Ce este un gaj prin forța legii? Garaj imobiliar

Şef adjunct al Departamentului de Suport Juridic al Activităţilor de Credit şi Investiţii al Alfa Bank

Motivele apariției dreptului de gaj, partea 1

Cauțiune cu putere de lege. 1

Garaj în temeiul unui contract. unsprezece

Condiții în materie de garanții. 14

Condiții privind evaluarea garanției. 17

Condiții privind esența, dimensiunea și termenul de îndeplinire a obligației principale. 22

Potrivit paragrafului 3 al art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, un gaj ia naștere în temeiul unui acord; legea ia naştere şi în temeiul legii la producerea împrejurărilor precizate în ea, dacă legea prevede ce bunuri şi pentru a asigura îndeplinirea ce obligaţie este recunoscută ca fiind în lege. Regulile Codului civil al Federației Ruse privind un gaj care decurge în virtutea unui acord sunt aplicate în mod corespunzător unui gaj care decurge pe baza legii, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

Cauțiune cu putere de lege

Există relativ puține cazuri când legea recunoaște proprietatea ca gajată pentru a asigura îndeplinirea corespunzătoare a obligației primare corespunzătoare. Astfel de cazuri sunt stabilite în Codul civil al Federației Ruse, Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj”, Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”, Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente”. și alte bunuri imobiliare...”, Legea federală „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale”, Codul transportului comercial al Federației Ruse, și anume:

cu excepția cazului în care contractul de cumpărare și vânzare nu prevede altfel, din momentul în care bunurile sunt transferate cumpărătorului și până la plata, bunurile vândute pe credit sunt recunoscute ca fiind gajate de către vânzător pentru a se asigura că cumpărătorul își îndeplinește obligația de a plăti pentru bunuri (clauza 5 al articolului 488 din Codul civil al Federației Ruse).

Întrucât, în baza clauzei 3 a art. 489 din Codul civil al Federației Ruse, prevederile clauzei 5 din art. 488 din Codul civil al Federației Ruse, atunci, dacă nu se prevede altfel în contractul de cumpărare și vânzare, din momentul transferului bunurilor către cumpărător și până la plată, mărfurile vândute pe credit cu condiția plății în rate sunt recunoscute. ca fiind gajată de vânzător să asigure îndeplinirea de către cumpărător a obligaţiei sale de plată a mărfii .

De asemenea, clauza 6 din art. 35 din Legea federală „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale” prevede că din momentul transferului către cumpărător a proprietății de stat sau municipale achiziționate în rate în ordinea privatizării și până în momentul plății integrale, proprietatea specificată este recunoscut ca fiind gajat pentru a asigura îndeplinirea de către cumpărător a obligației sale de plată pentru proprietatea de stat sau proprietatea municipală;

la transmiterea unui teren sau a altor bunuri imobiliare pentru plata chiriei, cumpărătorul chiriei, ca garanție a obligației plătitorului de chirie, dobândește dreptul de gaj asupra acestui bun (clauza 1 din art. 587 din Codul civil). Federația Rusă); cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea federală sau printr-un acord, un teren dobândit folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat oferit de o altă entitate juridică pentru achiziționarea acestui teren este considerat a fi gajat din momentul în care de înregistrare de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra acestui teren. În cazul în care terenul corespunzător este închiriat, o ipotecă ia naștere cu putere de lege pentru dreptul de închiriere, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin legea federală sau prin contractul de închiriere (articolul 64.1 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, în continuare. denumită Legea cu privire la ipoteca); cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea federală sau printr-un acord, un teren pe care, folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat oferit de o altă entitate juridică, o clădire sau o structură a fost achiziționată, construită sau este în curs construcție, sau dreptul de a închiria un astfel de teren este considerat a fi gaj din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra unei clădiri sau structuri dobândite, construite sau în construcție sau din momentul în care organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor primește notificarea. al debitorului ipotecar și al creditorului gajist cu privire la încheierea unui contract de împrumut (contract de împrumut cu condiția utilizării prevăzute) cu anexarea contractului specificat (art. 64.2 din legea ipotecii); cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea federală sau printr-un acord, o casă rezidențială sau un apartament achiziționat sau construit în întregime sau parțial folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat oferit de o altă entitate juridică pentru achiziționarea sau construirea de o casă de locuit sau un apartament sunt considerate a fi gajate din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra unei case sau apartament de locuit (articolul 77 din legea ipotecii); Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului din contract, din momentul înregistrării de stat a contractului, participanții la construcția comună sunt considerați a avea un teren prevăzut pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) alte obiect imobiliar, care va include obiecte de construcție în comun, ca garanție, deținute de dezvoltator cu privire la dreptul de proprietate sau dreptul de a închiria un anumit teren și un bloc de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar în curs de construire (creat) pe acest teren (clauza 1 lingura. 13 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună de clădiri de apartamente și alte bunuri imobiliare…”); la înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al dezvoltatorului asupra unui obiect de construcție neterminat, un astfel de obiect de construcție neterminat este considerat a fi gajat participanților la construcția comună din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al dezvoltatorului asupra unui astfel de obiect (clauza 2, articolul 13 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare...”); la înregistrarea de stat a proprietății dezvoltatorului asupra spațiilor rezidențiale și (sau) nerezidențiale incluse într-o clădire de apartamente și (sau) alte bunuri imobiliare, a căror construcție (creare) a fost efectuată cu implicarea fondurilor de la participanții la construcția comună , aceste spații sunt considerate a fi gajate către participanții la construcția comună din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al dezvoltatorului asupra unor astfel de spații (clauza 3, articolul 13 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare... ”); la gajarea drepturilor (pretențiile), dacă debitorul gajatorului își îndeplinește obligația înainte ca gajatorul să-și îndeplinească obligația garantată prin gaj, tot ceea ce primește debitorul gajist devine obiectul gajului (clauza 1 a articolului 58 din Legea rusă). Federația „On Pledge”); garanție maritimă asupra cerințelor pentru armator specificate la art. 367 din Codul de transport comercial al Federației Ruse.

Pentru un gaj izvorât cu puterea legii, nu este necesar niciun acord între debitorul gajist și creditorul gajist la baza apariției dreptului de gaj este legea însăși și împrejurările în care legea leagă părțile cu o relație de gaj.

În acest caz, părțile pot, prin acord, să excludă apariția unui gaj izvorât cu puterea legii în cazurile în care legea prevede un astfel de drept. Potrivit paragrafului 4 al art. 421 din Codul civil al Federației Ruse, în cazurile în care condiția contractului este prevăzută de o normă care se aplică în măsura în care acordul părților nu stabilește altfel (normă dispozitivă), părțile pot, prin acordul lor , exclude aplicarea acestuia sau stabilește o condiție diferită de cea prevăzută în acesta. Părțile la un acord de cumpărare și vânzare de bunuri pe credit, inclusiv cu condiția plății în rate (norma dispozitivă a clauzei 4 din articolul 488 din Codul civil al Federației Ruse), precum și părțile la un credit acord sau un împrumut direcționat pentru achiziționarea unui teren, clădire, poate exclude gajul în relațiile lor (cladiri, structuri), clădire rezidențială, apartament sau pentru construcția acestora (normele dispozitive ale articolelor 64.1, 64.2, 77 din Ipoteca federală). Legea În acest caz, părțile pot prevedea în mod direct că vânzătorul (creditor, creditor) are un drept de gaj asupra proprietății în cauză.

Părțile pot în orice moment transforma un gaj creat cu putere de lege într-un gaj contractual prin încheierea unui acord de gaj corespunzător. În acest caz, din momentul încheierii contractului de gaj, se consideră că gajul decurge din acord.

O caracteristică interesantă este că un gaj imobiliar care a luat naștere cu forța legii (dreptul de a închiria un imobil care necesită înregistrarea de stat, cu excepția întreprinderilor ca ansambluri imobiliare) poate fi certificat prin eliberarea de către debitorul ipotecar a corespunzătoare. ipotecă (clauza 1, articolul 13 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” (ipoteca imobiliară)”). În acest caz, gajul nu se consideră a fi luat naștere din contract (întrucât în ​​acest caz nu există contract), ci continuă să fie considerat un gaj care a luat naștere cu putere de lege.

Atunci când un gaj ia naștere cu putere de lege în legătură cu un bun imobil, înregistrarea de stat a acestuia se efectuează în sistemul Registrului unificat de stat al drepturilor imobiliare și al tranzacțiilor cu acesta. Potrivit cerințelor generale ale paragrafului 1 al art. 131 din Codul civil al Federației Ruse și norma specială de la paragraful 2 al art. 20 din Legea federală privind ipoteca, ipotecile sunt supuse înregistrării de stat în vigoare.

În acest sens, nu este deosebit de dificil pentru autoritatea de înregistrare să identifice o ipotecă care a luat naștere cu putere de lege în timpul înregistrării de stat a acordurilor de participare la construcția comună a unui bloc de locuințe sau a altor bunuri imobiliare. Concomitent cu înregistrarea de stat a acordului, autoritatea de înregistrare înregistrează grevarea în raport cu terenul deținut de dezvoltator pe care se execută construcția sau dreptul de a închiria un astfel de teren prin ipotecă în favoarea participantului la construcție. La înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate ale dezvoltatorului asupra unui proiect de construcție neterminat sau asupra spațiilor într-un proiect imobiliar finalizat (construcție finalizată), autoritatea de înregistrare înregistrează și faptul că sunt grevați cu o ipotecă în favoarea celor înregistrați în statul unificat. Registrul participanților în construcție. Nu trebuie să apară dificultăți deosebite în timpul înregistrării de stat a gajului în temeiul clauzei 1 a art. 587 din Codul civil al Federației Ruse în favoarea cumpărătorului de anuitate.

Este o chestiune diferită atunci când vine vorba de gajurile care decurg în temeiul art. 64.1, 64.2, 77 din legea ipotecii, când imobilul grevat a fost cumpărat sau construit cu fonduri împrumutate. Autoritatea de înregistrare nu poate întotdeauna, pe baza documentelor prezentate în timpul înregistrării de stat a apariției (transferului către debitorul gajist) a dreptului de proprietate asupra imobilului, să stabilească circumstanțele specificate cu care este asociată apariția dreptului de gaj. În cazul în care autoritatea de înregistrare nu a găsit niciun temei pentru înregistrarea de stat a ipotecii în vigoare, creditorul ipotecar are dreptul de a solicita o astfel de înregistrare prin depunerea unei cereri la autoritatea de înregistrare.

Acest tip de situație juridică se reflectă în practica de arbitraj (clauza 9 din Revizuirea practicii examinării de către instanțele de arbitraj a litigiilor legate de un contract de ipotecă, scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse).

