาของคดีโดยการกำกับดูแล คณะผู้พิพากษาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียระบุว่า โดยอาศัยอำนาจตามข้อ 1 ของศิลปะ มาตรา 9 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง“ ในการจำนอง (จำนองอสังหาริมทรัพย์)” ข้อตกลงการจำนองจะต้องระบุหัวข้อของการจำนองการประเมินมูลค่าสาระสำคัญขนาดและกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนอง

ตามวรรค 5 ของบทความนี้ หากภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองอยู่ภายใต้การดำเนินการในบางส่วน ข้อตกลงการจำนองจะต้องระบุเงื่อนไข (ความถี่) ของการชำระเงินที่เกี่ยวข้อง และจำนวนเงินหรือเงื่อนไขที่อนุญาตให้กำหนดจำนวนเงินเหล่านี้

ตามวรรค 1 ของศิลปะ 3 ของกฎหมายดังกล่าว การจำนองรับประกันการชำระหนี้เงินต้นให้แก่ผู้รับจำนองตามสัญญาเงินกู้หรือภาระผูกพันอื่น ๆ ที่ค้ำประกันโดยการจำนองทั้งหมดหรือบางส่วนที่กำหนดไว้ในสัญญาจำนอง การจำนองที่จัดตั้งขึ้นเพื่อประกันการดำเนินการตามข้อตกลงสินเชื่อหรือข้อตกลงเงินกู้ที่มีเงื่อนไขการจ่ายดอกเบี้ยยังช่วยให้มั่นใจได้ว่าการจ่ายให้กับเจ้าหนี้ (ผู้ให้กู้) ของดอกเบี้ยเนื่องจากเขาเพื่อใช้เงินกู้ (กองทุนที่ยืม) สัญญาเงินกู้กำหนดว่าผู้กู้จะต้องชำระคืนไม่เพียงแต่จำนวนเงินกู้เท่านั้น แต่ยังจ่ายดอกเบี้ยรายเดือนสำหรับการใช้เงินกู้นี้ด้วย ระยะเวลา (ความถี่) ของการจ่ายดอกเบี้ยได้รับการควบคุมในสัญญาเงินกู้ ศาลรับรู้ถึงข้อตกลงจำนองที่ยังไม่ได้ข้อสรุป ศาลดำเนินการจากข้อเท็จจริงที่ว่าข้อตกลงนี้ไม่ได้ระบุกำหนดเวลาการชำระดอกเบี้ยตามสัญญาเงินกู้นั่นคือเงื่อนไขในกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันหลักไม่ได้ตกลงกัน ไม่มีการละเมิดความสม่ำเสมอในการยื่นคำร้องและการตีความบรรทัดฐานทางกฎหมายโดยศาล (การพิจารณาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย /08)

ในกรณีอนุญาโตตุลาการอื่นที่พิจารณาโดยรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย (มติ /02) ข้อตกลงการจำนองไม่ได้รับการยอมรับโดยรวมไม่ได้ข้อสรุปเนื่องจากไม่มีข้อในข้อตกลงเกี่ยวกับจำนวนดอกเบี้ย อัตราการใช้เงินกู้

บริษัท ร่วมทุนแบบเปิด“ ธนาคาร“ เซนิต”” ยื่นคำร้องต่อศาลอนุญาโตตุลาการมอสโกต่อ บริษัท ร่วมทุนที่ปิด“ Andronik” เพื่อยึดสังหาริมทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์ - อาคารที่เป็นหลักประกันภายใต้ข้อตกลงจำนองลงวันที่ 01.01 .2001 ยังไม่มีข้อความ 3s-5212.

ผู้ยืม ซึ่งเป็นบริษัทร่วมหุ้นแบบเปิด Commercial Bank Infobank และผู้เช่าอาคารที่เป็นข้อพิพาท ซึ่งเป็นบริษัทจำกัด Commercial Bank Union-Trade มีส่วนเกี่ยวข้องในฐานะบุคคลที่สามในกรณีนี้

ตามคำตัดสินลงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2544 การเรียกร้องดังกล่าวถูกปฏิเสธ ศาลยอมรับว่าข้อตกลงจำนองไม่ได้ข้อสรุปเนื่องจากขาดขั้นตอนและเงื่อนไขที่จำเป็นอื่น ๆ ในการกำหนดจำนวนภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองและไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการกำหนดจำนวนภาระผูกพันในอนาคต โดยคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ลงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2544 มิได้เปลี่ยนแปลงคำพิพากษาด้วยเหตุผลเดียวกัน

ศาลอนุญาโตตุลาการแห่งสหพันธรัฐแห่งเขตมอสโกตามมติลงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2544 ยืนหยัดต่อการดำเนินการทางศาลเหล่านี้ ในเวลาเดียวกันศาล Cassation ยังสรุปว่ากฎหมายไม่ได้กำหนดความเป็นไปได้ในการรักษาภาระผูกพันที่จะเกิดขึ้นในอนาคตด้วยการจำนอง

การพิจารณาคดีเหล่านี้พบกับการประท้วงของรองประธานศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ซึ่งรัฐสภาพอใจด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้

ดังที่เห็นได้จากเอกสารประกอบคดี ข้อตกลงลงวันที่ 1 มกราคม 2544 N 03-075/2000 เกี่ยวกับการให้กู้ยืมได้สรุประหว่าง Zenit Bank และ Infobank Bank การทำธุรกรรมนี้เป็นไปตามความยินยอม เนื่องจากภาระผูกพันของผู้ให้กู้ในการออกเงินกู้เกิดขึ้นตั้งแต่วินาทีที่ข้อตกลงได้รับการสรุป ในข้อตกลงทั้งสองฝ่ายได้กำหนดวิธีการและขั้นตอนในการปฏิบัติตามข้อผูกพัน ได้แก่ บนพื้นฐานของข้อความที่เป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ยืมที่ส่งไปยังผู้ให้กู้ผ่านระบบ SWIFT จำนวนเงินรวมที่ให้แก่ผู้ยืมจะต้องไม่เกิน 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ภาระผูกพันของผู้ให้กู้ในการให้กู้ยืมสิ้นสุดลง 12 เดือนนับจากวันที่กู้ยืมครั้งแรก

เพื่อรักษาสัญญาเงินกู้ Zenit Bank ได้ทำสัญญาจำนองลงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2544 เลขที่ 3c-5212 เรื่องของการจำนองคืออาคารที่ผู้จำนองเป็นเจ้าของและมีสิทธิเช่าที่ดินข้างใต้อาคารนั้น การทำธุรกรรมกับสิทธิการเช่าที่ดินได้ตกลงกับคณะกรรมการที่ดินมอสโก

ตามคำร้องขอของผู้ยืมซึ่งส่งผ่านระบบ SWIFT ธนาคารเซนิตได้ให้เงินกู้แก่ Infobank จำนวน 28 ล้านรูเบิลเป็นระยะเวลาตั้งแต่วันที่ 17 เมษายนถึง 18 เมษายน 2544 โดยมีดอกเบี้ยค้างรับจากจำนวนเงินต้นในจำนวน 10% ต่อปี และค่าปรับ 0.25% หากไม่ชำระคืนเงินกู้ตรงเวลา จำนวนหนี้ไม่ได้รับการชำระคืนตามกำหนดเวลา

ความจริงของการออกเงินกู้และการไม่ชำระคืนโดยผู้ยืมได้รับการยืนยัน ตั้งแต่วันที่ 21 กันยายน พ.ศ. 2544 ได้มีการเริ่มดำเนินคดีล้มละลายกับ Infobank Bank

เนื่องจากผู้ยืมไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการจ่ายเงินต้น ดอกเบี้ย และค่าปรับ เจ้าหนี้จึงยื่นคำร้องในปัจจุบันต่อผู้จำนองเพื่อยึดทรัพย์สินที่จำนำตามมาตรา 334 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

ศาลซึ่งรับรู้สัญญาจำนองที่ยังไม่ได้สรุปไม่ได้คำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้ อาศัยอำนาจตามวรรค 1 ของศิลปะ มาตรา 339 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ข้อกำหนดที่สำคัญของข้อตกลงจำนำเป็นเรื่องของการจำนำและการประเมินมูลค่า สาระสำคัญ ขนาด และระยะเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนำ เช่นเดียวกับเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับการที่ ของคู่สัญญา (ผู้จำนำหรือผู้รับจำนำ) มีทรัพย์สินจำนำ หากทั้งสองฝ่ายไม่สามารถบรรลุข้อตกลงในเงื่อนไขเหล่านี้อย่างน้อยหนึ่งข้อหรือไม่มีเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องในข้อตกลง จะไม่สามารถพิจารณาข้อตกลงจำนำได้

ข้อตกลงการจำนองจะกำหนดหลักประกันและจัดให้มีการประเมินมูลค่า ส่วนที่ 4 ของข้อตกลงเกี่ยวข้องกับสาระสำคัญ ขนาด และระยะเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีการค้ำประกันโดยการจำนอง

ดังนั้นตามข้อ 4.1.1 การจำนองทำให้ผู้กู้ชำระคืนเงินต้นจำนวน 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ กำหนดวันชำระคืนเงินกู้ - 12 เดือนนับจากวันที่กู้ยืมครั้งแรก ได้กำหนดจำนวนเงินค่าปรับสำหรับการชำระคืนเงินกู้ล่าช้าแล้ว นอกจากนี้ ผู้จำนองและผู้จำนองกำหนดให้ผู้จำนองต้องประกันการชำระดอกเบี้ยของวงเงินกู้ในอัตราที่ผู้ให้กู้และผู้ยืมตกลงกันตามเงื่อนไขของสัญญากู้ยืมเงินและการชดเชยความเสียหายที่เกิดจากการไม่ปฏิบัติตาม หรือปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญาเงินกู้อย่างไม่เหมาะสม

การไม่มีอัตราดอกเบี้ยเฉพาะสำหรับการใช้เงินกู้ในข้อตกลงการให้กู้ยืมและดังนั้นในข้อตกลงการจำนองจึงไม่สามารถนำไปสู่การรับรู้ธุรกรรมหลังโดยไม่ได้สรุปโดยรวม

