Despejo de inquilinos do apartamento. Sobre a raposa e a cabana, ou como despejar uma pessoa que vive ilegalmente de um apartamento? Maneiras de despejar inquilinos sem acordo

O surgimento de diversas situações de conflito no aluguel de imóveis residenciais não é raro. É muito importante saber resolvê-los para poder proteger os seus direitos no momento certo.

Preparamos para você um artigo detalhando quais métodos de despejo existem, como isso depende da existência de um acordo e outras características de tais casos.

○ Como despejar inquilinos que vivem sem contrato?

Apesar de a lei proibir o aluguel de apartamentos sem carteira assinada, muitos proprietários ignoram essa proibição. Na maioria das vezes, isso se deve à relutância em pagar impostos sobre os rendimentos recebidos pelo aluguel. Menos frequentemente, as razões são a relutância em lidar com subtilezas burocráticas ou a credulidade excessiva.

✔ Motivos para despejo.

Independentemente da forma como os participantes nas relações jurídicas chegaram a tal decisão, importa ter presente que a ausência de acordo aumenta significativamente o risco de incumprimento pelas partes das suas obrigações.

Assim, neste caso, o proprietário do imóvel pode cancelar o arrendamento unilateralmente a qualquer momento, o que é impossível com um contrato celebrado. Os motivos geralmente são:

• Violação sistemática das condições de pagamento de alojamento.
• Violação de certos acordos orais com o proprietário.
• Utilização do espaço habitacional para fins diferentes do pretendido.
• Falta de manutenção adequada do apartamento, resultando na deterioração do estado do imóvel, etc.

✔ O proprietário tem o direito de despejar o inquilino?

O senhorio pode rescindir o arrendamento a qualquer momento, simplesmente cancelando-o. As razões listadas acima são motivos para despejo se você for a tribunal. Se o proprietário planeja resolver o problema sozinho, os motivos para tal decisão podem ser muito diferentes. Nesse caso, o inquilino não poderá resistir ao despejo, pois não existe acordo que proteja seus direitos.

✔ Direitos e obrigações do inquilino e do proprietário, caso o contrato não seja celebrado.

Se não houver acordo assinado, a relação entre o proprietário do espaço residencial e o inquilino é regulada pelo Código de Habitação da Federação Russa e pelo Código Civil da Federação Russa.

• "1. O proprietário de um imóvel residencial exerce os direitos de propriedade, utilização e alienação dos imóveis residenciais que lhe pertencem por direito de propriedade de acordo com a sua finalidade e os limites da sua utilização, que são estabelecidos neste Código.
• 2. O proprietário de imóvel residencial tem o direito de ceder a posse e (ou) utilização de imóvel residencial que lhe pertença por direito de propriedade a um cidadão com base em contrato de arrendamento, contrato de utilização gratuita ou por outros fundamentos legais, bem como a uma pessoa colectiva com base num contrato de arrendamento ou por outros fundamentos jurídicos, tendo em conta os requisitos estabelecidos pela legislação civil, este Código (artigo 30.º do Código da Habitação da Federação Russa).”

Assim, o proprietário tem o direito de ser proprietário do espaço habitacional e a possibilidade de realizar diversas operações com o mesmo, incluindo o seu arrendamento.

Quanto ao inquilino, sem a existência de acordo, tem o direito de utilizar o imóvel que lhe foi transferido e de realizar obras de reparação. É importante considerar que a ausência de um acordo assinado praticamente deixa o inquilino sem direitos.

✔ Métodos de despejo.

Caso o inquilino se recuse a abandonar o imóvel voluntariamente, pode recorrer a determinadas ações que ajudarão a resolver a situação.

1. Mude a fechadura. Esta é a maneira mais rápida e fácil de bloquear o acesso ao apartamento de um inquilino. No entanto, importa ter presente que se o despejo ocorrer exclusivamente a pedido do proprietário e sem reclamações justificadas, o inquilino pode apresentar uma reclamação para invalidar o acordo oral.
2. Polícia. Você pode ligar para um policial local, que testemunhará a recusa do inquilino em deixar o espaço residencial e também registrará o real estado da casa.
3. Tribunal. Esta é uma medida extrema que os participantes em relações jurídicas sem acordo raramente recorrem. O método consiste na apresentação de uma reclamação exigindo a desocupação do espaço habitacional e indicando as ações tomadas.

✔ Características de despejo para apartamentos comunitários, famílias pequenas, inquilinos com filhos.

Quando se trata de um apartamento comunitário, as reclamações dos vizinhos sobre violações dos seus direitos podem ser motivo de despejo. A ausência de acordo simplifica muito o processo de desocupação do espaço habitacional do inquilino.

Se um quarto for alugado em um apartamento para uma família pequena, a base para o despejo geralmente é o atraso no pagamento de serviços públicos ou aluguel. Além disso, a exigência de sair do quarto pode vir de vizinhos que sofrem com o comportamento inadequado do inquilino. Nesse caso, eles fazem uma reclamação se o próprio inquilino se esquivar.

Além disso, a presença de uma criança pequena não é motivo para cancelar o procedimento de despejo. Neste caso, a decisão final do proprietário depende da sua consciência. No entanto, se o caso for a tribunal, a presença de uma criança pequena pode ser considerada uma circunstância atenuante e uma base para cancelar a decisão de despejo.

✔ Despejo no inverno.

Na falta de acordo, você pode desocupar o espaço residencial dos inquilinos com a ajuda da polícia. É necessário contactar as autoridades policiais com uma declaração de que existem estranhos no apartamento do requerente que se recusam a sair.

No entanto, deve-se levar em conta que será impossível cobrar aluguéis em atraso e indenizações por danos materiais.

○ Como despejar inquilinos que vivem sob contrato?

Se as partes celebraram um contrato de arrendamento, isso as protege em grande parte do comportamento impróprio da contraparte.

✔ Direitos e obrigações do inquilino e do proprietário, caso o contrato seja celebrado.

Salvo disposição contratual em contrário, o inquilino tem os seguintes direitos:

• A capacidade de usar integralmente a propriedade transferida para ele.
• Possibilidade de convidar convidados temporários, desde que não se repita todos os dias.
• Ter direito de preferência para celebrar um novo contrato.
• Sublocar apartamentos com o consentimento do proprietário, etc.