Instanța de arbitraj a recunoscut ca nelegală sustragerea autorității de înregistrare de a accepta documente pentru înregistrarea unei ipoteci legale. În conformitate cu regulile paragrafului 2 al art. 20 din Legea cu privire la ipoteca, ipoteca este supusă, de drept, înregistrării de stat, care se efectuează de către autoritatea de înregistrare fără a depune o cerere separată și fără plata pentru înregistrarea de stat. Întrucât, cu încălcarea paragrafului doi al paragrafului 2 al art. 20, autoritatea de înregistrare nu a efectuat înregistrarea de stat a ipotecii în vigoare la momentul înregistrării dreptului de proprietate al societății pe acțiuni asupra imobilului nerezidențial dobândit, banca, în calitate de titular al ipotecii, avea, în vigoare de lege, dreptul de a solicita la autoritatea de înregistrare înregistrarea de stat.

Dificultăți în identificarea dreptului de gaj emergente sunt, de asemenea, posibile la înregistrarea transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare dobândite în baza unui contract de cumpărare și vânzare pe credit (inclusiv cu condiția plății în rate). De exemplu, uneori este dificil pentru autoritatea de înregistrare să determine termenii specifici ai unei tranzacții de plată și să afle dacă imobilul a fost plătit la momentul înregistrării de stat a transferului de proprietate sau nu. Din acest punct de vedere, părților li se recomandă să indice mai precis în contractul de cumpărare și vânzare a dreptului de gaj pe care îl încheie, condițiile care sunt asociate cu apariția acestuia.

Trebuie remarcat faptul că un gaj care decurge cu forța legii (clauza 5 din articolul 488, clauza 3 din articolul 489 din Codul civil al Federației Ruse) în legătură cu bunurile vândute în cadrul unui contract de cumpărare și vânzare pe credit (inclusiv cu condiția plății în rate), are o practică extrem de controversată.

Acordul de cumpărare și vânzare este atât de utilizat pe scară largă în tranzacțiile civile, încât uneori apar îndoieli dacă un astfel de gaj „funcționează” în toate cazurile. La urma urmei, obiectul cumpărării și vânzării poate fi o varietate de lucruri, iar în virtutea clauzei 4 a art. 454 din Codul civil al Federației Ruse – și drepturile de proprietate. În cazul în care lucrul nu este definit individual, atunci părțile la contractul de vânzare-cumpărare se pot limita la a indica caracteristicile generice ale articolului de cumpărare și vânzare, fără a-l identifica în așa fel încât să se poată distinge de alte lucruri deținute de cumpărătorul. Acest lucru este valabil mai ales pentru proprietățile care pot fi determinate doar printr-o anumită măsură (greutate, volum etc.). Poate fi extrem de dificil, și uneori imposibil, să stabilim despre ce fel de proprietate vorbim (care se află încă în posesia cumpărătorului, sau pe care acesta a folosit-o sau a transferat-o altei persoane). În aceste cazuri, executarea silită asupra imobilului, pe care vânzătorul consideră că l-a transferat cumpărătorului și se referă la gajul acestuia, poate fi refuzată din cauza absenței semnelor de identificare a obiectului de vânzare. În plus, în temeiul art. 223 din Codul civil al Federației Ruse, părțile la un acord de cumpărare și vânzare pot conveni asupra transferului de proprietate asupra bunurilor nu în momentul transferului bunurilor, ci într-un alt moment după transferul bunurilor ( de exemplu, în momentul plății). În acest caz, nici dreptul de gaj nu apare. Dar cel mai important rol în apariția dreptului de gaj este voința părților, care vizează stabilirea de relații de credit în condițiile contractului de vânzare-cumpărare. Ca urmare, arbitrajele care implică pretenții ale vânzătorului bazate pe drepturi de drept legal sunt foarte de la caz la caz și depind în întregime de circumstanțele specifice ale cazului.

Exemplu:

În decizia Curții Federale de Arbitraj a Districtului Nord-Vest din data de 01.01.2001 în dosarul nr. A/2007 privind colectarea datoriilor în baza unui contract de vânzare-cumpărare de echipamente de prelucrare a peștelui și blocarea echipamentelor vândute. , completul de judecată a susținut actele judiciare ale instanțelor inferioare privind încasarea creanțelor la plata echipamentelor și refuzul depunerii unei pedepse împotriva sa. După cum reiese din materialele cazului, în baza contractului de cumpărare și vânzare, vânzătorul transferă cumpărătorului dreptul de proprietate asupra echipamentelor uzate și inutilizabile conform listei anexate contractului, iar cumpărătorul acceptă echipamentul specificat și se obligă să plătească prețul corespunzător. pentru aceasta. În condițiile contractului, transferul echipamentului de către vânzător și acceptarea echipamentului de către cumpărător până la momentul încheierii contractului s-a efectuat efectiv, părțile au stipulat că acordul are puterea unui act de transfer. Termenii acordului mai prevăd că obligația bănească a cumpărătorului este supusă plății în sumă corespunzătoare prin virament bancar prin transfer în contul bancar al vânzătorului în termen de trei zile de la semnarea acordului. În baza acestor termeni ai tranzacției, instanțele nu au considerat vânzătorul drept de gaj, la care se referă. Potrivit deciziei Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse /08, nu au existat încălcări ale dreptului material de către instanțe, iar transferul materialelor cauzei către Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a fost refuzat.

În conformitate cu Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Orientului Îndepărtat din data de 1 ianuarie 2001 în dosarul nr. F03-A73/06-1/4956, instanța, după ce a stabilit împrejurările asociate cu cumpărătorul a plătit mai puțin de 50% a costului bunurilor imobiliare, indicând o încălcare semnificativă de către cumpărător a condițiilor contractului de cumpărare - vânzare, a ajuns la concluzia că există motive în conformitate cu articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse pentru a satisface cerințele reclamantului pentru rezilierea contractului. Totodată, instanța a aplicat raporturilor juridice controversate dispozițiile alin. 5 al art. 488 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia, atunci când bunurile sunt transferate cumpărătorului înainte de plată, bunurile vândute sunt recunoscute ca fiind gajate vânzătorului pentru a se asigura că cumpărătorul își îndeplinește obligația de a plăti pentru bunuri. Instanța a mai indicat că, în conformitate cu prevederile Legii federale „Cu privire la insolvență (faliment),” la etapa deschiderii procedurii de faliment împotriva reclamantului, executarea tranzacțiilor care nu au legătură cu rambursarea obligațiilor debitorului față de creditorii falimentului. nu este furnizat. Potrivit deciziei Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse /07, nu au fost stabilite temeiuri pentru revizuirea cauzei prin control de supraveghere, actele judiciare care au avut loc au rămas neschimbate.

Poate mai controversat în practică este gajul stabilit de paragraful 1 al art. 58 Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj”. Vorbim de o situație în care un drept (creanță) față de debitor este transferat cu titlu de garanție, care este îndeplinit de acesta, debitorul, în perioada de valabilitate a garanției. Legea prevede că tot ceea ce primește debitorul gajist devine obiect al unui gaj. Astfel, gajul inițial al dreptului (creantei) către debitor, izvorât din contractul de gaj, se transformă în gaj (în puterea legii) în raport cu bunul primit de gajist în temeiul acestui drept (creanță).

Efectul acestei norme juridice este contestat în primul rând de faptul că Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” a fost adoptată înainte de intrarea în vigoare a Codului civil al Federației Ruse și, prin urmare, datorită cerințelor art. 4 din Legea federală din 01.01.2001 „La intrarea în vigoare a primei părți a Codului civil al Federației Ruse” trebuie să fie valabil în partea care nu o contrazice. Codul civil al Federației Ruse însuși, atunci când reglementează gajul drepturilor de proprietate, nu a prevăzut o normă juridică similară, dar a păstrat instituția gajului asupra proprietății pe care gajul o va dobândi în viitor (clauza 6 din articolul 340 din Codul civil al Federației Ruse). Din aceste considerente, aplicarea pozitivă a prevederilor paragrafului 1 al art. 58 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” practic nu se găsește în practica judiciară și arbitrală și este complet absent din actele Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.

De remarcat că gajul asupra proprietății pe care gajul îl va dobândi în viitor și dreptul de gaj asupra bunului primit în temeiul dreptului (creanței) gajat prezintă diferențe semnificative. În primul rând, gajul de proprietate pe care debitorul ipotecar îl va dobândi în viitor are o aplicație mai largă. De exemplu, subiectul gajului în sensul clauzei 6 din art. 340 din Codul civil al Federației Ruse poate deveni un lucru fabricat nu numai de către antreprenor la instrucțiunile clientului (debitorul ipotecar), ci și de către debitorul gajist însuși. În timp ce apariția dreptului de gaj în temeiul art. 58 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” pentru un articol fabricat poate apărea numai într-o tranzacție contractuală atunci când drepturile de revendicare ale clientului față de antreprenor au făcut obiectul gajului inițial. Și, dacă gajul unui lucru viitor nu ia naștere până la faptul dobândirii lui, la gajarea drepturilor (pretențele), gajul se extinde la dreptul (creanța) gajat și, prin urmare, înainte de executarea lui de către debitorul gajatorului, poate fi executat silit în mod obișnuit pentru un gaj.

Situația juridică este aceea că paragraful 1 al art. 58 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” contrazice Codul civil al Federației Ruse, în opinia noastră, nu este pe deplin justificat. De fapt, se rezumă la faptul că dispozițiile legii care conțin cazuri de apariție a unui gaj, în virtutea faptului însuși al adoptării lor în fața Codului civil al Federației Ruse, ar trebui declarate nule. Totodată, această concluzie nu reiese din cuprinsul art. 4 din Legea federală din 01.01.2001 „Cu privire la intrarea în vigoare a părții întâi a Codului civil al Federației Ruse”, nici din sensul acesteia.

Codul civil al Federației Ruse însuși prevede posibilitatea unui gaj care decurge cu forța legii. Potrivit paragrafului 3 al articolului 334 din Codul civil al Federației Ruse, un gaj ia naștere cu forța legii atunci când apar circumstanțe în el, dacă legea prevede ce bunuri și pentru a asigura îndeplinirea obligației recunoscute ca fiind gajată. Din paragraful 1 al art. 58 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” implică toate aceste condiții care sunt cerute de Codul civil al Federației Ruse. Prin urmare, dreptul de gaj asupra dreptului gajat (creantei) primit de debitorul gajist, stabilit la alin.1 al art. 58 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” ar trebui considerat actual.