เนื่องจากศาลไม่ได้ตรวจสอบพฤติการณ์ที่เกี่ยวข้องกับคดีอย่างถี่ถ้วนและใช้หลักกฎหมายสารบัญญัติไม่ถูกต้อง การพิจารณาคดีทั้งหมดจึงถูกยกเลิก และคดีถูกส่งไปพิจารณาคดีใหม่ต่อศาลชั้นต้น

ตำแหน่งทางกฎหมายในคดีข้างต้นซึ่งกำหนดโดยรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย ดูเหมือนจะค่อนข้างสมดุลและสมเหตุสมผล ดอกเบี้ยจากการใช้เงินกู้เป็นการเรียกร้องทางการเงินที่เป็นอิสระอยู่แล้ว และเมื่อการยึดทรัพย์สินที่จำนำสามารถแยกออกจากเนื้อความของเงินกู้ได้ โดยหลักการแล้ว ข้อตกลงจำนองถือได้ว่าเป็นหลักประกันการเรียกร้องทางการเงินที่เหลืออยู่ของผู้รับจำนอง โดยไม่คำนึงถึงดอกเบี้ยสำหรับการใช้เงินกู้ เมื่อพิจารณาถึงพฤติการณ์ของคดีแล้ว การรับรู้สัญญาจำนองโดยไม่ได้สรุปโดยรวมถือว่าผิดกฎหมาย

อ่านต่อในฉบับหน้า:

เงื่อนไขการลงโทษ

ดอกเบี้ยจากการใช้เงินทุนของผู้อื่น

ความแตกต่างในการอธิบายข้อกำหนดของภาระผูกพันหลัก

ข้อบ่งชี้ว่าฝ่ายใดมีทรัพย์สินจำนำ

ข้อกำหนดสำหรับการจัดทำข้อตกลงจำนำ

กรณีที่ต้องใช้แบบฟอร์มรับรองเอกสารสัญญาจำนำ

สินค้าจะถือว่าขายด้วยเครดิตในกรณีที่ข้อตกลงการซื้อและการขายกำหนดให้ชำระค่าสินค้าหลังจากระยะเวลาหนึ่งหลังจากโอนไปยังผู้ซื้อ (ข้อ 1 ของมาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ข้อ 2 ศิลปะ 348 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ข้อ 3 ข้อ 3 54.1 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)"

ข้อ 7 ข้อ 28.1 แห่งกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ"

ข้อ 2 ศิลปะ ประมวลกฎหมายแพ่ง 345 ของสหพันธรัฐรัสเซีย

ข้อ 6 ของการทบทวนแนวปฏิบัติในการพิจารณาข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการสมัครโดยศาลอนุญาโตตุลาการของบรรทัดฐานของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับการจำนำจดหมายข้อมูลของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย

ชื่อของธุรกรรม วันที่สรุป หมายเลข และลักษณะการระบุอื่นๆ กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)" ในศิลปะ มาตรา 9 ยังกำหนดให้สัญญาจำนองระบุสถานที่สรุปธุรกรรมระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้ด้วย

เกือบทุกคนใฝ่ฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ทเมนต์เล็กๆ หรือบ้านของตัวเอง ในความเป็นจริงทางเศรษฐกิจสมัยใหม่ การประหยัดเงินแม้ในพื้นที่เพียงไม่กี่ตารางเมตรอาจเป็นปัญหาได้ ไม่ต้องพูดถึงความเป็นไปได้ในการจำนองที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ ด้วยเหตุนี้ ประชาชนจึงต้องหันไปขอสินเชื่อจากธนาคาร การจำนองตามกฎหมายคือการกู้ยืมเพื่อการก่อสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งผู้กู้ตามข้อตกลงได้นำทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกัน

การจำนองตามกฎหมายคืออะไร?

สาระสำคัญของแนวคิดนี้คือผู้ซื้อ - ผู้ยืมโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ให้กู้เพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญา หากผู้ซื้อประสบเหตุสุดวิสัยและไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้กู้มีสิทธิทุกประการในการขายทรัพย์สินที่จำนำเพื่อชำระหนี้ การจำนองตามกฎหมายจะใช้หากไม่จำเป็นต้องจัดทำข้อตกลงแยกต่างหาก แต่มีปัจจัยบางประการที่กฎหมายกำหนด

ความแตกต่างระหว่างการจำนองตามกฎหมายและสัญญา

มีการจำนองประเภทอื่น - ตามข้อตกลง เมื่อมองแวบแรกอาจดูเหมือนว่าความแตกต่างระหว่างพวกเขามีน้อย แต่พวกเขามีความแตกต่างพื้นฐานระหว่างกัน การจำนองโดยบังคับของกฎหมายแตกต่างจากการจำนองโดยบังคับของสัญญาในเวอร์ชันแรกเกิดขึ้นบนพื้นฐานของเหตุผลทางกฎหมายและในเวอร์ชันที่สอง - บนพื้นฐานของข้อตกลงร่วมกัน ตามกฎหมาย การจำนองจะถูกลงทะเบียนโดยอัตโนมัติเมื่อลงทะเบียนธุรกรรมการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ แต่โดยอาศัยข้อตกลง - เฉพาะเมื่อมีการสมัครร่วมกันของผู้จำนองและผู้ให้กู้

กล่าวง่ายๆ สำหรับการจำนองตามสัญญา อสังหาริมทรัพย์ใดๆ ของลูกหนี้จะทำหน้าที่เป็นหลักประกันเป็นหลักประกันภายใต้สัญญาเงินกู้ การเกิดขึ้นของการจำนองตามกฎหมายเกิดขึ้นเมื่อที่อยู่อาศัยที่ซื้อถูกโอนไปยังผู้ให้กู้เป็นหลักประกันและไม่สำคัญว่าจะถูกสร้างขึ้นหรือซื้อในตลาดรอง โดยพื้นฐานแล้ว นี่คือสินเชื่อเป้าหมายสำหรับการซื้อบ้าน

พื้นฐานทางกฎหมาย

เนื่องจากการกู้ยืมที่อยู่อาศัยเป็นระบบที่ซับซ้อนของการชำระหนี้ร่วมกันระหว่างฝ่ายต่าง ๆ ขั้นตอนทั้งหมดจึงได้รับการควบคุมโดยกฎหมายที่นำมาใช้ในเวลาที่ต่างกัน นอกเหนือจากกฎหมายของรัฐบาลกลาง 102-FZ“ ในการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)” แล้วยังมีการกระทำจำนวนมากที่เป็นพื้นฐานสำหรับการเกิดขึ้นของกิจกรรมการจำนอง แต่ในบรรดาสิ่งหลัก ๆ นั้นควรเน้นที่สิ่งต่อไปนี้:

• รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย
• กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ";
• กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับประวัติเครดิต";
• มติเรื่องการอุดหนุนครอบครัวเยาวชนในการซื้อที่อยู่อาศัย

กรณีที่จำนำเกิดขึ้นโดยอาศัยอำนาจบังคับแห่งกฎหมาย

เมื่อมีการจำนองตามกฎหมาย ภาระผูกพันด้านทรัพย์สินและหลักประกันบางประการจะเกิดขึ้น มีสถานการณ์จำนวนมากที่อาจเกิดขึ้นกับสถานการณ์เหล่านี้ - ซึ่งรวมถึงการซื้ออพาร์ทเมนต์, บ้านแยกต่างหาก, ที่ดินและวัตถุที่คล้ายกันโดยเฉพาะโดยใช้เงินที่ยืมมาจากธนาคาร เช่นเดียวกับการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์หากดำเนินการด้วยเงินที่จัดสรรโดยสถาบันสินเชื่อ

การจำนองบ้านพักอาศัยและอพาร์ตเมนต์

ภาระทางกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์มีผลเฉพาะกับที่อยู่อาศัยที่เป็นของบุคคลหรือนิติบุคคลเท่านั้น ส่วนที่อยู่อาศัยของรัฐและเทศบาลนั้นไม่สามารถมีส่วนร่วมในการจำนองได้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าส่วนหนึ่งของอพาร์ตเมนต์หรือบ้านพักอาศัยสามารถเป็นหลักประกันได้ แต่เฉพาะในกรณีที่เป็นห้องแยกที่มีไว้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

ขายเป็นเครดิต

ตามที่ระบุไว้แล้วการจำนองเป็นเงินกู้ที่ออกให้กับพลเมืองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และที่นี่ที่อยู่อาศัยที่ซื้อทำหน้าที่เป็นหลักประกันโดยตรงซึ่งระบุไว้แยกต่างหากในสัญญา เจ้าหนี้ได้รับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่ชำระหนี้แม้ว่าผู้จำนองจะมีสิทธิที่จะอาศัยอยู่ที่นั่นก็ตาม

เช่า

เมื่อสรุปสัญญาเช่า การจำนองจะเกิดขึ้นตามกฎหมายเช่นกัน เมื่อผู้รับค่าเช่าโอนบ้านของเขาไปเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นซึ่งเป็นผู้จ่ายค่าเช่า (ทั้งหมดนี้เป็นทางการโดยทนายความ) เพื่อความเข้าใจเราสามารถยกตัวอย่างได้: บุคคลโอนอพาร์ทเมนต์ของเขาไปยังพลเมืองที่รับหน้าที่ดูแลเขาและจัดหาทุกสิ่งที่จำเป็นให้เขาจนกว่าเขาจะเสียชีวิต สิทธิในการเป็นเจ้าของผ่านไปหลังจากการสรุปข้อตกลงเงินงวด แต่ภาระผูกพันมีผลใช้ได้จนกว่าผู้รับเงินปีจะเสียชีวิตหลังจากนั้นจะต้องลบภาระผูกพันออก

การจำนำสิทธิในทรัพย์สิน

ตัวอย่างที่ชัดเจนคือการซื้อที่อยู่อาศัยระหว่างก่อสร้างด้วยสินเชื่อ ในความเป็นจริงวัตถุยังไม่ได้ถูกสร้างขึ้น แต่ผู้ยืมในฐานะผู้ถือหุ้นมีสิทธิ์ในสิ่งนั้นเนื่องจากเขาได้ชำระเงินดาวน์แล้ว เขายืมเงินส่วนที่เหลือจากสถาบันสินเชื่อ แต่ธนาคารจำเป็นต้องมีหลักประกันในการขอรับจำนอง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากวัตถุยังไม่ได้ลงทะเบียน จึงไม่สามารถรับประกันได้ ด้วยเหตุนี้จึงมีการออกคำมั่นสัญญาเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินและต่อมาจะถูกแทนที่ด้วยที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้น

การจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย

สำหรับการลงทะเบียนคุณสามารถใช้บริการของนายหน้าจำนองหรือทำทุกอย่างด้วยตัวเองก็ได้ ขั้นแรก คุณต้องติดต่อสถาบันสินเชื่อเพื่อชี้แจงจำนวนเงินที่คุณสามารถวางใจได้ จากนั้นคุณก็สามารถเริ่มค้นหาตัวเลือกที่เหมาะสมได้ จากนั้นคุณจะต้องทำข้อตกลงเบื้องต้นกับผู้ขายและจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการพิจารณาโดยสถาบันสินเชื่อ

เมื่อส่งเอกสารทั้งหมดแล้ว คุณจะต้องรอการตัดสินใจ เนื่องจากเอกสารทั้งหมดจะได้รับการตรวจสอบอย่างรอบคอบ หากผลลัพธ์ของสถานการณ์เป็นบวก จะสามารถลงนามในข้อตกลงการซื้อและการขาย ซึ่งจะต้องระบุว่ามีการซื้อทรัพย์สินบางส่วนด้วยกองทุนเครดิต หลังจากนี้จะมีการจดทะเบียนการจำนองและกรรมสิทธิ์ในบ้านและผู้ขายจะสามารถรับเงินได้

การจดทะเบียนจำนองตามอำนาจแห่งกฎหมาย

การลงทะเบียนจำนองตามกฎหมายดำเนินการโดยไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมของรัฐ นอกจากนี้ยังไม่จำเป็นต้องเขียนแถลงการณ์ร่วมอีกด้วย การลงทะเบียนของรัฐกำหนดสิทธิในทรัพย์สินบางอย่างให้กับผู้ยืมซึ่งจำเป็นต้องบันทึกไว้ใน Rosreestr จุดสำคัญคือการจดทะเบียนสัญญาเกิดขึ้นพร้อมกับการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน วันที่ลงทะเบียนคือวันที่มีการเข้าสู่การลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่อง

ทรัพย์สินใดที่สามารถจำนองได้?

ถ้าเราดูที่กฎหมาย เราจะเห็นว่าไม่ใช่ทุกทรัพย์สินที่สามารถจำนองได้ ห้ามมิให้โอนทรัพย์สินของรัฐเพื่อเป็นหลักประกัน สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีผู้เยาว์เป็นเจ้าของ ให้ใช้แนวทางพิเศษ ต่อไปนี้เป็นรายการสิ่งที่อาจเป็นเรื่องของหลักประกันได้:

• ที่ดิน;
• อาคาร สถานประกอบการ วัตถุที่กำลังก่อสร้าง อพาร์ทเมนท์ บ้าน กระท่อม อู่ซ่อมรถ ฯลฯ
• ที่ดินพร้อมวัตถุ
• สิทธิการเช่า (สิทธิอื่น ๆ) การใช้ที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้าง

ข้อจำกัดในการครอบครองสิทธิ

เนื่องจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีข้อผิดพลาดมากมาย ผู้ให้กู้จึงพยายามปกป้องตนเองในทุกวิถีทาง เพื่อจุดประสงค์นี้ ข้อจำกัดในการจำนองตามกฎหมายจะมีผลใช้บังคับ ซึ่งเกิดขึ้นทันทีหลังจากการลงทะเบียน ภาระผูกพันของสิทธิคือหลักประกันว่าผู้กู้จะจ่ายเงินให้สถาบันสินเชื่อสำหรับกองทุนที่ยืมมาและส่งคืนภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยข้อตกลงจำนองโดยมีอัตรากำไรที่แน่นอน

การจัดจำหน่าย – การประเมินความสามารถในการละลายของผู้กู้

มีความเป็นไปได้เสมอที่ผู้กู้จำนองจะไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้และเหตุผลอาจแตกต่างกันไป เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ จำเป็นต้องมีการตรวจสอบความสามารถในการละลายของผู้สมัครคุณภาพสูง ในการดำเนินการนี้ จะดำเนินการพิจารณารับประกันหรือกล่าวง่ายๆ ว่าเป็นการประเมินความสามารถของพลเมืองในการให้บริการสินเชื่อจำนองที่ออกให้แก่เขา ด้วยวิธีนี้ จำนวนเงินกู้ ระยะเวลา อัตราดอกเบี้ย และเกณฑ์สำคัญอื่นๆ จะถูกกำหนด

คำนวณตามความสัมพันธ์ของตัวชี้วัดทางการเงิน ประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญชาวอเมริกันถือเป็นพื้นฐาน วิธีการนี้เรียกว่าระบบ "C" ห้าระบบ (จากตัวอักษรภาษาอังกฤษ "C" ซึ่งเริ่มต้นองค์ประกอบทั้งห้าของการจัดจำหน่าย):

• ตัวละคร – ชื่อเสียง;
• ความจุ – ระดับของเนื้อหาทางการเงิน
• เงินทุน – ความพร้อมของทุน (การชำระเงินดาวน์)
• หลักประกัน – รายได้เพียงพอ;
• เงื่อนไข – ภาวะเศรษฐกิจ ณ เวลาที่กู้ยืม

การคำนวณและวิเคราะห์อัตราส่วนการให้บริการสินเชื่อจำนอง

ตามแนวทางปฏิบัติที่แสดงให้เห็น ลูกค้าที่สมัครขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดที่เข้มงวดน้อยกว่า แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีการตรวจสอบความสามารถในการละลายของพวกเขา ตารางด้านล่างแสดงตัวชี้วัดหลักตามกระบวนการพิจารณารับประกัน:

ค่าสัมประสิทธิ์	การถอดรหัส	คำอธิบาย
	การชำระเงิน/รายได้	อัตราส่วนการชำระคืนเงินกู้ต่อรายได้ในช่วงเวลาที่กำหนด
	หนี้สิน/รายได้	อัตราส่วนของค่าใช้จ่ายของผู้ยืมเกี่ยวกับภาระผูกพันจำนองต่อรายได้รวมที่นำมาพิจารณา
	สินเชื่อ/หลักประกัน	อัตราส่วนของจำนวนเงินกู้ต่อต้นทุนของวัตถุที่ยืม
	มูลค่าเงินกู้ / การชำระบัญชี	อัตราส่วนของวงเงินกู้ต่อมูลค่าขั้นต่ำที่สามารถขายหลักประกันได้

เพื่อให้ผู้ให้กู้ตัดสินใจเชิงบวกในการออกเงินกู้ จำเป็นที่ค่าข้างต้นจะต้องมีตัวเลขดังต่อไปนี้:

สถาบันสินเชื่อส่วนใหญ่มีตัวชี้วัดของตนเอง ดังนั้นจึงไม่มีค่าที่แน่นอน เงินเดือนโดยเฉลี่ยในภูมิภาคและสถานการณ์อื่น ๆ ขึ้นอยู่กับภูมิภาค ค่าสัมประสิทธิ์เหล่านี้อาจมีความผันผวน

คุณสมบัติของสินเชื่อจำนอง

รัฐต่างๆ มีลักษณะเฉพาะของตนเองในการกู้ยืมจำนอง ขึ้นอยู่กับกรอบกฎหมายและแนวปฏิบัติที่กำหนดรูปแบบการให้กู้ยืมที่อยู่อาศัยแบบส่วนตัวจะเกิดขึ้น ตัวอย่างเช่น ในรัสเซีย คุณลักษณะที่โดดเด่นคือการใช้ทุนการคลอดบุตรหรือการจำนองทางทหาร นอกจากนี้ สถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันและความเสี่ยงในการจำนองยังกำหนดลักษณะของตนเองด้วย - อัตราที่ธนาคารในประเทศเสนอนั้นสูงกว่าในต่างประเทศเกือบ 10 เท่า

แบบจำลองอเมริกันโดยใช้กองทุนงบประมาณของรัฐ

ระบบอเมริกันเริ่มก่อตัวเมื่อกว่าร้อยปีก่อน แนวคิดหลักคือเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และนี่คือการซื้อและขายในตลาดรองเป็นหลักธนาคารจำนองจะให้จำนวนเงินที่ขาดหายไป จากนั้นเขาก็ขายหนี้ให้กับหน่วยงานจำนองซึ่งออกหลักทรัพย์และขายในตลาดหุ้นในเวลาต่อมา การชำระเงินสำหรับพวกเขาคือเงินที่ผู้ยืมคืน

แบบจำลองกลไกการจำนองของยุโรป

ในยุโรปและประเทศกำลังพัฒนาหลายประเทศ มีการใช้รูปแบบการให้กู้ยืมที่อยู่อาศัยของเยอรมันเป็นพื้นฐาน สิ่งสำคัญคือลูกค้าเปิดบัญชีธนาคารที่เขาบริจาคจนกว่าจะถึงระดับหนึ่ง ตามกฎแล้วนี่เป็นราคาประมาณครึ่งหนึ่งของที่อยู่อาศัยที่ซื้อมา หลังจากนั้นธนาคารจะให้เงินกู้สำหรับจำนวนเงินที่ขาดหายไปโดยยึดทรัพย์สินที่ซื้อไว้เป็นหลักประกัน นอกจากนี้ รัฐจะชดเชยพลเมืองประมาณ 10% ของค่าที่อยู่อาศัยในรูปแบบของเงินอุดหนุน

เงื่อนไขการจำนองตามกฎหมาย

ในสถาบันการเงินต่างๆ เงื่อนไขการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทั้งลักษณะทั่วไปและความแตกต่างบางประการ เงื่อนไขบังคับสำหรับผู้ให้กู้ทั้งหมดคือการประกันทรัพย์สินซึ่งไม่ขัดต่อกฎหมาย การยืนยันรายได้ของผู้กู้ และการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยอิสระ พารามิเตอร์อื่นๆ ทั้งหมดอาจแตกต่างกันไป