Ao mesmo tempo, ele é obrigado:

• Manter os bens transferidos nas mesmas condições em que foram recebidos, tendo em conta o desgaste normal.
• Use a caixa exclusivamente para o fim a que se destina.
• Pagar o aluguel no prazo estabelecido no contrato, etc.

Os direitos do locador ao abrigo de um contrato de arrendamento padrão são os seguintes:

• Alugue moradia.
• Verifique sistematicamente o seu estado.

Ele tem apenas um dever:

• Apresentar o imóvel para uso temporário de acordo com o certificado de aceitação lavrado (se posteriormente forem descobertos defeitos não indicados no momento da contratação, o proprietário deverá eliminá-los).

✔ Despejo com base no vencimento do contrato.

Caso o contrato de locação tenha expirado, um novo contrato é celebrado somente com o consentimento de cada participante. Ao mesmo tempo, ninguém pode persuadir a outra parte a assinar o documento.

Mas se os inquilinos se recusarem a sair do apartamento após o término do contrato, você pode convidar a polícia para ajudar, que elaborará os protocolos necessários ao tribunal.

✔ Despejo antecipado.

Apenas o inquilino tem o direito de rescindir antecipadamente o contrato de arrendamento. O proprietário da área deve recorrer à Justiça para despejar os inquilinos antes do término do contrato, apresentando provas dos fundamentos. Esses incluem:

• Não pagamento sistemático de aluguel.
• Violar as regras de residência e criar situações que ameacem a vida e a saúde dos vizinhos.
• Reconhecimento da casa como dilapidada.

✔ Aviso de despejo.

Antes de proceder ao despejo forçado, deve tentar resolver a questão de forma pacífica, convidando o inquilino a abandonar voluntariamente o local. Para fazer isso, você precisa redigir um aviso de pedido de despejo. Não existem requisitos especiais para o seu design, mas é necessário especificar:

• Dados pessoais das partes do acordo.
• Descrição da reclamação contra a empresa.
• Prazos para desocupação do espaço habitacional.

É aconselhável enviar a notificação por correio registado. A assinatura do inquilino confirma o recebimento da notificação.

Alugar um apartamento ou outro espaço residencial é uma forma popular de gerar renda com sua propriedade. Porém, além do lucro, os proprietários muitas vezes têm dores de cabeça, porque... os inquilinos não fazem a manutenção adequada do apartamento, perdem os prazos de pagamento de aluguel e utilidades, etc. Nesses casos, as pessoas se perguntam: “Posso despejar meu inquilino?”

Este artigo é dedicado a esta questão. Vamos descobrir como despejar legalmente os inquilinos de habitações privatizadas e municipais. Consideremos nuances como a presença de um filho, a ausência de contrato de locação e despejo no inverno. À medida que você lê o artigo, perguntas adicionais podem surgir.

Observe que o portal oferece consultas gratuitas 24 horas por dia por advogados competentes na área do Código de Habitação da Federação Russa, do Código Civil da Federação Russa e outras questões jurídicas.

Havendo contrato de arrendamento, o inquilino pode ser devidamente despejado tanto por falta de pagamento como por incumprimento das condições nele especificadas. Na ausência de tal acordo, são considerados motivos de despejo:

• não cumprimento de acordos verbais;
• reclamações de vizinhos sobre violações dos seus direitos;
• utilização de instalações residenciais para outros fins;
• falta de manutenção adequada das instalações.

Via de regra, sair voluntariamente de um apartamento é muito difícil, mas na hora de fazer uma reclamação esses serão argumentos de peso, porque eles são prescritos na Lei da Federação Russa.

Maneiras de despejar inquilinos sem acordo

Uma pergunta popular é “Como despejar inquilinos sem acordo”. Notemos desde já que, se não tiver sido celebrado um contrato de arrendamento entre o proprietário e o inquilino, este último não tem fundamento jurídico para se encontrar no imóvel residencial. Portanto, o procedimento para rescisão de acordos verbais é bastante simples.

Nesse caso, o despejo ocorre das seguintes formas caso o inquilino se recuse a desocupar voluntariamente o imóvel:

1. Substituindo a fechadura da porta frontal. O proprietário reserva-se o direito de recolher os pertences pessoais dos inquilinos e colocá-los na escada. Ele não é responsável pela segurança do imóvel devido à ausência de acordo. Para manter o procedimento legal, é recomendável ligar para o policial local e avisar o inquilino sobre a troca das fechaduras.
2. Envolvimento do policial distrital e vizinhos como testemunhas no processo de despejo. Visite as instalações residenciais e manifeste o desejo de desocupar imediatamente o apartamento.

Observe que o policial distrital ou a polícia não lidam com questões de despejo. Seus poderes incluem manter a ordem em uma disputa civil.

Métodos para rescindir um contrato

A lei da habitação estabelece que o despejo de um inquilino com o qual foi assinado um contrato de arrendamento depende principalmente do prazo do contrato de arrendamento. Quando este período ocorre, o inquilino fica automaticamente privado do direito de residir nele. Diante disso, o algoritmo correto de ações em caso de recusa de saída voluntária é o mesmo que na ausência de acordo.

Outros fundamentos são especificados no contrato e, muitas vezes, são da seguinte natureza:

• Estragos à propriedade;
• não pagamento de contas de serviços públicos;
• não pagamento de aluguel;
• reclamações de vizinhos sobre violação da ordem pública, etc.

Tenha em atenção que motivos semelhantes para despejo se aplicam a quem vive num apartamento municipal.

A primeira coisa que você deve fazer é redigir um pedido de despejo e entregá-lo aos inquilinos mediante assinatura. Se recusar, você pode ler em voz alta se houver pelo menos 2 testemunhas. Faça uma anotação apropriada no documento. Esta exigência e o depoimento de testemunhas podem ser acrescentados à reclamação no futuro.

Importante! Se os inquilinos tiverem recebido registo temporário num determinado imóvel residencial, então, por lei, têm o direito de residir até ao final do período de registo. Nesse caso, o despejo ocorre apenas pela via judicial.