Utilizarea unei astfel de garanții este din nou complicată de problema identificării subiectului garanției și a proprietății realizabilității acesteia. În cele mai multe cazuri, debitorul gajist transferă drepturile unei creanțe bănești către creditorul gajist ca garanție, iar din moment ce banii, fiind un mijloc de plată, nu pot face obiectul garanției, fondurile plătite de debitorul debitorului ipotecar nu sunt primite ca garanție. . Potrivit paragrafului 2 al art. 58 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj”, atunci când primește sume de bani de la debitorul său pentru a îndeplini o obligație, debitorul gajist este obligat, la cererea creditorului gajist, să transfere sumele corespunzătoare pentru a îndeplini obligația garantată de către gaj, dacă nu se stabilește altfel prin acordul de gaj. Aplicarea paragrafului 1 al art. 58 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj” devine relevant dacă dreptul (cererea) debitorului de a primi bunuri sau rezultatele muncii efectuate este gajat inițial. Și întrucât practica judiciară și arbitrală cu privire la astfel de garanții nu a găsit o aplicare pozitivă, această garanție trebuie utilizată cu extremă precauție în cazurile în care utilizarea sa nu implică riscuri juridice semnificative pentru creditorul ipotecar.

O ipotecă maritimă trebuie să se distingă de o ipotecă maritimă (ipoteca pe o navă maritimă). Dacă la ipotecarea unei nave maritime vorbim de un gaj înregistrat, în principal prin acordul părților pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor civile, atunci privilegiul maritim este o instituție specifică dreptului maritim internațional implementată în sistemul juridic rus.

Federația Rusă a aderat la Convenția internațională privind garanțiile și ipotecile maritime din 1993 (Legea federală din 01/01/2001). Pe baza prevederilor acestei convenții, regulile privind privilegiile maritime au fost reflectate în Codul de transport maritim al Federației Ruse. Articolul 367 din prezentul cod stabilește că o garanție maritimă asupra unei nave este garantată cerinţele pentru armator în legătură cu:

Termenul limită pentru îndeplinirea obligației principale determinată de data calendaristică corespunzătoare determinată de debitor și creditor în tranzacția pe care au încheiat-o, sau de expirarea unei perioade de timp indicate de aceștia, care se calculează în ani, luni, săptămâni, zile sau ore, sau prin indicarea unui eveniment acest lucru trebuie să se întâmple în mod inevitabil (articolul 190 din Codul civil al Federației Ruse) .

Pot exista cazuri când o tranzacție care conține termenii creanței bănești principale nu conține termenele pentru îndeplinirea acestora de către debitor. Potrivit paragrafului 2 al art. 314 din Codul civil al Federației Ruse, în cazurile în care obligația nu prevede un termen pentru îndeplinirea acesteia și nu conține condiții care să permită determinarea acestui termen, aceasta trebuie îndeplinită într-un termen rezonabil de la nașterea obligației. O obligație care nu este îndeplinită într-un termen rezonabil, precum și o obligație a cărei termen de executare este determinat de momentul cererii, debitorul este obligat să îndeplinească în termen de șapte zile de la data la care creditorul depune cererea de executare a acesteia, cu excepția cazului în care obligația de a efectua în alt moment rezultă din lege, din alte acte juridice, din termenii obligației, obiceiurile comerciale sau din esența obligației.

Așadar, lipsa în tranzacția încheiată între debitor și creditor a condițiilor privind termenul de îndeplinire a creanței bănești principale nu indică în sine necesitatea precizării acesteia în contractul de gaj, în speță, termenul de îndeplinire a principalului; obligația este reglementată de clauza 2 a art. 314 Cod civil al Federației Ruse. Pentru a proteja interesele unui terț gajist care nu este debitor în temeiul creanței bănești principale (obligația principală), se recomandă ca contractul de gaj să indice perioada de valabilitate a contractului de gaj sau o altă perioadă care limitează termenul de gaj. dreptul creditorului gajist de a executa silit asupra bunului gajat. Dacă termenul de îndeplinire a obligației principale este determinat de momentul solicitării, atunci se pare necesară indicarea perioadei de valabilitate a contractului de gaj.

Dacă o tranzacție între un debitor și un creditor este încheiată cu o condiție (articolul 157 din Codul civil al Federației Ruse) și aceasta are o importanță semnificativă în determinarea mărimii și (sau) termenului limită pentru îndeplinirea obligației monetare principale, atunci acestea trebuie indicate condițiile.

Dacă garanția asigură mai multe creanțe monetare de bază, atunci fiecare dintre aceste creanțe este supusă descrierii.

Sunt supuse descrierii atât creanțele bănești existente, cât și eventualele viitoare împotriva debitorului, care, prin acordul părților la contractul de gaj, sunt incluse în principalele creanțe bănești garantate prin gaj.

La garantarea unei obligații bănești principale care este supusă executării în rate ca garanție, părțile la contractul de garanție trebuie să indice momentul (frecvența) plăților relevante și sumele acestora sau condițiile care permit determinarea acestora.

De exemplu, devine important ca băncile să ofere garanții pentru tranzacțiile de credit, în care, pe lângă obligația de a rambursa împrumutul în sine, este prevăzută și obligația împrumutatului de a plăti dobânda acumulată la suma împrumutului. Dobândă pentru utilizarea unui împrumut se referă la principalele cerințe monetare, ale căror condiții de plată sunt supuse reflectării în acordul de gaj. Dobânda este o plată pentru prestarea unui serviciu de împrumut de către bancă, acestea conferă tranzacției de credit un caracter compensatoriu prin natura lor, sunt prețul contractului de împrumut; Acest lucru a fost confirmat în practica judiciară. Potrivit paragrafului 15 din rezoluția comună a Plenurilor Curții Supreme a Federației Ruse și a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse /14 „Cu privire la practica aplicării prevederilor Codului civil al Federației Ruse privind dobânda pentru utilizarea fondurilor altor persoane”, atunci când se analizează litigiile legate de executarea unui contract de împrumut, precum și de executarea de către debitor a obligațiilor de rambursare a unui împrumut bancar, trebuie avut în vedere că dobânda plătită de împrumutat la împrumut suma în cuantumul și în modul specificat la clauza 1 a art. 809 din Codul civil al Federației Ruse, sunt o plată pentru utilizarea fondurilor și sunt supuse plății de către debitor conform regulilor privind datoria monetară principală.

Dobânda pentru utilizarea unui împrumut necesită o descriere în contractul de garanție și pentru că acestea sunt adăugate la suma împrumutului și sunt considerate indisolubil legate până în momentul în care dobânda acumulată pentru perioada expirată de utilizare a împrumutului nu a devenit o obligație de a le plăti și , astfel, nu vor avea semnul unei creanțe bănești independente. De regulă, la înregistrarea garanțiilor, vorbim despre dobânda pentru utilizarea creditului ca cerință viitoare. Prin urmare, fiind în legătură juridică cu corpul împrumutului, ele sunt supuse reflectării în contractul de gaj și fac parte din creanțele garantate prin gaj. Codul civil al Federației Ruse nu reglementează în mod specific condițiile de dobândă pentru utilizarea unui împrumut în relațiile juridice colaterale. În același timp, acestea sunt reflectate în Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” în legătură cu un tip special de garanție - ipoteca. La paragraful 1 al art. 3 din această lege federală stabilește că o ipotecă constituită pentru a garanta executarea unui contract de credit sau a unui contract de împrumut cu condiția plății dobânzii asigură și plata către creditor (împrumutător) a dobânzii care i se cuvine pentru utilizarea împrumutului (fonduri împrumutate). ).

Exemplu:

În decizia Curții Federale de Arbitraj a Districtului Volga din data de 01.01.2001/07 a avut în vedere, în casare, materialele cauzei privind cererea de recunoaștere a contractului de ipotecă ca tranzacție neîncheiată. În conformitate cu contractul de împrumut, îndeplinirea obligațiilor în temeiul căruia a fost garantată prin contractul de ipotecă, împrumutatul se obligă să ramburseze nu numai suma împrumutului, ci și să plătească lunar dobânda pentru utilizarea acestui împrumut. Momentul (frecvența) plăților dobânzii este reglementat în clauzele relevante ale contractului de împrumut. Cu toate acestea, aceste informații nu au fost incluse în contractul de ipotecă încheiat cu terțul ipotecar. În baza acesteia, instanța de casare a confirmat legalitatea și temeinicia actului judiciar al instanței de apel prin care se recunoaște contractul de ipotecă ca neîncheiat.

Refuzând să examineze materialele cauzei prin supraveghere, completul de judecători al Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a indicat că, în temeiul clauzei 1 a art. 9 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”, contractul de ipotecă trebuie să indice obiectul ipotecii, evaluarea acesteia, esența, mărimea și termenul de îndeplinire a obligației garantate prin ipotecă.

Potrivit paragrafului 5 al acestui articol, în cazul în care obligația garantată printr-o ipotecă este supusă executării în părți, contractul de ipotecă trebuie să indice termenii (frecvența) plăților relevante și sumele sau condițiile acestora care permit determinarea acestor sume.

În conformitate cu paragraful 1 al art. 3 din legea menționată, o ipotecă asigură plata către debitorul ipotecar a sumei principale a datoriei în temeiul unui contract de împrumut sau al unei alte obligații garantate printr-o ipotecă, integral sau parțial, prevăzută de contractul de ipotecă. O ipotecă constituită pentru a garanta executarea unui contract de credit sau a unui contract de împrumut cu condiția plății dobânzii asigură și plata către creditor (împrumutător) a dobânzii care i se cuvine pentru utilizarea împrumutului (fonduri împrumutate). Contractul de împrumut stabilește că împrumutatul se obligă să ramburseze nu numai suma împrumutului, ci și să plătească lunar dobândă pentru utilizarea acestui împrumut. Momentul (frecvența) plăților dobânzii este reglementat în contractul de împrumut. Recunoscând contractul de ipotecă ca neîncheiat, instanțele au pornit din faptul că în acest contract nu s-a indicat termenul de plată a dobânzii în temeiul contractului de împrumut, adică nu s-a convenit condiția privind termenul de îndeplinire a obligației principale. Nu au existat încălcări ale uniformității în aplicarea și interpretarea normelor legale de către instanțe (determinarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse /08).

Într-un alt caz de arbitraj examinat de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse (rezoluție /02), contractul de ipotecă nu a fost recunoscut ca un întreg neîncheiat din cauza absenței unei clauze în acord cu privire la valoarea dobânzii. rata de utilizare a creditului.

Societatea pe acțiuni deschisă „Banca „Zenit”” a depus o cerere la Curtea de Arbitraj de la Moscova împotriva societății pe acțiuni închise „Andronik” pentru a executa silit imobiliare - o clădire care face obiectul unei garanții în temeiul unui contract de ipotecă din 01.01. .2001 N 3s-5212.

În cauză au fost implicați în calitate de terți împrumutatul, societatea pe acțiuni Commercial Bank Infobank și chiriașul imobilului în litigiu, societatea cu răspundere limitată Commercial Bank Union-Trade.