ค่าธรรมเนียมแรกเข้า

ธนาคารจะให้เงินกู้แก่ลูกค้าทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่ทรัพย์สินมีมูลค่า ตามกฎแล้วผู้กู้จะต้องฝากเงินจำนวนหนึ่งด้วยตนเอง ตัวเลขนี้ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้แต่เพียงผู้เดียว แต่โดยทั่วไปจะอยู่ที่อย่างน้อย 10% ของต้นทุนบ้าน บางครั้งธนาคารจะออกค่าใช้จ่าย 100% แต่โครงการดังกล่าวมีอยู่ตามข้อตกลงกับบริษัทก่อสร้างที่เป็นพันธมิตรของผู้ให้กู้

อัตราดอกเบี้ย

ตามที่ระบุไว้แล้ว อัตราดอกเบี้ยที่เสนอโดยธนาคารรัสเซียยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมาก ขึ้นอยู่กับระดับเงินเฟ้อในประเทศและอัตราสำคัญของธนาคารกลางโดยตรง ปัจจุบันตัวบ่งชี้อยู่ที่ระดับ 10–12% ต่อปี แม้ว่าผู้ให้กู้บางรายสามารถค้นหาตัวเลขอื่นได้ อย่างไรก็ตามอย่าลืมว่าอัตราที่ลดลงอาจเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพิจารณาเอกสารหรือการออกสินเชื่อจำนอง

การคำนวณจำนวนเงินที่ชำระ

ในการชำระหนี้ จะใช้การคำนวณการชำระเงินสองประเภท ด้วยวิธีการที่แตกต่าง เนื้อความของเงินกู้จะถูกแบ่งออกเป็นส่วนเท่าๆ กัน และจะมีการคิดดอกเบี้ยจากยอดหนี้ วิธีการชำระคืนนี้จะเป็นประโยชน์หากลูกค้าออกเงินกู้เป้าหมายในจำนวนเล็กน้อยและในระยะเวลาสั้น ๆ เนื่องจากในระยะเริ่มแรกการชำระคืนเงินกู้จะสูงมาก จำนวนเงินที่ชำระงวดคำนวณโดยใช้สูตรบางอย่าง เป็นผลให้มีการเรียกเก็บจำนวนเท่ากันตลอดระยะเวลาการกู้ยืม

ข้อกำหนดสำหรับผู้ยืม

หากพลเมืองวางแผนที่จะใช้ประโยชน์จากสินเชื่อที่อยู่อาศัย เขาจะต้องมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์บางประการ ธนาคารให้ความสนใจกับประวัติเครดิตที่เป็นบวกทันที เนื่องจากมีการออกเงินกู้จำนวนมากและผู้ให้กู้สนใจที่จะชำระคืน ประสบการณ์การทำงาน ณ สถานที่ทำงานสุดท้ายต้องมีอย่างน้อย 6 เดือน และอายุของลูกค้าต้องมีอายุ 21–65 ปี เป็นเรื่องที่ควรกล่าวถึงทันทีว่าพารามิเตอร์ที่กำหนดมีค่าเฉลี่ย เนื่องจากแต่ละธนาคารมีสิทธิ์ที่จะนำเสนอข้อกำหนดของตนเอง

สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับสินเชื่อจำนอง

สำหรับพลเมืองที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านการกู้ยืม ตามกฎหมายของรัสเซีย จะมีการหักภาษีให้ พูดง่ายๆ ก็คือเป็นการคืนเงินภาษีเงินได้บางส่วนที่จ่ายไป จำนวนเงินมีข้อ จำกัด บางประการขึ้นอยู่กับราคาของอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อ (ไม่เกิน 2 ล้านรูเบิล) วันนี้จำนวนเงินคืนสูงสุดที่เป็นไปได้คือ 260,000 รูเบิล

วิธีการยกเลิกการจำนองอย่างถูกกฎหมาย

เชื่อว่าหลังจากชำระหนี้พร้อมดอกเบี้ยแก่เจ้าหนี้จนครบจำนวนแล้ว ภาระผูกพันจะหมดไปโดยอัตโนมัติ ผู้กู้ยืมจึงเข้าใจผิดอย่างมาก เมื่อคุณชำระเงินเรียบร้อยแล้ว คุณต้องทำตามขั้นตอนนี้ด้วยตนเอง คุณต้องติดต่อ Unified State Register of Enterprises เพื่อขอออกใบรับรองความเป็นเจ้าของใหม่ แต่สำหรับสิ่งนี้คุณจะต้องจัดเตรียมเอกสารบางอย่างซึ่งจะต้องมีเอกสารที่ระบุถึงการชำระหนี้เต็มจำนวนกับเจ้าหนี้

วีดีโอ

พบข้อผิดพลาดในข้อความ? เลือกมันกด Ctrl + Enter แล้วเราจะแก้ไขทุกอย่าง!

ข้อมูลปัจจุบันเกี่ยวกับหลักประกันอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ใด ๆ สามารถซื้อได้จากเงินออมของคุณเองหรือจากกองทุนที่ยืมมา กรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยการดึงดูดเงินกู้จากธนาคาร ฝ่ายหลังจะกลายเป็นทั้งผู้ให้กู้และผู้จำนองทรัพย์สินที่ซื้อ นอกจากนี้ยังสามารถจัดเตรียมแผนการผ่อนชำระโดยผู้ขายเองซึ่งไม่ได้ยกเลิกกลไกที่อธิบายไว้
สูงกว่า

ในความเป็นจริงสิ่งนี้หมายถึงสิ่งต่อไปนี้ - คุณ กลายเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ / กระท่อม / ที่ดินที่ต้องการโดยคำนึงถึงข้อ จำกัด ขนาดใหญ่นั่นคือการทำให้วัตถุนี้เต็มไปด้วยหลักประกัน

ทรัพย์สินของคุณเป็นผู้ค้ำประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันของคุณต่อธนาคาร (ผู้ขาย) นั่นคือในกรณีที่การชำระเงินรายเดือนล่าช้าตามกำหนดเวลา การไม่ชำระเงินจริง การไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันอื่น ๆ ภายใต้ข้อตกลง ธนาคาร (ผู้ขาย) มีสิทธิ์ขายทรัพย์สินของคุณตามแบบฟอร์มที่ตกลงไว้ในข้อตกลงเพื่อชำระหนี้ของคุณ

ตามกฎหมายการจำนองเป็นไปตามกฎหมายที่กำหนดไว้ในวรรค 2 ของข้อ 1 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 102-FZ “ การจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์)” โดยขั้นตอนประกอบด้วย: ข้อตกลงการซื้อและการขายสรุประหว่าง ผู้ขายและผู้ซื้อโดยใช้กองทุนเครดิตระหว่างธนาคารและผู้ซื้อ — สัญญาเงินกู้.

ประการแรกกำหนด บันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา สิ่งสำคัญคือคำอธิบายของทรัพย์สิน หมายเลขที่ดิน (หรือเงื่อนไข) พื้นที่ของทรัพย์สิน และที่สำคัญที่สุดคือขั้นตอนการชำระเงิน

ดังนั้นแล้วในปัจจุบันนี้เอง สัญญาซื้อขายมีการบันทึกข้อเท็จจริงของการได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยใช้กองทุนกู้ยืมบันทึกเจ้าหนี้เองและเชื่อมโยงกับสัญญาเงินกู้ สัญญาเงินกู้อธิบายเงื่อนไขในการจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (บ่งชี้ถึงการใช้งานที่ตั้งใจไว้ในบางกรณี) ระยะเวลาจำนวนเงินกู้กำหนดการชำระเงินและบทลงโทษสำหรับการไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข

ในกรณีของเราก็มีความสำคัญเช่นกัน เป็นเงื่อนไขซึ่งธนาคารมีสิทธิทุกประการในการขายทรัพย์สินของคุณในการประมูลหรือด้วยวิธีอื่นใดที่ตกลงกันไว้ในการชำระหนี้ของคุณ

ในทางปฏิบัติ ธนาคารไม่สนใจที่จะใช้มาตรการในการขายทรัพย์สินจำนองของคุณ เนื่องจากกิจกรรมหลักของธนาคารไม่ใช่การซื้อและการขายทรัพย์สิน ซึ่งก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายบางอย่างแก่ธนาคารด้วย เช่น การประเมินราคาทรัพย์สิน ต้นทุนตัวแทน และค่าคอมมิชชั่นอื่นๆ ต้นทุนภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งไม่สามารถชดเชยได้เนื่องจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีที่ไม่ใช่ภาษีมูลค่าเพิ่ม

อย่างไรก็ตามการปรากฏตัวของหลักประกันสำหรับเงินกู้ที่ให้ไว้ ช่วยให้ธนาคาร แบกรับค่าใช้จ่ายน้อยลงเป็นการสำรองสำหรับเงินกู้ที่กำหนด ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะเพิ่มผลกำไรของธนาคาร สำหรับผู้ซื้อ (ผู้ยืม) การจำนำอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยอำนาจตามกฎหมายถือเป็นข้อ จำกัด อย่างหนึ่งเนื่องจากการตระหนักถึงความเสี่ยงในการสูญเสียอสังหาริมทรัพย์บังคับให้พวกเขาปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินในลักษณะที่ร้ายแรงที่สุด

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับผู้ยืม ได้แก่ : ประกันภาคบังคับของทรัพย์สินที่ได้มาและความจำเป็นในการประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าหลักประกัน

แตกต่างจากการจำนองตามสัญญา เมื่อทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินของคุณและเงินกู้ที่ได้รับไม่มีการใช้เงินทุนที่ชัดเจนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไม่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนภาระผูกพันของทรัพย์สิน

ภาระผูกพันของวัตถุถูกบันทึกไว้ทั้งในข้อตกลงที่สรุปกับธนาคารและผู้ขายและในการลงทะเบียนกับหน่วยงานอย่างเป็นทางการที่ดำเนินการลงทะเบียนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ - บริการของรัฐบาลกลางสำหรับการลงทะเบียนของรัฐ สำนักงานที่ดิน และการทำแผนที่