No portal você pode baixar gratuitamente:

Apartamento comunitário

Na legislação da Rússia para 2017-2018. Não houve alterações relativamente ao despejo de inquilinos de apartamentos comunitários. Portanto, a resposta à pergunta “Como despejar inquilinos de um apartamento comunitário” é simples. Muitas vezes, na ausência de um contrato de arrendamento, a relação só pode ser rescindida com base em reclamações.

Se você tem filhos

Existem particularidades na rescisão de relações com inquilinos com filhos. Recomenda-se avisar com antecedência essa família sobre a necessidade de se mudar e dar um período adequado para isso - isso será correto. Claro que, se houver contrato de locação, tudo depende do nível de moralidade do locador. Porém, se for ajuizada uma ação, o juiz poderá aceitar o fato de ter um filho como atenuante. Os fundamentos do congresso patronal são semelhantes.

Surgem dificuldades no registo temporário de inquilinos com filhos em instalações residenciais. Neste caso, as autoridades tutelares podem vir em defesa.

no inverno

É possível despejar inquilinos no inverno? Uma pergunta bastante delicada. Se houver um contrato de locação e pagamento regular de todos os contratos e cumprimento das condições, é improvável que o tribunal satisfaça a reclamação apresentada no inverno.

A estação de aquecimento protege o inquilino. Mas se o acordo não for assinado, não há direitos e a expatriação é possível por decisão judicial.

Importante! Se os inquilinos com filhos forem despejados no inverno, 93% do tribunal virá em sua defesa.

Apartamento municipal

A expatriação de instalações residenciais municipais, de acordo com o Código de Habitação da Rússia, é possível se:

1. se houver necessidade, o inquilino recebe outro imóvel municipal;
2. em caso de violação da lei, não são fornecidos outros imóveis municipais.

Em qualquer caso, deverá contactar as autoridades judiciais. Além disso, o congresso patronal é possível se:

• não pagamento sistemático de habitação e serviços comunitários durante 6 meses;
• violação da integridade das instalações residenciais;
• violação dos direitos dos vizinhos;
• se o empregador viver com a criança e esta tiver sido privada dos direitos parentais.

O procedimento pré-julgamento inclui a previsão de um prazo para eliminar todas as violações de residência em apartamento municipal.

Indo a tribunal

O processo de expatriação por meio de ação judicial é semelhante a qualquer outro processo de rescisão antecipada. Devido ao fato de o portal receber frequentemente dúvidas sobre como despejar inquilinos que não pagam, consideraremos este exemplo.

O primeiro passo é formular uma reclamação e submetê-la às autoridades judiciárias do local da habitação. A reclamação deve indicar:

• dados do inquilino;
• informações sobre o contrato de locação;
• listar os motivos da rescisão do contrato;
• lista de requisitos.

A reclamação deve também indicar as referências e regras relevantes que regem a relação entre o arrendatário e o senhorio.

Ao registrar uma reclamação, você deve pagar uma taxa estadual (200 rublos). Se for tomada uma decisão positiva a favor do autor, este montante é recuperado do réu. Se o arguido não quiser abandonar voluntariamente o local, mesmo após decisão judicial, o proprietário tem o direito de recorrer aos oficiais de justiça.

O complexo procedimento de realocação de inquilinos possui muitas características que dependem de vários fatores. Por exemplo, é mais fácil expulsar um inquilino de um apartamento do que se houver filhos. Cada caso possui regras próprias para a condução deste procedimento, que levam em consideração os interesses de ambas as partes.

Para respeitar os direitos das partes e do expatriado em pouco tempo, aconselhamos que você obtenha uma consulta gratuita com os advogados qualificados do portal. Especialistas jurídicos com ampla prática em conflitos habitacionais prestarão assistência da seguinte natureza:

• irá ajudá-lo a formular requisitos e dizer como apresentá-los corretamente;
• dará recomendações sobre como conduzir uma conversa para esclarecer os direitos, obrigações e execução do contrato de trabalho;
• preparar uma reclamação;
• prestará serviços de representação em órgãos judiciais e governamentais.

As consultas são realizadas no portal 24 horas por dia.

Os inquilinos estão incomodando os vizinhos, o que devo fazer?

Muitas vezes as pessoas chegam até nós com a pergunta: é possível despejar os inquilinos dos vizinhos? Via de regra, a questão surge na direção dos empregadores dos vizinhos barulhentos. A única coisa que se pode aconselhar neste assunto são as reclamações ao proprietário e ao agente da polícia distrital.

Inicialmente, você deve fazer exigências de ação. É improvável que o proprietário queira ter problemas e complicar sua vida. Os proprietários muitas vezes emitem avisos e exigem que os inquilinos barulhentos mantenham a ordem pública.

No entanto, não é incomum que os proprietários legais ignorem as reclamações dos vizinhos. “Como posso influenciá-los?”

Você deve entrar em contato com o policial local escrevendo uma declaração correspondente. Se houver três reclamações, o representante do governo é obrigado a agir.

Em 9 entre 10 casos, uma ação judicial é movida e penalidades são impostas aos vizinhos que permitiram tais inquilinos.

Tais ações respondem plenamente à pergunta “Posso despejar inquilinos barulhentos das instalações comunitárias dos meus vizinhos?” Lembre-se de que somente se você tiver relatórios policiais poderá levar um processo civil ao tribunal.

Informações adicionais

A realocação de inquilinos pode ser um processo difícil e demorado. Para evitar problemas, tais situações devem ser prevenidas desde o início.

Algumas regras sobre como proteger você e sua propriedade:

• Verifique os documentos dos requerentes de aluguel de imóveis e obtenha fotocópias dos mesmos.
• Verifique a solvência.
• É melhor adiar a questão do registo temporário por vários meses.
• Se os inquilinos tiverem filhos, verifique as informações cadastrais dos filhos. Se você estiver cadastrado em sua região, não haverá problemas no futuro.

Estas regras simples de segurança ajudam a evitar problemas ao alugar instalações residenciais. Mas mesmo que surjam, não se desespere. O principal nesta situação é não ficar nervoso e recorrer à assistência jurídica de especialistas competentes. Agir de acordo com a letra da lei aumentará suas chances de ganhar ao registrar uma reclamação.