Prin decizia din 1 ianuarie 2001, cererile au fost respinse. Instanța a recunoscut contractul de ipotecă ca neîncheiat, întrucât îi lipsește procedura și alte condiții necesare pentru determinarea cuantumului obligației garantate prin ipotecă și nu există nici date privind determinarea cuantumului obligației în viitor. Prin hotărârea instanței de apel din 1 ianuarie 2001, hotărârea a fost lăsată neschimbată pentru aceleași motive.

Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Moscova, prin rezoluția sa din 1 ianuarie 2001, a menținut aceste acte judiciare. Totodată, în plus, instanța de casare a ajuns la concluzia că legislația nu prevede posibilitatea asigurării cu ipotecă a unei obligații ce va apărea în viitor.

Aceste acte judiciare au fost întâmpinate cu un protest din partea vicepreședintelui Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, care a fost satisfăcut de Prezidiu din următoarele motive.

După cum reiese din materialele cauzei, între Zenit Bank și Infobank Bank a fost încheiat un acord din 1 ianuarie 2001 N 03-075/2000 privind acordarea de împrumuturi. Această tranzacție este consensuală, întrucât obligațiile creditorului de a acorda împrumuturi au apărut din momentul încheierii acordului. În contract, părțile au stipulat modalitatea și procedura de îndeplinire a obligației și anume: pe baza unor declarații scrise ale împrumutatului transmise creditorului prin sistemul SWIFT. Suma totală a fondurilor furnizate împrumutatului nu trebuie să depășească 1 milion de dolari SUA. Obligațiile împrumutătorului de a acorda împrumuturi încetează la 12 luni de la data primului împrumut.

Pentru a garanta contractul de împrumut, Zenit Bank a încheiat un contract de ipotecă din 1 ianuarie 2001 Nr. 3c-5212. Obiectul ipotecii a fost un imobil aflat în proprietatea debitorului ipotecar și dreptul de a închiria terenul de sub acesta. Tranzacția cu drepturi de închiriere a terenului a fost convenită cu Comitetul funciar din Moscova.

La cererea împrumutatului, transmisă prin sistemul SWIFT, Zenit Bank a oferit Infobank un împrumut în valoare de 28 de milioane de ruble pentru o perioadă cuprinsă între 17 aprilie și 18 aprilie 2001, cu dobândă acumulată la suma principală în valoare de 10% pe an și o penalizare de 0,25% în cazul în care creditul nu este rambursat la timp. Suma datoriei nu a fost rambursată până la scadență.

Se confirmă faptul acordării unui împrumut și nerambursarea acestuia de către împrumutat. Din 21 septembrie 2001, împotriva Infobank Bank a fost inițiată procedura de faliment.

Întrucât obligațiile de plată a principalului, a dobânzilor și a penalităților nu au fost îndeplinite de către împrumutat, creditorul a formulat o cerere actuală împotriva debitorului ipotecar de a executa silit asupra bunului gajat în conformitate cu art. 334 Cod civil al Federației Ruse.

Instanțele, recunoscând contractul de ipotecă ca neîncheiat, nu au avut în vedere următoarele. În temeiul paragrafului 1 al art. 339 din Codul civil al Federației Ruse, termenii esențiali ai contractului de gaj fac obiectul gajului și al evaluării acestuia, esența, mărimea și perioada de îndeplinire a obligației garantate prin gaj, precum și condiția privind care al părților (debitorul gaj sau creditorul gajist) are proprietatea gajată. În cazul în care părțile nu ajung la un acord cu privire la cel puțin una dintre aceste condiții sau condiția corespunzătoare lipsește din acord, acordul de gaj nu poate fi considerat încheiat.

Contractul de ipotecă definește garanția și asigură evaluarea acesteia. Secțiunea 4 din acord se referă la esența, mărimea și perioada de executare a obligației garantate prin ipotecă.

Astfel, conform clauzei 4.1.1, ipoteca asigură că împrumutatul rambursează principalul împrumutului în valoare de 1 milion de dolari SUA; a fost stabilită data rambursării creditului - 12 luni de la data primului credit; a fost stabilit cuantumul penalității pentru întârzierea rambursării creditului. De asemenea, debitorul ipotecar și debitorul ipotecar au prevăzut ca ipoteca să asigure plata dobânzii la suma împrumutului la o rată convenită de către creditor și debitor în conformitate cu termenii contractului de împrumut, precum și compensarea pierderilor cauzate de neîndeplinire. sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor din contractul de împrumut.

Absența unei rate specifice a dobânzii pentru utilizarea unui împrumut în contractul de acordare a creditelor și, în consecință, în contractul ipotecar nu ar putea conduce la recunoașterea acestei din urmă tranzacții ca neîncheiată în ansamblu.

Întrucât instanțele de judecată nu au examinat în totalitate împrejurările relevante cauzei și au aplicat incorect normele de drept material, toate aceste acte judiciare au fost anulate, iar cauza a fost trimisă spre o nouă judecată instanței de fond.

Poziția juridică în cazul de mai sus formulată de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse pare a fi destul de echilibrată și justificată. Dobânda pentru utilizarea unui împrumut este deja o creanță monetară independentă și, în cazul executării silite asupra proprietății gajate, poate fi separată de corpul împrumutului. În principiu, contractul de ipotecă poate fi considerat că garantează creanțele bănești rămase ale creditorului ipotecar, fără a lua în considerare dobânda pentru utilizarea împrumutului. Având în vedere împrejurările cauzei, a fost considerată nelegală recunoașterea contractului de ipotecă ca neîncheiat în ansamblu.

Citiți în numărul următor:

Condiții privind penalitățile

Dobândă pentru utilizarea fondurilor altor persoane

Discrepanțe în descrierea termenilor obligației principale

O indicație a părții care are proprietatea gajată

Cerințe pentru întocmirea unui acord de gaj

Cazurile în care este necesară o formă notarială a unui contract de gaj

Bunurile sunt considerate vândute cu credit în cazul în care contractul de cumpărare și vânzare prevede plata pentru bunuri după un anumit timp după transferul acesteia către cumpărător (clauza 1 a articolului 488 din Codul civil al Federației Ruse).

Clauza 2 Art. 348 Cod civil al Federației Ruse, clauza 3, art. 54.1 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”

Clauza 7 art. 28.1 din Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj”

Clauza 2 Art. 345 Cod civil al Federației Ruse

Clauza 6 din Revizuirea practicii de examinare a litigiilor legate de aplicarea de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse privind gaj, scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse

Numele tranzacției, data încheierii, numărul și alte caracteristici de identificare. Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” în art. 9 mai cere ca contractul de ipotecă să indice locul încheierii tranzacției dintre creditor și debitor

Aproape toată lumea visează să aibă propria casă, fie că este un apartament mic sau propria casă. În realitățile economice moderne, poate fi problematic să economisiți chiar și pentru câțiva metri pătrați, ca să nu mai vorbim de posibilitatea de ipotecare a locuințelor existente. Din acest motiv, cetățenii trebuie să apeleze la bănci pentru un împrumut. O ipotecă prin lege este un împrumut pentru construirea sau cumpărarea de locuințe, în care împrumutatul, conform unui acord, gajă proprietatea ca garanție.

Ce este prin lege o ipotecă?

Esența conceptului este că cumpărătorul-împrumutatul transferă bunuri imobile către creditor ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor contractuale. În cazul în care cumpărătorul se confruntă cu forța majoră și nu poate plăti datoria, împrumutatul are tot dreptul să vândă proprietatea gajată pentru a acoperi datoria. O ipotecă legală este utilizată dacă nu este necesară întocmirea unui acord separat, dar există anumiți factori specificati de lege.

Diferența dintre o ipotecă prin lege și contract

Există un alt tip de ipotecă - în virtutea unui acord. La prima vedere, poate părea că diferența dintre ele este mică, dar au diferențe fundamentale între ei. O ipotecă prin forță de lege diferă de o ipotecă prin forță contractuală prin faptul că, în prima versiune, se naște pe baza unor temeiuri legale, iar în a doua - pe baza unui acord reciproc. În virtutea legii, o ipotecă este înregistrată automat la înregistrarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliară, dar în virtutea unui acord - numai la aplicarea reciprocă a creditorului ipotecar și a creditorului.

În termeni simpli, pentru o ipotecă contractuală, orice imobil al debitorului acționează ca garanție ca garanție conform contractului de împrumut. Apariția unei ipoteci în baza legii are loc atunci când locuința achiziționată este transferată împrumutătorului ca garanție, și nu contează dacă este construită sau cumpărată pe piața secundară. În esență, acesta este un împrumut direcționat pentru achiziționarea unei locuințe.

Bază legală

Întrucât creditarea pentru locuințe este un sistem complex de reglementări reciproce între părți, toate procedurile sunt reglementate prin acte legislative adoptate în momente diferite. Pe lângă Legea federală 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, există un număr considerabil de acte care stau la baza apariției activității ipotecare, dar printre cele principale merită evidențiate următoarele:

• Codul locuinței al Federației Ruse;
• Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”;
• Legea federală „Cu privire la istoria creditelor”;
• Hotărâre privind subvenționarea familiilor tinere pentru achiziționarea de locuințe.

Cazurile în care gajul ia naștere cu forță de lege

Când apare o ipotecă legală, apar anumite garanții și obligații de proprietate. Există un număr mare de situații în care pot apărea aceste circumstanțe - aceasta include achiziționarea unui apartament, a unei case separate, a unui teren și a obiectelor similare exclusiv cu utilizarea fondurilor împrumutate de la bancă. Același lucru este valabil și pentru construcția imobiliară dacă se realizează cu bani alocați de o instituție de credit.

Ipoteca caselor si apartamentelor de locuit

Garanția legală asupra bunurilor imobiliare se aplică numai locuințelor care aparțin persoanelor fizice sau juridice. În ceea ce privește locuințele de stat și municipale, aceasta nu poate participa la ipoteca. Este important de înțeles că o parte dintr-un apartament sau o casă rezidențială poate acționa și ca garanție, dar numai dacă este o cameră izolată destinată locuinței.

Vanzare pe credit

După cum sa menționat deja, o ipotecă este un împrumut care este acordat unui cetățean pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, iar aici locuința achiziționată acționează ca garanție directă, care este menționat separat în contract. Creditorul dobândește dreptul la imobil în timp ce plătește datoria, deși debitorul ipotecar are dreptul de a locui acolo.

Chirie

La incheierea unui contract de inchiriere apare cu putere de lege si ipoteca, atunci cand beneficiarul chiriei isi transfera locuinta in proprietatea altei persoane care este platitoarea chiriei (toate acestea se formalizeaza notar). Pentru înțelegere, putem da un exemplu: o persoană își transferă apartamentul unui cetățean care se obligă să-l îngrijească și să-i pună la dispoziție tot ce este necesar până la moartea sa. Dreptul de proprietate trece după încheierea contractului de rentă, dar grevarea este valabilă până la decesul rentierului, după care grevarea trebuie înlăturată.