เป็นที่น่าสังเกตว่า การลงทะเบียนภาระผูกพันไม่ต้องยื่นแยกต่างหากแต่อยู่ในขั้นตอนการยื่นเอกสารการจดทะเบียนการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือสำหรับการลงทะเบียนกับหน่วยงานที่มีอำนาจ ไม่จำเป็นต้องมีธนาคาร ผู้ซื้อและผู้ขายหรือตัวแทนตามลำดับก็เพียงพอแล้ว

ข้อเท็จจริงของภาระผูกพันของวัตถุสามารถบันทึกไว้ได้โดยสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate

สารสกัดนี้ สามารถรับได้โดยมีค่าธรรมเนียมโดยยื่นคำร้องที่ศูนย์มัลติฟังก์ชั่นเพื่อให้บริการของรัฐและเทศบาลใกล้บ้านคุณโดยต้องมีหนังสือเดินทาง

ข้อเท็จจริงของภาระผูกพันสามารถยืนยันได้ฟรีผ่านบริการ "ข้อมูลอ้างอิงเกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์" บนเว็บไซต์ Rosreestr - ในการทำเช่นนี้ก็เพียงพอแล้วที่จะทราบที่อยู่แบบเต็มของวัตถุหรือหมายเลขที่ดิน (มีเงื่อนไข) ตามกฎแล้วข้อมูลนี้มีอยู่ในสัญญาเงินกู้และสัญญาจะซื้อจะขาย

ความจริงของภาระผูกพัน บันทึกไว้ในคอลัมน์“สิทธิและข้อจำกัด” โดยในส่วนข้อจำกัดจะมีข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนและวันที่บันทึกภาระผูกพันของวัตถุ

ภายหลังการชำระหนี้แก่ธนาคารหรือผู้ขายครบถ้วนแล้ว เจ้าของทรัพย์สินจะต้องส่งเอกสารการชำระหนี้ภาระผูกพันในรูปแบบของบันทึกจำนองโดยบังคับแห่งกฎหมายซึ่งจะอนุญาตให้เจ้าของทราบในภายหลัง ใช้ทรัพย์สินของคุณทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงข้อตกลงที่ทำไว้ก่อนหน้านี้กับผู้ขายและผู้ให้กู้

กฎแห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ต่อไปนี้ - ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) เกี่ยวกับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำมาใช้กับการจำนำอสังหาริมทรัพย์ (การจำนอง) และในขอบเขตที่ไม่ได้รับการควบคุมโดยกฎเหล่านี้และกฎหมายของรัฐบาลกลาง 16 กรกฎาคม 2541 เลขที่ 102-FZ "ในการจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์)" ( ต่อไปนี้ - กฎหมายว่าด้วยการจำนอง) บทบัญญัติทั่วไปเกี่ยวกับการจำนำ (ข้อ 4 ของมาตรา 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

แนวคิดของข้อตกลงจำนำได้รับไว้ในมาตรา 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียตามที่ "โดยการจำนำเจ้าหนี้ของภาระผูกพันค้ำประกันโดยผู้จำนำ (ผู้จำนำ) มีสิทธิในกรณีของ การไม่ปฏิบัติตามหรือการปฏิบัติที่ไม่เหมาะสมของลูกหนี้ตามข้อผูกพันนี้เพื่อรับความพึงพอใจจากมูลค่าของทรัพย์สินที่จำนำ (เรื่องของการจำนำ) สิทธิพิเศษก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของบุคคลที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จำนำ (ผู้จำนอง)

อาศัยอำนาจตามคำมั่นสัญญาตามบรรทัดฐานของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเจ้าหนี้มีสิทธิในกรณีที่ลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามหรือปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีหลักประกันอย่างไม่เหมาะสมเพื่อรับความพึงพอใจจากมูลค่า ของทรัพย์สินที่จำนำ (ข้อ 1 ของมาตรา 334 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) การจำนองเป็นหลักประกันประเภทหนึ่งให้ความพึงพอใจโดยเสียค่าใช้จ่ายตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

ตามวรรค 1 ของมาตรา 130 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย สิ่งของสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์) รวมถึงที่ดิน แปลงดินใต้ผิวดิน และทุกสิ่งที่เชื่อมต่อกับที่ดินอย่างแน่นหนา นั่นคือวัตถุที่มีการเคลื่อนไหวโดยไม่มีความเสียหายที่ไม่สมส่วน เป็นไปไม่ได้ตามวัตถุประสงค์ รวมถึงอาคาร โครงสร้าง วัตถุของการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ

สัญญาจำนองคือข้อตกลงเกี่ยวกับการจำนำอสังหาริมทรัพย์ ข้อตกลงการจำนองประกอบด้วยข้อกำหนดในเรื่องของการจำนอง การประเมินราคาตลาดของเรื่องของการจำนอง สาระสำคัญ ขนาด และกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพัน (เงื่อนไขที่สำคัญ) ที่เป็นหลักประกันโดยการจำนอง และเงื่อนไขอื่น ๆ (ข้อ 1 ของข้อ 9 ของกฎหมายจำนอง) การไม่มีเงื่อนไขที่สำคัญในข้อตกลงจำนองทำให้ข้อตกลงดังกล่าวไม่มีข้อสรุป (มาตรา 432 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ข้อตกลงการจำนองจัดทำขึ้นในรูปแบบลายลักษณ์อักษรที่เรียบง่ายและไม่จำเป็นต้องมีการรับรองเอกสารบังคับ (ข้อ 1 มาตรา 10 ของกฎหมายการจำนอง")

ทรัพย์สินใด ๆ สามารถจำนำได้รวมทั้งสิ่งของและสิทธิในทรัพย์สิน ข้อยกเว้นกำหนดขึ้นตามกฎหมาย (ข้อ 1 ของข้อ 336 ข้อ 1 ของข้อ 358.1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ทรัพย์สินที่จำนำยังคงอยู่กับผู้จำนำ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย กฎหมายหรือข้อตกลงอื่น (ข้อ 1 ของมาตรา 338 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ผู้จำนองอาจเป็นได้ทั้งลูกหนี้เองหรือบุคคลที่สาม (ข้อ 1 มาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) การจำนำสิ่งใด ๆ จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้จำนำจะต้องมีสิทธิเป็นเจ้าของสิ่งนั้น บุคคลที่มีสิทธิในทรัพย์สินอื่นอาจจำนำสิ่งต่าง ๆ ในกรณีที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (มาตรา 2 ของมาตรา 335 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ผู้จำนองสิทธิอาจเป็นบุคคลที่เป็นเจ้าหนี้ในภาระผูกพันที่สิทธิจำนำเกิดขึ้น (ผู้ถือสิทธิ) (ข้อ 1 ของข้อ 358.1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ผู้จำนำคือธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือนิติบุคคลอื่นที่ให้เงินกู้หรือเงินกู้เป้าหมายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินหรือที่พักอาศัย)

ข้อตกลงจำนำจะต้องสรุปในรูปแบบลายลักษณ์อักษรที่เรียบง่าย เว้นแต่แบบฟอร์มการรับรองเอกสารจะกำหนดขึ้นตามกฎหมายหรือข้อตกลงของคู่สัญญา

ข้อตกลงจำนำเพื่อประกันการปฏิบัติตามพันธกรณีภายใต้ข้อตกลง ซึ่งต้องมีการรับรองเอกสาร จะต้องผ่านการรับรองเอกสาร

การไม่ปฏิบัติตามรูปแบบของข้อตกลงจำนำจะถือเป็นโมฆะ (มาตรา 3 ของมาตรา 339 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ตามวรรค 3 ของมาตรา 339 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและวรรค 1 ของมาตรา 19 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมซึ่งมีผลบังคับใช้ในวันที่สรุปข้อตกลง) การจำนองจะต้องได้รับการลงทะเบียนของรัฐใน การลงทะเบียนของรัฐแบบครบวงจรของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับมัน (ต่อไปนี้จะเรียกว่าการลงทะเบียนของรัฐแบบครบวงจรของอสังหาริมทรัพย์) ในลักษณะ ที่จัดตั้งขึ้นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 122-FZ ของวันที่ 21 กรกฎาคม 1997 “ ในการลงทะเบียนสิทธิของรัฐ กับอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมด้วย” (ต่อไปนี้จะเรียกว่ากฎหมายการจดทะเบียน)

ตามที่จัดตั้งขึ้นโดยวรรค 1 ของข้อ 11 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมมีผลบังคับใช้ในวันที่ข้อตกลงได้ข้อสรุป) การลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงที่ก่อให้เกิดการจำนองโดยใช้อำนาจของกฎหมายเป็นพื้นฐานสำหรับการบันทึกใน การลงทะเบียน Unified State ของการเกิดขึ้นของการจำนองตามอำนาจของกฎหมาย

ในกรณีของการจำนองตามกฎหมายการจำนองในฐานะภาระผูกพันของทรัพย์สินเกิดขึ้นจากช่วงเวลาของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้ของรัฐเว้นแต่จะกำหนดเป็นอย่างอื่นโดยข้อตกลง (ข้อ 2 ของข้อ 11 ของกฎหมายว่าด้วยการจำนอง) .