Penalidades por despejo ilegal

Se, na presença de um contrato válido e no cumprimento por parte do inquilino de todas as condições de pagamento e ordem pública, o senhorio decidiu livrar-se do inquilino por um método rápido (troca de fechaduras, eliminação de coisas do apartamento e outros métodos), então as ações se enquadram no Código de Ofensas Administrativas da Rússia, artigo nº 19, parágrafo 1 “Sobre arbitrariedade " Isto implica responsabilidade, nomeadamente:

1. multas de até 3.000 rublos;
2. se o dano for causado, a responsabilidade surge de acordo com o código penal e a multa aumenta para 80.000 rublos, de acordo com o artigo nº 300.

E enquanto a batalha judicial decorrer, os inquilinos continuarão a viver legalmente no local até que o tribunal tome uma decisão. Ao mesmo tempo, têm o direito de atrasar o processo interpondo recursos de cassação.

Diante disso, recomendamos que você elabore um contrato de locação e esclareça todas as nuances e condições do mesmo, para que você também tenha o controle do apartamento. O contrato pode ser rescindido legalmente, se necessário. O reassentamento de residentes deve ocorrer em conformidade com a legislação russa, o que o poupará de litígios, custos financeiros adicionais e, claro, tempo e nervosismo.

A maneira mais fácil de gerar renda com imóveis residenciais é alugá-los. Fechamos um acordo, entregamos as chaves do apartamento e só falta receber as mensalidades. Na prática, a situação muitas vezes é complicada pela desonestidade dos inquilinos, o que resulta em aborrecimentos mensais para “nocautear” o aluguel do apartamento e preocupações constantes com a segurança do imóvel nele localizado.

O contrato de locação geralmente especifica seu período de validade. Se o prazo não for especificado, considera-se por lei celebrado por cinco anos.

Por exemplo, o proprietário de um apartamento celebrou um contrato de arrendamento com os inquilinos por um período de 10 meses. Caso o inquilino cumpra com suas obrigações de pagamento do aluguel, trate o imóvel com cuidado e não interfira na vida dos vizinhos, não será possível despejá-lo antes do previsto. Listados abaixo estão os fundamentos legais para o despejo antecipado de inquilinos.

Por vezes o contrato prevê o contrário e, ao avisar previamente os inquilinos, o proprietário do apartamento pode obrigá-los a desocupar o apartamento. Revise novamente o contrato sob o qual você alugou o apartamento - talvez você possa despejar inquilinos indesejados sem motivo.

Normalmente, as condições para rescindir um contrato de locação são especificadas em uma cláusula separada. O artigo 310.º do Código Civil permite a recusa unilateral do cumprimento das obrigações, se tal estiver previsto no contrato celebrado. Isto pode ser formalizado, por exemplo, da seguinte forma: “A rescisão do contrato é possível por iniciativa de qualquer uma das partes, mediante notificação por escrito um mês antes da rescisão prevista”. Assim, basta enviar por correio o desejo de rescisão do contrato, e qualquer briga entre os inquilinos será inútil.

Mas a maioria das transações no mercado de aluguel de apartamentos não prevê tal cláusula no contrato, e em vão.

Despejo de inquilinos por falta de pagamento

Se for sistematicamente impossível chegar a acordo sobre o pagamento atempado dos fundos pela utilização do apartamento, os inquilinos têm de se despedir. Quando se recusam a sair voluntariamente de casa, o procedimento é o seguinte:

Elaboramos uma reclamação pré-julgamento na qual pedimos o pagamento dos aluguéis em atraso existentes no prazo de cinco dias e a desocupação do apartamento

Enviamos por correio registado com aviso de recepção para a morada do apartamento para arrendamento. Além disso, é aconselhável enviar uma cópia da reclamação para o endereço registado do inquilino

Aprendemos que a notificação foi recebida no site do Russian Post. Talvez, já nesta fase, os moradores decidam saldar voluntariamente a dívida, tendo compreendido o grau de seriedade das suas intenções.

Ajuizamos uma ação no tribunal da comarca onde o apartamento está localizado. O requerimento deve indicar que você está solicitando a rescisão antecipada do contrato de aluguel do apartamento, o pagamento do pagamento pendente e a desocupação do apartamento.

Se os inquilinos se mudaram e levaram coisas embora, isso não os priva da obrigação de saldar a dívida consigo. O procedimento é o mesmo, apenas a reclamação pré-julgamento deve ser enviada para o local de registro do proprietário especificado no contrato de locação com você.

As despesas incorridas durante o julgamento - serviços de elaboração de uma declaração de reivindicação, taxas estaduais - podem, em última análise, ser recuperadas pelo tribunal da parte vencida. Portanto, é necessário manter provas de tais custos - por exemplo, um contrato de prestação de serviços jurídicos.

A base para a rescisão antecipada de um contrato de locação é o atraso nos pagamentos em mais de duas vezes. O empregador pode comprovar o cumprimento das suas obrigações apenas pelos seus recibos de pagamento ou outros documentos de pagamento - por exemplo, um extrato bancário transferindo o valor do pagamento para a sua conta.

Como despejar inquilinos sem acordo?

Muito simples. É aconselhável registar a recusa de saída na presença de testemunhas (vizinhos). Também será útil filmar ou gravar uma conversa com inquilinos que não querem sair.

Entre em contato com o policial local ou sinta-se à vontade para ligar para a polícia. Você deve ter um documento que comprove sua identidade e propriedade do apartamento. Se os inquilinos não tiverem a confirmação do direito de uso do apartamento - um contrato de arrendamento, ou se o prazo desse contrato tiver expirado, a sua presença no seu apartamento é ilegal. Os policiais pedirão aos residentes teimosos que deixem o local.

É claro que você não pode cobrar aluguéis atrasados ​​por esse tipo de despejo. O artigo 674.º do Código Civil obriga a celebrar o contrato de arrendamento por escrito. Não se pode provar que o contrato foi celebrado oralmente e que o inquilino tem uma dívida consigo.