Garajul drepturilor de proprietate

Un exemplu evident este achiziționarea de locuințe în construcție pe credit. De fapt, obiectul încă nu a fost construit, dar împrumutatul, în calitate de acționar, are dreptul la el, întrucât a efectuat un avans. Restul banilor îl împrumută de la o instituție de credit, dar banca cere garanții pentru a obține o ipotecă. Cu toate acestea, întrucât obiectul nu a fost încă înregistrat, acesta nu poate acționa ca garanție. Din acest motiv, se emite un gaj de drepturi de proprietate, iar ulterior acesta este înlocuit cu locuința construită.

Înregistrarea unei ipoteci legale

Pentru înregistrare, poți apela la serviciile unui broker ipotecar, sau poți face totul singur. În primul rând, trebuie să contactați o instituție de credit pentru a clarifica pe cât de mult puteți conta. Apoi puteți începe să căutați o opțiune potrivită. Apoi, trebuie să încheiați un acord preliminar cu vânzătorul și să furnizați pachetul necesar de documente pentru a fi luate în considerare de către instituția de credit.

După ce ați depus toate lucrările, va trebui să așteptați o decizie, deoarece toate lucrările vor fi verificate cu atenție. Dacă rezultatul situației este pozitiv, se va putea semna un contract de cumpărare și vânzare, care trebuie să indice că proprietatea este achiziționată parțial cu fonduri de credit. După aceasta, ipoteca și proprietatea locuinței vor fi înregistrate, iar vânzătorul își va putea primi banii.

Inregistrarea unei ipoteci cu putere de lege

Înregistrarea unei ipoteci legale se realizează fără perceperea unei taxe de stat. În plus, nu este nevoie să scrieți o declarație comună. Înregistrarea de stat atribuie împrumutatului anumite drepturi de proprietate, care sunt în mod necesar înregistrate în Rosreestr. Un punct important este că înregistrarea contractului are loc concomitent cu înregistrarea drepturilor de proprietate. Data înregistrării este ziua în care s-a făcut înscrierea în registrul drepturilor asupra bunurilor imobile lichide.

Ce proprietate poate face obiectul unei ipoteci?

Dacă ne uităm la legislație, putem observa că nu orice proprietate poate face obiectul unei ipoteci. Este interzis, de exemplu, transferul proprietăților deținute de stat ca garanție. Pentru locuințele în care minorii sunt proprietarii, se aplică o abordare specială. Iată o listă cu ceea ce poate face obiectul garanțiilor:

• teren;
• clădiri, întreprinderi, obiecte în construcție, apartamente, case, cabane, garaje etc.;
• terenuri împreună cu obiecte;
• drepturi de închiriere (alte drepturi) de utilizare a terenurilor, clădirilor și structurilor.

Limitări privind grevarea drepturilor

Deoarece achiziționarea de bunuri imobiliare are multe capcane, creditorii încearcă să se protejeze în toate modurile posibile. În acest scop, se aplică restricții ipotecare, prevăzute de lege, care apar imediat după înregistrare. Grevarea dreptului este o garanție că împrumutatul va plăti instituției de credit fondurile împrumutate și le va restitui în termenul stabilit prin contractul de ipotecă cu o anumită marjă.

Subscriere – evaluarea solvabilității debitorului

Există întotdeauna posibilitatea ca debitorul ipotecar să nu poată rambursa împrumutul, iar motivele pentru aceasta pot varia. Pentru a evita acest lucru, este necesară o verificare de înaltă calitate a solvabilității solicitantului. Pentru a face acest lucru, se realizează subscrierea sau, în cuvinte simple, o evaluare a capacității cetățeanului de a deservi creditul ipotecar care i-a fost acordat. În acest fel se determină suma împrumutului, termenul, rata dobânzii și alte criterii esențiale.

Se calculează în funcție de relația indicatorilor financiari. Se ia ca bază experiența specialiștilor americani. Metoda se numește sistemul de cinci „C” (din litera engleză „C”, cu care încep toate cele cinci componente ale subscrierii):

• Caracter – reputație;
• Capacitate – nivelul conținutului financiar;
• Capital – disponibilitatea capitalului propriu (avans);
• Colateral – suficiență de venit;
• Condiții – condiții economice la momentul acordării împrumutului.

Calculul și analiza ratelor de deservire a creditelor ipotecare

După cum arată practica, clienții care solicită un credit pentru locuințe sunt supuși unor cerințe mai puțin stricte, dar asta nu înseamnă că solvabilitatea lor nu este verificată. Tabelul de mai jos prezintă principalii indicatori în funcție de care se desfășoară procesul de subscriere:

Coeficient	Decodare	Descriere
	plata/venitul	raportul dintre plățile împrumutului și venitul pentru o anumită perioadă
	pasive/venituri	raportul dintre cheltuielile împrumutatului cu obligațiile ipotecare și venitul total care se ia în considerare
	împrumut/garanție	raportul dintre suma împrumutului și costul obiectului împrumutat
	valoarea creditului/lichidare	raportul dintre valoarea creditului și valoarea minimă pentru care garanția poate fi vândută

Pentru ca creditorul să ia o decizie pozitivă cu privire la acordarea unui împrumut, este necesar ca valorile de mai sus să aibă următoarele cifre:

Majoritatea instituțiilor de credit au proprii lor indicatori, deci nu există valori exacte. În funcție de regiune, de salariul mediu în regiune și de alte circumstanțe, acești coeficienți pot fluctua.

Caracteristicile creditării ipotecare

Diferitele state au propriile lor caracteristici ale unui credit ipotecar. În funcție de cadrul legislativ și de practica stabilită, se formează un model privat de creditare pentru locuințe. În Rusia, de exemplu, trăsăturile distinctive sunt utilizarea capitalului de maternitate sau a unui credit ipotecar militar. În plus, situația economică actuală și riscurile ipotecare își impun și caracteristici proprii - ratele oferite de băncile autohtone sunt de aproape 10 ori mai mari decât în ​​străinătate.

Model american folosind fonduri de la bugetul de stat

Sistemul american și-a început formarea în urmă cu mai bine de o sută de ani. Ideea sa principală este că atunci când achiziționați imobile, și aceasta este în principal cumpărare și vânzare pe piața secundară, suma lipsă este furnizată de banca ipotecară. El revinde apoi datoria unei agenții ipotecare, care emite titluri care sunt ulterior vândute la bursă. Plățile pentru acestea sunt fonduri returnate de către împrumutat.

Model european de mecanism ipotecar

În Europa și în multe țări în curs de dezvoltare, modelul german de creditare pentru locuințe este adoptat ca bază. Esența acestuia constă în faptul că clientul își deschide un cont bancar în care face contribuții până când acestea ating un anumit nivel. De regulă, acesta este aproximativ jumătate din costul locuinței achiziționate. După aceasta, banca îi va acorda un împrumut pentru suma lipsă, luând drept garanție proprietatea achiziționată. În plus, statul compensează cetățeanul cu aproximativ 10% din costul locuinței sub formă de subvenție.

Conditii ipotecare prin lege

În diferite instituții financiare, condițiile de acordare a creditelor pentru locuințe au atât caracteristici comune, cât și unele diferențe. O condiție obligatorie pentru toți creditorii este asigurarea proprietății, care nu contravine legii, confirmarea venitului împrumutatului și o evaluare independentă a imobilului. Toți ceilalți parametri pot varia.

O taxă inițială

In functie de suma la care a fost evaluata proprietatea, banca acorda clientului un imprumut. De regulă, împrumutatul este obligat să depună el însuși o anumită sumă. Această cifră depinde numai de creditor în sine, dar în general este de cel puțin 10% din costul casei. Uneori, banca finanțează 100% din cost, dar astfel de programe există prin acord cu firme de construcții care sunt parteneri ai creditorului.

Dobândă

După cum sa menționat deja, dobânda oferită de băncile rusești lasă de dorit. Depinde direct de nivelul inflației din țară și de rata cheie a Băncii Centrale. În prezent, indicatorul său este la nivelul de 10–12% pe an, deși unii creditori pot găsi alte cifre. Totuși, nu uitați că rata redusă poate fi asociată cu alte taxe asociate cu luarea în considerare a documentelor sau emiterea unui credit ipotecar.

Calculul sumei de plată

Pentru achitarea datoriei, se folosesc două tipuri de calcule de plată. Prin metoda diferențiată, organismul de împrumut este împărțit în părți egale, iar la soldul datoriei se percep dobândă. Această metodă de rambursare este benefică în cazul în care clientul contractează un împrumut țintit pentru o sumă mică și pentru o perioadă scurtă, întrucât la etapa inițială plățile creditului sunt foarte mari. Suma plății anuității este calculată folosind o anumită formulă. Ca urmare, sume egale sunt percepute pe toată perioada de împrumut.

Cerințe pentru debitor

Dacă un cetățean plănuiește să profite de un credit pentru locuințe, el trebuie să îndeplinească anumiți parametri. Banca acordă imediat atenție unui istoric de credit pozitiv, deoarece împrumutul care se eliberează este mare, iar creditorul este interesat să-l ramburseze. Experiența de muncă la ultimul loc de muncă trebuie să fie de cel puțin 6 luni, iar vârsta clientului trebuie să fie de 21–65 de ani. Merită menționat imediat că parametrii dați au valori medii, deoarece fiecare bancă are dreptul să-și prezinte propriile cerințe.

Beneficii fiscale pentru creditarea ipotecară

Pentru cetățenii care achiziționează proprietăți imobiliare prin împrumut, conform legislației ruse, se prevede o deducere fiscală. În termeni simpli, aceasta este o rambursare a unei părți din impozitul pe venit plătit. Suma are anumite restricții în funcție de prețul apartamentului achiziționat (nu mai mult de 2 milioane de ruble). Astăzi, suma maximă posibilă de rambursare este de 260.000 de ruble.

Cum să eliminați o ipotecă în mod legal

Crezând că după achitarea întregii sume a datoriei cu dobândă către creditor, grevarea va fi înlăturată automat, împrumutatul se înșală foarte mult. Odată ce ați finalizat plățile, trebuie să finalizați singur această procedură. Trebuie să contactați Registrul Unificat de Stat al Întreprinderilor cu o cerere de eliberare a unui nou certificat de proprietate, dar pentru aceasta va trebui să furnizați un anumit pachet de documente, care trebuie să includă un document care indică decontarea completă cu creditorul.

Video

Ați găsit o eroare în text? Selectați-l, apăsați Ctrl + Enter și vom repara totul!