สิทธิของผู้จำนอง (สิทธิในการจำนำ) ในทรัพย์สินที่กำหนดไว้ตามกฎหมายว่าด้วยการจำนองและข้อตกลงการจำนองจะถือว่าเกิดขึ้นตั้งแต่วินาทีที่บันทึกการจำนองในทะเบียน Unified State เว้นแต่กฎหมายจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น หากภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองเกิดขึ้นหลังจากบันทึกการจำนองใน Unified State Register สิทธิของผู้รับจำนองจะเกิดขึ้นตั้งแต่วินาทีที่ภาระผูกพันนี้เกิดขึ้น (ข้อ 3 ของข้อ 11 ของกฎหมายการจำนอง)

วรรค 2 ของข้อ 20 ของกฎหมายการจำนองกำหนดว่าการจำนองจะต้องได้รับการจดทะเบียนของรัฐตามผลบังคับของกฎหมาย

การลงทะเบียนของรัฐของการจำนองตามกฎหมายจะดำเนินการพร้อมกันกับการลงทะเบียนของรัฐของสิทธิในทรัพย์สินของบุคคลที่มีสิทธิได้รับภาระผูกพันจากการจำนองเว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง สิทธิของผู้รับจำนองตามจำนองอาจใช้บังคับแห่งกฎหมายรับรองจำนองได้

ตามวรรค 1 ของข้อ 2 ของกฎหมายการจดทะเบียน การลงทะเบียนของรัฐเป็นเพียงหลักฐานเดียวของการมีอยู่ของสิทธิที่จดทะเบียน

การวิเคราะห์กฎเกณฑ์ทางกฎหมายที่ระบุไว้ช่วยให้เราสรุปได้ว่าการจำนำอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ โดยไม่คำนึงถึงพื้นฐานของการเกิดขึ้นนั้นขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนของรัฐเนื่องจากการจดทะเบียนของรัฐเป็นเพียงหลักฐานเดียวของการมีอยู่ของสิทธิที่จดทะเบียน

การจำนองอสังหาริมทรัพย์มีสองประเภท: การจำนองตามสัญญาและการจำนองตามกฎหมาย

การจำนองโดยอาศัยข้อตกลงเกิดขึ้นตามความประสงค์ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายบนพื้นฐานของข้อตกลงการจำนองที่ทำขึ้นระหว่างพวกเขา

การจำนองเกิดขึ้นตามอำนาจของกฎหมายหาก:

– บ้านที่อยู่อาศัยหรืออพาร์ทเมนท์ที่ซื้อทั้งหมดหรือบางส่วนด้วยเงินกู้จากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ จะถูกจำนำจากช่วงเวลาของการลงทะเบียนการจำนองของรัฐในทะเบียน Unified State (ข้อ 1 ของข้อ 77 ของกฎหมายการจำนอง)

– สถานที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นทั้งหมดหรือบางส่วนโดยใช้เงินออมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับบุคลากรทางทหารที่จัดทำภายใต้ข้อตกลงสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป้าหมายตามกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 20 สิงหาคม 2547 ฉบับที่ 117-FZ “ ในระบบการออมและจำนองเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับ บุคลากรทางทหาร” ถือว่าตั้งอยู่โดยจำนำตั้งแต่การลงทะเบียนความเป็นเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัยโดยรัฐ (ข้อ 4 มาตรา 77 ของกฎหมายจำนอง)

– ที่ดินที่ได้มาจากกองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือกองทุนจากเงินกู้เป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่นสำหรับการซื้อที่ดินนี้ ถือเป็นการจำนำจากช่วงเวลาที่ลงทะเบียนของรัฐในกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ ของที่ดินผืนนี้ หากเช่าที่ดินที่เกี่ยวข้องการจำนองจะเกิดขึ้นตามอำนาจของกฎหมายสำหรับสิทธิในการเช่าเว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือสัญญาเช่า (ข้อ 1 ข้อ 64.1 ของกฎหมายการจำนอง)

– เมื่อสร้างอาคารหรือโครงสร้างบนที่ดินที่ถูกจำนองภายใต้สัญญาจำนอง การจำนองจะมีผลใช้กับอาคารและโครงสร้างเหล่านี้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาจำนอง (มาตรา 65 ของกฎหมายจำนอง)

– ที่ดินที่ใช้กองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือเงินทุนจากเงินกู้เป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่น อาคารหรือโครงสร้างได้มา ก่อสร้าง หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง สิทธิในการเช่าดังกล่าว ที่ดินจะถือว่าจำนำจากช่วงเวลาของการจดทะเบียนสิทธิการเป็นเจ้าของอาคารหรือโครงสร้างที่ได้มาสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างเว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายหรือข้อตกลงของรัฐบาลกลาง (มาตรา 64.2 ของกฎหมายการจำนอง)

– ในกรณีของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้วซึ่งได้จดทะเบียนและจำนองไว้ก่อนหน้านี้เป็นวัตถุของการก่อสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จ การจำนองยังคงมีผลใช้บังคับและเรื่องของอาคาร (โครงสร้าง) ที่สร้างขึ้นอันเป็นผลมาจากการก่อสร้างแล้วเสร็จ ( มาตรา 76 แห่งกฎหมายจำนอง );

– เมื่อโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อชำระค่าเช่า ผู้รับค่าเช่าเพื่อเป็นประกันภาระผูกพันของผู้จ่ายค่าเช่าจะได้รับสิทธิจำนำทรัพย์สินนี้ (ข้อ 1 ของมาตรา 587 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย);

– การจำนองตามกฎหมายเกิดขึ้นหากมีการซื้อทรัพย์สินด้วยเครดิตหรือผ่อนชำระ (มาตรา 488 และ 489 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

– ที่ดินที่เป็นของผู้พัฒนา (สิทธิการเช่าหรือเช่าช่วง) และอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ถูกสร้างขึ้น (สร้างขึ้น) บนที่ดินนี้เพื่อให้แน่ใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันของผู้พัฒนา (ผู้จำนอง) ภายใต้ข้อตกลงตั้งแต่ช่วงเวลาของการลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงจะถือว่าจำนำโดยผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (ผู้จำนอง)

วันนี้ระยะเวลาสำหรับการลงทะเบียนของรัฐในการจำนองที่ดินอาคารสิ่งปลูกสร้างและสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคือ 15 วันทำการและการจำนองสถานที่พักอาศัยคือ 5 วันทำการ

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2014 ข้อตกลงการจำนองหรือสัญญาเงินกู้ที่มีภาระผูกพันค้ำประกันโดยการจำนองจะไม่อยู่ภายใต้การลงทะเบียนของรัฐอย่างไรก็ตามการจำนองจะต้องลงทะเบียนในลักษณะที่กฎหมายกำหนด สำหรับการจำนองที่อยู่อาศัยจะมีการกำหนดระยะเวลาการลงทะเบียนแบบเร่งรัด - ห้าวันทำการนับจากวันที่ยื่นเอกสารที่จำเป็น ตามกฎหมาย ไม่มีการจ่ายภาษีของรัฐสำหรับการลงทะเบียนจำนองของรัฐ

หากทรัพย์สินที่ถูกจำนองมีเจ้าของร่วมกันต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของทุกคน ความยินยอมของคู่สมรสอีกฝ่ายจะต้องได้รับการรับรอง (ข้อ 1 มาตรา 7 ของกฎหมายการจำนองข้อ 3 มาตรา 35 ของประมวลกฎหมายครอบครัวของสหพันธรัฐรัสเซีย)

เมื่อมีการจำนำบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ที่ผู้เยาว์เป็นเจ้าของ บุคคลที่มีความสามารถทางกฎหมายจำกัด หรือบุคคลที่ไร้ความสามารถซึ่งได้รับการจัดตั้งเป็นผู้ปกครองหรือผู้ดูแลผลประโยชน์ การทำธุรกรรมจะต้องได้รับการตกลงกับหน่วยงานปกครองและผู้ดูแลทรัพย์สิน (ข้อ 5 ของข้อ 74 ของการจำนอง กฎหมายข้อ 2 ศิลปะ 37 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

เมื่อสิ้นสุดภาระผูกพันเงินกู้การจำนำจะสิ้นสุดลง การยกเลิกการจำนองจะต้องระบุไว้ในทะเบียน Unified State (มาตรา 352 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย, มาตรา 25 ของกฎหมายการจำนอง) ตามกฎทั่วไป หากต้องการไถ่ถอนบันทึกการจำนอง ก็เพียงพอที่จะส่งไปยังหน่วยงานการลงทะเบียน:

– คำชี้แจงจากผู้ถือจำนอง

– หรือคำขอร่วมกันของผู้จำนำและผู้จำนำ

– หรือคำขอของผู้จำนองพร้อมกับยื่นใบจำนองที่มีบันทึกจากเจ้าของจำนองเกี่ยวกับการปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองเต็มจำนวน เครื่องหมายนี้จะต้องมีคำเกี่ยวกับการปฏิบัติตามข้อผูกพันและวันที่ปฏิบัติตามและต้องได้รับการรับรองโดยลายเซ็นของเจ้าของจำนองและรับรองโดยประทับตราของเขา (หากมีตราประทับ) (ข้อ 2 ของข้อ 25 ของกฎหมายจำนอง)

เมื่อไถ่ถอนทะเบียนจำนองแล้ว การจำนองจะถูกยกเลิก (มาตรา 3 มาตรา 25 แห่งกฎหมายจำนอง)

รายการทะเบียนจำนองจะชำระคืนภายในสามวันทำการ (ข้อ 1 ข้อ 25 ของกฎหมายการจำนอง)

ไม่มีหน้าที่ของรัฐในการชำระคืนทะเบียนจำนอง

ดังนั้นการจำนองจึงเข้าใจกันโดยทั่วไปว่าเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้ แต่มีการห้ามไม่ให้สิทธิ์ในการกำจัดทรัพย์สินนี้อย่างอิสระ คุณสมบัติที่มีคุณสมบัติของการจำนองอยู่ภายใต้ข้อตกลงจำนำซึ่งสามารถเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้เท่านั้นและการเก็บรักษาโดยผู้จำนองสิทธิในการเป็นเจ้าของและใช้สิ่งนี้

นาตาลียา ชเชอร์บินินา

หัวหน้าผู้เชี่ยวชาญ

แผนกออมสค์

สำนักงานโรสรีสตรีต

ในภูมิภาคออมสค์

นายทะเบียนของรัฐ

1. แนวคิดหลักประกัน
2. ประเภทของหลักประกัน
3. เหตุของการเกิดขึ้นของการจำนำ (ข้อตกลงและกฎหมาย; ตัวอย่างการเกิดขึ้นของการจำนำบนพื้นฐานของกฎหมาย);
4. เรื่องหลักประกัน
5. กรณีที่ทรัพย์สินและสิทธิไม่สามารถจำนำได้: 1). ทรัพย์สินที่ไม่ถูกยึดสังหาริมทรัพย์; 2). การเรียกร้องมีความเชื่อมโยงกับตัวตนของเจ้าหนี้อย่างแยกไม่ออก 3). ทรัพย์สินที่จำนำซึ่งมีกฎหมายจำกัดหรือห้ามไว้
6. เงื่อนไขของข้อตกลงจำนำ (เงื่อนไขสำคัญของข้อตกลงจำนำเงื่อนไขในขั้นตอนการขายทรัพย์สินที่จำนำ: ขั้นตอนการพิจารณาคดีหรือวิสามัญฆาตกรรม);
7. แบบฟอร์มสัญญาจำนำ
8. การลงทะเบียนของรัฐและการบัญชีหลักประกัน
9. ข้อดีและข้อเสียของหลักประกัน
10. การปฏิบัติด้านตุลาการและสิ่งพิมพ์เกี่ยวกับหลักประกันบนเว็บไซต์