Utilização da habitação para outros fins

Além disso, de acordo com o Código Civil, a base para a rescisão do contrato de arrendamento será a organização no mesmo de local de trabalho, escritório, armazém ou oficina. As instalações residenciais devem ser utilizadas para o fim a que se destinam. O não cumprimento destes requisitos é uma base direta para o seu despejo, mesmo que os inquilinos paguem regularmente pelo aluguer de um apartamento.

É possível despejar inquilinos por comportamento barulhento?

A violação da ordem e do silêncio também é um motivo válido para o tribunal rescindir o contrato de locação. Reclamações de vizinhos sobre comportamento inaceitável e festas barulhentas ajudarão a despejar inquilinos indesejados.

A prova em tribunal será o depoimento de testemunhas e factos documentados de contacto forçado com a polícia.

Neste caso, os vizinhos podem contactar o proprietário do apartamento com o pedido de resolução do problema de violação dos seus interesses. Se você, como proprietário, não puder influenciar os inquilinos, a disputa será encaminhada ao tribunal.

Despejo por danos aos móveis e estado do apartamento

Danos ao imóvel localizado no apartamento, e mais ainda a sua destruição, também são motivo para despejo de moradores. O tribunal pode obrigar os inquilinos a efectuar reparações no apartamento e eliminar todas as consequências de danos materiais no apartamento. A decisão de rescindir o contrato de arrendamento poderá ser tomada em caso de incumprimento deste requisito.

A consequência da rescisão do contrato de arrendamento é o despejo dos inquilinos do apartamento ocupado. Caso se recusem a cumprir voluntariamente a decisão judicial, deverá contactar o oficial de justiça da comarca onde se encontra o espaço habitacional ocupado. O oficial de justiça inicia o processo de execução e procede ao despejo. Às vezes, isso não pode ser feito sem a intervenção de policiais.

É possível despejar inquilinos durante a estação de aquecimento?

Para saber se o locador tem o direito de despejar um inquilino no inverno, consultemos o Capítulo 35 do Código Civil, que descreve todas as nuances das relações relacionadas ao aluguel de imóveis residenciais a particulares. Além disso, as questões de despejo de habitações ocupadas são reguladas pelo Código da Habitação e pela Lei de Processos de Execução.

Não existe uma única norma jurídica que nos diga quando é possível despejar inquilinos e quando não. Nem a época do ano, nem o clima exterior, nem a presença de crianças pequenas podem ser motivos para a utilização gratuita do seu apartamento.

Expulsar ou não inquilinos inescrupulosos para a rua é apenas uma questão de moralidade e de sua disposição em fornecer um apartamento. Do ponto de vista de um juiz ou de uma agência de aplicação da lei, não existem fundamentos legais que possam afetar o despejo durante a estação fria.

Como despejar inquilinos

​Alugar um apartamento significa aproveitar bem o seu espaço habitacional. Hoje, esse tipo de negócio traz a muitos milhares de proprietários um aumento tangível na renda. No entanto, de acordo com dados recentes, o número de fraudes de arrendamento habitacional aumentou. Às vezes, proprietários experientes tomam medidas preventivas - celebram contratos com inquilinos, notificam as autoridades fiscais sobre seus rendimentos e mantêm relacionamentos com vizinhos. E, no entanto, cada um deles corre o risco de um dia se ver numa situação em que terá de despejar à força inquilinos de um apartamento alugado.

Motivos para despejo

O proprietário não tem o direito de simplesmente ir ao apartamento e dizer aos inquilinos que foram despejados. Ele está obrigado a agir de acordo com a lei, a saber: Art. 687 do Código Civil da Federação Russa especifica uma lista completa de motivos pelos quais é possível rescindir legalmente um acordo assinado com os empregadores:

1. A pedido dos próprios inquilinos na forma descrita no contrato de arrendamento;
2. A pedido do locador nos termos do contrato;
3. Com base em uma decisão judicial.

A lei especifica especificamente o momento da rescisão das obrigações contratuais. Antes do período para o qual o contrato de aluguer foi celebrado, a rescisão só é possível quando:

1. Os moradores passaram a utilizar o apartamento para fins diferentes do pretendido, por exemplo, transformando-o em escritório;
2. No processo de utilização do apartamento, os moradores causaram graves danos ao mesmo e aos bens nele contidos;
3. Os inquilinos violaram repetidamente os direitos dos vizinhos;
4. Os inquilinos se recusam a pagar o aluguel em dia. De acordo com a lei, os inquilinos podem ser despejados antecipadamente se não pagarem 2 prestações em dia durante um contrato com duração de até 12 meses. No caso de contrato de longa duração (superior a 12 meses), as rendas em atraso não podem ser superiores a 6 meses;
5. O estado do apartamento ou outras circunstâncias ameaçam a vida dos inquilinos.

Se alguma das violações listadas for detectada, o proprietário do apartamento tem o direito de exigir que os próprios inquilinos eliminem as violações ou deixem o espaço residencial. Contudo, aos olhos da lei, um acordo é o principal guia para a acção se as suas disposições não contradizem a lei. É por isso que o inquilino, referindo-se ao contrato, terá razão quando exigir algo que não está no contrato.

Como despejar inquilinos que não pagam aluguel?

O despejo de inquilinos que ocupam apartamento com ou sem contrato, com ou sem filhos, com ou sem inscrição em determinada morada, irá variar significativamente. Para cada caso, a lei prevê um procedimento distinto, que convém que o locador cumpra para não ser responsabilizado pela violação da lei.

O apartamento foi entregue sob contrato

Quando o contrato de arrendamento for celebrado (se a sua duração for superior a 12 meses, é necessária a inscrição no Cadastro Único do Estado), o proprietário, contrariamente aos termos deste documento, só poderá despejar os seus inquilinos através de processo judicial. As ações do locador devem obedecer aos termos do contrato e aos requisitos da lei, caso contrário nem mesmo o tribunal ficará do lado dele. O uso da força em tais circunstâncias será tratado como crime.

Os inquilinos podem violar o contrato, não cumprir as suas obrigações para com o senhorio, pelo que o proprietário do apartamento deve registar todas as provas e apresentá-las ao tribunal. Sob nenhuma circunstância você deve ameaçar e muito menos trocar as fechaduras da porta da frente na ausência dos inquilinos. Tais ações serão interpretadas pelo tribunal de forma desfavorável ao proprietário, uma vez que após a assinatura do contrato de locação, os moradores residem legalmente neste espaço habitacional.