Date actuale privind garanțiile imobiliare

Orice imobil poate fi achiziționat fie din propriile economii, fie din fonduri împrumutate. În cazul achiziției imobiliare Prin atragerea unui împrumut de la o bancă, aceasta din urmă devine atât creditorul dumneavoastră, cât și creditor ipotecar al proprietății achiziționate. De asemenea, este posibil să furnizeze planuri de rate de către vânzător însuși, ceea ce, de asemenea, nu anulează mecanismul descris
superior.

În realitate, asta înseamnă următoarele - tu deveni proprietar apartamentul/cabana/terenul dorit, tinand cont de o mare limitare si anume grevarea acestui obiect cu garantie.

Proprietatea dumneavoastră este un garant al îndeplinirii obligațiilor dumneavoastră față de bancă (vânzător), adică în caz de întârziere a plăților lunare conform graficului, neplată efectivă, nerespectare a altor obligații din contract, banca. (vânzătorul) are dreptul de a vă vinde proprietatea în forma convenită în contractul de achitare a datoriilor dvs.

Din punct de vedere juridic, o ipotecă este definită prin forță de lege în paragraful 2 al articolului 1 din Legea federală nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” din punct de vedere procedural, constă în următoarele: se încheie un contract de cumpărare și vânzare; vânzătorul și cumpărătorul folosind fonduri de credit, între bancă și cumpărător — acord de împrumut.

Prima prevede consemnată în scris drepturile și obligațiile părților, a căror cheie este descrierea proprietății, numărul cadastral (sau condiționat), suprafața proprietății și, cel mai important, procedura de plată.

Astfel, deja în foarte contract de cumpărare și vânzare se consemnează faptul dobândirii proprietății folosind fonduri de împrumut, se înregistrează însuși creditorul și se face o legătură cu contractul de împrumut. Contractul de împrumut descrie condițiile de acordare a fondurilor pentru achiziționarea de bunuri imobiliare (indicarea utilizării prevăzute este obligatorie într-un caz particular), termenul, valoarea împrumutului, calendarul de plată și penalitățile pentru nerespectarea condițiilor.

În cazul nostru este, de asemenea, important sunt conditiile, în care banca are tot dreptul de a vă vinde proprietatea la licitație sau în orice alt mod convenit pentru a vă achita datoria.

În practică, băncile nu sunt interesate să ia măsuri pentru vânzarea proprietății dumneavoastră ipotecate, deoarece activitatea principală a băncilor nu este cumpărarea și vânzarea de proprietăți, care implică și anumite costuri pentru bancă, cum ar fi evaluarea proprietății, costurile agenției și alte comisioane. , costurile cu taxa pe valoarea adăugată , care nu pot fi compensate din cauza veniturilor impozabile fără TVA.

Cu toate acestea, prezența garanțiilor pentru împrumutul acordat permite băncii suporta mai putine cheltuieli pe rezervele pentru un anumit împrumut, ceea ce în cele din urmă crește profitul băncii. Pentru cumpărător (împrumutat), gajul imobilului în virtutea legii este un fel de limitator, întrucât conștientizarea riscului de a pierde imobilul îl obligă să își asume obligațiile financiare în cel mai serios mod.

Costurile suplimentare pentru debitor includ: asigurare obligatorie a proprietății dobândite și necesitatea unei evaluări pentru determinarea valorii garanției.

Spre deosebire de o ipotecă în virtutea unui contract, atunci când proprietatea este proprietatea dumneavoastră și împrumutul primit nu are o utilizare clară a fondurilor pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, părțile nu suportă costul de înregistrare a grevării proprietății.

Grevarea obiectului se consemnează atât în ​​acordurile încheiate cu banca și vânzătorul, cât și în înregistrarea la organismul oficial care efectuează înregistrarea tranzacțiilor imobiliare - Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie.

Este demn de remarcat faptul că înregistrarea sarcinii nu necesită o depunere separată, dar se formează în procesul de depunere a documentelor pentru înregistrarea cumpărării și vânzării de bunuri imobiliare. Adică, pentru înregistrarea la autoritate, prezența băncii nu este necesară, cumpărătorul și, respectiv, reprezentanții acestora;

Faptul de grevare a unui obiect poate fi documentat printr-un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare.

Acest extract poate fi obținut contra cost prin efectuarea unei cereri la Centrul Multifuncțional pentru prestarea serviciilor de stat și municipale cel mai apropiat de tine, cu condiția să deții pașaport.

Însuși faptul de grevare poate fi confirmat gratuit prin serviciul „Informații de referință privind obiectele imobiliare online” de pe site-ul web Rosreestr - pentru a face acest lucru, este suficient să cunoașteți adresa completă a obiectului sau numărul său cadastral (condițional). , de regulă, aceste informații sunt disponibile atât în ​​contractul de împrumut, cât și în contractul de cumpărare și vânzare.

Faptul de grevare înregistrate în coloană„Drepturi și restricții”, unde în secțiunea restricții vor apărea informații despre numărul și data înregistrării grevării obiectului.

După rambursarea integrală a obligațiilor către bancă sau vânzător, proprietarul imobilului trebuie să depună documente de rambursare a sarcinilor sub forma unui cazier ipotecar în vigoare, care va permite ulterior proprietarului folosiți proprietatea dvs integral, fără a ține cont de acordurile încheiate anterior cu vânzătorul și creditorul.

Regulile Codului civil al Federației Ruse (în continuare - Codul civil al Federației Ruse) privind drepturile reale se aplică gajului de bunuri imobiliare (ipotecă) și în măsura în care nu sunt reglementate de aceste reguli și de Legea federală a 16 iulie 1998 Nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (ipoteca de bunuri imobiliare)” (în continuare – Legea privind ipoteca), dispoziții generale privind gajul (clauza 4 a articolului 334 din Codul civil al Federației Ruse).

Conceptul de acord de gaj este dat în articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia „în virtutea unui gaj, creditorul obligației garantate prin gaj (creditarul gajist) are dreptul, în cazul în care: neîndeplinirea sau executarea necorespunzătoare de către debitor a acestei obligații, de a primi satisfacție din valoarea bunului gajat (subiectul gajului) în mod preferențial înaintea altor creditori ai persoanei care deține bunul gajat (debitorul ipotecar).

În virtutea unui gaj, în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse, creditorul are dreptul, în cazul neîndeplinirii sau executării necorespunzătoare de către debitor a obligației garantate, de a primi satisfacție din valoarea a proprietății gajate (clauza 1 a articolului 334 din Codul civil al Federației Ruse). O ipotecă ca tip de garanție oferă satisfacție exclusiv în detrimentul valorii imobiliare.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este ferm legat de pământ, adică obiecte a căror mișcare fără daune disproporționate. scopul lor este imposibil, inclusiv clădiri, structuri, obiecte de construcție neterminată.

Un contract de ipotecă este un acord privind gajarea unui imobil. Contractul de ipotecă conține prevederi privind obiectul ipotecii, evaluarea de piață a obiectului ipotecii, esența, mărimea și termenul de îndeplinire a obligației (condiții materiale) garantate prin ipotecă, precum și alte condiții (clauza 1 a art. 9). din Legea ipotecare). Absența condițiilor esențiale într-un contract de ipotecă face ca un astfel de acord să fie neîncheiat (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse).

Contractul de ipotecă se întocmește în formă scrisă simplă și nu necesită legalizare obligatorie (clauza 1, art. 10 din Legea ipotecarului”).

Orice proprietate poate fi gajată, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate. Excepțiile sunt stabilite prin lege (clauza 1 a articolului 336, clauza 1 a articolului 358.1 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietatea gajată rămâne la debitorul gajist, cu excepția cazului în care Codul civil al Federației Ruse, o altă lege sau un acord nu prevede altfel (clauza 1 a articolului 338 din Codul civil al Federației Ruse).

Debitorul ipotecar poate fi fie debitorul însuși, fie un terț (clauza 1, articolul 335 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru a gaja un lucru, este necesar ca debitorul gajist să aibă dreptul de proprietate asupra acestuia. O persoană care are un alt drept de proprietate poate gaja un lucru în cazurile prevăzute de Codul civil al Federației Ruse (clauza 2 a articolului 335 din Codul civil al Federației Ruse). Debitorul dreptului poate fi o persoană care este creditor în obligația din care rezultă dreptul gajat (titularul dreptului) (clauza 1 a articolului 358.1 din Codul civil al Federației Ruse).

Debitorul gajist al gajului este o bancă sau altă organizație de credit, sau o altă entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut direcționat pentru achiziționarea de bunuri imobiliare (teren sau spații rezidențiale).

Contractul de gaj trebuie încheiat în formă scrisă simplă, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acordul părților se stabilește o formă notarială.

Un acord de gaj pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor care decurg dintr-un acord, care trebuie autentificat la notar, este supus notarului.

Nerespectarea formei acordului de gaj atrage invaliditatea acestuia (clauza 3 a articolului 339 din Codul civil al Federației Ruse).

În conformitate cu paragraful 3 al articolului 339 din Codul civil al Federației Ruse și paragraful 1 al articolului 19 din Legea privind ipoteca (modificată în vigoare la data încheierii contractului), o ipotecă este supusă înregistrării de stat în Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta (denumit în continuare Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare) în modul stabilit prin Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor la imobile și tranzacțiile cu acesta” (denumită în continuare Legea Înregistrării).

Conform paragrafului 1 al articolului 11 din Legea cu privire la ipoteca (modificată în vigoare la data încheierii contractului), înregistrarea de stat a unui acord care dă naștere unei ipoteci cu putere de lege constituie temeiul înregistrării în Registrul unificat de stat al apariției unei ipoteci cu putere de lege.

În cazul unei ipoteci, cu putere de lege, ipoteca ca grevare a proprietății ia naștere din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra acestui imobil, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin acord (clauza 2 din art. 11 din Legea ipotecare) .

Drepturile debitorului ipotecar (dreptul de gaj) asupra proprietății prevăzute de Legea ipotecară și de contractul de ipotecă se consideră a izvora din momentul în care ipoteca este înregistrată în Registrul unificat de stat, dacă legea nu prevede altfel. Dacă o obligație garantată printr-o ipotecă a luat naștere după înregistrarea ipotecii în Registrul unificat de stat, drepturile creditorului ipotecar iau naștere din momentul nașterii acestei obligații (clauza 3 din articolul 11 ​​din Legea ipotecare).

Alineatul 2 al articolului 20 din Legea ipotecare prevede că ipoteca este supusă înregistrării de stat cu putere de lege.

Înregistrarea de stat a unei ipoteci cu putere de lege se efectuează simultan cu înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate ale persoanei ale cărei drepturi sunt grevate de ipotecă, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel. Drepturile debitorului ipotecar în temeiul unei ipoteci pot fi certificate prin forță de lege printr-o ipotecă.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 2 din Legea înregistrării, înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat.