กล่าวอีกนัยหนึ่งหากลูกหนี้ (ผู้จำนำ) ล้มเหลวในการปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขา สินค้าที่จำนำจะถูกขายทอดตลาดและเงินที่ได้รับจะถูกโอนไปยังเจ้าหนี้ (ผู้รับจำนำ) ผู้จำนำอาจรับสิ่งของที่จำนำเป็นชนิดได้ในกรณีที่ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ไม่เหมาะสมเฉพาะในกรณีที่กฎหมายบัญญัติไว้เท่านั้น

การจำนอง - ประเภทของหลักประกันซึ่งทรัพย์สินที่จำนำได้โอนโดยผู้จำนำไปอยู่ในความครอบครองของผู้จำนำ แนวคิดเรื่อง "การจำนอง" ไม่มีอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

2. ประเภทของหลักประกัน

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดหลักประกันประเภทต่อไปนี้:

• การจำนำสินค้าในการหมุนเวียน (ข้อ 1 ของมาตรา 357 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย);
• การจำนำสิ่งของในโรงรับจำนำ (มาตรา 358 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย);
• การจำนำสิทธิในการผูกพัน (มาตรา 358.1 - 358.8 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย);
• การจำนำสิทธิภายใต้ข้อตกลงบัญชีธนาคาร (มาตรา 358.9 - 358.14 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
• การจำนำสิทธิของผู้เข้าร่วมนิติบุคคล (มาตรา 358.15 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
• การจำนำหลักทรัพย์ (มาตรา 358.16, 358.17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ประเภทของหลักประกันแบ่งได้ดังนี้

ณ ที่ตั้งทรัพย์สินที่จำนำ(มาตรา 338 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย):

• จำนำมั่นคง - โดยไม่ต้องโอนทรัพย์สิน ประเภทของคำมั่นสัญญาของ บริษัท คือการจำนำสินค้าที่หมุนเวียน (มาตรา 357 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
• จำนอง - ด้วยการโอนทรัพย์สินที่จำนำ การจำนองประเภทหนึ่งคือการจำนำในโรงรับจำนำ (มาตรา 358 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ในเรื่องหลักประกัน:

• การจำนำทรัพย์สิน
• จำนำสิทธิ

ตามระดับความเชื่อมโยงของทรัพย์สินจำนองกับที่ดิน:

• การจำนำอสังหาริมทรัพย์ (จำนอง)

หลักประกันประเภทพิเศษเป็นคำมั่นสัญญาที่ตามมา (มาตรา 342 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

3. เหตุแห่งการสร้างจำนำ

เหตุผลในการเกิดขึ้นของคำมั่นสัญญากำหนดขึ้นโดยมาตรา 334.1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

ตามกฎทั่วไป คำมั่นสัญญาระหว่างผู้จำนำและผู้จำนำจะเกิดขึ้นบนพื้นฐาน ข้อตกลง- ในขณะเดียวกัน ในกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้ คำมั่นสัญญาจะเกิดขึ้นเมื่อเกิดพฤติการณ์ตามที่กฎหมายกำหนด ( การประกันตัวตามกฎหมาย).

ตัวอย่างการเกิดขึ้นของจำนำตามกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งบรรทัดฐานของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียและกฎหมายของรัฐบาลกลางอื่น ๆ กำหนดสถานการณ์ต่อไปนี้ซึ่งเกิดคำมั่นสัญญา:

สินค้าที่ขายด้วยเครดิตจะถูกจำนำกับผู้ขายจนกว่าจะชำระเงิน

เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลงการซื้อและการขาย นับตั้งแต่เวลาที่สินค้าถูกโอนไปยังผู้ซื้อและจนกว่าจะชำระเงิน สินค้าที่ขายด้วยเครดิตจะรับรู้ว่าเป็นสินค้าที่ผู้ขายจำนำเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อปฏิบัติตามภาระผูกพันในการชำระค่าสินค้า (ข้อ 5 ของมาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

สินค้าที่ขายเป็นเครดิตพร้อมแผนการผ่อนชำระจะถูกจำนำโดยผู้ขาย

กฎที่กำหนดไว้ในวรรค 2, 4 และ 5 ของมาตรา 488 ของประมวลกฎหมายนี้ (มาตรา 3 ของมาตรา 489 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ใช้กับข้อตกลงสำหรับการขายสินค้าด้วยเครดิตโดยมีเงื่อนไขการชำระเงินเป็นงวด .

สิทธิจำนำผู้รับค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่โอนชำระค่าเช่า

เมื่อโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพื่อชำระค่าเช่าผู้รับค่าเช่าเพื่อเป็นประกันภาระผูกพันของผู้จ่ายค่าเช่าจะได้รับสิทธิในการจำนำทรัพย์สินนี้ (ข้อ 1 ของมาตรา 587 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของ สหพันธรัฐรัสเซีย)

ผู้ถือใบจำนำมีสิทธิจำนำสินค้าได้

ผู้ถือใบจำนำนอกจากผู้ถือใบรับของคลังสินค้ามีสิทธิจำนำสินค้าได้ตามจำนวนเงินกู้ที่ออกตามใบจำนำและดอกเบี้ยในนั้น เมื่อจำนำสินค้าจะมีการจดบันทึกไว้ในใบเสร็จรับเงินของคลังสินค้า (มาตรา 3 ของมาตรา 914 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ที่ดินของผู้พัฒนาและอสังหาริมทรัพย์บนนั้นถูกจำนำให้กับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

เพื่อให้มั่นใจว่าการปฏิบัติตามพันธกรณีของผู้พัฒนา (ผู้จำนอง) ภายใต้ข้อตกลงนับตั้งแต่ช่วงเวลาของการลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (ผู้จำนอง) จะได้รับการพิจารณาให้จำนำสำหรับการก่อสร้าง (การสร้าง) อาคารอพาร์ตเมนต์ และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ซึ่งจะรวมถึงวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ที่ดินที่ผู้พัฒนาเป็นเจ้าของ หรือสิทธิ์ในการเช่า สิทธิ์ในการเช่าช่วงที่ดินที่ระบุและอาคารอพาร์ตเมนต์ และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ กำลังสร้าง (สร้าง) บนที่ดินแปลงนี้

จำนำในลักษณะที่กำหนดโดยศิลปะ ศิลปะ. มาตรา 13 - 15 ของกฎหมาย "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน" จะต้องรับประกันภาระหน้าที่ต่อไปนี้ของนักพัฒนาภายใต้สัญญาทั้งหมดที่สรุปไว้สำหรับการก่อสร้าง (การสร้าง) อาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ บนพื้นฐานของการก่อสร้างครั้งเดียว อนุญาต:

• การคืนเงินที่ผู้เข้าร่วมก่อสร้างร่วมกันในกรณีที่กำหนดไว้ในกฎหมายและ (หรือ) ข้อตกลงที่กำหนด
• การชำระเงินให้กับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างกองทุนที่ใช้ร่วมกันเนื่องจากเขาเพื่อชดเชยการสูญเสียและ (หรือ) เป็นค่าปรับ (ปรับ, โทษ) เนื่องจากการไม่ปฏิบัติตาม, ความล่าช้าในการปฏิบัติตามหรือการปฏิบัติตามภาระผูกพันอื่น ๆ ที่ไม่เหมาะสมในการโอนวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน และอีกมากมายเนื่องจากเขาตามข้อตกลงและ (หรือ) กฎหมายกองทุนของรัฐบาลกลาง (มาตรา 13 - 15 ของกฎหมายหมายเลข 214-FZ“ ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างหุ้นร่วมกันของอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ และการแก้ไขเพิ่มเติม กฎหมายบางประการของสหพันธรัฐรัสเซีย”)

ทรัพย์สินของรัฐและเทศบาลที่ซื้อเป็นงวดจะจำนำจนกว่าจะชำระเงิน

“ นับตั้งแต่ช่วงเวลาของการโอนไปยังผู้ซื้อทรัพย์สินที่ได้มาแบบผ่อนชำระและจนถึงช่วงเวลาของการชำระเงินเต็มจำนวนทรัพย์สินที่ระบุโดยอาศัยอำนาจตามกฎหมายของรัฐบาลกลางนี้ได้รับการยอมรับว่าถูกให้คำมั่นเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อจะปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขาในการชำระเงิน ทรัพย์สินของรัฐหรือของเทศบาลที่ได้มา

หากผู้ซื้อฝ่าฝืนกำหนดเวลาและขั้นตอนในการชำระเงิน การยึดสังหาริมทรัพย์จะถูกนำไปใช้กับทรัพย์สินที่จำนำในศาล" (ข้อ 6 มาตรา 35 ของกฎหมายลงวันที่ 21 ธันวาคม 2544 N 178-FZ "เกี่ยวกับการแปรรูปทรัพย์สินของรัฐและเทศบาล" (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 3 กรกฎาคม 2559))

จำนำที่ดินที่ซื้อด้วยกองทุนกู้ยืม (จำนอง)

เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือข้อตกลง ที่ดินที่ได้มาจากกองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือกองทุนจากสินเชื่อเป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่นสำหรับการซื้อที่ดินนี้จะถือว่าถูกจำนำตั้งแต่นั้นมา ของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของผู้ยืมที่ดินแปลงนี้ (ข้อ 1 ของข้อ 64.1 "การจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์)"

การจำนำที่อยู่อาศัยที่ซื้อหรือสร้างด้วยกองทุนกู้ยืม (จำนอง)