O tribunal certamente ficará do lado do proprietário quando os inquilinos violarem as disposições do contrato, não pagarem pela acomodação, causarem danos à propriedade e de outra forma violarem a lei. Em tal situação, você deve agir imediatamente, pois é difícil esperar mudanças para melhor no comportamento de tais empregadores.

A principal desvantagem de resolver tais disputas através dos tribunais é a sua duração.. Enquanto a investigação estiver em andamento, os inquilinos permanecerão no apartamento em disputa e continuarão a fazer tudo o que o proprietário os incrimina. O processo legal pode ser um pouco agilizado pela apresentação atempada de todos os documentos necessários e pela formulação correta da declaração de reclamação. Em ambos os casos, um advogado experiente pode prestar assistência séria.

Circunstância complicada: registro

O processo de despejo de inquilinos torna-se significativamente mais complicado se o proprietário conseguir registrá-los em seu apartamento. De acordo com a lei, os inquilinos podem residir livremente no apartamento durante todo o período do registo temporário e, se o registo for permanente, podem fazê-lo por tempo indeterminado. Somente funcionários do Serviço Federal de Migração estão autorizados a dispensar legalmente pessoas cadastradas em apartamento, e somente se uma das seguintes circunstâncias estiver presente:

1. Consentimento pessoal do empregador, certificado pelo seu próprio requerimento preenchido.
2. A decisão do tribunal.

O tribunal só poderá tomar a decisão de despejar inquilinos sem demora se o arguido viver no apartamento há menos de 6 meses. Não é necessário obter o consentimento do empregador se ocorrer alguma das seguintes circunstâncias:

1. O morador foi convocado para o serviço militar mediante intimação do cartório de registro e alistamento militar.
2. Um cidadão foi condenado por decisão de um tribunal penal pela prática de um crime e está privado da sua liberdade por esta decisão.
3. Foi recebida decisão judicial reconhecendo o empregador como desaparecido.
4. O empregador faleceu ou foi declarado morto por decisão judicial.
5. O inquilino forneceu informações falsas sobre si mesmo ou celebrou um acordo com o proprietário utilizando documentos falsos.

Há uma exceção séria a esta regra. Uma pessoa pode ser cancelada sem o seu consentimento quando tiver deixado o seu local de registo permanente. Nessa situação, o proprietário do apartamento ou a pessoa com quem foi celebrado o contrato de arrendamento deverá apresentar requerimento ao Serviço Federal de Migração, indicando a data em que o inquilino deixou a localidade. Em seguida, o pedido será aceito e o inquilino será retirado do cadastro neste endereço.

Esse caminho é o mais problemático, considerando como às vezes é difícil simplesmente entrar no escritório certo do Serviço Federal de Migração para enviar uma solicitação. Portanto, todo proprietário deve pesar com sobriedade os prós e os contras antes de registrá-los em seu próprio apartamento, a pedido dos moradores.

O apartamento foi alugado sem contrato

O proprietário do apartamento pode, na falta de contrato de arrendamento, simplesmente despejar os inquilinos a qualquer momento. A lei está do seu lado, uma vez que tais inquilinos não têm fundamento legal para ficar no apartamento de outra pessoa. O Código Civil (artigo 674.º) obriga as partes a celebrarem um acordo apenas por escrito (não oral). Um acordo verbal não tem força jurídica neste caso, uma vez que cada parte faz valer a sua.

Para comprovar a existência de acordo com os inquilinos, o proprietário do apartamento deve possuir provas materiais relevantes: gravação áudio de conversa com inquilinos, recibo de recebimento de dinheiro pelo aluguer de habitação, etc. Neste caso, será possível provar em tribunal que foi celebrado um acordo verbal. Isto dará ao tribunal o poder de aplicar a base jurídica para o despejo, bem como determinar se ambas as partes cumpriram as suas obrigações contratuais.

Mas muito mais frequentemente, nos contratos orais, não há provas. As pessoas concordam verbalmente e também pagam em liberdade condicional. Em seguida, o proprietário terá que ir à delegacia local e escrever uma declaração informando que seu apartamento foi ocupado ilegalmente por pessoas não autorizadas. Será extremamente difícil cobrar dívidas dos empregadores em tal situação. Muito provavelmente, você terá que dizer adeus ao dinheiro.

Um proprietário que se arrisca a deixar inquilinos entrar num apartamento sem contrato, apenas com palavra de honra, corre um grande risco. Aos olhos da lei: não existe contrato - não existem obrigações das partes entre si. Enquanto isso:

• Os moradores podem se mudar a qualquer momento e não pagar suas dívidas, deixando contas de quilômetros de luz, água usada, etc.;
• Como o apartamento foi alugado ilegalmente, não é possível recuperar o dinheiro desses inquilinos em juízo.

Contactar a polícia é o último recurso quando o proprietário não consegue de outra forma livrar-se das pessoas que ocupam o seu apartamento. Porém, antes de ir à delegacia, é importante entender que se você entrar em contato com a polícia por esse motivo, o proprietário será multado por obter lucro ilegalmente. Mas, claro, os inquilinos serão despejados do apartamento. O que é mais lucrativo é o proprietário decidir por si mesmo.

Resumindo, um proprietário que deseja despejar inquilinos de seu próprio apartamento deve fazer o seguinte:

1. Recolha documentos que comprovem a sua identidade e propriedade deste espaço habitacional.
2. Contate a polícia e o Ministério de Situações de Emergência. Os especialistas do Ministério de Situações de Emergência poderão abrir a porta e a polícia tomará as medidas adequadas para despejar inquilinos sem escrúpulos.

Inquilinos foram morar com crianças

A peculiaridade do despejo de inquilinos com filhos é que não só os próprios pais, mas também as autoridades tutelares e tutelares zelam pelos interesses da criança.