O analiză a normelor de drept enunțate ne permite să concluzionăm că orice gaj de imobil, indiferent de temeiul apariției acestuia, este supus înregistrării de stat, întrucât înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat.

Există două tipuri de credit ipotecar imobiliar: ipotecar prin contract și ipotecar prin lege.

O ipotecă în virtutea unui acord ia naștere la voința părților, pe baza unui contract de ipotecă încheiat între acestea.

O ipotecă se produce cu putere de lege dacă:

– o casă de locuit sau un apartament achiziționat integral sau parțial cu un împrumut de la o bancă sau altă organizație de credit este gajată din momentul înregistrării de stat a ipotecii în Registrul unificat de stat (clauza 1 a art. 77 din Legea ipotecare);

– spații rezidențiale construite în întregime sau parțial folosind economii pentru furnizarea de locuințe pentru personalul militar, furnizate în temeiul unui acord de împrumut pentru locuințe, în conformitate cu Legea federală din 20 august 2004 nr. 117-FZ „Cu privire la sistemul de economii și ipotecare pentru furnizarea de locuințe pentru personal militar” se consideră a fi situat gajat din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra unui imobil de locuit (clauza 4, art. 77 din Legea ipotecare);

– un teren dobândit din fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit, sau fonduri dintr-un împrumut vizat acordat de o altă persoană juridică pentru achiziția acestui teren, se consideră a fi gajat din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului a acestui teren. Dacă terenul corespunzător este închiriat, atunci o ipotecă ia naștere în vigoare pentru dreptul de închiriere, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin legea federală sau prin contractul de închiriere (clauza 1, articolul 64.1 din Legea ipotecare);

– la construirea unei clădiri sau structuri pe un teren ipotecat în baza unui contract de ipotecă, ipoteca se aplică acestor clădiri și structuri, cu excepția cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel (articolul 65 din Legea ipotecii);

– un teren pe care, folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit, sau fonduri dintr-un împrumut țintit acordat de o altă persoană juridică, o clădire sau structură a fost achiziționată, construită sau este în construcție, dreptul de a închiria un astfel de terenul este considerat a fi gajat din momentul înregistrării de stat a drepturilor de proprietate pentru o clădire sau o structură dobândită, construită sau în construcție, cu excepția cazului în care legea sau acordul federal prevede altfel (articolul 64.2 din Legea ipotecare);

– în cazul înregistrării dreptului de proprietate asupra unui imobil finalizat care a fost anterior înregistrat și ipotecat ca obiect de construcție neterminată, ipoteca rămâne în vigoare, iar obiectul acesteia este imobilul (structura) ridicată ca urmare a finalizării construcției ( Articolul 76 din Legea Ipoteca);

– la transmiterea unui teren sau a altor bunuri imobiliare pentru plata chiriei, beneficiarul chiriei, ca garanție a obligației plătitorului de chirie, dobândește dreptul de gaj asupra acestui bun (clauza 1 din art. 587 C. civ.); al Federației Ruse);

– o ipotecă cu forță de lege apare dacă o proprietate este achiziționată pe credit sau în rate (articolele 488 și 489 din Codul civil al Federației Ruse);

– un teren deținut de dezvoltator (drept de închiriere sau de subînchiriere), și un bloc de locuințe și (sau) alt obiect imobiliar în curs de construire (creat) pe acest teren pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului (debitorului ipotecar) conform acordului din momentul înregistrării de stat a acordului sunt considerate gajate de către participanții la construcția comună (debitori ipotecari).

Astăzi, perioada pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci a terenurilor, clădirilor, structurilor și spațiilor nerezidențiale este de 15 zile lucrătoare, iar o ipotecă a spațiilor rezidențiale este de 5 zile lucrătoare.

De la 1 iulie 2014, un contract de ipotecă sau un contract de împrumut care conține o obligație garantată printr-o ipotecă nu este supus înregistrării de stat, cu toate acestea, ipoteca în sine trebuie înregistrată în modul prevăzut de lege. Pentru creditele ipotecare pentru locuințe, este prevăzută o perioadă de înregistrare accelerată - cinci zile lucrătoare de la data depunerii documentelor necesare. În virtutea legii, nu se plătește nicio taxă de stat pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci.

Dacă imobilul ipotecat este deținut în comun, este necesar acordul scris al tuturor proprietarilor. Consimțământul celuilalt soț trebuie să fie legalizat (clauza 1, articolul 7 din Legea ipotecare, clauza 3, articolul 35 din Codul familiei al Federației Ruse).

Atunci când o casă de locuit sau un apartament deținut de minori, persoane cu capacitate juridică limitată sau persoane incompetente asupra cărora s-a constituit tutela sau curatela este gajată, tranzacția trebuie convenită cu autoritatea tutelară și tutelă (clauza 5 din art. 74 din Ipoteca). Legea, clauza 2 Art. 37 din Codul civil al Federației Ruse).

Odată cu încetarea obligației de împrumut, gajul este încetat. Încetarea ipotecii trebuie consemnată în Registrul de stat unificat (articolul 352 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 25 din Legea ipotecare). Ca regulă generală, pentru a răscumpăra o înregistrare ipotecară, este suficient să se prezinte autorității de înregistrare:

– declarație de la deținătorul creditului ipotecar;

– sau o cerere comună a debitorului gajist și a creditorului gajist;

– sau o cerere din partea debitorului ipotecar cu depunerea concomitentă a unei note de ipotecă care să conțină o notă a titularului ipotecii privind îndeplinirea integrală a obligației garantate prin ipotecă. Această marcă trebuie să cuprindă mențiuni despre îndeplinirea obligației și data îndeplinirii acesteia și, de asemenea, trebuie să fie certificată prin semnătura titularului ipotecii și certificată prin sigiliul acestuia (dacă există sigiliu) (clauza 2 a articolului 25). din Legea ipotecare).

La răscumpărarea evidenței de înregistrare ipotecară, ipoteca este anulată (clauza 3, articolul 25 din Legea ipotecare).

Înregistrarea ipotecară se rambursează în termen de trei zile lucrătoare (clauza 1, art. 25 din Legea ipotecare).

Nu există nicio taxă de stat plătită pentru rambursarea înregistrării ipotecare.

Astfel, o ipotecă este înțeleasă în mod tradițional ca un gaj al unui imobil care rămâne în posesia debitorului, dar cu interzicerea dreptului de a dispune liber de acest bun. Caracteristicile calificative ale unei ipoteci fac obiectul contractului de gaj, care nu poate fi decât un lucru imobil, și reținerea de către debitorul ipotecar a drepturilor de a deține și de a folosi acest lucru.

Natalya Shcherbinina,

expert sef

Departamentul Omsk

Biroul Rossreestr

în regiunea Omsk,

registrator de stat.

1. Conceptul de garanție
2. Tipuri de garanții
3. Motivele apariției unui gaj (acord și lege; exemple de apariție a unui gaj în temeiul legii);
4. Subiectul garanției
5. Cazurile în care bunurile și drepturile nu pot face obiectul gajului: 1). proprietatea care nu face obiectul executării silite; 2). creanțele sunt indisolubil legate de identitatea creditorului; 3). bunuri al căror gaj este limitat sau interzis de lege
6. Condițiile contractului de gaj (condiții materiale ale contractului de gaj; condiții privind procedura de vânzare a bunurilor gajate: procedură judiciară sau extrajudiciară);
7. Formular de acord de gaj
8. Înregistrarea de stat și contabilizarea garanțiilor
9. Avantaje și dezavantaje ale garanțiilor
10. Practică judiciară și publicații despre garanții pe site

Cu alte cuvinte, dacă debitorul (debitorul gajist) nu își îndeplinește obligația, obiectul gajat este vândut la licitație, iar fondurile primite sunt transferate creditorului (creditarului gajist). Creatorul gajist poate primi bunul gajat în natură în cazul îndeplinirii necorespunzătoare a obligației numai în cazurile prevăzute de lege.

Ipoteca - tip de garanție, în care bunul gajat este transferat de către debitorul gajist în posesia creditorului gajist. Conceptul de „ipotecă” este absent în Codul civil al Federației Ruse.

2. Tipuri de garanții

Codul civil al Federației Ruse prevede următoarele tipuri de garanții:

• gajul bunurilor în circulație (clauza 1 a articolului 357 din Codul civil al Federației Ruse);
• gaj de lucruri într-o casă de amanet (articolul 358 din Codul civil al Federației Ruse);
• gajul drepturilor de obligație (articolele 358.1 - 358.8 din Codul civil al Federației Ruse);
• gajarea drepturilor în baza unui acord de cont bancar (articolele 358.9 - 358.14 din Codul civil al Federației Ruse);
• gajarea drepturilor participanților persoanelor juridice (articolul 358.15 din Codul civil al Federației Ruse);
• gajul de valori mobiliare (articolele 358.16, 358.17 din Codul civil al Federației Ruse).

Tipurile de garanții se disting din următoarele motive:

La locul bunului gajat(Articolul 338 din Codul civil al Federației Ruse):

• gaj ferm - fără transfer de proprietate. Un tip de gaj ferm este gajul bunurilor în circulație (articolul 357 din Codul civil al Federației Ruse);
• ipoteca - cu transferul bunului gajat. Un tip de ipotecă este un gaj într-o casă de amanet (articolul 358 din Codul civil al Federației Ruse).

În ceea ce privește garanțiile:

• gaj de proprietate;
• gaj de drepturi.

După gradul de legătură a imobilului ipotecat cu terenul:

• gajul imobiliar (ipoteca).

Un tip special de garanție este un gaj ulterior (articolul 342 din Codul civil al Federației Ruse).

3. Temeiuri pentru constituirea unui gaj

Motivele pentru apariția unui gaj sunt stabilite de articolul 334.1 din Codul civil al Federației Ruse.

Ca regulă generală, un gaj între debitorul gajist și debitorul gajist ia naștere pe bază acord. Totodată, în cazurile stabilite de lege, gajul ia naștere la împrejurările prevăzute de lege ( cauțiune legală).

Exemple de apariție a unui gaj în baza legii

În special, normele Codului civil al Federației Ruse și alte legi federale stabilesc următoarele circumstanțe în care ia naștere un gaj:

Bunurile vândute pe credit sunt gajate vânzătorului până la efectuarea plății.

Cu excepția cazului în care contractul de cumpărare și vânzare nu prevede altfel, din momentul în care bunurile sunt transferate cumpărătorului și până la efectuarea plății, bunurile vândute pe credit sunt recunoscute ca fiind gajate de către vânzător pentru a se asigura că cumpărătorul își îndeplinește obligația de a plăti pentru bunuri. (Clauza 5 a articolului 488 din Codul civil al Federației Ruse).