"สถานที่อยู่อาศัยที่ได้มาหรือสร้างขึ้นทั้งหมดหรือบางส่วนโดยใช้กองทุนเครดิตจากธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ หรือเงินทุนจากสินเชื่อเป้าหมายที่จัดทำโดยนิติบุคคลอื่นสำหรับการซื้อหรือการก่อสร้างสถานที่พักอาศัยที่ระบุนั้นถูกจำนำตั้งแต่ช่วงเวลาที่ลงทะเบียนของรัฐ ของการจำนองในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร" (ข้อ 1 มาตรา 77 ของกฎหมายวันที่ 16 กรกฎาคม 2541 N 102-FZ (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม 2559) "ในการจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์)"

กฎของกฎหมายที่ห้ามการยึดสังหาริมทรัพย์ในทรัพย์สินขององค์กรลูกหนี้นั้นมีอยู่เช่นในบทความของกฎหมายของรัฐบาลกลางต่อไปนี้:

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย:

• - ทรัพย์สินขององค์กรทางศาสนา
• - ลักษณะเฉพาะของการยึดสังหาริมทรัพย์ตามข้อกำหนดสำหรับคู่สัญญาในสัญญาเอสโครว์
• - การแยกทรัพย์สินที่ถือครองอยู่ในความไว้วางใจ
• - สิทธิพิเศษในการประดิษฐ์ที่เป็นความลับ

2). ข้อกำหนดมีความเชื่อมโยงกับตัวตนของเจ้าหนี้อย่างแยกไม่ออก

• ข้อ 21. การอนุญาตเบื้องต้นของผู้มีอำนาจปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์ที่กระทบต่อการใช้สิทธิในทรัพย์สินของวอร์ด

ตามกฎทั่วไป ข้อตกลงจำนำจะต้องสรุปในรูปแบบลายลักษณ์อักษรอย่างง่าย (มาตรา 160, 161 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ยกเว้นในกรณีที่กฎหมายหรือข้อตกลงไม่ได้กำหนดรูปแบบการรับรองเอกสารของข้อตกลงจำนำ ()

การไม่ปฏิบัติตามกฎที่กำหนดไว้ในรูปแบบของข้อตกลงจำนำจะถือเป็นโมฆะ

8. การลงทะเบียนของรัฐและการบัญชีหลักประกัน

การลงทะเบียนของรัฐและการบัญชีของการจำนำนั้นดำเนินการเพื่อรับรองสิทธิของทั้งผู้จำนำและบุคคลที่สาม

การลงทะเบียนสถานะบังคับของข้อตกลงจำนำถูกสร้างขึ้นในกรณีต่อไปนี้ ():

• หากตามกฎหมายสิทธิในการยืนยันความเป็นเจ้าของทรัพย์สินของบุคคลใดบุคคลหนึ่งนั้นอยู่ภายใต้การลงทะเบียนของรัฐ (มาตรา 8.1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
• หากหัวข้อของการจำนำเป็นสิทธิ์ของผู้เข้าร่วม (ผู้ก่อตั้ง) ของบริษัทจำกัด (มาตรา 358.15 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

สำหรับทรัพย์สินอื่นที่จำนำ จะใช้กฎที่แตกต่างกัน

ความสัมพันธ์ของการจำนำหลักทรัพย์ได้รับการควบคุมโดยบทบัญญัติของมาตรา 358.16 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (“การจำนำหลักทรัพย์”)

ข้อมูลเกี่ยวกับการจำนำสิทธิภายใต้ข้อตกลงบัญชีธนาคารจะถูกนำมาพิจารณาตามกฎของศิลปะ 358.11 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

การลงทะเบียนการแจ้งเตือนเกี่ยวกับการจำนำสังหาริมทรัพย์ได้รับการดูแลในลักษณะที่กำหนดโดยกฎหมายว่าด้วยการรับรองเอกสาร (ดูบทที่ XX.1 "การลงทะเบียนการแจ้งเตือนเกี่ยวกับการจำนำสังหาริมทรัพย์" ของพื้นฐานของกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับการรับรองเอกสาร ).

ผู้จำนำในส่วนที่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกมีสิทธิอ้างถึงสิทธิจำนำที่เป็นของตนได้เฉพาะตั้งแต่ตอนลงรายการจดทะเบียนจำนำเท่านั้น เว้นแต่ในกรณีที่บุคคลภายนอกทราบหรือควรทราบเกี่ยวกับ การมีอยู่ของคำมั่นสัญญาก่อนหน้านี้ การไม่มีบันทึกทางบัญชีไม่ส่งผลกระทบต่อความสัมพันธ์ของผู้จำนำกับผู้จำนำ

อนุญาตให้แก้ไขคำบอกกล่าวจำนำได้ในกรณีดังต่อไปนี้

• เมื่อข้อมูลเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงคำมั่นสัญญา (การเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับรายการ, มูลค่าของรายการ, กำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพัน ฯลฯ );
• เมื่อสิ้นสุดความสัมพันธ์หลักประกัน ขั้นตอนในการแก้ไขประกาศการจำนำหรือยกเลิกการจำนำนั้นได้รับการควบคุมในรายละเอียดเพิ่มเติมโดยบทบัญญัติ (มาตรา 103.6 ของหลักการพื้นฐานของกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียว่าด้วยการรับรองเอกสาร)

9. ข้อดีและข้อเสียของหลักประกัน

ข้อดีและข้อเสียของหลักประกันมีดังนี้

1. การค้ำประกันบางประการว่าในกรณีที่ลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันเจ้าหนี้จะได้รับความพึงพอใจจากทรัพย์สินที่จำนำ

2. หัวข้อของการจำนำอาจเป็นทรัพย์สินใด ๆ : สังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์, สิทธิภายใต้ข้อตกลงบัญชีธนาคาร, สิทธิในทรัพย์สิน, สิทธิพิเศษ, หุ้นในทุนจดทะเบียน, หุ้น เราเขียนเกี่ยวกับข้อยกเว้นข้างต้น

3. ภาระผูกพันของผู้จำนำจะได้รับการตอบสนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น (กล่าวคือ ข้อเรียกร้องของผู้จำนำได้รับการตอบสนองก่อน และต่อจากนั้นเฉพาะข้อเรียกร้องที่ไม่ได้รับหลักประกันจากคำมั่นสัญญา)

4. ห้ามมิให้จำหน่ายทรัพย์สินที่จำนำโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้รับจำนำ และหากข้อห้ามนี้ถูกฝ่าฝืน คำจำนำจะไม่ยุติลงแม้ในกรณีที่มีการจำหน่ายทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อโดยสุจริตก็ตาม

5. หัวข้อจำนำอาจเป็นสิ่งของและสิทธิในทรัพย์สินที่ผู้จำนำจะได้รับในอนาคต ในกรณีนี้สิทธิในการจำนำจะเกิดขึ้นกับผู้จำนำตั้งแต่วินาทีที่ผู้จำนำได้มาซึ่งทรัพย์สินหรือสิทธิที่เกี่ยวข้อง

6. ผู้จำนำภายใต้ข้อตกลงจำนำสามารถไม่เพียง แต่เป็นลูกหนี้เองเท่านั้น แต่ยังเป็นบุคคลที่สามด้วย กล่าวคือ เพื่อประกันภาระผูกพันของลูกหนี้ บุคคลใดๆ ก็สามารถจำนำทรัพย์สินของตนได้

7. การจำนำ (เช่น การจำนำที่มีการโอนรายการไปยังผู้จำนำ) ให้การรับประกันเพิ่มเติมในการรับรองการปฏิบัติตามภาระผูกพันเนื่องจากทรัพย์สินที่จำนำทางกายภาพนั้นอยู่กับเจ้าหนี้ - ผู้จำนำ

8. ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเจ้าหนี้จะจ่ายจากมูลค่าของสิ่งของที่จำนำ - ดอกเบี้ย ค่าปรับ ค่าเสียหายที่เกิดจากความล่าช้าในการดำเนินการ ตลอดจนค่าใช้จ่ายของผู้จำนำที่จำเป็นสำหรับการบำรุงรักษาสิ่งของที่จำนำและการรวบรวม (มาตรา 337 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ข้อเสียของหลักประกัน ได้แก่ สถานการณ์ต่อไปนี้:

1. หากสังหาริมทรัพย์ที่จำนำไม่ได้โอนไปยังผู้รับจำนำ มีความเป็นไปได้ที่คู่สัญญาที่ไร้หลักการจะจำหน่ายทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งอาจนำไปสู่ความเป็นไปไม่ได้ที่จะระบุเจ้าของและที่ตั้งใหม่ และเป็นผลให้ไม่สามารถขายทรัพย์สินนี้ได้ ทรัพย์สินในการประมูล

2. ขั้นตอนการยึดทรัพย์สินที่จำนำและการขายทอดตลาดโดยปลัดอำเภอนั้นค่อนข้างใช้แรงงานมากและใช้เวลานานซึ่งแน่นอนว่าไม่ได้นำไปสู่การฟื้นฟูสถานะทางการเงินของเจ้าหนี้โดยทันที

10. การปฏิบัติด้านตุลาการและการตีพิมพ์เกี่ยวกับหลักประกันสำหรับไซต์

• อพาร์ทเมนท์ภายใต้ข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไม่สามารถจำนำกับธนาคารได้ (ข้อ 15 ของการทบทวนการปฏิบัติ... ได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2556)
• หากข้อตกลงเงินกู้มีหลักประกันโดยการจำนำและการค้ำประกัน การยกเลิกวิธีการรักษาความปลอดภัยวิธีหนึ่งจะไม่ยุติความถูกต้องของอีกวิธีหนึ่ง (ข้อ 6 ของการทบทวนแนวทางปฏิบัติด้านตุลาการ... ซึ่งได้รับอนุมัติจากรัฐสภาของศาลฎีกา ศาลสหพันธรัฐรัสเซีย เมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2556)
• การยึดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันภายใต้สัญญาเงินกู้ (ข้อ 12 ของการทบทวนการปฏิบัติด้านตุลาการ... ได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2556)
• คัดค้านคำแถลงเรียกร้องของ AHML ในการติดตามหนี้ตามสัญญาเงินกู้ การยึดทรัพย์สินที่จำนำ