Devemos começar com o fato de que um inquilino e uma criança têm o direito de se mudar para um apartamento ao abrigo de um contrato de arrendamento apenas se:

1. Foi celebrado um contrato de arrendamento residencial, que certamente estabelece que um dos pais (tutor, pai adotivo, outro representante legal) irá morar com um filho menor (filhos). São indicadas não apenas as informações do passaporte do empregador, mas também todas as informações sobre a criança, e uma cópia do passaporte do empregador e da certidão de nascimento do menor é anexada ao contrato.
2. A criança, juntamente com o representante legal (inquilino), formaliza a inscrição temporária neste apartamento, da qual deverão ser notificadas as autoridades tutelares e tutelares.

Assim, é possível despejar tal inquilino com filho somente com sua dispensa. Isso só poderá ser feito em relação à criança quando, imediatamente após, a criança for cadastrada em um novo endereço.

O que isso significa na prática? O proprietário do apartamento poderá dispensar seus inquilinos e despejá-los somente quando eles tiverem um novo espaço residencial. Digamos que eles tenham que procurar um novo apartamento alugado. Durante toda a busca, o proprietário terá que ter paciência, pois por mais que queira, as autoridades tutelares e tutelares não permitirão que o menor seja despejado “no vazio”.

O tribunal tomará exatamente a mesma posição, onde o inquilino recorrerá caso queira despejar os seus inquilinos. O tribunal terá em conta os interesses do menor e obrigará os seus representantes legais a tomar todas as medidas para garantir que a mudança ocorra o mais rapidamente possível. O caso pode ser adiado devido a várias circunstâncias.

As mesmas dificuldades aguardam o locador no caso em que seja necessário fazer despejo no inverno. Qualquer pessoa que já tenha passado por isso sabe bem como é difícil encontrar a opção certa para se mudar, digamos, em janeiro. Neste momento, todos os apartamentos alugados já estão alugados há muito tempo, e os vazios estão em sua maioria vazios devido aos aluguéis inflacionados. Por esta razão, é pouco provável que os inquilinos que vivem sob um contrato de arrendamento sejam despejados antes da Primavera.

A complexidade do processo de despejo de inquilinos do seu próprio apartamento está frequentemente associada ao analfabetismo jurídico de ambos os lados. Por este motivo, apenas deverá assinar contratos de aluguer aqueles que tenham 100% de certeza de que os seus interesses no contrato são plenamente tidos em conta. É muito fácil verificar esse fato. Basta mostrar o acordo a um advogado habitacional qualificado para que ele dê a sua opinião: vale a pena assinar tal acordo ou é melhor discutir novamente os termos da transação.

O aluguel de imóveis residenciais continua sendo um negócio comum e bastante lucrativo. Muitas vezes existem conflitos entre as partes em tais relações, que podem ser acompanhados por um desejo persistente do proprietário (proprietário) de despejar os inquilinos problemáticos. A legislação oferece essa oportunidade, mas com a condição de proteção integral dos direitos e interesses das partes interessadas.

Queridos leitores! O artigo fala sobre formas típicas de resolver questões jurídicas, mas cada caso é individual. Se você quiser saber como resolva exatamente o seu problema- entre em contato com um consultor:

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É melhor regular as relações entre o proprietário do imóvel e os inquilinos através de um acordo escrito.

Na prática, isso raramente acontece, pois quando a transação for realizada na forma prevista em lei, o proprietário do imóvel terá que pagar impostos. Um cidadão aluga regularmente um apartamento, obtém lucro com isso e, portanto, desenvolve atividades empresariais.

Os inspetores de habitação, em conjunto com o Ministério da Administração Interna, realizam regularmente rusgas para identificar esses “empresários ocultos”, ou seja, pessoas envolvidas no arrendamento de imóveis sem contrato e outros documentos necessários.

O procedimento legal de despejo de inquilinos contém um pré-requisito importante: se um acordo foi celebrado quando os inquilinos se mudaram ou não.

É mais fácil para o proprietário (proprietário) do espaço habitacional, por mais cruel que seja para com o inquilino, despejar o inquilino se o contrato de arrendamento do imóvel residencial não tiver sido assinado:

• o inquilino permanece praticamente impotente;
• não possui provas escritas que comprovem a existência de relação jurídica com o proprietário do imóvel.

Os direitos do inquilino serão protegidos quando o contrato for celebrado e todas as suas condições necessárias forem acordadas por escrito.

Razões

A relação entre o senhorio e o inquilino é regulada pela legislação civil e habitacional.

As regras do direito civil estão focadas na ordem:

• conclusões;
• terminação;
• alterações ao contrato de arrendamento residencial.

A legislação civil estabelece o procedimento para transferência de novos residentes para apartamento alugado, rescisão do contrato (), etc.

A legislação habitacional regula o procedimento:

• celebração de contrato de arrendamento social;
• despejos de habitações pertencentes a entidades constituintes da Federação Russa e municípios.

Despejo de inquilinos

Os advogados, ao aconselharem os cidadãos sobre como despejar inquilinos de um apartamento alugado, prestam atenção à presença ou ausência de acordo. Na verdade, os inquilinos que acreditaram na palavra do proprietário, pagaram sem recibo e se mudaram para o apartamento podem ficar impotentes.

O procedimento de despejo de moradores de apartamentos e dormitórios municipais é mais estável, pois nessas situações os autores são autoridades estaduais e municípios.

Nos casos estabelecidos pelo Código de Habitação da Federação Russa, eles são obrigados a fornecer às pessoas despejadas outras moradias confortáveis, enquanto os inquilinos que vivem em moradias sob um contrato de arrendamento comercial podem ser despejados sem fornecer outros apartamentos.

Com um contrato

É mais difícil despejar um inquilino e a sua família se a relação de arrendamento foi formalizada sob a forma de documento escrito. A lei prevê casos em que o locador pode rescindir o contrato por sua própria vontade.

Um inquilino e sua família podem ser despejados de um apartamento se:

• houve atraso no pagamento da moradia mais de 2 vezes consecutivas;
• um cidadão inutiliza o apartamento: cria condições insalubres e permite remodelações ilegais;
• usa habitação para outros fins.

O processo de despejo pode ser complicado pela presença no n.º 2 do artigo 687.º do Código Civil do Código Civil, que permite ao inquilino “reabilitar-se” e continuar a viver no apartamento por muito tempo.