Bunurile vândute pe credit cu un plan de rate sunt gajate de către vânzător

Regulile prevăzute la alineatele 2, 4 și 5 ale articolului 488 din acest cod (clauza 3 a articolului 489 din Codul civil al Federației Ruse) se aplică unui acord de vânzare a mărfurilor pe credit cu condiția plății în rate. .

Dreptul de gaj al beneficiarului chiriei asupra imobilului cedat pentru plata chiriei

La transferarea unui teren sau a altor bunuri imobiliare în vederea plății chiriei, beneficiarul chiriei, ca garanție a obligației plătitorului de chirie, dobândește dreptul de gaj asupra acestui bun (clauza 1 din art. 587 din Codul civil). Federația Rusă).

Titularul certificatului de gaj are dreptul de a gaja bunurile.

Titularul certificatului de gaj, altul decat titularul bonului de depozit, are dreptul de a gaja marfa in cuantumul imprumutului emis in baza certificatului de gaj si dobanzi aferente acestuia. La gajarea mărfurilor, se face o notă despre acest lucru pe bonul de depozit (clauza 3 a articolului 914 din Codul civil al Federației Ruse).

Terenul dezvoltatorului și imobilele de pe acesta sunt gajate participanților la construcția comună

Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului (debitorului ipotecar) în temeiul acordului, din momentul înregistrării de stat a acordului, participanții la construcția comună (debitorii ipotecari) sunt considerați a fi gajați pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe. și (sau) alt obiect imobiliar, care va include obiecte de construcție în comun, un teren deținut de dezvoltator sau dreptul de închiriere, dreptul de a subînchiria terenul specificat și un bloc de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar fiind construit (creat) pe acest teren.

Gajul în modul stabilit de art. Artă. 13 - 15 din Legea „Cu privire la participarea la construcția comună”, următoarele obligații ale dezvoltatorului trebuie să fie asigurate în cadrul tuturor contractelor încheiate pentru construirea (realizarea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare în baza unei construcții. permite:

• returnarea fondurilor contribuite de un participant la construcția comună în cazurile prevăzute de Legea și (sau) acordul specificat;
• plata către un participant la construcția în comun a fondurilor care i se cuveneau în compensație pentru pierderi și (sau) ca penalitate (amendă, penalitate) din cauza neîndeplinirii, întârzierii în îndeplinire sau altei îndepliniri necorespunzătoare a obligației de a transfera obiectul de construcție comun , și altele care i se datorează în conformitate cu acordul și (sau) legile federale ale fondurilor (articolele 13 - 15 din Legea nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția în capitaluri proprii a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare și cu privire la modificările aduse anumite acte legislative ale Federației Ruse”).

Proprietățile de stat și municipale achiziționate în rate sunt gajate până la efectuarea plății.

„Din momentul transferului către cumpărător a proprietății dobândite în rate și până în momentul plății integrale, proprietatea specificată, în virtutea prezentei legi federale, este recunoscută ca fiind gajată pentru a asigura îndeplinirea de către cumpărător a obligației sale de a plăti pentru proprietatea de stat sau municipală dobândită.

În cazul în care cumpărătorul încalcă termenele și procedura de efectuare a plăților, se aplică executarea silită bunului gajat în instanță” (clauza 6, articolul 35 din Legea din 21 decembrie 2001 N 178-FZ „Cu privire la privatizarea proprietății de stat și municipale” (modificat la 3 iulie 2016)).

Gajul terenului achiziționat cu fonduri de împrumut (ipotecă)

Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea federală sau printr-un acord, un teren dobândit folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut țintit acordat de o altă entitate juridică pentru achiziția acestui teren este considerat a fi gajat din momentul în care de înregistrare de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra acestui teren (clauza 1 a articolului 64.1 „Cu privire la ipoteca (ipoteca de imobil)”.

Garaj pentru spații rezidențiale achiziționate sau construite cu fonduri de împrumut (ipotecă)

„Locurile de locuit dobândite sau construite integral sau parțial folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat acordat de o altă persoană juridică pentru achiziționarea sau construirea spațiilor de locuit specificate sunt gajate din momentul înregistrării de stat. a ipotecii din Registrul unificat de stat al bunurilor imobiliare” (clauza 1, art. 77 din Legea din 16 iulie 1998 N 102-FZ (modificată la 3 iulie 2016) „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)”.

Regulile de drept care interzic executarea silită asupra proprietății unei organizații debitoare sunt cuprinse, de exemplu, în următoarele articole ale legilor federale:

Codul civil al Federației Ruse:

• . Proprietatea unei organizații religioase
• . Particularitățile executării silite asupra proprietății conform cerințelor părților la acordul de escrow
• . Segregarea proprietăților deținute în trust
• . Dreptul exclusiv la o invenție secretă

2). Cerințele sunt indisolubil legate de identitatea creditorului

• Articolul 21. Autorizația prealabilă a autorității de tutelă și tutelă care afectează exercitarea drepturilor de proprietate ale pupilului

Ca regulă generală, un acord de gaj trebuie încheiat într-o formă scrisă simplă (articolele 160, 161 din Codul civil al Federației Ruse), cu excepția cazului în care legea sau acordul nu prevede o formă notarială a unui acord de gaj ().

Nerespectarea regulilor stabilite cu privire la forma contractului de gaj atrage nulitatea acestuia.

8. Înregistrarea de stat și contabilizarea garanțiilor reale

Înregistrarea de stat și contabilizarea gajului se efectuează în scopul asigurării drepturilor atât ale creditorului gajist, cât și ale terților.

Înregistrarea obligatorie de stat a unui acord de gaj se stabilește în următoarele cazuri ():

• dacă, în conformitate cu legea, drepturile care confirmă proprietatea asupra proprietății de către o anumită persoană sunt supuse înregistrării de stat (articolul 8.1 din Codul civil al Federației Ruse);
• dacă obiectul gajului este drepturile unui participant (fondator) al unei societăți cu răspundere limitată (articolul 358.15 din Codul civil al Federației Ruse).

Pentru alte proprietăți gajate, se aplică reguli diferite.

Relația de gaj a valorilor mobiliare este reglementată de dispozițiile articolului 358.16 din Codul civil al Federației Ruse („Gajul de valori mobiliare”).

Informațiile despre gajarea drepturilor în baza unui acord de cont bancar sunt luate în considerare în conformitate cu regulile art. 358.11 Cod civil al Federației Ruse.

Registrul notificărilor privind gajul bunurilor mobile este menținut în modul stabilit de legislația privind notarii (a se vedea capitolul XX.1 „Înregistrarea notificărilor despre gajul bunurilor mobile” din Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii ).

Creatorul gajist, în relațiile cu terții, are dreptul de a se referi la dreptul de gaj care îi aparține numai din momentul efectuării unei înscrieri la înregistrarea gajului, cu excepția cazurilor în care terțul știa sau ar fi trebuit să cunoască despre existenţa gajului anterior. Absența unei evidențe contabile nu afectează relația debitorului gajist cu creditorul gajist.

Modificările notificării de gaj sunt permise în următoarele cazuri:

• atunci când informațiile despre gaj se modifică (modificări despre bun, valoarea bunului, termenul de îndeplinire a obligațiilor etc.);
• la încetarea relaţiei colaterale. Procedura de modificare a notificării de gaj sau de încetare a gajului este reglementată mai detaliat de dispozițiile (Articolul 103.6 din Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii).

9. Avantajele și dezavantajele garanției

Avantajele și dezavantajele garanției sunt următoarele.

1. Anumite garanții că în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către debitor, creditorul va primi satisfacție din bunul gajat.

2. Subiectul gajului poate fi orice bun: mobil și imobil, drepturi în baza unui contract de cont bancar, drepturi de proprietate, drepturi exclusive, acțiuni la capitalul autorizat, acțiuni. Despre excepții am scris mai sus.

3. Obligațiile creditorului gajist sunt îndeplinite în mod preferențial înaintea altor creditori (adică, creanțele creditorului gajist sunt satisfăcute mai întâi și abia apoi creanțele negarantate prin gaj).

4. Este interzisă înstrăinarea bunurilor care sunt gajate fără permisiunea creditorului gajist, iar dacă această interdicție este încălcată, gajul nu încetează nici în cazul înstrăinării bunului către un cumpărător de bună credință.

5. Subiectul gajului poate fi lucruri și drepturi de proprietate pe care debitorul gajist le va dobândi în viitor. În acest caz, dreptul de gaj ia naștere din momentul în care creditorul gajist dobândește proprietatea sau dreptul relevant.

6. Debitorul gajist în temeiul unui contract de gaj poate fi nu numai debitorul însuși, ci și un terț. Adică, pentru a garanta obligația debitorului, orice persoană își poate gaja proprietatea.

7. Un gaj (adică un gaj cu transferul unui element către creditorul gajist) oferă mai multe garanții de asigurare a îndeplinirii obligațiilor, întrucât bunul gajat fizic se află la creditor-creivul gajist.

8. Toate cheltuielile creditorului se plătesc din valoarea bunului gajat - dobânzi, penalități, pierderi cauzate de întârzierea executării, precum și cheltuielile creditorului gajist necesare întreținerii bunului gajat și încasării (art. 337 din Codul civil al Federației Ruse).

Dezavantajele garanției includ următoarele circumstanțe:

1. În cazul în care bunul mobil gajat nu este transmis creditorului gajist, există posibilitatea înstrăinării acestuia de către o contraparte lipsită de scrupule, ceea ce poate duce la imposibilitatea identificării noului său proprietar și locație și, în consecință, la imposibilitatea vânzării acestuia. proprietate la licitație.

2. Procedura de executare silită asupra bunurilor gajate și vânzarea acestuia la licitație de către executorii judecătorești este destul de laborioasă și îndelungată, ceea ce, desigur, nu duce la restabilirea promptă a poziției financiare a creditorului.

10. Practică judiciară și publicații despre garanții pentru site

• Apartamentele în baza unui acord de participare la construcția comună nu pot fi gajate unei bănci (clauza 15 din Revizuirea practicii..., aprobată de Prezidiul Curții Supreme a Federației Ruse la 4 decembrie 2013)
• Dacă contractul de împrumut este garantat atât prin gaj, cât și prin garanție, atunci încetarea unei metode de garanție nu încetează valabilitatea celeilalte (clauza 6 din Revizuirea practicii judiciare..., aprobată de Prezidiul Supremului). Tribunalul Federației Ruse la 22 mai 2013)
• Executarea silită a bunurilor imobiliare gajate ca garanție în temeiul unui contract de împrumut (clauza 12 din Revizuirea practicii judiciare..., aprobată de Prezidiul Curții Supreme a Federației Ruse la 22 mai 2013)
• Obiecții la declarația de revendicare a AHML pentru colectarea datoriilor în baza unui contract de împrumut, executarea silită a proprietății gajate