Os advogados, explicando a questão de como despejar inquilinos de um apartamento alugado com acordo, dão o seguinte exemplo:

• o proprietário tem certeza de que os inquilinos estão danificando o imóvel: quebrando móveis, mantendo animais de estimação em condições inadequadas, danificando papéis de parede, eletrodomésticos, etc.;
• ele vai ao tribunal com um pedido de rescisão do contrato de aluguel e despejo de inquilinos sem escrúpulos;
• durante a audiência, ficou estabelecido que a família do “mau” inquilino é numerosa e de baixa renda e, em caso de despejo, acabará na rua;
• então o juiz pode tomar uma decisão permitindo que o despejo desses inquilinos seja adiado por até 1 ano.

Se o proprietário do apartamento recorrer novamente ao tribunal, o despejo dessa família poderá ser adiado por mais um ano.

Acontece que, por decisão judicial, inquilinos sem escrúpulos podem continuar morando no apartamento por 2 anos até que o proprietário consiga lidar legalmente com esses infratores e despejá-los de seu apartamento.

Na celebração de um contrato por um período superior a um ano, é necessário o registro estadual do documento no departamento territorial de Rosreestr. No entanto, as normas do Código Civil da Federação Russa, segundo alguns especialistas em disputas habitacionais, visam mais proteger os direitos dos inquilinos.

O inquilino mantém o direito de preferência de habitação. Só pode ser limitado pela relutância do proprietário do apartamento em alugá-lo a qualquer pessoa por 1 ano.

Acontece que o proprietário está limitado no direito de dispor do seu apartamento (alugá-lo a outro inquilino), sendo obrigado a prorrogar o contrato a pedido do inquilino.

Essa assimetria jurídica tornou-se um dos motivos para alugar apartamentos sem preencher a documentação necessária.

O disposto no n.º 2 do artigo 687.º do Código Civil não se aplica aos contratos de arrendamento social e ao arrendamento de imóveis do fundo de utilização social.

Os cidadãos podem ser despejados por decisão judicial dos apartamentos municipais se:

• O espaço residencial não é utilizado para o fim a que se destina - como instalações não residenciais.
• Violam sistematicamente os direitos dos seus vizinhos.
• Eles não são adequados para residência permanente.

No âmbito do contrato de arrendamento de imóveis residenciais em parque habitacional social, é possível o despejo de cidadãos que tenham cessado relações de trabalho ou de serviço com órgãos governamentais, empresas unitárias estaduais ou municipais.

Certas categorias de cidadãos não estão sujeitas a despejo:

• pensionistas de velhice;
• pessoas com deficiência dos grupos 1 e 2;
• famílias militares;
• cidadãos registados como pessoas com necessidade de habitação.

Sem um acordo

Se não houver acordo, o despejo do inquilino também pode ser acompanhado de arbitrariedade significativa de ambas as partes. O proprietário do imóvel pode despejar o inquilino sem acordo, apresentando uma reclamação judicial relativa ao imóvel. Pode estar envolvido no despejo de inquilinos e.

Na prática, a relação entre o proprietário do imóvel e os inquilinos não é formalizada nem com recibos.

Mas a arbitrariedade também pode ser sentida por parte do inquilino. Às vezes, ele permite danos deliberados a imóveis, acreditando que o proprietário não se atreverá a entrar em contato com as autoridades, pois está alugando ilegalmente o apartamento. Tais incidentes podem ser superados através de denúncia à polícia e, em casos mais complexos, através de uma declaração de reclamação bem redigida e de um julgamento.

Com registro

A presença de registo permanente e temporário nem sempre é um obstáculo significativo ao despejo de cidadãos infratores (com exceção dos filhos menores).

Os pedidos de despejo e cancelamento de registro são frequentemente combinados em uma única declaração de reivindicação. O registro e cancelamento de registro de cidadãos são realizados no departamento territorial do Serviço Federal de Migração da Federação Russa.

vizinhos

O despejo de vizinhos é possível se eles violarem os direitos de outros moradores. O cidadão que resida em apartamento ao abrigo de contrato social de arrendamento pode ser despejado por iniciativa dos inquilinos. Eles devem contactar as autoridades locais com uma queixa contra o seu vizinho.

A decisão de apresentar um pedido de despejo é tomada pelo funcionário a seu critério.

O despejo de vizinhos é possível nos seguintes casos:

• comportamento excessivamente violento, por exemplo, ao tomar ou usar drogas;
• remodelação ilegal de um apartamento;
• uso inadequado do espaço residencial - como armazém ou instalação de produção.

A lei permite o despejo de um vizinho proprietário de um apartamento se ele realizar reformas habitacionais ilegais. Por decisão judicial, o imóvel é vendido em hasta pública, sendo pago ao antigo proprietário o valor do apartamento vendido, deduzidos os fundos gastos na organização e realização do leilão.

Você pode despejar um vizinho que abusa de álcool de um apartamento privatizado, mas apenas com a condição de que esse cidadão tenha outra moradia.

Procedimento para despejo de cidadãos de apartamento alugado

O despejo de um vizinho é muitas vezes precedido de um contacto com as autoridades administrativas - inspetores de habitação ou a polícia. Isto é seguido pela apresentação de uma declaração de reivindicação ao tribunal distrital (municipal).

O pedido deve ser acompanhado de uma base de evidências impressionante:

• opiniões de especialistas;
• testemunho;
• provas escritas e materiais.

Indo a tribunal

A reclamação é apresentada no local de residência do réu. Todas as evidências escritas disponíveis estão anexadas ao requerimento.

É possível recorrer à Justiça por meio de um mandante - por meio de procuração com firma reconhecida.

Para proteger os direitos dos menores por representantes legais, não é necessária procuração.

Declaração de reivindicação

A reclamação é apresentada por escrito, observadas as regras processuais especificadas em.

A reclamação deve:

• indicar informações sobre as partes na disputa (autor, réu, terceiros);
• expor a essência do litígio, com referência a factos, provas e normas jurídicas específicas;
• indicar claramente os requisitos para o despejo do réu (e cancelamento do registro - se houver fundamento legal).

O requerimento pode ser complementado com petições escritas: para solicitar provas, para convocar testemunhas específicas ao tribunal, etc.

A decisão do tribunal